JP2024057226A - 不動産情報提案システム及び不動産情報提案プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】複数の不動産契約成立者の各々によって不動産契約がされるまでの検索条件を踏まえた提案を行えるようにする。【解決手段】複数の不動産契約成立者の各々によってユーザ端末１００Ａを通じて不動産契約がされるまでに、時間的に離隔した複数期間にされた不動産検索の検索条件と、当該各々の検索条件に対応する検索期間を示す情報との組を学習用データとして学習された人工知能装置４００と、不動産契約検討者によってユーザ端末１００Ｂを通じて不動産検索がされた場合の検索条件を人工知能装置４００に入力し、人工知能装置４００から出力される当該不動産契約検討者によってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高い検索条件の推定結果に基づく提案情報を提示するサーバ装置３００と、を備える不動産情報提案システムとする。【選択図】図１

Description

本発明は、不動産情報提案システム及び不動産情報提案プログラムに関し、特に、土地及びその定着物（例えば、建物）を購入又は賃貸しようとしているユーザに対して好適な提案可能な不動産情報提案システム及びプログラムに関する。なお、本明細書における用語「不動産」には、定着物に脱着可能な付帯設備（例えば、太陽光パネル）も含まれるものとする。

特許文献１には、物件情報に精通しないユーザに対して、適切な不動産物件情報を提供できるようにする物件情報配信システムが開示されている。この物件情報配信システムは、管理端末と通信可能に接続された不動産会社用端末、建設会社用端末及びユーザ用端末を有し、不動産会社用端末は土地に関する物件情報を管理端末に登録し、建設会社用端末はユーザの不動産に関する希望条件を管理端末に登録し、管理端末は物件情報と希望条件の少なくとも一部がマッチングした場合にユーザ用端末に向けて物件情報を配信する、という趣旨のものである。
特開２０２１－１４４２６４号公報

しかし、特許文献１に開示されたシステムは、主として、物件情報に精通しないユーザが自力で最終的に購入する不動産を決定することを念頭に置いたものであり、物件情報に精通しない者に対するサービスとしては限定的であり、改善の余地がある。

ユーザは、不動産の購入の検討を開始してから最終的に購入する不動産を決定するまでの間に、何度か不動産物件を検索することが通例であるし、その検索の進捗過程において検索条件が変遷していくこともよくあることであるが、特許文献１に開示されたシステムは、このような実情を考慮していない。

そこで、本発明は、物件情報に精通しないユーザ或いは不動産業者に対して、実情に即した不動産情報を提案できるようにすることを課題とする。一例としては、本発明は、複数の不動産契約成立者の各々によって不動産契約がされるまでの検索条件を踏まえた提案を行えるようにすることを課題とする。

上記課題を解決するために、本発明の不動産情報提案システムは、
複数の不動産契約成立者の各々によって不動産契約がされるまでに、時間的に離隔した複数期間にされた不動産検索の検索条件と、当該各々の検索条件に対応する検索期間を示す情報との組を学習用データとして学習された人工知能装置と、
不動産契約検討者によって不動産検索がされた場合の検索条件を前記人工知能装置に入力し、当該人工知能装置から出力される当該不動産契約検討者によってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高い検索条件の推定結果に基づく提案情報を提示するサーバ装置と、
を備える。

前記検索条件には、前記不動産契約成立者又は前記不動産契約検討者によって閲覧された不動産物件及び／又は前記不動産契約成立者又は前記不動産契約検討者によってブックマーク登録された不動産物件が含まれてもよい。

前記サーバ装置は、前記不動産物件の所在地情報を緯度経度情報に変換する変換手段を備えることもできる。

前記提案情報は、不動産契約検討者が操作する端末と不動産業者が操作する端末との少なくとも一方に提示されるようにすることができる。

本発明の不動産情報提案プログラムは、
不動産契約検討者によって不動産検索がされた場合の検索条件を受け付けるステップと、
前記受け付けた検索条件を、複数の不動産契約成立者によって各々不動産契約がされるまでに、時間的に離隔した複数期間に不動産検索がされた場合の各期間の検索条件と、当該各々の検索条件によって不動産検索がされた際の前記各期間を示す情報との組を学習用データとして学習された人工知能装置に入力することによって推定される、前記不動産契約検討者によってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高い検索条件の推定結果に基づく提案情報を提示するステップと、
をユーザ装置に実行させる。

発明の実施の形態

以下、本発明の実施形態について図面を参照して説明する。

（概要の説明）
図１は、本発明の実施形態の不動産情報提案システムがなし得る不動産情報の提案例についての説明図である。図１を用いて、不動産である例えば土地を購入しようとしている不動産契約検討者又はその者を担当する不動産業者に対して、不動産購入をするのに役立つ提案を行う場合を例に説明する。なお、便宜上、ここでは、主として検索エリアの変遷に着目して説明する。

図１（ａ）には、例えば、不動産契約検討者が、第１期間にて「青梅市」を選定して不動産物件の検索を行い（検索条件（１））、それによって得られる複数の不動産物件を含む検索結果のうち、例えば８物件について、それらの詳細情報の掲載ページを閲覧し、うち２物件についてはブックマーク登録をしたことを電子地図上にマークした状態を示している。

図１（ａ）には、このことを６つの●印と２つの〇印とによって示しており、●印が閲覧した掲載ページの不動産物件の位置情報を、〇印がブックマーク登録した不動産物件の位置情報を、それぞれ意味している。

第１期間での検索時に、不動産契約検討者が、相対的に狭小なエリア（ここでは青梅市のみ）で不動産物件の検索をしていたとしても、その後に、検索エリアを拡張して、その周辺を含む相対的に広大なエリアで不動産物件の検索（検索条件（２））をすることはよく見られることで、このような事象はとりわけ検索初期段階で多く見られる。

図１（ｂ）には、検索条件（２）の場合の例を示しており、ここでは、例えば、不動産契約検討者が、第２期間にて「青梅市」のみならず、その近隣の「あきる野市・八王子市」も含めて選定して不動産物件の検索を行い、例えば１４物件の紹介ページを閲覧し、うち５物件についてはブックマーク登録をした例を示している。

直前期間（第１期間）での検索に比して、ブックマーク登録数が増えた場合、及び／又は、検索エリアが相対的に広大となった場合には、経験上、不動産契約検討者の次なる検索条件としては、当該検索エリア内での不動産物件を絞り込みして検索する場合（検索条件（３））と、別のエリアを検索する場合（検索条件（４））と、に大別される。このような事象は、とりわけ検索初期・中期段階で多く見られる。

図１（ｃ）には、検索条件（４）の場合の例を示しており、ここでは、例えば、不動産契約検討者が、第３期間にて「福生市・昭島市・立川市」を選定して不動産物件の検索を行い、例えば５物件の紹介ページを閲覧し、いずれに対してもブックマーク登録をしなかった例を示している。

直前期間（第２期間）での検索に比して、ブックマーク登録数が減った（ゼロも含む）場合、とりわけ物件の紹介ページの閲覧数も減った場合には、経験上、当該検索エリア内から最終的に不動産物件を購入する可能性はそれほど高くなく、経験上、不動産契約検討者の次なる検索条件としては、当該直前期間での検索エリアに戻って再検索をする場合（検索条件（５））と、更に別のエリアで検索する場合（検索条件（６））と、に大別される。このような事象は、とりわけ検索中期段階で多く見られる。

図１（ｄ）には、検索条件（６）の場合の例を示しており、ここでは、例えば、不動産契約検討者が、第４期間にて「三鷹市・小金井市・小平市」を選定して不動産物件の検索を行い、例えば７物件の紹介ページを閲覧し、うち２物件についてはブックマーク登録をした例を示している。

直前期間（第３期間）での検索に比して、ブックマーク登録数が増えた場合には、とりわけ物件の紹介ページの閲覧数も増えた場合には、そのエリア内から最終的に不動産物件を購入する可能性は少なくない。このような事象は、とりわけ検索中期・後期段階で多く見られる。

ここで、不動産契約検討者の心理には、例えば、「理想的な建物を建築できるエリアはどこなのであろうか」というもあれば、「色々な土地を見てみたい」というものもあるが、経験上、不動産検索を効率よく行うためには、検索段階に合致する検索指針がある。

したがって、検索条件（１）の段階で何らの提案もせずに、検索指針に合致しない不動産検索をした場合には、例えば、検討後期段階になって全く異なるエリアで最初から不動産検索するといった事態が生じ得る。本実施形態の不動産情報提案システムは、このような事態となることを回避するために、当該不動産契約検討者とその者を担当する不動産業者との少なくとも一方に対して、例えば、「検討エリアの拡張」を提案事項に含む提案内容（例：「入力した市町村だけではなく、その周辺エリアについての検索してみましょう。…」。）を提案情報として提示するものである。

また、検索条件（２）の段階で何らの提案もせずに、検索指針に合致しない不動産検索をした場合には、例えば、最寄駅までの徒歩圏エリア／バス便利用エリアの条件、都市ガス／プロパンバスの条件が合わずに、最初から不動産検索するといった事態が生じ得る。本実施形態の不動産情報提案システムは、このような事態となることを回避するために、当該不動産契約検討者とその者を担当する不動産業者との少なくとも一方に対して、例えば、「土地の探し方のレクチャー」を提案事項に含む提案内容（例：「まず、購入を希望する土地のエリアと予算を決めましょう。また、土地に求める条件の優先順位を決めましょう。…」。）を提案情報として提示するものである。

また、検索条件（３）の段階で何らの提案もせずに、検索指針に合致しない不動産検索をした場合には、例えば、不動産契約検討者が実際に周辺環境を見ずに計画を進めて、最初から不動産検索するといった事態が生じ得る。本実施形態の不動産情報提案システムは、このような事態となることを回避するために、当該不動産契約検討者とその者を担当する不動産業者との少なくとも一方に対して、例えば、「土地の見学」更には気に入った土地があれば当該土地に対する具体的な「プランの作成」を提案事項に含む提案内容（例：「○○さんがこれまでにブックマーク登録した物件には共通性が見られます。一度、実際に、その土地を見学しに行きませんか。…」、「先日見学した土地に好適な建物の建築プランが幾つかあります。ご覧になりますか。…」）を提案情報として提示するものである。

また、検索条件（４）の段階で何らの提案もせずに、検索指針に合致しない不動産検索をした場合には、例えば、検討後期になってそれまでの検索対象である「土地」から別の検索対象である「建売住宅」について最初から不動産検索するといった事態が生じ得る。本実施形態の不動産情報提案システムは、このような事態となることを回避するために、当該不動産契約検討者とその者を担当する不動産業者との少なくとも一方に対して、例えば、「従前のエリア又は更に別エリアでの土地の検索」を提案事項に含む提案内容（例：「○○さんが以前検索した土地について再検索してみませんか。…」、又は、「○○さんの検索エリアは、次第に都心に向かっています。××市の周辺エリアについても検索してみてはいかがですか。…」）を提案情報として提示するものである。

また、検索条件（５）の段階で何らの提案もせずに、検索指針に合致しない不動産検索をした場合には、例えば、不動産契約検討者にとって購入条件を概ね満たしそうな土地が見つかっていても計画が進まないことがあり得る。そこで、本実施形態の不動産情報提案システムは、当該不動産契約検討者とその者を担当する不動産業者との少なくとも一方に対して、例えば、「詳細なプランの作成」を提案事項に含む提案内容（例：「お好みの間取情報などを入力してみましょう。建築プランを詳細にご提案できますよ。…」）を提案情報として提示するものである。

また、検索条件（６）の段階で何らの提案もせずに、検索指針に合致しない不動産検索をした場合には、例えば、不動産契約検討者にとって、選定条件の絞り込みができたこと、不動産物件相互の十分な対比が行えたことが少なくないと考えられることがあり得る。そこで、本実施形態の不動産情報提案システムは、不動産検索が熟したとして、当該不動産契約検討者とその者を担当する不動産業者との少なくとも一方に対して、例えば、「詳細なプランの作成」を提案事項に含む提案内容を提案情報として提示するものである。

本実施形態では、以上の各提案事項を不動産契約検討者に提示するために、複数の不動産契約成立者によって各々不動産が購入されるまでに、時間的に離隔した複数期間に不動産検索がされた場合の各期間の検索条件と、当該各々の検索条件によって不動産検索がされた検索期間を示す情報との組を学習用データとして学習された人工知能装置に、不動産契約検討者によって不動産検索がされた場合の検索条件を入力して、当該不動産契約検討者によってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高い検索条件の推定結果の出力を当該人工知能装置から受け付け、推定結果に基づく提案情報を、不動産契約検討者とその者を担当する不動産業者との少なくとも一方に対して提示することとしている。

具体的な典型例を示すと、不動産契約成立者のうち例えば第１期間での検索条件を「種別；土地、地域；青梅市」とした者の多くが、第２期間の検索条件を「種別；土地、地域；青梅市・あきる野市・八王子市」、第３期間の検索条件を「種別；土地、地域；福生市・昭島市・立川市」、第４期間の検索条件を「種別；土地、地域；三鷹市・小金井市・小平市」とするというケースが多かった場合に、このような検索条件の変遷に基づく提案情報を不動産契約検討者等に提示することができる。

この場合、上記の第１～第４期間の検索条件に代えて又はこれらとともに、●印で示す不動産物件を閲覧したこと及び／又は〇印で示す不動産物件をブックマーク登録したことも検索条件とすることができる。すなわち、第１期間での検索条件を例えば「種別；土地、地域；青梅市、閲覧；８件、ブックマーク登録２件」のようにすることができる。

なお、検索条件の提示態様は種々のものが含まれ、「土地の探し方のレクチャー」としては、既述の例の他にも例えば「検索地域をもう少し広めてみてはいかがでしょうか」という提案情報とすることが考えられ、「プランの作成」としては、既述の例の他にも例えば「この大きさの土地であれば、大きめの３ＬＤＫはいかがでしょうか」という文言と具体的な間取図とを提案情報とすることが考えられる。

（構成の説明）
図２は、本発明の実施形態の不動産情報提案システムの模式的な構成を示すブロック図である。図２には、以下説明する、ユーザ端末１００Ａ，１００Ｂと、格納媒体２００と、サーバ装置３００と、人工知能装置（以下、「ＡＩ装置」という。）４００と、管理者端末５００と、業者用端末６００と、ネットワーク７００と、を示している。

ユーザ端末１００Ａは、不動産契約成立者によって不動産が購入されるまで、時間的に離隔した複数期間に不動産検索がされた場合の各期間の検索条件を、ネットワーク７００を介してサーバ装置３００に送信したり、その検索条件に基づく検索結果をサーバ装置３００から受信したりするために操作されたものである。

ユーザ端末１００Ａは、当該検索結果に含まれる不動産物件のうち、各不動産契約成立者が気に入った不動産物件についてブックマーク登録された場合に、そのことをサーバ装置３００に送信したものである。

ユーザ端末１００Ｂは、不動産契約検討者によって不動産検索がされた場合の検索条件を、ネットワーク７００を介してサーバ装置３００に送信したり、その検索条件に基づく検索結果をサーバ装置３００から受信したりするものである。

ユーザ端末１００Ｂは、当該検索結果に含まれる不動産物件のうち、各不動産契約検討者が気に入った不動産物件についてブックマーク登録された場合に、そのことをサーバ装置３００に送信するものである。

なお、ユーザ端末１００Ｂは、上記の各処理をインストールされたプログラムによって実行することもできる。具体的には、不動産契約検討者によって不動産検索がされた場合の検索条件を受け付けるステップと、前記受け付けた検索条件を、複数の不動産契約成立者によって各々不動産契約がされるまでに、時間的に離隔した複数期間に不動産検索がされた場合の各期間の検索条件と、当該各々の検索条件によって不動産検索がされた際の前記各期間を示す情報との組を学習用データとして学習されたＡＩ装置４００に入力することによって推定される、前記不動産契約検討者によってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高い検索条件の推定結果に基づく提案情報を提示するステップと、実行することができる。

ユーザ端末１００Ａ，１００Ｂは、ハードウェアとして機能的に特別な相違があるというわけではなく、操作者が概念的に異なる立場にあるという理由から区別されるものである。ユーザ端末１００Ｂは、不動産契約契約者が本実施形態の不動産情報提案システムを用いて不動産を購入する前にはユーザ端末１００Ａであったし、ユーザ端末１００Ａは、不動産契約検討者が本実施形態の不動産情報提案システムを用いて不動産を購入した後にはユーザ端末１００Ｂになる。以下、ユーザ端末１００Ａとユーザ端末１００Ｂとを区別する必要がない場合にはユーザ端末１００と総称し、それを操作する者をユーザと総称する。

また、図２には、ユーザ端末１００Ａ，１００Ｂは、それぞれ１台ずつ示しているが、実際には、本実施形態の不動産情報提案システムには通常複数台が存在する。典型的には、ユーザ端末１００はユーザの人数分の台数が存在する。

もっとも、一人のユーザが複数台のユーザ端末１００を用いることもあるし、また、複数人が共用のユーザ端末１００を用いることもあるので、その台数とユーザ数とが一致している必要はない。

ユーザ端末１００は、例えば、パーソナルコンピュータ、タブレット装置、ＰＤＡ、スマートフォン、携帯電話機などによって実現できる。ユーザ端末１００は、計算機能及び通信機能を有してさえいれば、これらに限定されるものではないが、通常、ディスプレイを有しているか、ディスプレイが接続されたものである。

格納媒体２００は、販売可能な不動産物件を示す情報（例えば、その不動産の所在地情報、土地の広さ）が格納されるものである。格納媒体２００は、各ユーザによってユーザ端末１００を用いて時間的に離隔して複数期間に不動産検索がされた場合の各期間の検索条件と当該各々の検索条件によって不動産検索がされた検索期間を示す情報との組が、ユーザごとに格納されるものである。

格納媒体２００には、ユーザがユーザ端末１００を用いて不動産情報を閲覧表示したり、更にはその後に気に入ったものについてブックマーク登録したりといった操作がされた場合に、そのことも検索条件に含めて格納される。

格納媒体２００は、例えば、図１を用いて例示したような提案事項（「検討エリアの拡張」・「土地の探し方のレクチャー」など）及び対応する提案内容と、不動産物件の検索期間（「検索初期段階」・「検索初期・中期段階」などの各期間）とが一対で格納されているものである。なお、業者用端末６００にのみ提案情報を示す場合には、プロフェッショナルである不動産業者の担当者であれば、事細かに「提案内容」を提示する必要がない場合もあるので「提案事項」のみを「提案情報」として提示するようにしてもよい。

ここで、契約に至るまでの検索期間の回数（「第１期間」・「第２期間」など）は、不動産契約成立者ごとに様々であるから、不動産契約成立者ごとに不動産契約成立までの検索回数に応じて、これらのいずれかに分類すればよい。

例えば、検索回数が第１期間～第５期間の５回であれば、第１期間は「検索初期段階」、第２期間は「検索初期・中期段階」、第３期間は「検索中期段階」、第４期間は「検索中期・後期段階」、第５期間は「検討後期段階」に分類すればよい。

例えば、検索回数が第１期間～第７期間の７回であれば、第１期間は「検索初期段階」、第７期間は「検討後期段階」に分類するとして、第２～第６期間は、例えばそれら相互の時間的間隔に従って、「検索初期・中期段階」・「検索中期段階」・「検索中期・後期段階」のいずれかに分類すればよい。第２期間と第３期間との間が短期間であれば、これらはいずれも「検索初期・中期段階」に分類するといった具合である。

格納媒体２００は、これに限定されるものではないが、例えばデータベースによって実現することができる。なお、格納媒体２００は、物理的に一台に限らず、複数台あってもよい。また、格納媒体２００は、例えばサーバ装置３００に内蔵されていてもよい。

サーバ装置３００は、格納媒体２００に格納されたユーザによってユーザ端末１００を用いて不動産検索がされた場合、既述のブックマーク登録等の操作結果を含む検索条件を、ネットワーク７００を介して受け付けて、格納媒体２００に格納するものである。

また、サーバ装置３００は、ユーザによって不動産検索がされた場合の検索条件をＡＩ装置４００に入力し、ユーザによってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高い検索条件の推定結果の出力をＡＩ装置４００から受け付け、その推定結果に基づく提案情報をユーザ端末１００Ｂと業者用端末６００との少なくとも一方に対してネットワーク７００を介して送信するものである。

サーバ装置３００は、当該ユーザの検索条件の変遷を踏まえた当該推定結果を得るために、例えば、格納媒体２００に格納された当該ユーザによる検索条件を、検索期間を示す情報として「検索期間」でグルーピングし、それらをＡＩ装置４００に入力する。

サーバ装置３００は、サーバ型コンピュータを用いて実現することができる。図２には、１台のサーバ装置３００を示しているが、複数台であってもよい。サーバ装置３００は、検索条件入力画面及び図１に示した電子地図を含むウェブページの構成データを送信するウェブサービス機能を有していてもよい。換言すると、そのような構成データの送信は、図示しないウェブサーバを用いてもよいし、例えば少なくとも１台のサーバ装置３００を当該ウェブサーバとして用いてもよい。

ＡＩ装置４００は、複数の不動産契約成立者によって各々不動産が購入されるまでに、各ユーザ端末１００Ａを用いて時間的に離隔した複数期間に不動産検索がされた場合の各期間の検索条件と、各々の検索条件によって不動産検索がされた検索期間を示す情報との組を、学習用データとして学習されたものである。

ＡＩ装置４００は、サーバ装置３００から入力されるユーザによって不動産検索がされた場合の検索条件に対して、当該ユーザによってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高い検索条件を推定結果として出力するものである。

管理者端末５００は、本実施形態の不動産情報提案システムの管理者などが操作する端末である。管理者端末５００は、サーバ装置３００又は図示しないウェブサーバに対して、ユーザ端末１００に送信する、検索条件入力画面、検索結果反映画面、提案情報記載画面等を含む種々のウェブページの当該各画面を埋込可能なマスターデータを作成して格納媒体２００に蓄積したり、図１を用いて例示したような提案情報とＡＩ装置４００から出力される推定結果とを一対で格納媒体２００に格納したりするなどの処理を含む、本実施形態の不動産情報提案システムの運用に必要な処理をするものである。管理者端末５００は、業務用のパーソナルコンピュータ等で実現できる。

業者用端末６００は、不動産業者の担当者などが操作する、本実施形態の不動産情報提案システムによるサービスを受けるために必要な処理などをするための端末でり、ＡＩ装置４００から出力される推定結果に基づく提案情報も閲覧できる。業者用端末６００は、一般的なパーソナルコンピュータ、業務用のパーソナルコンピュータなどで実現できる。

ネットワーク７００は、インターネット、携帯電話網などの各種ネットワークの総称である。なお、ネットワーク７００には、Ｗｉ－Ｆｉやブルートゥースなどの無線ネットワーク、局所的に設けられたローカルエリアネットワーク、本実施形態の不動産情報提案システムによるサービス提供者や不動産業者のオフィス内のイントラネットなども含む。

図３は、図２に示すサーバ装置３００の模式的な構成を示すブロック図である。図３には、以下説明する、受信手段３１０と、格納手段３２０と、読出手段３３０と、検索手段３４０と、取得手段３５０と、変換手段３６０と、更新手段３７０と、送信手段３８０と、学習手段３９０と、を示している。なお、これらの各手段３１０～３９０の幾つかは、サーバ装置３００に備えるのではなく、ユーザ端末１００を含む別の装置に備えてもよい。

受信手段３１０は、ユーザ端末１００からネットワーク７００を介して送信される、不動産物件の複数の検索条件を受信するものである。ここでいう検索条件とは、これらに限定されるものではないが、土地のある市区町村エリアの条件（例えば「青梅市」）、路線（例えば「青梅線」）や最寄駅からの徒歩時間（例えば「徒歩５分以内」）の条件、土地面積（例えば「１２０平米～１３０平米」）、購入金額（例えば「３０００万円台」）などが挙げられる。

格納手段３２０は、受信手段３１０によって受信された不動産物件の複数の検索条件を、各々の検索条件によって不動産検索がされた検索期間を示す情報と紐付けて、格納媒体２００に格納するものである。なお、既述のように、ブックマーク登録等の操作結果も当該検索条件に含まれる。

読出手段３３０は、受信手段３１０によって受信された、ユーザ端末１００Ｂを用いて送信された検索条件に基づいて、ユーザによる過去の検索条件があれば、それを格納媒体２００から読み出すものである。また、読出手段３３０は、取得手段３５０によって取得された、ＡＩ装置４００による推定結果に基づく提案情報を読み出すものである。

検索手段３４０は、受信手段３１０によって受信されたユーザ端末１００Ｂからの不動産物件の検索条件を格納媒体２００に入力して、当該検索条件に合致する不動産物件の検索結果を格納媒体２００から取得するものである。

取得手段３５０は、読出手段３３０によって読み出されたユーザ端末１００Ｂに係る過去の検索条件と受信手段３１０によって受信された現在の検索条件とをＡＩ装置４００に入力して、当該ユーザによってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高いと推定される検索条件の推定結果の出力をＡＩ装置４００から取得するものである。また、取得手段３５０は、当該推定結果に基づいて格納媒体２００を参照して、対応する提案事項を取得するものである。

変換手段３６０は、格納媒体２００に格納されている不動産物件の所在地情報を、緯度経度情報に変換する（ジオコーディングする）ものである。この変換処理は、既知の技術を用いて実行すればよい。

更新手段３７０は、ユーザによって図１に示す●印や〇印のようなマークを電子地図に表示する操作がされた場合に、格納媒体２００に格納されているユーザの検索条件を更新するものである。

送信手段３８０は、検索手段３４０によって検索された不動産物件の検索結果と、その不動産物件の所在地情報をジオコーディングすることによって変換された緯度経度情報と、取得手段３５０によって取得された推定結果に基づく提案情報とを、それらに対応するウェブページのマスターデータとともにユーザ端末１００Ｂ又は業務用端末６００に送信するものである。なお、検索結果等は、ウェブページに掲載される態様で送信するとともに又はこれに代えて、例えば電子メール、郵送などによって送信することもできる。

学習手段３９０は、ユーザ端末１００Ａから送信された、複数の不動産契約成立者によって各々不動産が購入されるまでに、時間的に離隔した複数期間に不動産検索がされた場合の各期間の検索条件と、当該各々の検索条件によって不動産検索がされた検索期間を示す情報との組を学習用データとしてＡＩ装置４００を学習するものである。なお、この学習処理は、例えば各々の不動産契約が成立した場合に、その不動産契約成立者のものについて行えばよい。

図４は、図２に示す不動産情報提案システムにおける不動産情報の提案に関する典型的な動作の一部を抜き出した説明図である。なお、ここでの説明では、既にＡＩ装置４００が既述の推定を行うための最低限の学習は済んでいて、格納媒体２００には既述の所定のウェブページのマスターデータも格納され、ユーザは図２に示す不動産情報提案システムが提供するサービスを受けるためにユーザ登録をして必要なユーザＩＤ・パスワード等を入手しているものとする。

また、図４に示す全てのステップが、図示するとおりに実行される必要はなく、例えば、一のステップと他のステップとを実行する順番が相互に入れ替わってもよいし、一のステップと他のステップとの間に別のステップを実行してもよいし、付加的な動作のステップを実行しなくてもよい。

また、先に概要を述べておくと、ステップＳ１～ステップＳ１１に示す処理は、ユーザ端末１００Ａに関するものを示しており、ステップＳ１２～ステップＳ２２に示す処理は、ユーザ端末１００Ｂに関するものを示している。ステップＳ１～ステップＳ１１に示す処理は、その後に、ステップＳ１２～ステップＳ２２に示す処理に対するいわばプレ処理であるということができる。

ステップＳ１～ステップＳ１１に示す処理とステップＳ１２～ステップＳ２２に示す処理とは、サーバ装置３００のやり取りをするユーザ端末１００が、ユーザ端末１００Ａであるかユーザ端末１００Ｂであるかという点で異なるが、これらの動作内容は実質的に同じである。

また、ステップＳ１～ステップＳ１０及びステップＳ１２～ステップＳ２１は、通常、複数のユーザによって各々不動産が購入されるまでに、時間的に離隔した複数期間に不動産検索がされるたびに繰り返し実行される。ここでは、冗長さを回避するためにそれらのうち１期間分の動作のみ示している。

＜ユーザ端末１００Ａに関する動作（ステップＳ１～ステップＳ１１）＞
まず、不動産情報提案システムにログインしていた不動産契約成立者の各々が、不動産を購入するまでにユーザ端末１００Ａに対して所望の操作を行った場合の不動産情報提案システムの動作について、サーバ装置３００を主体として説明する。

ステップＳ１：サーバ装置３００が、ユーザ端末１００Ａのディスプレイに表示された検索条件入力画面を含むウェブページを通じて不動産契約成立者によって入力された検索条件が、当該不動産契約成立者に割り当てられているユーザＩＤとともにネットワーク７００を介して送信されてきたときに、受信手段３１０によって、それらを受信するという受信処理を実行したことを示している。

ステップＳ２：サーバ装置３００が、格納手段３２０によって、ステップＳ１の受信処理を実行したことで受信した検索条件及びユーザＩＤに基づいて、ネットワーク７００を介して格納媒体２００を参照し、当該検索条件等を受信した当該不動産契約成立者の検索期間に紐付けて、格納媒体２００に格納するという格納処理を実行したこととを示している。

ステップＳ３：サーバ装置３００が、検索手段３４０によって、ステップＳ１の受信処理を実行したことで受信した検索条件に基づいて不動産物件の検索結果を取得するという取得処理を実行し、かつ、読出手段３３０によって、当該不動産契約成立者による過去の検索条件等が格納されていれば、それらの全検索条件等を格納媒体２００から読み出すという読出処理を実行したことを示している。

なお、サーバ装置３００は、ステップＳ３の取得処理の実行の際には、検索結果反映画面が埋め込まれることになるウェブページのマスターデータを、格納媒体２００から読み出すという処理も実行する。

また、念のため付言すると、ステップＳ３の読出処理というのは、読出対象となる過去の検索条件が格納媒体２００に格納済みとなった第２期間以降の検索の場合にのみ実行することができる。換言すると、ステップＳ３の読出処理は、読出対象となる過去の検索条件が格納媒体２００に格納済みとなっていない第１期間の検索の際には実行しないとしてもよい。

ステップＳ４～ステップＳ５：サーバ装置３００が、取得手段３５０によって、ステップＳ３の読出処理を実行した場合には、当該読出処理を実行することによって読み出した過去の全検索条件等を、ネットワーク７００を介してＡＩ装置４００に入力して、当該不動産契約成立者によってその後の期間における検索の際に選定される可能性が高いと推定された検索条件（推定結果）を、ＡＩ装置４００から取得するという取得処理を実行したことを示している。なお、ステップＳ３の読出処理を実行しなかった場合には、ステップＳ４～ステップＳ７の実行をスキップして、既述の例でいう「検討エリアの拡張」のように第１期間に係る提案情報を、機械的にステップＳ８における送信対象としてもよい。

ステップＳ６～ステップＳ７：サーバ装置３００が、取得手段３５０によって、ステップＳ４～ステップＳ５の取得処理を実行したことで取得した推定結果に基づいて格納媒体２００を参照し、当該推定結果に合致する提案情報を格納媒体２００から取得するという取得処理を実行したことを示している。

ステップＳ８：サーバ装置３００が、送信手段３８０によって、ステップＳ３の読出処理を実行したことで読み出した検索結果と、その不動産物件の所在地情報をジオコーディングすることによって変換された緯度経度情報と、検索結果反映画面が埋め込まれることになるウェブページのマスターデータと、ステップＳ６～ステップＳ７の取得処理を実行したことで取得した提案情報とを、当該ユーザＩＤに従ってネットワーク７００を介してユーザ端末１００Ａに向けて送信するという送信処理を実行したことを示している。

ステップ９：サーバ装置３００が、受信手段３１０によって、ステップＳ８の送信処理を実行したことを受けて、ユーザ端末１００Ａのディスプレイに表示される検索結果反映画面を通じて、不動産契約成立者によって不動産物件の詳細情報の掲載ページの閲覧やブックマーク登録がされると、ユーザ端末１００Ａからネットワーク７００を介して送信される当該不動産契約成立者に割り当てられているユーザＩＤとともにその表示処理の実行内容を受信するという受信処理を実行したことを示している。

ステップ１０：サーバ装置３００が、更新手段３７０によって、ステップＳ９の受信処理を実行したことで受信した表示処理の実行内容及び当該ユーザＩＤに基づき、格納媒体２００に格納されている当該ユーザＩＤによって特定される不動産契約成立者の検索条件に、当該表示処理の実行内容を付加して更新するという更新処理を実行したことを示している。

ステップＳ１１：その後、最終期間までの検索がされて不動産契約が成立して、サーバ装置３００が、学習手段３９０によって、格納媒体２００に格納されている、当該不動産契約成立者の各検索条件とそれらに対応する時間的に離隔した各検索期間とを読み出し、それらを学習用データとしてＡＩ装置４００を学習するという学習処理を実行したことを示している。

＜ユーザ端末１００Ｂに関する動作（ステップＳ１２～ステップＳ２２）＞
つぎに、不動産情報提案システムにログインする不動産契約検討者が、不動産検索をするためにユーザ端末１００Ｂに対して所望の操作を行った場合の不動産情報提案システムの動作について、サーバ装置３００を主体として説明する。

ステップＳ１２：サーバ装置３００が、ユーザ端末１００Ｂのディスプレイに表示された検索条件入力画面を含むウェブページを通じて、不動産契約検討者によって入力された、検索条件（例えば、第１期間の検索中のものとして「種別；土地、地域；青梅市」、第２期間の検索中のものとして（「種別；土地、地域；青梅市・あきる野市・八王子市」など。）が当該不動産契約検討者に割り当てられているユーザＩＤとともにネットワーク７００を介して送信されてきたときに、受信手段３１０によって、それらを受信するという受信処理を実行することを示している。

ステップＳ１３：サーバ装置３００が、格納手段３２０によって、ステップＳ１２の受信処理を実行することで受信する検索条件及びユーザＩＤに基づいて、ネットワーク７００を介して格納媒体２００を参照し、当該検索条件等を受信した当該不動産契約検討者の検索期間（例えば、第１期間の検索期間として「１０月２日」、第２期間の検索期間として「１０月９日」。）に紐付けて、格納媒体２００に格納するという格納処理を実行することとを示している。

ステップＳ１４：サーバ装置３００が、検索手段３４０によって、ステップＳ１２の受信処理を実行することで受信する検索条件に基づいて不動産物件の検索結果を取得するという取得処理を実行し、かつ、読出手段３３０によって、当該不動産契約検討者による過去の検索条件等が格納されていれば、それらの全検索条件等（例えば、第２期間において本ステップを実行するのであれば、第１期間に係る「１０月２日」に「種別；土地、地域；青梅市」、及び、第２期間に係る「１０月９日」に「種別；土地、地域；青梅市・あきる野市・八王子市」など）を格納媒体２００から読み出すという読出処理を実行することを示している。

ステップＳ１５～ステップＳ１６：サーバ装置３００が、取得手段３５０によって、ステップＳ１４の読出処理を実行する場合には、当該読出処理を実行することによって読み出す過去の全検索条件等を、ネットワーク７００を介してＡＩ装置４００に入力して、当該不動産契約検索者によってその後の期間における検索の際に選定される可能性が高いと推定された検索条件（推定結果）を、ＡＩ装置４００から取得するという取得処理を実行することを示している。なお、ステップＳ１４の読出処理を実行しなかった場合には、ステップＳ１５～ステップＳ１８の実行をスキップして、既述の例でいう「検討エリアの拡張」のように第１期間に係る提案情報を、機械的にステップＳ１９における送信対象としてもよい。

ステップＳ１７～ステップＳ１８：サーバ装置３００が、取得手段３５０によって、ステップＳ４～ステップＳ５の取得処理を実行することで取得する推定結果に基づいて格納媒体２００を参照し、当該推定結果に合致する提案情報（既述の例でいうと、第１期間では「検討エリアの拡張」という提案事項及び「入力した市町村だけではなく、その周辺エリアについての検索してみましょう。…」などの選択的な提案内容、第２期間では「土地の探し方のレクチャー」という提案事項及び「まず、購入を希望する土地のエリアと予算を決めましょう。また、土地に求める条件の優先順位を決めましょう。…」などの選択的な提案内容。）を格納媒体２００から取得するという取得処理を実行することを示している。

ステップＳ１９：サーバ装置３００が、送信手段３８０によって、ステップＳ１４の読出処理を実行することで読み出す検索結果と、その不動産物件の所在地情報をジオコーディングすることによって変換された緯度経度情報と、検索結果反映画面が埋め込まれることになるウェブページのマスターデータと、ステップＳ１７～ステップＳ１８の取得処理を実行することで取得する提案情報とを、当該ユーザＩＤに従ってネットワーク７００を介してユーザ端末１００Ｂに向けて送信するという送信処理を実行することを示している。

ステップ２０：サーバ装置３００が、受信手段３１０によって、ステップＳ１９の送信処理を実行することを受けて、ユーザ端末１００Ｂのディスプレイに表示される検索結果反映画面を通じて、不動産契約検討者によって不動産物件の詳細情報の掲載ページの閲覧やブックマーク登録がされると、ユーザ端末１００Ｂからネットワーク７００を介して送信される当該不動産契約検討者に割り当てられているユーザＩＤとともにその表示処理の実行内容を受信するという受信処理を実行することを示している。

ステップ２１：サーバ装置３００が、更新手段３７０によって、ステップＳ２０の受信処理を実行することで受信する表示処理の実行内容及び当該ユーザＩＤに基づき、格納媒体２００に格納されている当該ユーザＩＤによって特定される不動産契約検討者の検索条件（第１期間での検索中であれば、例えば「種別；土地、地域；青梅市」）に、当該表示処理の実行内容を付加して（第１期間での検索中であれば、８つの閲覧された不動産物件に閲覧フラグを立て、うち２つのブックマーク登録された不動産物件に登録フラグを立てるなど。）更新するという更新処理を実行することを示している。

ステップＳ２２：その後、最終期間までの検索がされて不動産契約が成立して、サーバ装置３００が、学習手段３９０によって、格納媒体２００に格納されている、当該不動産契約検討者の各検索条件とそれらに対応する時間的に離隔した各検索期間とを読み出し、それらを学習用データとしてＡＩ装置４００を学習するという学習処理を実行することを示している。

以上、本実施形態では、主として、検索エリアが変遷していくという検索条件を例に説明したが、検索条件の変遷は、検索エリアのみならず、不動産物件の価格の高低、不動産物件の延床面積などの、全く異なる事項についても起こり得るが、学習データとなる検索条件としてこれらの事項も含めれば、これらについても反映した提案を行うことができる。

本実施形態の不動産情報提案システムによれば、複数の不動産契約成立者の各々によって不動産契約がされるまでの検索条件を踏まえた提案を行うことができるので、効率よく不動産検索を行うことができる。

本発明の実施形態の不動産情報提案システムがなし得る不動産情報の提案例についての説明図である。 本発明の実施形態の不動産情報提案システムの模式的な構成を示すブロック図である。 図２に示すサーバ装置３００の模式的な構成を示すブロック図である。 図２に示す不動産情報提案システムにおける不動産情報の提案に関する典型的な動作の一部を抜き出した説明図である。

１００，１００Ａ，１００Ｂ ユーザ端末
２００ 格納媒体
３００ サーバ装置
３１０ 受信手段
３２０ 格納手段
３３０ 読出手段
３４０ 検索手段
３５０ 取得手段
３６０ 変換手段
３７０ 更新手段
３８０ 送信手段
３９０ 学習手段
４００ 人工知能装置（ＡＩ装置）
５００ 管理者端末
６００ 業者用端末
７００ ネットワーク

Claims (5)

1. 複数の不動産契約成立者の各々によって不動産契約がされるまでに、時間的に離隔した複数期間にされた不動産検索の検索条件と、当該各々の検索条件に対応する検索期間を示す情報との組を学習用データとして学習された人工知能装置と、
   不動産契約検討者によって不動産検索がされた場合の検索条件を前記人工知能装置に入力し、当該人工知能装置から出力される当該不動産契約検討者によってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高い検索条件の推定結果に基づく提案情報を提示するサーバ装置と、
   を備える、不動産情報提案システム。
2. 前記検索条件には、前記不動産契約成立者又は前記不動産契約検討者によって閲覧された不動産物件及び／又は前記不動産契約成立者又は前記不動産契約検討者によってブックマーク登録された不動産物件が含まれる、請求項１記載の不動産情報提案システム。
3. 前記サーバ装置は、前記不動産物件の所在地情報を緯度経度情報に変換する変換手段を備える、請求項１記載の不動産情報提案システム。
4. 前記提案情報は、不動産契約検討者が操作する端末と不動産業者が操作する端末との少なくとも一方に提示される、請求項１記載の不動産情報提案システム。
5. 不動産契約検討者によって不動産検索がされた場合の検索条件を受け付けるステップと、
   前記受け付けた検索条件を、複数の不動産契約成立者によって各々不動産契約がされるまでに、時間的に離隔した複数期間に不動産検索がされた場合の各期間の検索条件と、当該各々の検索条件によって不動産検索がされた際の前記各期間を示す情報との組を学習用データとして学習された人工知能装置に入力することによって推定される、前記不動産契約検討者によってその後の期間に検索される際に選定される可能性が高い検索条件の推定結果に基づく提案情報を提示するステップと、
   をユーザ装置に実行させる、不動産情報提案プログラム。