JP2009097170A - 集合住宅構造 - Google Patents

Abstract

【課題】入居者側にとっても満足を得ることができ、オーナー側にとっても土地活用するにあたり満足を得ることができる集合住宅構造を提供する。
【解決手段】敷地Ｓを１０区分したそれぞれの区画地Ｓ１〜Ｓ１０に離間して配置され、居室内部を専有部分とした戸建構造を有する住戸２と、住戸２が建設された区画地Ｓ１〜Ｓ１０の残余部分を共用部分とした庭Ｇとを備えている。この敷地Ｓには、敷地Ｓの外からそれぞれの区画地Ｓ１〜Ｓ１０までの間に共用部分とした道路Ｒが設けられ、道路Ｒの地面下には、それぞれの住戸２と公共水道とを接続する上水道管３１と下水道管３２と敷地内配電線３３が埋設されている。そして、下水道管３２には、それぞれの住戸２から排出された下水を浄化する共用部分である浄化槽３４が設けられている。
【選択図】図１

Description

本発明は、複数の住戸を備えた集合住宅構造に関する。

遊休土地を所有するオーナーが固定資産税などの負担軽減を目的として、全面舗装して駐車場とすることで収入を得ること以外に、アパートやマンションなどの集合住宅を建設して経営するなどの「土地活用」が行われている。また、「土地活用」の一つとしては、遊休土地を複数の区画に分割して敷地とし、それぞれの区画に戸建住宅を建設して、貸家として入居者に貸し出す借家とすることで、オーナーが収入を得るということが行われている。

例えば、従来の集合住宅構造としては、特許文献１，２に記載されたものがあり、いずれの従来の集合住宅構造も、多層構造の各階の片側に設けられた共用部分である通路（廊下）と、その反対側に設けられた各住戸のバルコニーとを有するものである。

特開２００４−２８５６３６号公報 特開２００５−２５６４７３号公報

「土地活用」では、賃貸であっても分譲であっても入居者があって初めて成立するものである。しかし、入居者にしてみれば、アパートやマンションなどの住戸が隣接した住宅では、音漏れや振動が伝わりプライバシーが保てないという問題がある。借家や建て売り住宅であれば戸建であるため、入居者にとってはプライバシーを確保することができるが、オーナーにしてみれば、貸家や建て売り住宅は、居室内は当然として庭の清掃や、外壁の保全の管理などは入居者に任されているので、入居者に対して勝手に行うことができないため不便である。

そこで本発明は、入居者側にとっても満足を得ることができ、オーナー側にとっても土地活用するにあたり満足を得ることができる集合住宅構造を提供することを目的とする。

本発明の集合住宅構造は、共用部分である敷地を区分したそれぞれの区画地に離間して配置され、戸建構造を有する住戸と、前記住戸が建設された区画地の残余部分である庭とを備えたことを特徴とする。

本発明の集合住宅構造は、共用部分である敷地を区分したそれぞれの区画地に、戸建構造を有する住戸が建設されている。そして、住戸が建設された区画地の残余部分を庭とすることで、それぞれの住戸同士の間には空間がある。従って、本発明は、入居者にとっては、それぞれの住戸が離間していることで、借家や建売住宅に入居する感覚で入居を決定することができ、プライバシーが確保できることで安心して住むことができる。また、オーナー側にとっては、敷地全体が共用部分であるため、庭のメンテナンスや、庭に設けられた生け垣のメンテナンスの実施が容易に行える。従って、集合住宅の資産価値を維持することができる。

前記敷地には、前記敷地の外から前記それぞれの区画地までの間に道路が設けられ、前記道路の地面下には、前記それぞれの住戸と公共水道とを接続する上水道管または下水道管のいずれか一方、または両方が埋設されているのが望ましい。
敷地内に、それぞれの住戸へ通じる道路を設け、この道路の地面下に、上水道管または下水道管のいずれか一方、または両方が埋設されていると、道路および、上水道管または下水道管が共用部分となるので、これらのメンテナンスや管理が容易できる。

前記それぞれの住戸と公共水道とを接続する上水道管または下水道管のいずれか一方、または両方を、それぞれの区画地を経由して配管することも可能である。上水道管または下水道管のいずれか一方、または両方の配管を区画地を経由することで、道路下と比較して深堀する必要がないため、施工費が軽減できる。また、配管を掘り出す必要が生じた場合、舗装された道路下ではアスファルトを剥がす作業が大変であるが、区画地を経由させる場合には庭の地面下を通過させれば作業は容易である。

更に、前記下水道管には、前記それぞれの住戸から排出された下水を浄化する共用部分である浄化槽が設けられていると、戸建構造を有する各住戸ごとに浄化槽を設ける場合と比較して、安価に建設することができ、浄化槽も共用部分となるため浄化槽のメンテナンスも容易に行うことができる。

本発明の集合住宅構造は、入居者にとっては、借家や建売住宅に入居する感覚で入居を決定することができ、プライバシーが確保できることで安心して住むことができ、また、オーナー側にとっては、集合住宅の資産価値を維持することができるので、入居者側にとっても満足が得られ、オーナー側にとっても土地活用するにあたり満足を得ることができる。

（実施の形態１）
本発明の実施の形態１に係る集合住宅構造を、図面に基づいて説明する。図１は、本発明の実施の形態１に係る集合住宅を示す図である。図２は、図１に示す集合住宅のライフラインである上下水道管および敷地内配電線の配置状態を示す図である。

図１および図２に示すように、集合住宅１は、オーナーから借り上げた敷地Ｓに建設されている。敷地Ｓは、住宅用に１０区分した区画地Ｓ１〜Ｓ１０と、敷地Ｓの外からそれぞれの区画地Ｓ１〜Ｓ１０までの間に設けられた道路Ｒと、道路Ｒの出入口付近に設けられた共有施設設置部分Ｃとを備えている。敷地Ｓ全体は、共用部分である。従って、敷地Ｓを区画した区画地Ｓ１〜Ｓ１０、道路Ｒ、および共有施設設置部分Ｃのそれぞれも共用部分である。

区画地Ｓ１〜Ｓ１０には、戸建構造を有する住戸２が、離間した状態でそれぞれに建設されている。住戸２は、それぞれが２階建の住宅である。

区画地Ｓ１〜Ｓ１０には、住戸２が建設された区画地の残余部分に庭Ｇと駐車場Ｐとが設けられている。この庭Ｇと駐車場Ｐとは共用部分である。駐車場Ｐには２台分の駐車スペースが確保されている。

道路Ｒの地面下には、図２に示すように、それぞれの住戸２のライフラインである上水道管３１と、住戸２からの下水道管３２と、敷地内配電線３３とが埋設されている。本実施の形態１では、それぞれの住戸２に上水道管３１と下水道管３２の両方が配管されているが、公共水道が整備されていなければ、上水、下水のうち整備されている一方のみを備えているようにしてもよい。

この上水管３１は、公共上水道に接続された本管３１ａと、この本管３１ａからそれぞれの住戸２へ分岐する支管３１ｂとを備えている。

また、下水管３２は、公共下水道に接続された本管３２ａと、この本管３２ａからそれぞれの住戸２へ分岐する支管３２ｂとを備えている。本管３２ａには、それぞれの住戸２からの排出された下水を浄化する浄化槽３４が、共有施設設置部分Ｃに設けられている。

このように構成された本発明の実施の形態１に係る集合住宅１は、管理会社によって運営されている。ここで、管理会社による土地活用について、図３に基づいて詳細に説明する。図３は、敷地を所有するオーナーと、集合住宅を建設する建設会社と、集合住宅に入居する入居者と、集合住宅を管理運営する管理会社との関係を説明するための図である。

図３に示すように、土地活用を検討しているオーナーは管理会社へ相談した結果、オーナーが所有する敷地Ｓの定期借地権を管理会社が取得することで、オーナーの土地活用の全てを管理会社に委託する（Ｓ１００）。
オーナーから土地活用の全てを受託した管理会社は、敷地Ｓに建設する集合住宅１の建設をオーナーの意見を聞きながら計画し、施工図面を作成して、建設会社に集合住宅１の建設を代理発注する（Ｓ１１０）。代理請負した建設会社は、管理会社と協議をしながら集合住宅１の建設を行う。そして、管理会社は、建設された集合住宅１の入居者を募集し、入居済みの入居者から家賃を得る。また、共用部分のメンテナンスの管理を行う。例えば、管理会社は、浄化槽３４の定期的な清掃や、それぞれ住戸２の外壁の補修などを行う（Ｓ１２０）。

この上記の例では、オーナーから敷地Ｓを借り上げた管理会社が、賃貸として集合住宅１を入居者に貸し出す場合を説明している。従って、敷地Ｓと集合住宅１の居室内部を含む全部が管理会社の管理下となる。しかし、それぞれの住戸２を分譲として入居者に売却するようにしてもよい。その場合には、住戸２の居室内部のみが入居者の専用部分となる。この場合、専有部分と共用部分との境界については、分譲マンションと同じである。従って、住戸２の外壁などは共用部分である。

このように建設、管理された集合住宅１とすることにより以下の利点がある。
まず、オーナーにとっては、管理会社へ委託することで、オーナーは定期借地権による収入を得ることができるので、費用負担することなく土地活用が可能である。また、集合住宅１に関わる管理を、管理会社が行うことで、運用負担が軽減できる。

管理会社や建設会社にとっては、上水道管３１、下水道管３２、敷地内配電線３３、および浄化槽３４などの設備を、それぞれの住戸２用として共通して設けることができるので、無駄なコストが削減できる。また、設備が共通しているので管理会社での集中管理が可能となるため、管理コストを抑制することができる。
複数の戸建構造の住戸２を建設することで、１戸の住戸２を建設する場合より１戸当たりの建設コストを低く、また、同じ住戸数を高層化したマンションより合計の建設コストを低く抑えることができる。また、複数の住戸２を統一的なデザインとしたり、周囲と調和がとれるデザインとしたりすることができる。
住戸２の専用部分が居室内部だけなので、外壁の修理や庭Ｇの草刈り、道路の舗装などのメンテナンスが、入居者への告知は必要だが承諾を得る必要がないので、容易に実施することができる。また、オーナーが管理会社を介せずに直接管理・運営した場合と比較して、専門性を有する管理会社が運営することで、定期的なメンテナンスなどの実施が可能となるので住戸２の耐用年数を延ばすことができる。

入居者にとっては、マンション感覚で戸建てに入居できるので、プライバシーを確保することが可能である。
集合住宅１の住戸２が賃貸でなく分譲である場合には、入居者が転勤となったときに住戸２を他に貸し出したり、転売したりすることが可能である。また、共有部分である庭Ｇのメンテナンスを管理会社が実施するので煩わしくない。
道路Ｒは、私道となるためコミュニティ広場としての使用も可能である。
共用部分については、管理会社が管理しているため、入居者はセカンドハウスとすることも可能である。

このように、本実施の形態１に係る集合住宅１は、居室内部を専有部分とした戸建構造を有する住戸２と、住戸２が建設された区画地Ｓ１〜Ｓ１０の残余部分を共用部分とした庭とを備えているので、入居者側にとっても満足を得ることができ、オーナー側にとっても土地活用するにあたり満足を得ることができる。

（実施の形態２）
次に、本発明の実施の形態２に係る集合住宅を、図４に基づいて説明する。図４は、本発明の実施の形態２に係る集合住宅のライフラインである上下水道管、ガス管および敷地内配電線の配置状態を示す図である。

本発明の実施の形態２に係る集合住宅は、それぞれの住戸への上下水道管や敷地内配電線を、一筆書きで区画地内を通過させて配置したことを特徴とするものである。

図４に示すオーナーから借り上げた共用部分である矩形状の敷地Ｓｘは、敷地Ｓｘの外から中心に向かって直線状に形成された道路Ｒｘと、道路Ｒｘの両側に位置するコ字状の敷地Ｓｘの残余部分を６区分した区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６と、道路Ｒｘから周囲道路へ通じる出口部分に設けられた共有施設設置部分Ｃｘとを備えている。集合住宅のそれぞれの住戸（図示せず）は、区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６に建設されている。

区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６には、上水道管３１ｘと、下水道管３２ｘと、敷地内配電線３３ｘと、ガス管３５ｘとが埋設されている。区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６に建設されたそれぞれの住戸には、上水道管３１ｘとガス管３５ｘとを本管として、それぞれ区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６内の本管から分岐した支管３１ｘａ，３５ｘａが配管されている。また、敷地内配電線３３ｘも同様にそれぞれの住戸へ分岐線３３ｘａにて送電されている。

下水道管３２ｘは、共有施設設置部分Ｃｘの位置に浄化槽３４が設けられており、浄化槽３４からそれぞれの区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６を経由した後、道路Ｒｘを横断して、再度浄化槽３４へ戻ることで、環状に形成されている。また、下水道管３２ｘには、それぞれの住戸ごとにマス３２ｘｂが設けられている。そして、それぞれの住戸から配管された支管３２ｘａは、このマス３２ｘｂに合流している。

このようにして、区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６に、上水道管３１ｘ、下水道管３２ｘ、敷地内配電線３３ｘ、およびガス管３５ｘが埋設されていることで、地面下に浅く配置することができる。これは、道路下に上下水道管などを埋設すると、往来する車両などの影響を回避するために、深さを約１ｍ以上深い位置に埋設する必要がある。従って、上下水道の敷設に深堀を要するため工事に時間を要するためコストも増大する。また、掘り起こす必要が生じた場合には、道路下では、上水道管などはアスファルトで舗装された道路面が覆った状態なので、舗装面の剥がしが必要であり煩雑な作業となる。
なお、図４においては、下水管３２ｘの一部が区画地Ｓｘ１から共有施設設置部分Ｃｘに向かって道路Ｒｘを横切っているが、配管長が短いため支障はない。また、共有施設設置部分Ｃｘに配置された浄化槽３４から公共下水に向かって一部の下水管３２ｘが、道路Ｒｘ下を通っているが、道路Ｒｘ下を通らないように、共有施設設置部分Ｃｘ内を迂回させてもよい。

上水道管３１ｘ、下水道管３２ｘ、敷地内配電線３３ｘ、およびガス管３５ｘとが、車両が往来しない区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６内の地面下に浅く埋設することで、敷設が容易なので、コストの抑制を図ることができる。また、区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６内を通過させるときに、配管や電線の一部または全部を庭となる部分の下に配置することで、駐車場の下となった部分を除けば、地表面がアスファルトなどで覆われることがないため、容易に掘り返すことが可能である。

なお、本実施の形態２では、上水道管３１ｘ、下水道管３２ｘ、敷地内配電線３３ｘ、およびガス管３５ｘなど、全部が埋設されていたが、これらのうちのいずれかまたは全部を、区画地Ｓｘ１〜Ｓｘ６の地上に配管または配線するようにしてもよい。また、地上に露出させる配管または電線は、一部分または全部とすることも可能である。更に、配管または配線は、住戸の道路Ｒｘ側の庭を通過させたり、道路Ｒｘとは反対となる側の庭を通過させたりすることができる。

本発明の集合住宅は、遊休土地を所有するオーナーが土地活用の選択としてマンション経営やアパート経営を実施する際に好適である。

本発明の実施の形態１に係る集合住宅を示す図である。 図１に示す集合住宅のライフラインである上下水道管および敷地内配電線の配置状態を示す図である。 敷地を所有するオーナーと、集合住宅を建設する建設会社と、集合住宅に入居する入居者と、集合住宅を管理運営する管理会社との関係を説明するための図である。 本発明の実施の形態２に係る集合住宅のライフラインである上下水道管、ガス管および敷地内配電線の配置状態を示す図である。

符号の説明

１ 集合住宅
２ 住戸
３１，３１ｘ 上水道管
３１ａ 本管
３１ｂ，３１ｘａ 支管
３２，３２ｘ 下水道管
３２ａ 本管
３２ｂ 支管
３２ｘｂ マス
３３，３３ｘ 敷地内配電線
３３ｘａ 分岐線
３４ 浄化槽
３５ｘ ガス管
３１ｘａ 支管
Ｓ，Ｓｘ 敷地
Ｓ１〜Ｓ１０，Ｓｘ１〜Ｓｘ６ 区画地
Ｒ，Ｒｘ 道路
Ｃ，Ｃｘ 共有施設設置部分
Ｇ 庭
Ｐ 駐車場

Claims (4)

1. 共用部分である敷地を区分したそれぞれの区画地に離間して配置され、戸建構造を有する住戸と、
   前記住戸が建設された区画地の残余部分である庭とを備えたことを特徴とする集合住宅構造。
2. 前記敷地には、前記敷地の外から前記それぞれの区画地までの間に道路が設けられ、前記道路の地面下には、前記それぞれの住戸と公共水道とを接続する上水道管または下水道管のいずれか一方、または両方が埋設されている請求項１記載の集合住宅構造。
3. 前記それぞれの住戸と公共水道とを接続する上水道管または下水道管のいずれか一方、または両方は、それぞれの区画地を経由して配管されている請求項１記載の集合住宅構造。
4. 前記下水道管には、前記それぞれの住戸から排出された下水を浄化する共用部分である浄化槽が設けられている請求項２または３記載の集合住宅構造。

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