JP2011018251A - 定期借地権賃貸建物の資産運用システム - Google Patents

Abstract

【課題】一般個人投資家、不動産賃貸事業を営む所有者や土地の地権者をも含め、各々の出資金及び出資区分に応じた利益分配を考慮した定期借地権賃貸建物の資産運用システムを提供する。
【解決手段】任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行なう匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者と、前記匿名組合と匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者と、前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者と、を含み、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者から出資金を集めて前記各定期借地権賃貸建物に関する賃貸収入、前記出資金及び各定期借地権賃貸建物の運用に関する運用実績処理を行ない、経常利益及び分配金を算出して、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて分配金の利益分配を行なう。
【選択図】図１

Description

本発明は、定期借地権を利用した賃貸建物を基に新規でリスク分散した定期借地権賃貸建物の資産運用システムに関するものである。

従来、一般投資家向けの不動産関連商品に関する投資対象として不動産投資信託が存在する。この不動産投資信託は、証券取引所に上場している投資法人の投資口を投資家が購入し、恰も株主になるような形態のものである。

投資法人は、不動産に投資するための一種の会社であり、投資家は不動産の収益を配当として受け取る。この場合、投資口は株式に近似したものなので、市場で流通し流動性が高い反面、価格が大きく上下動する可能性がある。

このように不動産投資信託の商品は収益性や流動性が高いが、元本割れリスクや無価値になるリスクが考えられる。株式投資についても同様である。

更には、金融関連商品として、預貯金や個人向け国債も存在するが、これらは安定した収益やリスクの低さが魅力であるものの、収益性が低く資産運用としてのメリットが少ない。

一般投資家向けの不動産に関する資産運用システムとしては、特許文献１に開示された資産運用システムが提案されている。

この特許文献１の資産運用システムは、一般個人投資家でも比較的安全で高配当を得ることを目的として、出資者からの資金を不動産賃貸事業を営む運営者に貸し付けて家賃を徴収し、出資者に配当金を分配する事業を行うように構成したものである。

この特許文献１の資産運用システムの場合、専ら一般個人投資家への出資金に応じた配当金分配を主眼としたものであり、不動産賃貸事業を営む運営者や土地の地権者をも含む出資金に応じた配当金分配まで総合的に考慮したものではない。

特開２００５−８４９９４号公報

本発明が解決しようとする問題点は、一般個人投資家は勿論のこと、定期借地権賃貸建物の事業を営む運営者や土地の地権者をも含めてこれらの出資者の出資金に応じた配当金分配を考慮した総合的な資産運用システムが存在しない点である。

本発明に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムは、任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行なう匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者と、前記匿名組合と匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者と、前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者と、を含み、前記匿名組合にて、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者から各々出資金を集めて前記各定期借地権賃貸建物に関する賃貸収入、前記出資金及び各定期借地権賃貸建物の運用に関する運用実績処理を行ない、分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく分配金を算出して、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて分配金の利益分配を行なうことを特徴とし、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することを最も主要な特徴とする。

請求項１、２記載の発明によれば、出資に関して最優先出資（低額の資金にて安定した利回りを確保し、かつ、出資リスクをできるだけ軽減したい投資家である一般の投資家）／優先出資（土地の底地権者、及び出資に対するリスクを理解しつつ、より高配当を求める上記一般の投資家以外の投資家）／劣後出資方式を採用しているので、最優先出資者（一般の投資家）及び優先出資者（底地権者及び投資経験がある投資家）は安定した利益配分を享受することができるとともに、投資金の保護も図ることができる。また、優先出資者（土地の底地権者）にとって煩雑な不動産投資対象物件の運用を行なうことなく出資金に応じた利益配分を享受できる。更に、劣後出資者にとって、匿名組合を組成することで、リスクの少ない少額の資産運用手段として一般の投資家からの出資金を集めて自らの利益増大を図ることができるので、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することができる定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供できる。
請求項２記載に係る発明の場合、最優先出資者のコンピュータ、優先出資者のコンピュータ、劣後出資者のコンピュータ、匿名組合に備えたコンピュータ装置、各コンピュータ、コンピュータ装置間の情報伝送を行なう市場の通信網を含むシステム構成の基に、上記効果を奏し、更には、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者が匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認できることから、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することができるコンピュータを用いた定期借地権賃貸建物の資産運用システムを構築できる。

請求項３、４記載の発明によれば、匿名組合にて、各定期借地権賃貸建物に関する賃貸収入、前記各出資金及び各定期借地権賃貸建物の運用に関する運用実績処理を行ない、分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者別の各利益分配率に応じた分配金及び残余を劣後出資者への分配金とする分配金算出を行ない、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて分配金の利益配分を行なう構成の基に、前記請求項１、２記載の発明と同様な効果を奏する定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供することができる。
請求項４記載に係る発明の場合、最優先出資者のコンピュータ、優先出資者のコンピュータ、劣後出資者のコンピュータ、匿名組合に備えたコンピュータ装置、各コンピュータ、コンピュータ装置間の情報伝送を行なう市場の通信網を含むシステム構成の基に、上記効果を奏し、更には、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者が匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認できることから、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することができるコンピュータを用いた定期借地権賃貸建物の資産運用システムを構築できる。

請求項５、６記載の発明によれば、匿名組合にて、それぞれの匿名組合契約を締結した最優先出資者、優先出資者、運用を実行する劣後出資者から預かった出資金を管理し各定期借地権賃貸建物から発生する賃料収入を徴収し各定期借地権賃貸建物の維持管理及び運用実績を処理し管理運営上かかる各経費を差し引き分配原資となる経常利益を算出し、各出資者に各利益配分率に応じた１年毎の分配金算出を行い、経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者別の各利益分配率に応じた分配金及び残余を劣後出資者への分配金とする分配金算出を行ない、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者へ各々分配金送金処理を行なうことで、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて一定の契約期間において分配金の１年毎の利益配分を行なう構成の基に、前記請求項１、２記載の発明と同様な効果を奏し、優先出資者である各土地の前記底地権者が保証金を再投入するシステムとして最優先出資者より高い利回りを設定する事と併せて、土地所有者が資産運用する際発生する煩雑な手続やトラブルを軽減するとともに優先出資者である各土地の前記底地権者とのパートナー意識を促進することができる定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供できる。
請求項６記載に係る発明の場合、最優先出資者のコンピュータ、優先出資者のコンピュータ、劣後出資者のコンピュータ、匿名組合に備えたコンピュータ装置、各コンピュータ、コンピュータ装置間の情報伝送を行なう市場の通信網を含むシステム構成の基に、上記効果を奏し、更には、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者が匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認することができ、優先出資者である各土地の前記底地権者が保証金を再投入するシステムとして最優先出資者より高い利回りを設定する事と併せて、土地所有者が資産運用する際発生する煩雑な手続やトラブルを軽減するとともに優先出資者である各土地の前記底地権者とのパートナー意識を促進することができるコンピュータを用いた定期借地権賃貸建物の資産運用システムを構築できる。
請求項７記載の発明によれば、前記請求項２、４、６に記載した匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認し、前記匿名組合に設けたコンピュータ以外の各コンピュータにて市場の通信網を通じて行なうようにしつつ前記請求項２、４、６記載の発明と同様な効果を奏する定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供することができる。

図１は本発明の実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムの全体構成を示すブロック図である。 図２は本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムの匿名組合コンピュータ装置の構成を示すブロック図である。 図３は本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムにおける出資金、分配金の流れを示す説明図である。 図４は本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムにおける出資金の出資方式を示す説明図である。 図５は本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムにおける５年間の年平均賃貸利益を示すグラフである。 図６は本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムにおける分配の仕組みを示す説明図である。 図７は本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムにおける具体的モデルに関する１５年間の収支説明図である。

本発明は、一般個人投資家は勿論のこと、不動産賃貸事業を営む所有者や土地の地権者をも含め、各々の出資金に応じた利益分配を考慮した総合的な定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供するという目的を、任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行なう匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者のコンピュータと、前記匿名組合と匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者のコンピュータと、前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者のコンピュータと、前記匿名組合に設けたコンピュータ装置と、市場の通信網と、を含み、前記匿名組合のコンピュータ装置にて、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者から各々出資金を集めて前記各定期借地権賃貸建物に関する賃貸収入、前記出資金及び各定期借地権賃貸建物の運用に関する運用実績処理を行ない、分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく分配金を算出して、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて分配金の利益分配を行なうとともに、前記各コンピュータにて市場の通信網を通じて前記匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認することができ、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進するようにした構成により実現した。

以下に本発明の実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムについて詳細に説明する。

本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１は、不動産特定共同事業法、商法の規定に基づくものであり、この不動産特定共同事業法は、不動産共同投資事業の健全な発展と投資家の利益保護を目的とした法律で平成７年４月に施行された。

不動産特定共同事業法は、事業を行う不動産会社（不動産特定共同事業者）に対して経営内容等に厳しい条件を課しており、基準をクリアした事業者だけが小口化商品の販売を許可されている。

事業者は、年に１回事業報告書を作成し、監督官庁である金融庁長官及び国土交通大臣または都道府県知事に提出し、チェックを受ける。

匿名組合は、商法、不動産特定共同事業法で規定されている組合である。即ち、匿名組合は、匿名組合契約により組成される組合であり、匿名組合契約は商法第５３５条に規定されている契約形態で、投資家が営業者のために出資をし、営業者がその営業から生じる利益の分配を行うことを約束する契約をいう。

また、不動産特定共同事業法第２条には、匿名組合契約は、当事者の一方が相手方の行う不動産取引のための出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生じる利益の分配を行う事を約する契約である旨規定されている。

本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１は、図１に示すように、任意数の土地上の借地権（定期借地権を含む）賃貸建物の一例である借地権戸建賃貸住宅（以下「戸建賃貸住宅」という）の所有者であり、前記戸建賃貸住宅の賃料受け取りを含む運用を行なう一定期間、例えば契約期間５年の匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者のコンピュータ２と、前記匿名組合と例えば契約期間５年の匿名組合契約を締結した一般の投資家（低額の資金にて安定した利回りを確保し、かつ、出資リスクをできるだけ軽減したい投資家）である任意数の最優先出資者のコンピュータ３と、前記匿名組合と例えば契約期間５年の匿名組合契約を締結した前記各土地の底地権者である任意数の優先出資者、及び投資経験がある投資家（出資に対するリスクを理解しつつ、より高配当を求める上記一般の投資家以外の投資家）のコンピュータ４と、前記匿名組合との賃貸契約に基づき賃貸住宅の入居者Ｍが支払う賃料を図示しない金融機関のコンピュータ処理の基に収受する匿名組合に備えたＷｅｂブラウザ機能を有するコンピュータ装置５と、これら各コンピュータ２，３，４及び前記コンピュータ装置５間の情報伝送を行なうインターネットのような市場の通信網Ｎと、を含んでいる。

前記匿名組合のコンピュータ装置５は、図２に示すように、前記通信網Ｎを介して各コンピュータ２，３，４及び前記コンピュータ装置５と交信するフロントサーバ１０を具備するとともに、予め格納した処理プログラムに基づき前記最優先出資者からの最優先出資金、前記優先出資者からの優先出資金、前記劣後出資者からの劣後出資金の受付処理からなる出資金受付処理１１を行ないその処理結果を出資金ＤＢ（データベース）１２に記憶し、処理プログラムに基づき図示しない金融機関から送金される賃料の賃料受付処理１３を行ないその処理結果を賃料ＤＢ１４に記憶し、前記匿名組合のオペレータが各種の運用処理データを入力する運用実績入力部１５を具備し、処理プログラムに基づき前記最優先出資金、優先出資金、劣後出資金からなる出資金データと、前記賃料データと、運用処理データとに基づき、例えば図７に示すような前記匿名組合の分配原資となる経常利益の算出を含む運用実績データを作成する運用実績処理１６を行ない、この運用実績処理１６による処理結果を運用実績ＤＢ１７に記憶し、処理プログラムに基づき前記経常利益に基づき、例えば図７下欄に示すように、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者別の各分配金の算出を行なう分配金算出処理１８を行ない、処理プログラムに基づき算出した各分配金の前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者別の分配金の送金処理１９を行ない、更に、前記劣後出資者コンピュータ２、前記最優先出資者コンピュータ３、優先出資者コンピュータ４に対してブラウジング機能により運用実績処理結果を実現し提供するように構成している。前記処理プログラムは、例えばフロントサーバ１０のハードディスク等の記憶手段に格納している。

即ち、前記匿名組合は、前記賃貸住宅の経営、事業判断、維持管理、決算の報告を行ない、前記住宅の入居者からの賃料を収受し、各出資者からの出資金を募集し、運用実績処理を行ない、更に各分配金の配分を行なうものである。

上述した構成の本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１は、匿名組合に備えたコンピュータ装置５によって、前記各コンピュータ２，３，４、前記通信網Ｎを通じて、例えば、前記最優先出資者からの年６％の利益分配率を定め１口２００万円の出資口数に応じた最優先出資金、優先出資者からの年８％の利益分配率を定め１口２００万円の出資口数に応じた優先出資金及び劣後出資者からの１口２００万円の出資口数に応じた劣後出資金を各々集める処理を行ないこれらの出資金データを出資金ＤＢ１２に記憶する。

また、コンピュータ装置５によって、通信網Ｎを通じて、図示しない金融機関のコンピュータから前記各賃貸住宅に関する入居者Ｍからの賃貸収入のデータを収集する処理を行ないないこれらの賃料データを賃料ＤＢ１４に記憶する。

次に、運用実績処理１６により、例えば図７に示すような経常利益を含む運用実績データを作成し、運用実績ＤＢ１７に記憶する。この匿名組合のコンピュータ装置５による上述した運用実績処理結果は、前記各コンピュータ２、３、４にて市場の通信網Ｎを通じて前記コンピュータ装置５にアクセスすることで、劣後出資者、最優先出資者及び優先出資者が各々確認することができる。

次に、分配金算出処理１８により前記経常利益に基づき、例えば図７下欄に示すように、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者別の各分配金の算出を行ない、更に、分配金送金処理１９により算出した各分配金を前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者別に優先順位を付けて送金処理を行なうものである。この場合、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者に対して、一定の契約期間において分配金の１年毎の利益配分を行なうものである。

図３は、本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１における出資金、分配金の流れの一例を示すものであり、例えば、戸建賃貸住宅１５戸を１グループとし、
匿名契約時組合資産の評価額 金２億円
出資総額 金２億円
出資総口数 １００口
募集単位 １口以上 １口単位 １口２００万
最優先出資総額 １億円
最優先出資総口数 ５０口
優先出資総額 ４千万円
優先出資総口数 ２０口
劣後出資総額 ６千万円
劣後出資総口数 ３０口
割り戻し率 例えば４．６％前後
最優先出資者予想年利回り ６．００ ％
優先出資者予想年利回り ８．００ ％
のモデルを想定したものである。

匿名組合と契約をした最優先出資者（投資家：５０％）は、１口２００万円で任意の口数最優先出資を行ない、年１回利益配分を受け取り、匿名組合と契約をした優先出資者（底地権者：２０％）は、１口２００万円で任意の口数優先出資を行ない、年１回利益配分を受け取り、劣後出資者（賃貸住宅の所有者：３０％）は、１口２００万円で任意の口数優先出資を行ない、年１回利益配分を受け取るものである。

また、入居者Ｍは匿名組合と賃貸契約をし、所定の賃料支払いを行なう。匿名組合は賃貸建物の維持管理をおこない上記分配金に対する会計処理等を行う。また、匿名組合はやむを得ない事情の場合には不動産市場にて前記戸建賃貸住宅の一部売却を行なう場合もある。

次に、図４を参照して本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１の特色である匿名組合契約に基づいた最優先／優先／劣後出資方式について概説する。

この場合、定期借地権賃貸住宅（戸建賃貸住宅）を対象とし、出資総額２０，０００万円、募集総額１４，０００万円（残額６，０００万円は所有者が劣後出資する）のモデルとして説明する。

この最優先／優先／劣後出資方式は、出資総口数を１００口、募集総口数を７０口、割り戻し率としては４．６％前後、予定利益分配率は最優先６．００％／優先８．００％、１口当たりの出資金額２００万円に設定し、最優先出資金１億円（５０％）、優先出資金４千万円（２０％）、劣後出資金６千万円（３０％）を想定したものである。

この場合、前記賃貸住宅の評価額が下落した場合、３０％以内の下落分については所有者（劣後出資者）が負担するものとしている。

前記評価額は、対象不動産（前記賃貸住宅）の賃貸利益をもとに算出する。ここに、賃貸利益とは、賃貸収入から賃貸費用を差し引いたものである。

したがって、対象物件の売買価格や簿価の下落が出資金や分配利益に影響するのではなく、賃貸利益の増減によって評価額が増減し出資金や分配利益に影響を及ぼす場合も生じる。前記評価額は、例えば（匿名組合組成時の想定賃貸利益）／（割り戻し率）により算出する。

本実施例においては、例えば最優先出資者は５０％、優先出資者は７０％に商品設計することにより、一般投資家にとってはより安全性の高い商品として資金運用することが可能となる。

このように、本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１によれば、最優先／優先／劣後出資方式を採用しているので、出資元本の安定性をしっかりと確保することが可能となる。

次に、図５を参照して本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１における５年間の年平均賃貸利益のモデルについて説明する。

図５に示す年平均賃貸利益のモデルは、匿名組合組成時の推定賃貸利益を９２０万円／年と想定した場合であり、１年目から５年目にわたって各年平均賃貸利益を８００万円としたものである。

前記賃貸住宅の評価額が当初評価額を上回る場合は、出資元本の償還額は１口当たり２００万円とし、５年間の平均賃貸利益から算出される評価額で出資金の返還基準が決定されるため、単年度での賃貸利益が低い場合でも出資金は返還されるモデルとしている。

前記評価額の計算式は上述した場合と同様であり、最優先出資者は５０％、優先出資者は７０％に商品設計することにより、一般投資家にはより安全性の高い商品として勧めることができる。

なお、（中途解約時、償還時の評価額）は、（組合組成時から直前の評価基準日（決算日）までの年平均賃貸利益）／組合組成時決定割り戻し率（例えば４．６％）により算出するものである。

次に、図６を参照して本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１における利益分配の仕組みについて説明する。

本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１は、図６に示すように、最優先出資者／優先出資者の分配金（最優先出資者：出資額×６％／優先出資者：出資額×８％）を優先的に確保する仕組みを採用している。

すなわち、分配原資から最優先出資者に対しまず利益分配した残額より、優先出資者の出資額×予想年利回りを分配し、分配した後分配原資に残額があった場合、全額を劣後出資者に分配するものである。

更に詳述すると、前記賃貸住宅に関する賃貸収入が単年度で想定以上に低い場合、年平均賃貸利益という観点から出資金は満額償還されますが、単年度では利益分配金が予想利益分配率を下回る場合がある。

この場合、最優先出資者／優先出資者に対して賃貸利益から優先して利益分配を行なう為、各々年の利益分配金を安定的に受け取ることができる。

そして、賃貸利益が毀損した場合でも営業者報酬及び劣後出資者の利益分配から相殺するようにしているので、最優先／優先出資者の利益分配金は安全性が高く確保される。
次に、図７を参照して本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１における匿名組合契約１５年にわたる具体的モデルについて説明する。

具体的内容は、
定期借地権賃貸住宅（１棟）
所有者 底地権者と借地契約
期間 １５年（＊但し５年ごとに条件変更し匿名組合契約を更新したと仮定する）
保証金 評価額の２０％
地代 評価額の１〜２％
場所等の設定
東京都区内
土地 ２４坪
建物 １９坪
用途地域 第１種低層住宅専用地域
実勢額 坪７５万円
評価額 １８００万円
建ぺい率／容積率 ４０／８０
保証金 評価額×２０％＝３６０万円
地代 評価額×１％＝１８万円／年
（固定資産税・都市計画税合計の３倍＝１８万円／年）
固定資産税 １８００万円×１／６×１．４％＝４．２万円／年
都市計画税 １８００万円×１／３×０．３％＝１．８万円／年
賃貸状況
賃料 １６．５万円／第１回（１年目〜５年目）
賃料 １５．５万円／第２回（６年目〜１０年目）
賃料 １４．８５万円／第３回（１１年目〜１５年目）
共益費 ０．５万円／月
稼働月数 ５６月、稼働率９３．３％
（５年間（６０月）のうち、退室、募集に４か月想定）
礼金は広告宣伝費と相殺、更新料は５年間で１回であるから１か月分の賃料を年数で除したものとする。

以上の具体的内容に基づいて例えば１５棟の定期借地権賃貸住宅を想定した場合、図７下欄に示すように、１〜５年の各年について、最優先出資者は、１０，０００万円の最優先出資金について６００万円（単年利回り６．００％）、優先出資者は、４，０００万円の優先出資金について３２０万円（単年利回り８．００％）、劣後出資者は６，０００万円の劣後出資金について４９３．５０万円（単年利回り８．２３％）の利益分配を受けることができる。

また、６〜１０年の各年について、最優先出資者は、８，０００万円の最優先出資金について４８０万円（単年利回り６．００％）、優先出資者は、３，２００万円の優先出資金について２５６万円（単年利回り８．００％）、劣後出資者は４，８００万円の劣後出資金について５１５．３８万円（単年利回り１０．７６％）の利益分配を受けることができる。

更に、１１〜１５年の各年について、最優先出資者は、６，４００万円の最優先出資金について３８４万円（単年利回り６．００％）、優先出資者は、２，５６０万円の優先出資金について２０４．８０万円（単年利回り８．００％）、劣後出資者は３，８４０万円の劣後出資金について５５７．２０万円（単年利回り１４．５１％）の利益分配を受けることができる。

以上説明した本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１によれば、以下の効果を奏する。

すなわち、本実施例によれば、定期借地権賃貸建物に関する出資に関して最優先出資／優先出資／劣後出資方式を採用しているので、投資元本の安定性を高め、また、最優先出資者及び優先出資者は安定した利益配分を享受することができ、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点がある。更に、定期借地権を締結した各土地の底地権者も優先出資者として出資に参画してパートナー意識を促進することができ、優先出資者である各土地の前記底地権者が保証金を再投入するシステムとして最優先出資者より高い利回りを設定する事と併せて、土地所有者が資産運用する際発生する煩雑な手続やトラブルを軽減するとともに劣後出資者である建物所有者とのパートナー意識を促進することができる従来に無い極めて斬新な定期借地権賃貸建物の資産運用システム１を実現し提供できる。

また、不動産特定共同事業法に基づく不動産投資商品であるため、不動産投資信託・株式と違い証券市場に上場しないことから日々の価格変動がなく、この点からも最優先出資者及び優先出資者の投資金保護を図ることができる。但し、出資者の募集については証券会社等を活用し募集活動を行なうようにすることもできる。

更に具体的に説明すると、一般の投資家である任意数の最優先出資者、各土地の底地権者である任意数の優先出資者、及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者は、１口２００万円からの投資が可能で、預金等より高い利回りを期待できる。

優先出資者（底地権者）にとって、これまで不動産投資対象物件は、通常高額で、個人での投資は多額の資金が必要であり、また、入居者の募集をはじめ月々の賃料の徴収や契約更新時の賃料の改定、また、建物のメンテナンス、賃借人とのトラブル等様々な業務が付帯し、様々なリスクを伴うものであったが、本実施例に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システム１においては、匿名組合が優先出資者（底地権者）に代わって業務を行うので、煩わしい手続きが必要なくなる。

劣後出資者にとって、匿名組合を組成することで、リスクの少ない少額の資産運用手段として一般の投資家及び投資経験のある投資家からの出資を見込むことができる。また、優先出資者（底地権者）が保証金を再投入することにより高い利回りを期待させる事もでき、更に、底地権者が所有者とパートナー意識を促進することで投資家の囲い込みに寄与できる。

本発明は、借地借家法に基づく一般定期借地権に関する賃貸住宅、建物譲渡特約付借地権に関する賃貸住宅、事業用借地権に関する賃貸事業用等の各種の借地権付賃貸事業について広範に応用可能である。

１ 定期借地権賃貸建物の資産運用システム
２ 劣後出資者のコンピュータ
３ 最優先出資者のコンピュータ
４ 優先出資者のコンピュータ
５ 匿名組合のコンピュータ装置
１０ フロントサーバ
１１ 出資金受付処理
１２ 出資金ＤＢ
１３ 賃料受付処理
１４ 賃料ＤＢ
１５ 運用実績入力部
１６ 運用実績処理
１７ 運用実績ＤＢ
１８ 分配金算出処理
１９ 分配金送金処理
Ｍ 入居者
Ｎ 通信網

本発明に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムは、任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行う匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者のコンピュータと、前記匿名組合と匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者のコンピュータと、前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者のコンピュータと、前記匿名組合に設けたコンピュータ装置と、これら各コンピュータ、コンピュータ装置間の情報伝送を行う市場の通信網と、を含み、前記匿名組合のコンピュータ装置にて、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者の各コンピュータ、市場の通信網を利用して匿名組合契約に基づいた最優先／優先／劣後出資方式により出資金受付処理を行い、前記コンピュータ装置にて前記各定期借地権賃貸建物に関する賃貸収入処理及び前記出資金及び各定期借地権賃貸建物の運用に関する運用実績処理を行ない、前記コンピュータ装置にて分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく分配金の算出処理を行い、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて定期借地権賃貸建物の所有者である劣後出資者が定期借地権賃貸建物の賃貸利益の下落分のうち劣後出資者の出資金以内の下落分を負担する態様の基に前記市場の通信網を経て前記各コンピュータに分配金の利益分配処理を行うことを特徴とし、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することを最も主要な特徴とする。

本発明は、一般個人投資家は勿論のこと、不動産賃貸事業を営む所有者や土地の地権者をも含め、各々の出資金に応じた利益分配を考慮した総合的な定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供するという目的を、任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行う匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者のコンピュータと、前記匿名組合と匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者のコンピュータと、前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者のコンピュータと、前記匿名組合に設けたコンピュータ装置と、これら各コンピュータ及び前記コンピュータ装置間の情報伝送を行う市場の通信網と、を含み、前記匿名組合のコンピュータ装置にて、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者の各コンピュータ、市場の通信網を利用して匿名組合契約に基づいた最優先／優先／劣後出資方式により出資金受付処理を行い、前記コンピュータ装置にて前記各定期借地権賃貸建物に関する賃貸収入処理及び前記出資金及び各定期借地権賃貸建物の運用に関する運用実績処理を行ない、前記コンピュータ装置にて分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく分配金の算出処理を行い、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて定期借地権賃貸建物の所有者である劣後出資者が定期借地権賃貸建物の賃貸利益の下落分のうち劣後出資者の出資金以内の下落分を負担する態様の基に前記市場の通信網を経て前記各コンピュータに分配金の利益分配処理を行うとともに、前記各コンピュータに対して前記市場の通信網を経て前記匿名組合に設けたコンピュータ装置から運用実績処理結果を提供することができるようにしたことを特徴し、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進する構成により実現した。

また、コンピュータ装置５によって、通信網Ｎを通じて、図示しない金融機関のコンピュータから前記各賃貸住宅に関する入居者Ｍからの賃貸収入のデータを収集する処理を行ないこれらの賃料データを賃料ＤＢ１４に記憶する。

本発明に係る定期借地権賃貸建物の資産運用システムは、任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行うようにした匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者のコンピュータと、前記匿名組合と一定期間にわたり、かつ、その一定期間を分轄した区分期間毎に条件変更し更新する匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者のコンピュータと、前記匿名組合と前記匿名組合契約を締結した前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者のコンピュータと、前記匿名組合に設けたコンピュータ装置と、これら各コンピュータ、コンピュータ装置間の情報伝送を行うようにした市場の通信網と、を含み、前記匿名組合のコンピュータ装置は、匿名組合契約の一定期間にわたり、かつ、その一定期間を分轄した区分期間の更新に伴う条件変更に応じて、各区分期間別に、フロントサーバに搭載した処理プログラムに基づき、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者の各コンピュータから市場の通信網を経て送信される最優先出資金、優先出資金、劣後出資金の受付処理からなる匿名組合契約に基づいた最優先／優先／劣後出資方式による出資金受付処理を行ないその処理結果を出資金データベースに記憶し、前記処理プログラムに基づき、前記各定期借地権賃貸建物に関する賃料の賃貸収入処理を行いその処理結果を賃料データベースに記憶し、前記処理プログラムに基づき、前記出資金のデータと、前記賃料のデータと、前記匿名組合のオペレータが運用実績入力部を用いて入力する運用処理データとを基に、前記匿名組合の分配原資となる経常利益の算出を含む運用実績データを作成する運用実績処理を行い、この運用実績処理による処理結果を運用実績データベースに記憶し、前記処理プログラムに基づき、分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者別の各分配金の算出を行なう分配金の算出処理を行ない、前記処理プログラムに基づき、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて定期借地権賃貸建物の所有者である劣後出資者が定期借地権賃貸建物の賃貸利益の下落分のうち劣後出資者の出資金以内の下落分を負担する態様の基に前記市場の通信網を経て前記各コンピュータに分配金の利益分配処理を行ようにしたことを特徴とし、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することを最も主要な特徴とする。

請求項１記載の発明によれば、最優先出資者のコンピュータ、優先出資者のコンピュータ、劣後出資者のコンピュータ、匿名組合に備えたコンピュータ装置、各コンピュータ、コンピュータ装置間の情報伝送を行なう市場の通信網を含み、匿名組合に備えたコンピュータ装置のフロントサーバに処理プログラムを搭載したシステム構成の基に、出資に関して最優先出資（低額の資金にて安定した利回りを確保し、かつ、出資リスクをできるだけ軽減したい投資家である一般の投資家）／優先出資（土地の底地権者、及び出資に対するリスクを理解しつつ、より高配当を求める上記一般の投資家以外の投資家）／劣後出資方式を採用しているので、最優先出資者（一般の投資家）及び優先出資者（底地権者及び投資経験がある投資家）は安定した利益配分を享受することができるとともに、投資金の保護も図ることができる。また、優先出資者（土地の底地権者）にとって煩雑な不動産投資対象物件の運用を行なうことなく出資金に応じた利益配分を享受できる。更に、劣後出資者にとって、匿名組合を組成することで、リスクの少ない少額の資産運用手段として一般の投資家からの出資金を集めて自らの利益増大を図ることができるので、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することができる定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供できる。
請求項２記載に係る発明の場合、上記システム構成の基に、上記効果を奏し、更には、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者が匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認できることから、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することができるコンピュータを用いた定期借地権賃貸建物の資産運用システムを構築できる。

請求項３記載の発明によれば、最優先出資者のコンピュータ、優先出資者のコンピュータ、劣後出資者のコンピュータ、匿名組合に備えたコンピュータ装置、各コンピュータ、コンピュータ装置間の情報伝送を行なう市場の通信網を含み、匿名組合に備えたコンピュータ装置のフロントサーバに処理プログラムを搭載したシステム構成の基に、匿名組合にて、各定期借地権賃貸建物に関する賃貸収入、前記各出資金及び各定期借地権賃貸建物の運用に関する運用実績処理を行ない、分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者別の各利益分配率に応じた分配金及び残余を劣後出資者への分配金とする分配金算出を行ない、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて分配金の利益配分を行なうことで、前記請求項１、２記載の発明と同様な効果を奏する定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供することができる。
請求項４記載に係る発明の場合、上記システム構成の基に、上記効果を奏し、更には、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者が匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認できることから、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することができるコンピュータを用いた定期借地権賃貸建物の資産運用システムを構築できる。

請求項５記載の発明によれば、最優先出資者のコンピュータ、優先出資者のコンピュータ、劣後出資者のコンピュータ、匿名組合に備えたコンピュータ装置、各コンピュータ、コンピュータ装置間の情報伝送を行なう市場の通信網を含み、匿名組合に備えたコンピュータ装置のフロントサーバに処理プログラムを搭載したシステム構成の基に、匿名組合にて、それぞれの匿名組合契約を締結した最優先出資者、優先出資者、運用を実行する劣後出資者から預かった出資金を管理し各定期借地権賃貸建物から発生する賃料収入を徴収し各定期借地権賃貸建物の維持管理及び運用実績を処理し管理運営上かかる各経費を差し引き分配原資となる経常利益を算出し、各出資者に各利益配分率に応じた１年毎の分配金算出を行い、経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者別の各利益分配率に応じた分配金及び残余を劣後出資者への分配金とする分配金算出を行ない、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者へ各々分配金送金処理を行なうことで、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて一定の契約期間において分配金の１年毎の利益配分を行なう構成の基に、前記請求項１、２記載の発明と同様な効果を奏し、優先出資者である各土地の前記底地権者が保証金を再投入するシステムとして最優先出資者より高い利回りを設定する事と併せて、土地所有者が資産運用する際発生する煩雑な手続やトラブルを軽減するとともに優先出資者である各土地の前記底地権者とのパートナー意識を促進することができる定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供できる。
請求項６記載に係る発明の場合、上記構成の基に、上記効果を奏し、更には、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者が匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認することができ、優先出資者である各土地の前記底地権者が保証金を再投入するシステムとして最優先出資者より高い利回りを設定する事と併せて、土地所有者が資産運用する際発生する煩雑な手続やトラブルを軽減するとともに優先出資者である各土地の前記底地権者とのパートナー意識を促進することができるコンピュータを用いた定期借地権賃貸建物の資産運用システムを構築できる。
請求項７記載の発明によれば、前記匿名組合に設けたコンピュータ装置から前記各コンピュータへの運用実績処理結果の送信は、前記コンピュータ装置のフロントサーバのブラウジング機能により前記市場の通信網を経て行うようにしつつ前記請求項２、４、６記載の発明と同様な効果を奏する定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供することができる。

本発明は、一般個人投資家は勿論のこと、不動産賃貸事業を営む所有者や土地の地権者をも含め、各々の出資金に応じた利益分配を考慮した総合的な定期借地権賃貸建物の資産運用システムを実現し提供するという目的を、任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行うようにした匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者のコンピュータと、前記匿名組合と一定期間にわたり、かつ、その一定期間を分轄した区分期間毎に条件変更し更新する匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者のコンピュータと、前記匿名組合と前記匿名組合契約を締結した前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者のコンピュータと、前記匿名組合に設けたコンピュータ装置と、これら各コンピュータ及び前記コンピュータ装置間の情報伝送を行うようにした市場の通信網と、を含み、前記匿名組合のコンピュータ装置は、匿名組合契約の一定期間にわたり、かつ、その一定期間を分轄した区分期間の更新に伴う条件変更に応じて、各区分期間別に、フロントサーバに搭載した処理プログラムに基づき、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者の各コンピュータから市場の通信網を経て送信される最優先出資金、優先出資金、劣後出資金の受付処理からなる匿名組合契約に基づいた最優先／優先／劣後出資方式による出資金受付処理を行ないその処理結果を出資金データベースに記憶し、前記処理プログラムに基づき、前記各定期借地権賃貸建物に関する賃料の賃貸収入処理を行いその処理結果を賃料データベースに記憶し、前記処理プログラムに基づき、前記出資金のデータと、前記賃料のデータと、前記匿名組合のオペレータが運用実績入力部を用いて入力する運用処理データとを基に、前記匿名組合の分配原資となる経常利益の算出を含む運用実績データを作成する運用実績処理を行い、この運用実績処理による処理結果を運用実績データベースに記憶し、前記処理プログラムに基づき、分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者別の各分配金の算出を行なう分配金の算出処理を行ない、前記処理プログラムに基づき、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて定期借地権賃貸建物の所有者である劣後出資者が定期借地権賃貸建物の賃貸利益の下落分のうち劣後出資者の出資金以内の下落分を負担する態様の基に前記市場の通信網を経て前記各コンピュータに分配金の利益分配処理を行うようにしたとともに、前記処理プログラムに基づき、前記各コンピュータに対して前記市場の通信網を経て運用実績処理結果を送信し提供することができるようにしたことを特徴し、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進する構成により実現した。

前記匿名組合のコンピュータ装置５は、図２に示すように、前記通信網Ｎを介して各コンピュータ２，３，４及び前記コンピュータ装置５と交信するフロントサーバ１０を具備するとともに、予め格納した処理プログラムに基づき前記最優先出資者からの最優先出資金、前記優先出資者からの優先出資金、前記劣後出資者からの劣後出資金の受付処理からなる出資金受付処理１１を行ないその処理結果を出資金ＤＢ（データベース）１２に記憶し、処理プログラムに基づき図示しない金融機関から送金される賃料の賃料受付処理１３を行ないその処理結果を賃料ＤＢ１４に記憶し、前記匿名組合のオペレータが各種の運用処理データを入力する運用実績入力部１５を具備し、処理プログラムに基づき前記最優先出資金、優先出資金、劣後出資金からなる出資金データと、前記賃料データと、運用処理データとに基づき、例えば図７に示すような前記匿名組合の分配原資となる経常利益の算出を含む運用実績データを作成する運用実績処理１６を行ない、この運用実績処理１６による処理結果を運用実績ＤＢ１７に記憶し、処理プログラムに基づき前記経常利益に基づき、例えば図７下欄に示すように、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者別の各分配金の算出を行なう分配金算出処理１８を行ない、処理プログラムに基づき算出した各分配金の前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者別の分配金の送金処理１９を行ない、更に、前記劣後出資者コンピュータ２、前記最優先出資者コンピュータ３、優先出資者コンピュータ４に対してブラウジング機能により運用実績処理結果を送信し提供するように構成している。前記処理プログラムは、例えばフロントサーバ１０のハードディスク等の記憶手段に格納している。

匿名組合と契約をした最優先出資者（投資家：５０％）は、１口２００万円で任意の口数最優先出資を行ない、年１回利益配分を受け取り、匿名組合と契約をした優先出資者（底地権者：２０％）は、１口２００万円で任意の口数優先出資を行ない、年１回利益配分を受け取り、劣後出資者（賃貸住宅の所有者：３０％）は、１口２００万円で任意の口数劣後出資を行ない、年１回利益配分を受け取るものである。

Claims (7)

1. 任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行なう匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者と、
   前記匿名組合と匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者と、
   前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者と、
   を含み、
   前記匿名組合にて、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者から各々出資金を集めて前記各定期借地権賃貸建物に関する賃貸収入、前記出資金及び各定期借地権賃貸建物の運用に関する運用実績処理を行ない、分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく分配金を算出して、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて分配金の利益分配を行なうことを特徴とし、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することを特徴とする定期借地権賃貸建物の資産運用システム。
2. 任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行なう匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者のコンピュータと、
   前記匿名組合と匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者のコンピュータと、
   前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者のコンピュータと、
   前記匿名組合に設けたコンピュータ装置と、
   を含み、
   前記匿名組合のコンピュータ装置にて、最優先出資者、優先出資者及び劣後出資者から各々出資金を集めて前記各定期借地権賃貸建物に関する賃貸収入、前記出資金及び各定期借地権賃貸建物の運用に関する運用実績処理を行ない、分配原資となる経常利益及び経常利益に基づく分配金を算出して、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて分配金の利益分配を行なうとともに、前記各コンピュータにて前記匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認することができるようにしたことを特徴し、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することを特徴とする定期借地権賃貸建物の資産運用システム。
3. 任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行なう一定の契約期間を定めた匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者と、
   前記匿名組合と一定の契約期間を定めた匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者と、
   前記匿名組合と一定の契約期間を定めた匿名組合契約を締結した前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者と、
   を含み、
   前記匿名組合にて、それぞれの匿名組合契約を締結した最優先出資者、優先出資者、運用を実行する劣後出資者から預かった出資金を管理し各定期借地権賃貸建物から発生する賃料収入を徴収し各定期借地権賃貸建物の維持管理及び運用実績を処理し管理運営上かかる各経費を差し引き分配原資となる経常利益を算出し、各出資者に各利益配分率に応じた１年毎の分配金算出を行い、経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者別の各利益分配率に応じた分配金及び残余を劣後出資者への分配金とする分配金算出を行ない、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者へ各々分配金送金処理を行なうことで、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて一定の契約期間において分配金の１年毎の利益配分を行なうことを特徴とし、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することを特徴とする定期借地権賃貸建物の資産運用システム。
4. 任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行なう一定の契約期間を定めた匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者のコンピュータと、
   前記匿名組合と一定の契約期間を定めた匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者のコンピュータと、
   前記匿名組合と一定の契約期間を定めた匿名組合契約を締結した前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者のコンピュータと、
   前記匿名組合に設けたコンピュータ装置と、
   を含み、
   前記匿名組合に設けたコンピュータ装置にて、それぞれの匿名組合契約を締結した最優先出資者、優先出資者、運用を実行する劣後出資者から預かった出資金を管理し各定期借地権賃貸建物から発生する賃料収入を徴収し各定期借地権賃貸建物の維持管理及び運用実績を処理し管理運営上かかる各経費を差し引き分配原資となる経常利益を算出し、各出資者に各利益配分率に応じた１年毎の分配金算出を行い、経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者別の各利益分配率に応じた分配金及び残余を劣後出資者への分配金とする分配金算出を行ない、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者へ各々分配金送金処理を行なうことで、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて一定の契約期間において分配金の１年毎の利益配分を行なうとともに、前記各コンピュータにて前記匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認することができるようにしたことを特徴とし、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進することを特徴とする定期借地権賃貸建物の資産運用システム。
5. 任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行なう一定の契約期間を定めた匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者と、
   前記匿名組合と一定の契約期間を定めた匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者と、
   前記匿名組合と一定の契約期間を定めた匿名組合契約を締結した前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者と、
   を含み、
   前記匿名組合にて、それぞれの匿名組合契約を締結した最優先出資者、優先出資者、運用を実行する劣後出資者から預かった出資金を管理し各定期借地権賃貸建物から発生する賃料収入を徴収し各定期借地権賃貸建物の維持管理及び運用実績を処理し管理運営上かかる各経費を差し引き分配原資となる経常利益を算出し、各出資者に各利益配分率に応じた１年毎の分配金算出を行い、経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者別の各利益分配率に応じた分配金及び残余を劣後出資者への分配金とする分配金算出を行ない、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者へ各々分配金送金処理を行なうことで、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて一定の契約期間において分配金の１年毎の利益配分を行なうことを特徴とし、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進し、優先出資者である各土地の前記底地権者が保証金を再投入するシステムとして最優先出資者より高い利回りを設定する事と併せて、土地所有者が資産運用する際発生する煩雑な手続やトラブルを軽減するとともに優先出資者である各土地の前記底地権者とのパートナー意識を促進することができるようにしたことを特徴とする定期借地権賃貸建物の資産運用システム
6. 任意数の土地上における各定期借地権賃貸建物の所有者で、前記定期借地権賃貸建物の賃料受け取りを含む運用を行なう一定の契約期間を定めた匿名組合を組成してその運用を実行させる劣後出資者のコンピュータと、
   前記匿名組合と一定の契約期間を定めた匿名組合契約を締結した一般の投資家である任意数の最優先出資者のコンピュータと、
   前記匿名組合と一定の契約期間を定めた匿名組合契約を締結した前記各土地の底地権者及び投資経験がある投資家である任意数の優先出資者のコンピュータと、
   前記匿名組合に設けたコンピュータ装置と、
   を含み、
   前記匿名組合に設けたコンピュータ装置にて、それぞれの匿名組合契約を締結した最優先出資者、優先出資者、運用を実行する劣後出資者から預かった出資金を管理し各定期借地権賃貸建物から発生する賃料収入を徴収し各定期借地権賃貸建物の維持管理及び運用実績を処理し管理運営上かかる各経費を差し引き分配原資となる経常利益を算出し、各出資者に各利益配分率に応じた１年毎の分配金算出を行い、経常利益に基づく前記最優先出資者、優先出資者別の各利益分配率に応じた分配金及び残余を劣後出資者への分配金とする分配金算出を行ない、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者へ各々分配金送金処理を行なうことで、前記最優先出資者、優先出資者、劣後出資者の順に優先順位を付けて一定の契約期間において分配金の１年毎の利益配分を行なうとともに、前記各コンピュータにて前記匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認することができるようにしたことを特徴とし、前記匿名組合契約した出資者の投資リスクを軽減できる利点とともに、定期借地権を締結した各土地の底地権者も出資に参画してパートナー意識を促進し、優先出資者である各土地の前記底地権者が保証金を再投入するシステムとして最優先出資者より高い利回りを設定する事と併せて、土地所有者が資産運用する際発生する煩雑な手続やトラブルを軽減するとともに優先出資者である各土地の前記底地権者とのパートナー意識を促進することができるようにしたことを特徴とする定期借地権賃貸建物の資産運用システム。
7. 前記匿名組合に設けたコンピュータ装置による運用実績処理結果を確認は、前記匿名組合に設けたコンピュータ以外の各コンピュータにて市場の通信網を通じて行なうようにしたことを特徴とする請求項２、４、６のいずれかに記載した定期借地権賃貸建物の資産運用システム。