JP2003346011A

JP2003346011A - 不動産仲介システムとそれを実現するための方法及びコンピュータプログラム

Info

Publication number: JP2003346011A
Application number: JP2002156125A
Authority: JP
Inventors: Maki Inaba; 眞樹稲葉
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2002-05-29
Filing date: 2002-05-29
Publication date: 2003-12-05
Anticipated expiration: 2022-05-29
Also published as: JP3973200B2

Abstract

(57)【要約】【目的】不動産購入予定者に対しより多くの物件情報
の提供を可能にすることを目的とする。【解決手段】不動産購入に関する処理を行うＰＣ２と
不動産販売に関する処理を行うＰＣ３との間で不動産取
引の仲介を行うサーバー１と、サーバー１に備えられて
いる記憶装置とからなる。サーバー１は、顧客を特定す
るための顧客特定情報を含む購入情報をＰＣ２から受信
し、その購入情報の閲覧要求をＰＣ３からを受信した場
合、前記購入情報をＰＣ３に対して送信する

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産売買の仲介
を行うシステム等に関するものである。

【０００２】

【従来の技術】これまで不動産購入予定者が不動産を購
入する場合は、購入予定者が不動産屋に直接出向いて販
売物件の紹介を求めたり、販売物件を掲載した雑誌を購
入して希望条件に合う物件を購入予定者が探していた。
また、最近ではインターネットのホームページに掲載さ
れている販売物件を購入予定者が閲覧して、条件に合う
物件を探すケースも増えている。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】このように従来の不動
産購入の方法では、購入予定者が希望に合う物件を自ら
探していた。しかし、購入予定者の探し方が足りない
と、折角希望通りの販売物件があるにも拘わらず、それ
を見つけることができず、結局希望通りの物件を購入す
ることができない場合がある。また、購入予定者が不動
産屋を一軒一軒まわって物件の紹介を求める場合、各不
動産屋で自分の希望を毎回説明しなければならないと言
う問題も生じていた。更に、同じ販売物件を複数の不動
産屋で取り扱っている場合もあるので、購入予定者は重
複した物件を紹介されるという問題も生じていた。そこ
で、これら問題を解決できるシステム等が求められると
ころである。

【０００４】

【課題を解決するための手段】本発明は、例えば、次の
ようなシステム、方法、コンピュータプログラムであ
る。（１）不動産購入に関する処理を行う不動産購入手段と
不動産販売に関する処理を行う不動産販売手段との間で
不動産取引の仲介を行う仲介手段と、その仲介手段に備
えられている記憶手段とからなり、前記仲介手段は、顧
客を特定するための顧客特定情報を含む購入情報を前記
不動産購入手段又は前記不動産販売手段から受信し、そ
の購入情報の閲覧要求を前記不動産販売手段からを受信
した場合、前記購入情報の内容を前記不動産販売手段に
対して送信する。（２）前記購入情報には顧客の連絡先が含まれる。（３）前記購入情報には顧客が希望する購入条件が含ま
れる。（４）前記購入条件には条件項目とそれに対応する妥協
情報が含まれる。（５）前記記憶手段には複数の購入情報からなる購入情
報群が記憶されており、前記仲介手段は、前記不動産販
売手段から送信された販売条件を含む販売情報を受信
し、前記購入情報群から前記販売条件を充足する購入情
報を抽出し、抽出された購入情報を不動産販売手段に送
信する。（６）前記仲介手段は、前記購入情報に基づいて顧客の
顧客記簿を作成するものであり、前記不動産販売手段か
ら前記顧客特定情報を含む記簿閲覧要求を受信した場
合、受信した顧客特定情報に対応する顧客の前記顧客記
簿を前記不動産販売手段に送信する。（７）前記仲介手段は、顧客特定情報とその顧客に既に
紹介された物件を示す紹介物件情報を前記不動産購入手
段又は前記不動産販売手段から受信し、受信した顧客特
定情報に対応する顧客の前記顧客記簿に、前記紹介物件
情報を含める。（８）前記仲介手段は、顧客特定情報とその顧客の変動
情報を前記不動産購入手段又は前記不動産販売手段から
受信し、受信した顧客特定情報に対応する顧客の前記顧
客記簿に、前記変動情報を含める。（９）前記記憶手段には、複数の業者連絡情報からなる
業者連絡情報群が記憶され、前記業者連絡情報は顧客特
定情報とその顧客を担当する業者の連絡先とで構成され
るものであり、前記仲介手段は、前記不動産購入手段又
は前記不動産販売手段から成約した顧客を特定する成約
顧客特定情報を含む第一成約情報を受信した場合、前記
成約顧客特定情報に対応する業者の連絡先を抽出し、そ
の連絡先に成約があった旨を示す第一成約済情報を送信
する。（１０）前記記憶手段には、複数の紹介履歴情報からな
る紹介履歴情報群が記憶され、前記紹介履歴情報は紹介
した物件を特定する物件特定情報とその物件を紹介した
顧客の連絡先とで構成され、前記仲介手段は、前記不動
産購入手段又は前記不動産販売手段から成約した物件を
特定する成約物件特定情報を含む第二成約情報を受信し
た場合、前記成約物件特定情報に対応する顧客の連絡先
を抽出し、その連絡先に成約があった旨を示す第二成約
済情報を送信する。（１１）前記購入情報には購入希望地が含まれ、前記仲
介手段は、前記購入情報群から前記購入希望地が共通す
る前記購入情報を抽出し、抽出された購入情報に基づい
て購入グループを作成し、その購入グループの内容を前
記不動産販売手段に送信する。（１２）前記仲介手段は、前記不動産購入手段又は不動
産販売手段から顧客特定情報を含む前記購入グループへ
の加入申込を受信した場合、その購入グループに前記顧
客特定情報に特定される顧客を加入させる。（１３）前記購入グループにはグループ全体での合計予
算が含まれる。（１４）前記購入グループにはグループ全体での合計土
地面積が含まれる。（１５）前記記憶手段には複数の販売情報からなる販売
情報群が記憶されており、前記販売情報には販売物件を
特定する物件特定情報が含まれ、前記仲介手段は、前記
物件特定情報が示す販売物件の参照状況を物件毎に集計
し、前記物件特定情報と前記参照状況を対応づけて記憶
し、前記不動産購入手段又は不動産販売手段から物件特
定情報を含む参照状況閲覧要求を受信した場合、受信し
た物件特定情報に対応する前記参照状況を抽出し、抽出
した前記参照状況を返送する。（１６）前記参照状況とは、何割の顧客がその物件を参
照したかを示す参照割合である。（１７）前記参照状況とは、何人の顧客がその物件を参
照したかを示す参照人数である。（１８）前記参照状況とは、その販売物件をどの顧客が
何回参照したかを示す参照回数又は総参照回数である。（１９）前記仲介手段は、顧客の熱心度を顧客毎に算出
し、その熱心度と顧客特定情報とを対応づけて記憶し、
その熱心度と顧客特定情報とを前記不動産販売手段に送
信する。（２０）前記仲介手段は、前記熱心度を順位づけ、その
順位を前記不動産販売手段に送信する。（２１）前記記憶手段には、前記順位の変遷が記憶され
ており、前記仲介手段は、その順位の変遷を前記不動産
販売手段に送信する。（２２）前記仲介手段は、顧客が販売物件閲覧のために
ログインした回数を集計するものであり、前記熱心度は
前記ログイン回数に基づいて算出される。（２３）前記仲介手段は、販売物件毎の閲覧回数を顧客
毎に集計するものであり、前記熱心度は前記閲覧回数に
基づいて算出される。

【０００５】

【発明の第一実施形態】本発明の第一実施形態を図に基
づいて説明する。図１は本発明の実施に必要なハードウ
ェアとそのハードウェアの結びつきを表した概略図であ
る。これらハードウェアは、仲介サーバー１（不動産売
買の仲介を行う会社が利用するサーバー）と、ＰＣ２
（不動産購入予定者である顧客が利用するコンピュー
タ）と、ＰＣ３（不動産販売業者が利用するコンピュー
タ）とからなる。このサーバー１、ＰＣ２、ＰＣ３は各
々インターネット４（通信手段）を通じてデータの送受
信が可能になるよう接続されている。サーバー１、ＰＣ
２、ＰＣ３はデータを記憶するための記憶装置とデータ
を送受信するためのデータ送信部並びにデータ受信部と
を各々内蔵し、それらを用いてデータの送受信を行う。

【０００６】各々の記憶装置には本発明を実現するため
のコンピュータプログラムや所定のデータが記憶されて
おり、各装置はこのコンピュータプログラムの命令を受
けて各データを処理し、本発明を実施する。ＰＣ２及び
ＰＣ３にはデータを表示するための表示モニタ１１、デ
ータ入力用のキーボード１２、マウス１３が各々備えら
れている。なお、ここではサーバー１が仲介手段として
の役割を果し、サーバー１に備えられている記憶装置が
記憶手段としての役割を果し、ＰＣ２が不動産購入手段
としての役割を果たし、ＰＣ３が不動産販売手段として
の役割を果たす。

【０００７】次に、本発明の処理手順を説明する。本発
明は図２に示す通り、＜ユーザー希望条件登録：ＳＴＥ
Ｐ１＞→＜販売物件登録：ＳＴＥＰ２＞→＜販売物件紹
介：ＳＴＥＰ３＞→＜紹介済物件の登録：ＳＴＥＰ４＞
→＜物件参照記録ファイルへの登録：ＳＴＥＰ５＞→＜
物件閲覧：ＳＴＥＰ６＞→＜物件参照記録ファイル更
新：ＳＴＥＰ７＞→＜紹介物件ファイル更新：ＳＴＥＰ
８＞→＜ランキング処理：ＳＴＥＰ９＞→＜成約登録：
ＳＴＥＰ１０＞→＜手数料分配処理：ＳＴＥＰ１１＞→
＜他の顧客への通知：ＳＴＥＰ１２＞の手順で行われ
る。以下、これらの処理について説明する。

【０００８】＜ユーザー希望条件登録：ＳＴＥＰ１＞ド
リームカンパニーという会社では不動産売買の仲介シス
テムを提供している。このシステムは、まず不動産購入
予定者（顧客）が自らの希望条件を登録する必要があ
る。東京都在住の山田太郎さんは、このシステムに参加
して不動産を購入したいと思い、自宅にあるＰＣ２を利
用してドリームカンパニーが運営するホームページ（ユ
ーザーが希望する条件を登録するのためのページ）にア
クセスした。これにより図３のような内容がＰＣ２の表
示モニタ１１に表示される。なお、この時点でユーザー
ＩＤの欄や予算・土地面積等の欄には情報が入力されて
いないものとする。また、山田さんは一戸建購入を希望
しているため、一戸建の情報を登録するためのホームペ
ージにアクセスしたものとする。

【０００９】山田さんは、自分の希望する物件の条件
（ユーザーＩＤや予算・土地面積等）を入力し、画面下
の「送信」をクリックした。これによりＰＣ２は希望デ
ータ「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１／パスワード：ｔａｒ
ｏ（表示モニタ１１では「＊＊＊＊」と表示）／種別：
一戸建て／予算：４５００万円／土地面積：１２０平方
メートル／建物面積：１００平方メートル／間取：４Ｌ
ＤＫ／希望沿線：東急田園都市線／希望駅：青葉台駅」
を作成し、サーバー１に送信し、サーバー１はその希望
データを受信する。

【００１０】サーバー１にはユーザー希望情報ファイル
が記憶されている（図４）。このユーザー希望情報ファ
イルは複数のユーザー希望情報レコードからなるもので
あり、山田さんが送信した希望データはユーザー希望登
録ファイルの１レコードとしてこのファイルに追加・記
憶される（図４）。なお、希望データ及びユーザー希望
情報レコードに「駅まで徒歩○分」や「駅までバスで○
分」のような立地条件を加えてもよい。これにより山田
さんの希望条件の登録が完了する。なお、サーバー１に
は図５のようなユーザー基本情報ファイル（ユーザーの
個人情報等を記憶するファイル）が記憶されており、山
田さんは事前に自らの個人情報をＰＣ２からサーバー１
に送信し、それを受信したサーバー１はその内容（ユー
ザー基本情報レコード）「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１／
パスワード：ｔａｒｏ／名前：山田太郎／住所：東京都
港区赤坂○−○−○／電話番号：０３−３５８２−ＸＸ
ＸＸ／電子メール：yamada@tokyo.co.jp／加入グルー
プ：情報なし／成約物件：情報なし」（図５）をユーザ
ー基本情報ファイルの１レコードとして組込んでいるの
である（記憶しているのである）。なお、本実施形態で
は、このユーザー希望情報レコードとユーザー基本情報
レコードとが購入情報としての役割を果し、ユーザー希
望情報ファイルとユーザー基本情報ファイルとが購入情
報群としての役割を果し、ユーザーＩＤが顧客特定情報
としての役割を果し、電子メール（アドレス）が連絡先
としての役割を果し、種別・予算・土地面積・建物面積
・間取・希望沿線・希望駅からなるデータが購入条件と
しての役割を果す。

【００１１】＜販売物件登録：ＳＴＥＰ２＞港不動産と
いう不動産会社は、ドリームカンパニーのシステムの会
員になっており、港不動産に勤務する田口さんは新しく
取り扱うことになった物件の情報を入力しようと考えて
いる。田口さんは、会社にあるＰＣ３を利用してドリー
ムカンパニーが運営するホームページ（物件情報を登録
するのためのページ）にアクセスした。これにより図６
のような内容がＰＣ３の表示モニタ１１に表示される。
なお、この時点で業者ＩＤの欄や予算・土地面積等の欄
には情報が入力されていないものとする。

【００１２】田口さんは、新しい物件の情報等（業者Ｉ
Ｄや予算・土地面積等）を入力し、画面下の「送信」を
クリックした。これによりＰＣ３は登録物件データ「業
者ＩＤ：Ｃ０００１／パスワード：５６７８（表示モニ
タ１１では「＊＊＊＊」と表示）／種別：一戸建て／予
算：４４００万円／土地面積：１１０平方メートル／建
物面積：９０平方メートル／間取：４ＬＤＫ／沿線：東
急田園都市線／駅：青葉台駅」を作成し、サーバー１に
送信し、サーバー１はその登録物件データを受信する。

【００１３】サーバー１には物件ファイルが記憶されて
いる。この物件ファイルは複数の物件レコードからなる
ものであり、山田さんが送信した登録物件データは、サ
ーバー１により物件ＩＤが付与され、その後物件ファイ
ルの１レコードとしてこのファイルに追加・記憶される
（図７）。これにより新しい物件の登録が完了する。な
お、本実施形態では、この物件レコードが販売情報とし
ての役割を果し、物件ファイルが販売情報群としての役
割を果し、それに含まれる物件ＩＤが物件特定情報とし
ての役割を果し、種別・予算・土地面積・建物面積・間
取・沿線・駅が販売条件としての役割を果す。更に、物
件ファイルへの登録後、サーバー１に以下の処理を行わ
せてもよい。物件ファイル登録後、また新たにユーザー
登録、又は既存ユーザーの登録内容の変更が行われた場
合にはその物件ファイルに登録された物件の売買契約が
成立するまで自動的に新規ユーザー又は条件変更をした
ユーザーに対し、上記物件情報は送信される。その際、
物件を登録した不動産業者にはメールにて、「物件情報
Ａを○○様に紹介しました。」また、顧客を登録した不
動産業者には、「○○様に物件が紹介されました。」と
いう旨を通知する。また、物件ファイルに既に登録され
ている物件は他の不動産業者は登録できない。仮に似た
ような物件を登録しようとした場合、運営者側に知らせ
られる。

【００１４】＜販売物件紹介：ＳＴＥＰ３＞港不動産の
田口さんは、上記の通り（図７の通り）登録した新しい
物件を顧客に紹介したいと考えている。田口さんはドリ
ームカンパニーが運営するホームページ（紹介先を検索
するためのページ）にアクセスした。これにより図８の
ような内容がＰＣ３の表示モニタ１１に表示される。な
お、この時点で物件ＩＤの欄には情報が入力されていな
いものとする。

【００１５】田口さんは、新しい物件のＩＤを入力し、
画面下の「検索」をクリックした。これによりＰＣ３は
検索要求データ「物件ＩＤ：Ｒ０００１」を作成し、サ
ーバー１に送信し、サーバー１はその検索要求データを
受信する。そして、紹介可能な物件を抽出するため以下
の処理を行う。（１）サーバー１は「物件ＩＤ：Ｒ０００１」に基づい
て物件ファイル（図７）を検索し、「物件ＩＤ：Ｒ００
０１」の内容（図７）「業者ＩＤ：Ｃ０００１／パスワ
ード：５６７８／種別：一戸建て／予算：４４００万円
／土地面積：１１０平方メートル／建物面積：９０平方
メートル／間取：４ＬＤＫ／沿線：東急田園都市線／
駅：青葉台駅」を抽出する。（２）サーバー１は上記（１）で抽出した内容に基づい
て図４のユーザー希望情報ファイルを検索し、「物件Ｉ
Ｄ：Ｒ０００１」の内容（種別・予算・土地面積・建物
面積・間取・沿線・駅）を充足するユーザー希望情報レ
コードを抽出する。なお、「物件ＩＤ：Ｒ０００１」の
内容を充足するレコードとは、例えば、全ての内容が一
致するものであってもよいし、ユーザーの予算より額が
少ないレコード、土地面積や建物面積がユーザーの希望
より広いレコードを「充足するレコード」として抽出し
てもよい。また、本実施形態ではこの検索処理により７
件のレコードが抽出されたものとする。（３）サーバー１は、上記（１）（２）で抽出したデー
タに基づいて検索結果「物件ＩＤ：Ｒ０００１／抽出結
果：Ｕ０００１、Ｕ０００９、Ｕ００１２、Ｕ００１
５、Ｕ００１９、Ｕ００２４、Ｕ００３３」を作成し、
それをＰＣ３に送信する。なお、本実施形態では、この
検索要求データが閲覧要求としての役割を果し、山田さ
んのユーザーＩＤ「Ｕ０００１」が購入情報の内容とし
ての役割を果す。

【００１６】前述の検索結果を受信したＰＣ３はそれを
記憶し、それをＰＣ３の表示モニタ１１に図９のように
表示する。これを見れば田口さんは「物件ＩＤ：Ｒ００
０１」（図７）をどの顧客に紹介すればよいかを認識で
きる。なお、本実施形態ではユーザーＩＤのみをＰＣ３
に送信し、表示しているが、ここに上記（２）で抽出し
たユーザー希望情報レコードの全内容をＰＣ３に送信
し、表示させてもよい。このようにすれば田口さんは顧
客が登録した条件（予算や土地面積等）も認識すること
ができる（この場合、山田さんのユーザー希望情報レコ
ードが購入情報の内容としての役割を果す。）。図９の
表示内容を見た田口さんは「ユーザーＩＤ：Ｕ０００
１」（山田太郎さん）に物件を紹介するための電子メー
ルを送ろうと考え、図９「Ｕ０００１」の右に表示され
ている「送信」をクリックした。これによりＰＣ３はメ
ール送信要求「紹介物件ＩＤ：Ｒ０００１／ユーザーＩ
Ｄ：Ｕ０００１」を作成し、サーバー１に送信する。

【００１７】これを受信したサーバー１は、「ユーザー
ＩＤ：Ｕ０００１」（山田さん）のメールアドレスを図
５のユーザー基本情報ファイルから検索し、「紹介物件
ＩＤ：Ｒ０００１」の物件内容を図７の物件ファイルか
ら検索し、物件紹介メール（図１０）「山田太郎様以
下の物件をご紹介いたします。是非、ご検討下さい。／
予算：４４００万円／土地面積：１１０平方メートル／
建物面積：９０平方メートル／間取：４ＬＤＫ／沿線：
東急田園都市線／駅：青葉台駅／※詳しくは、○○不動
産までお問い合わせ下さい。電話０３−２６５４−ＸＸ
ＸＸ」を作成する。なお、本実施形態ではこの物件紹介
メールに予め登録しておいたのコメント（「山田太郎様
以下の物件をご紹介いたします。是非、ご検討下さ
い。」等のコメント）を付加している。次に、サーバー
１は物件紹介メールを山田さんのメールアドレスに送信
する。そして、このメールを受信した山田さんはこの物
件を購入すべきか否かを検討する。このようにして物件
は紹介されるのである。

【００１８】＜紹介済物件の登録：ＳＴＥＰ４＞次に、
サーバー１は物件ＩＤ「Ｒ０００１」を山田さん（ユー
ザーＩＤ「Ｕ０００１」）に紹介したことを登録する。
サーバー１にはどのユーザーにどの物件を紹介したかを
示す物件紹介ファイル（図１１）が記憶されており、サ
ーバー１は「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１」に「物件Ｉ
Ｄ：Ｒ０００１」を紹介したことを示すデータを追加す
る。即ち、サーバー１は図１１の紹介物件ファイルから
前述のメール送信要求の含まれる「ユーザーＩＤ：Ｕ０
００１」を検索キーに検索し、検索されたレコード（図
１１）にメール送信要求に含まれる「物件ＩＤ：Ｒ００
０１」とそれを紹介した日付（電子メールを送信した日
付）を付加する。これにより、Ｕ０００１のユーザー
（ヤマダさん）にどの物件をいつ紹介したかが分るよう
になる。なお、この物件紹介ファイルにはランキングに
関するデータ項目が含まれているが、これらについては
後述する。また、本実施形態では、このメール送信要求
に含まれる物件ＩＤが紹介物件情報としての役割を果
す。

【００１９】＜物件参照記録ファイルへの登録：ＳＴＥ
Ｐ５＞次に、サーバー１は物件参照記録ファイルへの登
録を行う。このファイルは各々の物件を誰が何回閲覧し
たか等を記録するファイルである。サーバー１には物件
参照記録ファイル（図１２）が記憶されており、サーバ
ー１は「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１」に「物件ＩＤ：Ｒ
０００１」を紹介したことを示すデータを追加する。即
ち、サーバー１は図１２の物件参照記録ファイルから
「物件ＩＤ：Ｒ０００１」を検索キーに検索し、検索さ
れたレコード（図１２）に「ユーザーＩＤ：Ｕ０００
１」とその物件をユーザーが参照した回数（当初は０
回）を付加する。そして、そのユーザーがその物件を閲
覧したら参照回数を加算してゆく（この処理については
後述する）。これにより、その物件をどのユーザーが何
回閲覧したかが分るようになる。なお、この物件参照記
録レコードに含まれるデータの意味内容は以下の通りで
ある。（ａ）総参照回数とはその物件が登録されて以来のべ何
人のユーザーがその物件を閲覧したかを示すものであ
る。（ｂ）参照回数とはその日にのべ何人のユーザーがその
物件がを閲覧したかを示すものである。（ｃ）参照人数とはその日にその物件を見たユーザーの
数を示すものである。（ｄ）参照率とは前述の参照回数を全ユーザー数で割っ
た数値である。（ｅ）参照内訳はその日その物件をどのユーザーが何回
閲覧したかを示すものである。また、本実施形態では、
この参照率が参照割合としての役割を果し、総参照回数
・参照回数・参照率・参照内訳が参照状況としての役割
を果しす。

【００２０】＜物件閲覧：ＳＴＥＰ６＞メールを受信し
てその内容を確認した山田さんは紹介された物件の詳細
を閲覧するため、自宅にあるＰＣ２を利用してドリーム
カンパニーが運営するホームページ（ログイン・物件表
示のためのページ）にアクセスした。これにより図１３
のような内容がＰＣ２の表示モニタ１１に表示される。
なお、この時点でユーザーＩＤの欄や参照物件等の欄に
は情報が入力されていないものとする。

【００２１】山田さんは、自分のユーザーＩＤやパスワ
ード、参照（閲覧）したい物件ＩＤを入力し、画面下の
「送信」をクリックした。これによりＰＣ２は閲覧デー
タ「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１／パスワード：ｔａｒｏ
／参照物件ＩＤ：Ｒ０００１」を作成し、サーバー１に
送信し、サーバー１はその閲覧データを受信する（な
お、ここでは参照物件を複数指定できるようになってい
るが、本実施形態では１つの物件を指定するものとす
る）。また、本実施形態では、この閲覧データが参照状
況閲覧要求としての役割を果す。そして、サーバー１は
閲覧データに含まれる「参照物件ＩＤ：Ｒ０００１」に
基づいて物件ファイル（図７）と物件参照記録ファイル
（図１２）を検索し、抽出された物件レコード、物件参
照記録レコードの内容に基づいて物件表示データ「物件
ＩＤ：Ｒ０００１／予算：４４００万円／土地面積：１
１０平方メートル／建物面積：９０平方メートル／間
取：４ＬＤＫ／沿線：東急田園都市線／駅名：青葉台駅
／参照率：２０％」を作成し、それをＰＣ２に対して送
信する。これによりＰＣ２の表示モニタ１１には図１４
のような内容が表示され、これにより山田さんは物件の
詳細を知ることができる。なお、図１４のように物件の
写真を表示させてもよい。

【００２２】また、図１４に表示されている参照率とは
全ユーザのうち何割のユーザーがその物件を閲覧したか
を示すものであり、これをユーザーに見せることによ
り、ユーザーは的確な購入活動を行うことができるので
ある。例えば、この参照率の高い物件であれば、それが
人気のある物件であることがユーザーにも一目で分かる
のでユーザーは「この物件はすぐに売約済みになってし
まうかもしれないから早く不動産業者と商談をしよう」
などと考えることができる。即ち、いままではその物件
が人気があるかどうかは不動産業者しか分からず、顧客
には分からない情報であったがこれにより顧客にも人気
度が分かるのである。よって、全く人気のない物件であ
るにもかかわらず「この物件は人気があるから早く売買
契約を結んだ方がよいですよ」などと不動産業者に嘘を
つかれ、それに騙されて全く人気のない物件を急いで購
入してしまうという失敗を犯さないですむのである。な
お、参照率の他に図１２の参照人数や総参照回数、参照
回数を含めてもよい。このようにすればユーザーは参照
人数や総参照回数、参照回数に応じてその物件を購入し
ようかどうか検討することができる。また、本実施形態
で参照数ではなく参照率を表示させたのは、参照人数を
ユーザーに察知させないためである。即ち、この手段は
不動産業者の為の手段ともいえる。なせならユーザーに
おいて、希望情報が完全に一致する物件は非常に少な
く、且つ重なる可能性は低い。その為、ユーザーは少人
数の為、安心してしまい購入行動を起こすのが遅れてし
まう。よって、購入行動を促すために割合を表示してい
るのである。

【００２３】＜物件参照記録ファイル更新：ＳＴＥＰ７
＞次に、サーバー１は物件参照記録ファイル（図１２）
の内容を更新する。即ち、「ユーザーＩＤ：U０００
１」（山田さん）が「物件ＩＤ：Ｒ０００１」を参照し
たのであるから、サーバー１は閲覧データに含まれる
「物件ＩＤ：Ｒ０００１」を検索キーにして図１２の物
件紹介記録ファイルを検索し、検索されたレコードの
「参照内訳：U０００１（０回）」を「参照内訳：U００
０１（１回）」とする。これにより「物件ＩＤ：Ｒ００
０１」を山田さんが１回閲覧したことが分るようになる
のである。

【００２４】＜紹介物件ファイル更新：ＳＴＥＰ８＞次
に、サーバー１は紹介物件参ファイル（図１１）の内容
を更新する。サーバー１は閲覧データに含まれる「ユー
ザーＩＤ：Ｕ０００１／参照物件ＩＤ：Ｒ０００１」に
基づいて紹介物件ファイル（図１１）を検索し、抽出さ
れた紹介物件レコードの内容を更新する。即ち、図１１
に表された「物件ＩＤ：Ｒ０００１」のログイン数及び
総参照数をに「１」を加える。これにより山田さんが物
件閲覧のために何回ログインしたか、山田さんが何件の
物件を閲覧したかが分るようになる。

【００２５】＜ユーザーカルテ参照：ＳＴＥＰ９＞港不
動産の田口さんは山田さん（ユーザーＩＤ：Ｕ０００
１）のユーザーカルテを参照しようと考えている。この
ユーザーカルテとはユーザーの基本情報（住所や電話番
号等）、希望情報（予算や希望地等）、紹介済物件（そ
のユーザーに既に紹介されている物件）などからなり、
そのユーザーに関する全ての内容を知ることができるも
のである。田口さんはこれを参照するため、ＰＣ３を利
用してドリームカンパニーが運営するホームページ（ユ
ーザーカルテ参照のためのページ）にアクセスした。こ
れにより図１５のような内容がＰＣ３の表示モニタ１１
に表示される。なお、この時点で業者ＩＤやユーザーＩ
Ｄの欄には情報が入力されていないものとする。

【００２６】田口さんは、業者ＩＤや山田さんのユーザ
ーＩＤを入力し、画面下の「送信」をクリックした。こ
れによりＰＣ２はカルテ参照データ「業者ＩＤ：Ｃ００
０１／ユーザーＩＤ：Ｕ０００１」を作成し、サーバー
１に送信し、サーバー１はそのカルテ参照データを受信
する。なお、本実施形態では、このカルテ参照データが
記簿閲覧要求としての役割を果す。そして、サーバー１
はカルテ参照データに含まれる「ユーザーＩＤ：Ｕ００
０１」に基づいてユーザー希望情報ファイル（図４）、
ユーザー基本情報ファイル（図５）、紹介物件ファイル
（図１１）を検索し、抽出された各々レコードに基づい
て、カルテデータ（図１６のように表示するためのデー
タ）「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１／名前：山田太郎／住
所：東京都港区赤坂○−○−○／電話番号：０３−３５
８２−ＸＸＸＸ／電子メール：yamada@tokyo.co.jp／成
約物件：情報なし／種別：一戸建て／予算：４５００万
円／土地面積：１２０平方メートル／建物面積：１００
平方メートル／間取：４ＬＤＫ／希望沿線：東急田園都
市線／希望駅：青葉台駅／紹介済物件１：Ｒ０００１
（２００２年７月１１日）」を作成し、それをＰＣ３に
対して送信し、ＰＣ３の表示モニタ１１にはカルテデー
タの内容が表示される（図１６）。このようにユーザー
カルテを作成し、それを田口さんに見せれば、田口さん
は山田さんの基本情報や希望情報等全ての情報を知るこ
とができ、営業活動に役立てることができる。特に、既
に紹介された物件の情報を確認できるので重複した物件
を紹介することがなくなり、不動産業者にとって効率の
よい営業活動ができ、またユーザーにとっても効率のよ
い物件探しが可能になる。なお、ユーザーに何らかの変
動があった場合（例えば、顧客の収入が突然減ってしま
った、頭金が減ってしまった等の場合）、変更情報（ユ
ーザーＩＤと変動情報を対応づけた情報）をＰＣ２（或
はＰＣ３）から受信し、サーバー１に予め記憶してお
き、それをカルテデータに含めてもよい。このようにす
れば不動産業者はユーザーの変更内容を知ることがで
き、変更内容にあわせた営業活動が行えるようになる。
また、本実施形態では、このカルテデータが顧客記簿と
しての役割を果す。

【００２７】＜ランキング処理：ＳＴＥＰ１０＞次に、
サーバー１はランキングを作成する。このランキングは
顧客の購買意欲を数値化し、それを順位づけして顧客の
購買意欲を比較可能にするものである。サーバー１は定
期的に（例えば一週間に一度）、紹介物件レコード（図
１１）に含まれるログイン数に総参照数を加えてランキ
ング値を求める（現在の山田さんのランキング値は「０
＋０＝０」である）。そして、そのランキング値をすべ
てのユーザーについて求め、山田さんが全ユーザー中何
位であるか、その順位づけ（ランキングづけ）を行う。
これにより山田さんは９２位と判明し、それを今週のラ
ンキング及びランキング変遷に付加する（図１１）。

【００２８】以上のような処理手順により、その後３週
間ほどの間に山田さんには何件かのが紹介され（本実施
形態では３つの物件が紹介されたものとする）、山田さ
んはログイン及び物件の閲覧を何度も繰り返した。これ
によりサーバー１の紹介物件ファイル及び物件参照記録
ファイルも更新を繰り返し図１７、図１８のような内容
になっているものとする。

【００２９】港不動産の田口さんはユーザーランキング
を参照したいと考え、ＰＣ３からランキング表示要求の
ためのデータ送信を行った。これによりサーバー１は紹
介物件ファイル（図１７）を検索し、今週のランキング
の上位数人のユーザーＩＤを抽出し、ランキングデータ
「１位：Ｕ００９９／２位：Ｕ００４６／３位：Ｕ００
７７／４位：Ｕ０００２／５位：Ｕ０００１／……」を
作成し、それをＰＣ３に送信し、それを受信したＰＣ３
はそれを記憶し、表示モニタ１１に表示する（図１
９）。これを見た田口さんは「ユーザーＩＤ：Ｕ０００
１」の詳細を見たいと思い、その右横の「詳細」をクリ
ックした。これによりＰＣ３は詳細要求データ「ユーザ
ーＩＤ：Ｕ０００１」を作成し、サーバー１に送信し、
サーバー１は詳細要求データを受信する。

【００３０】サーバー１は詳細要求データ「ユーザーＩ
Ｄ：Ｕ０００１」を検索キーにして紹介物件ファイル
（図１７）を検索し、抽出した図１７に示す紹介物件レ
コードに基づいて詳細データ「ユーザーＩＤ［Ｕ０００
１］の照会状況／Ｒ０００１：６回／Ｒ０００５：３回
／Ｒ００１０：１回／ランキング変遷：９２位→６０位
→５位」を作成する（なお、詳細データにランキング値
を加えてもよい）。そして、それをＰＣ３に送信し、そ
れを受信したＰＣ３はそれを記憶し、表示モニタ１１に
図２０のような内容を表示する。これをみれば不動産業
者は顧客の購買意欲やランキングに応じた効率のよい営
業活動が行える。即ち、ランキングが上位にあるという
ことは購入意志が強い顧客である旨を示し、ランキング
の変遷でランキングが徐々向上している顧客は、購入意
志が徐々に強くなっていることを示すので、このような
購入意欲が強い（或は、強くなってきた）顧客に積極的
に働きかければ効率のよい営業活動が行えるのである。
また、そのユーザーがどの物件を何回閲覧したかも分る
ので、そのユーザーがどの物件に興味を持っているかが
すぐに分る。なお、本実施形態では、ランキング値が熱
心度としての役割を果し、参照回数が閲覧回数としての
役割を果す。

【００３１】＜成約登録：ＳＴＥＰ１１＞その後山田さ
んは、「物件ＩＤ：Ｒ０００１」の物件が気に入り、港
不動産とその物件を購入する契約を結んだ。これによ
り、山田さんは自分が物件を購入したことをドリームカ
ンパニーのシステムに登録する。山田さんは、自宅にあ
るＰＣ２を利用してドリームカンパニーが運営するホー
ムページ（成約登録のためのページ）にアクセスした。
これにより図２１のような内容がＰＣ２の表示モニタ１
１に表示される。なお、この時点でユーザーＩＤの欄や
成約物件ＩＤ等の欄には情報が入力されていないものと
する。

【００３２】山田さんは、自分のユーザーＩＤや成約物
件ＩＤ等を入力し、画面下の「送信」をクリックした。
これによりＰＣ２は成約データ「ユーザーＩＤ：Ｕ００
０１／パスワード：ｔａｒｏ／物件ＩＤ：Ｒ０００１」
を作成し、サーバー１に送信し、サーバー１はその成約
データを受信する。そして、サーバー１は成約データに
含まれる「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１」を検索キーにし
てユーザー基本情報ファイル（図５）を検索し、図５に
示すレコードを抽出し、「成約物件：情報なし」を「成
約情報：Ｒ０００１」に更新する。なお、本実施形態で
は、成約データが第一成約情報・第二成約情報としての
役割を果し、それに含まれるユーザーＩＤが成約顧客特
定情報としての役割を果し、物件ＩＤが成約物件特定情
報としての役割を果す。

【００３３】次に、サーバー１は物件が成約した旨を知
らせるための処理を行う。即ち、成約した物件（Ｒ００
０１）は山田さん以外のユーザーにも紹介されているた
め、それらユーザーにその物件は既に成約済である旨を
知らせるのである。サーバー１には、その物件をどの顧
客に既に紹介したかを特定する情報提供履歴ファイル
（図２２）が記憶されている。これはサーバー１が図１
１の紹介物件ファイルを物件毎に編集したものである。
即ち、図１１の紹介物件ファイルはユーザーＩＤ毎にど
の物件を紹介したかを示す情報であるが、この情報提供
履歴ファイルは物件ＩＤ毎にその物件を誰に紹介したか
を示すものである。サーバー１は成約データに含まれる
「成約物件ＩＤ：Ｒ０００１」を検索キーにして情報提
供履歴ファイルを検索し、図２２に示す情報提供履歴レ
コード「物件ＩＤ：Ｒ０００１／情報提供者（１）：ユ
ーザーＩＤ：Ｕ０００１、連絡先：○○○＠ＸＸＸＸ.c
o.jp／情報提供者（２）：ユーザーＩＤ：Ｕ０００９、
連絡先：△△△＠ＸＸＸＸ.co.jp／情報提供者（３）：
ユーザーＩＤ：Ｕ００１５、連絡先：ＺＺＺ＠ＸＸＸ
Ｘ.co.jp」を抽出する。

【００３４】次に、サーバー１は物件ＩＤと予め登録さ
れてるコメントデータに基づいて第二成約済情報（成約
した物件を検討対象から外すよう進めるための通知）
「物件ＩＤ＝Ｒ０００１は成約しました。他の物件をご
検討下さい。」を作成し、それを抽出した情報提供履歴
レコードに含まれる連絡先（メールアドレス）すべてに
送信する。そして、これを受信した各顧客は「物件Ｉ
Ｄ：Ｒ０００１」が既に成約してしまったことを知り、
他の物件を検討することになる。即ち、このような第二
成約データを顧客に通知することにより、顧客が既に売
れてしまった物件を検討するという不都合を回避できる
のである。なお、本実施形態では、この情報提供履歴レ
コードが紹介履歴情報としての役割を果し、情報提供履
歴ファイルが紹介履歴情報群としての役割を果し、それ
に含まれる物件ＩＤが紹介した物件を特定する物件特定
情報としての役割を果し、情報提供履歴レコードに含ま
れる電子メール（アドレス）が顧客の連絡先としての役
割を果す。

【００３５】＜手数料分配処理：ＳＴＥＰ１２＞次に、
サーバー１は手数料分配のための処理を行う。これは、
実際に物件を販売した不動産業者と、その顧客を紹介し
た不動産業者とで手数料を分配するための処理である。
サーバー１には、どの業者が顧客（山田さん）を紹介し
たかを特定する担当業者ファイル（図２３）が記憶され
ている。サーバー１は成約データに含まれる「ユーザー
ＩＤ：Ｕ０００１」を検索キーにして担当業者ファイル
を検索し、図２３に示す担当業者レコード「ユーザーＩ
Ｄ：Ｕ０００１／名前：山田太郎／担当業者ＩＤ：Ｃ０
０９９／担当業者名：海山不動産／担当者名：三田一夫
／電話番号：０３−３５８２−ＸＸＸＸ／電子メール：
mita＠xxx.co.jp」を抽出する。これにより、サーバー
１は山田さんを紹介した業者が「海山不動産の三田一夫
氏」でその連絡先が「mita＠xxx.co.jp」であると認識
する。

【００３６】次に、サーバー１は物件ＩＤと予め登録さ
れているコメントデータに基づいて第一成約済情報（手
数料分配を促すための情報）「物件ＩＤ＝Ｒ０００１は
成約しました。手数料の分配に関しお問い合わせ下さ
い。」を作成し、その連絡先「mita＠xxx.co.jp」に送
信する。これを受信した海山不動産の三田さんは自らが
紹介した顧客（山田さん）が成約した旨を知ることがで
きる。これにより山田さんを紹介した海山不動産と、物
件を販売した港不動産との間で手数料の分配を行うこと
ができる。即ち、通常であれば物件の仲介手数料は、そ
の物件を販売した港不動産にのみ支払われるのである
が、それでは山田さんを紹介した海山不動産には何のメ
リットもなくなるため、海山不動産と港不動産との間で
手数料の分配を行えるようにするのである。なお、本実
施形態では、この担当業者レコードが業者連絡情報とし
ての役割を果し、担当業者ファイルが業者連絡情報群と
しての役割を果し、それに含まれる電子メール（アドレ
ス）が業者の連絡先としての役割を果す。

【００３７】

【発明の第二実施形態】本発明の第二実施形態を図に基
づいて説明する。第二実施形態の内容はほぼ第一実施形
態と同様であるが、山田さんが登録した購入条件に妥協
項目が付加されている点で異なる。以下、第二実施形態
について説明する。

【００３８】まず、本発明の処理手順を説明する。本実
施形態では処理手順は原則として第一実施形態と同様で
あるが、＜ユーザー希望条件登録：ＳＴＥＰ１＞、＜販
売物件登録：ＳＴＥＰ２＞、＜販売物件紹介：ＳＴＥＰ
３＞の手順の内容が少し第一実施形態とは異なるので、
これら処理について説明する。

【００３９】＜ユーザー希望条件登録：ＳＴＥＰ１＞山
田さんは第一実施形態と同様の作業により、自ら希望す
る購入条件を入力し、更にどの項目はどの程度妥協でき
るものであるか（妥協情報）を登録する（図２４）。例
えば、山田さんは一応予算を４５００万円としている
が、この額よりも多少高くてもよいと考えているとす
る。この場合、山田さんは「予算＝４５００万円＝妥協
情報：１」とする。このようにして、妥協してもよい項
目（条件項目）には「１」を、できれば妥協したくない
項目（条件項目）には「２」を、妥協できない項目（条
件項目）には「３」を各々入力する。これにより、第一
実施形態と同様の処理により、ユーザー希望情報レコー
ド「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１／種別：一戸建て／予
算：４５００万円（１）／土地面積：１２０平方メート
ル（３）／建物面積：１００平方メートル（２）／間
取：４ＬＤＫ（２）／希望沿線：東急田園都市線（３）
／希望駅：青葉台駅（３）」が作成される（図２５）。
なお、仲介サーバー１には妥協表示データが記憶されて
おり（図２６）、これにより妥協情報の意味が分るよう
になっている。

【００４０】＜販売物件登録：ＳＴＥＰ２＞港不動産の
田口さんは、第一実施形態と同様の処理により図２７に
示す物件を登録した。なお、この物件は山田さんの希望
とほぼ一致する物件であるが、予算が山田さんの予算
（４５００万円）をオーバーしてしまうものである。＜販売物件紹介：ＳＴＥＰ３＞港不動産の田口さんは、
第一実施形態と同様、自社が扱う物件（図２７）を顧客
に紹介したいと考え、第一実施形態と同様の検索処理を
行った（図２８）。なお、本実施形態での検索処理は近
似検索処理であり、ユーザーの希望と田口さんの物件の
条件が完全に一致しなくても、合致しない項目が１項目
だけのものでも抽出する処理である。

【００４１】これにより、田口さんが扱っている物件の
紹介先が抽出され、図２９のような内容が表示モニタ１
１に表示される。そして、例えば、ユーザーＩＤ「Ｕ０
００１」横の「詳細」をクリックすると、ＰＣ３は詳細
要求データ「ユーザーＩＤ：U０００１」を作成し、そ
れをサーバー１に送信する。それを受信したサーバー１
は「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１」に基づいてユーザー希
望情報ファイル（図２−２）を検索し、抽出された内容
に基づいて詳細情報「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１／種
別：一戸建て／予算：４５００万円（１）／土地面積：
１２０平方メートル（３）／建物面積：１００平方メー
トル（２）／間取：４ＬＤＫ（２）／希望沿線：東急田
園都市線（３）／希望駅：青葉台駅（３）」を作成し、
それをＰＣ３に送信する。それを受信したＰＣ３は、記
憶装置に記憶すると共に図３０のように妥協情報を含ん
だ内容を表示する。

【００４２】これにより田口さんは、自社の扱う物件
（Ｒ０００３）が山田さんの希望とほぼ一致し、予算だ
けが相違することを認識し、山田さんは予算については
妥協してもよいと考えていることを知ることができる。
そして、田口さんは山田さん宛に図３０のような電子メ
ールを送信して、積極的に営業活動を行える。このよう
にすれば、不動産業者は条件が一致しない物件であって
も、それが紹介する価値がある物件であるかどうかを判
断できる。

【００４３】

【発明の第三実施形態】本発明の第三実施形態を図に基
づいて説明する。第三実施形態の内容は原則として第一
実施形態と同様であるが、本実施形態では、山田さんが
他のユーザーとグループを組み、それを登録し、不動産
業者はそのグループに対して物件情報を提供する点で異
なる。以下、第三実施形態について説明する（なお、第
一実施形態と異なる部分だけを説明する）。

【００４４】まず、本発明の処理手順を説明する。本実
施形態の処理手順は第一実施形態における処理手順（図
２）の＜ユーザー希望条件登録：ＳＴＥＰ１＞と＜販売
物件登録：ＳＴＥＰ２＞との間に＜グループ加入：ＳＴ
ＥＰ１．５＞の処理が行われる点で異なる。以下、これ
らの処理について説明する。

【００４５】＜グループ加入：ＳＴＥＰ１．５＞山田さ
んは、自分と同じような物件を探している人とグループ
を組みたいと思い、自宅にあるＰＣ２を利用してドリー
ムカンパニーが運営するホームページ（グループ作成の
ためのページ）にアクセスした。これにより図３２のよ
うな内容がＰＣ２の表示モニタ１１に表示される。な
お、この時点で希望沿線・駅等の欄には情報が入力され
ていないものとする。山田さんは、自分の希望する沿線
や駅名等を入力し、画面下の「検索」をクリックした。
これによりＰＣ２はグループ検索データ「希望沿線：東
急田園都市線／希望駅：青葉台駅／予算：４５００万円
／…」を作成し、サーバー１に送信し、サーバー１はそ
のグループ検索データを受信する。

【００４６】サーバー１にはグループ情報ファイルが記
憶されている（図３３）。このグループ情報ファイルは
複数のグループ情報レコードからなるものであり、サー
バー１がＰＣ２等から希望駅を含むグループ作成要求を
受信し、それに応じてユーザー希望情報ファイル（図
４）から希望駅が共通するユーザー希望情報レコードを
抽出し、抽出したレコード群に基づいて作成したもので
ある。サーバー１は受信したグループ検索データに基づ
いてグループ情報ファイルを検索し、その結果、グルー
プ情報レコード（図３３が示すレコード）「グループＩ
Ｄ：ＧＲ００７／沿線：東急田園都市線／駅：青葉台駅
／予算：４５００万円／……／参加者ＩＤ：３（Ｕ００
８８、Ｕ００９１、Ｕ０１３２）／参加者上限：４／許
容総額：１３５００万円」が抽出される。

【００４７】サーバー１は、抽出したグループ情報レコ
ードをＰＣ２に送信し、ＰＣ２はそれを記憶すると共
に、表示モニタ１１に図３４のような内容を表示する。
これを見たヤマダさんはこのグループに加入したいと考
え、自分のユーザーＩＤを入力し、画面右下の「グルー
プ加入」をクリックした。これによりＰＣ２はグループ
への加入申込「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１／加入グルー
プ：ＧＲ００７」を作成し、それをサーバー１に送信す
る。これを受信したサーバー１はグループ加入処理を行
う。即ち、グループ加入申込データに含まれる「加入グ
ループ：ＧＲ００７」に基づいて再度グループ情報ファ
イルを検索し、ヤマダさんをグループに加入させるため
の処理を行う。即ち、図３３の内容「参加者数：３（Ｕ
００８８、Ｕ００９１、Ｕ０１３２）／許容総額：１３
５００万円）」であったグループ情報レコードを図３５
のような内容「参加者数：４（Ｕ００８８、Ｕ００９
１、Ｕ０１３２、Ｕ０００１）／許容総額：１８０００
万円）」に更新する。なお、「許容総額１８０００万
円」はサーバー１は更新前の許容総額１３５００万円に
山田さんの予算４５００万円を加算したものである。

【００４８】更に、サーバー１は、グループ加入申込デ
ータに含まれる「ユーザーＩＤ：Ｕ０００１」に基づい
てユーザー基本情報ファイル（図５）を検索し、ヤマダ
さんのレコードを「加入グループ：なし」から「加入グ
ループ：ＧＲ００７」に更新する。このようにすればヤ
マダさんがどのグループに加入しているかが判断できる
ようになる。

【００４９】そして、本実施形態では＜販売物件紹介：
ＳＴＥＰ３＞の処理は以下の通りとなる。（１）サーバー１は、紹介したい物件の内容（種別・予
算・土地面積・建物面積・間取・沿線・駅）を充足する
ユーザー希望情報ファイルを検索する際に、ユーザー希
望情報ファイルの他に図３３のグループ情報ファイルを
検索する。（２）グループ情報ファイルに紹介したい物件の内容を
充足するレコードがあった場合、検索結果にはユーザー
ＩＤの他にグループＩＤを使用する。例えばグループＩ
Ｄ「ＧＲ００７」が抽出された場合、「物件ＩＤ：Ｒ０
０９９／抽出結果：Ｕ００２２、Ｕ００３７、ＧＲ００
７」のようにし、ＰＣ３の表示モニタ１１に図３６のよ
うに表示する。（３）田口さんが「グループＩＤ：ＧＲ００７」右横の
「送信」をクリックした場合、ＰＣ３はメール送信要求
「紹介物件ＩＤ：Ｒ００９９／グループＩＤ：ＧＲ００
７」を作成し、それをサーバー１に送信する。（４）サーバー１は受信したグループＩＤに基づいてグ
ループ情報ファイル（図３３）を検索し、それによりグ
ループ参加者のユーザーＩＤを特定する（これによりユ
ーザーＩＤ：Ｕ００８８、Ｕ００９１、Ｕ０１３２、Ｕ
０００１が特定される）。（５）サーバー１は特定したユーザーＩＤに基づいてユ
ーザー基本情報ファイル（図５）を検索し、各々のユー
ザーの電子メールアドレスを特定し、その電子メールア
ドレスに対して物件を紹介するための電子メールを送信
する。

【００５０】このようにグループを形成し、許容総額や
許容面積を大きくすれば、例えば、何億円もするような
個人ではとても購入できない物件をも顧客に紹介するこ
とができる。そして、それを紹介されたグループでは、
各々がどの程度の広さの土地をどの程度の価格で購入す
るかをグループ内で話合って決めることができる。即
ち、不動産業者によって押しつけられた土地の広さを押
しつけられた価格で購入するのではなく、自分たち自身
で土地の広さや価格を決めることができる。なお、グル
ープ情報に土地の総面積を加えてもよい。例えば、４人
全員が１２０平方メートルの土地購入を希望している場
合、サーバー１はこれらを加算し、土地の総面積（グル
ープ全体での合計土地面積）を４８０平方メートルと
し、これをグループ情報に組込む。これにより不動産業
者は個人ではとても購入できない広さの土地（４００坪
の土地）を紹介することができる。なお、本実施形態で
は、グループ情報レコードが購入グループの内容として
の役割を果し、許容総額がグループ全体での合計予算と
しての役割を果し、駅名（青葉台駅）が購入希望地とし
ての役割を果す。また、本実施形態では、グループＩＤ
のみをＰＣ３に送信しているが、上記（３）で検索した
グループ情報レコードの内容全てをＰＣ３に送信し、表
示させてもよい。この場合、グループ情報レコードの内
容がグループ情報の内容としての役割を果す。

【００５１】上記実施形態おいては特定のケースについ
て説明したが、本発明はこれら特定のケースに限るもの
ではない。例えば、次のようなケースであっても構わな
い。（１）上記実施形態では、一戸建を販売するケースにつ
いて説明したが、本発明はこれに限るものではない。例
えば、賃貸物件を販売するケース、土地のみを販売する
ケース、その他あらゆるケースに利用できるものであ
る。（２）データの内容は実施形態で説明したデータに限ら
ない。即ち、同様の役割を果たすことができれば、他の
どのようなデータであっても構わない。（３）ハードウェアも実施形態で説明したものに限らな
い。即ち、同様の役割を果たすことができれば、他のど
のようなハードウェアであっても構わない。例えば、Ｐ
Ｃ２から受信するデータをＰＣ３から受信してもよい
し、ＰＣ３から受信するデータをＰＣ２から受信しても
よい。（４）処理の内容や手順についても実施形態で説明した
ものに限らない。即ち、同様の役割を果たすことができ
れば、他のどのような処理内容・処理手順であっても構
わない。（５）「情報（データ）を返送する」とは「情報（デー
タ）を送信する」ことを意味する。ただし、これに限る
ものではない。（６）上記実施形態に登場するデータ（データレコー
ド、データファイル）のデータ（データ項目）は、原則
として各々関連づけられて（対応づけられて）記憶装置
に記憶されているものとする。

【００５２】

【発明の効果】本発明を利用すれば、次のような効果が
ある。（１）ユーザーは自分の希望条件を登録するだけで多数
の物件の紹介を受けることができ、希望にあった物件を
購入することができる。（２）ユーザーが自分の希望を各不動産屋で説明する手
間も省ける。（３）ユーザーカルテを利用すれば、重複した物件を紹
介されることの回避できる。（４）ユーザーは自分の希望情報を１か所だけに登録す
ればそれで済み、ユーザーの手続負担が軽減される。（５）ユーザーは物件の人気動向や他のユーザーの動向
も把握できる。（６）不動産業者においては、ユーザーカルテを利用す
ることにより、日本全国の不動産を探している顧客情報
（希望情報や履歴情報等）を閲覧できるようになる。
又、従来よりもマーケティングの強化、従来の査定方法
と異なる新しい査定方法等、より効率のよい営業活動が
可能となる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明を実現するための装置の概略を示す図で
ある。

【図２】処理手順を示すフローチャートである。

【図３】ユーザー希望情報入力フォームを表した図であ
る。

【図４】ユーザー希望情報ファイルを表した図である。

【図５】ユーザー基本情報ファイルを表した図である。

【図６】物件情報入力フォームを表した図である。

【図７】物件ファイルを表した図である。

【図８】紹介先検索画面を表した図である。

【図９】紹介可能顧客一覧を表した図である。

【図１０】紹介メールの内容を表した図である。

【図１１】紹介物件ファイルを表した図である。

【図１２】物件参照記録ファイルを表した図である。

【図１３】ログイン画面を表した図である。

【図１４】物件の詳細内容を表した図である。

【図１５】ユーザーカルテ参照画面を表した図である。

【図１６】ユーザーカルテの内容を表した図である。

【図１７】紹介物件ファイルを表した図である。

【図１８】物件参照記録ファイルを表した図である。

【図１９】ユーザーランキングの内容を表した図であ
る。

【図２０】ユーザーの照会状況を表した図である。

【図２１】成約登録フォームを表した図である。

【図２２】情報提供履歴ファイルを表した図である。

【図２３】担当業者ファイルを表した図である。

【図２４】ユーザー希望情報入力フォームを表した図で
ある。

【図２５】ユーザー希望情報ファイルを表した図であ
る。

【図２６】妥協データを表した図である。

【図２７】物件ファイルを表した図である。

【図２８】紹介先検索画面を表した図である。

【図２９】近似顧客検索結果を表した図である。

【図３０】ユーザー希望情報表示画面を表した図であ
る。

【図３１】紹介メールの内容を表した図である。

【図３２】グループ検索画面を表した図である。

【図３３】グループ情報ファイルを表した図である。

【図３４】グループ検索結果を表した図である。

【図３５】グループ情報ファイルを表した図である。

【図３６】紹介可能顧客一覧を表した図である。

【符号の説明】

１サーバー２ＰＣ３ＰＣ４インターネット１１表示モニタ１２キーボード１３マウス

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】不動産購入に関する処理を行う不動産購
入手段と不動産販売に関する処理を行う不動産販売手段
との間で不動産取引の仲介を行う仲介手段と、その仲介
手段に備えられている記憶手段とからなり、前記仲介手段は、顧客を特定するための顧客特定情報を
含む購入情報を前記不動産購入手段又は前記不動産販売
手段から受信し、その購入情報の閲覧要求を前記不動産
販売手段からを受信した場合、前記購入情報の内容を前
記不動産販売手段に対して送信することを特徴とする不
動産仲介システム。
【請求項２】前記購入情報には顧客の連絡先が含まれ
ることを特徴とする請求項１記載の不動産仲介システ
ム。
【請求項３】前記購入情報には顧客が希望する購入条
件が含まれることを特徴とする請求項１乃至２記載の不
動産仲介システム。
【請求項４】前記購入条件には条件項目とそれに対応
する妥協情報が含まれることを特徴とする請求項３記載
の不動産仲介システム。
【請求項５】前記記憶手段には複数の購入情報からな
る購入情報群が記憶されており、前記仲介手段は、前記不動産販売手段から送信された販
売条件を含む販売情報を受信し、前記購入情報群から前
記販売条件を充足する購入情報を抽出し、抽出された購
入情報を不動産販売手段に送信することを特徴とする請
求項３乃至４記載の不動産仲介システム。
【請求項６】前記仲介手段は、前記購入情報に基づい
て顧客の顧客記簿を作成するものであり、前記不動産販
売手段から前記顧客特定情報を含む記簿閲覧要求を受信
した場合、受信した顧客特定情報に対応する顧客の前記
顧客記簿を前記不動産販売手段に送信することを特徴と
する請求項１乃至５記載の不動産仲介システム。
【請求項７】前記仲介手段は、顧客特定情報とその顧
客に既に紹介された物件を示す紹介物件情報を前記不動
産購入手段又は前記不動産販売手段から受信し、受信し
た顧客特定情報に対応する顧客の前記顧客記簿に、前記
紹介物件情報を含めることを特徴とする請求項６記載の
不動産仲介システム。
【請求項８】前記仲介手段は、顧客特定情報とその顧
客の変動情報を前記不動産購入手段又は前記不動産販売
手段から受信し、受信した顧客特定情報に対応する顧客
の前記顧客記簿に、前記変動情報を含めることを特徴と
する請求項６乃至７記載の不動産仲介システム。
【請求項９】前記記憶手段には、複数の業者連絡情報
からなる業者連絡情報群が記憶され、前記業者連絡情報
は顧客特定情報とその顧客を担当する業者の連絡先とで
構成されるものであり、前記仲介手段は、前記不動産購入手段又は前記不動産販
売手段から成約した顧客を特定する成約顧客特定情報を
含む第一成約情報を受信した場合、前記成約顧客特定情
報に対応する業者の連絡先を抽出し、その連絡先に成約
があった旨を示す第一成約済情報を送信することを特徴
とする請求項１乃至８記載の不動産仲介システム。
【請求項１０】前記記憶手段には、複数の紹介履歴情
報からなる紹介履歴情報群が記憶され、前記紹介履歴情
報は紹介した物件を特定する物件特定情報とその物件を
紹介した顧客の連絡先とで構成され、前記仲介手段は、前記不動産購入手段又は前記不動産販
売手段から成約した物件を特定する成約物件特定情報を
含む第二成約情報を受信した場合、前記成約物件特定情
報に対応する顧客の連絡先を抽出し、その連絡先に成約
があった旨を示す第二成約済情報を送信することを特徴
とする請求項１乃至９記載の不動産仲介システム。
【請求項１１】前記購入情報には購入希望地が含ま
れ、前記仲介手段は、前記購入情報群から前記購入希望地が
共通する前記購入情報を抽出し、抽出された購入情報に
基づいて購入グループを作成し、その購入グループの内
容を前記不動産販売手段に送信することを特徴とする請
求項１乃至１０記載の不動産仲介システム。
【請求項１２】前記仲介手段は、前記不動産購入手段
又は不動産販売手段から顧客特定情報を含む前記購入グ
ループへの加入申込を受信した場合、その購入グループ
に前記顧客特定情報に特定される顧客を加入させること
を特徴とする請求項１１記載の不動産仲介システム。
【請求項１３】前記購入グループにはグループ全体で
の合計予算が含まれることを特徴とする請求項１１乃至
１２記載の不動産仲介システム。
【請求項１４】前記購入グループにはグループ全体で
の合計土地面積が含まれることを特徴とする請求項１１
乃至１３記載の不動産仲介システム。
【請求項１５】前記記憶手段には複数の販売情報から
なる販売情報群が記憶されており、前記販売情報には販
売物件を特定する物件特定情報が含まれ、前記仲介手段は、前記物件特定情報が示す販売物件の参
照状況を物件毎に集計し、前記物件特定情報と前記参照
状況を対応づけて記憶し、前記不動産購入手段又は不動
産販売手段から物件特定情報を含む参照状況閲覧要求を
受信した場合、受信した物件特定情報に対応する前記参
照状況を抽出し、抽出した前記参照状況を返送すること
を特徴とする請求項１乃至１４記載の不動産仲介システ
ム。
【請求項１６】前記参照状況とは、何割の顧客がその
物件を参照したかを示す参照割合であることを特徴とす
る請求項１５記載の不動産仲介システム。
【請求項１７】前記参照状況とは、何人の顧客がその
物件を参照したかを示す参照人数であることを特徴とす
る請求項１５乃至１６記載の不動産仲介システム。
【請求項１８】前記参照状況とは、その販売物件をど
の顧客が何回参照したかを示す参照回数又は総参照回数
であることを特徴とする請求項１５乃至１７記載の不動
産仲介システム。
【請求項１９】前記仲介手段は、顧客の熱心度を顧客
毎に算出し、その熱心度と顧客特定情報とを対応づけて
記憶し、その熱心度と顧客特定情報とを前記不動産販売
手段に送信することを特徴とする請求項１乃至１８記載
の不動産仲介システム。
【請求項２０】前記仲介手段は、前記熱心度を順位づ
け、その順位を前記不動産販売手段に送信することを特
徴とする請求項１９記載の不動産仲介システム。
【請求項２１】前記記憶手段には、前記順位の変遷が
記憶されており、前記仲介手段は、その順位の変遷を前記不動産販売手段
に送信することを特徴とする請求項１９乃至２０記載の
不動産仲介システム。
【請求項２２】前記仲介手段は、顧客が販売物件閲覧
のためにログインした回数を集計するものであり、前記
熱心度は前記ログイン回数に基づいて算出されることを
特徴とする請求項１９乃至２１記載の不動産仲介システ
ム。
【請求項２３】前記仲介手段は、販売物件毎の閲覧回
数を顧客毎に集計するものであり、前記熱心度は前記閲
覧回数に基づいて算出されることを特徴とする請求項１
９乃至２２記載の不動産仲介システム。
【請求項２４】記憶手段を備え、不動産購入に関する
処理を行う不動産購入手段と不動産販売に関する処理を
行う不動産販売手段との間で不動産取引の仲介を行う仲
介手段に処理を行わせるものであり、前記仲介手段に顧客を特定するための顧客特定情報を含
む購入情報を前記不動産購入手段又は前記不動産販売手
段から受信させ、その購入情報の閲覧要求を前記不動産
販売手段からを受信した場合、前記購入情報の内容を前
記不動産販売手段に対して送信させることを特徴とする
不動産仲介のためのコンピュータプログラム。
【請求項２５】前記購入情報には顧客の連絡先が含ま
れることを特徴とする請求項２４記載の不動産仲介のた
めのコンピュータプログラム。
【請求項２６】前記購入情報には顧客が希望する購入
条件が含まれることを特徴とする請求項２４乃至２５記
載の不動産仲介のためのコンピュータプログラム。
【請求項２７】前記購入条件には条件項目とそれに対
応する妥協情報が含まれることを特徴とする請求項２６
記載の不動産仲介のためのコンピュータプログラム。
【請求項２８】前記記憶手段には複数の購入情報から
なる購入情報群が記憶されており、前記仲介手段に前記不動産販売手段から送信された販売
条件を含む販売情報を受信させ、前記購入情報群から前
記販売条件を充足する購入情報を抽出させ、抽出された
購入情報を不動産販売手段に送信させることを特徴とす
る請求項２６乃至２７記載の不動産仲介のためのコンピ
ュータプログラム。
【請求項２９】前記仲介手段は、前記購入情報に基づ
いて顧客の顧客記簿を作成するものであり、前記不動産
販売手段から前記顧客特定情報を含む記簿閲覧要求を受
信した場合、受信した顧客特定情報に対応する顧客の前
記顧客記簿を前記不動産販売手段に送信させることを特
徴とする請求項２４乃至２８記載の不動産仲介のための
コンピュータプログラム。
【請求項３０】前記仲介手段に顧客特定情報とその顧
客に既に紹介された物件を示す紹介物件情報を前記不動
産購入手段又は前記不動産販売手段から受信させ、受信
した顧客特定情報に対応する顧客の前記顧客記簿に、前
記紹介物件情報を含ませることを特徴とする請求項２９
記載の不動産仲介のためのコンピュータプログラム。
【請求項３１】前記仲介手段に顧客特定情報とその顧
客の変動情報を前記不動産購入手段又は前記不動産販売
手段から受信させ、受信した顧客特定情報に対応する顧
客の前記顧客記簿に、前記変動情報を含ませることを特
徴とする請求項２９乃至３０記載の不動産仲介のための
コンピュータプログラム。
【請求項３２】前記記憶手段には、複数の業者連絡情
報からなる業者連絡情報群が記憶され、前記業者連絡情
報は顧客特定情報とその顧客を担当する業者の連絡先と
で構成されるものであり、前記仲介手段に前記不動産購入手段又は前記不動産販売
手段から成約した顧客を特定する成約顧客特定情報を含
む第一成約情報を受信した場合、前記成約顧客特定情報
に対応する業者の連絡先を抽出させ、その連絡先に成約
があった旨を示す第一成約済情報を送信させることを特
徴とする請求項２４乃至３１記載の不動産仲介のための
コンピュータプログラム。
【請求項３３】前記記憶手段には、複数の紹介履歴情
報からなる紹介履歴情報群が記憶され、前記紹介履歴情
報は紹介した物件を特定する物件特定情報とその物件を
紹介した顧客の連絡先とで構成され、前記仲介手段に前記不動産購入手段又は前記不動産販売
手段から成約した物件を特定する成約物件特定情報を含
む第二成約情報を受信した場合、前記成約物件特定情報
に対応する顧客の連絡先を抽出させ、その連絡先に成約
があった旨を示す第二成約済情報を送信させることを特
徴とする請求項２４乃至３２記載の不動産仲介のための
コンピュータプログラム。
【請求項３４】前記購入情報には購入希望地が含ま
れ、前記仲介手段に前記購入情報群から前記購入希望地が共
通する前記購入情報を抽出させ、抽出された購入情報に
基づいて購入グループを作成させ、その購入グループの
内容を前記不動産販売手段に送信させることを特徴とす
る請求項２４乃至３３記載の不動産仲介のためのコンピ
ュータプログラム。
【請求項３５】前記仲介手段に前記不動産購入手段又
は不動産販売手段から顧客特定情報を含む前記購入グル
ープへの加入申込を受信した場合、その購入グループに
前記顧客特定情報に特定される顧客を加入させることを
特徴とする請求項３４記載の不動産仲介のためのコンピ
ュータプログラム。
【請求項３６】前記購入グループにはグループ全体で
の合計予算が含まれることを特徴とする請求項３４乃至
３５記載の不動産仲介のためのコンピュータプログラ
ム。
【請求項３７】前記購入グループにはグループ全体で
の合計土地面積が含まれることを特徴とする請求項３４
乃至３６記載の不動産仲介のためのコンピュータプログ
ラム。
【請求項３８】前記記憶手段には複数の販売情報から
なる販売情報群が記憶されており、前記販売情報には販
売物件を特定する物件特定情報が含まれ、前記仲介手段に前記物件特定情報が示す販売物件の参照
状況を物件毎に集計させ、前記物件特定情報と前記参照
状況を対応づけて記憶させ、前記不動産購入手段又は不
動産販売手段から物件特定情報を含む参照状況閲覧要求
を受信した場合、受信した物件特定情報に対応する前記
参照状況を抽出させ、抽出した前記参照状況を返送させ
ることを特徴とする請求項２４乃至３７記載の不動産仲
介のためのコンピュータプログラム。
【請求項３９】前記参照状況とは、何割の顧客がその
物件を参照したかを示す参照割合であることを特徴とす
る請求項３８記載の不動産仲介のためのコンピュータプ
ログラム。
【請求項４０】前記参照状況とは、何人の顧客がその
物件を参照したかを示す参照人数であることを特徴とす
る請求項３８乃至３９記載の不動産仲介のためのコンピ
ュータプログラム。
【請求項４１】前記参照状況とは、その販売物件をど
の顧客が何回参照したかを示す参照回数又は総参照回数
であることを特徴とする請求項３８乃至４０記載の不動
産仲介のためのコンピュータプログラム。
【請求項４２】前記仲介手段に顧客の熱心度を顧客毎
に算出させ、その熱心度と顧客特定情報とを対応づけて
記憶させ、その熱心度と顧客特定情報とを前記不動産販
売手段に送信させることを特徴とする請求項２４乃至４
１記載の不動産仲介のためのコンピュータプログラム。
【請求項４３】前記仲介手段に前記熱心度を順位づけ
させ、その順位を前記不動産販売手段に送信させること
を特徴とする請求項４２記載の不動産仲介のためのコン
ピュータプログラム。
【請求項４４】前記記憶手段には、前記順位の変遷が
記憶されており、前記仲介手段にその順位の変遷を前記不動産販売手段に
送信させることを特徴とする請求項４２乃至４３記載の
不動産仲介のためのコンピュータプログラム。
【請求項４５】前記仲介手段に顧客が販売物件閲覧の
ためにログインした回数を集計させるものであり、前記
熱心度は前記ログイン回数に基づいて算出されることを
特徴とする請求項４２乃至４４記載の不動産仲介のため
のコンピュータプログラム。
【請求項４６】前記仲介手段に販売物件毎の閲覧回数
を顧客毎に集計させるものであり、前記熱心度は前記閲
覧回数に基づいて算出されることを特徴とする請求項４
２乃至４５記載の不動産仲介のためのコンピュータプロ
グラム。
【請求項４７】記憶手段を備え、不動産購入に関する
処理を行う不動産購入手段と不動産販売に関する処理を
行う不動産販売手段との間で不動産取引の仲介を行う仲
介手段に処理を行わせるものであり、前記仲介手段に顧客を特定するための顧客特定情報を含
む購入情報を前記不動産購入手段又は前記不動産販売手
段から受信させ、その購入情報の閲覧要求を前記不動産
販売手段からを受信した場合、前記購入情報の内容を前
記不動産販売手段に対して送信させることを特徴とする
不動産仲介方法。
【請求項４８】前記購入情報には顧客の連絡先が含ま
れることを特徴とする請求項４７記載の不動産仲介方
法。
【請求項４９】前記購入情報には顧客が希望する購入
条件が含まれることを特徴とする請求項４７乃至４８記
載の不動産仲介方法。
【請求項５０】前記購入条件には条件項目とそれに対
応する妥協情報が含まれることを特徴とする請求項４９
記載の不動産仲介方法。
【請求項５１】前記記憶手段には複数の購入情報から
なる購入情報群が記憶されており、前記仲介手段に前記不動産販売手段から送信された販売
条件を含む販売情報を受信させ、前記購入情報群から前
記販売条件を充足する購入情報を抽出させ、抽出された
購入情報を不動産販売手段に送信させることを特徴とす
る請求項４９乃至５０記載の不動産仲介方法。
【請求項５２】前記仲介手段は、前記購入情報に基づ
いて顧客の顧客記簿を作成するものであり、前記不動産
販売手段から前記顧客特定情報を含む記簿閲覧要求を受
信した場合、受信した顧客特定情報に対応する顧客の前
記顧客記簿を前記不動産販売手段に送信させることを特
徴とする請求項４７乃至５１記載の不動産仲介方法。
【請求項５３】前記仲介手段に顧客特定情報とその顧
客に既に紹介された物件を示す紹介物件情報を前記不動
産購入手段又は前記不動産販売手段から受信させ、受信
した顧客特定情報に対応する顧客の前記顧客記簿に、前
記紹介物件情報を含ませることを特徴とする請求項５２
記載の不動産仲介方法。
【請求項５４】前記仲介手段に顧客特定情報とその顧
客の変動情報を前記不動産購入手段又は前記不動産販売
手段から受信させ、受信した顧客特定情報に対応する顧
客の前記顧客記簿に、前記変動情報を含ませることを特
徴とする請求項５２乃至５３記載の不動産仲介方法。
【請求項５５】前記記憶手段には、複数の業者連絡情
報からなる業者連絡情報群が記憶され、前記業者連絡情
報は顧客特定情報とその顧客を担当する業者の連絡先と
で構成されるものであり、前記仲介手段に前記不動産購入手段又は前記不動産販売
手段から成約した顧客を特定する成約顧客特定情報を含
む第一成約情報を受信した場合、前記成約顧客特定情報
に対応する業者の連絡先を抽出させ、その連絡先に成約
があった旨を示す第一成約済情報を送信させることを特
徴とする請求項４７乃至５４記載の不動産仲介方法。
【請求項５６】前記記憶手段には、複数の紹介履歴情
報からなる紹介履歴情報群が記憶され、前記紹介履歴情
報は紹介した物件を特定する物件特定情報とその物件を
紹介した顧客の連絡先とで構成され、前記仲介手段に前記不動産購入手段又は前記不動産販売
手段から成約した物件を特定する成約物件特定情報を含
む第二成約情報を受信した場合、前記成約物件特定情報
に対応する顧客の連絡先を抽出させ、その連絡先に成約
があった旨を示す第二成約済情報を送信させることを特
徴とする請求項４７乃至５５記載の不動産仲介方法。
【請求項５７】前記購入情報には購入希望地が含ま
れ、前記仲介手段に前記購入情報群から前記購入希望地が共
通する前記購入情報を抽出させ、抽出された購入情報に
基づいて購入グループを作成させ、その購入グループの
内容を前記不動産販売手段に送信させることを特徴とす
る請求項４７乃至５６記載の不動産仲介方法。
【請求項５８】前記仲介手段に前記不動産購入手段又
は不動産販売手段から顧客特定情報を含む前記購入グル
ープへの加入申込を受信した場合、その購入グループに
前記顧客特定情報に特定される顧客を加入させることを
特徴とする請求項５７記載の不動産仲介方法。
【請求項５９】前記購入グループにはグループ全体で
の合計予算が含まれることを特徴とする請求項５７乃至
５８記載の不動産仲介方法。
【請求項６０】前記購入グループにはグループ全体で
の合計土地面積が含まれることを特徴とする請求項５７
乃至５９記載の不動産仲介方法。
【請求項６１】前記記憶手段には複数の販売情報から
なる販売情報群が記憶されており、前記販売情報には販
売物件を特定する物件特定情報が含まれ、前記仲介手段
に前記物件特定情報が示す販売物件の参照状況を物件毎
に集計させ、前記物件特定情報と前記参照状況を対応づ
けて記憶させ、前記不動産購入手段又は不動産販売手段
から物件特定情報を含む参照状況閲覧要求を受信した場
合、受信した物件特定情報に対応する前記参照状況を抽
出させ、抽出した前記参照状況を返送させることを特徴
とする請求項５７乃至６０記載の不動産仲介方法。
【請求項６２】前記参照状況とは、何割の顧客がその
物件を参照したかを示す参照割合であることを特徴とす
る請求項６１記載の不動産仲介方法。
【請求項６３】前記参照状況とは、何人の顧客がその
物件を参照したかを示す参照人数であることを特徴とす
る請求項６１乃至６２記載の不動産仲介方法。
【請求項６４】前記参照状況とは、その販売物件をど
の顧客が何回参照したかを示す参照回数又は総参照回数
であることを特徴とする請求項６１乃至６３記載の不動
産仲介方法。
【請求項６５】前記仲介手段に顧客の熱心度を顧客毎
に算出させ、その熱心度と顧客特定情報とを対応づけて
記憶させ、その熱心度と顧客特定情報とを前記不動産販
売手段に送信させることを特徴とする請求項４７乃至６
４記載の不動産仲介方法。
【請求項６６】前記仲介手段に前記熱心度を順位づけ
させ、その順位を前記不動産販売手段に送信させること
を特徴とする請求項６５記載の不動産仲介方法。
【請求項６７】前記記憶手段には、前記順位の変遷が
記憶されており、前記仲介手段にその順位の変遷を前記不動産販売手段に
送信させることを特徴とする請求項６５乃至６６記載の
不動産仲介方法。
【請求項６８】前記仲介手段に顧客が販売物件閲覧の
ためにログインした回数を集計させるものであり、前記
熱心度は前記ログイン回数に基づいて算出されることを
特徴とする請求項６５乃至６７記載の不動産仲介方法。
【請求項６９】前記仲介手段に販売物件毎の閲覧回数
を顧客毎に集計させるものであり、前記熱心度は前記閲
覧回数に基づいて算出されることを特徴とする請求項６
５乃至６８記載の不動産仲介方法。