JP2024005822A - 営業支援システム - Google Patents

Abstract

【課題】営業者の経験値に関わらず賃貸物件の空室を減らし収益を改善するための賃貸物件のリノベーションを含む賃貸経営の計画を、既設の賃貸物件の所有者に対して提案することができる営業支援システムを提供する。【解決手段】事業者が管理するシステムサーバと、営業者が所持する営業端末と、が公衆通信回線網で互いに通信可能に接続された営業支援システムであって、営業端末は、事業者が営む賃貸経営再生計画、最新のマーケティング情報、最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる賃貸経営情報を、営業者又は所有者による当該営業端末に対する操作に応じて所有者に音声で出力して説明し、システムサーバは、営業端末に、最新の賃貸経営情報を提供することを特徴とする営業支援システムとした。【選択図】図４

Description

本発明は、営業者の経験値に関わらず賃貸物件の空室を減らし収益を改善するための賃貸物件のリノベーションを含む賃貸経営の計画を、既設の賃貸物件の所有者に対して提案することができる営業支援システムに関する。

近年、日本では少子高齢化により人口の減少が大きな社会問題となっている。このため、既設の賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸物件の空室が増加する傾向にある。一方、新型コロナの流行の落ち着きに伴い、近年では新築の賃貸物件は僅かながら増加傾向にある。つまり、既設や新築を含め賃貸物件は供給過剰な状況にある。新築の賃貸物件は、入居者の最新のニーズを満たす間取りや設備、住居環境が整っているため既設の賃貸物件より重要が多い。しかしながら、既設の賃貸物件は建物や設備の老朽化に伴い、入居者のニーズを満たすことができないため、空室がなかなか埋まらず賃貸経営が悪化する要因となっている。

既設の賃貸物件はリフォームやリノベーションを行い、入居者の最新のニーズに応じた間取りや設備、住居環境を整えることで、入居者のニーズを満たし空室を解消することが行われている。しかしながら、リフォームやリノベーションにおいては、経験値の少ない営業では、効果的なリフォームの見積りを作成し、既設の賃貸物件の所有者に対してリフォームの提案を行うことは困難である。

そこで、リフォーム見積もりの作成者の経験に左右されずに工事見積作成支援装置に表示されるリフォーム工事見積の作成に必要な撮影項目に従って、工事見積作成支援装置で撮影した画像をサーバに送信することで、端末装置においてリフォーム工事見積を作成することができる工事見積作成支援システムが提案されている（特許文献１参照）。

特開２０２０－１７３５９４号公報

特許文献１に示す工事見積作成支援システムによれば、リフォーム見積もりの作成者の経験に左右されずにリフォーム工事見積の質を担保して、既設の賃貸物件の所有者（以下、大家ともいう。）に効率の良いリフォームを提案することができる。しかしながら、一般に既存の建物のリフォームは、経年変化により老朽化した建物の内・外装、水回り等の補修や修繕を行い、新築当時の建物への原状回帰を目的とするものである。ところが、リフォームによる建物の原状回帰では、年々変化してゆく入居者の最新のニーズに応じた間取りや設備、住居環境を整えることは難しい。

そこで、既存の建物をリフォームではなく、リノベーションを行い入居者の最新のニーズに応じた建物の間取りや設備、住居環境を整えることで、新築にも劣らない既設の賃貸物件を入居者に提供することが考えられる。しかしながら、リノベーションの提案のみでは、リノベーション後の賃貸物件を満室にすることは困難であり、既設の建物の立地状況に応じたマーケティング調査を行い、入居者が望む最新のニーズに応じた間取りや設備、住居環境を整えるための具体的なリノベーション、リノベーションに係る費用やその後の減価償却の計画、すなわち、ノベーション後の賃貸物件を満室にするための賃貸経営に関わる様々な情報の提供も、既設の賃貸物件の所有者に対して行うことが望まれている。

本発明は、上記課題を解消するために、営業者の経験値に関わらず賃貸物件の空室を減らし収益を改善するための賃貸物件のリノベーションを含む賃貸経営の計画を、既設の賃貸物件の所有者に対して提案することができる営業支援システムを提供することを目的とする。

上記課題を解決するために、本発明は、事業者が管理するシステムサーバと、営業者が所持する営業端末と、が公衆通信回線網で互いに通信可能に接続された営業支援システムであって、前記営業端末は、事業者が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる賃貸経営情報を、前記営業者又は賃貸物件の所有者による当該営業端末に対する操作に応じて前記所有者に音声で出力して説明し、前記システムサーバは、前記営業端末に、最新の前記賃貸経営情報を提供することを特徴とする営業支援システムとした。

また、前記営業端末は、前記賃貸経営情報を聞く前記所有者の表情を撮像可能な撮像手段を備え、撮像した前記所有者の表情の変化に応じて、音声で出力する前記賃貸経営情報の音量、声質、出力スピードを調整可能としたことを特徴とする。

また、前記営業端末は、前記所有者との契約成立を前記システムサーバにフィードバックすることを特徴とする。

本発明は、事業者が管理するシステムサーバと、営業者が所持する営業端末と、が公衆通信回線網で互いに通信可能に接続された営業支援システムであって、営業端末は、事業者が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる賃貸経営情報を、営業者又は賃貸物件の所有者による当該営業端末に対する操作に応じて所有者に音声で出力して説明し、システムサーバは、営業端末に、最新の前記賃貸経営情報を提供する営業支援システムである。

ここで、本発明の事業者は、既設の賃貸物件の空室率を可及的に低減させる事業（賃貸経営再生計画）を営む事業者である。すなわち、空室の多い既設の賃貸物件の所有者（以下、大家ともいう）に対して事業者が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる賃貸経営情報を、営業端末を介して自動音声により大家に対して提供（営業）することで大家との契約成立を目指し、既設の賃貸物件の空室率を低減、言い換えると、満室率の向上を目指す事業者である。

また、営業者は、事業者が営む賃貸経営再生計画に従事する営業マンである。このため、大家に対して、持参した営業端末を賃貸物件の所有者に貸与し、操作方法を説明する。本発明においては、空室の多い大家に対して事業者が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる賃貸経営情報は、全て営業端末による自動音声で大家に説明される。

このように、営業端末による自動音声で賃貸経営情報が説明されるので、営業者の話術や人柄に頼ることなく、常に一定の水準で、最新の賃貸経営情報を大家に提供することが可能となる。つまり、営業者の経験値に関わらず賃貸物件の空室を減らし収益を改善するための賃貸経営再生計画を、大家に対して提案（営業）することができる営業支援システムを提供するができる。

ここで、賃貸経営情報を構成する事業者が営む賃貸経営再生計画とは、近年の賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸物件（賃貸住宅）の空室戸数増加等の現状や、賃貸経営再生計画の全体の概要の説明である。賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報とは、間取りや設備に応じた当該賃貸物件周辺の家賃の相場、当該賃貸物件周辺の入居者のライフスタイル、入居者の年齢層に応じた間取りや設備、居住環境の分析結果等である。賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報とは、当該賃貸物件周辺の家賃の相場、当該賃貸物件周辺の入居者のライフスタイルに応じて所望される間取りや設備に好適なリノベーションの提案である。

リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報とは、事業者が営む賃貸経営再生計画に賃貸物件の所有者である大家が事業者と契約することによるリノベーションに必要な借入金、リノベーション後の家賃収入等であり、大家の手元に残る収入等のシミュレーション結果である。リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報とは、賃貸経営再生計画を導入することによる賃貸物件の空室率の低下（満室率の向上）までの計画である。このため、本発明の事業者は、賃貸経営再生計画を導入した賃貸物件には、所定金額（例えば、設定された家賃の９５％）を空室の状態でも保証する。このため、事業者は、不動産仲介業者に対してリノベーション後の賃貸物件の周知を働きかけるとともに、空室の状態の維持（空室巡廻清掃）を図ることで、入居者の募集を積極的に推進する。

また、営業端末は、賃貸経営情報を聞く既設の賃貸物件の所有者（大家）の表情を撮像可能な撮像手段を備え、撮像した大家の表情の変化に応じて、音声で出力する賃貸経営情報の音量、声質、出力スピードを調整可能としている。

つまり、営業端末は、賃貸経営情報を聞く既設の賃貸物件の所有者（大家）の表情を撮像可能な撮像手段であるインカメラを備えている。そして、賃貸経営情報を聞く大家の表情の変化を撮像する。この結果、大家の表情が、興味なさそうな表情（例えば、同調するようなうなずきが少ない）だったり、聞く表情が理解していない表情（例えば、眉間にしわが寄っている）だったりした場合は、音声で出力する賃貸経営情報の音量を大きくしたり、声質（例えば、声の性別）を変えたり、音声の出力スピードを遅くしたりして、大家の表情の変化を待つ。このように、従来であれば、営業者が自身の経験値に基づいて営業対象の大家の表情の変化に基づいて営業のトークを変更していたことを、営業端末の撮像手段で撮像した聞き手である大家の表情に応じて変化させることで、営業者の経験値に関わらず本発明の賃貸経営再生計画を、大家に対して説明することができる。

また、このとき、聞き手である大家の年齢や性別に応じて、営業端末において音声で出力する賃貸経営情報の音量、声質、出力スピードを予め設定できるようにしておくことが望ましい。さらに、音声と同時に営業端末の表示手段（液晶表示装置）に表示される賃貸経営情報に紐づいた写真、グラフ等の画像データも変化させることもできる。

また、営業端末は、既設の物件の所有者である大家との契約成立の可否を、システムサーバにフィードバックする。このように、契約成立の可否をフィードバックすることで、既設の賃貸物件の立地条件や、大家の年齢や性別に応じて、大家に対して説明する賃貸経営情報の内容を変更することができ、契約の不成立を今後の契約の成立の向上に役立てることができる。この場合も、音声と同時に営業端末の液晶表示装置に表示される賃貸経営情報に紐づいた写真、グラフ等の画像データも、より大家の関心を集める最適な画像データにアップデートする。

本実施形態の営業支援システムの構成を示す図である。 本実施形態の営業支援システムのシステムサーバの電気的構成を示すブロック図である。 本実施形態の営業支援システムの営業端末の電気的構成を示すブロック図である。 本実施形態の営業支援システムの賃貸経営情報の提供を説明するフローチャートである。 本実施形態の営業支援システムの賃貸経営再生計画情報を説明する図である。 本実施形態の営業支援システムのマーケティング情報を説明する図である。 本実施形態の営業支援システムのリノベーション情報を説明する図である。 本実施形態の営業支援システムの収支のシミュレーション情報を説明する図である。 本実施形態の営業支援システムの賃貸物件の満室計画情報を説明する図である。

本発明は、事業者が管理するシステムサーバと、営業者が所持する営業端末と、が公衆通信回線網で互いに通信可能に接続された営業支援システムであって、営業端末は、事業者が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる賃貸経営情報を、営業者又は賃貸物件の所有者による当該営業端末に対する操作に応じて所有者に音声で出力して説明し、システムサーバは、営業端末に、最新の前記賃貸経営情報を提供する営業支援システムに関する。

以下、本実施形態に係る営業支援システムの一例について、図面を参照して説明する。図１は、本実施形態の営業支援システムの構成を示す図である。図２は、本実施形態の営業支援システムのシステムサーバの電気的構成を示すブロック図である。図３は、本実施形態の営業支援システムの営業端末の電気的構成を示すブロック図である。図４は、本実施形態の営業支援システムの賃貸経営情報の提供を説明するフローチャートである。図５は、本実施形態の営業支援システムの賃貸経営再生計画情報を説明する図である。図６は、本実施形態の営業支援システムのマーケティング情報を説明する図である。図７は、本実施形態の営業支援システムのリノベーション情報を説明する図である。図８は、本実施形態の営業支援システムの収支のシミュレーション情報を説明する図である。図９は、本実施形態の営業支援システムの賃貸物件の満室計画情報を説明する図である。

［１．営業支援システムの構成］
図１に示すように、営業支援システム１は、この営業支援システム１を運用する事業者１００が管理するシステムサーバ１０と、この営業支援システム１の営業者２００が管理する複数の営業端末２０とにより構成され、システムサーバ１０及び営業端末２０は、公衆通信回線網６０を介してそれぞれ相互に通信可能に接続されている。

システムサーバ１０としては、周知のコンピュータ（サーバやデスクトップパソコン等）が好適に用いられるが、公衆通信回線網６０を介して営業端末２０と相互に通信可能な機能を備えたものであればよい。また、営業端末２０は、公衆通信回線網６０を介してシステムサーバ１０と相互に通信可能な機能を備えた周知のデスクトップパソコン、ノートパソコン、スマートフォン、タブレット端末等である。特に営業端末２０は、営業者２００が容易に持ち運び可能であり、後述の賃貸経営情報を、自動音声で大家３００に説明するためのスピーカ、説明のための動画を含む各種画像を表示するタッチパネルの機能を有する液晶表示装置、異なる場所の営業者２００と会話するためのマイク、説明を聞く大家３００の顔の表情を撮像するためにカメラ等の各種機能を備えたタブレット端末が好適に用いられる。また、公衆通信回線網６０は、周知のインターネット回線、携帯電話通信回線、電話回線、通信衛星回線等である。

上記構成において、営業支援システム１を運用する事業者１００は、既設の賃貸物件の空室率を可及的に低減させる事業（以下、賃貸経営再生計画という）を経営する事業者である。具体的には、契約した大家３００が所有する既設の賃貸物件のリノベーションを含む賃貸経営を計画することにより、既設の賃貸物件の空室率の低減を図り、賃貸経営の収益の改善を図るための賃貸物件のリノベーションを含む賃貸経営を計画する事業を営むものである。営業者２００は、事業者１００が営む賃貸経営再生計画の営業業務に従事する営業マンである。大家３００は、空室率の低減を所望する既設の賃貸物件の所有者である。

このため、事業者１００は、システムサーバ１０において所定のホームページを開設し、空室に悩む既設の賃貸物件の所有者である大家３００を募集する。また、ホームページだけではなく、ＤＭ（Ｄｉｒｅｃｔ Ｍａｉｌ）を大家３００宛に送付することで、既設の賃貸物件の空室の改善を所望する大家３００を募集する。

営業者２００は、応募した大家３００の元に営業端末２０を持参し、営業端末２０の操作方法を説明する。このとき、事業者１００の営業管轄外の大家３００からの応募があり、営業者２００が応募した大家３００の元に営業端末２０を持参できない場合がある。この場合は、応募した大家３００の元に営業端末２０を送付する。そして、大家３００に対する営業端末２０の操作方法の説明は、営業端末２０の通話機能により、営業者２００が所持する営業端末２０と大家３００に送付した営業端末２０との通話機能を介して行うことができる。また、営業端末２０と一緒に、操作方法のマニュアルを大家３００に送付して営業端末２０の操作方法を説明してもよい。これにより、例えば、インターネット回線が使用可能な地域に居住する大家３００であれば、事業者１００が営む賃貸経営再生計画の営業を行うことが可能となる。

空室の多い既設の賃貸物件の所有者である大家３００は、営業端末２０に対して所定の操作を行うことで、事業者１００が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる賃貸経営情報が営業端末２０の自動音声により大家３００に対して提供（営業）される。これにより、事業者１００が営む賃貸経営再生計画に賛同する大家３００は、事業者１００と所定の契約を締結することで、事業者１００は、大家３００が所有する既設の賃貸物件の空室率を低減するための事業である賃貸経営再生計画を開始する。

このように、本実施形態においては、営業端末２０による自動音声で事業者１００が営む賃貸経営再生計画が、賃貸経営情報として大家３００に説明されるので、営業者２００の話術や人柄に頼ることなく、常に一定の水準で、最新の賃貸経営情報を大家３００に提供することが可能となる。つまり、営業者２００の経験値に関わらず賃貸物件の空室を減らし収益を改善するための賃貸経営再生計画を、大家３００に対して提案（営業）することができるので、大家３００との契約の成約率の高い営業支援システム１を提供することが可能となる。

［２．システムサーバの電気的構成］
以下、図２を参照して、本実施形態の営業支援システム１におけるシステムサーバ１０の電気的構成を説明する。図２に示すように、システムサーバ１０は、記憶部１１、入出力制御部１２、制御部１３、外部通信制御部１４などから構成されている。

記憶部１１は、ＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）やフラッシュメモリ等の大容量記憶装置により構成されている。また、記憶部１１は、契約した大家３００の顧客情報記憶領域、事業者１００が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる賃貸経営情報記憶領域と、事業者１００と大家３００との契約の成否である契約情報記憶領域が設けられている。

入出力制御部１２は、図示しない、キーボード、マウス等の操作機器や、液晶表示装置などの各種入出力装置との通信を制御する。

制御部１３は、図示しないＣＰＵ（中央演算装置）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）、フラッシュメモリなどで構成されている。また、この制御部１３のＣＰＵは、ＲＯＭ又は記憶部１１に予め記憶されている各種プログラムを実行することにより、本実施形態における各種処理を実行する。

外部通信制御部２４は、外部の公衆通信回線網６０と接続され、制御部１３の指示に基づいて、営業支援システム１における営業端末２０との通信を制御する。すなわち、外部通信制御部１４は、制御部１３の指示に基づいて、営業端末２０への最新の賃貸契約情報の送信、営業端末２０からの大家３００との契約成立の可否の契約情報の受信を制御する。

［３．営業端末の電気的構成］
以下、図３を参照して、本実施形態の営業支援システム１における営業端末２０の電気的構成を説明する。図３に示すように、営業端末２０は、記憶部２１、入出力制御部２２、制御部２３、外部通信制御部２４などから構成されている。

記憶部２１は、ＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）やフラッシュメモリ等の大容量記憶装置により構成されている。また、記憶部２１は、契約した大家３００の顧客情報記憶領域、事業者１００が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる最新の賃貸経営情報記憶領域と、事業者１００と大家３００との契約の成否である契約情報記憶領域が設けられている。

入出力制御部２２は、営業端末２０として好適に用いられるタブレット端末であり、図５に示すように、自動音声で大家３００に賃貸経営情報を説明するためのスピーカ２６、説明のための動画を含む各種画像を表示するタッチパネルの機能を有する液晶表示装置２７、異なる場所の営業者２００と会話するためのマイク２８、説明を聞く大家３００の顔の表情を撮像するためのインカメラ２５などの各種入出力装置との通信を制御する。

制御部２３は、図示しないＣＰＵ（中央演算装置）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）、フラッシュメモリなどで構成されている。また、この制御部１３のＣＰＵは、ＲＯＭ又は記憶部２１に予め記憶されている各種プログラムを実行することにより、本実施形態における各種処理を実行する。

外部通信制御部２４は、外部の公衆通信回線網６０と接続され、制御部２３の指示に基づいて、営業支援システム１におけるシステムサーバ１０との通信を制御する。すなわち、外部通信制御部２４は、制御部２３の指示に基づいて、システムサーバ１０からの最新の賃貸契約情報の受信、システムサーバ１０への大家３００との契約成立の可否等の契約情報の送信を制御する。

［４．営業支援システムの処理の流れ］
以下、図４を参照して、本実施形態の営業支援システム１のシステムサーバ１０と営業端末２０との間で実行される各種情報（最新の賃貸経営情報）のやり取りや、営業端末２０において大家３００へ自動音声で出力される賃貸経営情報の流れを説明する。

最初に、営業者２００は、営業端末２０により公衆通信回線網６０（例えば、インターネット回線）を介して、システムサーバ１０にアクセス（接続）する（ステップＳ１）。営業端末２０からアクセス（ログイン）されたシステムサーバ１０は、営業者２００を認識して、最新の賃貸経営情報を営業端末２０に送信する（ステップＳ２）。本実施形態における賃貸経営情報は、事業者１００が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報から構成されている。これにより、常に最新の賃貸経営情報が営業端末２０を介して大家３００に対して提供（営業）される。

最新の賃貸経営情報を受信（ステップＳ３）した営業端末２０は、大家３００に対して最初に賃貸経営再生計画を自動音声で出力する（ステップＳ４）。賃貸経営再生計画は、事業者１００が営む賃貸経営再生計画の仕組み等から構成される。具体的な一例として、図５に示す賃貸経営再生計画の仕組み（図中２７ａ、事業者１００、大家３００、賃貸物件Ｈにおける各役割）を説明する。この賃貸経営再生計画の仕組みは、図５に示すように、まず、事業者１００は、大家３００が所有する賃貸物件Ｈの空室を借上げる（図中（１））。次に、事業者１００は借上げた賃貸物件Ｈの空室分の家賃を保証する（図中（２））。この保証する家賃は設定される賃貸物件の家賃（相場家賃）の９５％である。次に、大家３００は、賃貸物件Ｈの空室分のリノベーション費用を投資する（図中（３））。最後に、事業者１００は空室が無くなった（つまり、満室）時点で、借上げた賃貸物件Ｈを大家３００に返却する（図中（４））。これにより、本実施形態の事業者１００による賃貸経営再生計画は完了する。このように、賃貸経営再生計画の仕組みが自動音声でスピーカ２６から出力される。

本実施形態の賃貸経営再生計画では、図５の「（２）：家賃保証（９５％）」に示すように、事業者１００は賃貸経営再生計画を導入（契約）した大家３００が所有する賃貸物件Ｈの空室を所定期間（例えば、１０年）、所定の借上家賃（例えば、設定された相場家賃の９５％）を空室の状態でも保証する。これにより、賃貸経営再生計画と契約した大家３００は、リノベーション後の賃貸物件Ｈの空室にすぐに入居者が決まらなかった場合でも、所定期間（例えば、１０年）借上家賃が事業者１００から保証されるため、空室のリノベーション費用全額を金融機関から借入れた場合でも返済が滞ることが無い。

そして、営業端末２０の液晶表示装置２７の右下に表示されているラジオボタン「次へ２７ｂ」を、大家３００が選択（押下）することで、賃貸経営再生計画の次の項目が、自動音声でスピーカ２６から出力される。つまり、賃貸経営再生計画は、事業者１００による賃貸経営再生計画の業務の仕組みだけではなく、事業者１００の業務の実績、賃貸経営再生計画導入のメリット、リスク（デメリット）等の複数の項目で構成されており、この複数の項目の全てがスピーカ２６からの自動音声で大家３００に出力（つまり、営業）されると、次に、大家３００に対してマーケティング情報が自動音声で出力される（ステップＳ５）。

図６に示すように、マーケティング情報（図中２７ａ）は、複数の項目Ｔから構成されている。具体的には、図６に示すように、複数の項目Ｔは、（１）家賃査定、（２）ライフスタイル、（３）入居者のニーズ、（４）動画等から構成されている。（１）家賃査定は、大家３００が所有する賃貸物件Ｈの間取り（部屋数、大きさ）に応じた、賃貸物件Ｈの近隣にある他の賃貸物件の家賃相場を算出したものである。（２）ライフスタイルは、近年賃貸物件への入居者の最新のライフスタイルを、所定数の入居者から聞き取り調査を行ってまとめたものである。（３）入居者のニーズは、近年賃貸物件Ｈへの入居者が求める最新の間取りや設備、生活環境を、所定数の入居者から聞き取り調査を行ってまとめたものである。（４）動画は、上記（２）ライフスタイル、（３）入居者のニーズなどを年代別にインタビューした動画等である。この（４）動画に関しては、大家３００が所望する動画が選択的に再生されるようにすると良い。このように、事業者１００が入手した最新のマーケティング情報が自動音声でスピーカ２６から出力される。

そして、営業端末２０の液晶表示装置２７に右下に表示されているラジオボタンである「次へ２７ｂ」を、大家３００が選択（押下）することで、マーケティング情報の次の項目が、自動音声でスピーカ２６から出力される。マーケティング情報の自動音声の出力が終了すると、次に、大家３００に対してリノベーションプラン情報が自動音声で出力される（ステップＳ６）。

図７に示すように、リノベーションプラン情報（図中２７ａ）は、複数の項目Ｔから構成されている。具体的には、図７に示すように、複数の項目Ｔは、（１）間取りのリノベーション、（２）部屋別のリノベーション、（３）設備のリノベーション等から構成されている。（１）間取りのリノベーションは、大家３００が所有する賃貸物件Ｈの間取りを入居者の最新のニーズに合った間取り（例えば、和室２部屋の３ＤＫを全て洋間（フローリング）の２ＬＤＫ）にリノベーションする提案を大家３００に行うもので、使用する部材や壁紙等に応じたリノベーション費用等も併せて大家３００に提案する。（２）部屋別のリノベーションは、リビング、寝室、個室等の使用する部屋を入居者の最新のニーズに合った部屋にリノベーションする提案を大家３００に行うもので、この場合も使用する部材や壁紙等に応じたリノベーション費用等も併せて大家３００に提案する。（３）設備のリノベーションは、キッチン、浴室、便所等の水回りの設備や、インターネット環境、照明等の設備を、入居者の最新のニーズに合った設備にリノベーションする提案を大家３００に行うもので、この場合も使用する設備の種類等に応じたリノベーション費用等も併せて大家３００に提案する。このように、事業者１００が大家３００に提供可能な最新のリノベーションプラン情報が自動音声でスピーカ２６から出力される。

そして、営業端末２０の液晶表示装置２７に右下に表示されているラジオボタンである「次へ２７ｂ」を、大家３００が選択（押下）することで、リノベーションプラン情報の次の項目が、自動音声でスピーカ２６から出力される。リノベーションプラン情報の自動音声の出力が終了すると、次に、大家３００に対して収支のシミュレーション情報が自動音声で出力される（ステップＳ７）。

図８に示すように、収支のシミュレーション情報（図中２７ａ）は、シミュレーションの結果情報Ｔから構成されている。具体的には、図８に示すように、ミュレーションの結果情報Ｔは、一部屋の家賃相場が「６０，０００円」、家賃保証の借上利率が「９５％」、借上家賃が「５７，０００であり、事業者１００が所定期間（例えば、１０年間）、３戸分の借上家賃を保証したとすると、月単位の借上家賃総額は「２０６，４００円」となる。また、一部屋当たりのリノベーション費用が「３，０００，０００円」で、３戸分のリノベーション費用が「９，０００，０００円」、３戸分のリノベーション費用「９，０００，０００円」を金融機関から借入、借入利率（年率）「１．５％」、月の返済額が「８０，８１２円」であったとすると、月単位の大家３００の収支は、（月単位の借上家賃総額は「２０６，４００円」）－（月単位の返済額が「８０，８１２円」）＝（月単位の大家３００の手取り「１２５，５８８円」）となる。

つまり、大家３００は、リノベーション費用全額を金融機関から借入れたとしても、月単位で「１２５，５８８円」の収入を得ることができる。なお、上記シミュレーションの結果情報Ｔは、月単位の収支のシミュレーションとしたが、これは、一例であり、四半期（３ケ月）、半年（６ケ月）、年単位で収支のシミュレーションを行って、大家３００に提示してもよい。このように、事業者１００が大家３００に提供可能な収支のシミュレーション情報が自動音声でスピーカ２６から出力される。

なお、事業者１００が大家３００に提供可能な収支のシミュレーション情報は、本実施形態の賃貸経営再生計画と大家３００が契約を締結（つまり、賃貸経営再生計画を導入）した場合と、契約を未締結（つまり、賃貸経営再生計画を未導入）の場合とを比較した収支のシミュレーション情報を大家３００に提供することもできる。そして、営業端末２０の液晶表示装置２７に右下に表示されているラジオボタンである「次へ２７ｂ」を、大家３００が選択（押下）することで、リノベーションプラン情報の自動音声の出力が終了し、次に、大家３００に対して満室計画情報が自動音声で出力される（ステップＳ８）。

図９に示すように、満室計画情報（図中２７ａ）は、満室計画工程表Ｔから構成されている。具体的には、図９に示すように、ミュレーションの満室計画工程表Ｔは、上段から、「契約締結」、「リノベーション期間」、「リーシング」、「家賃送金」の四段で構成されている。

満室計画工程表Ｔの「契約締結」は、事業者１００が大家３００から請け負ったリノベーション工事の工事請負契約とその日付、事業者１００と大家３００との契約に関する重要事項説明／契約締結とその日付、工事引渡しの日付、工事保証書発行の日付から構成されている。つまり、事業者１００と大家３００との契約に関する工程の日付が明記されている。

満室計画工程表Ｔの「リノベーション期間」は、事業者１００が大家３００から請け負ったリノベーション工事に関するデザイン／工程会議を行った日付、工事開始のための近隣挨拶／現場養生の日付、リノベーションの工事着工及び工事完了の日付から構成されている。つまり、大家３００が所有する賃貸住宅のリノベーション工事に関する具体的な日程が明記されている。

満室計画工程表Ｔの「リーシング」は、事業者１００が、リノベーション工事が完了した後の賃貸物件Ｈへの入居者の入居を支援するものであり、リノベーション工事が完了した後の賃貸物件Ｈの内装を写真撮影して、不動産の物件ネットサイトに掲載する等、新たな入居者の募集支援をサポートする工程が明記されている。また、事業者１００は、賃貸物件Ｈ周辺の不動産仲介業者に対して、リノベーション工事が完了した後の賃貸物件Ｈをアピールして周知を促し、リノベーション工事が完了した後の賃貸物件Ｈの状態を保つために空室の定期的な巡廻清掃を行うことで、早期の空室の解消を図る工程が明記されている。

満室計画工程表Ｔの「家賃送金」は、事業者１００が借上家賃の入金を免責する免責期間と日付、事業者１００が免責期間終了後に、借上家賃の入金を開始する家賃送金開始日とその日付が明記されている。つまり、満室計画工程表Ｔでは、事業者１００と大家３００との各種契約日、リノベーションの具体的な工程、リーシングの具体的な工程、事業者１００による借上家賃の具体的な家賃送金開始日が明記され、本実施形態における賃貸経営再生計画と契約した大家３００に対して、具体的な日程の一覧である満室計画情報が自動音声でスピーカ２６から出力される。

そして、営業端末２０の液晶表示装置２７に右下に表示されているラジオボタンである「次へ２７ｂ」を、大家３００が選択（押下）することで、満室計画情報の自動音声の出力が終了する。営業端末２０は、上述したステップＳ４～ステップＳ８において、大家３００に対して自動音声による賃貸経営情報（賃貸経営再生計画、最新のマーケティング情報、最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報）の出力（営業）による大家３００との契約成立の可否をシステムサーバ１０に送信する（ステップＳ９）。

システムサーバ１０は、受信した大家３００との契約成立の可否を、記憶部１１の契約情報記憶領域に記憶更新して契約情報として登録する（ステップＳ１０）。このように、大家３００との契約成立の可否を、契約情報としてシステムサーバ１０に記憶することで、システムサーバ１０において記憶した契約情報（大家３００との契約成立の可否）を分析して、契約に至らなかつた場合の既設の賃貸物件Ｈの立地条件や、大家３００の年齢や性別に応じて、大家３００に対して説明する賃貸経営情報の内容を変更することができ、契約の不成立を今後の契約の成果向上に役立てることができる。この場合も、音声と同時に営業端末２０の液晶表示装置２７に表示される賃貸経営情報に紐づいた写真、グラフ等の動画を含む画像データも、より最適な画像データにアップデートすることができる。

また、営業端末２０は、上述したステップＳ４～ステップＳ８において、大家３００に対して自動音声による賃貸経営情報（賃貸経営再生計画、最新のマーケティング情報、最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報）の出力（営業）しているときに、賃貸経営情報を聞く大家３００の表情を営業端末２０の撮像手段であるインカメラ２５で撮像し、撮像した大家３００の表情の変化に応じて、自動音声で出力される賃貸経営情報の音量、声質、出力スピードを調整可能とすることができる。

具体的には、営業端末２０は、賃貸経営情報を聞く大家３００の表情の変化をインカメラ２５で撮像する。そして、撮像した大家３００の表情の動画が、興味なさそうな表情（例えば、同調するようなうなずきが少ない）だったり、聞く表情が理解していない表情（例えば、眉間にしわが寄っている）だったりした場合は、自動音声で出力する賃貸経営情報の音量を大きくしたり、声質（例えば、声の性別）を変えたり、音声の出力スピードを遅くしたりして、大家の表情の変化を待つ。このように、従来であれば、営業者２００が自身の経験値に基づいて営業対象の大家３００の表情の変化に基づいて営業のトークの質を変更していたことを、営業端末２０のインカメラ２５で撮像した聞き手である大家３００の表情に応じて変化させることで、営業者２００の経験値に関わらず本発明の賃貸経営再生計画内容を、大家３００に対して正確に説明することができ、大家３００との契約の成約率の向上を見込むことができる。

なお、大家３００の表情の変化の分析は、営業端末２０で行ってもよいし、営業端末２０から動画をシステムサーバ１０に送信し、システムサーバ１０から営業端末２０に対して、営業端末２０のスピーカ２６で出力される自動音声の質を変化させる指示を送信して行うこともできる。）

また、このとき、聞き手である大家３００の年齢や性別に応じて、営業端末２０において音声で出力する賃貸経営情報の音量、声質、出力スピードを予め設定できるようにしておくことが望ましい。さらに、音声と同時に営業端末２０の液晶表示装置２７に表示される賃貸経営情報に紐づいた写真、グラフ等の画像データも変化させてもよい。

上述してきたように、本実施形態の営業支援システム１によれば、営業端末２０による自動音声で賃貸経営情報を大家３００に対して説明（営業）することができるので、営業者２００の話術や人柄に頼ることなく、常に一定の水準で、最新の賃貸経営情報を大家３００に提供することが可能となる。つまり、営業者２００の経験値に関わらず賃貸物件Ｈの空室を減らし収益を改善するための賃貸経営再生計画を、大家３００に対して提案することができる営業支援システム１を提供するができる。

以上、上記実施形態を通して本発明を説明してきたが、本発明はこれらに限定されるものではない。また、上述した各効果は、本発明から生じる最も好適な効果を列挙したに過ぎず、本発明による効果は、本実施の形態に記載されたものに限定されるものではない。

１ 営業支援システム
１０ システムサーバ
１１ 記憶部
１２ 入出力制御部
１３ 制御部
１４ 外部通信制御部
２０ 営業端末
２１ 記憶部
２２ 入出力制御部
２３ 制御部
２４ 外部通信制御部
２５ インカメラ
２６ スピーカ
２７ 液晶表示装置
２８ マイク
１００ システム事業者
２００ 営業者
３００ 大家

Claims (3)

1. 事業者が管理するシステムサーバと、
   営業者が所持する営業端末と、
   が公衆通信回線網で互いに通信可能に接続された営業支援システムであって、
   前記営業端末は、
   事業者が営む賃貸経営再生計画、賃貸物件の立地に伴う周辺の賃貸物件から収集した最新のマーケティング情報、賃貸物件の立地に応じた最新のリノベーション情報、リノベーション後の賃貸物件の収支のシミュレーション情報、リノベーション後の賃貸物件の満室計画情報からなる賃貸経営情報を、前記営業者又は賃貸物件の所有者による当該営業端末に対する操作に応じて前記所有者に音声で出力して説明し、
   前記システムサーバは、
   前記営業端末に、最新の前記賃貸経営情報を提供することを特徴とする営業支援システム。
2. 前記営業端末は、
   前記賃貸経営情報を聞く前記所有者の表情を撮像可能な撮像手段を備え、
   撮像した前記所有者の表情の変化に応じて、音声で出力する前記賃貸経営情報の音量、声質、出力スピードを調整可能としたことを特徴とする請求項１に記載の営業支援システム。
3. 前記営業端末は、
   前記所有者との契約成立を前記システムサーバにフィードバックすることを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の営業支援システム。

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