JP2016143119A - 不動産画像共有システム、方法およびプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】ウェブサイトに掲載する不動産物件の画像を不動産業者間で共有するための新規なシステムを提供する。【解決手段】第１の不動産業者の第１の端末装置から送信された物件の画像を、物件の住所と紐付けて記憶部に記憶する画像登録部１０３と、第２の端末装置が第２の不動産業者のウェブページを表示する際に、ウェブページに含まれるプログラムが発行する、物件の画像を取得するための画像取得要求であって、物件の住所を含む画像取得要求を受信すると、物件の住所と紐付けて記憶部に記憶されている物件の画像を、画像取得要求の送信元の第２の端末装置に送信する画像提供部１０４とを有する。【選択図】図２

Description

本発明は、不動産画像共有システム、方法およびプログラムに関する。

現在、宅地建物取引業法では、不動産物件の流通の円滑化を促進することを目的として、オーナー（売主、貸主）と媒介契約を締結した不動産物件に係る情報を国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構が運営するレインズ（ＲＥＩＮＳ：Real Estate Information Network System）と呼ばれるシステムを使用して他の不動産業者に公開することが義務づけられている。したがって、不動産業者に新しく入荷した物件の情報は、レインズを介して、直ちに他の不動産業者に周知されることになる。

これを受けて、レインズに公開された不動産物件（他社物件）の売買・賃貸の仲介を希望する不動産業者（客付け業者）は、当該物件のオーナー（売主、貸主）と媒介契約を締結した不動産業者（元付け業者）に了解を取った上で、当該物件の契約希望者を募る。この場合、元付け業者には、自社物件の早期成約が望めるというメリットがあり、客付け業者には、他社物件を扱うことで手数料収入の増大が期待できるというメリットがある。特許文献１は、このような不動産取引の形態を前提として、不動産業者間で物件の情報の交換を促進するためのシステムを開示する。

ここで、上述した不動産取引の形態において、元付け業者と客付け業者が行う従来のやりとりを図１８に基づいて説明する。

元付け業者Ａは、新しく入荷した物件Ａの情報をレインズに登録する。さらに、元付け業者Ａは、物件Ａ（自社物件）の契約希望者を募るべく、自身が運営するウェブサイトを更新して物件Ａの紹介記事を掲載する。

一方、レインズに公開された物件Ａに目を付けた客付け業者Ｂは、元付け業者Ａに了解を取った上で、物件Ａ（他社物件）の契約希望者を募るべく、自身が運営するウェブサイトを更新して物件Ａの紹介記事を掲載する。このとき、物件Ａに係る住所、価格、間取り、部屋数、専有面積などの文字情報がレインズに公開されるが、訴求力の高い紹介記事を作成するためには画像情報が必要になる。

よって、客付け業者Ｂは、元付け業者Ａにお願いして物件Ａの画像ファイルの貸出を受けることになるが、そのためのやりとりは、客付け業者Ｂと元付け業者Ａの双方にとって非常に煩わしい作業であり、対象となる物件の数が増えるに従って、その作業コストは無視できないものになる。

本発明は、上記従来技術における課題に鑑みてなされたものであり、不動産物件の画像を不動産業者間で共有するための新規なシステムを提供することを目的とする。

本発明者は、不動産物件の画像を不動産業者間で共有するための新規なシステムにつき鋭意検討した結果、以下の構成に想到し、本発明に至ったのである。

すなわち、本発明によれば、１以上の情報処理装置により構成され、物件の画像を不動産業者間で共有するためのシステムであって、第１の不動産業者の第１の端末装置から送信された物件の画像を、該物件の住所と紐付けて記憶部に記憶する画像登録部と、第２の端末装置が第２の不動産業者のウェブページを表示する際に、該ウェブページに含まれるプログラムが発行する、物件の画像を取得するための画像取得要求であって、該物件の住所を含む画像取得要求を受信すると、該物件の住所と紐付けて前記記憶部に記憶されている物件の画像を、該画像取得要求の送信元の前記第２の端末装置に送信する画像提供部とを有する不動産画像共有システムが提供される。

上述したように、本発明によれば、不動産物件の画像を不動産業者間で共有するための新規なシステムが提供される。

本実施形態の不動産画像共有システムを含むネットワークシステムを示す図。 本実施形態の不動産画像共有システムの機能ブロック図。 本実施形態の不動産画像共有システムの各機能手段が実行する処理の内容を説明するためのシナリオを示す図。 ユーザ登録申請時に実行される処理を示すシーケンス図。 本実施形態のユーザ登録画面を示す図。 本実施形態のユーザ登録テーブルを示す図。 不動産業者が自社のウェブサイトを更新する際に実行される処理を示すシーケンス図。 本実施形態のログイン画面および物件画像アップロード画面を示す図。 ファイル名の命名ルールを説明するための概念図。 本実施形態の画像登録テーブルを示す図。 ｗｅｂＡＰＩ（画像提供部）を遠隔呼出するためのスクリプトプログラムを説明するための概念図。 ｗｅｂＡＰＩ（画像提供部）を遠隔呼出するためのスクリプトプログラムを説明するための概念図。 エンドユーザが不動産業者のウェブサイトを訪問した際に実行される処理を示すシーケンス図。 エンドユーザ端末に表示される不動産業者のウェブページを示す図。 本実施形態の利用実績管理テーブルを示す図。 本実施形態の不動産画像共有システムの機能ブロック図。 本実施形態の不動産画像共有システムのハードウェア構成図。 従来技術を説明するための概念図。

以下、本発明を、実施形態をもって説明するが、本発明は後述する実施形態に限定されるものではない。なお、以下に参照する各図においては、共通する要素について同じ符号を用い、適宜、その説明を省略するものとする。

図１は、本発明の実施形態である不動産画像共有システム１００を含むネットワークシステム１０００を示す。図１に示されるように、ネットワークシステム１０００は、本実施形態の不動産画像共有システム１００と、不動産業者に設置されるパーソナル・コンピューター１０（以下、ＰＣ１０という）と、不動産業者が運営するウェブサイトを公開する公開ウェブサーバ２０と、ウェブサイトを閲覧するためのウェブブラウザを搭載したエンドユーザ端末３０とを含んで構成されている。そして、ＰＣ１０およびエンドユーザ端末３０は、不動産画像共有システム１００および公開ウェブサーバ２０とネットワーク５０を介して相互通信可能に接続されている。なお、ネットワーク５０は、インターネットとして参照することができる。

次に、本実施形態の不動産画像共有システム１００の機能構成を図２に示す機能ブロック図に基づいて説明する。

図２に示すように、本実施形態の不動産画像共有システム１００は、ユーザ登録部１０２、画像登録部１０３、画像提供部１０４、利用実績記録部１０５、課金部１０６およびデータベース１０８を含んで構成されている。

ユーザ登録部１０２は、本システムを利用する不動産業者に利用者識別子を発行し、発行した利用者識別子と不動産業者を紐付けてデータベース１０８に登録するための機能手段である。

画像登録部１０３は、不動産業者から物件の画像のアップロードを受け付け、アップロードされた画像を物件の住所に紐付けてデータベース１０８（記憶部）に登録するための機能手段である。

画像提供部１０４は、ウェブページのＨＴＭＬコードに含まれるスクリプトプログラムが発行するＨＴＴＰリクエストに応答して、データベース１０８に登録された画像をＨＴＴＰリクエストの発行元に提供するための機能手段であり、不動産業者のウェブページを閲覧するエンドユーザ端末のウェブブラウザから呼び出すことが可能なｗｅｂＡＰＩである。

利用実績記録部１０５は、データベース１０８に登録された物件の画像の利用実績を記録するための機能手段である。

課金部１０６は、本システムの利用料金を各不動産業者に課金するための機能手段である。

上述した各機能手段は、コンピュータに専用のプログラムをインストールすることによって実現される。本実施形態においては、上述した各機能手段を、１台のコンピュータ上で実現してもよいし、適切な単位でネットワーク上の２以上のコンピュータに分散配置する形で実現してもよい。

以上、本実施形態の不動産画像共有システム１００の機能構成について概説したが、続いて、上述した各機能手段が実行する処理の内容を図３に示すシナリオに則って具体的に説明する。なお、以下の説明においては、適宜、図２を参照するものとする。

本シナリオでは、物件Ａのオーナと媒介契約を結んだＡ不動産（元付け業者）の担当者が物件Ａ（自社物件）の紹介記事を載せるために自社サイトを更新する一方で、レインズから物件Ａの情報を取得したＢ不動産（客付け業者）の担当者が物件Ａ（他社物件）の紹介記事を載せるために自社サイトを更新する場合について検討する。なお、本シナリオでは、Ｂ不動産は、Ａ不動産から直接に物件Ａの画像ファイルの提供を受けていないものとする。

最初に、ユーザ登録申請時に実行される処理を図４に示すシーケンス図に基づいて説明する。

不動産画像共有システム１００が提供する“不動産画像共有サービス”の利用を希望する不動産業者の担当者は、ユーザ登録部１０２が提供する所定のユーザ登録画面から「ユーザ名」、「ユーザＩＤ」、「パスワード」、「ウェブサイトのＵＲＬ」などのユーザ情報を入力する。ここでいう「ウェブサイトのＵＲＬ」とは、本サービスを利用する不動産業者のウェブサイトのＵＲＬを意味する。図５（ａ）は、Ｂ不動産がユーザ登録する際のユーザ登録画面を例示する。担当者は、必要項目の入力が済むと「登録」ボタンを押してユーザ登録を申請する（Ｓ１）。このとき、入力されたユーザ情報は、ＰＣ１０から不動産画像共有システム１００に送信される。

これを受けて、不動産画像共有システム１００のユーザ登録部１０２は、ＡＰＩキーを発行する（Ｓ２）。ここで、ＡＰＩキーは、本サービスの利用者（不動産業者）を特定するための一意識別子であり、利用者が運営する１つのウェブサイトに対して１つのＡＰＩキーが発行される。

続いて、ユーザ登録部１０２は、不動産業者のＰＣ１０から受信したユーザ情報と発行したＡＰＩキーを紐付けてデータベース１０８に登録する（Ｓ３）。図６は、データベース１０８においてユーザ情報が登録されるユーザ登録テーブル５００を例示的に示す。図６に示すように、ユーザ登録テーブル５００は、ユーザＩＤを格納するためのフィールド５０１、パスワードを格納するためのフィールド５０２、ＡＰＩキーを格納するためのフィールド５０３、ユーザ名を格納するためのフィールド５０４、許可する参照元ＵＲＬ（すなわち、ユーザ登録する不動産業者のウェブサイトのＵＲＬ）を格納するためのフィールド５０５などを備える。

その後、ユーザ登録部１０２は、ユーザ登録が完了した旨とともに、発行したＡＰＩキーを不動産業者のＰＣ１０に送信する（Ｓ４）。これを受けて、不動産業者のＰＣ１０は、受信したＡＰＩキーを保存する（Ｓ５）。図５（ｂ）は、Ｂ不動産のユーザ登録が完了した際に表示されるユーザ登録画面を例示する。

以上、ユーザ登録申請時に実行される処理について説明したが、続いて、本サービスにユーザ登録をしたＡ不動産およびＢ不動産のそれぞれが自社のウェブサイトを更新する際に実行される処理を図７に示すシーケンス図に基づいて説明する。

まず、Ａ不動産が自社サイトを更新する際に実行される処理を説明する。

Ａ不動産の担当者（以下、担当者ａという）は、新規入荷した物件Ａの紹介記事を載せるべく以下の手順で自社サイトを更新する。担当者ａは、ＰＣ１０ａから公開ウェブサーバ２０ａにアクセスして自社サイトのデータ（ＨＴＭＬファイル、イメージフォルダ等）をダウンロードした後（Ｓ１）、ＨＴＭＬファイルを編集して物件Ａの紹介記事を追加し、物件Ａの画像ファイルをイメージフォルダに追加する（Ｓ２）。

その後、担当者ａは、編集後のデータ（変更されたＨＴＭＬファイル、物件Ａの画像ファイルが追加されたイメージフォルダ等）をＰＣ１０ａから公開ウェブサーバ２０ａにアップロードする（Ｓ３）。これを受けて、公開ウェブサーバ２０ａは、Ａ不動産のウェブサイトを更新する（Ｓ４）。

併せて、このとき、担当者ａは、不動産画像共有システム１００にログインする（Ｓ５）。図８（ａ）は、Ａ不動産がログインする際のログイン画面を例示する。ログイン後、担当者ａは、物件Ａの画像ファイルを本サービスの利用規約が定める所定の規則に従ってＰＣ１０ａから不動産画像共有システム１００にアップロードする（Ｓ６）。

ここで、図９に基づいて、本サービスの利用規約が定めるファイル名の命名ルールについて説明する。本命名ルールは、アップロードする画像ファイルに対して画像種別をファイル名として命名しなければならないことを定め、選択可能な画像種別（「外観」、「間取り図」、「居室」、「キッチン」、「浴室」、「トイレ」など）を限定列挙する。また、本命名ルールは、ファイル名の末尾に連番を付与することを許可する。例えば、物件に２以上の居室がある場合、各居室の画像ファイルに「居室１」、「居室２」…という命名をすることが許される。

なお、各不動産業者は、必ずしも自社サイトにアップロードした画像ファイルの全てを不動産画像共有システム１００にアップロードする必要はない。ただし、本サービスの利用規約は、所定の必須画像（例えば、「外観」と「間取り図」）のアップロードを義務づける。

Ｓ６において、担当者ａは、アップロードしようとする画像に見合った名前を限定列挙された候補の中から選んでファイル名とした後、アップロードしようとする１以上の画像ファイルをＺＩＰファイルにまとめる。そして、担当者ａは、画像登録部１０３が提供する所定のアップロード画面を介して物件Ａの画像ファイルをアップロードする。ここで、物件Ａの画像ファイルは動画ファイルを

図８（ｂ）は、担当者ａが物件Ａの画像ファイル（ＺＩＰファイル）をアップロードする際のアップロード画面を例示する。図８（ｂ）に示すように、アップロード画面は、物件の住所を入力するためのテキストフィールドを備えており、担当者ａは、本サービスの利用規約が定める所定の規則に従ってテキストフィールドに物件Ａの住所を入力する。

ここで、本サービスの利用規約は、物件の住所の表記ルールを定める。本表記ルールは、物件が共同住宅の場合、その部屋を特定するための情報（建物名と部屋番号）までを住所として入力しなければならないことを定める。また、本表記ルールは、「都道府県」「市区町村」「町域」「丁目・番・号」「建物名」「号棟・階数・号室」といった住所を構成する要素についての統一した表記法を定める。

担当者ａは、本サービスの利用規約が定める所定の規則に従って必要項目を入力した後、「参照」ボタンを押してアップロードするＺＩＰファイル（物件Ａ.zip）を選択し、「アップロード」ボタンを押す。これを受けて、ＰＣ１０ａは、物件Ａの画像ファイルをまとめたＺＩＰファイルのファイル名をローカルのファイル名「物件Ａ」からアップロード画面で入力された物件Ａの住所「○○県○○市○○町１−２―３○○マンション３０２」に変更した後、当該ＺＩＰファイルを不動産画像共有システム１００に送信する。

不動産画像共有システム１００がＡ不動産のＰＣ１０ａからＺＩＰファイル（○○県○○市○○町１−２―３○○マンション３０２.zip）を受信すると、画像登録部１０３は、受信した物件Ａの画像ファイルをストレージに保管するとともに、データベース１０８に物件Ａの画像ファイルに係る情報を登録する（Ｓ７）。

図１０は、データベース１０８が管理する画像登録テーブル６００を例示的に示す。図１０に示すように、画像登録テーブル６００は、画像ファイルのアップロード元のユーザＩＤを格納するためのフィールド６０１、画像ファイルに係る物件の住所を格納するためのフィールド６０２、画像種別を格納するためのフィールド６０３、アップロード日時を格納するためのフィールド６０４、画像ファイルの保存位置を格納するためのフィールド６０５などを備える。

Ｓ７において、画像登録部１０３は、アップロードされたＺＩＰファイルを解凍（展開）してフォルダ名“○○県○○市○○町１−２−３○○マンション３０２”のフォルダ作成した後、当該フォルダに格納された画像ファイルの数だけ画像登録テーブル６００に新しいレコードを追加し、各画像ファイルの各フィールドに以下の情報を格納する。

すなわち、フィールド６０１に画像ファイルのアップロード元であるＡ不動産のユーザＩＤ“ａａａａａａ”を格納し、フィールド６０２に画像ファイルが格納されるフォルダ名“○○県○○市○○町１−２−３○○マンション３０２”を格納し、フィールド６０３に画像ファイルのファイル名（“外観”、“間取り図”など）を格納し、フィールド６０４にアップロード日時として現在時刻を格納し、フィールド６０５にストレージに保管した画像ファイルの相対パスを格納する。

以上、Ａ不動産が不動産画像共有システム１００に自社物件の画像ファイルをアップロードする際に実行される処理を説明してきたが、本システムは、ユーザがアップロードした物件の画像ファイルをダウンロードするためのインターフェースを備えていてもよく、その場合、本システムは、物件の画像ファイルを保管するためのクラウドストレージとして機能する。

次に、Ｂ不動産が自社サイトを更新する際に実行される処理を説明する。

Ｂ不動産の担当者（以下、担当者ｂという）は、Ａ不動産が管理する物件Ａ（他社物件）の紹介記事を載せるべく以下の手順で自社サイトを更新する。担当者ｂは、ＰＣ１０ｂから公開ウェブサーバ２０ｂにアクセスして自社サイトのデータ（ＨＴＭＬファイル）をダウンロードした後（Ｓ８）、ＨＴＭＬファイルを編集して物件Ａの紹介記事を追加する（Ｓ９）。

Ｓ９において、担当者ｂは、レインズから取得した情報に基づいて物件Ａ（他社物件）の紹介記事を作成する。ここで、レインズから取得される情報は、少なくとも物件Ａの住所を含む。そして、担当者ｂは、作成した物件Ａの紹介記事をＨＴＭＬファイルに反映させる。

このとき、公開ウェブサーバ２０ｂ上のＢ不動産のウェブサイトのイメージフォルダには参照できる物件Ａの画像が存在しないため、このままでは、物件Ａの紹介記事に物件Ａの画像を掲載することができない。この点につき、担当者ｂは、物件Ａの画像をＢ不動産のウェブページに表示させるために、本サービスの利用規約が定める所定の規則に従って、Ｂ不動産のウェブページのＨＴＭＬコードにｗｅｂＡＰＩ（画像提供部１０４）を遠隔呼出するためのスクリプトプログラムを記述する。

例えば、図１１に示すように、Ｂ不動産のホームページ（トップページ）のおすすめコーナーのサムネイルに物件Ａの外観写真を表示させたい場合、担当者ｂは、サムネイルを表示させるためのタグの属性としてｗｅｂＡＰＩ（画像提供部１０４）の絶対パス“http//www.gazoukyoyu.com/api”とクエリパラメータ（ＵＲＬパラメータ）を記述する。なお、本実施形態は、ｗｅｂＡＰＩ（画像提供部１０４）を呼び出すためのスクリプトの内容を限定するものではなく、クロスドメインリクエストを実現しうるスクリプトであればどのような内容であってもよい。なお、クロスドメインリクエストを実現するための手法としては、ＪＳＯＮＰ、ＸＤＭ(Cross Document Messaging)、ＣＯＲＳ(Cross-Origin Resource Sharing)、ＸＭＬＨｔｔｐＲｅｑｕｅｓｔ２などを例示することができる。

ここで、本サービスの利用規約は、クエリパラメータの設定ルールを定める。本設定ルールは、クエリパラメータとして“key”、“address”、“kind”という３つのパラメータを設定しなければならない旨を定める。ここで、“key”の値は本サービスの利用者が運営するウェブサイトに対して発行されたＡＰＩキーであり、“address”の値はウェブサイトに表示させたい画像に係る物件の住所であり、“kind”の値はウェブサイトに表示させたい画像の画像種別である。

さらに、本設定ルールは、「物件住所」の表記を画像ファイルのアップロード時に適用される住所の表記ルールに従って記述しなければならないことを定めるとともに、「画像種別」を画像ファイルのアップロード時に適用される命名ルールが限定列挙する候補の中から選択して記述しなければならないことを定める。この点につき、図１１に示す例では、key”の値として、Ｂ不動産のウェブサイトに発行されたＡＰＩキー「ｂｃｄｅｆｇｈ７８９０１２」が記述され、“address”の値として、物件Ａの住所「○○県○○市○○町１−２−３○○マンション３０２」を記述され、“kind”の値として、「外観」を記述されている。

さらに、物件Ａの詳細記事のページに間取り図や内部の画像（居室、キッチン、浴室、トイレ）をＢ不動産のウェブサイトに表示させたい場合、担当者ｂは、図１２に示すような態様で、各画像を表示させるためのタグの属性にｗｅｂＡＰＩの絶対パスとＵＲＬパラメータを記述する。

なお、図１１および図１２では、便宜上、“address”および“kind”の値を日本語で表記しているが、これらの文字は、実際には、ＵＲＬエンコード（パーセントエンコード）される。また、図１１および図１２では、画像のサイズを指定する属性を省略しているが、必要に応じて画像のサイズを指定することはいうまでもない。

図７に戻って説明を続ける。上述した手順で自社サイトのＨＴＭＬファイルを編集して物件Ａの画像情報を追加した担当者ｂは、編集後のデータ（変更されたＨＴＭＬファイル）をＰＣ１０ｂから公開ウェブサーバ２０ｂにアップロードする（Ｓ１０）。これを受けて、公開ウェブサーバ２０ｂは、Ｂ不動産のウェブサイトを更新する（Ｓ１１）。

以上、Ａ不動産およびＢ不動産が自社サイトを更新する際に実行される処理について説明してきたが、上述した態様はひとつの例示であって、種々の変更が可能であることはいうまでもない。

例えば、上述した実施形態では、ファイル名の命名ルールとして、「画像種別」を命名するルールを示したが、他のルールを採用してもよい。なお、その場合、採用した命名ルールによって命名されるファイル名がクエリパラメータの値となる。

また、上述した実施形態では、アップロード時に画像ファイルの属性として物件住所を入力させる態様を示したが、アップロード時に画像ファイルの使用料を設定できるようにしてもよい。

また、画像登録部１０３は、画像ファイルの属性として、画像ファイルの容量や画像ファイルに設定された使用料などを画像登録テーブル６００に登録するようにしてもよい。

また、上述した実施形態では、「ＡＰＩキー」、「物件住所」、「画像種別」をクエリパラメータとして定義した態様を示したが、画像登録テーブル６００に登録されたその他の属性（アップロード日時、容量、使用量など）をクエリパラメータとして定義してもよい。

また、上述した実施形態では、画像ファイルのアップロード時に、物件住所をＺＩＰファイルのファイル名の形で間接的に不動産画像共有システム１００に通知する態様を示したが、物件住所を画像ファイルの属性として直接的に送信してもよいことはいうまでもない。

以上、Ｂ不動産が自社サイトを更新する際に実行される処理を説明してきたが、続いて、エンドユーザがＢ不動産のウェブサイトを訪問した際に実行される処理を図１３に示すシーケンス図に基づいて説明する。

エンドユーザＤがエンドユーザ端末３０ｄを操作して公開ウェブサーバ２０ｂが公開するＢ不動産のウェブサイトにアクセスすると（Ｓ１）、公開ウェブサーバ２０ｂは、Ｂ不動産のウェブサイトのウェブページのＨＴＭＬファイルをエンドユーザ端末３０ｄに送信する（Ｓ２）。これを受けて、エンドユーザ端末３０ｄのウェブブラウザは、受信したファイルのＨＴＭＬコードを構文解析する（Ｓ３）。そして、Ｂ不動産が管理する物件（自社物件）の画像ファイルについては、公開ウェブサーバ２０ｂ上のイメージフォルダからこれを取得する（Ｓ４）。

一方、エンドユーザ端末３０ｄのウェブブラウザは、受信したＢ不動産のウェブページのＨＴＭＬコードに記述されたＡ不動産が管理する物件Ａ（他社物件）の画像を取得するためのスクリプトプログラムを実行する。その結果、画像提供部１０４に宛ててＨＴＴＰリクエスト（物件Ａの画像を取得するための画像取得要求）が発行される（Ｓ５）。このＨＴＴＰリクエストには、スクリプトに記述されたクエリパラメータ（“key”、“address”、“kind”）の値が含まれる。

画像提供部１０４は、エンドユーザ端末３０ｄのウェブブラウザから発行されたＨＴＴＰリクエストを受信すると、クエリパラメータに含まれる“key”の値“ｂｃｄｅｆｇｈ７８９０１２”を検索子として使用してユーザＩＤと許可する参照元ＵＲＬを取得するための検索クエリを生成して（Ｓ６）、データベース１０８に発行する（Ｓ７）。

これを受けて、データベース１０８は、ＡＰＩキー“ｂｃｄｅｆｇｈ７８９０１２”を検索子としてユーザ登録テーブル５００（図６参照）を検索する（Ｓ８）。その結果、検索子に合致したレコードのユーザＩＤ（フィールド５０１）の値“ｂｂｂｂｂｂ”と許可する参照元ＵＲＬ（フィールド５０５）の値“http://www.bfudousan.com”を検索結果として画像提供部１０４に返す（Ｓ９）。

これを受けて、画像提供部１０４は、エンドユーザ端末３０ｄのウェブブラウザから発行されたＨＴＴＰリクエストに記述された参照元ＵＲＬ（この場合、リンク元であるＢ不動産のウェブサイトのＵＲＬ）と“http://www.bfudousan.com”を照合し、両者が一致することをもって当該ＨＴＴＰリクエストの参照元の正当性を確認する（Ｓ１０）。このとき、両者のＵＲＬが一致しない場合は、エンドユーザ端末３０ｄのウェブブラウザにエラーを返す。

続いて、画像提供部１０４は、受信したＨＴＴＰリクエストのクエリパラメータに含まれる“address”の値である物件住所と“kind”の値である画像種別に基づいて画像検索クエリを生成する（Ｓ１１）。例えば、図１１に示す物件Ａのサムネイルを取得するシーンでは、画像提供部１０４は、物件住所“○○県○○市○○町１−２−３○○マンション３０２”と画像種別“外観”を検索子として使用して画像ファイルを取得するための検索クエリを生成してデータベース１０８に発行する（Ｓ１２）。

これを受けて、データベース１０８は、“○○県○○市○○町１−２−３○○マンション３０２”と“外観”を検索子として画像登録テーブル６００（図１０参照）を検索する（Ｓ１３）。その結果、データベース１０８は、２つの検索子に合致したレコードの画像保存位置（フィールド６０５）から対応する画像ファイル（この場合、物件Ａの外観の画像ファイル）を読み出し、これを検索結果として画像提供部１０４に返す（Ｓ１４）。

これを受けて、画像提供部１０４は、物件Ａの画像ファイルをエンドユーザ端末３０ｄにＨＴＴＰレスポンスとして送信する（Ｓ１５）。エンドユーザ端末３０ｄのウェブブラウザは、画像提供部１０４から受信した物件Ａの画像ファイルに基づいてＢ不動産のウェブページをレンダリングし（Ｓ１６）、ディスプレイに表示する（Ｓ１７）。

以下、画像提供部１０４は、エンドユーザ端末３０ｄから発行される他のＨＴＴＰリクエスト（物件Ａの画像を取得するための画像取得要求）についても上述したのと同様の処理を実行し、取得した画像ファイルをエンドユーザ端末３０ｄに返す。その結果、図１４に示すように、エンドユーザ端末３０ｄのディスプレイに表示されるＢ不動産のウェブページに物件Ａ（他社物件）の画像が掲載される。

一方、画像提供部１０４は、エンドユーザ端末３０ｄに物件Ａの画像ファイルを送信した後（Ｓ１５）、Ｓ９で取得したユーザＩＤ“ｂｂｂｂｂｂ”を利用実績記録部１０５に通知して利用実績の記録を依頼する（Ｓ１８）。

これを受けて、利用実績記録部１０５は、通知されたユーザＩＤ“ｂｂｂｂｂｂ”に紐付いたＢ不動産を本サービスの利用者として特定し、物件Ａの画像ファイルを送信した履歴をＢ不動産の利用実績としてデータベース１０８に記録する（Ｓ１９）。

図１５（ａ）は、データベース１０８が管理する利用実績管理テーブル７００を例示的に示す。図９（ａ）に示すように、利用実績管理テーブル７００は、ユーザＩＤを格納するためのフィールド７０１、物件住所を格納するためのフィールド７０２、画像種別を格納するためのフィールド７０３、利用日時を格納するためのフィールド７０４などを備える。

Ｓ１９において、利用実績記録部１０５は、エンドユーザ端末に送信された画像ファイルの数だけ利用実績管理テーブル７００に新しいレコードを追加し、フィールド７０１に当該画像ファイルを利用した不動産業者のユーザＩＤを格納し、フィールド７０２に当該画像ファイルに係る物件住所を格納し、フィールド７０３に当該画像ファイルに係る画像種別を格納し、フィールド７０４に利用日時として現在時刻を格納する旨のクエリをデータベース１０８に発行する。これを受けて、データベース１０８は、利用実績管理テーブル７００を更新する（Ｓ２０）。その結果、図１５（ｂ）に示すように、利用実績管理テーブル７００にＢ不動産の利用実績が反映される。

以上、不動産画像共有システム１００のユーザ登録部１０２、画像登録部１０３、画像提供部１０４および利用実績記録部１０５が実行する処理の内容を順番に説明してきたが、次に、課金部１０６が実行する処理の内容を説明する。

不動産画像共有システム１００の運営者は、本システムが提供するサービスの利用料金を登録ユーザに課金する。最も単純な課金方法は、登録ユーザに対して固定の利用料金を課金する定額制であるが、以下では、従量制を採用した場合の課金方法について例示する。

（画像の利用に基づく利用料金）
課金部１０６は、利用実績管理テーブル７００に記録される利用実績に基づいて、送信された画像ファイルの数を利用者ごとに集計し、その数量に応じて利用者の利用料金を算出する。

アップロード時に画像ファイルの使用料を設定させる場合、課金部１０６は、利用実績管理テーブル７００に記録された画像ファイルの送信履歴を画像登録テーブル６００に登録された画像ファイルの使用料に照らし合わすことで、送信された画像ファイルの使用料を利用者ごとに集計し、その合計金額を利用者に請求する。このとき、不動産画像共有システム１００の運営者は、各利用者が支払った金額から所定のマージンをサービス利用料金として課金し、残りを画像ファイルの提供元（不動産業者）に支払う。

（ストレージの利用に基づく利用料金）
不動産画像共有システム１００が提供する第一義的なサービスをクラウドストレージサービスとする場合、課金部１０６は、画像登録テーブル６００に記録されるアップロード履歴に基づいて、アップロードされた画像ファイルの数または容量を利用者ごとに集計し、その数量に応じて利用者の利用料金を算出する。なお、この場合には、これまで述べてきた物件画像を共有するサービスをクラウドストレージサービスに付帯するオプションサービスとして位置付けることができる。当該オプションサービスは、無料としてもよいし有料（定額制・従量制）としてもよい。

（別の実施形態）
上述した実施形態では、画像ファイルのアップロード時に、本システムの利用規約が定める表記ルールに従って物件住所を記述しなければならないことを定めた上で、その表記ルールの履行を専らユーザに委ねていた。この点につき、図１６に示す別の実施形態は、画像登録部１０３に住所修正部１０７を追加的に設けている。

住所修正部１０７は、画像ファイルのアップロード時にユーザが入力した物件住所の表記を必要に応じて修正するための機能手段であり、画像ファイルのアップロード時に不動産業者のＰＣ１０から通知された物件住所について、その表記が定められた表記ルールに則っているか否かを判断し、その表記が表記ルールに違反している場合には、物件住所を表記ルールに則って修正した上で画像登録テーブル６００に登録する。当該実施形態によれば、画像ファイルの属性である物件住所が統一した表記法でデータベースに登録されることが担保される。

以上、説明したように、本実施形態によれば、ウェブサイトに掲載する不動産物件の画像を不動産業者間で共有するための新しい仕組みが提供される。この仕組みによって、客付け業者は、元付け業者と煩わしいやりとりをすることなく、自身のウェブサイトに元付け業者の物件の画像を掲載することが可能になる。

最後に、図１に示すネットワークシステム１０００を構成する各装置のハードウェア構成について説明する。図１に示す各装置は、いずれも１以上のコンピュータ装置を含んで構成されるものであり、各コンピュータは、少なくとも図１７に示すハードウェアを備える。

すなわち、各コンピュータは、装置全体の動作を制御する演算装置であるプロセッサ２００と、ＢＩＯＳ等のブートプログラムやファームウェアプログラムなどを保存する不揮発性メモリであるＲＯＭ２０２と、プログラムを実行するための実行空間を提供する不揮発性メモリであるＲＡＭ２０４と、オペレーティングシステム（ＯＳ）や各種アプリケーション等を保存するための補助記憶装置２０６と、マウスやキーボード、タッチパネル等の入力装置や表示装置等の出力装置を接続するためのインタフェースである入出力装置インタフェース２０８と、ネットワーク５０に接続するためのインタフェースであるネットワークインタフェース２１０とを備えている。

そして、各コンピュータは、適切なＯＳの管理下で専用のプログラムを実行することにより、上述した実施形態で説明した各機能を実現する。なお、上述した実施形態の各機能を実現するためのプログラムは、Ｃ、Ｃ＋＋、Ｃ＃、Ｊａｖａ（登録商標）などで記述することができ、本実施形態のプログラムは、ハードディスク装置、ＣＤ−ＲＯＭ、ＭＯ、ＤＶＤ、フレキシブルディスク、ＥＥＰＲＯＭ、ＥＰＲＯＭなどの装置可読な記録媒体に格納して頒布することができ、また他装置が可能な形式でネットワークを介して伝送することができる。

以上、本発明について実施形態をもって説明してきたが、本発明は上述した実施形態に限定されるものではなく、当業者が推考しうる実施態様の範囲内において、本発明の作用・効果を奏する限り、本発明の範囲に含まれるものである。

１０…パーソナルコンピューター
２０…公開ウェブサーバ
３０…エンドユーザ端末
５０…ネットワーク
１００…不動産画像共有システム
１０２…ユーザ登録部
１０３…画像登録部
１０４…画像提供部
１０５…利用実績記録部
１０６…課金部
１０８…データベース
２００…プロセッサ
２０２…ＲＯＭ
２０４…ＲＡＭ
２０６…補助記憶装置
２０８…入出力装置インタフェース
２１０…ネットワークインタフェース
５００…ユーザ登録テーブル
５０１〜５０５…フィールド
６００…画像登録テーブル
６０１〜６０５…フィールド
７００…利用実績管理テーブル
７０１〜７０４…フィールド
１０００…ネットワークシステム

特開２００４−１８５５１６号公報

Claims (13)

1. １以上の情報処理装置により構成され、物件の画像を不動産業者間で共有するためのシステムであって、
   第１の不動産業者の第１の端末装置から送信された物件の画像を、該物件の住所と紐付けて記憶部に記憶する画像登録部と、
   第２の端末装置が第２の不動産業者のウェブページを表示する際に、該ウェブページに含まれるプログラムが発行する、物件の画像を取得するための画像取得要求であって、該物件の住所を含む画像取得要求を受信すると、該物件の住所と紐付けて前記記憶部に記憶されている物件の画像を、該画像取得要求の送信元の前記第２の端末装置に送信する画像提供部と
   を有する不動産画像共有システム。
2. 前記第２の不動産業者に識別情報を発行し、該識別情報に該第２の不動産業者と該第２の不動産業者のウェブページのＵＲＬを紐付けて登録するユーザ登録部を含み、
   前記画像取得要求は前記識別情報を含み、
   前記画像提供部は、
   前記画像取得要求に含まれる前記識別情報に紐付いた前記ＵＲＬが該画像取得要求の参照元のウェブページのＵＲＬである場合に、前記物件の画像を該画像取得要求の送信元の前記第２の端末装置に送信する、
   請求項１に記載の不動産画像共有システム。
3. 前記画像登録部は、
   前記第１の不動産業者から送信された物件の画像を該画像の画像種別に紐付けて登録し、
   前記画像取得要求は前記物件の画像の画像種別を含み、
   前記画像提供部は、
   前記画像取得要求に含まれる前記画像種別に紐付いた物件の画像を該画像取得要求の送信元の前記第２の端末装置に送信する、
   請求項１または２に記載の不動産画像共有システム。
4. 前記画像登録部は、
   前記第１の不動産業者から送信される画像に係る物件の住所の入力を受け付け、入力された物件の住所の表記が所定の表記ルールに則っているか否かを判断し、該表記ルールに違反している場合、該表記ルールに則って修正した住所を該画像に紐付けて登録する、
   請求項１〜３のいずれか一項に記載の不動産画像共有システム。
5. 前記画像取得要求を受信すると、物件の画像を送信した履歴を該画像取得要求に含まれる前記識別情報に紐付いた不動産業者の利用実績として記録する利用実績記録部を含む、
   請求項２〜４のいずれか一項に記載の不動産画像共有システム。
6. 前記利用実績に基づいてシステムの利用料金を算出する課金部を含む、
   請求項５に記載の不動産画像共有システム。
7. 物件の画像を不動産業者間で共有するため方法であって、
   第１の不動産業者の第１の端末装置から送信された物件の画像を、該物件の住所と紐付けて記憶するステップと、
   第２の端末装置が第２の不動産業者のウェブページを表示する際に、該ウェブページに含まれるプログラムが発行する、物件の画像を取得するための画像取得要求であって、該物件の住所を含む画像取得要求を受信すると、該物件の住所と紐付けて前記記憶部に記憶されている物件の画像を、該画像取得要求の送信元の前記第２の端末装置に送信するステップと、
   を含む、
   方法。
8. 前記第２の不動産業者に識別情報を発行し、該識別情報に該第２の不動産業者と該第２の不動産業者のウェブページのＵＲＬを紐付けて登録するステップを含み、
   前記画像取得要求は前記識別情報を含み、
   前記画像を提供するステップは、
   前記画像取得要求に含まれる前記識別情報に紐付いた前記ＵＲＬが該画像取得要求の参照元ＵＲＬである場合に、前記物件の画像を該画像取得要求の送信元の前記第２の端末装置に送信するステップを含む、
   請求項７に記載の方法。
9. 前記第１の不動産業者の第１の端末装置から送信された物件の画像を該物件の住所に紐付けて登録するステップは、該物件の画像を該画像の画像種別に紐付けて登録するステップを含み、
   前記画像取得要求は前記物件の画像の画像種別を含み、
   前記画像を提供するステップは、
   前記画像取得要求に含まれる前記画像種別に紐付いた物件の画像を該画像取得要求の送信元の前記第２の端末装置に送信するステップを含む、
   請求項７または８に記載の方法。
10. 前記第１の不動産業者の第１の端末装置から送信された物件の画像を該物件の住所に紐付けて登録するステップは、該画像に係る物件の住所の入力を受け付け、入力された物件の住所の表記が所定の表記ルールに則っているか否かを判断し、該表記ルールに違反している場合、該表記ルールに則って修正した住所を該画像に紐付けて登録するステップを含む、
    請求項７〜９のいずれか一項に記載の方法。
11. 前記画像取得要求を受信すると、物件の画像を送信した履歴を該画像取得要求に含まれる前記識別情報に紐付いた不動産業者の利用実績として記録するステップを含む、
    請求項８〜１０のいずれか一項に記載の方法。
12. 前記利用実績に基づいてシステムの利用料金を算出するステップを含む、
    請求項１１に記載の方法。
13. コンピュータに、請求項７〜１２のいずれか一項に記載の方法の各ステップを実行させるためのコンピュータ実行可能なプログラム。