JP2022073060A - 不動産担保評価管理装置、不動産担保評価管理方法、および、不動産担保評価管理プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】値洗い処理の仕組みに、規定変更処理のマスタ設定値を保持することにより、規定変更での計算も可能とする不動産担保評価管理装置、不動産担保評価管理方法および不動産担保評価管理プログラムを提供する。【解決手段】不動産担保評価管理装置１００において、規定取得部１０２ａは、洗替日の直近の規定基準日に変更された不動産評価規定である変更規定を取得する。対象物件取得部１０２ｂは、洗替の対象物件の不動産担保価値および規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得する。洗替結果取得部１０２ｃは、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果である値洗い結果および変更規定を適用した、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得する。更新部１０２ｄは、値洗い結果と規定変更結果との比較に基づいて、対象物件の不動産担保価値を更新した洗替データを取得する。【選択図】図１

Description

本発明は、不動産担保評価管理装置、不動産担保評価管理方法、および、不動産担保評価管理プログラムに関する。

特許文献１には、不動産の評価を更新する際に、対象不動産の登記簿データを自動取得し、自動的な洗替を実行することで不動産担保評価を自動的に更新する構成が開示されている。

特開２００５－１７３９７２号公報

しかしながら、上記特許文献１記載の発明においては、不動産担保価値の値洗い（洗替）を実行する際に、値洗い処理、および、不動産評価規定変更処理を同時に実行することができないという課題があった。

本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであって、値洗い処理の仕組みに、規定変更処理のマスタ設定値を保持することにより、規定変更での計算も可能とする不動産担保評価管理装置、不動産担保評価管理方法、および、不動産担保評価管理プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明に係る不動産担保評価管理装置は、記憶部と制御部とを備えた不動産担保評価管理装置であって、前記記憶部は、不動産評価規定、および、規定基準日を紐付けて設定した規定変更マスタを記憶する規定変更記憶手段と、物件の不動産担保価値、および、前記物件に適用されている前記規定基準日である規定適用日を設定した物件データを記憶する物件記憶手段と、を備え、前記制御部は、前記規定変更マスタに基づいて、洗替日の直近の前記規定基準日に変更された前記不動産評価規定である変更規定を取得する規定取得手段と、前記物件データに基づいて、洗替の対象物件の前記不動産担保価値および前記規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得する対象物件取得手段と、前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記対象物件に対して適用されている前記不動産評価規定である現行規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である値洗い結果、および、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得する洗替結果取得手段と、前記値洗い結果と前記規定変更結果との比較に基づいて、前記対象物件の不動産担保価値を更新した洗替データを取得する更新手段と、を備えたことを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理装置において、前記更新手段は、前記値洗い結果が前記規定変更結果よりも高い場合、前記規定変更結果を前記対象物件の不動産担保価値として設定した前記洗替データを取得することを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理装置において、前記更新手段は、前記値洗い結果が前記規定変更結果よりも低い場合、前記値洗い結果を前記対象物件の不動産担保価値として設定した前記洗替データを取得することを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理装置において、前記洗替結果取得手段は、更に、前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記対象物件の前記規定適用日から前記洗替日までの期間が、強制適用期間を超過している場合、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である前記規定変更結果を取得し、前記更新手段は、更に、前記規定変更結果を前記対象物件の不動産担保価値として設定した前記洗替データを取得することを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理装置において、前記規定取得手段は、前記洗替日を設定可能な洗替処理画面を表示させ、前記洗替処理画面にて前記洗替日が設定された場合、前記規定変更マスタに基づいて、前記洗替日の直近の前記規定基準日に変更された前記変更規定を取得することを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理装置において、前記洗替処理画面は、更に、前記対象物件の抽出条件が設定可能であり、前記対象物件取得手段は、前記洗替処理画面にて前記抽出条件が設定された場合、前記物件データに基づいて、前記抽出条件に合致する前記対象物件を特定し、前記対象物件の前記不動産担保価値および前記規定適用日を設定した前記洗替対象物件データを取得することを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理装置において、前記洗替処理画面は、更に、試算指示が入力可能であり、前記洗替結果取得手段は、更に、前記洗替処理画面にて前記試算指示が入力された場合、前記値洗い結果と前記規定変更結果とをシミュレーション表示させることを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理装置において、前記洗替処理画面は、更に、規定変更マスタ表示指示が入力可能であり、前記規定取得手段は、更に、前記洗替処理画面にて前記規定変更マスタ表示指示が入力された場合、前記変更規定の適用条件、および、強制適用期間を設定可能な規定変更マスタ画面を表示させることを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理装置において、前記洗替結果取得手段は、更に、前記規定変更マスタ画面にて前記変更規定の適用条件として全件が設定された場合、前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である前記規定変更結果を取得し、前記更新手段は、更に、前記規定変更結果を前記対象物件の不動産担保価値として設定した前記洗替データを取得することを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理方法は、記憶部と制御部とを備えた不動産担保評価管理装置に実行させるための不動産担保評価管理方法であって、前記記憶部は、不動産評価規定、および、規定基準日を紐付けて設定した規定変更マスタを記憶する規定変更記憶手段と、物件の不動産担保価値、および、前記物件に適用されている前記規定基準日である規定適用日を設定した物件データを記憶する物件記憶手段と、を備え、前記制御部で実行させる、前記規定変更マスタに基づいて、洗替日の直近の前記規定基準日に変更された前記不動産評価規定である変更規定を取得する規定取得ステップと、前記物件データに基づいて、洗替の対象物件の前記不動産担保価値および前記規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得する対象物件取得ステップと、前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記対象物件に対して適用されている前記不動産評価規定である現行規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である値洗い結果、および、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得する洗替結果取得ステップと、前記値洗い結果と前記規定変更結果との比較に基づいて、前記対象物件の不動産担保価値を更新した洗替データを取得する更新ステップと、を含むことを特徴とする。

また、本発明に係る不動産担保評価管理プログラムは、記憶部と制御部とを備えた不動産担保評価管理装置に実行させるための不動産担保評価管理プログラムであって、前記記憶部は、不動産評価規定、および、規定基準日を紐付けて設定した規定変更マスタを記憶する規定変更記憶手段と、物件の不動産担保価値、および、前記物件に適用されている前記規定基準日である規定適用日を設定した物件データを記憶する物件記憶手段と、を備え、前記制御部において、前記規定変更マスタに基づいて、洗替日の直近の前記規定基準日に変更された前記不動産評価規定である変更規定を取得する規定取得ステップと、前記物件データに基づいて、洗替の対象物件の前記不動産担保価値および前記規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得する対象物件取得ステップと、前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記対象物件に対して適用されている前記不動産評価規定である現行規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である値洗い結果、および、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得する洗替結果取得ステップと、前記値洗い結果と前記規定変更結果との比較に基づいて、前記対象物件の不動産担保価値を更新した洗替データを取得する更新ステップと、を実行させることを特徴とする。

本発明によれば、今まではそれぞれが個別で値洗い処理および規定変更処理を実施していたが、１つの処理で同時に両処理を可能にするという効果を奏する。それにより、本発明によれば、規定変更におけるシミュレーションが可能となり、シミュレーション結果を踏まえた規定設定を可能にするという効果を奏する。また、本発明によれば、規定変更と値洗い処理とを組み合わせることにより、常に最新の規定に沿った金額で値洗いを実施することで、より精緻な信用リスク管理を可能とするという効果を奏する。また、本発明によれば、規定変更によるリスクを回避することができるという効果を奏する。

図１は、本実施形態における不動産担保評価管理装置の構成の一例を示すブロック図である。 図２は、本実施形態における規定変更マスタの一例を示す図である。 図３は、本実施形態における土地詳細規定マスタの一例を示す図である。 図４は、本実施形態における建物詳細規定マスタの一例を示す図である。 図５は、本実施形態におけるマンション・アパート規定マスタの一例を示す図である。 図６は、本実施形態における実体関連モデルの一例を示すＥＲ図である。 図７は、本実施形態における不動産担保評価管理装置の処理の一例を示すフローチャートである。 図８は、本実施形態における洗替処理画面の一例を示す図である。 図９は、本実施形態における規定変更マスタ画面の一例を示す図である。 図１０は、本実施形態における土地詳細画面の一例を示す図である。 図１１は、本実施形態における建物詳細画面の一例を示す図である。 図１２は、本実施形態におけるマンション・アパート詳細画面の一例を示す図である。 図１３は、本実施形態における不動産担保評価管理処理の一例を示す図である。

本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施形態により限定されるものではない。

［１．概要］
まず、本発明の概要を説明する。

従来、不動産担保評価・管理の業務分野において、不動産担保価値の値洗い（洗替）は、毎年行っている処理であるが、毎年のルーティンでの値洗い以外でも評価規定の変更も年に１度起きるケースがあるが、値洗い処理と規定変更処理とをそれぞれ実施していたため、規定変更する場合のシミュレーションおよび値洗いが１つの機能内で実施することができなかった。

そこで、本実施形態において、規定変更の適用条件として、（１）全件への適用、（２）値洗い結果＞規定変更結果、および、（３）値洗い結果＜規定変更結果の閾値を設け、値洗い処理の仕組みに、規定変更処理の設定値を保持することにより、規定変更での計算も可能とする仕組みを提供している。また、本実施形態においては、（２）および（３）の設定を採用している場合に、ある特定の期間において、規定の変更が適用されていない対象については、強制適用を可能とする仕組みを提供している。なお、適用する規定については、事前に登録を行うことが可能であり、値洗い処理の基準日時点での最新データを取得して適用してもよい（改定日管理）。

［２．構成］
本実施形態に係る不動産担保評価管理装置１００の構成の一例について、図１から図６を参照して説明する。図１は、本実施形態における不動産担保評価管理装置１００の構成の一例を示すブロック図である。

図１に示すように、不動産担保評価管理装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、不動産担保評価管理装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。

不動産担保評価管理装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。不動産担保評価管理装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線または無線の通信回線を介して、不動産担保評価管理装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、不動産担保評価管理装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。記憶部１０６は、規定変更マスタ１０６ａと物件データベース１０６ｂとを備えている。

規定変更マスタ１０６ａは、不動産評価規定、および、規定基準日を紐付けて設定したマスタである。ここで、規定変更マスタ１０６ａは、行番号、規定基準日、および、不動産評価規定内容が設定されていてもよい。また、規定変更マスタ１０６ａは、土地詳細規定マスタ、建物詳細規定マスタ、および、マンション・アパート規定マスタを紐付けて包含していてもよい。

ここで、図２から図６を参照して、本実施形態における規定変更マスタ１０６ａの一例について説明する。図２は、本実施形態における規定変更マスタ１０６ａの一例を示す図である。図３は、本実施形態における土地詳細規定マスタの一例を示す図である。図４は、本実施形態における建物詳細規定マスタの一例を示す図である。図５は、本実施形態におけるマンション・アパート規定マスタの一例を示す図である。図６は、本実施形態における実体関連モデルの一例を示すＥＲ図である。

図２に示すように、本実施形態における規定変更マスタ１０６ａは、行番号（ＳＥＱ）、規定基準日、規定内容、土地補正条件、土地補正率、建物補正条件、建物補正率、マンション（ＭＡ）補正条件、ＭＡ補正率、および、強制適用期間等が設定されていてもよい。また、図３に示すように、本実施形態における土地詳細規定マスタは、ＳＥＱ、都道府県、市区町村、および、補正率等が設定されていてもよい。また、図４に示すように、本実施形態における建物詳細規定マスタは、ＳＥＱ、構造、種類、耐用年数、および、再調達原価等が設定されていてもよい。また、図５に示すように、本実施形態におけるマンション・アパート規定マスタは、ＳＥＱ、都道府県、市区町村、平均賃料、および、空室率等が設定されていてもよい。そして、図６に示すように、本実施形態においては、規定変更マスタ１０６ａの下層構造として、土地詳細規定マスタ、建物詳細規定マスタ、および、マンション・アパート規定マスタがＳＥＱを介して規定変更マスタ１０６ａに紐付けられていてもよい。

図１に戻り、物件データベース１０６ｂは、物件データを記憶する。ここで、物件データベース１０６ｂは、物件の不動産担保価値、および、物件に適用されている規定基準日である規定適用日を設定した物件データを記憶していてもよい。ここで、物件データは、物件識別子（例えば、物件番号等）、評価基準日、都道府県、市区町村、補正率、構造、種類、耐用年数、再調達原価、平均賃料、空室率、土地単価、建物単価、および／または、ＭＡ単価等が設定されていてもよい。また、物件データベース１０６ｂは、洗替対象物件データ、および／または、洗替データ等を記憶していてもよい。ここで、洗替データは、物件識別子（例えば、物件番号等）、洗替基準日、洗替前単価（土地）、洗替後単価（土地）、洗替前単価（建物）、洗替後単価（建物）、洗替前単価（ＭＡ）、洗替後単価（ＭＡ）、および／または、規定適用日等が設定されていてもよい。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（タッチパネルを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４またはプリンタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。

制御部１０２は、不動産担保評価管理装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。制御部１０２は、機能概念的に、規定取得部１０２ａと対象物件取得部１０２ｂと洗替結果取得部１０２ｃと更新部１０２ｄとを備えている。

規定取得部１０２ａは、規定変更マスタ１０６ａに基づいて、洗替日の直近の規定基準日に変更された不動産評価規定である変更規定を取得する。ここで、規定取得部１０２ａは、洗替日を設定可能な洗替処理画面を表示させ、洗替処理画面にて洗替日が設定された場合、規定変更マスタ１０６ａに基づいて、洗替日の直近の規定基準日に変更された変更規定を取得してもよい。ここで、洗替処理画面は、対象物件の抽出条件が設定可能であってもよい。また、洗替処理画面は、試算指示が入力可能であってもよい。また、洗替処理画面は、規定変更マスタ表示指示が入力可能であってもよい。また、規定取得部１０２ａは、洗替処理画面にて規定変更マスタ表示指示が入力された場合、変更規定の適用条件、および、強制適用期間を設定可能な規定変更マスタ画面を表示させてもよい。

対象物件取得部１０２ｂは、物件データに基づいて、洗替の対象物件の不動産担保価値および規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得する。ここで、対象物件取得部１０２ｂは、洗替処理画面にて抽出条件が設定された場合、物件データに基づいて、抽出条件に合致する対象物件を特定し、対象物件の不動産担保価値および規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得してもよい。また、対象物件取得部１０２ｂは、洗替対象物件データを物件データベース１０６ｂに登録してもよい。

洗替結果取得部１０２ｃは、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果を取得する。ここで、洗替結果取得部１０２ｃは、規定変更マスタ１０６ａ、および、洗替対象物件データに基づいて、対象物件に対して適用されている不動産評価規定である現行規定を適用した、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果である値洗い結果、および、変更規定を適用した、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得してもよい。また、洗替結果取得部１０２ｃは、規定変更マスタ１０６ａ、および、洗替対象物件データに基づいて、対象物件の規定適用日から洗替日までの期間が、強制適用期間を超過している場合、変更規定を適用した、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得してもよい。また、洗替結果取得部１０２ｃは、洗替処理画面にて試算指示が入力された場合、値洗い結果と規定変更結果とをシミュレーション表示させてもよい。また、洗替結果取得部１０２ｃは、規定変更マスタ画面にて変更規定の適用条件として全件が設定された場合、規定変更マスタ１０６ａ、および、洗替対象物件データに基づいて、変更規定を適用した、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得してもよい。

更新部１０２ｄは、値洗い結果と規定変更結果との比較に基づいて、対象物件の不動産担保価値を更新した洗替データを取得する。また、更新部１０２ｄは、値洗い結果が規定変更結果よりも高い場合、規定変更結果を対象物件の不動産担保価値として設定した洗替データを取得してもよい。また、更新部１０２ｄは、値洗い結果が規定変更結果よりも低い場合、値洗い結果を対象物件の不動産担保価値として設定した洗替データを取得してもよい。また、更新部１０２ｄは、規定変更結果を対象物件の不動産担保価値として設定した洗替データを取得してもよい。また、更新部１０２ｄは、規定変更結果を対象物件の不動産担保価値として設定した洗替データを取得してもよい。また、更新部１０２ｄは、洗替データを物件データベース１０６ｂに登録してもよい。

［３．具体例］
本実施形態の具体例について、図７から図１３を参照して説明する。

［不動産担保評価管理処理］
ここで、図７を参照して、本実施形態における不動産担保評価管理処理の一例について説明する。図７は、本実施形態における不動産担保評価管理装置１００の処理の一例を示すフローチャートである。

図７に示すように、規定取得部１０２ａは、洗替日および対象物件の抽出条件を設定可能な洗替処理画面を出力装置１１４に表示させ、ユーザにより入力装置１１２を介して洗替処理画面にて洗替日が設定された場合、洗替日を特定する（ステップＳＡ－１）。

そして、規定取得部１０２ａは、規定変更マスタ１０６ａに基づいて、洗替日の直近の規定基準日に変更された変更規定を取得する（ステップＳＡ－２）。

そして、対象物件取得部１０２ｂは、ユーザにより入力装置１１２を介して洗替処理画面にて設定された抽出条件に合致する物件データベース１０６ｂに記憶された洗替対象物件を特定し、対象物件の不動産担保価値および規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得する（ステップＳＡ－３）。

そして、洗替結果取得部１０２ｃは、ユーザにより入力装置１１２を介して規定変更マスタ画面にて変更規定の適用条件として全件が設定されているか否かを判定する（ステップＳＡ－４）。

そして、洗替結果取得部１０２ｃは、変更規定の適用条件として全件が設定されていると判定した場合（ステップＳＡ－４：Ｙｅｓ）、処理をステップＳＡ－５に移行させる。

そして、洗替結果取得部１０２ｃは、規定変更マスタ１０６ａ、および、洗替対象物件データに基づいて、変更規定を適用した、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得する（ステップＳＡ－５）。

そして、更新部１０２ｄは、規定変更結果を対象物件の不動産担保価値として設定した洗替データを取得し（ステップＳＡ－６）、処理を終了する。

一方、洗替結果取得部１０２ｃは、変更規定の適用条件として全件が設定されていないと判定した場合（ステップＳＡ－４：Ｎｏ）、処理をステップＳＡ－７に移行させる。

そして、洗替結果取得部１０２ｃは、規定変更マスタ１０６ａ、および、洗替対象物件データに基づいて、対象物件の規定適用日から洗替日までの期間が、強制適用期間を超過しているか否かを判定する（ステップＳＡ－７）。

そして、洗替結果取得部１０２ｃは、対象物件の規定適用日から洗替日までの期間が、強制適用期間を超過していると判定した場合（ステップＳＡ－７：Ｙｅｓ）、処理をステップＳＡ－５に移行させる。

一方、洗替結果取得部１０２ｃは、対象物件の規定適用日から洗替日までの期間が、強制適用期間を超過していないと判定した場合（ステップＳＡ－７：Ｎｏ）、処理をステップＳＡ－８に移行させる。

そして、洗替結果取得部１０２ｃは、規定変更マスタ１０６ａ、および、洗替対象物件データに基づいて、対象物件に対して適用されている不動産評価規定である現行規定を適用した、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果である値洗い結果、および、変更規定を適用した、洗替日における対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得する（ステップＳＡ－８）。

そして、更新部１０２ｄは、値洗い結果が規定変更結果よりも高いか否かを判定する（ステップＳＡ－９）。

そして、更新部１０２ｄは、値洗い結果が規定変更結果よりも高いと判定した場合（ステップＳＡ－９：Ｙｅｓ）、処理をステップＳＡ－６に移行させる。

一方、更新部１０２ｄは、値洗い結果が規定変更結果よりも高くないと判定した場合（ステップＳＡ－９：Ｎｏ）、処理をステップＳＡ－１０に移行させる。

そして、更新部１０２ｄは、値洗い結果を対象物件の不動産担保価値として設定した洗替データを取得し（ステップＳＡ－１０）、処理を終了する。

ここで、図８から図１２を参照して、本実施形態における不動産担保評価管理処理の一例について説明する。図８は、本実施形態における洗替処理画面の一例を示す図である。図９は、本実施形態における規定変更マスタ画面の一例を示す図である。図１０は、本実施形態における土地詳細画面の一例を示す図である。図１１は、本実施形態における建物詳細画面の一例を示す図である。図１２は、本実施形態におけるマンション・アパート詳細画面の一例を示す図である。

図８に示すように、本実施形態の洗替処理画面においては、ユーザにより値洗い処理の基準日である洗替日（洗替基準日）が設定（入力）された場合、当該日付より過去で一番近い日付の規定内容の規定データが自動取得される。また、図８に示すように、本実施形態の洗替処理画面においては、ユーザにより顧客汎用（１）～（４）にて値洗い対象を抽出する範囲（例えば、住所コードおよび／または重点顧客のお客様ランク等）が指定される。また、図８に示すように、本実施形態の洗替処理画面においては、ユーザにより「試算」ボタンが押下された場合、実データ更新が行われず、シミュレーションが実行され、一覧表データまたはＣＳＶデータとして確認可能に出力され、ユーザにより「実行」ボタンが押下された場合、実データ更新が行われ、一覧表データまたはＣＳＶデータとして確認可能に出力される。また、図８に示すように、本実施形態の洗替処理画面においては、ユーザにより「規定変更」ボタンが押下された場合、図９に示す規定変更マスタ画面に画面が遷移される。

そして、図９に示すように、本実施形態の規定変更マスタ画面においては、ユーザにより「表示」ボタンが押下された場合、図８に示す洗替処理画面にて設定（入力）された洗替日（２０２０／６／２２）に基づいて、洗替日≧規定基準日となっている直近の規定基準日（２０２０／４／１）の内容（令和２年規定変更）が表示される。なお、図９に示すように、本実施形態の規定変更マスタ画面においては、物件種類（土地、建物、または、マンション・アパート）毎に設定可能であり、ユーザにより「詳細」ボタンが押下された場合、図１０から図１２に示すように、各物件種類の詳細設定が可能となっている。また、図９に示すように、本実施形態の規定変更マスタ画面においては、「強制適用期間」に設定された設定値で、各不動産担保データに保持している前回規定適用日からの経過期間が判定され、期間超の場合、次回強制的に規定適用される。

ここで、図１０に示すように、本実施形態における土地詳細画面においては、建物詳細規定マスタに設定された地域毎の補正率の設定が可能であり、規定変更マスタ画面の土地補正率の設定と複合して適用され、規定変更マスタ画面の適用条件が当該画面にも適用される。

また、図１１に示すように、本実施形態における建物詳細画面においては、土地詳細規定マスタに設定された建物の構造・種類毎に耐用年数、および、同様の構造・種類を再調達する際の原価単価である再調達原価の設定が可能であり、規定変更マスタ画面の建物補正率の設定と複合して適用され、規定変更マスタ画面の適用条件が当該画面にも適用される。

また、図１２に示すように、本実施形態におけるマンション・アパート詳細画面においては、マンション・アパート規定マスタに設定された地域毎の平均賃料（平米単価）および空室率の設定が可能であり、規定変更マスタ画面のマンション・アパート補正率の設定と複合して適用され、規定変更マスタ画面の適用条件が当該画面にも適用される。

また、図１３を参照して、本実施形態における不動産担保評価管理処理の一例について説明する。図１３は、本実施形態における不動産担保評価管理処理の一例を示す図である。

図１３（１）に示すように、本実施形態において、データは物件単位（土地建物一体、評価の単位）で保持されており、物件番号１－１００－０、１－１０１－０および１－１０２－０の物件データの都道府県コードおよび市区町村コードに基づいて、補正率が土地詳細規定マスタから取得され、物件番号１－１００－０および１－１０１－０の物件データの構造コードおよび種類コードに基づいて、耐用年数および再調達原価が建物詳細規定マスタから取得され、物件番号１－１０２－０の物件データの都道府県コードおよび市区町村コードに基づいて、平均賃料および空室率がマンション・アパート規定マスタから取得され、各マスタから取得されたデータ（図中の下線）を用いて、土地単価、建物単価およびＭＡ単価が算出されて保持されている。

そして、図１３（２）に示すように、本実施形態において、図１３（１）に示す物件データに基づいて、２０２０／４／１に洗替の対象物件として抽出された物件番号１－１００－０、１－１０１－０および１－１０２－０の物件データに対して、洗替データ（値洗い結果）が取得され、更に、図１３（３）に示すように、図１３（２）に示す洗替後単価に基づいて、２０２０／４／１に洗替の対象物件として抽出された物件番号１－１００－０、１－１０１－０および１－１０２－０の物件データに対して、規定変更後データ（規定変更結果）が取得される。

そして、図１３の「規定適用日」に示すように、本実施形態において、値洗い結果と規定変更結果との比較に基づいて、物件番号１－１００－０および１－１０１－０の物件データについては、２０２０／４／１に変更された直近の変更規定が適用されて、規定変更結果が不動産担保価値として更新され、物件番号１－１０２－０の物件データについては、２０１９／４／１に変更された現行規定が適用されて、値洗い結果が不動産担保価値として更新される。

［４．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、不動産担保評価管理装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、不動産担保評価管理装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて不動産担保評価管理装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、不動産担保評価管理装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ－ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ－Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、本実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、不動産担保評価管理装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、不動産担保評価管理装置１００は、当該装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能負荷に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

本発明は、規定による不動産評価を行っている金融業界および不動産業界等の業界において有用である。

１００ 不動産担保評価管理装置
１０２ 制御部
１０２ａ 規定取得部
１０２ｂ 対象物件取得部
１０２ｃ 洗替結果取得部
１０２ｄ 更新部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ 規定変更マスタ
１０６ｂ 物件データベース
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置
１１４ 出力装置
２００ サーバ
３００ ネットワーク

Claims (11)

1. 記憶部と制御部とを備えた不動産担保評価管理装置であって、
   前記記憶部は、
   不動産評価規定、および、規定基準日を紐付けて設定した規定変更マスタを記憶する規定変更記憶手段と、
   物件の不動産担保価値、および、前記物件に適用されている前記規定基準日である規定適用日を設定した物件データを記憶する物件記憶手段と、
   を備え、
   前記制御部は、
   前記規定変更マスタに基づいて、洗替日の直近の前記規定基準日に変更された前記不動産評価規定である変更規定を取得する規定取得手段と、
   前記物件データに基づいて、洗替の対象物件の前記不動産担保価値および前記規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得する対象物件取得手段と、
   前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記対象物件に対して適用されている前記不動産評価規定である現行規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である値洗い結果、および、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得する洗替結果取得手段と、
   前記値洗い結果と前記規定変更結果との比較に基づいて、前記対象物件の不動産担保価値を更新した洗替データを取得する更新手段と、
   を備えたことを特徴とする不動産担保評価管理装置。
2. 前記更新手段は、
   前記値洗い結果が前記規定変更結果よりも高い場合、前記規定変更結果を前記対象物件の不動産担保価値として設定した前記洗替データを取得することを特徴とする請求項１に記載の不動産担保評価管理装置。
3. 前記更新手段は、
   前記値洗い結果が前記規定変更結果よりも低い場合、前記値洗い結果を前記対象物件の不動産担保価値として設定した前記洗替データを取得することを特徴とする請求項１または２に記載の不動産担保評価管理装置。
4. 前記洗替結果取得手段は、
   更に、前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記対象物件の前記規定適用日から前記洗替日までの期間が、強制適用期間を超過している場合、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である前記規定変更結果を取得し、
   前記更新手段は、
   更に、前記規定変更結果を前記対象物件の不動産担保価値として設定した前記洗替データを取得することを特徴とする請求項１から３のいずれか一つに記載の不動産担保評価管理装置。
5. 前記規定取得手段は、
   前記洗替日を設定可能な洗替処理画面を表示させ、前記洗替処理画面にて前記洗替日が設定された場合、前記規定変更マスタに基づいて、前記洗替日の直近の前記規定基準日に変更された前記変更規定を取得することを特徴とする請求項１から３のいずれか一つに記載の不動産担保評価管理装置。
6. 前記洗替処理画面は、
   更に、前記対象物件の抽出条件が設定可能であり、
   前記対象物件取得手段は、
   前記洗替処理画面にて前記抽出条件が設定された場合、前記物件データに基づいて、前記抽出条件に合致する前記対象物件を特定し、前記対象物件の前記不動産担保価値および前記規定適用日を設定した前記洗替対象物件データを取得することを特徴とする請求項５に記載の不動産担保評価管理装置。
7. 前記洗替処理画面は、
   更に、試算指示が入力可能であり、
   前記洗替結果取得手段は、
   更に、前記洗替処理画面にて前記試算指示が入力された場合、前記値洗い結果と前記規定変更結果とをシミュレーション表示させることを特徴とする請求項５または６に記載の不動産担保評価管理装置。
8. 前記洗替処理画面は、
   更に、規定変更マスタ表示指示が入力可能であり、
   前記規定取得手段は、
   更に、前記洗替処理画面にて前記規定変更マスタ表示指示が入力された場合、前記変更規定の適用条件、および、強制適用期間を設定可能な規定変更マスタ画面を表示させることを特徴とする請求項５から７のいずれか一つに記載の不動産担保評価管理装置。
9. 前記洗替結果取得手段は、
   更に、前記規定変更マスタ画面にて前記変更規定の適用条件として全件が設定された場合、前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である前記規定変更結果を取得し、
   前記更新手段は、
   更に、前記規定変更結果を前記対象物件の不動産担保価値として設定した前記洗替データを取得することを特徴とする請求項８に記載の不動産担保評価管理装置。
10. 記憶部と制御部とを備えた不動産担保評価管理装置に実行させるための不動産担保評価管理方法であって、
    前記記憶部は、
    不動産評価規定、および、規定基準日を紐付けて設定した規定変更マスタを記憶する規定変更記憶手段と、
    物件の不動産担保価値、および、前記物件に適用されている前記規定基準日である規定適用日を設定した物件データを記憶する物件記憶手段と、
    を備え、
    前記制御部で実行させる、
    前記規定変更マスタに基づいて、洗替日の直近の前記規定基準日に変更された前記不動産評価規定である変更規定を取得する規定取得ステップと、
    前記物件データに基づいて、洗替の対象物件の前記不動産担保価値および前記規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得する対象物件取得ステップと、
    前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記対象物件に対して適用されている前記不動産評価規定である現行規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である値洗い結果、および、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得する洗替結果取得ステップと、
    前記値洗い結果と前記規定変更結果との比較に基づいて、前記対象物件の不動産担保価値を更新した洗替データを取得する更新ステップと、
    を含むことを特徴とする不動産担保評価管理方法。
11. 記憶部と制御部とを備えた不動産担保評価管理装置に実行させるための不動産担保評価管理プログラムであって、
    前記記憶部は、
    不動産評価規定、および、規定基準日を紐付けて設定した規定変更マスタを記憶する規定変更記憶手段と、
    物件の不動産担保価値、および、前記物件に適用されている前記規定基準日である規定適用日を設定した物件データを記憶する物件記憶手段と、
    を備え、
    前記制御部において、
    前記規定変更マスタに基づいて、洗替日の直近の前記規定基準日に変更された前記不動産評価規定である変更規定を取得する規定取得ステップと、
    前記物件データに基づいて、洗替の対象物件の前記不動産担保価値および前記規定適用日を設定した洗替対象物件データを取得する対象物件取得ステップと、
    前記規定変更マスタ、および、前記洗替対象物件データに基づいて、前記対象物件に対して適用されている前記不動産評価規定である現行規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である値洗い結果、および、前記変更規定を適用した、前記洗替日における前記対象物件の不動産担保価値の洗替結果である規定変更結果を取得する洗替結果取得ステップと、
    前記値洗い結果と前記規定変更結果との比較に基づいて、前記対象物件の不動産担保価値を更新した洗替データを取得する更新ステップと、
    を実行させるための不動産担保評価管理プログラム。

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