JP2017215795A - 不動産取引コミュニケーションシステム - Google Patents

Abstract

【課題】 需要者の希望に即した不動産物件の円滑な取引を実現する。【解決手段】 不動産の買い手等が利用する端末、売り手等が利用する端末、サーバ１０をネットワークで接続したシステムを構築する。買い手等は、サーバ１０に対して、物件に対する希望を問合せとして投稿する。サーバ１０は、この問合せの一覧画面を売り手等の端末に表示させる。売り手等は、この問合せを参照し、自身が保有する物件で希望に近いものがあれば、コメントを送信する。コメントが送信されると、買い手等と売り手等とは、非公開でコメントを送受信できる画面を利用して、直接に情報交換を行い不動産の取引を進める。こうすることにより、多数の売り物件等から買い手が選択して取引を進めるシステムに比して、買い手等からの希望を主体とした取引を実現することができ、買い手が、希望に添った不動産に巡り合える機会を増すことができる。【選択図】 図１

Description

本発明は、不動産の需要者側と供給者側との間で、不動産の取引についてのコミュニケーションを実現させるための不動産取引コミュニケーションシステムに関する。

土地、住宅、マンションなどの不動産の売買、賃貸借、使用貸借などの不動産取引においては、物件情報、即ち売買または貸借用に供給されている物件の情報と、需要情報、即ち購入または貸借する物件を求める情報の収集や照会などに、円滑な情報交換を妨げる種々の障壁があった。
例えば、オンラインのシステムを用いない場合、物件の購買等を考えている需要者は、いずれかの不動産業者を訪問し、自身の希望を伝えて、物件を求めるが、その不動産業者が有している物件情報は限られているため、需要者は、希望に合致した物件を探し求めることができるとは限らない。また、訪問した不動産業者が、さらに他の不動産業者から物件情報を収集することもあるが、かかる場合でも、集められる物件情報は限られてしまうし、訪問した不動産業者としては、他の不動産業者が取り扱っている物件よりも、自身が取り扱う物件を需要者に優先的に紹介しようとするため、やはり需要者が、希望に合致した物件を探し求めることには困難が伴うことになる。

かかる課題を解決すべく、物件の買い手と売り手との間で、直接に取引を実現させるシステムが種々、提案されている。特許文献１は、売り手、買い手、貸し主、借り手をそれぞれコンピュータ通信によって情報交換可能とするシステムを開示している。また、特許文献２は、物件の売却情報をインターネット等で公開し、購入者がこの情報を収集して取引を進めることにより、物件の個人取引を可能とするシステムを開示している。特許文献３は、不動産の売却希望者、購入希望者が、それぞれ条件を登録すると、システムが相互に条件の合う売却希望者、購入希望者をマッチングするシステムを開示している。特許文献４は、売り手が物件を登録し、買い手がこれを検索して、取引を行うシステムを開示している。

特開２０００−２５０９７８号公報 特開２００１−３３８１６６号公報 特開２００２−０８３０３１号公報 特開２００２−２０３１２９号公報

従来の物件取引は、何らかのシステムを利用する場合であっても、売却物件等についての物件情報が中心であった。しかし、物件を購入等しようと考える需要者からは、多数の物件情報を見ても、自身の要求に適合した物件を探し出すことは困難であり、十分に情報を活用することができなかった。
また、物件に対する要求は、必ずしも客観的な条件で規定できるものではない。例えば、需要者が、「駅から徒歩３分以内」という希望を有する場合であっても、物件の周囲の環境や価格などの条件によっては、徒歩１０分以内でも構わないと考えている場合があり、従来技術のような物件の売り手と買い手とを自動的にマッチングするシステムでは、やはり真に希望に合致する物件に巡り会うことは困難であった。
本発明は、かかる課題に鑑み、需要者の希望に即した物件の円滑な取引を実現することを目的とする。

本発明は、
不動産の需要者側が利用する需要者側端末と、不動産の供給者側が利用する供給者側端末とに通信可能に接続され、前記需要者側端末と前記供給者側との間で不動産の取引についてのコミュニケーションを実現させる不動産取引コミュニケーションシステムであって、
前記供給者側端末からの前記供給者側から前記需要者側に対する不動産の物件情報を受け付けることなく、前記需要者側端末から、前記需要者側による不動産の物件に対する購買または貸借の希望条件を含む投稿を受け付け、投稿データベースに記憶させる新規投稿受付部と、
前記投稿データベースに格納された前記需要者側からの投稿を問合せとして、複数の前記供給者側端末に表示させる問合せ表示部と、
前記問合せに対する前記供給者側からのコメントを受け付け、当該問合せを投稿した需要者側に伝達するコメント伝達部と
を備える不動産取引コミュニケーションシステムとして構成することができる。

需要者側とは、不動産の購入、有償または無償での借用などを望む需要者(以下、「買い手」「借り手」ということもある)、および需要者の代理人、需要者からの依頼によって取次等を行う不動産業者、建築業者などが該当する。
供給者側とは、不動産の売却、有償または無償での貸し出しなどを望む供給者（以下、「売り手」、「貸し主」ということもある）、および供給者の代理人、供給者からの依頼によって取次等を行う不動産業者、建築業者などが該当する。
需要者側、供給者側のいずれも個人の他、不動産業者、建築業者など、業として不動産を取り扱うものが含まれ得る。また、取引によって、需要者側になることもあれば、供給者側になることもある。
従って、需要者側端末、供給者側端末は、双方を兼用した端末として構成することもできる。

本発明は、需要者側からの投稿を受け付け、これを問合せとして供給者側に提供するとともに、供給者は、問合せに対してコメントを伝達可能な構成としている。本発明によれば、供給者側からの物件情報の提供は受け付けないため、需要者側に対する過剰な物件情報の提供を回避することができる。この結果、本発明において、不特定の者に供給されるのは、需要者側からの問合せのみとなるため、需要者側の希望に対して、物件を有するものがコンタクトを図るという形での取引を実現することができ、需要者側にとって、より希望に合致した物件を得られる可能性を向上させることができる。
また、本発明では、投稿した需要者に対して、供給者側は、コメントを伝達することができるため、需要者側は、希望条件を完全に満たさない物件についても情報を得る可能性が高くなる利点もある。
中には、希望条件を全く満たさないにも関わらず、供給者側が保有しているあらゆる物件情報を需要者側に提供しようとするケースも想定される。かかるケースを抑制するため、例えば、需要者側の希望条件と、供給者側が提供する物件の条件を比較し、希望条件を満たさない不満足度が所定以上の場合は、コメントを受け付けない構成としてもよい。また、コメントを受け取った需要者側が、特定の供給者側からのコメントを拒否できるブロック機能を設けても良い。

本発明において、
前記問合せ表示部は、前記問合せを、不動産の取引を業とする業者に対してのみ表示可能となっているものとしてもよい。
即ち、業者以外の需要者側は、自分以外の投稿を閲覧できない態様である。他人の投稿を自由に閲覧できるようにすると、不動産の購入等を考えている需要者側は、例えば、他人よりもわずかに予算を高めに設定するなどして、他人の投稿を参考にしながら、自身にとって有利な条件を投稿することが可能となり、一部の需要者側に物件情報が偏る可能性がある。上述のように、業者以外の需要者側は投稿の閲覧ができないようにすれば、こうした偏りを抑制することが可能となる。

また、本発明において、
前記問合せ表示部は、不動産の取引を業とする業者である前記需要者側からなされた問合せと、その他の需要者側からなされた問合せとで、表示態様を切り替え可能となっているものとしてもよい。
表示態様の切り替えとしては、個々の問合せに対して、投稿者が業者かその他の一般人かを示すアイコンなどを表示するようにしてもよい。業者の問合せのみ、または一般人の問合せのみを選択して表示するようにしてもよい。業者、一般人の種別で問合せをソートして表示してもよい。
供給者側としては、需要者側が業者である場合、不動産の取引に習熟しているため、説明を簡略化しても円滑にコミュニケーションを図ることができる利点がある。一方、需要者側が一般人の場合、需要者側には業者が介在しない分、需要者側からの仲介手数料を期待できるなどの利点がある。このように、需要者側の種別は、供給者側にとっては関心事の一つである。上記態様では、需要者側の種別によって表示態様を切り替えるため、供給者側は、需要者側の種別に応じた利点を考慮しながらコメントすることが容易になる利点がある。特に、需要者側の種別によって問合せを選択またはソートする態様をとる場合には、供給者側は、自身にとって利点の高い問合せに集中的にコメントを送ることが可能となる利点もある。

また、本発明において、
前記コメント伝達部は、前記問合せを投稿した需要者側と、前記コメントを送信した供給者側との間で、１対1での非公開の双方向のコメント伝達を実現するものとしてもよい。
こうすることにより、物件取引の詳細な情報交換は非公開の状態で行うことができる利点がある。ただし、コメントの送信が１対１で行われるだけであり、需要者側としては、複数の供給者側との間で並行してコメント伝達をすることは可能であるから、複数の供給者側との交渉を並行して進めることも可能である。

また、本発明において、
前記問合せ表示部は、前記コメントが伝達された問合せか否かを識別可能な表示態様で、前記問合せの表示を行うものとしてもよい。
こうすることにより、供給者側は、他人がまだコメントを送信していない問合せを選択して、コメントを送信することが可能となり、成約の可能性を向上させることができる利点がある。表示態様としては、例えば、コメントが伝達された問合せか否かを示すアイコンを用いる方法、問合せの表示色や文字のサイズを変える方法、問合せに対して伝達済みのコメント数を併せて表示する態様などをとることができる。

本発明は、必ずしも上述の特徴を全て有している必要はなく、適宜、その一部を省略したり、組み合わせたりしても構わない。また、本発明は、上述した不動産取引コミュニケーションシステムとしての態様に限らず、種々の態様で構成することが可能である。例えば、需要者側端末と供給者側端末とに通信可能に接続された不動産取引コミュニケーションシステムにおいて、需要者側と供給者側との間での取引を実現する不動産取引コミュニケーション方法として構成してもよい。また、不動産取引コミュニケーションシステムを構成するコンピュータによって、かかる取引を実現させるためのコンピュータプログラム、かかるコンピュータプログラムを記録したコンピュータ読み取り可能な記録媒体として構成してもよい。

実施例としての不動産取引コミュニケーションシステムの構成を示す説明図である。 ユーザデータベースおよび投稿データベースの構成を示す説明図である。 不動産取引コミュニケーションシステムにおける画面の遷移を示す説明図である。 投稿／問合せ一覧画面の表示例を示す説明図である。 新規投稿作成画面の表示例を示す説明図である。 投稿一覧画面、問合せ一覧画面、コメント一覧画面の表示例を示す説明図である。 コメント入力画面の表示例を示す説明図である。 新規投稿受付処理のフローチャートである。 データベース検索処理のフローチャートである。 コメント入力処理のフローチャートである。

Ａ．システム構成：
図１は、実施例としての不動産取引コミュニケーションシステム（以下、「本システム」ということもある）の構成を示す説明図である。本システムは、サーバ１０と、端末ＰＢ１、ＰＢ２、ＰＳ１〜ＰＳ３をインターネットＩＮＴで通信可能に接続して構成されている。各端末は、パーソナルコンピュータを利用しているが、専用の取引装置を用いるようにしてもよいし、タブレット、スマートフォン、携帯電話などの携帯端末を利用してもよい。
買い手が利用する端末ＰＢ１、ＰＢ２は、本明細書における需要者側端末に相当し、売り手が利用する端末ＰＳ１〜ＰＳ３は、本明細書における供給者側端末に相当する。買い手としては、端末ＰＢ１に示すように個人の場合もあれば、端末ＰＢ２に示すように業者の場合もある。売り手としては、業者のみである。図の例では、買い手が利用する端末ＰＢ１、ＰＢ２と、売り手が利用する端末ＰＳ１〜ＰＳ３を分けて示したが、業者が利用する端末ＰＢ２、ＰＳ１〜ＰＳ３については、需要者側端末と供給者側端末とを兼用することもできる。

本システムによる不動産の取引としては、土地、住居などの不動産の売買および貸借が挙げられる。取引の内容は、これらの一部に限定してもよいし、他の取引を追加してもよい。
不動産の取引を実現するための機能は、コンピュータとしてのサーバ１０に、図示する各機能を実現するためのコンピュータプログラムをインストールすることにより、ソフトウェア的に構成されている。図中の各機能ブロックの一部または全部は、ハードウェア的に構成するものとしてもよい。

各機能ブロックについて説明する。
送受信部１１は、インターネットＩＮＴを介して各端末ＰＢ１等との情報の送受信を実現する。本実施例では、各端末ＰＢ１等に取引用の画面を表示するためのデータや、この画面を通じて入力された取引に関する種々の情報などが送受信されることになる。売り手の端末ＰＳ１〜ＰＳ３と、買い手の端末ＰＢ１、ＰＢ２との間の情報の送受信も、本実施例では、一旦、サーバ１０を介して行うものとした。両者の送受信は、直接、売り手の端末ＰＳ１〜ＰＳ３と、買い手の端末ＰＢ１、ＰＢ２との間で行うようにしてもよい。また、サーバ１０の機能は、複数のサーバによって実現するようにしてもよい。

インタフェース表示制御部１２は、各端末ＰＢ１等に対して、取引用の画面を表示するためのデータを生成する。本実施例では、各端末ＰＢ１等には、ブラウザがインストールされており、これによって取引用の画面が表示される構成を採用した。従って、インタフェース表示制御部１２は、ＸＭＬ、ＨＴＭＬなど、ブラウザが認識可能な形式で表示用のデータを生成することになる。各端末ＰＢ１等に、取引用の画面を表示するための専用のソフトウェアをインストールし、インタフェース表示制御部１２は、このソフトウェア用のデータを生成する態様をとっても構わない。

ユーザデータベース１４は、本システムを利用するユーザ、即ち買い手および売り手に関する連絡先などの情報を記憶するデータベースである。ユーザデータベース１４に記憶されるデータ構成については、後で説明する。
ユーザデータベース管理部１３は、ユーザデータベース１４に対するデータの格納や検索などを管理する。

投稿データベース１６は、本システムにおいてユーザによって作成される種々の情報、例えば、不動産を買い求めるときの希望事項や、売り手から買い手に対するコメントなどを投稿として格納するデータベースである。投稿データベース１６のデータ構成については後で説明する。
「投稿」は、投稿者やその内容などによって、問合せ、コメントと呼ばれることもある。「問合せ」とは、買い手または借り手（買い手または借り手のために取引する代理人や業者も含め、需要者側と言うこともある）による、物件に対する希望等の投稿であり、特に第三者に提示されるものである。「コメント」とは、売り手または貸し主（売り手または貸し主のために取引する代理人や業者も含め、供給者側と言うこともある）による、問合せに対する応答である。本実施例では、問合せもコメントも、いずれも投稿データベース１６に格納される。「投稿」という用語は、広義には、問合せ、コメントを含む意義であり、狭義には、ユーザ自身が作成した物件の購買希望等を意味する。
投稿データベース管理部１５は、投稿データベース１６に対するデータの格納や検索などを管理する。例えば、投稿データベース１６に投稿を格納する機能や、投稿データベース１６から投稿を読み出す機能などを奏することになる。また、これらの機能に伴い、格納すべき投稿を限定したり、一定の条件に該当する投稿のみを検索したり、投稿同士を関連づけたりすることも行う。この意味で、投稿データベース管理部１５は、単独で、またはインタフェース表示制御部１２、ユーザデータベース管理部１３と共に、本明細書の新規投稿受付部、問合せ表示部、コメント伝達部を構成することになる。

Ｂ．データベース構成：
図２は、ユーザデータベース１４および投稿データベース１６の構成を示す説明図である。
ユーザデータベース１４には、次のデータが格納されている。
ユーザＩＤは、ユーザの識別情報である。ユーザＩＤによって、ユーザが不動産業者、建築業者または一般個人のいずれであるかを識別可能な形式としてもよい。
パスワード、本システムにログインするための認証情報である。
氏名または名称は、ユーザの氏名であり、ユーザが業者である場合には、その名称である。
連絡先は、ユーザの住所、電話番号、メールアドレスなどの情報である。
種別は、ユーザが一般の個人であるか、不動産業者、建築業者であるかを表す情報である。さらに多くの種別を設けてもよい。
課金情報は、本システムの利用料をユーザに課金するための情報、例えば、クレジットカード番号や銀行口座情報などである。本システムを無償で利用可能とする場合には、課金情報を省略しても良い。
投稿履歴は、ユーザが行った投稿の履歴を表す情報である。本実施例では、投稿は、投稿データベース１６に、それぞれ投稿ＩＤを付して格納されているため、ユーザデータベース１４では、投稿履歴として、そのユーザが行った投稿に付された投稿ＩＤを記憶するものとした。ユーザが、多数の投稿を行えば、投稿履歴に格納される投稿ＩＤの数が増えることになる。

投稿データベース１６には、次のデータが格納されている。
投稿ＩＤは、各投稿に付された識別情報である。投稿ＩＤに、投稿者のユーザＩＤを含めることにより、ユーザを識別しやすくしてもよい。投稿ＩＤは、先に説明したユーザデータベース１４の投稿履歴においても用いられる。
投稿者情報は、その投稿を行ったユーザのユーザＩＤである。ユーザＩＤに基づいてユーザデータベース１４を参照することにより、投稿を行ったユーザの種別その他の情報を得ることができる。
投稿日時は、その投稿が行われた日時である。
種別は、投稿が問合せ、コメントのいずれであるかを示す情報である。さらに多くの種別を設けてもよい。
目的は、投稿が問合せの場合に記録される情報であり、「買いたい」、即ち購買希望の投稿であるか、「借りたい」、即ち貸借希望の投稿であるかを示す情報である。さらに多くの「目的」を設けてもよい。
カテゴリも、投稿が問合せの場合に記録される情報であり、希望の物件が、土地、住宅、マンションなどのいずれであるかを示す情報である。カテゴリは、図示した他にも設けてもよい。また、ユーザが、「住宅またはマンション」というように複数のカテゴリについて物件情報を求めることもあるから、カテゴリは、複数を選択可能な形式としてもよい。
公開制限も、投稿が問合せの場合に記録される情報であり、投稿した問合せの公開範囲を、「全体」（全てのユーザが閲覧可能であることを示す）、「不動産業」（不動産業者のみが閲覧可能であることを示す）、「建築業」（建築業者のみが閲覧可能であることを示す）によって制限する情報である。公開制限について、より多くの条件を設けてもよい。
地域も、投稿が問合せの場合に記録される情報であり、物件を求める希望地域を表す情報である。
メッセージは、投稿に記入される自由記載の内容である。問合せの場合には、「駅から徒歩〇分以内、〇〇坪」のように、ユーザが希望する物件についての条件がメッセージとして格納されることになる。また、コメントの場合には、問合せに対する業者からの応答であり、例えば、「物件あります」などの簡易な内容や、「駅から〇ｍ、築〇年」のように、具体的な物件情報の場合もある。
添付ファイルは、投稿に添付されるファイルである。例えば、業者からのコメントにおいて、物件の写真や、間取り図などのファイルを添付する場合が考えられる。
スレッド情報は、関連する投稿の投稿ＩＤである。例えば、新規に問合せがなされ、この問合せに対して業者からコメントがなされた場合を考える。かかる場合には、問合せの投稿データにおけるスレッド情報には、コメントの投稿ＩＤが格納される。また、同時にコメントの投稿データには、問合せの投稿ＩＤが格納される。次のコメントがなされたときも、同様に、問合せの投稿データおよびコメントの投稿データにそれぞれ相互の投稿ＩＤが格納される。このように関連する投稿に対して投稿ＩＤを格納することによって、投稿同士を関連づけて管理することが可能となる。スレッド情報の格納は、かかる態様に限らず、投稿同士が関連づけられる種々の態様を取り得る。

図２に示したユーザデータベース１４および投稿データベース１６は、一例に過ぎない。いずれのデータベースも、図示したデータの一部を省略したり、他のデータを格納するようにしてもよい。また、投稿データベース１６を、問合せ用のデータベース、コメント用のデータベースというように分けて作成してもよい。
また、ユーザが各投稿を閲覧したか否か、即ち既読／未読の情報を管理できるようにしてもよい。既読／未読の情報は、例えば、ユーザデータベース１４において、そのユーザが閲覧した投稿を表す投稿ＩＤを格納するようにしてもよい。また、投稿データベース１６において、その投稿を閲覧したユーザＩＤを格納するようにしてもよい。

Ｃ．画面表示例：
図３は、不動産取引コミュニケーションシステムにおける画面の遷移を示す説明図である。本実施例では、図示する９つの表示画面を主として用い、不動産の取引が進められる。
ここに示す画面は、一例であり、これらの画面の一部を省略してもよいし、この他の画面を追加してもよい。また、画面間の遷移も、図中に矢印で示した以外に、種々の遷移を任意に設け得る。

Ｃ１．投稿／問合せ一覧画面：
投稿／問合せ一覧画面Ｖ１は、ユーザがログインすると最初に表示される画面である。 図４に投稿／問合せ一覧画面の表示例を示した。
図示する通り、この画面Ｖ１では、上方に投稿履歴が一覧となって表示され、下方に最新の問合せが一覧となって表示される。投稿履歴は、ユーザ自身が行った投稿の一覧であり、問合せは他のユーザが行った投稿の一覧である。

投稿履歴の一番上の投稿Ｍ１について説明する。
この投稿Ｍ１の「買」のマークは、物件の購買希望であることを表す。貸借希望の場合は、「借」のマークが表示される。
「東海市」は、東海市にある物件を希望していることを表す。複数の地域を指定してもよい。
「中古住宅」、「新築住宅」は、希望する物件のカテゴリを表している。カテゴリは、いずれか一つとしてもよい。
これらの情報の下に記された「東海市 横須賀中学校区内 予算２０００万円 建築条件無し 面積４０坪前後」は、この投稿に記録されたメッセージの内容である。
「２月８日１５：５４」は投稿がされた日時を表し、「コメント無し」は、この投稿に対するコメントが無いことを表している。コメントがある場合、コメントしたユーザの氏名等を表示してもよいし、コメントの数を表示してもよい。

最新の問合せの一番上の問合せＭ２について説明する。
一番左にある●は、ユーザが、この問合せを未読であることを表している。既読の場合には、○が表示される。未読、既読の表示は、他の態様をとってもよい。
「買」「名古屋市熱田区」「住宅」「神宮駅徒歩３分。南向き。価格要相談。」などの表示は、それぞれ投稿Ｍ１の各表示と同様である。
右側の「個」の表示は、問合せを投稿したユーザが、個人であることを表している。不動産業者の場合は「不」、建築業者の場合は「建」が表示される。これらの表示により、問合せを行ったユーザの種別を容易に認識することが可能となる。

最新の問合せの部分に設けられた「絞込み」のボタンをクリックすると、表示される問合せを絞り込む条件を設定することができる。絞込みの条件は種々の設定が可能であり、例えば、問合せの「買」「借」の区分、地区、カテゴリ、問合せをしたユーザの種別（「個」「不」など）の条件、およびこれらの組み合わせなどとすることができる。また、絞込の効果としては、条件に該当する問合せを選択して表示するようにしてもよいし、条件に該当する問合せを優先的、即ち一覧の上側に表示するようにしてもよい。

本実施例では、個人のユーザは、他のユーザによる問合せを閲覧できないようにしている。従って、個人のユーザがログインしたときは、最新の問合せ部分には、何も表示されないこととなる。

画面Ｖ１において、上の方に設けられた「新規投稿」をクリックすると、新規投稿作成画面Ｖ２（図３参照）に移行する。「投稿履歴一覧」をクリックすると、投稿一覧画面Ｖ５（図３参照）に移行する。画面Ｖ１の中央辺りに設けた「コメント一覧」をクリックすると、コメント一覧画面Ｖ７（図３参照）に移行する。「問合せ一覧」をクリックすると、問合せ一覧画面Ｖ６（図３参照）に移行する。

Ｃ２．新規投稿作成画面：
図５は、新規投稿作成画面の表示例を示す説明図である。物件を買いたい、借りたいと希望する需要者または需要者の代理人、需要者から依頼を受けた業者が、自己の希望を問合せとして投稿するための画面である。
目的欄は、問合せの目的として、「買いたい」または「借りたい」を選択することができる。目的を細分化したり、他の目的を設けてもよい。ただし、本実施例では、あくまでも需要者側の目的に絞っている。売りたい、貸したいなどの供給者側の目的は選択できない。売りたい、貸したいなどの物件情報の投稿を認めると、供給者側の情報が過大となり、需要者側の問合せが埋もれてしまう傾向にあり、需要者側が真に希望する物件に巡り会える可能性が低減してしまうことがある。本実施例では、新規の投稿を、需要者側からのものに絞ることにより、かかる弊害を抑制することができる。

カテゴリ欄は、希望する物件のカテゴリを選択できるようになっている。本実施例では、土地、新築住宅など８つのカテゴリを例示したが、カテゴリの分類は、これらに限定されるものではない。また、カテゴリは、複数を選択可能となっている。
公開制限は、投稿した問合せの公開範囲を、「全体」（全てのユーザが閲覧可能であることを示す）、「不動産のみ」（不動産業者のみが閲覧可能であることを示す）、「建築のみ」（建築業者のみが閲覧可能であることを示す）によって制限する情報である。公開制限について、より多くの条件を設けてもよい。
本実施例では、公開制限について、右の方に「詳細設定」のボタンを設けた。「詳細設定」ボタンをクリックすると、配信条件設定画面Ｖ４に移行し（図３参照）、投稿の配信先を詳細に指定することができる。配信先の指定は、例えば、閲覧者の地域で絞る方法、特定の不動産業者や建築業者に絞る方法、またはこれを除外する方法などが挙げられる。
都道府県、市区町村の欄は、プルダウン方式で、希望する物件の所在地域を選択することができる。
内容の欄には、希望する物件の条件を自由に記載できる欄である。物件に対する希望は、必ずしも画一的な項目で規定できないことが多い。例えば、駅からの条件を一つとっても、駅から〇ｍまたは徒歩〇分以内のように距離で条件を示したいユーザもいれば、駅から大通りで行ける範囲というように安全面を考慮した条件を示したいユーザもいる。本実施例では、「内容」欄に自由記載を許容し、これを供給者側に問合せとして表示するため、画一的な項目で記述しづらい希望も伝えることが可能となり、需要者の希望に添った物件に巡り会う機会を高めることが可能となる。

画面Ｖ２において、以上の情報を入力し、「確認する」ボタンをクリックすると、投稿内容確認画面Ｖ３（図３参照）に移行し、入力した内容を確認することができる。内容に間違いがなければ、入力した内容は、サーバ１０に送信され、投稿データベース１６に格納されることになる。
また、画面Ｖ２において「戻る」ボタンをクリックすると、入力した内容はキャンセルされ、元の画面、即ち投稿／問合せ一覧画面Ｖ１が表示される（図３参照）。

Ｃ３．投稿一覧画面、問合せ一覧画面、コメント一覧画面：
投稿／問合せ一覧画面Ｖ１（図４）において、「投稿履歴一覧」、「コメント一覧」、「問合せ一覧」をクリックすると、それぞれ投稿一覧画面Ｖ５、コメント一覧画面Ｖ７、問合せ一覧画面Ｖ６に移行する（図３参照）。図６に、投稿一覧画面Ｖ５、問合せ一覧画面Ｖ６、コメント一覧画面Ｖ７の表示例を示した。
図６（ａ）は、問合せ一覧画面Ｖ６である。問合せ一覧には、投稿／問合せ一覧画面Ｖ１（図４）に示した「最新の問合せ」部分の内容が一覧表示される。左側の矢印ａは、この投稿に対して、ユーザ自身がコメントを送信済みであることを表している。また、この画面の上方にある「絞込み」をクリックすると、絞込条件設定画面Ｖ８（図３参照）において設定された絞込み条件に従って問合せを選択して表示することができる。「並び替え」をクリックすると、絞込条件設定画面Ｖ８（図３参照）で設定された条件に従って問合せをソートして表示することができる。例えば、個人による表示を業者による問合せよりも上位に優先的に表示させることも可能である。
図６（ｂ）は、投稿履歴一覧画面Ｖ５である。ユーザ自身が行った投稿の一覧を示すものであり、投稿／問合せ一覧画面Ｖ１（図４）の上側に示した「投稿履歴」の部分が表示される。この画面においても、「絞込み」「並び替え」をクリックすることにより、条件に合致する投稿履歴を選択的に表示させたり、優先的に表示させたりすることができる。
図６（ｃ）は、コメント一覧画面Ｖ７である。ユーザ自身がコメントを応答した問合せの一覧を示すものである。図６（ｂ）に示した問合せ一覧のうち、ユーザ自身が「コメントを応答した」という条件で絞り込んだ結果を表示したものと言うこともできる。画面Ｖ７で表示されているのは、問合せの内容であり、ユーザが応答したコメントの内容ではない。この画面においても、「絞込み」「並び替え」をクリックすることにより、条件に合致する投稿履歴を選択的に表示させたり、優先的に表示させたりすることができる。

Ｃ４．コメント入力画面：
投稿／問合せ一覧画面Ｖ１（図４）および投稿一覧画面Ｖ５、問合せ一覧画面Ｖ６、コメント一覧画面Ｖ７（図６）において、表示された投稿のいずれかを選択して、クリックすると、コメント入力画面Ｖ９に移行する（図３参照）。図７に、コメント入力画面Ｖ９の表示例を示した。
左上の破線で囲んだ領域Ｐ１内には、選択された問合せの内容が表示されている。図の例では、「買」「名古屋市熱田区」「住宅」という表示から、即ち名古屋市熱田区内の住宅の購入希望の問合せであることが分かる。また、投稿内容によって、物件に対する投稿者の希望条件が分かる。
領域Ｐ２には、問合せに対するコメントが表示される。図の例では、〇〇不動産が、「物件あります。」「駅から徒歩５分ですが、南向き。価格はご相談に応じられます。」などのコメントを送ってきたことが分かる。このようにコメントを送る側も自由に記載ができるため、問合せにある「神宮駅徒歩３分」という条件から少しはずれる物件であっても、物件を推奨することが可能となる。
また、このコメントでは、さらに「中古マンション．ＰＤＦ」なる添付ファイルも送信されている。このように添付ファイルも送信可能とすることにより、物件の写真、地図、間取りなど、より具体的な情報の授受が可能となる。
コメントを受けたユーザは、領域Ｐ２の下の方にある「コメントを入力する」のボックス内にコメントを記載し、必要に応じて「ファイルを追加」の指定をした上で、「送信」することにより、〇〇不動産に対してコメントを送信することができる。

本実施例では、コメントは、需要者側と供給者側の１対１の通信手段である。従って、領域Ｐ２に示した〇〇不動産の部分に記載されたコメントは、問合せの投稿者である「ＵＳＥＲａａ」（領域Ｐ１参照）と、〇〇不動産のみが閲覧できる情報であり、他のユーザは閲覧することはできない。
一つの問合せに対して、複数の業者からコメントが送られることがあるが、本実施例では、かかる場合に、タブによってコメントの送受信相手を切り替えられるようにした。図示するように、領域Ｐ２の上側のタブｔ１を選択すると、〇〇不動産との間でコメントの送受信ができ、タブｔ２を選択すると××不動産、タブｔ３を選択するとａａホームとの間で送受信が可能となる。

領域Ｐ３には、最新コメントが一覧となって表示される。この例では、〇〇不動産、××不動産、ａａホームの３社からのコメントが送られているため、領域Ｐ３には、これら３社からの最新のコメントが表示されることになる。この表示により、ユーザは、領域Ｐ２のタブの切り替えを行うまでなく、各業者との取引の進捗状況を容易に把握できる利点がある。

図示した画面Ｖ９の例は、投稿者が自身の「問合せ」を選択したときの画面を例示した。コメントの送受信は、問合せの投稿者と、それに応じた供給者側との１対１の通信であるが、複数の供給者側からコメントが送られることがあるため、図７に示したように、タブでの切り替えや最新コメントの一覧表示などが行われるのである。
一方、問合せに応答した供給者側も、投稿／問合せ一覧画面Ｖ１等において、問合せを選択することにより、コメント入力画面Ｖ９を表示させることができる。領域Ｐ１には、図７に示した通り、選択した問合せの内容が表示される。しかし、供給者側がコメントを送受信する相手は、問合せの投稿者１名のみであるから、領域Ｐ２において、タブｔ２、ｔ３のように複数の相手は表示されない。また、領域Ｐ３においても、問合せの投稿者１名分が表示されるのみである。

Ｄ．新規投稿受付処理：
本システムでは、図３〜図７で示した各画面を用いて需要者側と供給者側との間で不動産の取引に関するコミュニケーションを成立させる。これらの画面表示、コメントの送受信などの機能は、サーバ１０によって提供される。以下では、サーバ１０による処理について説明する。

図８は、新規投稿受付処理のフローチャートである。
サーバ１０は、まずユーザ認証処理を行う（ステップＳ１０）。認証は、例えば、ユーザから入力されたユーザＩＤ、パスワードをユーザデータベース１４の内容と照合することによって行うことができる。また、この処理によって、新規投稿の投稿者が確定されることになる。ユーザ認証処理が事前に行われている場合には、省略してもよい。
次にサーバ１０は、新規投稿作成画面をユーザが利用している端末に表示させる（ステップＳ１１）。新規投稿画面は、図５で説明した通りである。ステップＳ１１の処理は、例えば、サーバ１０から、新規投稿画面を表示するためのＨＴＭＬデータ等をユーザが利用している端末に送信することによって行われる。
そして、サーバ１０はユーザが新規投稿画面で入力を完了するのを待つことになる（ステップＳ１２）。

入力が完了すると（ステップＳ１２）、サーバ１０は、投稿内容確認画面を表示させる（ステップＳ１３）。この画面で、「戻る」ボタンをクリックするなどして、ユーザが投稿をキャンセルした場合は、サーバ１０は、再び新規投稿作成画面を表示し、投稿内容の入力を促す（ステップＳ１１）。一方、ユーザが投稿を指示した場合（ステップＳ１４）は、サーバ１０は、入力された投稿内容を、投稿データベースに格納する（ステップＳ１５）。格納の際、投稿には、投稿ＩＤが付され、投稿種別が「投稿」に設定されることになる（図２参照）。

Ｅ．データベース検索処理：
図９は、データベース検索処理のフローチャートである。この処理は、投稿／問合せ一覧画面Ｖ１、投稿一覧画面Ｖ５、問合せ一覧画面Ｖ６、コメント一覧画面Ｖ７などの表示の際に実行されることになる。
サーバ１０は、処理を実行すると、まず投稿の検索の要否を判断する（ステップＳ２０）。ここに言う「投稿」とは、狭義、即ちユーザ自身が作成した物件の購買希望などを意味する。例えば、問合せ一覧画面Ｖ６、コメント一覧画面Ｖ７の表示時には、他人の問合せを表示すれば足りるため、投稿の検索は不要と判断されることになる。
投稿の検索を行う場合（ステップＳ２０）、サーバ１０は、投稿種別、投稿者情報で検索を実行する（ステップＳ２１）。即ち、投稿種別が「投稿」であり、かつ投稿者情報として、ログインしているユーザのユーザＩＤが付された投稿を検索することになる。
次に、サーバ１０は、絞込み検索またはソートを実行する（ステップＳ２２）。絞込み等の条件としては、コメントの有無や、投稿の目的、地域、日時、カテゴリなどが考えられる。コメントの有無で絞込を行えば、ユーザは、自身の投稿のうち、供給者側からのコメントが送信されたもののみを効率的に閲覧することが可能となる。
以上で検索を終了すると、サーバ１０は、一旦、投稿検索結果を保存する（ステップＳ２３）。

次にサーバ１０は、問合せの検索の要否を判断する（ステップＳ２４）。例えば、投稿一覧画面Ｖ５の表示時には、ユーザ自身による投稿のみを表示すれば足りるため、問合せの検索は不要と判断されることになる。また、ログインしているユーザの種別が個人の場合も問合せの検索は不要と判断される。本実施例では、個人のユーザは、他人による問合せを閲覧できないように制限しているからである。こうすることによって、個人のユーザが、他人による問合せを参照しながら、自己に有利な物件情報が来るように問合せを行うことを回避できる。
問合せの検索を行う場合（ステップＳ２４）、サーバ１０は、投稿種別、公開制限で検索を実行する（ステップＳ２５）。即ち、投稿種別が「投稿」であり、かつログインしているユーザが公開制限の条件に合致している問合せを検索することになる。例えば、ログインしているユーザの種別が「不動産業者」である場合には、公開の対象を、全体または不動産業者のみとする問合せが検索されることになり、建築業者のみを対象とする問合せは除外されることになる。
次に、サーバ１０は、絞込み検索またはソートを実行する（ステップＳ２６）。絞込み等の条件としては、投稿者情報、自身のコメントの有無、他社のコメントの有無、投稿の目的、地域、日時、カテゴリなどが考えられる。投稿者情報で絞込を行えば、一般の個人からの投稿を選択または優先して表示させることが可能となる。自身のコメントの有無で絞込を行えば、自身がコメントを送信し、コミュニケーションをしている問合せを選択または優先して表示させることが可能となる。他社のコメントの有無で絞込を行えば、まだ誰もコメントを送信していない問合せを選択または優先して表示させることが可能となる。
以上で検索を終了すると、サーバ１０は、一旦、投稿検索結果を保存する（ステップＳ２７）。

こうして得られた投稿検索結果、問合せ検索結果は、それぞれ投稿／問合せ一覧画面Ｖ１、投稿一覧画面Ｖ５、問合せ一覧画面Ｖ６、コメント一覧画面Ｖ７などの表示に利用されることになる。

Ｆ．コメント入力処理：
図１０は、コメント入力処理のフローチャートである。いずれか一つの問合せが選択されたときに、コメント入力画面Ｖ９（図７参照）によるコメントの送受信を実現するための処理である。

サーバ１０は、選択された問合せに対応する投稿データを投稿データベース１６から検索する（ステップＳ３０）。この検索は、選択された問合せに付された投稿ＩＤに基づいて行えばよい。

次に、サーバは、得られた投稿データに付されたスレッド情報（図２参照）に基づいて、関連する投稿を検索する（ステップＳ３１）。スレッド情報の作成については、後述するが、本実施例では、一つの問合せに対して送受信された一連のコメントには、少なくとも元の問合せの投稿ＩＤがスレッド情報に格納されている。従って、スレッド情報の投稿ＩＤを参照することにより、選択された問合せに対応する一連のコメントを容易に抽出することが可能である。

次にサーバ１０は、コメント入力画面をユーザが利用している端末に表示させる（ステップＳ３２）。コメント入力画面は、図７で説明した通りである。
そして、サーバ１０はユーザがコメント入力画面で入力を完了するのを待つことになる（ステップＳ３３）。

入力が完了すると（ステップＳ３３）、サーバ１０は、入力されたコメントに対してスレッド情報を生成し、投稿データベースに格納する（ステップＳ３４）。
スレッド情報は、次の方法で生成される。まず、コメント入力画面で入力されたコメントには、コメント入力画面に対応する問合せの投稿ＩＤが必ず付される。先に説明した通り、問合せの投稿ＩＤを付すことによって、ステップＳ３１の処理において、コメント入力画面に表示すべき一連のコメントを容易に抽出することが可能となるのである。また、問合せの投稿ＩＤを付すことと同時に、問合せにも、新規に作成されたコメントの投稿ＩＤがスレッド情報に格納される。こうすることにより、問合せに関連した一連のコメントをより容易に抽出することが可能となる。
併せて、スレッド情報には、送受信された一連のコメントのうち、直前のコメントの投稿ＩＤも付される。図７の例で説明すれば、新規に作成されたコメントには、その直前に〇〇不動産から送られたコメントである「中古マンション．ＰＤＦ・・・」というコメントの投稿ＩＤが付される。こうすることにより、コメントの送受信を容易に時系列に整列することが可能となる。直前のコメントだけでなく、直後のコメントの投稿ＩＤもスレッド情報として格納するようにしてもよい。

新規のコメントを投稿データベース１６に格納した後、コメント入力画面の表示の終了が指示されない場合には（ステップＳ３５）、サーバ１０は、ステップＳ３０から処理を再開する。こうすることにより、新規に作成されたコメントがステップＳ３１の処理で検索され、このコメントを反映させたコメント入力画面を表示することができる。

Ｇ．効果および変形例：
以上で説明した本実施例の不動産取引コミュニケーションシステムによれば、供給者側からの物件情報の提供は受け付けないことにより、需要者側の希望に対して、物件を有するものがコンタクトを図るという形での取引を実現することができる。需要者側の情報が広く流通されるため、供給者側は他社との競争に勝って取引を成立させるためには、自己の有する物件情報のうち最良のものを提示する必要が高まり、需要者にとって優良な物件に巡り会う機会が向上するのである。
また、需要者側からの問合せ、および供給者側からのコメントは、自由記載を基本としているため、物件に対する希望を需要者側、供給者側で柔軟に解釈しながら、より需要者側の希望に添った物件を探すことが可能となる。

本発明は、実施例において上述した種々の特徴を全て備えている必要はなく、一部を省略したり組み合わせたりして構成してもよい。
例えば、図３〜図７で示した各画面の構成や画面の遷移は、種々の変形例を考え得る。また、図８〜１０で示した処理内容についても、種々の変形例を考え得る。図８〜１０で示した処理を、いわゆるオブジェクト指向のプログラムで実現してもよい。

本発明は、不動産の需要者側と供給者側との間で、不動産の取引についてのコミュニケーションにおいて利用することができる。

１０…３次元地図表示システム
１１…送受信部
１２…インタフェース表示制御部
１３…ユーザデータベース管理部
１４…ユーザデータベース
１５…投稿データベース管理部
１６…投稿データベース

Claims (7)

1. 不動産の需要者側が利用する需要者側端末と、不動産の供給者側が利用する供給者側端末とに通信可能に接続され、前記需要者側端末と前記供給者側との間で不動産の取引についてのコミュニケーションを実現させる不動産取引コミュニケーションシステムであって、
   前記供給者側端末からの前記供給者側から前記需要者側に対する不動産の物件情報を受け付けることなく、前記需要者側端末から、前記需要者側による不動産の物件に対する購買または貸借の希望条件を含む投稿を受け付け、投稿データベースに記憶させる新規投稿受付部と、
   前記投稿データベースに格納された前記需要者側からの投稿を問合せとして、複数の前記供給者側端末に表示させる問合せ表示部と、
   前記問合せに対する前記供給者側からのコメントを受け付け、当該問合せを投稿した需要者側に伝達するコメント伝達部と
   を備える不動産取引コミュニケーションシステム。
2. 請求項１記載の不動産取引コミュニケーションシステムであって、
   前記問合せ表示部は、前記問合せを、不動産の取引を業とする業者に対してのみ表示可能となっている
   不動産取引コミュニケーションシステム。
3. 請求項１または２記載の不動産取引コミュニケーションシステムであって、
   前記問合せ表示部は、不動産の取引を業とする業者である前記需要者側からなされた問合せと、その他の需要者側からなされた問合せとで、表示態様を切り替え可能となっている不動産取引コミュニケーションシステム。
4. 請求項１〜３いずれか記載の不動産取引コミュニケーションシステムであって、
   前記コメント伝達部は、前記問合せを投稿した需要者側と、前記コメントを送信した供給者側との間で、１対1での非公開の双方向のコメント伝達を実現する不動産取引コミュニケーションシステム。
5. 請求項１〜４いずれか記載の不動産取引コミュニケーションシステムであって、
   前記問合せ表示部は、前記コメントが伝達された問合せか否かを識別可能な表示態様で、前記問合せの表示を行う不動産取引コミュニケーションシステム。
6. 不動産の需要者側が利用する需要者側端末と、不動産の供給者側が利用する供給者側端末とに通信可能に接続された不動産取引コミュニケーションシステムにおいて、前記需要者側端末と前記供給者側との間で不動産の取引についてのコミュニケーションを実現させる不動産取引コミュニケーション方法であって、
   前記不動産取引コミュニケーションシステムが実行するステップとして、
   前記供給者側端末からの前記供給者側から前記需要者側に対する不動産の物件情報を受け付けることなく、前記需要者側端末から、前記需要者側による不動産の物件に対する購買または貸借の希望条件を含む投稿を受け付け、投稿データベースに記憶させるステップと、
   前記投稿データベースに格納された前記需要者側からの投稿を問合せとして、複数の前記供給者側端末に表示させるステップと、
   前記問合せに対する前記供給者側からのコメントを受け付け、当該問合せを投稿した需要者側に伝達するステップと
   を備える不動産取引コミュニケーション方法。
7. 不動産の需要者側が利用する需要者側端末と、不動産の供給者側が利用する供給者側端末とに通信可能に接続された不動産取引コミュニケーションシステムにおいて、前記需要者側端末と前記供給者側との間で不動産の取引についてのコミュニケーションを実現させるためのコンピュータプログラムであって、
   前記不動産取引コミュニケーションシステムを構成するコンピュータに、
   前記供給者側端末からの前記供給者側から前記需要者側に対する不動産の物件情報を受け付けることなく、前記需要者側端末から、前記需要者側による不動産の物件に対する購買または貸借の希望条件を含む投稿を受け付け、投稿データベースに記憶させる機能と、
   前記投稿データベースに格納された前記需要者側からの投稿を問合せとして、複数の前記供給者側端末に表示させる機能と、
   前記問合せに対する前記供給者側からのコメントを受け付け、当該問合せを投稿した需要者側に伝達する機能と
   を実現させるコンピュータプログラム。
   

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