JP4769659B2 - 賃貸料計算システムおよび賃貸料計算方法 - Google Patents

Description

本発明は、たとえば、ショッピングセンターやデパートなどに出店するテナントの賃貸物件の賃貸料を計算する賃貸料計算システムおよび賃貸料計算方法に関する。

従来、いくつかの店舗がテナントとして出店するショッピングセンターやデパートなどにおいては、各テナントの店舗の賃貸料をたとえば１坪あたりの単位床面積の賃貸料に店舗の床面積を乗算した金額を出所場所などの諸条件に基づき予め設定される賃貸料補正係数で補正して算出するのが一般的である。

また、たとえば特許文献１では、フロアーの中の出店領域を示すフロアーレイアウトを作成し記憶させ、単位床面積あたりの賃貸料を設定し記憶させて、さらに、出店領域を複数の区画に仕切り各区画にそれぞれ賃貸料補正係数を設定し、フロアーレイアウトをディスプレイに表示している。このディスプレイに表示されたフロアーレイアウト上における出店領域の一区域を出店予定区域と指定すると、この出店予定区域の床面積と当該出店予定区域の区画に対応する賃貸料補正係数と単位床面積あたりの賃貸料とから当該出店予定区域の賃貸料を計算することにより賃貸料が出力するようになっている（たとえば、特許文献１参照）。
特開平１０−３３４１３８号公報

従来は、出店予定区域の床面積と単位あたりの賃貸料補正係数とから店舗の賃貸料が決定されている。それゆえに、テナントとしては、店舗を賃貸して営業を始めるにあたり、商品の売上情報が不明瞭な状態で賃貸料を決めることに不安があった。

本発明は、最低営業料と商品の売上金額に対応した営業料とから賃貸料を選択する賃貸料計算システムおよび賃貸料計算方法を提供することを目的としている。

本発明は、商品販売を目的に出店するテナントを対象に、テナントで扱う商品を種類別に仕分けし、種類毎の商品の販売データを部門毎の部門売上情報として締めて登録処理する商品販売登録装置と、この商品販売登録装置により登録処理された前記部門売上情報をもとにテナント毎の賃貸料を計算する店舗コンピュータとをネットワーク接続した賃貸料計算システムであって、前記店舗コンピュータは、前記テナント毎に前記部門売上情報を記憶する部門売上情報の記憶手段と、前記テナント毎に設定した賃貸料、および部門毎に設定した賃貸率を保持するテナント別賃貸設定情報の保持手段と、前記部門売上情報と前記部門毎に設定した賃貸率とをもとに、部門毎の賃貸料を算出し、算出した賃貸料をテナント毎に集計する部門賃貸料の算出手段と、前記テナント毎に集計した賃貸料と、前記テナント毎に設定した賃貸料とを比較し、前記テナント毎に集計した賃貸料が前記テナント毎に設定した賃貸料を超えないとき、当該テナント毎に設定した賃貸料をテナントの賃貸料として算出し、前記テナント毎に集計した賃貸料が前記テナント毎に設定した賃貸料を超えたとき、当該テナント毎に集計した賃貸料をテナントの賃貸料として算出するテナント賃貸料の算出手段と、を具備したことを特徴とする。

また、本発明は、商品販売を目的に出店するテナントを対象に、テナントで扱う商品を種類別に仕分けし、種類毎の商品の販売データを部門毎の部門売上情報として締めて登録処理する商品販売登録装置と、この商品販売登録装置により登録処理された前記部門売上情報をもとにテナント毎の賃貸料を計算する店舗コンピュータとをネットワーク接続したシステムにおける出店テナントの賃貸料計算方法であって、前記店舗コンピュータは、前記テナント毎に設定した賃貸料、および部門毎に設定した賃貸率を保持する手順と、前記テナント毎の前記部門売上情報を取得する手順と、前記部門売上情報と前記部門毎に設定した賃貸率とをもとに、部門毎の賃貸料を算出し、算出した賃貸料をテナント毎に集計する手順と、前記テナント毎に集計した賃貸料と、前記テナント毎に設定した賃貸料とを比較し、前記テナント毎に集計した賃貸料が前記テナント毎に設定した賃貸料を超えないとき、当該テナント毎に設定した賃貸料をテナントの賃貸料として算出し、前記テナント毎に集計した賃貸料が前記テナント毎に設定した賃貸料を超えたとき、当該テナント毎に集計した賃貸料をテナントの賃貸料として算出する手順と、前記算出したテナントの賃貸料を出力する手順と、を具備したことを特徴とする。

本発明によれば、賃貸物件の賃貸料としてのテナントの所有者に最低営業料を保証するとともに、商品の売上金額に応じた営業料を賃貸料とすることで、テナントが賃貸物件の契約時の選択肢が広がる。

以下、本発明の一実施の形態に係る賃貸料計算システムについて図面を参照して説明する。なお、本実施の形態は、賃貸物件であるテナントを管理する賃貸料計算システムに本発明を適用した場合について説明する。

図１は、本実施の形態に係る賃貸料計算システム１１の構成を示す模式図である。

図１に示すように、賃貸料計算システム１１は、たとえば、ショピングセンターやデパート等のテナントで販売する商品の売上情報等を登録処理する複数台の商品販売登録装置としてのＰＯＳ（Point of Sales）ターミナル１２（図では３台）と、複数のＰＯＳターミナル１２を集中管理する店舗コンピュータ１３とを、通信手段としてのＬＡＮ（Local Area Network）１４により通信自在に接続することにより構築している。

賃貸料計算システム１１のＰＯＳターミナル１２は、商品販売を目的に出店するテナントを対象に、当該テナントで扱う商品を種類別（部門別）に仕分けし、種類毎（部門毎）に売上登録された各商品の商品毎の売上情報に基づいて作成した部門売上情報（部門毎の売上情報）を前記店舗コンピュータ１３に送信する。

前記店舗コンピュータ１３は、複数のＰＯＳターミナル１２から送信されたテナントの部門売上情報を受信し、テナントの部門の売上金額（部門売上情報）と徴収料（設定された賃貸率に従う賃貸料）とから部門営業料（部門毎の賃貸料）を計算し、この部門営業料を集計し、テナントの営業料（テナントの賃貸料）を算出するようになっている。

まず、商品販売登録装置としてのＰＯＳターミナル１２の構成について説明する。

図２は、ＰＯＳターミナル１２の制御構成を示すブロック図である。

図２に示すように、ＰＯＳターミナル１２は、各部を集中的に制御するＣＰＵ(Central Processing Unit)２１と、このＣＰＵ２１が実行する制御プログラム等の固定的データを予め格納されたＲＯＭ(Read Only Memory)２２と、各種データを書き換え自在に格納するための種々のメモリエリアが形成されるＲＡＭ(Random Access Memory)２３と、日付および時刻を計時する計時部２４と、部門売上情報をメモリするためのＨＤＤ（Hard Disk Drive）装置２５の駆動を制御するＨＤＤコントローラ２６、ＬＡＮ１４により店舗サーバ１３とのデータ通信を制御する通信コントローラ２７、売上商品の品名、価格等を表示する表示部２８が接続される表示部コントローラ２９、商品登録業務等に使用する各種キーが配設されたキーボード３０が接続されるキーボードコントローラ３１、バーコードを光学的に読取るスキャナ３２が接続されるスキャナコントローラ３３、レシート印字等を行うプリンタ３４が接続されるプリンタコントローラ３５、登録、点検、精算などの業務モードを選択するモードスイッチ３６の信号入力および現金等を収容するためのドロワ３７が接続されるＩ／Ｏポート３８等を搭載している。

そして、ＣＰＵ２１、ＲＯＭ２２、ＲＡＭ２３、計時部２４、ＨＤＤコントローラ２６、通信コントローラ２７、表示部コントローラ２９、キーボードコントローラ３１、スキャナコントローラ３３、プリンタコントローラ３５およびＩ／Ｏポート３８とは、アドレスバス、データバス等のバスライン３９で接続されている。

前記ＨＤＤ装置２５は、部門売上集計メモリ４０としての機能を特に有している。

部門売上集計メモリ４０は、たとえば、毎営業日のあらかじめ決められた時刻になると、各商品の売上登録された各商品の販売データを商品別に集計し、商品別に集計された販売集計データを基づいて部門売上情報として蓄積格納する。

図３は、部門売上集計メモリ４０としての部門売上集計テーブルのレコードフォーマットである。図３に示すように、テナント名称、テナントコード、部門コードに対応した売上金額が格納されるようになっている。

次に、店舗コンピュータ１３の構成について説明する。

図４は、店舗コンピュータ１３の制御構成を示すブロック図である。

図４に示すように店舗コンピュータ１３は、本実施の形態の賃貸料計算システム全体を制御するＣＰＵ５１と、このＣＰＵ５１を動作させる制御プログラムの固定的情報を予め格納するＲＯＭ５２と、各種情報を書き換え自在に格納するＲＡＭ５３と、日付および時刻を計時する時計部５４と、各種データの書込み及び読出しを行うＨＤＤ（Hard Disk Drive）装置５５を制御するＨＤＤコントローラ５６と、ＬＡＮ１４を通じてＰＯＳターミナル１２とのデータ通信を制御する通信コントローラ５７と、最低営業料や営業料等を表示する表示部５８が接続される表示部コントローラ５９と、キーボード６０からのキー信号を入力するキーボードコントローラ６１と、レシート印字等を行うプリンタ６２が接続されるプリンタコントローラ６３とを備えている。

また、ＣＰＵ５１、ＲＯＭ５２、ＲＡＭ５３、計時部５４、ＨＤＤコントローラ５６、通信コントローラ５７、表示部コントローラ５９、キーボードコントローラ６１、プリンタコントローラ６３とは、アドレスバス、データバスなどのバスライン６４とで接続されている。

前記ＲＡＭ５３には、ＬＡＮ１４を介して各ＰＯＳターミナル１２から受信した部門売上情報を格納するためのメモリエリアが形成されている。

ＣＰＵ５１は、計時部５４にて計時されている時刻が予め設定されている時刻、たとえば、閉店時刻になると、ＲＡＭ５３に格納された部門売上情報を格納した売上情報集計ファイルをＨＤＤ装置５５に書込み保存すようになっている。

前記ＨＤＤ装置５５は、前記ＰＯＳターミナル１２から送信されたテナントの部門売上情報を格納する部門売上情報記憶手段としての部門売上情報集計部１００と、テナントの最低営業料と各部門の徴収料を設定するテナント別家賃設定部１１０と、部門別営業料計算結果を格納する売上情報格納部１２０としての機能を特に有する。

図５は、部門売上情報集計部１００としての部門売上情報テーブルのレコードフォーマットである。図５に示すように、対象期間、テナント名称、テナントコード、部門コードに対応した売上金額が格納される。

図６は、テナント別家賃設定部（テナント別賃貸設定部）１１０としてのテナント別家賃設定テーブル（テナント別賃貸設定テーブル）のレコードフォーマットである。図６に示すようにテナント名称、テナントコードに対応した最低営業料（テナント毎に設定した賃貸料）および部門コードに対応した部門別の徴収率（賃貸率）が設定されている。

図７は、売上情報格納部１２０としての売上情報格納ファイルのレコードフォーマットである。図７に示すように対象年月に対応してテナント名称、テナントコード、最低営業料、部門コードに対応した売上金額、徴収率、部門営業料、さらに、部門営業料が集計されたテナントの営業料が格納される。

また、表示部５８に、設定した対象期間に対応したテナント名称、テナントコード、最低営業料、部門コードに対応した、売上金額、徴収率、部門営業料、さらに、部門営業料が集計されたテナントの営業料が表示される。

店舗コンピュータ１３の部門売上情報集計部１００は、たとえば、毎営業日のあらかじめ決められた時刻、たとえば、テナントの閉店時刻になると、各ＰＯＳターミナル１２から部門売上情報が送信されるようになっている。

図８は、ＰＯＳターミナル１２の動作を示すフローチャートである。この動作は、ＲＯＭ２２に格納された制御プログラムによって、ＣＰＵ２１が行う処理である。

ＰＯＳターミナル１２は、モードスイッチ３６で登録モードを選択することにより、図８のフローチャートに示す商品登録処理を実行可能となる。

先ず、ＣＰＵ２１はモードスイッチ３６で登録モードが選択されている状態で、ステップＳ１１として商品コード入力手段としてのキーボード３０またはスキャナ３２により売上商品の商品コードが登録される。

次に、ステップＳ１２としてＣＰＵ２１は、キーボード３０の締めキー入力により取引の登録終了が宣言される。

次に、ステップＳ１３としてＣＰＵ２１は、商品登録後の締め操作により会計処理を行う。

次に、ステップＳ１４としてＣＰＵ２１は、売上商品の部門売上情報を店舗コンピュータ１３へ送信する。

次に、店舗コンピュータ１３のＲＯＭ５２のプログラムに基づきＣＰＵ５１の制御について説明を行う。

図８は、賃貸物件にかかるテナントの賃貸料を計算する店舗コンピュータ１３の動作を示すフローチャートである。

まず、賃貸物件の所有者とテナントとは、テナントの最低営業料または、テナントの部門別の商品が販売された売上金額と、部門別に決められた徴収率を演算し集計した結果の営業料が最低営業料を下回った場合、最低営業料を賃貸料として採用する。また、営業料が最低営業料を超えた場合には、営業料を賃貸物件の賃貸料とするように契約するようになっている。なお、徴収率は、部門別に売上金額に対する利益率がことなるので、それぞれの商品に関する部門コードに対して設定するようになっている。ここでは、テナントのたとえば、お土産屋のテナントとして、おもちゃ部門（部門コード１００１）、食料品部門（部門コード１００２）および飲料品部門（部門コード１００３）について説明をする。なお、賃貸料は、対象期間として月別に限定されることなく、旬（１日から１５日間）や週ごとの契約に応じて賃貸料の計算を実行すればよい。

まず、ＣＰＵ５１は、ステップＳ２１としてテナントの賃貸料の計算を実行するために、部門売上情報集計部１００に格納されている部門コード１００１、すなわち、おもちゃ部門の売上金額を読取る。

次に、ステップＳ２２として部門コード１００１の［売上金額×徴収率］を乗算して部門営業料を算出する（部門営業料算出手段）。

次に、ステップＳ２３としておもちゃ、食料品および飲料品における各部門の全ての部門営業料を算出したか否かを判断する。

次に、ステップＳ２３―ＮＯ場合、ステップＳ２１に戻り、おもちゃ部門と同様に、部門コード１００２の食料品部門の売上金額を読取る。

次に、ステップＳ２２として部門コード１００２の食料品部門の［売上金額×徴収率］を乗算して食料品部門営業料を算出表示する。

次に、ステップＳ２３―ＮＯ場合、ステップＳ２１に戻り、さらに、部門コード１００３の飲食品部門の売上金額を読取る。

次に、ステップＳ２２として部門コード１００３の食料品部門の［売上金額×徴収率］を乗算して食料品部門営業料を算出する。

次に、ステップＳ２３―ＹＥＳのときに、ステップＳ２４として部門コード１００１、1１００２および１００３のおもちゃ部門、食料品部門および飲料品部門の各部門営業料を集計しテナントの営業料を算出する（営業料算出手段）。

次に、ステップＳ２５としてテナントの最低営業料と営業料を比較し最低営業料≧営業料か否かを比較する（営業料比較手段）。

次に、ステップＳ２５−ＹＥＳのときに、ステップＳ２６として最低営業料≧営業料の場合、最低営業料を賃貸料として採用する。

次に、ステップＳ２５−ＮＯのときに、ステップＳ２７として最低営業料＜営業料の場合、営業料を賃貸料として採用する。

このように、本実施の形態において、テナントの各部門の売上金額と徴収率とを演算し、部門営業料を算出して、各部門営業料を集計した営業料と最低営業料を比較して賃貸料を決定することにより、テナント所有者は最低営業料を確保できかつ、商品の売上金額が多くなり、最低営業料を上回ることにより利益を得ることができる。また、テナントは、商品の売上金額が少ない場合、最低営業料ですむことになり、相互にメリットを共有することができる。

以上説明したように、本発明は前記実施の形態に限定されるものではなく、実施の段階ではその趣旨を逸脱しない範囲で種々に変形することが可能であるのは勿論である。

本発明の一実施の形態である賃貸料計算システムの要部構成を示すブロック図。 同実施の形態におけるＰＯＳターミナルの要部構成を示すブロック図。 同ＰＯＳターミナルの売上集計テーブルのレコードフォーマットを示す図。 同実施の形態における店舗コンピュータの要部構成を示すブロック図。 同店舗コンピュータの部門売上情報テーブルのレコードフォーマットを示す図。 同店舗コンピュータのテナント別家賃設定テーブルのレコードフォーマットを示す図。 同店舗コンピュータの売上情報格納テーブルのレコードフォーマットを示す図。 同実施の形態におけるＰＯＳターミナルの動作を示すフローチャート。 同実施の形態における店舗コンピュータの動作を示すフローチャート。

符号の説明

１１…賃貸料計算システム、１２…ＰＯＳターミナル（商品販売登録装置）、１３…店舗コンピュータ、１４…ＬＡＮ（通信手段）、２１、５１…ＣＰＵ、２２、５２…ＲＯＭ、４０…部門売上集計メモリ、５８…表示部、１００…部門売上集計部、１１０…テナント別家賃設定部、１２０…売上情報格納部。

Claims (4)

1. 商品販売を目的に出店するテナントを対象に、テナントで扱う商品を種類別に仕分けし、種類毎の商品の販売データを部門売上情報として締めて登録処理する商品販売登録装置と、この商品販売登録装置により登録処理された前記部門売上情報をもとにテナント毎の賃貸料を計算する店舗コンピュータとをネットワーク接続した賃貸料計算システムであって、
   前記店舗コンピュータは、
   前記テナント毎に前記部門売上情報を記憶する部門売上情報の記憶手段と、
   前記テナント毎に設定した賃貸料、および部門毎に設定した賃貸率を保持するテナント別賃貸設定情報の保持手段と、
   前記部門売上情報と前記部門毎に設定した賃貸率とをもとに、部門毎の賃貸料を算出し、算出した賃貸料をテナント毎に集計する部門賃貸料の算出手段と、
   前記テナント毎に集計した賃貸料と、前記テナント毎に設定した賃貸料とを比較し、前記テナント毎に集計した賃貸料が前記テナント毎に設定した賃貸料を超えないとき、当該テナント毎に設定した賃貸料をテナントの賃貸料として算出し、前記テナント毎に集計した賃貸料が前記テナント毎に設定した賃貸料を超えたとき、当該テナント毎に集計した賃貸料をテナントの賃貸料として算出するテナント賃貸料の算出手段と、
   を具備したことを特徴とする賃貸料計算システム。
2. 前記商品販売登録装置は、出店するテナント毎に割り当てられたＰＯＳ端末であり、前記店舗コンピュータは、複数のＰＯＳ端末を対象に、前記テナント賃貸料の算出処理を行うことを特徴とする請求項１に記載の賃貸料計算システム。
3. 前記ＰＯＳ端末は、テナントコードと、テナントコードに対して複数の商品を種類別に登録する複数の部門コードおよび単価とを登録する部門売上集計テーブルを有し、当該部門売上集計テーブルに登録された部門コードおよび単価をもとに前記部門売上情報を算出することを特徴とする請求項２に記載の賃貸料計算システム。
4. 商品販売を目的に出店するテナントを対象に、テナントで扱う商品を種類別に仕分けし、種類毎の商品の販売データを部門売上情報として締めて登録処理する商品販売登録装置と、この商品販売登録装置により登録処理された前記部門売上情報をもとにテナント毎の賃貸料を計算する店舗コンピュータとをネットワーク接続したシステムにおける出店テナントの賃貸料計算方法であって、
   前記店舗コンピュータは、
   前記テナント毎に設定した賃貸料、および部門毎に設定した賃貸率を保持する手順と、
   前記テナント毎の前記部門売上情報を取得する手順と、
   前記部門売上情報と前記部門毎に設定した賃貸率とをもとに、部門毎の賃貸料を算出し、算出した賃貸料をテナント毎に集計する手順と、
   前記テナント毎に集計した賃貸料と、前記テナント毎に設定した賃貸料とを比較し、前記テナント毎に集計した賃貸料が前記テナント毎に設定した賃貸料を超えないとき、当該テナント毎に設定した賃貸料をテナントの賃貸料として算出し、前記テナント毎に集計した賃貸料が前記テナント毎に設定した賃貸料を超えたとき、当該テナント毎に集計した賃貸料をテナントの賃貸料として算出する手順と、
   前記算出したテナントの賃貸料を出力する手順と、
   を具備したことを特徴とする出店テナントの賃貸料計算方法。

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