JP2006268841A - 公売管理システム、公売管理プログラム、プログラム格納媒体 - Google Patents

Abstract

【課題】オンラインで不動産の公売に関わる各種手続きを行う。
【解決手段】インターネットを介して通信する手段と、会員情報を管理する会員データベースと、公売の内容と現に実施している公売に関わる情報を管理する公売データベースと、公売日程と手続き期限を管理する手段と、アクセスしてきた会員コンピュータとの認証手段と、会員コンピュータ毎に公売に関する状況を個別に提示する手段と、公売申込期間に会員コンピュータから受け付けた申込情報を公売データベースに記憶して保証金の徴収処理に移行させる手段と、保証金の徴収が確定した会員のコンピュータに対して入札を可能にする手段と、入札情報を公売データベースに記憶する手段と、開札期限後に管理コンピュータからの開札指示を受け付けて落札者や次順位買受申込者を特定するとともにこれらの会員コンピュータに以後の手続きを提示する手段とを備えた公売管理システムとしている。
【選択図】図２

Description

本発明は、国税徴収法に基づく手順に則って不動産の公売に関わる各種情報開示や手続きを、オンラインで行うためのコンピュータシステムに関する。

現在、インターネットを利用したオークション（ネットオークション）が盛んに行われている。公売もオークションの一形態であり、実際、動産の公売についてはすでにネットオークションと同様に、Ｗｅｂページを介して公売実施者（地方自治体など）と入札者とを仲介するとともに、公売保証金や落札代金の決済までも行なえるＷｅｂサイト（公売サイト）が開設されている。

ＷＷＷサーバー機能により公売サイトを開設し、公売実施者と公売参加者との各種手続きを仲介するコンピュータシステム（公売管理システム）は、クレジットカード会社のオンライン与信照会システムと金融機関の電子銀行業務システムとに連携する決済システムに接続され、公売保証金の額が与信限度額以内であれば、電子商店におけるクレジットカード決済と同様にして公売保証金をクレジットカード決済することができる。それによって、公売参加者は、落札した物件代金の支払いと物件の受け取り以外の手続きを場所と時間を問わずオンラインで行えることになった。

なお、動産のオンライン公売については、以下の非特許文献１に記載されている。また、公売に関する規則や手続きについては以下の非特許文献２〜５に記載されている。ネットオークションにおける決済システムについては、以下の特許文献１にその決済方法などが記載されている。
ヤフー株式会社、"公売オークション"、[online]、[平成１７年２月１日検索]、インターネット＜ＵＲＬ：http://koubai.auctions.yahoo.co.jp/＞ 東京都主税局、"公売情報"、[online]、[平成１７年２月１日検索]、インターネット＜ＵＲＬ：http://www.tax.metro.tokyo.jp/kobai/index.html/＞ 東京都主税局、"入札について"、[online]、[平成１７年２月１日検索]、インターネット＜ＵＲＬ：http://www.tax.metro.tokyo.jp/kobai/annai-a.htm/＞ 東京都主税局、"入札される方に"、[online]、[平成１７年２月１日検索]、インターネット＜ＵＲＬ：http://www.tax.metro.tokyo.jp/kobai/annai-b.htm/＞ 東京都主税局、"公売日の入札手順"、[online]、[平成１７年２月１日検索]、インターネット＜ＵＲＬ：http://www.tax.metro.tokyo.jp/kobai/annai-c.htm/＞ 特開２００４−１９２４３７号公報

本発明者らは、不動産についてもオンラインで公売を行えるようにすれば、巨額の不良債権を円滑に処理することが可能となり、社会的にも意義があると考え、不動産に対応する公売管理システムの構築を試みた。現在稼働中の動産の公売管理システムは、入札方式が競り売りであり、一般的な不動産の公売における入札方式である、１回だけの秘密入札とは異なる。そして、国税徴収法により、極めて厳しい規則や複雑な手続きを必要とする。例えば、開札期限が厳しく設定されており、開札後の落札可能者の特定などに煩雑な手順を必要とする。そのため、オフラインでの手続きを単純にネットワークに移植するわけにはいかない、オンライン取引において前記の法を遵守するためには、各種工夫が必要である。したがって本発明は、オンラインで不動産の公売に関わる各種手続きをコンピュータにより行う公売管理システムを提供することを目的としている。

上記目的を達成するための本発明は、インターネットに接続されたＷＷＷサーバー機能を備えたコンピュータを主体として構成され、認証した公売参加資格者の会員コンピュータと、公売実施者の管理コンピュータと通信して不動産の公売に関わる各種情報開示や手続きをＷｅｂページを介して行う公売管理システムであって、
公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースと、
前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースと、
前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理手段と、
アクセスしてきたブラウザから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別手段と、
前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示手段と、
前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付手段と、
前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付手段と、
前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶手段と、
前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札手段と、
前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札手段と、
前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示手段と、を備えた公売管理システムとしている。

また、前記公売データベースは、公売の日程や手続き期限日時、公売物件の概要、公売保証金額を含んだ公売情報と、公売実施中に会員コンピュータや管理コンピュータから受け付けた各種情報を蓄積管理し、
前記公売日程管理手段は、前記公売データベースに記憶されている公売の日程や手続き期限日時と、現時点の日時とに基づいて、公売案件毎に、日程と、申込期間、入札期間、開札期限、追加入札期間の各種手続き期間や期限を認識し、
前記会員識別手段は、アクセスしてきたブラウザから送付されてくる所定の認証情報を前記会員データベースに照会し、当該認証情報に符合する会員情報が存在すれば、当該ブラウザを会員コンピュータとして認証するとともに、通信中にある多数の会員コンピュータのそれぞれを識別し、
前記手続状況提示手段は、前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて公売の日程や現時点で受け付け可能な手続きを提示するとともに、アクセス中の前記会員コンピュータから所定の手続き指示を受け付けた旨の情報が前記公売データベースに記憶されていれば、受け付けた手続きを提示する公売管理システムとしてもよい。

また、所定の通信プログラムを実装したコンピュータとの通信手段を備えるとともに、前記会員識別手段は、前記コンピュータから前記通信手段を介して受け取った情報に基づいて会員認証する機能を備えた公売管理システムとすることもできる。

本発明は、インターネットに接続されたコンピュータを主体として構成され、認証した公売参加資格者の会員コンピュータと、公売実施者の管理コンピュータと通信して不動産の公売に関わる各種情報開示や手続きをインターネットを介して行う公売管理システムであって、
公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースと、
前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースと、
前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理手段と、
所定の通信プログラムと、当該通信プログラムに連動して所定のデータ形式で記述された文書を閲覧する機能とを実装したコンピュータとの通信し、当該コンピュータから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別手段と、
前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示手段と、
前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて前記手続状況提示手段が提示する手続き情報に更新があった際、当該更新に関する情報を所定のデータ形式の文書情報として用意するとともに、前記会員識別手段が前記通信手段を介して認証した会員コンピュータに前記更新に関する情報を送付する、更新情報提示手段と、
前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付手段と、
前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付手段と、
前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶手段と、
前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札手段と、
前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札手段と、
前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示手段と、を備えた公売管理システムとすることもできる。

なお、前記所定のデータ形式で記述された文書は、ＲＳＳによって記述された文書とすることができる。

また、前記更新情報提示手段を備えた公売管理システムにおいて、
前記公売データベースは、公売の日程や手続き期限日時、公売物件の概要、公売保証金額を含んだ公売情報と、公売実施中に会員コンピュータや管理コンピュータから受け付けた各種情報を蓄積管理し、
前記公売日程管理手段は、前記公売データベースに記憶されている公売の日程や手続き期限日時と、現時点の日時とに基づいて、公売案件毎に、日程と、申込期間、入札期間、開札期限、追加入札期間の各種手続き期間や期限を認識し、
前記会員識別手段は、アクセスしてきたコンピュータから送付されてくる所定の認証情報を前記会員データベースに照会し、当該認証情報に符合する会員情報が存在すれば、当該コンピュータを会員コンピュータとして認証するとともに、通信中にある多数の会員コンピュータのそれぞれを識別し、
前記手続状況提示手段は、前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて公売の日程や現時点で受け付け可能な手続きを提示するとともに、アクセス中の前記会員コンピュータから所定の手続き指示を受け付けた旨の情報が前記公売データベースに記憶されていれば、受け付けた手続きを提示することとしてもよい。

上記更新情報提示手段を備えたいずれかの公売管理システムは、ある会員コンピュータＡに前記更新に関する情報を送付した旨を通信状態にある他の会員コンピュータＢに通知し、会員コンピュータＢが会員コンピュータＡと直接通信して前記更新に関する情報を会員コンピュータＡからＢへ転送可能にさせる更新情報所在通知手段を備えていてもよい。

なお、前記更新情報所在通知手段は、前記会員コンピュータＡと前記会員コンピュータＢとがＰ２Ｐ通信を行うための情報を会員コンピュータＢに通知することで前記更新に関する情報を会員コンピュータＡからＢへ転送可能にさせるようにしてもよい。

前記公売申込受付手段は、クレジットカード決済の与信限度額が公売データベースに記憶されている公売保証金額以上であれば会員コンピュータから公売保証金の支払をクレジットカード決済で行うかどうかの指示を受け付け可能とし、
クレジットカード会社のオンライン与信照会システムと金融機関の電子銀行業務システムとに連携する決済システムと通信してクレジットカードの与信照会や口座振替を行わせるオンライン決済手段と、
前記公売申込受付手段がある会員コンピュータからクレジットカード決済をする旨の指示を受け付けた場合、当該会員コンピュータからのクレジットカード情報の受け付けを可能とし、当該会員コンピュータからクレジットカード情報を受け付けると、当該カード情報に基づく与信照会を前記決済システムに依頼し、前記決済システムから信用供与の旨の情報が返送されてきたならば、該当会員については公売保証金の徴収が確定するカード決済手段と、
前記公売申込受付手段がクレジットカードでの公売保証金の支払指示を受け付けた公売物件について、１人分の公売保証金を当該公売管理システムの管理運営者の口座から公売実施者の口座へ振り替えるように前記決済システムに指示する保証金立替手段と、
前記開札手段あるいは前記追加入札手段により買受可能該当者が特定されると、公売保証金の返還対象となる会員を特定する返還対象会員特定手段と、
前記返還対象会員特定手段が特定した会員のうち、前記会員コンピュータにより公売申込受付手段に対してクレジットカード決済による保証金支払い指示をした会員についてはクレジットカード決済を取り消すように前記決済システムに指示するカード決済取り消し手段と、
前記開札手段により買受可能該当者が特定されると、公売保証金の返還が受けられない保証金徴収対象会員を特定する保証金徴収会員特定手段と、
前記保証金徴収会員特定手段が特定した会員のうち、前記会員コンピュータにより公売申込受付手段に対してクレジットカード決済による保証金支払い指示をしたカード決済徴収会員を特定するとともに、当該カード決済徴収会員が一人の場合は、公売保証金額を当該会員のクレジットカードによる決済により、前記管理運営者の口座に振り替えるように前記決済システムに指示し、当該一人の他にカード決済徴収会員が存在すれば、その会員のクレジットカードによる決済により公売保証金額を公売実施者の口座に振り替えるように決済システムに指示する保証金返却手段と、を備えた公売管理システムとすることもできる。

前記開札手段あるいは前記追加入札手段は、落札者あるいは次順位買受申込者を特定するのに公売の規則に基づくくじ引きが必要であるか否かを判断し、くじ引きが必要な場合には、くじ引きの対象となる会員から無作為に一人を選出する公売管理システムとしてもよい。

前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者および次順位買受申込者に、それぞれ落札した旨および次順位買受申込者となった旨を電子メールで通知する開札結果通知手段を備えた公売管理システムとすることもできる。

さらに、前記管理コンピュータから前記公売データベースに申込情報が存在するある物件について公売中止の旨が通知されてくると、当該物件に対して申し込みをした会員を前記公売データベースの申込情報に基づいて特定し、当該特定した会員に公売中止の旨を電子メールで通知する公売中止通知手段を備えた公売管理システムとすることもできる。

また、インターネットに接続されたＷＷＷサーバー機能を備えたコンピュータにより、認証した公売参加資格者の会員コンピュータと、公売実施者の管理コンピュータと通信して不動産の公売に関わる各種情報開示や手続きをＷｅｂページを介して行うための公売管理方法も本発明の範囲であり、その方法は、
公売参加資格者として認証した会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信するステップと、
公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースにアクセスするステップと、
前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースにアクセスするステップと、
前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理ステップと、
アクセスしてきたブラウザから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別ステップと、
前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示ステップと、
前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付ステップと、
前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付ステップと、
前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶ステップと、
前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札ステップと、
前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札ステップと、
前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示ステップと、を含んでいる。

また、インターネットに接続されたコンピュータにより、認証した公売参加資格者の会員コンピュータと、公売実施者の管理コンピュータと通信して不動産の公売に関わる各種情報開示や手続きをインターネットを介して行うための公売管理方法も本発明の範囲であって、その方法は、
公売参加資格者として認証した会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信する通信ステップと、
公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースにアクセスするステップと、
前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースにアクセスするステップと、
前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理ステップと、
所定の通信プログラムと、当該通信プログラムに連動して所定のデータ形式で記述された文書を閲覧する機能とを実装したコンピュータと前記通信ステップにより通信する際、当該コンピュータから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別ステップと、
前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示ステップと、
前記公売日程管理ステップによって管理されている情報に基づいて前記手続状況提示ステップにより提示する手続き情報に更新があった際、当該更新に関する情報を所定のデータ形式の文書情報として用意するとともに、前記会員識別ステップにより認証した会員コンピュータに前記更新に関する情報を送付する、更新情報提示ステップと、
前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付ステップと、
前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付ステップと、
前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶ステップと、
前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札ステップと、
前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札ステップと、
前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示ステップと、を含んでいる。

さらに本発明は、公売参加資格者の会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信するコンピュータにインストールされて、当該コンピュータに、
公売参加資格者として認証した会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信するステップと、
公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースにアクセスするステップと、
前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースにアクセスするステップと、
前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理ステップと、
アクセスしてきたブラウザから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別ステップと、
前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示ステップと、
前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付ステップと、
前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付ステップと、
前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶ステップと、
前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札ステップと、
前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札ステップと、
前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示ステップと、を実行させる公売管理プログラムも本発明の範囲である。

また、公売参加資格者の会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信するコンピュータにインストールされて、当該コンピュータに、
公売参加資格者として認証した会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信する通信ステップと、
公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースにアクセスするステップと、
前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースにアクセスするステップと、
前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理ステップと、
前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示ステップと、
所定の通信プログラムと、当該通信プログラムに連動して所定のデータ形式で記述された文書を閲覧する機能とを実装したコンピュータと前記通信ステップにより通信する際、当該コンピュータから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別ステップと、
前記公売日程管理ステップによって管理されている情報に基づいて前記手続状況提示ステップにより提示する手続き情報に更新があった際、当該更新に関する情報を所定のデータ形式の文書情報として用意するとともに、前記会員識別ステップにより認証した会員コンピュータに前記更新に関する情報を送付する、更新情報提示ステップと、
前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付ステップと、
前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付ステップと、
前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶ステップと、
前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札ステップと、
前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札ステップと、
前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示ステップと、を実行させる公売管理プログラムであってもよい。なお、本発明は、上記公売管理プログラムを記録したプログラム格納媒体に及んでいる。

本発明の不動産公売管理システムによれば、法を遵守しつつ、インターネットを介して不動産の公売を行えるとともに、公売に関わる煩雑な手続きを簡便にすることができる。それにより、公売参加者の増加が期待でき、不良資産の早期に売却することができる。

＝＝＝ネットワーク構成＝＝＝
図１は本発明の実施例における公売管理システムを含むネットワーク構成を示している。公売管理システム１は、インターネット２０上に接続された１台以上のコンピュータにより構成され、コンピュータにインストールされたプログラムの実行により公売管理システムとして機能する。公売管理システムの構成としては、例えば、公売管理システムの管理運営事業者（公売仲介者）のイントラネット１１上で協調動作するＷＷＷサーバー１２やメールサーバー１４、各種データベース１３，１５によって構成することができる。そして、公売管理システム１が提供するサービスは、ＷＷＷサーバー１２に開設されたポータルサイトにおける会員性サービスの一つとして提供することができる。

公売管理システム１に付帯する会員データベース１３は、入札参加資格者を会員とし、その会員の個人情報などを蓄積管理している。公売管理システム１は、アクセスしてきたブラウザからユーザＩＤやパスワードなどの所定の認証情報を受け付け、その認証情報を会員データベース１３に照会する、該当する会員情報が存在すれば、このブラウザを特定の会員が操作する会員コンピュータ２１として認証する。そして、公売サービスを提供する会員制Ｗｅｂサイト（公売サイト）へのアクセスを許可する。公売データベース１５は、各公売案件の日程や日程における各種手続きの期限日時を記憶するとともに、各公売における公売財産を売却区分（公売物件）毎に識別し、各物件毎の公売状況・入札者・入札額などを随時更新しながら記憶管理する。

管理コンピュータ２２は、主税局など、公売の実施・管理する側（公売実施者）の担当者が使用するコンピュータであり、例えば、ブラウザが実装された一般的なパーソナルコンピュータを採用することができる。公売管理システム１は、管理コンピュータ２２のみがアクセス可能なＷｅｂサイト（管理サイト）を開設し、管理コンピュータ２２に当該サイトのＷｅｂページを介して公売の進捗状況を提示したり、管理コンピュータ２２から公売の日程や公売物件に関する情報、開札などの各種指示などを受け付けたりする。もちろん、公売実施者が公売管理システム１を管理・運用する形態も考えられる。このような形態では、管理コンピュータ２２と公売管理システム１とが、同じイントラネットやＬＡＮに接続されていたり、専用線を介して通信したりしてもよい。

公売管理システム１は、公売サイトや管理サイトにアクセスしてきた会員コンピュータや管理コンピュータ２２とＣｏｏｋｉｅなどを使った周知の方法によりセッション管理を行い、会員コンピュータ２１や管理コンピュータ２２からＷｅｂページを介してフォームデータとして受け付けた情報や指示について、その内容などを公売データベース１５に記憶する。

決済システム３０は、クレジットカード会社のオンライン与信照会システムと金融機関の電子銀行業務システムとに連携するコンピュータシステムであり、例えば、上記特許文献１に記載された決済方法に基づいてクレジットカード決済に関わる処理を行うコンピュータシステムが考えられる。

決済システム３０は、入札申込者が入札に先立って公売実施者に支払う公売保証金などをクレジットカード決済する際の与信照会に対する信用供与の可否確認や、その後の会員の銀行口座からクレジットカード決済額を引き落とす処理などを行う。公売保証金は、公売物件毎に入札申込者全員から徴収されるものであるが、公売の規則に基づいて没収される理由がなければ、買受者以外には返還することになっている。そのため、一の物件に対して複数の会員がクレジットカードで公売保証金を支払う場合、公売管理システム１は、決済システム３０に対して与信照会を行い、信用供与が確認された会員については公売保証金を支払ったものとして入札を許可するとともに、１人分の保証金を公売仲介者が立て替えるようにしている。それによって、クレジットカードで支払われる公売保証金については、買受人決定後にそれ以外の人に返還する処理を省略することができるようになっている。

＝＝＝公売管理システム＝＝＝
図２に公売管理システム１の機能ブロックを示した。各機能ブロックは、プログラムの実行により、会員データベース１３や公売データベース１５の管理情報を適宜に処理することで実現される。公売管理システム１の概略構成としては、公売データベース１５に記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理手段２と、アクセスしてきたブラウザから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別手段３と、会員コンピュータ２１に、前記公売日程管理手段２の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示手段４と、公売日程管理手段２が認識する公売申込期間において、アクセス中の会員コンピュータ２１から公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータ２１から物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付手段５と、公売データベース１５に申込情報が存在するある会員について、公売日程管理手段２が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、この会員の会員コンピュータ２１から公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付手段６と、入札受付手段６が会員コンピュータ２１から受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を公売データベース１５に記憶する入札情報記憶手段７と、公売日程管理手段２が認識する開札期限に管理コンピュータ２２からの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、公売データベース１５の入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、公売日程管理手段２が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータ２１からの追加入札額の受け付けを可能とする開札手段８と、開札手段８が追加入札対象者の会員コンピュータ２１から受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、公売データベース１５の入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札手段９と、開札手段８あるいは追加入札手段９により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータ２１に以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示手段１０とを備えている。

＝＝＝公売の流れ＝＝＝
本実施例の公売管理システム１は、公売データベース１５に記憶されている公売案件毎の日程や各種期限と現時点の日時とに基づいて、現時点や過去／将来における日程や手続き期間／期限を管理している。そして、公売に参加する会員に対し、公売申込の受け付け、入札の受け付け、開札結果の提示、各種連絡などの公売サービスを公売サイトを介して提供する。公売実施者に対しては、公売の日程や公売物件に関する各種情報の入力を受け付けたり、開札の指示を受け付けたりしながら、公売を円滑かつ公正に実施・管理するための管理サービスを管理サイトを介して提供する。図３に本実施例の公売管理システムによる期限管理の概略を示した。公売の公開開始から終了まで各種期限や期間が設けられている。

＝＝＝公売サービスと管理サービスの概略＝＝＝
本実施例において、公売サービスは、ポータルサイトにて提供されている様々な会員制サービスのうちの一つであり、公売参加希望者は、自身のブラウザにより、ポータルサイトにアクセスさせている適宜なときにユーザＩＤとパスワードとによって認証手続きを行い、当該ブラウザを会員コンピュータ２１としてポータルサイトにログインさせる。また、本実施例では、会員と確実に連絡が取れるメールアドレスを会員データベース１３に登録（アドレス認証）しておく必要がある。アドレス認証を行うには、ユニークなＵＲＬが記載された電子メールを会員が指定したメールアドレスに宛てて送付し、そのＵＲＬを指定して公売管理システム１に会員コンピュータ２１がアクセスしてくれば、指定したメールアドレスを会員データベース１３に登録する。なお、以下、同じユーザＩＤとパスワードとによってログインする会員コンピュータ２１は、ハードウエアが異なっていても同一の会員コンピュータ２１として説明する。

一方、管理コンピュータ２２にのみサービスが提供される管理サイトは、一般のブラウザがアクセスできないように、例えば、ＵＲＬを非公開にするとともに、アクセスする際には、所定の認証手続きを要するようにしておく。公売実施者は、公売の日程や公売物件に関する各種情報を、所定のデータ形式で公売管理システム１にアップロードする。公売管理システム１は、アップロードされた情報を公売データベース１５に蓄積するとともに、管理サイトの所定のＷｅｂページに反映させる。具体的には、公売仲介者側が用意したＷｅｂページ作成プログラムを用い、公売実施者は管理コンピュータ２２にて当該プログラムにより、管理サイトを構成する所定のＷｅｂページに所定の体裁に則って所定の情報を掲載して管理サイトを設計すればよい。

図４に管理サイトを介して管理コンピュータ２２に提供されるサービスの概略を示した。管理サイトは、主に、公売案件毎に公売物件について情報を追加・編集可能とする物件情報編集サービス（ｓ４）と、公売を管理する公売管理サービス（ｓ５）とを提供する。公売実施者は、管理コンピュータ２２により、事前に公売案件毎に日程を設定し（ｓ２０）、会員コンピュータ２１の閲覧に供される物件のそれぞれについての各種情報を、物件情報編集サービスにより作成・編集する。

管理サイトは、管理コンピュータ２２が、トップページ（ｓ１）を窓口として公売案件を一覧にして提示するページ、各公売毎における物件編集や公売管理への窓口となる物件管理ページ（ｓ３）の順に辿るように構成され、物件管理ページ（ｓ３）から、目的に応じて物件情報編集サービス（ｓ４）、あるいは公売管理サービス（ｓ５）のいずれかが選択可能となる。

編集された物件情報は公売サイトに反映される（ｓ４→ｓ１４）。また、公売管理サービスにおいて、公売実施中に公売が取り消された物件があれば、その物件を指定することで、公売中止物件についての情報が公売サイトに反映される（ｓ６→ｓ１４）。公売管理サービス（ｓ５）では、開札や入札終了の指示の受け付け（ｓ７，ｓ８）、公売申込者の管理（ｓ９）、開札後の入札情報の閲覧（ｓ１０）などのサービスが提供される。さらに、不良入札者を排除するためのブラックリスト管理サービス（ｓ１５）も提供され、任意の申込者をブラックリストに随時登録できるようにしている（ｓ１３→ｓ１５）。なお、申込者管理サービス（ｓ９）には、クレジットカード決済によらずに公売保証金を支払った会員を公売管理システム１に通知し、その会員の入札を可能にしてもらうように指示するサービス（ｓ１１）や、ブラックリスト登録会員や仮申込から本申込への処理が間に合わなかった会員などに対応して指定の会員の公売申込を取り消すサービス（ｓ１２）がある。

公売管理システム１は、管理コンピュータ２２から、公売に関する各種情報や所定の指示情報を受け付け、これらの情報を指示に基づいて公売データベース１５を更新する。また、公売の日程や公売物件の詳細情報など、管理サイトの所定のＷｅｂページに記載された所用の情報を公売データベース１５に蓄積管理するとともに、公売サイトと管理サイトとの掲載情報を連携させ、公売サイトにおいて会員コンピュータ２１から受け付けた各種情報や指示を、管理サイトにおける所定の情報記述箇所に反映させたり、管理サイトにおいて管理コンピュータ２２から受け付けた各種情報や指示を公売サイトに反映させたりする。

＝＝＝公売サイト＝＝＝
公売管理システム１は、公売サイトや管理サイトにおける所定のＷｅｂページを介し、会員コンピュータ２１や管理コンピュータ２２から各種情報を受け付けながら公売サービスや管理サービスを提供していく。図５に公売サイトの概略構成を示した。公売サイトは、当該サイトの概要などを記載したホームページ５０を公売サービスの窓口とし、この窓口ページ５０を起点とし、公売における物件一覧を記載したＷｅｂページ（物件一覧ページ）６０までは、会員コンピュータ２１以外のブラウザでも閲覧可能となっている。物件一覧ページ６０にて特定の物件がブラウザにて指示されると、その物件に関する詳細情報が記載された物件詳細ページ７０を返送する。そして、物件詳細ページ７０には、該当物件に対する各種公売手続きを行うためのＷｅｂページ８０へのリンクが設定されている。なお、窓口ページ５０には公売についての注意事項や同意事項、あるいは公売についての説明などを記載したＷｅｂページ９０へのリンクも設定されている。

図６にある公売についての物件一覧ページ６０の画面概略を示した。この一覧ページ６０には、公売の日程６１やその日程における現在の状況（開催ステータス）６２とともに、各物件毎に掲示欄６３が設けられ、各欄６３には該当物件の画像や概略情報６５が表示されている。多数の物件が公売に出されている場合には複数の物件一覧ページ６０によって全公売物件の概略情報が提示される。また、各物件の掲示欄６３には、アクセス中の会員コンピュータ２１について、該当会員の公売における手続きの進捗状態（公売手続き状態）６４が表示される。すなわち、同じ会員コンピュータ２１が以前のアクセス時に公売申し込みや入札など、物件に対して何らかの手続きをした場合、公売管理システム１は、公売データベース１５の記憶情報に基づいて、該当物件の掲示欄６３の所定位置にその公売手続き状態６４を付記する。なおログインをしていないブラウザ（ゲストコンピュータ）に対しては公売手続き状態として一律に何も手続きを行っていない旨の「−」を付記する。

公売管理システム１は、ブラウザにより物件一覧ページ６０中の物件の一つが指定されると、その物件についての物件詳細ページ７０を返送する。図７に、この物件詳細ページ７０の概略を示した。この物件詳細ページ７０には開催ステータス７３が記載されるとともに、指定した物件の詳細な画像やテキスト情報が記載されている。またページ７０の所定位置には、アクセス中のブラウザのログイン状態や開催ステータスに応じて適宜に表示状態が異なる表示領域（ステータス表示窓）７１があり、公売における各種手続きを行うための指示やフォームなどもこの表示窓７１に表示される。図７は、ログイン済みで、アドレス認証を経た会員コンピュータ２１がアクセスしたときの状態を示している。ステータス表示窓７１には、公売申込を行うためのＷｅｂページを取り寄せるためのボタン７２が表示されている。

なお、アクセスしてきたブラウザがゲストコンピュータであれば、このステータス表示窓７１にはユーザＩＤとパスワードの入力欄が表示され、会員コンピュータ２１であってもアドレス認証を経ていなければ、アドレス認証へ案内するための記載や指示などが表示される。

＝＝＝公売申込＝＝＝
公売管理システム１は、現時点が公売申込期間にあると、アクセスしてきた会員コンピュータ２１により公売申込を受け付ける。図８に公売申込に関わる処理の流れを示した。会員コンピュータ２１が、物件一覧ページ６０からある物件についての物件詳細ページ７０を取り寄せ（ｓ３１，ｓ３２）、このページ７０上で申込指示を行うと、公売管理システム１は、公売についての同意事項などを記載したＷｅｂページを経由させて該当物件についての公売申込書のＷｅｂページ（申込書ページ）を送達する（ｓ３３，ｓ３４）。図９にこの申込書ページ８０ａの概略を示した。公売管理システム１は、申込書ページ８０ａの各入力欄に所要事項が正しく記入されて、記入情報が送付されてくると、公売保証金の支払い方法をチェックする（ｓ３５、ｓ３６）。公売保証金は与信限度額（例えば、３０万円）以内であれば、クレジットカードで保証金を支払うことができ、申込者がクレジットカード決済を指示していれば、公売管理システムは、決済システムに与信照会を行い、与信が得られれば、申込を完了させ、その旨を記載した申込完了ページを送達する（ｓ３６→ｓ３７〜ｓ４１）。なお本実施例では、実際にはクレジットカード決済によって申込者の口座から公売実施者の口座へ保証金相当額を振り替えることをせず、公売仲介者が１つの物件について１人分の公売保証金を立て替えて公売実施者に支払うようにしている。そして申込ページに入力された情報を物件と会員情報とに対応付けした申込情報として公売データベース１５に格納する。また公売管理システム１は、公売参加の申込が完了すると、該当会員の認証済みのメールアドレスに宛てて申込が完了した旨の電子メールを送達する（ｓ４２）。

公売保証金が与信限度額より多額であったり、申込書ページ８０ａにてクレジットカード決済が指示されなかったり、あるいは共同入札を指示した場合には仮申込となり、申込書ページ８０ａにて入力された内容をＷｅｂページ上で会員に確認させた上で、仮申込が完了した旨を記載した仮申込完了ページを会員コンピュータ２１に送達する（ｓ３６→ｓ４３，ｓ４４）。また、この仮申込完了ページには会員コンピュータ２１にて印刷するための所定形式の申込書データをダウンロードさせるためのリンクが設定されている。会員は、後日、ダウンロードした申込書データを紙の申込書に印刷する（ｓ４４，ｓ４６，ｓ４７）。そして、その申込書を公売実施者に郵送したり持参したりして受け渡すとともに、公売保証金を銀行振り込みなどで支払う。ここで初めて公売申込が完了する。本実施例では、電子メールで仮申込まで済んだことを通知するとともに、この電子メールに申込書をダウンロードするためのＵＲＬを記載しておく（ｓ４５〜ｓ４７）。

公売実施者は、仮申込者について、公売保証金の入金を確認した段階で、管理コンピュータ２２により、管理サイトを介して、例えば、仮申込者のユーザＩＤを公売管理システムに通知するなどして申込完了の旨の指示を公売管理システム１に与える（図４：ｓ１１）。公売管理システム１は、仮申込者が正式に申込を完了させると、当該仮申込者に対し、申込が完了した旨を電子メールで通知する。また正式に申込が完了した会員について、公売データベースの申込情報を保証金徴収済みに変更する。

＝＝＝入札＝＝＝
公売参加申し込み期間が終了してから所定期間（入札準備期間）が経過すると入札開始となり、入札受付期間となる、公売管理システム１は、入札受付期間中に、会員コンピュータ２１による入札を受け付ける。図１０と図１１に、それぞれ入札期間における物件一覧ページ６０と物件詳細ページ７０の画面概略を示した。また、図１２に公売管理システム１における入札処理の流れを示した。入札期間になると、会員コンピュータ２１が取り寄せた物件一覧ページ６０には、該当会員によって公売申込が完了している物件については、公売手続き状態６４としてその旨が記載される。また、申込が完了している物件の物件詳細ページ７０のステータス表示窓７１内には、入札額の入力欄７３が表示される。公売管理システム１は、この入力欄７３に入札額が入力されて送付されてくると、見積額以上の入札額であれば、入札確認のＷｅｂページを会員コンピュータ２１に送達する。図１２にこの入札確認ページの画面概略を示した。この入札確認ページ９０には、次順位買受を申し込むか否かについての指示を受け付けるためのラジオボタン９１があり、会員は、このページの記載内容を確認し、会員コンピュータ２１にて次順位買受の申込をするか、しないかを指示した上で入札する旨を指示すると、公売管理システムは、該当物件に当該会員と入札額と次順位の申込の有無とを対応付けして公売データベース１５に格納する。そして、入札が完了した旨の電子メールを送付する。なお、同じ会員コンピュータ２１が再度公売サイトにアクセスすると、入札が済んだ物件については、物件一覧ページでは入札済みである旨が該当物件に付記され、物件詳細ページ７０では具体的な入札額がステータス表示窓７１に表示される。

＝＝＝開札と落札者の決定＝＝＝
公売管理システム１は、入札期間が終了すると、入札受付を無効化し、開札までの準備期間である旨を物件一覧ページ６０や物件詳細ページ中に開催ステータス（６２，７３）として掲載する。物件一覧ページ６０を送達した会員コンピュータ２１によって入札された物件については、公売手続き状況６４として、入札済みである旨が該当物件の掲載欄に付記される。物件詳細ページ７０では具体的な入札額がステータス表示窓７１に表示される。

公売管理システム１は、開札時期が到来すると、管理サイトを介して管理コンピュータ２２からの開札指示（図４：ｓ７）を受け付け可能とする。すなわち、当初の日程における開札時期以前に開札されることを禁止するとともに、何らかの理由で開札準備期間が延長された場合に対応させている。

公売管理システム１は、管理コンピュータ２２からの開札指示を受け付けると、物件別に落札者や追加入札の要否、次順位買受者を決定するための開札処理を実行する。具体的な開札処理の流れを図１４に示した。公売管理システム１における開札処理は国税徴収法に準拠した手順をそのまま踏襲している。なお、周知のごとく、追加入札で同価の最高入札額が複数あった場合、くじ引きにより落札者を決定する（ｓ６１〜ｓ６８→ｓ６９，ｓ７０）。また、次順位買受者が複数の場合にも一人の次順位買受者をくじ引きで決定する（ｓ７１〜ｓ７３→ｓ７４，ｓ７５）。公売管理システム１は、くじ引きに該当する複数の会員のそれぞれのユーザＩＤから一つのＩＤをランダムで選出することでくじ引きを行っている。

図１５に開札後の公売サービスに関わる処理の流れを示した。開札後に会員コンピュータ２１が物件一覧ページを取り寄せると（ｓ８１）、落札している物件については落札価格が物件の掲載欄６３内に表示される。会員コンピュータ２１が物件詳細ページ７０を取り寄せると、追加入札の有無やそれぞれの会員についての開札結果に応じ、会員コンピュータ２１には異なる記載内容の物件詳細ページ７０を送達する。（追加入札の対象者：ｓ８２→ｓ８６，ｓ８７）（不落札者：ｓ８１〜ｓ８５→ｓ９７、あるいはｓ８２→ｓ８６→ｓ９７）（次順位買受申込者：ｓ８２〜ｓ８５→ｓ９５）（落札者：ｓ８２〜ｓ８４→ｓ９３）。

一例として、図１６に落札者の会員コンピュータ２１に送達される物件詳細ページ７０の概略を示した。落札した旨７５が所定の位置に記載されている。また、落札者、次順位買受申込者、および不落札者のそれぞれに対し、落札した旨、次順位買受者である旨、および落札できなかった旨を、電子メールで通知する（ｓ９４）（ｓ９６）（ｓ９８）。また追加入札になった場合には、最高価入札者（追加入札対象者）に対し、追加入札の開催要項などを記載した電子メールを送達する（ｓ８８）。なお、入札者がいない場合には公売不成立とし、会員コンピュータ２１に公売不成立の旨を記載した物件詳細ページを一律に送達する（ｓ８３→ｓ９９）。

図１７に追加入札対象者の会員コンピュータに送達される物件詳細ページの画面概略を示した。追加入札が開始されると、追加入札対象者の会員コンピュータ２１に送達される該当物件の物件詳細ページ７０のステータス表示窓７１には、追加入札の入力欄７４が表示される。公売管理システム１は、会員コンピュータ２１にてこの入力欄７４に追加入札額が入力されて送付されてくると、その追加入札額が、最初の入札における最高価申込額以上であることを認知した上で、追加入札を確認してもらうためのＷｅｂページを返送する（ｓ８９→ｓ９０）。会員コンピュータ２１により追加入札確認ページにて確認指示が行われると、追加入札が完了した旨を記載した追加入札完了ページを会員コンピュータ２１に送達する（ｓ９１）。また、追加入札の完了通知を電子メールで該当の会員に送付する（ｓ９２）。

公売管理システム１は、入札確定処理日時になると、落札者や次順位買受申込者などの買受対象者以外の会員についての入札情報を消去する。また、これらの会員のうち、公売保証金をクレジットカードで決済するように設定していた会員については、そのクレジットカード決済を取り消すように決済システム３０に指示する。

落札者、次順位買受者が公売保証金をクレジットカードで決済するように指示していた場合、次順位買受代金納付期限までに落札者が買受代金を納付している旨が管理コンピュータ２２から送付されてくれば、次順位買受申込者の公売保証金に関わるクレジットカード決済を取り消す。次順位買受代金納付期限までに落札者、次順位買受申込者が共に買受代金を納付しなかった旨が管理コンピュータ２２から送付されてくると、これら２人の会員のうちの一人については、先に公売仲介者が立て替えた公売保証金をクレジットカード決済により当該仲介者の口座へ振り替えるように決済システム３０に指示し、他方の会員についてはクレジットカード決済により公売保証金を公売実施者の口座へ振り替えるように指示する。

＝＝＝その他の手続き、補助機能＝＝＝
債務者が納税するなどして、公売実施中に公売が急遽中止となる物件もある。この公売中止物件に対し、すでに申込や入札をした会員が存在すれば、該当する会員に対し、電子メールで公売中止の旨を通知する。

上記実施例では、入札機会は会員一人について１回だけである。しかし公売には、入札期間内に複数回入札できる実施形態もある。複数回の入札を許可する場合、同一会員がした複数回の入札について、高い額を入札したときの額を入札情報として採用すればよい。また、公売には競り売りもある。競り売りの場合には入札状況を逐一物件詳細ページに表示し、随時入札を受け付けるようにしておけばよい。なお、競り売りでは、開札指示を待たずに入札終了次に落札者が決定し、次順位買受者を決定したりくじ引きしたりする処理は不要となる。

＝＝＝更新情報の提示サービスについて＝＝＝
公売に関する日程は複雑であり、会員がうっかり入札期限を見逃したりする可能性がある。そこで、新規公売物件の掲載を含め、日程管理に基づいて会員に提示する情報に変更がある場合、その変更に関する情報を掲示する文書を用意しておき、その文書を周知のＲＳＳ（Rich Site Summary）によって記述する。すなわち、公売サイトに掲載されている情報についての見出しや要約などをＲＳＳによって記述し、掲載情報の変更をこのＲＳＳに反映させる。

また、ブラウザを介さないでコンピュータと認証手続きを行い、当該手続きにより認証した会員コンピュータと通信することを可能としておく。たとえば、周知のインスタントメッセンジャー（ＩＭ）と呼ばれる通信プログラムを実装したコンピュータとの通信機能を実装させておく。

一方、会員コンピュータ２１にはＩＭプログラムと、当該ＩＭプログラムに連動するＲＳＳリーダーとを実装させておく。たとえば、ＲＳＳリーダーをＩＭプログラムのプラグインとして実装させておく。また、変更に関する情報を記述したＲＳＳを周期的、あるいは随時読み出すようにＲＳＳリーダーを設定しておく。

このようにＩＭとＲＳＳとを組み合わせれば、会員コンピュータ２１は、ＩＭが起動されると公売管理システム１との通信を開始し、ＲＳＳリーダーが所定のＲＳＳ文書を読み出す。それによって、最新の更新情報があれば直ちに会員コンピュータ２１に送付され、会員は、公売に関する各種期日や新規物件の公売事実を見逃したりする可能性を少なくすることができる。

図１８に公売管理システムが会員コンピュータに送付するＲＳＳ文書の概略を示した。この文書１００には更新に関する情報を規定するタグ１０１が記述されており、ＲＳＳリーダーは、このタグを解釈することで、更新に関する情報を取り寄せ、会員コンピュータ２１のディスプレイにおけるＩＭの画面領域にその情報を表示する。図１９に会員コンピュータ２１におけるＲＳＳ文書の表示状態を示した。起動中にあるＩＭの表示画面１１０に更新に関する情報会員１１１が表示されている。会員は、この更新に関する情報１１１の記載箇所に設定されているリンクを指示すれば、たとえば、リンク指示操作に応動してブラウザが起動し、そのブラウザの画面によって更新に関する詳細情報を閲覧することができる。

＝＝＝更新情報の配信制御について＝＝＝
公売サイトにおいて、新規な情報が掲載されると、その情報へのアクセスが短時間に集中する可能性がある。とくに、公売に関する更新情報がＲＳＳによって提示される場合では、更新の事実を全会員がほぼ同時に知ることになり、その更新情報へのアクセスがさらに集中する可能性がある。そうなると、公売管理システム１が大量のアクセスに対応できず、更新情報が閲覧可能に会員コンピュータ２１にダウンロードされるまでに長い時間を要したり、場合によっては、過負荷によって公売管理システム１に障害が発生したりする可能性もある。

公売は、公的な取引であり、その情報は公売参加者が等しく公平に閲覧されるものでなくてはならない。したがって、このようなアクセス集中による公売情報の閲覧障害は排除すべきである。そこで、周知のＰ２Ｐ（Peer to Peer）技術により、公売情報を送付した会員コンピュータ２１がその公売情報をさらに他の会員コンピュータ２１にさせるようにすることが考えられる。よく知られているように、Ｐ２Ｐでは、同じＰ２Ｐソフトウエアを実装したコンピュータ同士であれば、目的の情報の所在を検索しその所在にある会員コンピュータ２１と通信して公売情報を転送してもらえる。

具体的な実施形態としては、各会員コンピュータ２１に中央サーバー型のＰ２Ｐソフトウエアを実装させておき、公売管理システム１は、公売情報を送付したある会員コンピュータ２１の所在など、当該会員コンピュータ２１にアクセスするために必要な情報をアクセス中にある別の会員コンピュータ２１に通知する。そうすることで、その後は、会員コンピュータ２１間で公売情報をやりとりすることができる。もちろん、純粋型のＰ２Ｐソフトウエアが各会員コンピュータに実装されていれば、公売管理システム１を介さず、各会員コンピュータ２１が通信相手となる別の会員コンピュータ２１が存在するか否かを捜索し、存在すれば、通信を開始して公売情報をやりとりする。

＝＝＝管理コンピュータからの更新指示について＝＝＝
各地方自治体の主税局がそれぞれ公売サイトを公開するために、上記実施例の公売管理システム１が各地方自治体ごとに設置されている場合もあり得る。図２０に、このような設置形態におけるネットワーク構成を例示した。各地方自治体ａ〜ｃに対応して公売管理システム１ａ〜１ｃが各地に設置され、各公売管理システム１ａ〜１ｃには上記実施例における公売データベース１５や会員データベース１３の蓄積情報を格納したデータベース（ローカルデータベース）１６ａ〜１６ｃが付随する。またこの例では、各地方自治体ａ〜ｃの管理コンピュータ２２ａ〜２２ｃは、同じ自治体ａ〜ｃの公売管理システム１ａ〜１ｃと同じＬＡＮやイントラネットに接続されて、ローカルデータベース１６ａ〜１６ｃの内容を適宜に変更することができる。

このように各地に公売管理システムが分散配置される形態では、地方自治体ごとに公売サイトが公開されることになり、たとえば、ある地方自治体ａの公売サイトに掲示されている公売物件は、他の地方自治体（ｂ，ｃ）の公売サイトには掲示されないことになる。そのため、会員は、会員コンピュータ２１にてある地方自治体ａの公売サイトを閲覧しているときは、他の地方自治体（ｂ，ｃ）の公売物件を閲覧したり、入札などの手続きを行ったりすることができない。

会員コンピュータ２１にて一つの地方自治体の公売サイトのアクセス中に全国の公売物件に対する情報閲覧や各種手続きを可能とするためには、全国の地方自治体にある公売管理システムのそれぞれのデータベース間で蓄積情報を共有する必要がある。しかも、いずれかの自治体のローカルデータベースの内容に変更があった際には、その変更内容がリアルタイムで他の自治体のローカルデータベースに反映されないと、手続きごとに期限が複雑に設定されている公売では、その期限を会員に提示したり、手続きを受け付けたりすることができなくなる。

そこで、たとえば、周知のＳＯＡＰ（Simple Object Access Protocol）を用い、ある地方自治体の公売データベースの内容に変更があると、その変更内容が他の自治体の公売データベースに直ちに反映されるようにすることが考えられる。

図２１に、各地方自治体でローカルデータベースの変更内容を共有するための手順の一例を示した。まず、ある地方自治体ａにある管理コンピュータ２２ａが同じ自治体ａにあるローカルデータベース１６ａの内容を変更する。あるいは、その自治体ａの公売サイトを介して利用者が自身のブラウザにより会員登録をおこなったり、公売に関わる各種手続きを行ったりして会員データベース１３に相当する内容が更新される。

ローカルデータベース１６ａが更新されると（ｓ１）、該当する自治体ａの公売管理システム１ａと他の地方自治体の公売管理システム（１ｂ，１ｃ）は、ＳＯＡＰに従って、そローカルデータベース１６ａの内容に一致させるように、各自のローカルデータベース（１６ｂ，１６ｃ）を更新する。ここでは、情報の秘匿性を確保するために暗号化通信を行っている。具体的には、公売管理システム１ａは、他の公売管理システム（１ｂ，１ｃ）の公開鍵を使って更新情報を暗号化した上でその暗号化情報を他の公売管理システム（１ｂ，１ｃ）に送付する（ｓ１０２〜ｓ１０４）。暗号化された情報を受け取った各公売管理システム（１ｂ，１ｃ）は自身の秘密鍵を用いて公売管理システム１ａから送信されてきた暗号化情報を復号し、その復号した情報に基づいて自身のローカルデータベースを更新する（ｓ１０５→ｓ１０７，ｓ１０６→ｓ１０８）。そして、情報を受領した旨を公売管理システム１ａに通知する（ｓ１０９，ｓ１１０）。このようにすることで、ある地方自治体のローカルデータベースにおける更新情報が、他の地方自治体のデータベースの内容に直ちに反映される。すなわち、随時更新される各地のローカルデータベース間で最新の情報を共有することができる。

なお、暗号化の方式は公開鍵暗号方式に限らず適宜な方式が採用できる。また、公売管理システム１と会員コンピュータ２１、公売管理システム１と管理コンピュータ２２との通信、あるいは会員コンピュータ２１間のＰ２Ｐ通信にも、適宜な暗号化方式によって通信内容を暗号化すれば、秘匿性のある情報を保護することができる。

本発明の実施例における公売管理システムを含んだネットワーク構成図である。 上記公売管理システムの機能ブロック図である。 上記公売管理システムが管理する公売日程や手続き期限の概略図である。 上記公売管理システムが自身に開設された管理サイトを介して公売実施者の管理コンピュータに提供するサービスの概略図である。 上記公売管理システムによって開設されている公売サイトの概略構成図である。 上記公売サイトにおける物件一覧ページの画面概略図である。 上記公売サイトにおける物件詳細ページの概略図である。 上記公売管理システムにおける公売申込に関わる処理の流れ図である。 上記公売管理システムが会員コンピュータに送達する申込書ページａの概略図である。 入札期間における物件一覧ページの画面概略図である。 入札期間における物件詳細ページの画面概略図である。 公売管理システム１における入札処理の流れ図である。 上記公売管理システムが会員コンピュータに送達する入札確認ページの画面概略図である。 上記公売管理システムにおける開札処理の流れ図である。 開札後に会員コンピュータに提供される公売サービスに関わる処理の流れ図である。 落札者の会員コンピュータに送達される物件詳細ページの概略図である。 追加入札対象者の会員コンピュータに送達される物件詳細ページの画面概略図である。 会員コンピュータに送付されるＲＳＳ文書の概略図である。 会員コンピュータにおける上記ＲＳＳ文書の表示状態の概略図である。 公売管理システムが分散配置されている場合のネットワークの構成図である。 分散配置されている公売管理システム間でデータベースの内容を共有するための手順を示す概略図である。

符号の説明

１ 公売管理システム
１２ ＷＷＷサーバー
１３ 会員データベース
１５ 公売データベース
２０ インターネット
２１ 会員コンピュータ
２２ 管理コンピュータ
３０ 決済システム

Claims (17)

1. インターネットに接続されたＷＷＷサーバー機能を備えたコンピュータを主体として構成され、認証した公売参加資格者の会員コンピュータと、公売実施者の管理コンピュータと通信して不動産の公売に関わる各種情報開示や手続きをＷｅｂページを介して行う公売管理システムであって、
   公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースと、
   前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースと、
   前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理手段と、
   アクセスしてきたブラウザから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別手段と、
   前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示手段と、
   前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付手段と、
   前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付手段と、
   前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶手段と、
   前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札手段と、
   前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札手段と、
   前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示手段と、
   を備えた公売管理システム。
2. 前記公売データベースは、公売の日程や手続き期限日時、公売物件の概要、公売保証金額を含んだ公売情報と、公売実施中に会員コンピュータや管理コンピュータから受け付けた各種情報を蓄積管理し、
   前記公売日程管理手段は、前記公売データベースに記憶されている公売の日程や手続き期限日時と、現時点の日時とに基づいて、公売案件毎に、日程と、申込期間、入札期間、開札期限、追加入札期間の各種手続き期間や期限を認識し、
   前記会員識別手段は、アクセスしてきたブラウザから送付されてくる所定の認証情報を前記会員データベースに照会し、当該認証情報に符合する会員情報が存在すれば、当該ブラウザを会員コンピュータとして認証するとともに、通信中にある多数の会員コンピュータのそれぞれを識別し、
   前記手続状況提示手段は、前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて公売の日程や現時点で受け付け可能な手続きを提示するとともに、アクセス中の前記会員コンピュータから所定の手続き指示を受け付けた旨の情報が前記公売データベースに記憶されていれば、受け付けた手続きを提示する、
   ことを特徴とする請求項１に記載の公売管理システム。
3. 所定の通信プログラムを実装したコンピュータとの通信手段を備えるとともに、前記会員識別手段は、前記コンピュータから前記通信手段を介して受け取った情報に基づいて会員認証する機能を備えていることを特徴とする請求項１または２に記載の公売管理システム。
4. インターネットに接続されたコンピュータを主体として構成され、認証した公売参加資格者の会員コンピュータと、公売実施者の管理コンピュータと通信して不動産の公売に関わる各種情報開示や手続きをインターネットを介して行う公売管理システムであって、
   公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースと、
   前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースと、
   前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理手段と、
   所定の通信プログラムと、当該通信プログラムに連動して所定のデータ形式で記述された文書を閲覧する機能とを実装したコンピュータとの通信し、当該コンピュータから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別手段と、
   前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示手段と、
   前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて前記手続状況提示手段が提示する手続き情報に更新があった際、当該更新に関する情報を所定のデータ形式の文書情報として用意するとともに、前記会員識別手段が前記通信手段を介して認証した会員コンピュータに前記更新に関する情報を送付する、更新情報提示手段と、
   前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付手段と、
   前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付手段と、
   前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶手段と、
   前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札手段と、
   前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札手段と、
   前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示手段と、
   を備えたことを特徴とする公売管理システム。
5. 請求項４において、前記所定のデータ形式で記述された文書は、ＲＳＳによって記述された文書であることを特徴とする公売管理システム。
6. 前記公売データベースは、公売の日程や手続き期限日時、公売物件の概要、公売保証金額を含んだ公売情報と、公売実施中に会員コンピュータや管理コンピュータから受け付けた各種情報を蓄積管理し、
   前記公売日程管理手段は、前記公売データベースに記憶されている公売の日程や手続き期限日時と、現時点の日時とに基づいて、公売案件毎に、日程と、申込期間、入札期間、開札期限、追加入札期間の各種手続き期間や期限を認識し、
   前記会員識別手段は、アクセスしてきたコンピュータから送付されてくる所定の認証情報を前記会員データベースに照会し、当該認証情報に符合する会員情報が存在すれば、当該コンピュータを会員コンピュータとして認証するとともに、通信中にある多数の会員コンピュータのそれぞれを識別し、
   前記手続状況提示手段は、前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて公売の日程や現時点で受け付け可能な手続きを提示するとともに、アクセス中の前記会員コンピュータから所定の手続き指示を受け付けた旨の情報が前記公売データベースに記憶されていれば、受け付けた手続きを提示する、
   ことを特徴とする請求項４または５に記載の公売管理システム。
7. 請求項４〜６のいずれかにおいて、ある会員コンピュータＡに前記更新に関する情報を送付した旨を通信状態にある他の会員コンピュータＢに通知し、会員コンピュータＢが会員コンピュータＡと直接通信して前記更新に関する情報を会員コンピュータＡからＢへ転送可能にさせる更新情報所在通知手段を備えたことを特徴とする公売管理システム。
8. 請求項７において、前記更新情報所在通知手段は、前記会員コンピュータＡと前記会員コンピュータＢとがＰ２Ｐ通信を行うための情報を会員コンピュータＢに通知することで前記更新に関する情報を会員コンピュータＡからＢへ転送可能にさせることを特徴とする公売管理システム。
9. 前記公売申込受付手段は、クレジットカード決済の与信限度額が公売データベースに記憶されている公売保証金額以上であれば会員コンピュータから公売保証金の支払をクレジットカード決済で行うかどうかの指示を受け付け可能とし、
   クレジットカード会社のオンライン与信照会システムと金融機関の電子銀行業務システムとに連携する決済システムと通信してクレジットカードの与信照会や口座振替を行わせるオンライン決済手段と、
   前記公売申込受付手段がある会員コンピュータからクレジットカード決済をする旨の指示を受け付けた場合、当該会員コンピュータからのクレジットカード情報の受け付けを可能とし、当該会員コンピュータからクレジットカード情報を受け付けると、当該カード情報に基づく与信照会を前記決済システムに依頼し、前記決済システムから信用供与の旨の情報が返送されてきたならば、該当会員については公売保証金の徴収が確定するカード決済手段と、
   前記公売申込受付手段がクレジットカードでの公売保証金の支払指示を受け付けた公売物件について、１人分の公売保証金を当該公売管理システムの管理運営者の口座から公売実施者の口座へ振り替えるように前記決済システムに指示する保証金立替手段と、
   前記開札手段あるいは前記追加入札手段により買受可能該当者が特定されると、公売保証金の返還対象となる会員を特定する返還対象会員特定手段と、
   前記返還対象会員特定手段が特定した会員のうち、前記会員コンピュータにより公売申込受付手段に対してクレジットカード決済による保証金支払い指示をした会員についてはクレジットカード決済を取り消すように前記決済システムに指示するカード決済取り消し手段と、
   前記開札手段により買受可能該当者が特定されると、公売保証金の返還が受けられない保証金徴収対象会員を特定する保証金徴収会員特定手段と、
   前記保証金徴収会員特定手段が特定した会員のうち、前記会員コンピュータにより公売申込受付手段に対してクレジットカード決済による保証金支払い指示をしたカード決済徴収会員を特定するとともに、当該カード決済徴収会員が一人の場合は、公売保証金額を当該会員のクレジットカードによる決済により、前記管理運営者の口座に振り替えるように前記決済システムに指示し、当該一人の他にカード決済徴収会員が存在すれば、その会員のクレジットカードによる決済により公売保証金額を公売実施者の口座に振り替えるように決済システムに指示する保証金返却手段と、
   を備えた請求項１〜８のいずれかに記載の公売管理システム。
10. 請求項１〜９のいずれかにおいて、前記開札手段あるいは前記追加入札手段は、落札者あるいは次順位買受申込者を特定するのに公売の規則に基づくくじ引きが必要であるか否かを判断し、くじ引きが必要な場合には、くじ引きの対象となる会員から無作為に一人を選出する公売管理システム。
11. 請求項１〜９のいずれかにおいて、前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者および次順位買受申込者に、それぞれ落札した旨および次順位買受申込者となった旨を電子メールで通知する開札結果通知手段を備えた公売管理システム。
12. 請求項１〜９のいずれかにおいて、前記管理コンピュータから前記公売データベースに申込情報が存在するある物件について公売中止の旨が通知されてくると、当該物件に対して申し込みをした会員を前記公売データベースの申込情報に基づいて特定し、当該特定した会員に公売中止の旨を電子メールで通知する公売中止通知手段を備えた公売管理システム。
13. インターネットに接続されたＷＷＷサーバー機能を備えたコンピュータにより、認証した公売参加資格者の会員コンピュータと、公売実施者の管理コンピュータと通信して不動産の公売に関わる各種情報開示や手続きをＷｅｂページを介して行うための公売管理方法であって、
    公売参加資格者として認証した会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信するステップと、
    公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースにアクセスするステップと、
    前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースにアクセスするステップと、
    前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理ステップと、
    アクセスしてきたブラウザから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別ステップと、
    前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示ステップと、
    前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付ステップと、
    前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付ステップと、
    前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶ステップと、
    前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札ステップと、
    前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札ステップと、
    前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示ステップと、
    を含むことを特徴とする公売管理方法。
14. 公売参加資格者の会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信するコンピュータにインストールされて、当該コンピュータに、
    公売参加資格者として認証した会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信するステップと、
    公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースにアクセスするステップと、
    前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースにアクセスするステップと、
    前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理ステップと、
    アクセスしてきたブラウザから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別ステップと、
    前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示ステップと、
    前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付ステップと、
    前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付ステップと、
    前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶ステップと、
    前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札ステップと、
    前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札ステップと、
    前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示ステップと、
    を実行させる公売管理プログラム。
15. インターネットに接続されたコンピュータにより、認証した公売参加資格者の会員コンピュータと、公売実施者の管理コンピュータと通信して不動産の公売に関わる各種情報開示や手続きをインターネットを介して行うための公売管理方法であって、
    公売参加資格者として認証した会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信する通信ステップと、
    公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースにアクセスするステップと、
    前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースにアクセスするステップと、
    前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理ステップと、
    所定の通信プログラムと、当該通信プログラムに連動して所定のデータ形式で記述された文書を閲覧する機能とを実装したコンピュータと前記通信ステップにより通信する際、当該コンピュータから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別ステップと、
    前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示ステップと、
    前記公売日程管理ステップによって管理されている情報に基づいて前記手続状況提示ステップにより提示する手続き情報に更新があった際、当該更新に関する情報を所定のデータ形式の文書情報として用意するとともに、前記会員識別ステップにより認証した会員コンピュータに前記更新に関する情報を送付する、更新情報提示ステップと、
    前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付ステップと、
    前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付ステップと、
    前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶ステップと、
    前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札ステップと、
    前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札ステップと、
    前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示ステップと、
    を含むことを特徴とする公売管理方法。
16. 公売参加資格者の会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信するコンピュータにインストールされて、当該コンピュータに、
    公売参加資格者として認証した会員コンピュータと公売実施者の管理コンピュータとインターネットを介して通信する通信ステップと、
    公売参加資格者となる多数の会員について、各会員毎に各種会員情報を対応付けして蓄積管理する会員データベースにアクセスするステップと、
    前記管理コンピュータから送付されてきた公売情報を蓄積管理する公売データベースにアクセスするステップと、
    前記公売データベースに記憶されている公売情報に基づいて、公売案件毎の各種手続き期間や期限を認識する公売日程管理ステップと、
    前記会員コンピュータに、前記公売日程管理手段の管理情報に基づいて手続き情報を提示する手続状況提示ステップと、
    所定の通信プログラムと、当該通信プログラムに連動して所定のデータ形式で記述された文書を閲覧する機能とを実装したコンピュータと前記通信ステップにより通信する際、当該コンピュータから送付されてくる情報に基づいて会員認証を行う会員識別ステップと、
    前記公売日程管理ステップによって管理されている情報に基づいて前記手続状況提示ステップにより提示する手続き情報に更新があった際、当該更新に関する情報を所定のデータ形式の文書情報として用意するとともに、前記会員識別ステップにより認証した会員コンピュータに前記更新に関する情報を送付する、更新情報提示ステップと、
    前記公売日程管理手段が認識する公売申込期間において、アクセス中の前記会員コンピュータから公売申込指示を物件別に受け付け可能とし、ある会員コンピュータから物件の指定と申し込み指示とを受け付けると、該当の物件に会員情報を対応付けした申込情報を前記公売データベースに記憶するとともに、当該会員から公売保証金を徴収する処理に移行させる公売申込受付ステップと、
    前記公売データベースに申込情報が存在するある会員について、前記公売日程管理手段が認識する入札期間以前に公売保証金の徴収が確定した旨の情報入力があると、入札期間において、当該会員の会員コンピュータから公売申込物件に対する入札額の入力と次順位買受申込の要否指示とを可能とする入札受付ステップと、
    前記入札受付手段が会員コンピュータから受け付けた入札額と次順位買受申込の要否指示と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした入札情報を前記公売データベースに記憶する入札情報記憶ステップと、
    前記公売日程管理手段が認識する開札期限に前記管理コンピュータからの開札指示を受け付け可能とし、当該開札指示があると、前記公売データベースの入札情報に基づいて、物件別に追加入札の要否を判定し、追加入札が不要な物件については落札者と次順位買受申込者とを特定し、追加入札が必要な物件については追加入札対象者となる会員を特定するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間において、追加入札対象者の会員コンピュータからの追加入札額の受け付けを可能とする開札ステップと、
    前記開札手段が前記追加入札対象者の会員コンピュータから受け付けた追加入札額と入札対象物件とを該当の会員情報に対応付けした追加入札情報を前記公売データベースに記憶するとともに、前記公売日程管理手段が認識する追加入札期間が終了すると、前記公売データベースの入札情報に基づく次順位買受申込者と追加入札情報に基づく落札者とを特定する追加入札ステップと、
    前記開札手段あるいは前記追加入札手段により特定された落札者と次順位買受申込者のそれぞれの会員コンピュータに以後の可能なそれぞれの手続きを提示する買受手続き提示ステップと、
    を実行させることを特徴とする公売管理プログラム。
17. 請求項１４または１６に記載の公売管理プログラムを記録したプログラム格納媒体。