JP2019214931A - 民泊対応集合住宅及び施錠管理方法 - Google Patents

Abstract

【課題】民泊サービスに適した民泊対応集合住宅を提供する。【解決手段】第１の住戸２と第２の住戸３との間にコネクティングルーム１６を設ける。コネクティングルーム１６は、第１の住戸２に対して開閉可能な扉１７ｂと、第２の住戸３に対して開閉可能な扉１８ｂとを有する。また、扉１７ｂを解錠し且つ扉１８ｂを施錠することで第１の住戸２がコネクティングルーム１６を利用可能とし、又は、扉１７ｂを施錠し且つ扉１８ｂを解錠することで第２の住戸３がコネクティングルーム１６を利用可能とする扉用施錠装置１７ｃ、１８ｃを備える。【選択図】図１

Description

本発明は、例えば民泊サービスを提供するのに適した集合住宅、施錠管理方法、施錠管理システムに関する。

住宅（戸建住宅やマンション等の集合住宅）の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊場所を提供する「民泊サービス」が、ビジネスとして急速に拡大している。その一方で、公衆衛生の確保、地域住民等とのトラブル防止、旅館業法の遵守等の観点から、民泊サービスについては、関係法令が制定されている。２０１７年６月には住宅宿泊事業法（平成２９年法律第６５号）が成立し、同法は２０１８年６月に施行されている。

この住宅宿泊事業法に基づく民泊サービスを提供するためには、住宅を提供する住宅宿泊事業者が、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出なければならず、実際に民泊サービスを提供する上でも、いくつかの制約が課されている。その制約の一つに営業日数の制限（１８０日ルール）があり、住宅宿泊事業者は、届け出た住宅ごとに、年間の上限日数（年間１８０日）を超えて民泊サービスを提供できないものとされている。

このため、例えば二世帯住宅の場合には、当該住宅の所有者が居住していない一世帯分の未利用住戸を民泊サービスに提供し、二世帯住宅の所有者は他の住戸に居住するようなことが行われているが、当該二世帯住宅の所有者としては、その世帯住戸ごとに年間の営業日数の制限を超えて民泊サービスを提供することができない。

民泊サービスは、集合住宅（二世帯住宅、マンション、アパート等）における未利用住戸の活用に効果的であるが、前述のように年間利用日数が制限されていることから、年間を通して民泊サービスを提供したいと考える住戸所有者にとっては大きな制約となり、そのため民泊サービスの普及拡大にとって足枷になるおそれがある。そして、こうした制約を解決することのできる民泊サービスに対応する集合住宅や民泊サービスの新しいビジネスモデルは、本発明者の知る限り皆無である。

以上のような従来技術を背景になされたのが本発明である。本発明の目的は、民泊サービスに適した民泊対応集合住宅を提供することにある。

上記目的を達成すべく本発明は、以下の特徴を有するものとして構成される。

第１の住戸と、第２の住戸と、前記第１の住戸と前記第２の住戸との間に設ける境界室とを備える民泊対応集合住宅について、前記境界室は、前記第１の住戸に対して開閉可能な鍵付きの第１の扉と、前記第２の住戸に対して開閉可能な鍵付きの第２の扉とを有し、さらに、前記第１の扉を解錠し且つ前記第２の扉を施錠することで前記第１の住戸が前記境界室を利用可能とし、又は、前記第１の扉を施錠し且つ前記第２の扉を解錠することで前記第２の住戸が前記境界室を利用可能とする施錠装置を備えることを特徴とする。

本発明の民泊対応集合住宅は、第１の住戸と第２の住戸の間に境界室を有することを特徴とする。この境界室は、室内に境界空間部を有する。この境界空間部は、収納室としたり、居室としたり多目的で使用することができる。境界室における第１の住戸側には、第１の扉が設けられ、第２の住戸側には第２の扉が設けられる。第１の扉と第２の扉は、各住戸と境界室の室内とを構造的に隔てて、室内空間を分離することができる。したがって、第１の住戸と第２の住戸は、第１の扉を解錠し且つ第２の扉を施錠することで、第１の住戸が境界室を利用することができ、解錠と施錠を逆にすることで、第２の住戸が境界室を利用することが可能となる。

こうした本発明の民泊対応集合住宅によれば、例えば、第１の住戸と第２の住戸の双方の所有者（以下、単に「所有者」という。）が同一人であり、第１の住戸と第２の住戸を民泊サービスに利用したい場合、次のような運用が可能となる。

即ち、所有者が第１の住戸に居住しており、第２の住戸を民泊サービスに使用する際には、第１の扉を解錠し第２の扉を施錠することで、境界室は第１の住戸の居住空間として利用することができる。この場合、第２の住戸は民泊サービスに使用するほか、賃貸物件としても活用することができる。

そして、第２の住戸の民泊サービスの営業日数が関係法令に規定する上限日数に到達した場合には、当該所有者は、第２の住戸に移動し、第１の住戸を営業日数の上限まで民泊サービスに利用すればよい。

したがって、本発明の民泊対応集合住宅によれば、第１の住戸と第２の住戸を、それぞれ関係法令に規定する上限日数まで有効活用することができる。現在の営業日数の上限は１８０日であるから、第１の住戸と第２の住戸を合わせて運用すれば、所有者は３６０日間、住宅宿泊事業者として民泊サービスを提供することが可能となる。

また、本発明の民泊対応集合住宅によれば、第１の住戸と第２の住戸は隣接しているので、所有者が移動する際の負担も軽減することができる。

さらに、所有者が第２の住戸に移動した際には、第１の扉を施錠し第２の扉を解錠することで、境界室は第２の住戸の居住空間として利用することができる。即ち、第１の住戸又は第２の住戸の何れに居住する場合でも、所有者は、境界室を現在の居住空間として占有することができる。したがって、本発明の民泊対応集合住宅によれば、境界室を所有者の衣類や身の回り品等の収納室として利用することで、所有者の荷物の移動量を減らせるため、第１の住戸と第２の住戸との間の移動が容易になり、その負担を軽減することができる。

前記本発明については、建物のエントランスドア又は前記第１の住戸の玄関ドアの少なくとも何れかの解錠と連動して前記第１の扉を施錠する施錠装置を有するように構成できる。

本発明によれば、例えば民泊サービス利用者が、第１の住戸及び第２の住戸を有する建物のエントランスドア又は滞在する第１の住戸の玄関ドアを解錠すると、施錠装置が第１の扉を施錠する。このため民泊サービス利用者は、第１の扉を解錠することができず、また所有者も解錠できないので、セキュリティ上も安心して滞在し、また居住することができる。

前記本発明については、建物のエントランスドア又は前記第２の住戸の玄関ドアの少なくとも何れかの解錠と連動して前記第２の扉を施錠する施錠装置を有するように構成できる。

本発明によれば、例えば民泊サービス利用者が、第１の住戸及び第２の住戸を有する建物のエントランスドア又は滞在する第２の住戸の玄関ドアを解錠すると、施錠装置が第２の扉を施錠する。このため民泊サービス利用者は、第２の扉を解錠することができず、また所有者も解錠できないので、セキュリティ上も安心して滞在し、また居住することができる。

また、本発明は、民泊対応集合住宅を利用するゲストが使用するゲスト用操作装置と、前記ゲスト用操作装置と通信網を通じて接続可能な施錠管理装置とを用いて行う施錠管理方法であって、前記ゲスト用操作装置が、前記ゲスト用操作装置に備える撮像装置により撮像した前記ゲストの顔画像である認証用画像データを、前記施錠管理装置に送信するステップと、前記施錠管理装置が、前記認証用画像データと前記施錠管理装置の記憶部が保持する前記ゲストの事前登録済み本人画像データとを表示画面に表示するとともに、前記施錠管理装置を操作する管理者が、前記認証用画像データの人物と前記事前登録済み本人画像データの人物とが同一人であると判断して承認操作を行った場合には、前記施錠管理装置が前記第１の扉又は前記第２の扉を解錠するための解錠コードを、前記ゲスト用操作装置に送信するステップとを実行する施錠管理方法を提供する。
さらに、本発明は、民泊対応集合住宅を利用するゲストが使用するゲスト用操作装置と、前記ゲスト用操作装置と通信網を通じて接続可能な施錠管理装置とを用いて行う施錠管理システムであって、前記ゲスト用操作装置は、前記ゲスト用操作装置に備える撮像装置にて撮像した前記ゲストの顔画像を含む画像又は映像でなる認証用画像データを、前記施錠管理装置に送信するものであり、前記施錠管理装置は、前記ゲストの事前登録済み本人画像データを保持する記憶部と、前記認証用画像データと前記事前登録済み本人画像データとを表示する表示画面とを有しており、前記施錠管理装置は、前記認証用画像データの人物と前記事前登録済み本人画像データの人物とが同一人である場合に、前記民泊対応集合住宅の隣接する第１の住戸と第２の住戸の間に位置する境界室における前記第１の住戸に通じる第１の扉又は前記第２の住戸に通じる第２の扉を解錠する解錠コードを前記ゲスト用操作装置に送信するものである施錠管理システムを提供する。

本発明によれば、ゲスト用操作装置の撮像装置により撮像したゲストの顔画像である認証用画像データと、施錠管理装置の記憶部が保持する前記ゲストの事前登録済み本人画像データとを表示部に表示するので、施錠管理装置での本人確認を確実且つ容易に行うことができる。また、施錠管理装置では、その本人確認の結果に基づき第１の扉又は第２の扉を解錠するための解除コードをゲスト用操作装置に送信するので、ゲスト用操作装置を使用するゲストは、解除コードを用いて第１の扉又は第２の扉を解錠することができる。以上のとおり本発明によれば、ゲストに対する鍵の付与を遠隔操作で、即時行うことができる。

前記解錠コードは、前記建物のエントランスドア、前記第１の住宅の玄関ドア又は前記第２の住戸の玄関ドアを解錠するための暗証番号として構成できる。

解錠コードがエントランスドア、玄関ドアを解錠するための暗証番号であるため、ゲストはエントランスドア、玄関ドアの解錠を、例えばテンキー等を使用して容易に行うことができる。また、物理キー（シリンダー錠の金属鍵）が不要であるため、物理キーを紛失するようなことも防ぐことができる。

前記解錠コードは、前記建物のエントランスドア、前記第１の住宅の玄関ドア又は前記第２の住戸の玄関ドアを解錠するための鍵を収容するキーボックスを解錠するための暗証番号として構成できる。

解錠コードが、物理キーを収容するキーボックスを解錠するための暗証番号であるため、テンキー入力等により開閉するスマートキーを設置しておらず、物理キーを使用する建物や住戸であっても、ゲストに対する鍵の付与を遠隔操作で、即時行うことができる。

前記ゲスト用操作装置は、前記建物のエントランスドア、前記第１の住戸の玄関又は前記第２の住戸の玄関に設置した外部インターフォン装置として構成できる。

ゲスト用操作装置が、外部インターフォン装置であるため、ゲストが所有するスマートフォンで使用する専用アプリを用意しなくても、ゲストに対する鍵の付与を遠隔操作で、即時行うことができる。

前記施錠管理装置は、前記管理者が所持する通信端末、前記第１の住戸の室内に設置した室内インターフォン装置、前記第２の住戸の室内に設置した室内インターフォン装置、又はコールセンターに備える操作装置の少なくとも何れかとして構成できる。

施錠管理装置は、管理者が所持する通信端末、第１の住戸及び第２の住戸に設置した室内インターフォン装置、コールセンターに備えるオペレータ用端末の何れかとして構成できるので、様々な形態でゲストに対する鍵の付与を遠隔操作で、即時行える。例えば、管理者が所持する通信端末が、ホストが所有する通信端末としてのスマートフォンである場合には、ホストは第１の住戸、第２の住戸の室内又は外出先にいても、スマートフォンで鍵の付与を行うことができる。また、ホストが第１の住戸又は第２の住戸の室内にいる場合には、室内インターフォン装置を使って鍵の付与を行うことができる。さらに、ホストが鍵の付与に対応できない場合又は鍵の付与を行わない場合には、コールセンターのオペレータ用端末が鍵の付与を行うことができる。

前記施錠装置は、前記民泊対応集合住宅のエントランスに設置したエントランス用電子錠に入力した解錠コードが有効であるときに、前記第１の住戸の前記第１の扉又は第２の住戸の前記第２の扉を施錠するように構成できる。

施錠装置が、エントランス用電子錠に入力した解錠コードの有効性を、例えば滞在期間等に基づいて判定し、有効であるときには、滞在先となる第１の住戸の第１の扉又は第２の住戸の第２の扉を自動で施錠する。このため、第１の住戸又は第２の住戸のホストが、ゲストの来訪前に自ら滞在先の住戸の扉を事前に施錠する手間を省くことができる。

前記施錠装置は、前記解錠コードの有効期間が経過したときに、施錠している前記第１の扉又は前記第２の扉を解錠するように構成できる。

本発明によれば、解錠コードの有効期間、即ちゲストの滞在期間が経過すると施錠している前記第１の扉又は前記第２の扉を自動で解錠するため、第１の住戸又は第２の住戸のホストが自ら解錠する手間を省くことができる。

本発明によれば、民泊サービスに適した民泊対応集合住宅を提供することができる。

一実施形態による民泊対応集合住宅の間取図。 一実施形態による居室空間自動切換システムの構成図。 一実施形態による管理者端末、施錠管理端末、受付端末、利用者端末のハードウェア構成を示す説明図。 図３の制御部のハードウェア構成を示す説明図。 一実施形態による利用者情報データテーブルを示す説明図。 一実施形態による物件情報データテーブルを示す説明図。 一実施形態による外部インターフォン装置を示す説明図。 一実施形態によるオペレータ用端末を示す説明図。 一実施形態による室内インターフォン装置を示す説明図。 一実施形態によるキーボックスを示す説明図。

以下、本発明の実施形態について図面を参照しつつ説明する。以下では、民泊対応集合住宅１の実施形態について説明する。本明細書、特許請求の範囲に記載されている「第１」「第２」という用語は、発明の異なる構成要素を区別するために用いるものであり、特定の順序や優劣を示すために用いるものではない。また、理解を容易にするため、各図について本発明と関係のない住戸の構造については簡略化して示す。

民泊対応集合住宅１の構成の説明

図１は、民泊対応集合住宅１の間取構造を模式的に示す平面図である。民泊対応集合住宅１は、第１の住戸２と、第２の住戸３とを、「境界壁」としての主区画壁４を境に隣接して配置したものである。なお、本実施形態では、第１の住戸２と第２の住戸３を有するマンションを集合住宅として説明する。

第１の住戸２と第２の住戸３の室内構造は、本実施形態では主区画壁４を中心として対称に形成されている。第１の住戸２と第２の住戸３は、主区画壁４の一端側では共用廊下５に面しており、主区画壁４の他端側ではバルコニー６に面している。主区画壁４は、後述する「境界室」としてのコネクティングルーム１６の部分を除いて、共用廊下５とバルコニー６との間に伸長するように形成されている。

第１の住戸２と第２の住戸３は、区分所有される別々の住戸であり、それぞれ玄関ドア７、ホール８、居室９であるＬＤＫ１０と洋室１１、台所１２、浴室１３、洗面所１４、トイレ１５等が配置されている。民泊対応の住宅に必要な設備要件は、台所１２、浴室１３、トイレ１５、洗面設備（洗面所１４）と関係法令で規定されているため、第１の住戸２と第２の住戸３は、それぞれが設備要件を充足している。したがって、第１の住戸２と第２の住戸３は、それぞれ民泊サービスを提供する「住宅」として届け出て利用することができる。

第１の住戸２の洋室１１と第２の住戸３の洋室１１は、洋室壁１１ａによって台所１２とＬＤＫ１０に対して仕切られている。洋室１１の開口には、引き戸が設置されており、この引き戸によってＬＤＫ１０との間で出入することができる。

第１の住戸２の洋室１１と第２の住戸３の洋室１１との間には、主区画壁４を貫通して跨ぐように「境界室」としてのコネクティングルーム１６が配置されている。コネクティングルーム１６は、洋室１１の内側に設けた小部屋とされている。コネクティングルーム１６の室内は、多目的室１６ａとなっている。多目的室１６ａは、衣類や身の回り品を収容するクローゼット、書斎、家財道具の収納室等として使用することができるが、その具体的な用途は、第１の住戸２と第２の住戸３を所有する所有者（ホスト）の使い方によって決まる。その使い方についてはさらに後述する。

主区画壁４よりも第１の住戸２側には、コネクティングルーム１６を形成する第１の仕切構造部１７が設けられている。また、主区画壁４よりも第２の住戸３側には、コネクティングルーム１６を形成する第２の仕切構造部１８が設けられている。第１の仕切構造部１７と第２の仕切構造部１８は、それぞれ、床から天井に至る区画壁１７ａ、１８ａと、区画壁１７ａ、１８ａの開口に設けた開き戸でなる扉１７ｂ、１８ｂとで構成されている。区画壁１７ａ、１８ａと扉１７ｂ、１８ｂは、何れも板状であり、耐火、防音、防振仕様のものである。ここで扉１７ｂは本発明の「第１の扉」を構成し、扉１８ｂは本発明の「第２の扉」を構成している。そして、第１の住戸２と第２の住戸３は、扉１７ｂを解錠し且つ扉１８ｂを施錠することで、第１の住戸２がコネクティングルーム１６に連通し、これを利用することができる。これとは反対に、扉１７ｂを施錠し且つ扉１８ｂを解錠することで、第２の住戸３がコネクティングルーム１６に連通し、これを利用することができる。

このように扉１７ｂ、１８ｂは、第１の住戸２又は第２の住戸３の何れかがコネクティングルーム１６を占有するかを区画する機能を有する。こうした区画機能を実現するために、扉１７ｂ、１８ｂには「施錠装置」としての扉用施錠装置１７ｃ、１８ｃが設置されている。この扉用施錠装置１７ｃ、１８ｃは、例えばシリンダー錠又は電子錠にて構成することが可能であり、第１の住戸２と第２の住戸３の所有者（ホスト）は、物理キーや暗証番号（例えば電子錠に入力操作する解除番号等）等を使って、これを開閉することができる（但し、ゲストの滞在期間中を除く。）。

扉用施錠装置１７ｃ、１８ｃを使ったコネクティングルーム１６の活用方法

次に、扉用施錠装置１７ｃ、１８ｃを使ったコネクティングルーム１６の活用方法について説明する。

民泊サービス利用者（ゲスト）に第２の住戸３を提供する際には、所有者（ホスト）が第２の住戸３の扉用施錠装置１８ｃを施錠する一方で、第１の住戸２の扉用施錠装置１７ｃを解錠しておく。これにより所有者は、第１の住戸２に居住し、コネクティングルーム１６を自ら使用する居室として占有することができる。前述のようにコネクティングルーム１６には、所有者の衣類や身の回り品等を収納しておくことができる。

他方、第２の住戸３に滞在する民泊サービス利用者は、扉１８ｂの存在に気づいたとしても、施錠されているためコネクティングルーム１６には入れない。したがって、所有者と民泊サービス利用者は、ともにセキュリティ面での不安を抱えることなく、お互いに安心して滞在することができる。

そして、例えば年間営業日数を超える等の理由により、所有者が第２の住戸３に居住し、第１の住戸２を民泊サービスに提供する場合には、所有者は、第１の住戸２から第２の住戸３に移動する。この際に、所有者は、第２の住戸３の扉用施錠装置１８ｃを解錠する一方で、第１の住戸２の扉用施錠装置１７ｃを施錠する。これにより所有者は、第２の住戸３に居住することになっても、コネクティングルーム１６を移動前と同様に自ら使用する居室として占有することができる。つまりコネクティングルーム１６に収納した自己の所有物を移動させる必要はない。そのため所有者は、最低限の所有物を移動させるだけで、楽に住戸を入れ替わることができ、移動のための負担を大きく軽減することができる。

他方、第１の住戸２に滞在する民泊サービス利用者は、扉１７ｂの存在に気づいたとしても、施錠されているためコネクティングルーム１６には入れない。したがって、所有者と民泊サービス利用者は、どちらの住戸を利用しても、ともにセキュリティ面での不安を抱えることなく、お互いに安心して滞在することができる。

民泊対応集合住宅１の施錠管理システム及び施錠管理方法の説明

前記実施形態では、「施錠装置」である扉用施錠装置１７ｃ、１８ｃとしてシリンダー錠を利用する例を説明した。この場合、扉１７ｂ、１８ｂの施錠及び解錠は、所有者が行うことになるが、民泊サービス利用者が既に滞在しているにも拘わらず事前に施錠をしていなかったり、所有者が施錠をしないまま外出し、不在中に民泊サービス利用者が住戸に入ってしまうことも想定される。したがって、所有者が人為的に施錠及び解錠するのでは、そうした問題が生じるおそれが出てくる。そこで、本実施形態では扉用施錠装置１７ｃ、１８ｃとしてシリンダー錠を利用するのではなく、そのような施錠及び解錠を自動で行うスマートキー等の電気錠を利用する民泊対応集合住宅１の施錠管理システム２０と施錠管理方法について説明する。

民泊対応集合住宅１の施錠管理システム２０は、図２で示すように、管理装置３０を備えている。施錠管理システム２０は、このほかに受付装置４０を備えることができる。利用者端末５０は、民泊サービス利用者（以下「ゲスト」という。）が使用する通信端末であり、パーソナルコンピュータ、タブレット端末、スマートフォン等で構成される。管理装置３０と受付装置４０は、有線又は無線の通信網Ｎを介して相互に直接接続してデータの送受信が可能である。利用者端末５０は、例えば受付装置４０が提供するホームページにアクセスして、民泊物件を検索したり、民泊サービスを申し込んだり、当該サービスを利用するための諸手続等を行うことができる。

管理装置３０は、例えば住宅宿泊事業法における住宅宿泊管理業者が使用し管理する端末であり、住宅宿泊事業者である所有者（以下「ホスト」という。）の委託を受けて、第１の住戸２と第２の住戸３を管理するために用いられる。管理装置３０には、オペレータ用端末３０ａが接続されている。オペレータ用端末３０ａは、例えばコールセンターに設置されており、オペレータが「管理者」として操作する。管理装置３０とオペレータ用端末３０ａは、本発明における「施錠管理装置」を構成する。

受付装置４０は、例えば住宅宿泊事業法における住宅宿泊仲介業者が使用する端末であり、利用者端末５０からの民泊サービスの申込みの受付等を行うものである。

ここで、管理装置３０、オペレータ用端末３０ａ、受付装置４０、利用者端末５０は、図３で示すように、制御部７０と、制御部７０に接続され、制御部７０から出力される情報を表示する液晶表示装置等の表示画面である表示部７１と、制御部７０に対して情報を入力するキーボード等による入力操作部７２と、ハードディスク装置等の外部記憶装置でなる外部記憶部７３とを有している。こうしたハードウェア構成は、管理装置３０、オペレータ用端末３０ａ、受付装置４０について共通しており、管理装置３０、受付装置４０は例えばサーバ装置により構成することができる。また、オペレータ用端末３０ａは、例えばパーソナルコンピュータにより構成できる。なお、以下の説明では、管理装置３０、オペレータ用端末３０ａ、受付装置４０、利用者端末５０に備える各ハードウェアについて共通の符号を使用して説明する。

図４は、前述の制御部７０のハードウェア構成の一例を示す図である。この図に示されるように、制御部７０は、主に半導体装置とそれらを接続する配線とからなり、ＣＰＵ（Central Processing Unit）７０ａと、ＲＡＭ（Random Access Memory）である揮発性記憶部７０ｂと、ＲＯＭ（Read Only Memory）である不揮発性記憶部７０ｃと、ファイヤーウォールやスイッチ等のアクセス中継部やネットワークに接続される通信インターフェース７０ｄと、外部接続機器と接続するための外部接続機器インターフェース７０ｅとを有している。外部接続機器インターフェース７０ｅは、表示部７１に接続する表示インターフェース７０ｅ１と、入力操作部７２に接続する入力インターフェース７０ｅ２と、外部記憶部７３に接続するメモリインターフェース７０ｅ３とを有する。なお、制御部７０の構成はこれに限られるものではない。

制御部７０のＣＰＵ７０ａは、外部記憶部７３に格納したプログラムやデータを揮発性記憶部７０ｂに一時記憶させるとともに、それを実行することにより、管理装置３０、受付装置４０、利用者端末５０として機能するコンピュータ装置の全体の動作を制御する。

管理装置３０の外部記憶部７３は、ＨＤＤ等の記憶装置にて構成されており、そこには制御部７０により実行される管理装置用プログラムＰが格納されている。また、図５で示す利用者情報データテーブルＰＤ１も格納されている。利用者情報データテーブルＰＤ１には、利用者ＩＤ、利用者に関する本人情報（氏名、住所、「事前登録済み本人画像データ」としての画像データ（例えばパスポート等の写真付き身分証明書の写真）等）、利用情報（建物情報、住戸情報、滞在期間）、発行済み解錠コード（例えば暗証番号）等の情報が記録されている。このうち少なくとも利用者に関する本人情報、利用情報は、受付装置４０から送信されて取得した情報とすることができる。

また、管理装置３０の外部記憶部７３には、図６で示す物件情報データテーブルＰＤ２も格納されている。物件情報データテーブルＰＤ２には、物件ＩＤ、建物情報、住戸情報、所有者情報、関連物件情報（隣接する他の住戸）、現在稼働状況（ステータス）、予約情報、年間営業日数、過去稼働記録等が記録されている。年間営業日数は、制御部７０が各予約情報に含まれる滞在期間を積算したものである。その他の情報は、管理装置３０を使用する管理者において入力した情報となっている。

これらの情報は、利用者端末５０が受付装置４０に入力したデータを、受付装置４０から取得することで利用者情報データテーブルＰＤ１に記録されている。即ち、利用者端末５０が受付装置４０に本人情報や利用情報を入力し、その内容が確定することで、受付装置４０は利用者ＩＤを割り当てる。受付装置４０は、利用者ＩＤに本人情報と利用情報等を関連付けてこれらのデータを取得して、管理装置３０に送信する。そして管理装置３０はこれを受信して、利用者情報データテーブルＰＤ１に蓄積する。

建物Ｍのエントランスドア８０には、エントランス用電子錠８０ａと、「ゲスト用操作装置」としての外部インターフォン装置８０ｂとが設けられている。エントランス用電子錠８０ａは、建物Ｍのエントランスドア８０を開閉する鍵装置であり、第１の住戸２、第３の住戸に対応する正しい解錠コードを受け付けることで解錠し、エントランスドア８０を開く。外部インターフォン装置８０ｂは、ゲストが操作することで、管理装置３０との間で解錠コードの発行を行ったり、第１の住戸２又は第２の住戸３を呼び出したりするための装置である。エントランス用電子錠８０ａと、外部インターフォン装置８０ｂは、何れも管理装置３０及びオペレータ用端末３０ａと通信網Ｎを介して接続可能である。

外部インターフォン装置８０ｂは、例えば図７で示すように、チェックインボタン８０ｂ１、室内呼出ボタン８０ｂ２、自像表示画面８０ｂ３、他像表示画面８０ｂ４、「撮像装置」としてのカメラ８０ｂ５、スピーカー８０ｂ６、マイク８０ｂ７を備えている。チェックインボタン８０ｂ１は、管理装置３０に接続されているオペレータ用端末３０ａのオペレータの呼び出しを行うためのボタンである。室内呼出ボタン８０ｂ２は、第１の住戸２，第２の住戸３に設置されている室内インターフォン装置を呼び出すためのボタンである。自像表示画面８０ｂ３は、カメラ８０ｂ５が撮影するゲスト自身を表示する画面である。他像表示画面８０ｂ４は、オペレータ用端末３０ａを操作するオペレータを表示する画面である。カメラ８０ｂ５は、ゲストを撮影するためのものであり、撮影データはリアルタイムでオペレータ用端末３０ａに送信される。スピーカー８０ｂ６は、オペレータ用端末３０ａを操作するオペレータの音声を出力する。マイク８０ｂ７は、ゲストの音声を取得する。

外部インターフォン装置８０ｂからの呼び出しを受けるオペレータ用端末３０ａは、例えば図８で示すように、自像表示画面３０ａ１、他像表示画面３０ａ２、承認ボタン３０ａ３、否認ボタン３０ａ４が表示画面３０ａ５に表示され、またオペレータを撮像するカメラ３０ａ６と、オペレータが使用するヘッドセット３０ａ７とを備えている。

施錠管理システム２０を用いる施錠管理方法

第１の住戸２に滞在予約をしているゲストが、外部インターフォン装置８０ｂのチェックインボタン８０ｂ１を押すと、オペレータ用端末３０ａが呼び出される。外部インターフォン装置８０ｂがオペレータ用端末３０ａと接続されると、外部インターフォン装置８０ｂはオペレータ用端末３０ａにカメラ８０ｂ５で撮影されているゲストの顔画像（顔映像）を認証用画像データとして送信するステップを実行する。オペレータ用端末３０ａの他像表示画面３０ａ２には、カメラ８０ｂ５で撮影されているゲストの顔画像（顔映像）が表示される。また、自像表示画面３０ａ１には、カメラ３０ａ６で撮影されているオペレータ自身の映像やオペレータ用端末３０ａでの操作情報が表示される。

他方、外部インターフォン装置８０ｂの自像表示画面８０ｂ３には、カメラ８０ｂ５で撮影されているゲスト自身の映像が表示され、他像表示画面８０ｂ４には、カメラ３０ａ６で撮影されているオペレータの映像が表示される。

この状態で、ゲストとオペレータは、スピーカー８０ｂ６、マイク８０ｂ７、ヘッドセット３０ａ７によって対話をすることができ、オペレータは本人確認を行うための必要な質問等を行うことができる。

オペレータは、ゲストとの対話を通じて得た氏名等から、管理装置３０の利用者情報データテーブルＰＤ１に格納されている本人情報と利用情報を検索する。本人情報には「事前登録済み本人画像データ」としての画像データが含まれており、例えば自像表示画面３０ａ１にその画像データが表示される。オペレータは、その画像データと他像表示画面３０ａ２に表示されている「認証用画像データ」としてのゲストの顔画像又は顔映像とを比較して、本人確認を行う。

本人確認の結果、ゲストが予約者本人と同一人であることが確認された場合、オペレータは承認ボタン３０ａ３を押す。この承認操作により、管理装置３０は、エントランス用電子錠８０ａと玄関用施錠装置７ａを解錠するための解錠コードを外部インターフォン装置８０ｂに送出するステップを実行する。解錠コードは、物件情報データテーブルＰＤ２に格納されている。エントランス用電子錠８０ａと玄関用施錠装置７ａ（７ｂ）には、予め管理装置３０を通じて物件情報データテーブルＰＤ２に格納されている解錠コードと滞在期間（解錠コードの有効期限）が、鍵情報として設定されている。その解錠コードの設定操作及び解錠コードの変更操作は、オペレータ用端末３０ａによって行うことができる。

他方、ゲストが予約者本人であることを確認できない場合、オペレータは否認ボタン３０ａ４を押す。これによりオペレータ用端末３０ａと外部インターフォン装置８０ｂとの通信を終了することができる。

解錠コードが送信された外部インターフォン装置８０ｂでは、他像表示画面８０ｂ４に解錠コードが表示される。解錠コードは、例えば６桁の数字でなる暗証番号であり、ゲストが、建物Ｍのエントランスドア８０に設置されている例えばテンキーでなるエントランス用電子錠８０ａに、住戸情報（号室）と解錠コードを入力することで、エントランスドア８０を開くことができ、建物Ｍに入ることができる。但し、解錠コードは、利用者情報データテーブルＰＤ１に記録する滞在期間においてのみ有効であり、それ滞在期間以外の期間では無効として扱われる。即ち、解錠コードが入力されると、エントランス用電子錠８０ａは、住戸情報（号室）と解錠コードに関連付けられた滞在期間の有効性を判定し、有効であれば自動ドアを開き、無効であれば自動ドアを閉じたままとする。

ここで管理装置３０は、エントランス用電子錠８０ａだけでなく、各住戸（第１の住戸２、第２の住戸３等）の玄関用施錠装置７ａ、７ｂにも有線又は無線で接続されており、玄関用施錠装置７ａ、７ｂには、滞在期間に有効となるように解錠コードが設定されている。

建物Ｍに入ったゲストは、滞在先の住戸の玄関ドア７で、電気錠でなる玄関用施錠装置７ａに解錠コードを入力する。すると玄関用施錠装置７ａは、それが有効な解錠コードであるかを判定し、有効である場合には玄関用施錠装置７ａを解錠する。玄関用施錠装置７ａと扉用施錠装置１７ｃとは連動しており、玄関用施錠装置７ａの解錠と連動して、滞在先の住戸（ここでは第１の住戸２）の扉用施錠装置１７ｃも同時に自動で施錠される。既に施錠されている場合には施錠状態を維持する。扉用施錠装置１７ｃの施錠状態は、滞在期間中はそのまま維持される。こうすることで、第１の住戸２の所有者自身が、ゲストが来る前に扉用施錠装置１７ｃを施錠しておく手間を省くことができ、施錠し忘れていても問題がない。以上のようにしてゲストは、滞在先の住戸を利用することができる。

変形例の説明

前記実施形態では、管理装置３０に接続されるオペレータ用端末３０ａとしてコールセンターのオペレータが使用するパーソナルコンピュータを例示したが、例えば図９で示すような、例えば第１の住戸２と第２の住戸３の室内に設置する室内インターフォン装置３０ｂとして構成することができる。室内インターフォン装置３０ｂは、主にホストが使用するものであり、管理装置３０ｂと通信網Ｎを介して通信可能であり、管理装置３０とともに本発明の「施錠管理装置」を構成する。室内インターフォン装置３０ｂは、オペレータ用端末３０ａと比較すると、ヘッドセット３０ａ７に代えてスピーカー３０ａ８とマイク３０ａ９を備える点が相違する。こうした室内インターフォン装置３０ｂは、固定設置型のものでも携帯型のものでもよい。また、室内インターフォン装置３０ｂに代えて、ソフトウェアにより室内インターフォン装置３０ｂと同様の機能を実行することのできるパーソナルコンピュータ、タブレット端末、スマートフォン等の通信端末（ホスト通信端末）で構成することもできる。このホスト通信端末は、主にホストが使用するものであり、管理装置３０ｂと通信網Ｎを介して通信可能であり、管理装置３０とともに本発明の「施錠管理装置」を構成する。ホスト通信端末によれば、ホストが外出先でも解錠コードの送信を行うことができて便利である。さらに、施錠管理システム２０は、オペレータ用端末３０ａと、室内インターフォン装置３０ｂと、ホスト通信端末とを備えるようにしてもよい。これによれば、ホストが鍵の付与に対応できない場合又は鍵の付与を行わない場合には、コールセンターに備えるオペレータ用端末３０ａが鍵の付与を行うことができる。

前記実施形態では、解錠コードが、エントランス用電子錠８０ａ、玄関用施錠装置７ａ、７ｂを解錠するための暗証番号である例を示したが、例えば解錠コードは、建物のエントランス用電子錠８０ａ、玄関用施錠装置７ａ、７ｂを解錠するための鍵を収容するキーボックスを解錠するための暗証番号であるように構成することもできる。ここでキーボックスに収容される鍵は、カードキーやシリンダー錠の金属キー等の有形の物理キーとすることができる。図１０は、そうしたキーボックス９０の一例である。キーボックス９０は、テンキー入力部９０ａ、物理キーを返却する返却口９０ｂ、物理キーの取出口となる扉９０ｃとを備えている。キーボックス９０は、外部インターフォン装置８０ｂと通信可能に接続されており、他像表示画面８０ｂ４に表示される解錠コードをテンキー入力部９０ａにより入力することで、扉９０ｃを開くことができる。キーボックス９０は、オペレータ用端末３０ａによって解錠コードを設定することができる。

前記実施形態では、民泊対応集合住宅１としてマンションへの適用例を例示したが、二世帯住宅やアパートでもよい。民泊対応集合住宅１を構成するマンション、戸建住宅、二世帯住宅、アパート等の建物は、新築はもちろんのことリフォーム物件でもよい。マンション、戸建住宅については、例えば、台所、浴室、トイレ、洗面設備を共用として、複数の居室（第１の住戸２に対応する居室と第２の住戸３に対応する居室）に分けて、それらの居室の間にコネクティングルーム１６を設けるようにしてもよい。また、戸建住宅を複数の住戸を有するように改築・改装してもよい。

前記実施形態で示す第１の住戸２と第２の住戸３の間取りは例示であり、コネクティングルーム１６があれば、その他の間取りと仕様は問わない。但し、民泊サービスを提供可能するための前述の設備要件は充足する必要がある。前記実施形態のコネクティングルーム１６は、第１の住戸２と第２の住戸３の洋室１１に部分的に入り込む形態のものを例示したが、洋室１１に入り込まない形態としてもよい。例えば、第１の住戸２と第２の住戸３との間に部屋が設けられており、そこをコネクティングルーム１６としてもよい。より具体的な一例としては第１の住戸２と第２の住戸３とが主区画壁４を介して隣接しておらず直角に配置されており、それらに面する角部屋をコネクティングルーム１６としてもよい。また、前記実施形態ではコネクティングルーム１６を１つとする例を示したが、複数としてもよい。さらに、前記実施形態では、第１の住戸と第２の住戸３に跨がるようにコネクティングルーム１６を設ける例を示したが、第１の住戸２又は第２の住戸３の何れか一方に設けてもよい。

前記実施形態では、扉１７ｂ、１８ｂを開き戸で構成する例を示したが、引き戸やその他の形態の扉で構成してもよい。引き戸にした場合には、開口を大きく取れるので、多目的室１６ａへの出入が容易であり、大きな荷物でも楽に収納できる利点がある。

前記実施形態では、玄関用施錠装置７ａ、７ｂに対する有効な解錠コードの入力時に扉用施錠装置１７ｃ、１８ｃを施錠する例を示したが、エントランス用電子錠８０ａ又は玄関用施錠装置７ａ、７ｂの何れかに対する有効な解錠コードの入力による解錠と連動して、扉用施錠装置１７ｃ、１８ｃを施錠するようにしてもよい。

１ 民泊対応集合住宅
２ 第１の住戸
３ 第２の住戸
４ 主区画壁
５ 共用廊下
６ バルコニー
７ 玄関
８ ホール
９ 居室
１０ ＬＤＫ
１１ 洋室
１２ 台所
１３ 浴室
１４ 洗面所
１５ トイレ
１６ コネクティングルーム（境界室）
１６ａ 多目的室
１７ 第１の仕切構造部
１７ａ 区画壁
１７ｂ 扉（第１の扉）
１７ｃ 扉用施錠装置（施錠装置）
１８ 第２の仕切構造部
１８ａ 区画壁
１８ｂ 扉（第２の扉）
１８ｃ 扉用施錠装置（施錠装置）
２０ 施錠管理システム
３０ 管理装置（施錠管理装置）
３０ａ オペレータ用端末（施錠管理装置）
３０ａ１ 自像表示画面
３０ａ２ 他像表示画面
３０ａ３ 承認ボタン
３０ａ４ 否認ボタン
３０ａ５ 表示画面
３０ａ６ カメラ
３０ａ７ ヘッドセット
３０ａ８ スピーカー
３０ａ９ マイク
３０ｂ 室内インターフォン装置（施錠管理装置）
４０ 受付装置
５０ 利用者端末
７０ 制御部
７１ 表示部
７２ 入力操作部
７３ 外部記憶部
８０ エントランス
８０ａ エントランス用電子錠
８０ｂ 外部インターフォン装置（ゲスト用操作装置）
８０ｂ１ チェックインボタン
８０ｂ２ 室内呼出ボタン
８０ｂ３ 自像表示画面
８０ｂ４ 他像表示画面
８０ｂ５ カメラ（撮像装置）
８０ｂ６ スピーカー
８０ｂ７ マイク
９０ キーボックス
９０ａ テンキー入力部
９０ｂ 返却口
９０ｃ 扉
Ｍ 建物
Ｎ 通信網

Claims (7)

1. 第１の住戸と、第２の住戸と、前記第１の住戸と前記第２の住戸との間に設ける境界室とを備える民泊対応集合住宅において、
   前記境界室は、
   前記第１の住戸に対して開閉可能な鍵付きの第１の扉と、
   前記第２の住戸に対して開閉可能な鍵付きの第２の扉とを有し、
   さらに、前記第１の扉を解錠し且つ前記第２の扉を施錠することで前記第１の住戸が前記境界室を利用可能とし、又は、前記第１の扉を施錠し且つ前記第２の扉を解錠することで前記第２の住戸が前記境界室を利用可能とする施錠装置を備えることを特徴とする民泊対応集合住宅。
   
2. 前記施錠装置は、建物のエントランスドア又は前記第１の住戸の玄関ドアの少なくとも何れかの解錠と連動して前記第１の扉を施錠し、又は、前記建物の前記エントランスドア又は前記第２の住戸の玄関ドアの少なくとも何れかの解錠と連動して前記第２の扉を施錠する
   請求項１記載の民泊対応集合住宅。
   
3. 請求項１記載の民泊対応集合住宅を利用するゲストが使用するゲスト用操作装置と、前記ゲスト用操作装置と通信網を通じて接続可能な施錠管理装置とを用いて行う施錠管理方法であって、
   前記ゲスト用操作装置が、前記ゲスト用操作装置に備える撮像装置により撮像した前記ゲストの顔画像である認証用画像データを、前記施錠管理装置に送信するステップと、
   前記施錠管理装置が、前記認証用画像データと前記施錠管理装置の記憶部が保持する前記ゲストの事前登録済み本人画像データとを表示画面に表示するとともに、前記施錠管理装置を操作する管理者が、前記認証用画像データの人物と前記事前登録済み本人画像データの人物とが同一人であると判断して承認操作を行った場合には、前記施錠管理装置が前記第１の扉又は前記第２の扉を解錠するための解錠コードを、前記ゲスト用操作装置に送信するステップとを実行する
   施錠管理方法。
   
4. 前記解錠コードが、前記建物のエントランスドア、前記第１の住戸の玄関ドア、又は前記第２の住戸の玄関ドアを解錠するための暗証番号である
   請求項３記載の施錠管理方法。
   
5. 前記解錠コードが、前記建物のエントランスドア、前記第１の住戸の玄関ドア、又は前記第２の住戸の玄関ドアを解錠するための鍵を収容するキーボックスを解錠するための暗証番号である
   請求項３記載の施錠管理方法。
   
6. 前記ゲスト用操作装置が、前記建物のエントランスドア、前記第１の住戸の玄関、又は前記第２の住戸の玄関に設置した外部インターフォン装置である
   請求項３〜請求項５何れか１項記載の施錠管理方法。
   
7. 前記施錠管理装置が、前記管理者が所持する通信端末、前記第１の住戸の室内に設置した室内インターフォン装置、前記第２の住戸の室内に設置した室内インターフォン装置、又はコールセンターに備えるオペレータ用端末の少なくとも何れかを含む
   請求項３〜請求項６何れか１項記載の施錠管理方法。

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