JP7152780B2 - 不動産評価システム、方法及びプログラム - Google Patents
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Description
評価対象となる土地の境界線を決定して前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定手段と、
前記評価対象の位置情報を取得する位置情報取得手段と、
位置情報と不動産価値との相関である不動産情報を蓄積した不動産情報蓄積手段と
前記平面情報推定手段による推定結果と、前記位置情報取得手段が取得した評価対象の位置情報とに基づいて、前記不動産情報蓄積手段を参照し、当該評価対象の価値を算定する評価手段と
をさらに備え、
前記評価手段による評価方法は、前記評価対象となっている物件の所在地に関して集積された物件情報を解析し、物件の広さ,駅からの距離,築年数のいずれかと、賃料との相関をプロットしたグラフから近似曲線を算出して価値を算定する
ことを特徴とする。
評価対象となる土地の境界線を決定して前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定ステップと、
位置情報取得手段が、前記評価対象の位置情報を取得する位置情報取得ステップと、
位置情報と不動産価値との相関である不動産情報を不動産情報蓄積手段に蓄積する不動産情報蓄積ステップと、
前記平面情報推定ステップによる推定結果と、前記位置情報取得ステップで取得した評価対象の位置情報とに基づいて、評価手段が、前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の価値を算定する評価ステップと
を含み、
前記評価ステップにおける評価方法は、前記評価対象となっている物件の所在地に関して集積された物件情報を解析し、物件の広さ,駅からの距離,築年数のいずれかと、賃料との相関をプロットしたグラフから近似曲線を算出して価値を算定する
ことを特徴とする。
前記平面情報推定手段は、
画像中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地の境界線を決定し、その決定された境界線で囲まれた閉じた形状を、前記土地を平面視した平面図に変換する画像解析部と、
前記画像解析部が解析した境界線をユーザー操作に基づいて補正する補正部と
をさらに備え、
前記補正部は、前記閉じた形状の頂点部分をユーザー操作によって移動させることにより、前記閉じた形状を修正することができる。
以下に添付図面を参照して、本発明に係る不動産評価システムの実施形態を詳細に説明する。図1は、本実施形態に係る不動産評価システムの全体構成を示す概念図である。本実施形態に係る不動産評価システム及び不動産評価方法は、ユーザーが使用するスマートフォン等のユーザー端末1上で、本発明の不動産評価プログラムを実行することによって実現され、本実施形態では必要な情報の蓄積や一部の処理を情報管理サーバーに委託する形態を例に説明する。なお、本発明は、本実施形態に限定されるものではなく、例えば、データや実行プログラムの全部をサーバー側に配置したり、ユーザー端末側に全てのデータや実行プログラムを配置するようにしてもよい。
次いで、上述した不動産評価システムを構成する各装置の内部構造について説明する。なお、説明中で用いられる「モジュール」とは、装置や機器等のハードウェア、或いはその機能を持ったソフトウェア、又はこれらの組み合わせなどによって構成され、所定の動作を達成するための機能単位を示す。
上述したユーザー端末1の内部構造について詳述する。図2は、実施形態に係るスマートフォンの内部構成を示すブロック図であり、図3は、実施形態に係るスマートフォン上に構築される機能モジュールを示すブロック図である。ユーザー端末1は、図2に示すように、不動産評価システムに関するモジュールとして、通信インターフェース11、入力インターフェース12、出力インターフェース13、撮影部14、記憶装置15、CPU16、位置情報取得部17を備えている。
次いで、情報管理サーバー2の内部構成について説明する。情報管理サーバー2は、単一のサーバー装置の他、Webサーバーやデータベースサーバーなど複数のサーバー群から構成することができ、本実施形態では、図4に示すように、通信インターフェース21と、制御部22と、記憶部23とから概略構成されている。
次いで、情報管理サーバー2の内部構成について説明する。外部情報サーバー3は、外部のサービス提供者が運用する情報提供サーバーであり、ユーザー端末1の情報取得部164や情報管理サーバー2の情報収集部225からの要求に応じて、各種情報を提供する。この外部情報サーバー3も、単一のサーバー装置の他、Webサーバーやデータベースサーバーなど複数のサーバー群から構成することができ、本実施形態では、図4に示すように、通信インターフェース31と、制御部32と、各データベース33及び34とから概略構成されている。
以上の機能を有する不動産評価プログラム、及びそのプログラムを実行させることにより構築された不動産評価システムを動作させることで、本発明の不動産評価方法を実施することができる。図5は、本実施形態に係る不動産評価システムの動作を示すフローチャート図である。
なお、上述したように、本実施形態係る不動産評価システム及び不動産評価方法は、所定の言語で記述された不動産評価プログラムをコンピューター上で実行することにより実現することができる。そして、このような不動産評価プログラムは、ユーザー端末1や汎用コンピューターにインストールし、CPU上で実行することにより、上述した各機能を有する不動産評価システムを容易に構築することができる。この不動産評価プログラムは、例えば、通信回線を通じて配布することが可能であり、またスタンドアローンの計算機上で動作するパッケージアプリケーションとして譲渡することができる。
このような本実施形態によれば、評価対象となる土地5を撮影し、その撮影した画像を解析してその土地の平面的な大きさや形状を推定するため、現地での簡単な操作で土地の面積からその土地の価格を迅速に算定することができる。
F1,F11~F14…撮影画像
OL1…外縁
U1…ユーザー
1…ユーザー端末
2…情報管理サーバー
3…外部情報サーバー
4…通信ネットワーク
5…土地(評価対象)
6…仮想建物
11…通信インターフェース
12…入力インターフェース
13…出力インターフェース
14…撮影部
15…記憶装置
16…CPU
17…位置情報取得部
21…通信インターフェース
22…制御部
23…記憶部
31…通信インターフェース
32…制御部
33…災害情報データベース
34…地図情報データベース
41…無線基地局
51…比較対象物
131…タッチパネル
161…アプリケーション実行部
162…平面情報推定部
162a…画像解析部
162b…データ補正部
163…評価部
163a…不動産情報参照部
163b…建築物推定部
163c…価格算定部
164…情報取得部
164a…撮像データ取得部
164b…実測値取得部
164c…地図情報取得部
164d…ユーザー操作取得部
164e…データベース検索部
165…表示情報生成部
165a…2Dデータ生成部
165b…3Dデータ生成部
165c…合成部
165d…AR処理部
221…認証部
222…データ検索部
223…検索要求取得部
224…検索結果送出部
225…情報収集部
226…データ更新部
231…不動産情報データベース
232…地理情報データベース
233…法規情報データベース
234…建築構造情報データベース
235…ユーザー情報データベース
Claims (9)
- 土地又は建物を含む不動産の価値を評価するシステムであって、
評価対象となる土地の境界線を決定して前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定手段と、
前記評価対象の位置情報を取得する位置情報取得手段と、
位置情報と不動産価値との相関である不動産情報、及び間取り図のパターンを蓄積した不動産情報蓄積手段と
前記平面情報推定手段による推定結果と、前記位置情報取得手段が取得した評価対象の位置情報とに基づいて、前記不動産情報蓄積手段を参照し、当該評価対象の価値を算定する評価手段と、
評価対象となる土地の一部又は全部を撮影する撮像手段と
を備え、
前記平面情報推定手段は、画像中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地の境界線を決定し、その決定された境界線で囲まれた閉じた形状を、前記土地を平面視した平面図に変換する画像解析部を有し、
前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とが含まれ、前記評価手段による評価方法は、前記評価対象となっている物件の所在地に関して集積された物件情報を解析し、物件の広さ,駅からの距離,築年数のいずれかと、賃料との相関をプロットしたグラフから近似曲線を算出して価値を算定し、
前記評価手段は、前記評価対象の位置情報及び向いている方角に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とを用いて、容積率、日照確保のための斜線制限、又は日影制限の少なくとも一つを参照して建築空間を作成し、ユーザーが選択した前記パターンに応じて前記評価対象である土地に建設可能な建物の容積を算出し、算出された容積に応じて当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする不動産評価システム。 - 前記画像解析部が解析した境界線をユーザー操作に基づいて補正する補正部をさらに備え、
前記補正部は、前記閉じた形状の頂点部分をユーザー操作によって移動させることにより、前記閉じた形状を修正する
ことを特徴とする請求項1に記載の不動産評価システム。 - 前記平面情報推定手段は、前記撮像手段によって撮影された画像内に、形状及び大きさが既知の比較対象物が写っている場合に、当該画像内に写っている比較対象物及び評価対象の一部又は全部を抽出し、画像内における比較対象物及び前記評価対象との対比結果に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定することを特徴とする請求項2に記載の不動産評価システム。
- 土地又は建物を含む不動産の価値を評価する方法であって、
評価対象となる土地の一部又は全部を、撮像手段が撮影する撮像ステップと、
平面情報推定手段が、評価対象となる土地の境界線を決定して前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定ステップと、
位置情報取得手段が、前記評価対象の位置情報を取得する位置情報取得ステップと、
位置情報と不動産価値との相関である不動産情報、及び間取り図のパターンを不動産情報蓄積手段に蓄積する不動産情報蓄積ステップと、
前記平面情報推定ステップによる推定結果と、前記位置情報取得ステップで取得した評価対象の位置情報とに基づいて、評価手段が、前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の価値を算定する評価ステップと、
評価対象となる土地の一部又は全部を、撮像手段が撮影する撮像ステップと
を含み、
前記平面情報推定ステップには、画像解析部が、画像中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地の境界線を決定し、その決定された境界線で囲まれた閉じた形状を、前記土地を平面視した平面図に変換するステップが含まれ、
前記評価ステップにおいて前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とが含まれ、前記評価ステップにおける評価方法は、前記評価対象となっている物件の所在地に関して集積された物件情報を解析し、物件の広さ,駅からの距離,築年数のいずれかと、賃料との相関をプロットしたグラフから近似曲線を算出して価値を算定し、
前記評価ステップにおいて前記評価手段は、前記評価対象の位置情報及び向いている方角に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とを用いて、容積率、日照確保のための斜線制限、又は日影制限の少なくとも一つを参照して建築空間を作成し、ユーザーが選択した前記パターンに応じて前記評価対象である土地に建設可能な建物の容積を算出し、算出された容積に応じて当該評価対象の価値を算定する
ことを特徴とする不動産評価方法。 - 前記画像解析部が解析した境界線を、補正部がユーザー操作に基づいて補正するステップをさらに含み、
前記補正部は、前記閉じた形状の頂点部分をユーザー操作によって移動させることにより、前記閉じた形状を修正する
ことを特徴とする請求項4に記載の不動産評価方法。 - 前記平面情報推定ステップにおいて、前記平面情報推定手段は、前記撮像手段によって撮影された画像内に、形状及び大きさが既知の比較対象物が写っている場合に、当該画像内に写っている比較対象物及び評価対象の一部又は全部を抽出し、画像内における比較対象物及び前記評価対象との対比結果に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定することを特徴とする請求項5に記載の不動産評価方法。
- 土地又は建物を含む不動産の価値を評価するプログラムであって、コンピューターを、
評価対象となる土地の境界線を決定して前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定する平面情報推定手段と、
前記評価対象の位置情報を取得する位置情報取得手段と、
位置情報と不動産価値との相関である不動産情報、及び間取り図のパターンを蓄積した不動産情報蓄積手段と
前記平面情報推定手段による推定結果と、前記位置情報取得手段が取得した評価対象の位置情報とに基づいて、前記不動産情報蓄積手段を参照し、当該評価対象の価値を算定する評価手段と、
評価対象となる土地の一部又は全部を撮影する撮像手段として
機能させ、
前記平面情報推定手段は、画像中の特徴部分を抽出することによって評価対象となる土地の境界線を決定し、その決定された境界線で囲まれた閉じた形状を、前記土地を平面視した平面図に変換する画像解析部を有し、
前記不動産情報には、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とが含まれ、前記評価手段による評価方法は、前記評価対象となっている物件の所在地に関して集積された物件情報を解析し、物件の広さ,駅からの距離,築年数のいずれかと、賃料との相関をプロットしたグラフから近似曲線を算出して価値を算定し、
前記評価手段は、前記評価対象の位置情報及び向いている方角に基づいて前記不動産情報蓄積手段を参照し、前記評価対象の位置情報が属する地域の法規と、前記評価対象の周辺の地理的条件とを用いて、容積率、日照確保のための斜線制限、又は日影制限の少なくとも一つを参照して建築空間を作成し、ユーザーが選択した前記パターンに応じて前記評価対象である土地に建設可能な建物の容積を算出し、算出された容積に応じて当該評価対象の価値を算定する
機能させることを特徴とする不動産評価プログラム。 - 前記コンピューターを、
前記画像解析部が解析した境界線をユーザー操作に基づいて補正する補正部としてさらに機能させ、
前記補正部は、前記閉じた形状の頂点部分をユーザー操作によって移動させることにより、前記閉じた形状を修正する
ことを特徴とする請求項7に記載の不動産評価プログラム。 - 前記平面情報推定手段は、前記撮像手段によって撮影された画像内に、形状及び大きさが既知の比較対象物が写っている場合に、当該画像内に写っている比較対象物及び評価対象の一部又は全部を抽出し、画像内における比較対象物及び前記評価対象との対比結果に基づいて、前記評価対象の平面的な大きさ及び形状を推定することを特徴とする請求項8に記載の不動産評価プログラム。
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