JP4698093B2 - 不動産取引支援システム - Google Patents

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、売手や貸手等の不動産供給者が提供する実在する供給不動産情報と、買手や借手等の不動産需要者が希望する需要不動産情報とをコンピュータシステムによりマッチングさせて不動産の取引を支援するシステムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
従来、例えば不動産の売買や貸借は、通常、主として不動産業者の仲介に依って行われてきた。その売買価格や賃貸料の評価は、床面積、階層、部屋数や大きさ等の一般的に建物の特徴を表示するデータ項目、敷地の面積、形状、近隣との高低差、東西南北、接道状況等の一般的に土地の特徴を表示するデータ項目、及び鉄道沿線、最寄駅、駅からの距離等のアクセスを表示するデータ項目等、大多数の人々に共通する、いわば最大公約数的な項目を以て、認識、把握されてきた。
【０００３】
一方、特に中古不動産においては特別な構造や設備等の特長や所在地に関係する外部利便は軽視されて評価の対象外であるだけなく特別な設備は却って査定価格低減の要因でもあった。その一例としては、特定の趣味や芸術家（画家、音楽家等）のための特殊な間取り、内装設備、或いはペットを共生させるための構造や設備等が挙げられる。
【０００４】
これは、戦後の住宅不足、人口増大からして新築住宅の供給量に力点が置かれ、個々人の事情よりも画一性が優先され、また経済的事情からも個性的な住宅が比較的に少なかったためと考えられる。更に従来の住宅の寿命が短かったことや、所謂、土地神話から中古住宅の評価も土地の価値に重点が置かれ、建物は土地の付随物として余り評価されなかったこともその原因と考えられる。
【０００５】
そのため、中古不動産の特別な構造、設備や、中古不動産の所在地に関係する特別な外部利便を有する不動産にフィットする不動産需要者が存在しても、その売手や貸手の不動産供給者と、買手や借手の不動産需要者とが出会う可能性が極めて少なかった。
【０００６】
そこで、特開2000-250978号公報（公知例１）や特開2001-84292号公報（公知例２）において、売手、貸手と買手、借手が通信ネットワークを介してコンピュータシステムにアクセスしてデータベース上で直接、不動産の売買、賃貸借の取引を行なえるシステムが提案されている。
【０００７】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、今後、粗製濫造の低規格で短寿命の住宅建設は抑制され、世代間に亘って承継可能な長寿命住宅が増加し、更に人々の寿命も長くなり、価値観も多様化すること等からして、個々人の趣味、生活事情等から特別、特殊の用途のための特定用途構造、設備を有する住宅が増加することが予想される。
【０００８】
また、少子化で世帯数が増加しないこと等から家余り現象が発生する一方、住宅に対する考え方も、所謂、土地神話に基づく文字通りの一所懸命的な一定土地定着主義のライフスタイルから、仕事の種類、勤務地、現役段階、リタイア後、家族状況変遷、収入増減、趣味、健康状態等の個人条件に適応する住宅に住み替えるライフスタイルに移行することが予想されるので、高価値の不動産の流通量が欧米並みに増加することも考えられる。
【０００９】
不動産自体に特有の構造、設備や当該不動産の所在地に関係する特有の外部利便は、無用者には無価値であるが必要者には多大の価値がある。従って、そのような不動産は必要者から高目に評価される方向になる。
【００１０】
一方、前述の公知例１、２では、不動産取引に最低限必要な画一的な基本情報のみがデータベース化されているのが一般であったため不動産供給者及び不動産需要者の相互がアピールしたい物件情報が発信出来ないという問題があった。
【００１１】
本発明は前記課題を解決するものであり、その目的とするところは今後求められる高価値の不動産の流通に役立つもので買手や借手等の不動産需要者が売手や貸手等の不動産供給者を自ら探し、更には不動産供給者が不動産需要者を自ら探す積極的な不動産流通に寄与するものであり、不動産供給者及び不動産需要者の相互がアピールしたい物件情報を自由に発信してマッチング出来、更に不動産供給者及び不動産需要者から発信される情報をより洗練されたアピール度の高い情報に加工することで、極めて効果的にマッチング出来る不動産取引支援システムを提供せんとするものである。
【００１２】
【課題を解決するための手段】
前記目的を達成するための本発明に係る不動産取引支援システムは、売手や貸手等の不動産供給者が提供する供給不動産情報と、買手や借手等の不動産需要者が希望する需要不動産情報と、をコンピュータシステムによりマッチングさせて不動産の取引を支援するシステムであって、前記供給不動産情報及び需要不動産情報が一般の取引に必要な基本情報と、その不動産の特定用途構造もしくは設備、感覚情報または外部利便情報を含む特有の固有情報と、に分類され、更に該固有情報には前記不動産供給者及び前記不動産需要者のフリーメッセージ情報が含まれたデータベースと、該フリーメッセージ情報に含まれる文字列の組合せについて、類似データ項目をグルーピングした類似データ項目データベースにマッチングさせて、同一又は類似するフリーメッセージ情報を有する不動産を検索する検索手段と、該検索手段により検索した検索結果を出力する出力手段と、を有し、前記検索手段は不動産の基本情報のデータ項目またはフリーメッセージ情報の文字列のマッチング割合を条件として検索の拡大と絞り込みを行い、前記出力手段が不動産のマッチング割合を用いた順番で出力することを特徴とする。
【００１３】
本発明は、上述の如く構成したので、一般の取引に必要な基本情報に加えて、その不動産に特有の固有情報が分類して設定され、更に該固有情報に不動産供給者及び不動産需要者のフリーメッセージ情報を含む構成としたことで、用意されたコンピュータシステムのデータベース等に不動産に特有の固有情報やフリーメッセージ情報を不動産供給者及び不動産需要者の相互が入力して記憶させておき、不動産供給者と不動産需要者の相互のマッチング時に不動産供給者及び不動産需要者の相互がアピールしたい物件情報が自由に発信出来、より個別的な条件で相互のマッチングを行なって不動産取引を効果的に支援することが出来る。
【００１４】
また、前記基本情報及び前記固有情報の入力画面において、入力基準、入力例をマニュアル化して表示した場合には、不動産供給者と不動産需要者の相互のマッチングの確率を向上することが出来る。
【００１５】
また、前記基本情報及び前記固有情報の入力画面において入力された情報を加工、追加するに当たり、その不動産取引支援システムの運営を行なうシステム運営者がサポートし、プロデュースした結果を入力可能に構成した場合には、不動産供給者、或いは不動産需要者と打合せを行なって、その結果を用意されたコンピュータシステムのデータベース等に入力することが出来るため、不動産供給者と不動産需要者の相互のマッチングの確率を更に向上することが出来る。この場合、データベース等への入力はシステム運営者であっても良いし、不動産供給者、或いは不動産需要者であっても良い。
【００１６】
また、前記供給不動産情報及び需要不動産情報に前記基本情報及び前記固有情報以外の生活情報を含み、前記固有情報及び／または前記生活情報に基づいて前記不動産供給者及び前記不動産需要者のグルーピング化を行なう場合には、グルーピング化された不動産供給者及び不動産需要者に同好会等のグループ活動の加入を募り、加入者がグループ活動により親密に情報交換を行なって個々の希望に合った信頼出来る不動産取引システムを構築することが出来る。
【００１７】
【発明の実施の形態】
図により本発明に係る不動産取引支援システムの一実施形態を具体的に説明する。図１（ａ）は本発明に係る不動産取引支援システムの機器配置を説明する図、図１（ｂ）は本発明に係る不動産取引支援システムの制御系の構成を示すブロック図、図２は本発明に係る不動産取引支援システムのデータベースの構成例を示す図である。
【００１８】
また、図３は不動産供給者の入力データシートの一例を示す図、図４は不動産需要者の入力データシートの一例を示す図、図５は登録された不動産供給者及び不動産需要者のデータベースの一例を示す図である。
【００１９】
また、図６及び図７はデータベースのデータ項目の一例を示す図、図８はグルーピングされた類似データ項目の一例を示す図、図９はグルーピングされた類似感覚項目の一例を示す図、図10はグルーピングされた類似文字列の一例を示す図である。
【００２０】
また、図11は不動産供給者及び不動産需要者のフリーメッセージ情報を完全一致文字列検索及び類似文字列検索でマッチングさせた様子を示す図、図12は不動産供給者が本発明に係る不動産取引支援システムを利用する様子を示すフローチャート、図13は不動産需要者が本発明に係る不動産取引支援システムを利用する様子を示すフローチャートである。
【００２１】
また、図14は登録から検索に至る間にシステム運営者がサポートする内容を示すフローチャート、図15はシステム運営者が具体的なサポートを行なう様子を示すフローチャート、図16は特定用途構造、設備、外部利便及び／または生活情報に基づいて不動産供給者及び不動産需要者がグルーピング化され、本発明に係る不動産取引支援システムを利用する様子を示すフローチャトである。
【００２２】
以下に説明する本発明に係る不動産取引支援システムは、不動産を売りたい売手や不動産を貸したい貸手等の不動産供給者が提供する図３に示す供給不動産情報と、不動産を買いたい買手や不動産を借りたい借手等の不動産需要者が希望す図４に示す需要不動産情報と、をコンピュータシステムによりマッチングさせて不動産供給者と不動産需要者とが直接、不動産の取り引きが出来るように支援するシステムであって、その際にその不動産取引支援システムの運営を行なうシステム運営者がマッチングのし易さ、高い評価の受け易さ等をアドバイスしてサポート出来るシステムとして構築したものである。
【００２３】
そして、その不動産取引支援システムで取り扱う情報の本発明に係る大きな特徴は、図３に示す供給不動産情報と、図４に示す需要不動産情報とが一般の取引に必要な基本情報と、その不動産に特有の固有情報とに分類されて、図２に示す基本情報データベース（以下、「基本情報ＤＢ」という）１と、固有情報データベース２（以下、「固有情報ＤＢ」という）２とに夫々格納される。
【００２４】
その不動産に特有の固有情報には不動産供給者及び不動産需要者がアピールしたいフリーメッセージ情報が含まれ、フリーメッセージデータベース（以下、「フリーメッセージＤＢ」という）２ｄに格納される。
【００２５】
更に、その不動産の基本情報や固有情報とは別に、不動産供給者及び不動産需要者の生活情報が生活情報データベース（以下、「生活情報ＤＢ」という）３に格納されている。
【００２６】
また、マッチングのための検索システムデータベース（以下、「システムＤＢ」４として、図８に示すように各種の類似データ項目をグルーピング化して格納した類似データ項目データベース（以下、「類似データ項目ＤＢ」という）４ａ及び図９に示すように各種の類似感覚項目をグルーピング化して格納した類似感覚項目データベース（以下、「類似感覚項目ＤＢ」という）４ｂ及び図10に示すように各種の類似文字列をグルーピング化して格納した類似文字列データベース（以下、「類似文字列ＤＢ」という）４ｃが設けられている。
【００２７】
先ず、本発明の特徴に関するデータベース、ファイル及びデータ項目について説明する。本発明の特徴に関するデータ項目は、不動産の基本事項を表す在来の一般的な仕様のデータ項目以外にも、その不動産が有する特別・特殊の用途のための特定用途構造、設備、その不動産の住み心地や景観イメージ等の感覚、不動産に関係する種々の外部利便、更にはフリーなコメントやメッセージ等のフリーメッセージに関するデータ項目である。
【００２８】
それ等のデータ項目が図２に示す固有情報ＤＢ２に設けられた特定用途構造、設備データベース（以下、「特定用途構造、設備ＤＢ」という）２ａ、感覚項目データベース（以下、「感覚項目ＤＢ」という）２ｂ、外部利便データベース（以下、「外部利便ＤＢ」という）２ｃ及びフリーメッセージＤＢ２ｄに収納される。
【００２９】
データ項目が多数あるシステムでは、データ項目は類別されてファイル群に収納される。それ等のファイル群が特定用途構造、設備ＤＢ２ａ、感覚項目ＤＢ２ｂ、外部利便ＤＢ２ｃ及びフリーメッセージＤＢ２ｄを構成する。
【００３０】
例えば、特定用途構造、設備ＤＢ２ａには、建物系属性ファイル、ビジネス系属性ファイル、趣味系属性ファイル、ライフスタイル・環境系属性ファイル、介護系属性ファイル等の属性ファイルが含まれる。各属性ファイルには、類別された属性データ項目が収納される。
【００３１】
建物系属性ファイルには、基本スタイル、デザイン、屋根形式、壁形式、窓・開口部形式、吹抜け、暖炉・煙突、ベランダ、屋上、改造可変度、複数世帯、多人数世帯、子沢山世帯、著名設計者、建設会社等の建物系属性データ項目が収納される。
【００３２】
ビジネス系属性ファイルには、会社等の被雇用者が自宅で定期または不定期に仕事に従事するための在宅勤務用設備、個人事業者の事業用設備、ＩＴ（通信技術）関連設備等があり、それ等にはＯＡ（オフィス・オートメーション）機器、外部との有線・無線の交信手段、ＩＴ設備等を設置した部屋、小規模に塾や講習会等を行うための設備・集会室、各種店舗、倉庫・資機材収容設備、商用車・作業車ガレージ等のビジネス系属性データ項目が収納される。
【００３３】
趣味系属性ファイルには、天文観測室・設備、ホームシアター、本格オーディオ装置或いはピアノ・本格オルガン等の大型楽器を設置するための防音且つ頑丈な設備・部屋、本格アマチュアないしプロ用の絵画・彫刻の制作・保管のための設備・アトリエ、陶磁器・ガラス美術品の制作のための設備・作業室、各種模型・趣味工芸品・自動車趣味部品等の加工設備・作業室、鉄道模型レイアウト・設置室、本格アマチュア無線のためのアンテナ等の設備、麻雀卓、ビリヤード等の室内ゲーム設備・部屋、簡易フィットネス設備・部屋、ワインセラー、ミニバー、茶室、ペット対応設備、水泳プール、ゴルフ・テニス等の練習のためのミニ設備、船着場、果樹・大樹、温室や屋上・ベランダ庭園等のガーデニング設備、学者・書籍マニア等の膨大な蔵書を保管する書庫等の趣味系属性データ項目が収納される。
【００３４】
ライフスタイル・環境系属性ファイルには、夜間勤務者が昼間安眠静養するための遮光・防音寝室、電力費用節減のための太陽光・コジェネレーション（熱電併給）発電設備、停電補償として予備発電・蓄電設備、中水道として雨水利用設備、ディスポーザー・コンポジット設備、家事ロボット等のホームオートメーション設備、非常対策として水・食料等の備蓄設備、周囲状況監視カメラ等のセキュリティ設備、豪雪地帯で雪を排除する屋根・設備、例えばリタイア後に帰郷等転居の確実な居住者用の定期賃貸不動産等のライフスタイル・環境系属性データ項目が収納される。
【００３５】
介護系属性ファイルには、簡易エレベータ、階段昇降リフト、スロープ設備、電動雨戸、入浴・トイレ等の支援設備、介護ロボット等の各種ロボット設備等の介護系属性データ項目が収納される。
【００３６】
また、感覚項目ＤＢ２ｂには、例えば、不動産に関する住み心地や景観イメージ等の感覚的な言葉が収納されている。
【００３７】
また、外部利便ＤＢ２ｃには、例えば、不動産に関係する外部利便に関する近隣系属性ファイル、社会系属性ファイル、生活系属性ファイル、医療系属性ファイル等が含まれる。各属性ファイルには、類別されたデータ項目が収納される。
【００３８】
近隣系属性ファイルには、核家族の乳幼児の保育施設、心身に障害のある児童・生徒等のための養護学校等、進学校、宗教系学校、勉強・研究するリタイア者等が連日通う図書館・博物館・美術館・公民館等、散歩・ウォーキング・ジョギング・サイクリング等のコース、健康維持増進のための運動・フィットネス・テニス・ゴルフ施設等、フィッシング・港湾・乗馬・ボーリング・和洋弓矢の施設、ペット運動施設等の近隣系属性データ項目が収納される。
【００３９】
社会系属性ファイルには、ボーイスカウト・ガールスカウト・青少年スポーツ指導グループ・施設等、料理・生花・絵画・詩歌・囲碁・将棋等の同好グループ・施設、祭礼・季節行事等の地域活動、ボランティア活動グループ等の社会系属性データ項目が収納される。
【００４０】
生活系属性ファイルには、高級スーパー、２４時間営業店舗施設、癒し系の音楽・美術喫茶店等特定指向店舗等の生活系属性データ項目が収納される。
【００４１】
医療系属性ファイルには、腎臓障害で頻繁に透析するための施設、特定慢性病・成人病や高齢者等頻繁に通院する病院や医療機関、特定マンションとの提携病院・医療機関等の医療系属性データ項目が収納される。
【００４２】
次に本発明の不動産取引支援システムにおける検索システムを更に効率アップする類似データ項目ＤＢ４ａについて説明する。各データ項目は特定の内容を表すが、例えば、医療機関と病院・医院のように、上位概念及び下位概念の関係にある類似のデータ項目もある。
【００４３】
更に屋上庭園、屋上菜園、ベランダ庭園、ベランダ菜園のように近似ないし類似の概念に属する類似のデータ項目もある。不動産検索において、或る所要のデータ項目で検索することを指示する際、その類似のデータ項目を有する不動産も併せて検索・演算処理し、出力する方が便利で実際的なことがある。
【００４４】
更に例えば、車庫とガレージ、庭園とガーデン、散歩とウォーキング等のように、同一の内容を表すデータ項目が複数存在することがある。不動産取引支援システムの運営において同一の内容を表すデータ項目は代表するデータ項目に統一されるが、永年の間に同一の内容を表す複数のデータ項目が不動産取引支援システムに入力される場合が有り得る。
【００４５】
その場合、それ等の複数のデータ項目も図８に示すようにグルーピング化して類似データ項目ＤＢ４ａに設定すれば、個々の不動産について、データ項目を代表のデータ項目に一つ一つ修正して統一する手間は不要で、極めて効率が良い。
【００４６】
類似データ項目ＤＢ４ａがある場合には、一つのデータ項目を指定して検索指示すれば、類似データ項目ＤＢ４ａを介して、同一や類似の内容を表すデータ項目を有する不動産も併せて検索するので、特定関心事項に関連する不動産群を一括出来、完全にはジャスト・フィットしない場合でも、簡便な増改築等で、不動産供給者及び不動産需要者の僅差を調整する可能性が高まり、両者の出会いの効率が極めて良くなって、実用的である。
【００４７】
次にフリーメッセージについて説明する。フリーメッセージＤＢ２ｄには、設定されたデータ項目とは別に、当該実在不動産に関連する特長を表現するフリーなコメント、メッセージ等が収納される。前述のキーワード的なデータ項目のみでは、不動産が関連する特長を表現ないし強調し難い場合がある。例えば種々の小鳥等が毎日集遊したり、燕が毎年飛来して営巣する場所、緑が豊かな閑静な住宅街等、前述の種々のデータ項目では表示し難いこともある。
【００４８】
本発明では、そのような場合に対処するために、前述のデータ項目とは別に、形式無制限のフリーなコメントやメッセージをフリーメッセージＤＢ２ｄに収納し、それに含まれる諸々の文字列から不動産を検索することもある。ここで文字列とは、五十音、アルファベット等の一文字以上を指し、単語に限定されない。
【００４９】
例えば、フリーメッセージで指定した文字列の１組または数組が完全に一致する不動産を検索する方法（例えば、「閑静」だけを検索する方法や、「閑静」、「子育て」、「緑」の３組共一致するフリーメッセージを検索する方法等）や指定した全ての文字列に対して完全に一致する文字列の割合の高い不動産を検索する方法（例えば、「朝日」、「爽やか」、「小鳥」、「緑」、「子育て」、「犬」、「閑静」の全てで検索し、一致する割合の高い順に表示する等）がある。
【００５０】
これを更に効率アップするために図10に示すように類似する言葉をグルーピング化した類似文字列ＤＢ４ｃが活用される。これは、データ項目における類似データ項目ＤＢ４ａと同様に、同一や類似の内容を表す文字列をグループとして類似文字列ＤＢ４ｃに設定し、検索の際に一つのデータ項目を指示すれば、類似文字列ＤＢ４ｃを介して、同一や類似の内容を表す文字列を有する不動産も併せて検索して一括出来る。
【００５１】
例えば、指定した文字列の１組または数組が完全または類似に一致する不動産を検索する方法（例えば、「子育て」と「子供」、「砂場」等の検索）や指定した全ての文字列の完全または類似に一致する文字列の割合の高い不動産を検索する方法（例えば、「朝日」、「爽やか」、「小鳥」、「緑」、「子育て」、「犬」、「閑静」に対して、完全一致の他に「東向き」、「新緑」、「生け垣」、「木々」、「子供」、「砂場」、「ドッグ」が類似として一致するフリーメッセージを、一致する割合の高い順に表示する等）がある。
【００５２】
次に基本情報ＤＢ１について説明する。本発明の不動産取引支援システムに加入する不動産供給者及び不動産需要者は登録者として、そのデータ項目が登録者データベース（以下、「登録者ＤＢ」という）１ａに登録される。登録者のデータ項目は、売主、貸主・買主・借主の種別、氏名、ニックネーム、居住所、性別、年代等、登録者の書誌的項目である。
【００５３】
基本情報ＤＢ１の基本事項データベース（以下、「基本事項ＤＢ」という）１ｂには、不動産の在来の一般的な仕様を表す項目としての基本のデータ項目が収納される。
【００５４】
それ等には、床面積、階層、部屋数や大きさ等の一般的に建物の特徴を表示するデータ項目、敷地の面積、形状、近隣との高低差、東西南北、接道状況等の一般的に土地の特徴を表示するデータ項目、鉄道沿線・最寄駅、駅からの距離等のアクセスを表示するデータ項目及び売買希望価格、月額賃料等、大多数の人々に共通する、いわば最大公約数的な項目が挙げられる。これ等の在来のデータ項目は不動産流通に不可欠なもので、本発明の実施においても設定される。
【００５５】
本発明の不動産取引支援システムにおける検索は、広辞苑等の辞典に記載されるように調べ探すことであり、検索システムでは入力されているデータを種々の観点から調べ探すことである。本発明において、検索には以下の特定検索、マッチング等が含まれる。
【００５６】
基本的なものとしては、所要のデータ項目や、文字列を検索キーとして、それを含む実在不動産・供給者や、希望する不動産・需要者を調べ探す検索であり、より明確には、これは特定検索と称されるべきものである。
【００５７】
例えば、所定の特定用途構造、設備や感覚項目、外部利便に関するデータ項目、所要の文字列を有する不動産を検索することを指示・演算処理・出力することも可能であるし、類似データ項目ＤＢ４ａ、類似文字列ＤＢ４ｃを介して、所定のデータ項目、所要の文字列に対応する同一や類似のデータ項目、文字列を有する不動産を併せて検索することを指示・演算処理・出力することも可能である。
【００５８】
更に特定のデータ項目を有する不動産供給者及び不動産需要者である登録者も併せて検索することも可能である。検索キーは単一に限定されず、複数のデータ項目や、文字列を検索キーとして、所謂、ＯＲ検索、ＡＮＤ検索等を必要に応じて組み合せて、拡大・絞込の検索に依り、目的に適合・近似する実在不動産・供給者や、希望する不動産・需要者に到達出来る。
【００５９】
更に特定のデータ項目や、文字列を必ず含むものを特定検索するのでなく、所定のデータ項目や、所要の文字列の内で、指定割合以上のデータ項目、文字列を有する実在不動産・供給者や、希望する不動産・需要者を検索することが不動産流通支援に実用的に役立つことがある。
【００６０】
例えば、７０％マッチングとは、入力されているデータ項目や文字列の内で、不特定の７０％以上が合致する実在不動産・供給者や、希望する不動産・需要者を調べ探すことである。これを本発明ではマッチングと称するものとする。
【００６１】
図３に示す供給者Ａと、図４に示す需要者(1)では、供給者Ａが特定用途構造、設備、感覚項目、外部利便、フリーメッセージ文字列で指定した合計１６の項目及び文字列に対して需要者(1)が同様に指定した合計１４の項目及び文字列のうち、完全一致で８の項目及び文字列が該当しており、この場合、マッチング割合は供給者Ａから見れば５０％、需要者(1)から見れば５７．１４％である。
【００６２】
一方、類似検索の場合は、１０の項目及び文字列が該当し、供給者Ａから見れば６２．５％、需要者(1)から見れば７１．４３％が夫々マッチング割合となる。実際のマッチングの際には合致率の高い順に出力したり８０％以上のみを出力したりして検索を行なう。
【００６３】
上記構成により、種々の観点で種々の検索を行う指示・演算処理機能を容易に設定出来る。
【００６４】
また、特定のデータ項目や生活情報を共有する実在不動産・供給者、希望する不動産・需要者を検索し、リストアップすることも可能である。リストアップされたリストはそれ等の集団表示であり、趣味、関心事を共有するいわば同好会グループであり、同好会の場で相互交流を行うことが可能である。
【００６５】
これは当面の取引・契約等が成立しない場合でも、同好会で相互交流を継続することで、信頼が醸成され、相互条件摺合せ等に依る不動産取引に進展する素地になる可能性を有する。
【００６６】
例えば、天文観測に趣味・関心を共有する同好会では、天文観測室・設備等がある不動産の売却・購入・賃貸・賃借の複数情報が相互交信され、条件摺合せ等が円滑に行われ、取引が成立し易くなる。複数の不動産・供給者・需要者で取引が同時進行することもあり得る。
【００６７】
図１（ａ）は本発明に係る不動産取引支援システムを構成する各機器の構成を示し、売手や貸手等の不動産供給者側に設置された不動産供給者機器５、本店や支店に設置された本店機器６ａ，支店機器６ｂ、不動産取引支援システムの運営を行なうシステム運営者側に設置されたシステム運営者機器７、買手や借手等の不動産需要者側に設置された不動産需要者機器８等が設けられる。
【００６８】
システム運営者機器７は不動産取引支援システムを運営する中枢セクションである本社のセンター等に設置されるもので、図１（ｂ）に示す入力手段９、記憶手段11、演算処理手段12、出力手段13等の全ての機能を有する。
【００６９】
図２は、図１（ｂ）に示される記憶手段11に収納されるデータベースの実施形態を示すブロック図である。それ等のデータベースは登録者ＤＢ１ａ、基本事項ＤＢ１ｂ、特定用途構造、設備ＤＢ２ａ、感覚項目ＤＢ２ｂ、外部利便ＤＢ２ｃ、フリーメッセージＤＢ２ｄ、生活情報ＤＢ３、類似データ項目ＤＢ４ａ、類似感覚項目ＤＢ４ｂ及び類似文字列ＤＢ４ｃである。
【００７０】
各データベースには、前述の各データ項目が収納されている。特定用途構造、設備ＤＢ２ａには、建物系属性ファイル、ビジネス系属性ファイル、趣味系属性ファイル、ライフスタイル・環境系属性ファイル、介護系属性ファイルが設定され、類別されたデータ項目が夫々の属性ファイルに収納されている。
【００７１】
感覚項目ＤＢ２ｂには不動産に関する住み心地や景観イメージを表す感覚的な言葉が収納されている。
【００７２】
外部利便ＤＢ２ｃは、近隣系属性ファイル、社会系属性ファイル、生活系属性ファイル、医療系属性ファイルが設定され、類別されたデータ項目が夫々の属性ファイルに収納されている。
【００７３】
フリーメッセージＤＢ２ｄには、不動産についてアピールしたいフリーなメッセージやコメント等が収納され、生活情報ＤＢ３には基本情報及び固有情報以外の個人的な生活情報が収納されている。
【００７４】
図３は、不動産供給者の登録者ＤＢ１ａ及び実在不動産の在来の基本事項ＤＢ１ｂ、実在不動産の特定用途構造、設備ＤＢ２ａ、感覚項目ＤＢ２ｂ、外部利便ＤＢ２ｃ、フリーメッセージＤＢ２ｄ、生活情報ＤＢ３等について、入力作業に利用される不動産供給者入力内容のデータシートの実施形態を示すマトリックス図である。
【００７５】
図３に示すデータシートの内、特定用途構造、設備ＤＢ２ａ、感覚項目ＤＢ２ｂ及び外部利便ＤＢ２ｃのデータ項目は、詳しくは後述する図６及び図７に示されるデータ項目一覧表から選択されたデータ項目で作成される。
【００７６】
登録者ＤＢ１ａのデータ項目には売主、貸主の種別、居住所、氏名、性別、年代等が含まれ、基本事項ＤＢ１ｂのデータ項目には所在地、沿線・駅、面積等不動産の在来の項目が含まれる。
【００７７】
特定用途構造、設備ＤＢ２ａは建物系属性ファイル、趣味系属性ファイルを有し、これ等には夫々吹抜け、大手メーカーのアフターサービス付、洋風庭園、防音室等のデータ項目が含まれる。
【００７８】
感覚項目ＤＢ２ｂは不動産の住み心地や景観等の感覚的な言葉が含まれる。外部利便ＤＢ２ｃは近隣系属性ファイル、教育系属性ファイル、医療系属性ファイルを有し、同様に、これ等には夫々のデータ項目が含まれる。
【００７９】
図４は、不動産需要者の登録者ＤＢ１ａ及び不動産需要者が自己の理想型として想定する希望する不動産の在来の基本事項ＤＢ１ｂ、特定用途構造、設備ＤＢ２ａ、感覚項目ＤＢ２ｂ、外部利便ＤＢ２ｃ、フリーメッセージＤＢ２ｄ及び不動産需要者の個人的な生活情報等について、入力作業に利用される不動産需要者入力内容のデータシートの実施形態を示すマトリックス図である。
【００８０】
図４に示すデータシートの内、特定用途構造、設備ＤＢ２ａ、感覚項目ＤＢ２ｂ及び外部利便ＤＢ２ｃのデータ項目は、詳しくは後述する図６及び図７に示されるデータ項目一覧表から選択されたデータ項目で作成される。
【００８１】
各属性ファイル、データ項目等の構成は図３と同様である。希望する不動産においても、希望する不動産に関連する特長を表現するフリーなコメント、メッセージ等がフリーメッセージＤＢ２ｄに収納される。
【００８２】
図５は、本発明の不動産取引支援システムが取り扱う全ての不動産について、個々の実在不動産及び希望する不動産の全てのデータ項目が記憶手段11の登録者ＤＢ１ａ、基本事項ＤＢ１ｂ、特定用途構造、設備ＤＢ２ａ、感覚項目ＤＢ２ｂ、外部利便ＤＢ２ｃ、フリーメッセージＤＢ２ｄ及び生活情報ＤＢ３に入力された状況の実施形態の一部を示すマトリックス図である。
【００８３】
この場合、特定用途構造、設備ＤＢ２ａには建物系、趣味系、介護系の各属性ファイルが含まれ、外部利便ＤＢ２ｃには近隣系、医療系の各属性ファイルが含まれる。各属性ファイルには図示される種々のデータ項目が含まれる。
【００８４】
例えば、図５に示す需要者(1)の場合、登録者ＤＢ１ａには購入、氏名、ニックネームのデータ項目が入力され、基本事項ＤＢ１ｂには一戸建て、価格上下限のデータ項目が入力されている。
【００８５】
そして、需要者(1)が希望する不動産について、特定用途構造、設備ＤＢ２ａの建物系属性ファイルには外壁石張り、趣味系属性ファイルにはホームシアター用防音室の各データ項目が入力され、外部利便ＤＢ２ｃの近隣系属性ファイルには有名中学校のデータ項目が入力されている。
【００８６】
同様に、供給者Ａ、需要者(2)、供給者Ｂ、需要者(3)、供給者Ｃ、…、についても夫々該当する各データ項目が入力されている。
【００８７】
需要者(1)の立場で、実在不動産及び供給者を検索する際に、「外壁石張り」を検索キーとして検索すると、供給者Ｃの実在不動産がピックアップされる。「有名中学校」を検索キーとして検索すると、供給者Ａと供給者Ｃの実在不動産がピックアップされる。
【００８８】
また、「ホームシアター用防音室」で検索すると、供給者Ａの実在不動産がピックアップされる。この際に、類似データ項目ＤＢ４ａに類似のデータ項目として「ホームシアター用防音室」と「オーディオルーム」が設定されていると、供給者Ａと供給者Ｃの実在不動産がピックアップされる。更に、「ホームシアター用防音室」ＡＮＤ「有名中学校」で検索すると、供給者Ａと供給者Ｃの実在不動産がピックアップされる。
【００８９】
同様に、「ホームシアター用防音室」がある実在不動産の供給者Ａの立場で、希望する不動産及び需要者を検索すると、需要者(1)と需要者(3)がピックアップされる。
【００９０】
図６及び図７は特定用途構造、設備ＤＢ２ａ、感覚項目ＤＢ２ｂ、外部利便ＤＢ２ｃに格納された属性ファイル及びデータ項目等の一覧表の実施形態の一部を示すマトリックス図である。各データ項目は類別されて各属性ファイル及び各データベースに収納されている。
【００９１】
図８は類似データ項目ＤＢ４ａの実施形態を示すマトリックス図である。図８中の二重線で囲まれたエリアが同一や類似の内容を表すデータ項目群の１グループとして示されている。
【００９２】
図８において、第１のグループには外壁レンガ張り、外壁タイル張り、外壁石張り、外壁石積み、…が「外観洋風の建物」の１グループとしてグルーピングされ、第２のグループには地下室付、ホームシアター用防音室、オーディオルーム、楽器演奏室、…が「遮音室を有する建物」の１グループとしてグルーピング化され、以下同様に各類似目的別にグルーピングされる。
【００９３】
例えば、検索の際に「オーディオルーム」を検索キーとして検索すると、図８に示す類似データ項目ＤＢ４ａを介して、第２のグループの他のデータ項目、地下室付、ホームシアター用防音室、オーディオルーム、楽器演奏室、…を有する不動産が全てピックアップされ、これによって検討対象とすべき不動産群が広汎に検索、抽出される。
【００９４】
図９は類似感覚項目ＤＢ４ｂの実施形態を示すマトリックス図である。図９中の二重線で囲まれたエリアが同一や類似の内容を表す感覚項目群の１グループとしてグルーピング化されている。
【００９５】
図10は類似文字列ＤＢ４ｃの実施形態を示すマトリックス図である。図10中の二重線で囲まれたエリアが同一や類似の内容を表す文字列群の１グループとしてグルーピング化されている。
【００９６】
図11はフリーメッセージＤＢ２ｄのコメント、メッセージの実施形態を示すマトリックス図である。朝日、緑、木々、閑静、爽やか、子供、犬等前述の図３〜図７に示すデータ項目に限定されない文字列を核にするフリーなコメント、メッセージが入力されている。フリーメッセージの検索も前述したと同様に行なわれる。
【００９７】
図12は不動産供給者が実在不動産のデータ項目を入力し、その中の所定のデータ項目に合致する希望する不動産を入力した不動産需要者を検索し、実在不動産を適応させる可能性の大きい不動産需要者を拡大・絞込し、所定のデータ項目を入力した不動産需要者をリストアップする実施形態を示すフローチャートである。
【００９８】
尚、説明の便宜からフローチャートは連続する一連の手順として示したが、実際の不動産取引支援システムでは、データの発生・改変、検索等の際に、所要の事項を適宜行うものである。
【００９９】
先ず、不動産供給者の入力は図１（ａ）に示す不動産供給者機器５で行う。実在不動産の売主、貸主である不動産供給者はシステム運営者の不動産取引支援システムに加入する。図12において、ステップＳ１では、不動産供給者はシステム運営者の不動産取引支援システムにアクセスする。
【０１００】
ステップＳ２では、不動産供給者は入会を登録する。ステップＳ３では、不動産供給者がシステム運営者に価格設定、特定用途構造、設備や感覚項目、外部利便のデータ項目選択、フリーメッセージ、生活情報の表現方法、文字列の選択、不動産取引支援システムの運営等について相談等を行う。
【０１０１】
尚、図３に示す不動産供給者の基本情報及び固有情報の入力画面において、図14に示すように、入力基準、入力例がマニュアル化して表示されるようになっており、具体的には、入力画面上に設けられた「ヘルプ」のアイコンをクリックすることにより入力基準や入力例、事例写真が参照出来るようになっており、更には各項目のセル内をクリックすると、予め用意された入力データ項目の選択肢が表示され、所望の選択肢をクリックすることで入力出来るようになっている。
【０１０２】
図14に示すように、システム運営者は、必要に応じて、各項目の入力時に電話や電子メール等の通信手段を利用して不動産供給者の供給不動産が出来るだけ高く不動産需要者から評価され、取引が成立するようアピールポイントや表現方法をアドバイスし、プロデュースする。具体的には、図15に示すようなサポートを行なう。
【０１０３】
また、必要に応じて現地調査や対面相談も行う。ステップＳ４では、実在不動産について種々のデータ項目及び必要に応じてフリーなメッセージ、生活情報を入力する。
【０１０４】
尚、システム運営者と相談の上、入力画面に入力された基本情報や固有情報を加工、追加するに当たり、システム運営者がサポートした結果を、不動産供給者及びシステム運営者の両者が適宜入力出来るようになっている。
【０１０５】
不動産供給者が行う検索として、ステップＳ５では、入力した実在不動産のデータ項目の中の所定のデータ項目に合致する希望する不動産を入力した不動産需要者を検索する。
【０１０６】
ステップＳ６では検索結果を出力する。ステップＳ７では、その出力結果を検討する。そして、出力結果の不動産需要者の数が不適当な場合に実在不動産を適応させる可能性の大きい不動産需要者を拡大・絞込検索するためにステップＳ８では、更に別のデータ項目に合致する希望する不動産を入力した不動産需要者の拡大・絞込検索を行なう。
【０１０７】
ステップＳ９では、その拡大・絞込検索結果を出力する。ステップＳ10では、その拡大・絞込出力結果を検討する。
【０１０８】
ステップＳ11では、実在不動産について入力した種々のデータ項目にマッチする希望する不動産・需要者を検索するために全データ項目マッチングを行う。ステップＳ12では、そのマッチング結果を出力する。ステップＳ13では、その出力結果を検討する。
【０１０９】
ステップＳ14では、実在不動産について入力したフリーメッセージ上で指定した文字列の中の所定の文字列に合致する希望する不動産・需要者を検索する。ステップＳ15では検索結果を出力する。ステップＳ16では、その出力結果を検討する。
【０１１０】
ステップＳ17では、実在不動産について入力したフリーメッセージ上で指定した種々の文字列にマッチする希望する不動産を入力した不動産需要者を検索するために全文字列マッチングを行なう。ステップＳ18では、そのマッチング結果を出力する。ステップＳ19では、その出力結果を検討する。
【０１１１】
前記のステップＳ１〜Ｓ４、Ｓ５〜Ｓ10、Ｓ11〜Ｓ13及びＳ14〜Ｓ19等に関連してステップＳ20では実在不動産を適応する可能性が大きい不動産需要者に対して電子メール、デジタル写真等を送付することにより売込活動を行う。不動産供給者はこの段階からシステム運営者に売込活動を委託する場合もある。
【０１１２】
ステップＳ21では、インターネットを通じたデジタルビデオカメラ等による双方向通信またはテレビ電話を利用して、不動産需要者に実在不動産をネット内覧させる。
【０１１３】
ステップＳ22では、不動産需要者に実物を内覧させ、需要者との間で取引条件等の折衝を行う。ステップＳ23では、需要者との間で契約を行う。ステップＳ24では、所要事項を履行して不動産の引渡を行う。
【０１１４】
これ等のステップＳ23〜Ｓ24に亘って、不動産供給者が自ら行うことも可能であるが、必要に応じてシステム運営者が調査・検討・確認・交渉・アドバイス・資金計画・税金相談・測量・建物検査・立会・登記等を行う。
【０１１５】
ステップＳ25では、主に、ステップＳ10、ステップＳ13及びステップＳ19の出力結果では適応する不動産需要者を発見することが出来なかった不動産供給者や取引希望時期までに時間がある不動産供給者等が自らと共通のデータ項目を持つ不動産需要者と集まりシステム運営者により登録された特定用途構造、設備、外部利便毎のデータ項目別の同好会を検索する。
【０１１６】
即ち、システム運営者は、生活情報ＤＢ３に格納された生活情報に基づいて、特定用途構造、設備、外部利便毎の不動産供給者と不動産需要者のグルーピング化を行い、両者に対して各同好会への参加を促す。具体的には図16に示すようなサポートを行なって同好会の活動を促し、不動産取引を支援する。
【０１１７】
ステップＳ26では不動産供給者が予め設定された同好会に参加する。ステップＳ27では同好会で開かれるイベントに参加し、他の参加者との交流を深める。ステップＳ28では不動産供給者の希望に合い、考え方にも共感した不動産需要者と遭遇する。その後の流れは前述したステップＳ21〜Ｓ24と同様である。
【０１１８】
一方、図13は不動産需要者が希望する不動産のデータ項目を入力し、その中の所定のデータ項目に合致する実在不動産を検索し、それを拡大・絞込し、所定のデータ項目を有する実在不動産とその不動産供給者をリストアップする実施形態を示すフローチャートである。
【０１１９】
説明の便宜から、図13に示すフローチャートは連続する一連の手順として示したが、実際の不動産取引支援システムでは、データの発生・改変等の際に、所要の事項を適宜行う。
【０１２０】
先ず、不動産需要者からの入力は図１（ａ）に示す不動産需要者機器８で行う。希望する不動産を想定する不動産需要者はシステム運営者の不動産取引支援システムに加入する。
【０１２１】
図13において、ステップＳ31では不動産需要者はシステム運営者の不動産取引支援システムにアクセスする。ステップＳ32では不動産需要者は入会を登録する。ステップＳ33では不動産需要者がシステム運営者に資金計画、希望する不動産の特定用途構造、設備や感覚項目、外部利便のデータ項目選択、フリーメッセージ、生活情報の表現方法、文字列の選択、不動産取引支援システムの運営等について相談等を行う。
【０１２２】
尚、前述と同様に、図４に示す基本情報及び固有情報の入力画面において、入力基準、入力例がマニュアル化して表示されるようになっており、具体的には、入力画面上に設けられた「ヘルプ」のアイコンをクリックすることにより入力基準や入力例、事例写真が参照出来るようになっており、更には各項目のセル内をクリックすると、予め用意された入力データ項目の選択肢が表示され、所望の選択肢をクリックすることで入力出来るようになっている。
【０１２３】
システム運営者は、不動産需要者が出来るだけ希望する不動産に近い実在不動産に巡り合い、取引が成立するようアピールポイントや表現方法をアドバイスし、プロデュースする。必要に応じて対面相談も行う。ステップＳ34では希望する不動産について種々のデータ項目及び必要に応じてフリーなメッセージ、生活情報を入力する。
【０１２４】
尚、システム運営者と相談の上、入力画面に入力された基本情報や固有情報を加工、追加するに当たり、システム運営者がサポートした結果を、不動産需要者及びシステム運営者の両者が適宜入力出来るようになっている。システム運営者の具体的なサポートは前述の図14及び図15に示したと同様である。
【０１２５】
不動産需要者が行う検索として、ステップＳ35では入力した希望する不動産のデータ項目の中の所定のデータ項目に合致する実在不動産と、その不動産供給者を検索する。
【０１２６】
ステップＳ36では、その検索結果を出力する。ステップＳ37では、その出力結果を検討する。ステップＳ38では、その出力結果の実在不動産の数が不適当な場合に、不動産需要者の希望に適合する可能性の大きい実在不動産を拡大・絞込検索するために更に別のデータ項目に合致する実在不動産とその不動産供給者を拡大・絞込検索する。
【０１２７】
ステップＳ39では、その拡大・絞込検索結果を出力する。ステップＳ40では、その拡大・絞込出力結果を検討する。
【０１２８】
一方、ステップＳ41では、希望する不動産について入力した種々のデータ項目にマッチする実在不動産を検索するために全データ項目マッチングを行う。ステップＳ42では、そのマッチング結果を出力する。ステップＳ43では、その出力結果を検討する。
【０１２９】
ステップＳ44では、希望する不動産について入力したフリーメッセージ上で指定した文字列の中の所定の文字列に合致する実在不動産・供給者を検索する。ステップＳ45では検索結果を出力する。ステップＳ46では、その出力結果を検討する。
【０１３０】
ステップＳ47では、希望する不動産について入力したフリーメッセージ上で指定した種々の文字列にマッチする実在不動産を入力した不動産供給者を検索するために全文字列マッチングを行なう。ステップＳ48では、そのマッチング結果を出力する。ステップＳ49では、その出力結果を検討する。
【０１３１】
前記ステップＳ31〜Ｓ34、Ｓ35〜Ｓ40、Ｓ41〜Ｓ43及びＳ44〜Ｓ49等に関連して、ステップＳ50では不動産需要者が適合する可能性が大きい不動産供給者に対し、電子メール等を送付することにより購入活動を行う。
【０１３２】
不動産需要者はこの段階からシステム運営者に購入活動を委託する場合もある。ステップＳ51では、インターネットを通じたデジタルビデオカメラ等による双方向通信またはテレビ電話を利用して、不動産供給者の実在不動産をネット内覧する。
【０１３３】
ステップＳ52では不動産供給者の実在不動産の実物を内覧し、不動産供給者との間で取引条件等の折衝を行う。ステップＳ53では不動産供給者との間で契約を行う。ステップＳ54では所要事項を履行して不動産の引渡を行う。
【０１３４】
これ等のステップＳ53〜Ｓ54に亘って、不動産需要者が自ら行うことも可能であるが、必要に応じてシステム運営者が調査・検討・確認・交渉・アドバイス・資金計画・税金相談・測量・建物検査・立会・登記等を行う。
【０１３５】
ステップＳ55では、主に、ステップＳ40、ステップＳ43及びステップＳ49の出力結果では適合する実在不動産を発見することが出来なかった不動産需要者や取引希望時期までに時間がある不動産需要者等が自らと共通のデータ項目を持つ不動産供給者とが集まりシステム運営者により登録された特定用途構造、設備、外部利便毎のデータ項目別の同好会を検索する。
【０１３６】
具体的には図16に示すようなサポートを行なって同好会の活動を促し、不動産取引を支援する。
【０１３７】
ステップＳ56では不動産需要者が同好会に参加する。ステップＳ57では同好会で開かれるイベントに参加し、他の参加者との交流を深める。ステップＳ58では不動産需要者の希望に合い、考え方にも共感した不動産供給者と遭遇する。その後の流れはステップＳ51〜Ｓ54と同様である。
【０１３８】
【発明の効果】
本発明は、上述の如き構成と作用とを有するので、一般の取引に必要な基本情報に加えて、その不動産に特有の固有情報が分類して設定され、更に該固有情報に不動産供給者及び不動産需要者のフリーメッセージ情報を含む構成としたことで、用意されたコンピュータシステムのデータベース等に不動産に特有の固有情報やフリーメッセージ情報を不動産供給者及び不動産需要者の相互が入力して記憶させておき、不動産供給者と不動産需要者の相互のマッチング時に不動産供給者及び不動産需要者の相互がアピールしたい物件情報が自由に発信出来、より個別的な条件で相互のマッチングを行なって不動産取引を効果的に支援することが出来る。
【０１３９】
また、基本情報及び固有情報の入力画面において、入力基準、入力例をマニュアル化して表示した場合には、不動産供給者と不動産需要者の相互のマッチングの確率を向上することが出来る。
【０１４０】
また、基本情報及び固有情報の入力画面において入力された情報を加工、追加するに当たり、その不動産取引支援システムの運営を行なうシステム運営者がサポートし、プロデュースした結果を入力可能に構成した場合には、不動産供給者、或いは不動産需要者と打合せを行なって、その結果を用意されたコンピュータシステムのデータベース等に入力することが出来るため、不動産供給者と不動産需要者の相互のマッチングの確率を更に向上することが出来る。
【０１４１】
特に広告宣伝活動や不動産市場に精通し、且つ不動産取引支援システムに精通したシステム運営者のサポートやプロデュースにより不動産供給者及び不動産需要者から発信される情報をより洗練されたアピール度の高い情報に加工することで、極めて効果的にマッチング出来る。
【０１４２】
また、供給不動産情報及び需要不動産情報に基本情報及び固有情報以外の生活情報を含み、該生活情報に基づいて不動産供給者及び不動産需要者のグルーピング化を行なう場合には、グルーピング化された不動産供給者及び不動産需要者に同好会等のグループ活動の加入を募り、加入者がグループ活動により親密に情報交換を行なって個々の希望に合った信頼出来る不動産取引システムを構築することが出来る。
【図面の簡単な説明】
【図１】 （ａ）は本発明に係る不動産取引支援システムの機器配置を説明する図、（ｂ）は本発明に係る不動産取引支援システムの制御系の構成を示すブロック図である。
【図２】 本発明に係る不動産取引支援システムのデータベースの構成例を示す図である。
【図３】 不動産供給者の入力データシートの一例を示す図である。
【図４】 不動産需要者の入力データシートの一例を示す図である。
【図５】 登録された不動産供給者及び不動産需要者のデータベースの一例を示す図である。
【図６】 データベースのデータ項目の一例を示す図である。
【図７】 データベースのデータ項目の一例を示す図である。
【図８】 グルーピングされた類似データ項目の一例を示す図である。
【図９】 グルーピングされた類似感覚項目の一例を示す図である。
【図10】 グルーピングされた類似文字列の一例を示す図である。
【図11】 不動産供給者及び不動産需要者のフリーメッセージ情報を完全一致文字列検索及び類似文字列検索でマッチングさせた様子を示す図である。
【図12】 不動産供給者が本発明に係る不動産取引支援システムを利用する様子を示すフローチャートである。
【図13】 不動産需要者が本発明に係る不動産取引支援システムを利用する様子を示すフローチャートである。
【図14】 登録から検索に至る間にシステム運営者がサポートする内容を示すフローチャートである。
【図15】 システム運営者が具体的なサポートを行なう様子を示すフローチャートである。
【図16】 特定用途構造、設備、外部利便及び生活情報に基づいて不動産供給者及び不動産需要者がグルーピング化され、本発明に係る不動産取引支援システムを利用する様子を示すフローチャトである。
【符号の説明】
１…基本情報データベース（基本情報ＤＢ）
１ａ…登録者データベース（登録者ＤＢ）
１ｂ…基本事項データベース（基本事項ＤＢ）
２…固有情報データベース（固有情報ＤＢ）
２ａ…特定用途構造、設備データベース（特定用途構造、設備ＤＢ）
２ｂ…感覚項目データベース（感覚項目ＤＢ）
２ｃ…外部利便データベース（外部利便ＤＢ）
２ｄ…フリーメッセージデータベース（フリーメッセージＤＢ）
３…生活情報データベース（生活情報ＤＢ）
４…検索システムデータベース（検索システムＤＢ）
４ａ…類似データ項目データベース（類似データ項目ＤＢ）
４ｂ…類似感覚項目データベース（類似感覚項目ＤＢ）
４ｃ…類似文字列データベース（類似文字列ＤＢ）
５…不動産供給者機器
６ａ…本店機器
６ｂ…支店機器
７…システム運営者機器
８…不動産需要者機器
９…入力手段
11…記憶手段
12…演算処理手段
13…出力手段

Claims (1)

1. 売手や貸手等の不動産供給者が提供する供給不動産情報と、買手や借手等の不動産需要者が希望する需要不動産情報と、をコンピュータシステムによりマッチングさせて不動産の取引を支援するシステムであって、
   前記供給不動産情報及び需要不動産情報が一般の取引に必要な基本情報と、
   その不動産の特定用途構造もしくは設備、感覚情報または外部利便情報を含む特有の固有情報と、に分類され、
   更に該固有情報には前記不動産供給者及び前記不動産需要者のフリーメッセージ情報が含まれたデータベースと、
   該フリーメッセージ情報に含まれる文字列の組合せについて、類似データ項目をグルーピングした類似データ項目データベースにマッチングさせて、同一又は類似するフリーメッセージ情報を有する不動産を検索する検索手段と、
   該検索手段により検索した検索結果を出力する出力手段と、
   を有し、
   前記検索手段は不動産の基本情報のデータ項目またはフリーメッセージ情報の文字列のマッチング割合を条件として検索の拡大と絞り込みを行い、
   前記出力手段が不動産のマッチング割合を用いた順番で出力することを特徴とする不動産取引支援システム。

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