JP2004102581A

JP2004102581A - Blanket insurance contract system and blanket insurance contract processing method

Info

Publication number: JP2004102581A
Application number: JP2002262656A
Authority: JP
Inventors: Takaaki Yumitatsu; 弓達　隆章
Original assignee: AIU Insurance Co Ltd
Current assignee: AIG Japan Holdings KK
Priority date: 2002-09-09
Filing date: 2002-09-09
Publication date: 2004-04-02

Abstract

<P>PROBLEM TO BE SOLVED: To provide a blanket insurance contract system being a new insurance contract system for making all lessees substantially subscribe in an insurance, and for simplifying processing without necessitating any insurance agency in a lease contract. <P>SOLUTION: A real estate agent makes a sub-lease original contract with a lessor, and a blanket insurance contract is concluded between the real estate agent and an insurance company. Then, a blanket insurance contract identification code for specifying the blanket insurance contract is applied by an insurance management computer 42, and when a lease contract is concluded between the agent and a lessee, the lessee becomes the person insured, and the lessee identification code is associated with the blanket insurance contract identification code, and stored in a person insured database 422 of the insurance management computer 42, and the management of the person insured is carried out according to the both blanket insurance contract identification code and lessee identification code. <P>COPYRIGHT: (C)2004,JPO

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、新規な保険契約の仕組みである総括保険に対応することができる総括保険契約システム及び総括保険契約処理方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、保険として、賃借人である入居者が加入する火災保険を例にとって説明すると、その補償内容に大家である賃借人への賠償責任が含まれた入居者総合保険といった保険が存在している。このような保険は、賃借人である入居者と賃貸人である大家との間での賃貸借契約を斡旋する不動産業者が保険代理店となり、入居者となった賃借人と保険会社との間で契約が締結されることが一般的となっている。
【０００３】
即ち、不動産業者が仲介して大家と顧客との間の賃貸借契約を成立させて、重要事項説明を行った後、入居者となる者が保険の加入を希望すれば、その入居者に保険申込書の記入を求められる。保険申込書には、申込人の住所、氏名、生年月日、性別等が記載されると共に捺印が押され、保険タイプが複数ある場合、選択された保険タイプが明示されるようになっている。そして、申込書作成後、不動産業者である保険代理店は、申込者から保険料を受領すると、領収証を記載して申込者に手渡す。保険料の収納の有無は、保険契約において重要な意味をもつため、保険代理店は受け取った保険料を厳重に管理する必要があり、保険料を受領すると、それを帳簿に記帳して、即日に銀行に入金することが義務付けられている。そして、後日、保険代理店が申込書を保険会社へと送付すると、保険会社において正式な保険証券を作成して、申込者の住所に宛て保険証券を送付するようになっている。また、保険代理店が現金の受領と引換えに申込者に渡す領収証には、保険証券が申込者に到達するまでその代わりとなり得るよう、証券番号、保険種別といった保険内容を明記する必要があり、そのような重要な書類となる領収証の用紙は厳重に管理する必要がある（例えば、非特許文献１参照。）。
【０００４】
【非特許文献１】
社団法人日本損害保険協会　業務運営部発行「平成１４年４月版　損害保険募集人教育テキスト」　平成１４年４月発行、ｐ．４２〜４８
【０００５】
【発明が解決しようとする課題】
ところで、大家である賃貸人は、自己の所有する棟に入居する入居者全員が保険に加入しないと、その棟が全焼したときに、保険によって賄われる賠償金が不完全となるために、その棟に入居する入居者全員が保険に加入することを希望し、それを勧誘するように不動産業者である保険代理店に要求することが一般的である。ところが、あくまで保険の加入は、各入居者の意思によるものであるから、必ずしも、各建物に入居する入居者全員が保険に加入していない状態となることが避けられない、という問題がある。また、不動産業者である保険代理店としても、保険代理店業務が本業ではないために、保険代理店としての上記作業が却って煩わしく、必ずしも、保険勧誘が積極的に行われない可能性がある、という問題がある。また、保険代理店が行わなければならない、領収証の処理、収納した保険料の処理、及び領収証の管理にかかる費用が多大となっている、という問題もある。
【０００６】
本発明は、かかる課題に鑑みなされたもので、賃貸借契約において、すべての賃借人を実質的に保険加入させることができると共に、保険代理店を不要にして処理を簡素化することができる新規な保険契約の仕組みである総括保険契約に対応する総括保険契約システム及び総括保険契約処理方法を提供することをその目的とする。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するために請求項１記載の発明による総括保険契約システムは、業者と保険会社との間で締結された総括保険契約を特定する総括保険契約識別コードと、該総括保険契約識別コードに対応して、当該業者との間で賃貸借契約を締結し賃貸借契約に付帯した保険の被保険者となる賃借人を特定する、または当該業者と賃借人との間で締結された賃貸借契約を特定する、複数の賃借人識別コードと、が関連付けられて格納されたデータベースを備えた保険管理コンピュータを有し、総括保険契約識別コードとそれに対応する賃借人識別コードとを用いて被保険者の管理を行うことを特徴とする。
【０００８】
本発明では、前提として、業者は、賃貸借物件の管理及び転貸を、賃貸人から委託されている。勿論、業者が賃貸人である場合もあるが、その場合には、賃貸借物件の管理及び転貸の委託は不要である。
【０００９】
そして、業者と保険会社との間で、総括保険契約が締結される。総括保険契約とは、その業者が賃貸借契約を締結するであろう賃借人を被保険者とした保険の加入をすることを、予めに合意したものである。総括保険契約の契約者は、従来の保険契約のような賃借人ではなく、業者となる。そして、この総括保険契約を特定するための総括保険契約識別コードが付与される。総括保険契約識別コードは、一つの業者が保険会社との間で締結する総括保険契約が一つである場合には、業者そのものを表すことにもなる。但し、一つの業者が保険会社との間で、複数の総括保険契約を結ぶ場合には、一つの業者に対して、複数の総括保険契約識別コードが割り当てられることになる。
【００１０】
次に、業者と賃借人との間で、賃貸借契約が締結されると、賃貸借契約には保険が付帯されており、賃借人が被保険者となる。この賃借人または賃貸借契約を特定する賃借人識別コードが、前記総括保険契約識別コードと関連付けられて、保険管理コンピュータのデータベースに格納される。従来、保険契約においては保険証券番号のような唯一のコードをキーとしてすべての管理を行うが、本発明では、総括保険契約識別コードと、賃借人識別コードの２つのコードで管理を行う。
【００１１】
このような総括保険契約システムを構成することにより、総括保険契約という新規な保険契約の仕組みが実現可能となる。これにより、賃貸借契約に係る賃借人をすべて被保険者として、実質的に保険加入させることができ、また、従来、保険代理店であった業者自体が、総括保険契約の契約者となり、保険料の収納を行う者ではなく、保険料を支払う者となることができる。これにより、従来の保険代理店が行うべき領収証の処理、収納した保険料の処理、及び領収証の管理に要する費用を削減することができ、保険処理を簡素化することができる。
【００１２】
請求項２記載の発明は、請求項１記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、所定期間経過毎に、前記データベースに格納された各総括保険契約識別コードに対応する賃借人識別コードの数を算出し、その数に対応した保険料を総括保険契約識別コード毎に計上する保険料計上部を備えることを特徴とする。保険料は賃借人識別コードの数に依存することになるので、各総括保険契約識別コードに対応する賃借人識別コードの数を算出することにより、保険料を算出することができる。このように、簡単に保険料の計上を行うことができ、作業を効率化することができる。
【００１３】
請求項３記載の発明は、請求項１記載のものにおいて、前記業者の操作または管理下にある業者管理コンピュータをさらに有し、業者管理コンピュータは、業者と１人以上の賃借人との間で締結される賃貸借契約に関する賃貸借管理データを格納する賃貸借管理データベースを有し、該業者管理コンピュータは、
該賃貸借管理データを前記保険管理コンピュータへと転送するための転送部を備え、
前記保険管理コンピュータは、前記転送された賃貸借管理データを受け付けて、転送元である業者管理コンピュータに対応する総括保険契約識別コードと対応づけて該賃貸借管理データを前記データベースに格納するデータ更新部を備えることを特徴とする。
【００１４】
業者が管理する賃貸借管理データを転送して、保険管理コンピュータにおいて、それを保険に関するデータとして利用することで、データの共有化を図り、作業の効率化を図ることができる。
【００１５】
請求項４記載の発明は、請求項３記載のものにおいて、前記賃貸借管理データには、賃借人を特定するか、または業者と賃借人との間で締結される賃貸借契約を特定する識別コードが含まれており、該識別コードが前記賃借人識別コードとなることを特徴とする。業者管理コンピュータにおいて、賃借人を特定するのに用いる識別コードを、保険管理コンピュータにおいても賃借人識別コードとして用いることにより、データの共有化を図り、作業の一層の効率化を図ることができる。択一的には、保険管理コンピュータで総括保険契約識別コード毎に予め複数の賃借人識別コードを割り当てて、その賃借人識別コードを業者管理コンピュータ側へと転送しておき、業者管理コンピュータにおいて、割り当てられた賃借人識別コードをそれぞれの賃貸借契約に割り当てることも可能である。
【００１６】
請求項５記載の発明は、請求項３または４記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、転送された賃貸借管理データから基準時点で有効な賃貸借契約の件数を算出し、その件数に対応した保険料を計上する保険料計上部を備えることを特徴とする。保険料は賃貸借契約の件数に依存することになるので、転送された賃貸借管理データから基準時点で有効な賃貸借契約の件数を算出することにより、保険料を算出することができる。このように、簡単に保険料の計上を行うことができ、作業を効率化することができる。
【００１７】
請求項６記載の発明は、請求項５記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、総括保険契約識別コード毎に対応する賃借人識別コードの数をデータとして格納しており、該賃借人識別コードの数と、前記保険料計上部で算出された賃貸借契約の件数との差を算出し、該差から保険料の精算額を計算する精算処理部を備えることを特徴とする。転送された賃貸借管理データから、基準時点での有効な賃貸借契約の件数が算出されるので、すでに、保険管理コンピュータに格納していた賃借人識別コードの数との差を算出すれば、保険料の精算額を算出することができる。
【００１８】
請求項７記載の発明は、請求項１ないし６のいずれか１項に記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、電気通信回線を介して、業者の操作する端末から接続可能となっており、前記端末からの要求により、データベースに賃借人識別コードと対応づけられて格納された被保険者データ及び／または賃貸借物件データを送信する登録データ送信部を備えることを特徴とする。業者が、電気通信回線を介して、保険管理コンピュータのデータベースに格納された被保険者データ及び／または賃貸借物件データを受信することで、保険についてのデータや、または自己が賃借人との間で締結している賃貸借契約に係る賃貸借物件についてのデータを閲覧することができ、業者の確認として利用することができると共に業者のバックアップデータとして利用することもできるようになる。
【００１９】
請求項８記載の発明は、請求項１ないし７のいずれか１項に記載のものにおいて、前記保険管理コンピュータが、電気通信回線を介して、業者の操作する端末から接続可能となっており、前記端末からの要求により、データベースに賃借人識別コードと対応づけられて格納された事故データを送信する事故データ送信部を備えることを特徴とする。業者が、電気通信回線を介して、保険管理コンピュータのデータベースに格納された事故データを受信することで、保険についてのデータや、または自己が賃借人との間で締結している賃貸借契約に係る賃貸借物件についての事故データを閲覧することができ、事故の発生状況を把握することができるようになり、また、同一物件について、別の賃借人との間で賃貸借契約を締結するときの参考データとして利用することもできるようになる。
【００２０】
請求項９記載の発明による総括保険契約処理方法は、業者と保険会社との間で総括保険契約が締結された後に、保険管理コンピュータが、該総括保険契約を特定する総括保険契約識別コードを付与して、記憶装置に格納する段階と、
前記業者と賃借人との間で賃貸借契約が締結された後に、保険管理コンピュータが、該業者に対応する総括保険契約識別コードと関連付けて、賃借人または賃貸借契約を特定する賃借人識別コードを記憶装置に格納する段階と、
前記総括保険契約識別コードと賃借人識別コードとの２つのコードを用いて、保険の被保険者である賃借人のデータを管理する段階と、
を備える。
【００２１】
また、請求項１０記載の発明は、請求項９記載のものにおいて、業者と賃借人との間で賃貸借契約が締結された後に、業者管理コンピュータが、賃借人または賃貸借契約を特定する識別コードを付与し、該識別コードと賃貸借管理データとをその記憶装置に格納する段階と、
業者管理コンピュータが、前記識別コードを、それに対応する賃貸借管理データの少なくとも一部のデータと共に媒体を用いて転送する段階と、
をさらに備え、前記保険管理コンピュータが、該業者に対応する総括保険契約識別コードと関連付けて、賃借人または賃貸借契約を特定する賃借人識別コードを格納する段階は、前記転送されたデータに基づいて行うことを特徴とする。業者が管理する賃貸借管理データを転送して、保険管理コンピュータにおいて、それを保険に関するデータとして利用することで、データの共有化を図り、作業の効率化を図ることができる。
【００２２】
また、請求項１１記載の発明は、請求項１０記載の前記識別コードを、前記賃借人識別コードとして用いることを特徴とする。業者管理コンピュータにおいて、賃借人を特定するのに用いる識別コードを、保険管理コンピュータにおいても賃借人識別コードとして用いることにより、データの共有化を図り、作業の一層の効率化を図ることができる。
【００２３】
【発明の実施の形態】
以下、図面を用いて本発明の実施の形態を説明する。尚、本発明は明細書内で説明する実施形態に限定されることなく、特許請求の範囲内で種々の変形が可能である。
【００２４】
図１は本発明の総括保険契約システムの実施形態の全体構成を表す説明図である。
【００２５】
図１において、符号１０は、申込者である入居者と大家との間で不動産についての仲介及び管理を行う不動産業者であり、符号２０は入居者である賃借人、符号３０は大家である賃貸人であり、符号４０は保険会社である。図１では、まとめて表しているが、不動産業者１０は複数存在し得て、各不動産業者１０に対してそれぞれ複数の賃借人２０及び複数の賃貸人３０が存在し得る。ここで、不動産業者１０は、単なる仲介業者ではなく、賃貸人３０との間でサブリース原契約（つまり管理委託契約）をし、且つ賃借人２０との間でサブリース契約（つまり賃貸借契約または転貸契約）を行うサブリース業務を行う者であるものとする。サブリース業務とは、大家である賃貸人３０から賃貸借物件一棟を全て預かり、入居斡旋から賃料回収まで全てを代行し、大家である賃貸人３０に対しては一定額の料金を支払うものである。つまり、大家３０と入居者２０との間では直接、賃貸借契約を行わない。
【００２６】
また、本発明では、保険に関する契約は、サブリース業務を行う不動産業者１０と保険会社４０との間でなされ、入居者２０と保険会社４０との間では直接行わない。不動産業者１０と保険会社４０との間で締結される契約は総括保険契約となる。総括保険契約は、その業者が賃貸借契約を締結するであろう賃借人を被保険者とした保険を、予め約したものである。そして、不動産業者１０が各賃借人２０との間で行う賃貸借契約の中には特約条項が設けられており、その特約条項には、付帯事項として、賠償請求特約付きの入居者総合保険が付帯されることが規定される。つまり、不動産賃貸借契約を締結すれば、改めて保険の契約をしなくとも、自動的に保険契約が付くことになる。
【００２７】
従来の保険契約は、各保険契約を特定するための保険証券番号またはそれと同等の意味をもつコードが唯一のキーであり、その証券番号に基づきすべての管理が行われていた。しかしながら、本発明では、総括契約を特定するための総括保険契約識別コードと、その総括保険契約識別コードの下にあり、被保険者となる各賃借人を特定し、またはその賃借人が不動産業者と締結した賃貸借契約を特定するための賃借人識別コードとの２つのコードで保険契約を管理する点が大きな違いとなる。これらのコードの管理・運営について、以下に具体的に説明を行う。
【００２８】
図２に示すように、不動産業者１０には、不動産賃貸管理コンピュータ１２が設けられる。不動産賃貸管理コンピュータ１２は、データの入出力の制御を行う入出力制御回路、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ等を有し、データの転送、演算、一時的なデータの格納、メインプログラムの格納を行う制御回路、データの格納を行う記憶装置、及び通信ネットワークを介してデータの送受信を行うための通信装置を備えている。不動産賃貸管理コンピュータ１２の記憶装置には、サブリース原契約に基づく不動産管理データを格納する不動産管理データベース１２０及びサブリース契約に基づく賃貸借管理データを格納する賃貸借管理データベース１２２が設けられる。
【００２９】
不動産管理データベース１２０に格納される不動産管理データの具体的な項目としては、各不動産業者１０によってそれぞれ独自のデータが採用されるが、典型的なものとしては図３（ａ）に示すように、管理契約Ｎｏ．等のサブリース原契約特定コード、貸主氏名，貸主住所，貸主電話番号等の貸主データ、物件名称，所在地，構造，部屋番号１〜ｎ，間取り１〜ｎ，占有面積１〜ｎ等の賃貸借物件データ、契約始期，契約終期，契約期間等のサブリース原契約期間データ、支払額等の支払データ等のデータが格納される。サブリース原契約特定コードは、契約を直接特定する管理契約Ｎｏ．とする以外にも、物件を特定する物件Ｎｏ．とすることも可能であり、または物件以外の契約を特定するデータで兼用することも可能である。
【００３０】
賃貸借管理データベース１２２に格納される賃貸借管理データの具体的な項目としては、各不動産業者１０によってそれぞれ独自のデータが採用されるが、典型的なものとしては図３（ｂ）に示すように、賃貸借契約Ｎｏ．等のサブリース契約特定コード、借主氏名，借主住所，借主電話番号等の借主データ、管理契約Ｎｏ．，物件名称，所在地，構造，部屋番号，間取り，占有面積，付属施設等の賃貸借物件データ、契約始期，契約終期，契約期間等のサブリース契約期間データ、月額賃料，月額共益費，支払い方法，納付済み年月，敷金，敷金納付年月日等の賃料データ、入居者Ｎｏ．，入居者名１〜ｎ，年齢１〜ｎ，続柄１〜ｎ，全入居者数等の入居者データ、連帯保証人名、連帯保証人住所、連帯保証人電話番号等の連帯保証人データ、その他の鍵Ｎｏ．、緊急連絡先、等のデータが格納される。尚、借主データは、入居者＝借主でない場合にのみデータが入力される。また、サブリース契約特定コードは、契約を直接特定する賃貸借契約Ｎｏ．とする以外にも、入居者Ｎｏ．とすることも可能であり、入居者以外の契約を特定するデータで兼用することも可能である。
【００３１】
この総括保険契約システムを実現させるために不動産賃貸管理コンピュータ１２の記憶装置に格納されたプログラムは、不動産賃貸管理コンピュータ１２を、主に、賃貸借管理データベース１２２から賃貸借管理データを抽出し、後述の保険管理コンピュータ４２へと転送する賃貸借管理データ抽出・転送部１４と、既に保険管理コンピュータ４２で登録されたデータをインターネットのような汎用の電気通信回線を介して閲覧する登録データ閲覧部１６と、して機能させる。
【００３２】
また、保険会社４０の保険管理コンピュータ４２も、同様に、データの入出力の制御を行う入出力制御回路、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ等を有し、データの転送、演算、一時的なデータの格納、メインプログラムの格納を行う制御回路、データの格納を行う記憶装置、及び通信ネットワークを介してデータの送受信を行うための通信装置を備えている。保険管理コンピュータ４２の記憶装置には、総括保険契約に関する総括保険契約データが格納された総括保険契約データベース４２０と、総括保険契約データベース４２０に格納された複数の総括保険契約データのうちのいずれかの総括保険契約データに対応づけられた被保険者に関する被保険者データ及びそれに関連する賃貸借物件等のデータが格納された被保険者データベース（保険契約データベース）４２２と、ある賃貸借物件で事故が生じた場合に、その契約被保険者データベース４２２から該当するデータが抽出され、抽出されたデータが格納された事故・査定用データベース４２４と、不動産業者１０からのアクセスの認証を行うための認証用データベース４２６と、が設けられる。
【００３３】
総括保険契約データベース４２０には、図４（ａ）に示すように、総括証券Ｎｏ．、申込日、契約者氏名、契約者住所、保険金額、保険料、保険始期、保険終期、支払方法、被保険者数等のデータが格納される。
【００３４】
また、被保険者データベース４２２には、図４（ｂ）に示すように、各総括証券Ｎｏ．に関連付けられて、被保険者Ｎｏ．被保険者名等の被保険者データ、借主氏名，借主住所，借主電話番号等の借主データ、賃貸借契約Ｎｏ．，物件名称，所在地，構造，部屋番号，間取り，占有面積等の賃貸借物件データが格納される。被保険者データは、賃貸借管理データベース１２２で格納される入居者データと同じであり、被保険者Ｎｏ．＝入居者Ｎｏ．となり、被保険者名＝入居者名１となる。また、借主データ及び賃貸借物件データは、賃貸借管理データベース１２２で格納される借主データ及び賃貸借物件データと同じであり、借主データは入居者＝借主でない場合にのみデータが入力される。また、被保険者データベース４２２に格納される賃貸借契約Ｎｏ．は、賃貸借管理データベース１２２に格納される賃貸借契約Ｎｏ．と同じである。
【００３５】
事故・査定用データベース４２４は、被保険者データベース４２２のデータとほぼ同じであると共に、それ以外に、事故受付日、事故Ｎｏ．，事故日，事故種目，担当者，支払い額，支払日、等の事故データが格納される。
【００３６】
保険管理コンピュータ４２はＷＷＷサーバとしての機能をも有している。そして、総括保険契約システムを実現させるために保険管理コンピュータ４２の記憶装置に格納されたプログラムは、保険管理コンピュータ４２を、主に、不動産賃貸管理コンピュータ１２から送信された賃貸借管理データを受信して、被保険者データベース４２２に被保険者データとして格納するデータ更新部４４と、被保険者データベース４２２の被保険者データから保険料計上処理を行う保険料計上部４６と、精算処理を行う精算処理部４８と、インターネットのような汎用の電気通信回線を介しての不動産賃貸管理コンピュータ１２からの閲覧要求を受けて、登録したデータを送信する登録データ送信部５０と、同じくインターネットのような汎用の電気通信回線を介しての不動産賃貸管理コンピュータ１２からの閲覧要求を受けて、事故データを送信する事故データ送信部５２と、して機能させる。
【００３７】
次に、この総括保険契約の締結からその保険料の徴収、保険契約の管理を、以下説明する。
【００３８】
（サブリース原契約の締結）
まず、図１に示すように、賃貸人３０と不動産業者１０との間では、サブリース原契約が締結される。これにより、不動産業者１０が、賃貸人３０から物件一棟を預かり、入居斡旋から家賃回収まで全てを代行し、賃貸人３０には、一定の支払額を支払う。また、賃貸人３０と不動産業者１０との間では、このサブリース原契約のみならず、賃貸建物の保守業務を行う建物保守契約、賃貸借物件が建築される前に賃貸人３０の意向に沿った建築契約を作成する建築請負契約、さらには、賃貸人３０を開拓して、開拓された賃貸人３０に対して資産計画（資金計画、事業計画、建替え計画等）を長期的にコンサルティングを行う資産管理契約などの契約を交わすこともある。
【００３９】
サブリース原契約が締結されると、不動産賃貸管理コンピュータ１２において、契約に対して管理契約Ｎｏ．が採番され、物件に対して物件Ｎｏ．が採番されて、管理するべき不動産管理データが不動産管理データベース１２０に登録される。
【００４０】
（総括保険契約の締結）
次に説明するサブリース契約の締結とは別に、不動産業者１０と保険会社４０との間では、総括保険契約が締結される。総括保険契約が締結されると、保険管理コンピュータ４２において、総括証券Ｎｏ．が採番されて、総括保険契約データが総括保険契約データベース４２０に登録される。ここで、契約者氏名及び契約者住所は、原則として不動産業者氏名及び不動産業者住所となる。
【００４１】
（サブリース契約の締結・締結解除）
不動産業者１０が賃貸人３０から預かった物件について、不動産業者１０の営業活動により賃借人２０が見つかると、不動産業者１０と賃借人２０との間でサブリース契約が締結される。このときに、サブリース契約は、具体的には、図５に示すような賃貸借契約を締結することにより行われ、その賃貸借契約の一条項には、特約条項として、借家人賠償保険特約付帯の損害保険である入居者総合保険が付帯されることが明記され、これにより賃借人２０に対して保険加入することが告知される。サブリース契約が締結されると、契約に対して賃貸借契約Ｎｏ．が採番され、入居者に対して入居者Ｎｏ．が採番され、不動産賃貸管理コンピュータ１２において、賃貸借管理データが賃貸借管理データベース１２２に登録される。ここでは詳細説明は行わないが、以降、不動産賃貸管理コンピュータ１２にて一定期間毎（通常１ヶ月毎）の賃料回収の管理が行われる。
【００４２】
他方、賃貸借契約が解除されると、賃貸借管理データベース１２２からその賃貸借管理データを削除する処理が行われる。
【００４３】
（賃貸借管理データの送信）
不動産賃貸管理コンピュータ１２の賃貸借管理データ抽出・転送部１４では、一定期間毎（例えば賃料回収サイクルと同じ１ヶ月毎）に起動されて、賃貸借管理データベース１２２に格納された賃貸借管理データの中でその時点で契約が有効なレコードを抽出し、さらにそのレコードの中から借主データ、賃貸借物件データ、入居者データを抽出し、転送ファイルを作成し、保険管理コンピュータ４２へと転送を行う。転送に使用する転送媒体は任意のものを使用することができ、フレキシブルディスク、コンパクトディスク、光磁気ディスク、磁気ディスク等の記録媒体や、インターネットのような汎用または専用の電気通信回線を媒体として使用することができる。
【００４４】
こうして、データが転送された保険管理コンピュータ４２では、図６に示す処理が行われる。まず、転送ファイルが転送されると（ステップＳ１０）、総括保険契約データベース４２０を参照して、転送元である不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を特定する（ステップＳ１２）。そして、特定された総括証券Ｎｏ．と関連付けて被保険者データベース４２２に格納されたレコードを削除し、特定された総括証券Ｎｏ．と関連付けて新たに転送された転送ファイルにあるレコードの登録を行う。こうして、被保険者データベース４２２に格納されたデータを最新のデータに更新する（ステップＳ１４）。
【００４５】
次に、保険料計上部４６では、更新された被保険者データベース４２２または転送ファイルのいずれか一方を参照して、転送ファイルが作成された時点を基準時点とし、その時点でのレコード数、即ち、基準時点で有効な賃貸借契約の件数を算出する（ステップＳ１６）。そして、総括保険契約データベース４２０に格納された該当総括証券Ｎｏ．に対応する被保険者数データを抽出して、算出された賃貸借契約の件数と被保険者数との比較を行う（ステップＳ１８）。保険料の支払いのタイミングは任意のものとすることができるが、この例の場合には、前期間終了時の被保険者数に基づいて、被保険者数×保険料を、対応する保険者である不動産業者１０に対して予め請求する保険料とし、変動分は精算処理とする。尚、被保険者数の初期値は、総括保険契約の締結時の不動産業者１０の年間事業計画等に基づき決定するとよい。
【００４６】
精算処理部４８では、ステップＳ１８で行われた比較に基づいて、精算金額を決定すると共に精算金額を含めた今回の保険料請求額を決定する（ステップＳ２０）。即ち、最新の有効な賃貸借契約件数＝被保険者数である場合には、精算は行う必要はなく、精算金額＝０となる。今回の保険料請求額は、
【００４７】
【数１】

となる。一方、最新の有効な賃貸借契約件数＞被保険者数である場合には、精算金額は、その増加分をΔｍで表すと、Δｍ×保険料となる。そして、総括保険契約データベース４２０の被保険者数に最新の有効な賃貸借契約件数を入力する（ステップＳ２２）。今回の保険料請求額は、精算金額を含めて、
【００４８】
【数２】

となる。また、最新の有効な賃貸借契約件数＜被保険者数である場合には、精算金額は、その減少分を−Δｍで表すと、−Δｍ×保険料となる。そして、総括保険契約データベース４２０の被保険者数に最新の有効な賃貸借契約件数を入力する。今回の保険料請求額は、精算金額を含めて、
【００４９】
【数３】

となる。
【００５０】
以上の説明の中で分かるように一被保険者当りの保険料は一律としており、一律とすることにより、保険料算出の手間を削減するようにしている。仮に、保険料を複数段階のものに分ける場合には、それぞれ保険料の段階毎に、別々の総括保険契約とすることで対応するとよい。つまり、一人の不動産業者に対して複数の総括保険契約が存在し、データの転送は、総括保険との対応付けを行った形で行われる。勿論、一人の不動産業者に対して唯一の総括保険契約とし、総括保険契約データの１レコード中に、複数段階の保険料毎の被保険者数のフィールドを設けて対応することも可能である。
【００５１】
（事故の処理）
ある物件で火災等の事故が発生した場合、入居者は、不動産業者１０にその事故の報告をするか、または、直接保険会社４０に報告をする。不動産業者１０に報告があった場合には、不動産業者１０は、その入居者名、物件名称、賃貸借契約Ｎｏ．入居者Ｎｏ．のいずれかを聞き出し、それをキーとして賃貸借管理データベース１２２を検索して、賃貸借契約を特定する。そして、賃貸借契約Ｎｏ．または入居者Ｎｏ．を特定して、保険会社４０へと連絡する。保険会社４０は、連絡のあった不動産業者１０から総括証券Ｎｏ．を特定し、さらに入居者Ｎｏ．＝被保険者Ｎｏ．または賃貸借契約Ｎｏ．＝賃貸借契約Ｎｏ．であるので、総括証券Ｎｏ．及び、被保険者Ｎｏ．または賃貸借契約Ｎｏのいずれか一方の２つのコードから被保険者を特定する。
【００５２】
また、保険会社４０に直接入居者から報告があった場合には、保険会社４０は、その不動産業者名を聞き出し、それから総括証券Ｎｏ．を特定し、さらに、入居者名つまり被保険者名、物件名称、賃貸借契約Ｎｏ．のいずれかを聞き出し、それらをキーとして被保険者データベース４２２を検索して、賃貸借契約を特定する。
【００５３】
このように、総括保険契約識別コードである総括証券Ｎｏ．及び、賃借人識別コードである、賃借人を特定する被保険者Ｎｏ．または賃貸借契約を特定する賃貸借契約Ｎｏ．の２つのコードを用いることで、被保険者を特定することができ、その後は、以降の事故処理へと進むことができる。
【００５４】
（登録確認・事故確認）
不動産業者１０は、自己の操作下にあるコンピュータ１２（必ずしも、不動産賃貸管理コンピュータ１２と同じコンピュータである必要はないが、ここでは便宜上同じものとして説明する）から、ＷＷＷサーバとしての機能を持つ保険管理コンピュータ４２へと汎用の電気通信回線を介してアクセスして、自己の総括保険に基づき、登録を行った情報の閲覧を行うことができ、登録内容の確認を行うことができるようになっている。
【００５５】
総括保険契約を行った各契約者には、それぞれＩＤとパスワードが割り当てられており、それらの情報は、認証用データベース４２６に格納されている。そして、コンピュータ１２から電気通信回線を介して保険管理コンピュータ４２のＷＷＷサーバの所定のＵＲＬにアクセスして、初期画面を表示させる。初期画面は認証画面となっており（図７（ａ））、不動産業者１０にＩＤとパスワードの入力を求める画面となっている。これらが入力されて認証されると、コンピュータ１２にメニュー画面が表示される（図７（ｂ））。この中で、「登録状況」ボタンが選択されると、図８（ａ）に示すように、検索条件の入力を求める画面がコンピュータ１２に表示される。検索キーとして、この例では、被保険者名（即ち、不動産業者１０にとっては入居者名）、被保険者Ｎｏ．（即ち、不動産業者１０にとっては入居者Ｎｏ．）を利用することができるようになっている。また、１つの不動産業者に対して複数の総括証券Ｎｏ．もあり得るので、その場合に備えて総括証券Ｎｏ．も検索キーとしている。
【００５６】
これらのいずれかの検索キーを入力して（データを絞る必要がない場合には、入力はせずに）、検索ボタンが選択されると、登録データ送信部５０が起動して、被保険者データベース４２２に格納されたデータの中で、アクセスした不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を持ち、且つ入力された検索条件を満足するデータを抽出して、コンピュータ１２へと送信し、該コンピュータ１２のディスプレイに一覧表で表示する（図８（ｂ））。条件に合致する契約データがない場合には、コンピュータ１２に「該当データなし」を表示する。図示の例では、表示内容を簡素化して、抜粋したデータのみが一覧表で閲覧できるようにしているが、さらにその詳細を閲覧できるようにすることにより、保険管理コンピュータ４２によって、その不動産業者の管理作業を行うことも可能になる。つまり、この例では、不動産業者１０が自己の不動産賃貸管理コンピュータ１２において、賃貸借管理データベース１２２を構築していたが、必ずしも、このようなデータベースを構築する必要はなく、不動産業者１０が、汎用の電気通信回線を介して保険管理コンピュータ４２を利用して事故・査定用データベース４２４を参照することで、コストを削減することが可能になる。
【００５７】
また、不動産業者１０側からは、単に登録状況を確認するだけでなく、事故の確認も行うことができ、図７（ｂ）に示すメニュー画面において、「事故報告受付」ボタンが選択されると、図８（ａ）と同様に検索条件の入力を求める画面がコンピュータ１２に表示される。検索キーは、「登録状況」の場合と同じとすることもできるが、この場合には、事故受付日、事故日を検索キーとしている。そして、検索条件が入力されて、検索ボタンが選択されると、事故データ送信部５２が起動して、事故・査定用データベース４２４に格納されたデータの中で、アクセスした不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を持ち、且つ入力された検索条件を満足するデータを抽出して、コンピュータ１２へと送信し、コンピュータ１２のディスプレイに一覧表で表示する（図９（ａ））。条件に合致する契約データがない場合には、コンピュータ１２に「該当データなし」を表示する。
【００５８】
こうして、事故データ、即ち事故のあった物件を検索することができるようになる。さらに、事故のあった物件についての進捗状況を見たいときには、図７（ｂ）に示すメニュー画面において、「事故進捗状況」ボタンが選択されると、図８（ａ）と同様に検索条件の入力を求める画面がコンピュータ１２に表示される。検索キーは、「登録状況」または「事故報告受付」の場合と同じとすることもできるが、この場合には、被保険者名、事故日を検索キーとしている。そして、検索条件が入力されて、検索ボタンが選択されると、事故データ送信部５２が起動して、事故・査定用データベース４２４に格納されたデータの中で、アクセスした不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を持ち、且つ入力された検索条件を満足するデータを抽出して、コンピュータ１２へと送信し、コンピュータ１２のディスプレイに「詳細」ボタンが含まれた一覧表で表示する（図９（ｂ））。条件に合致する契約データがない場合には、コンピュータ１２に「該当データなし」を表示する。そして、ある案件について不動産業者１０がその詳細情報を知りたい場合に「詳細」ボタンが選択されると、その詳細情報がコンピュータ１２のディスプレイにさらに表示される。
【００５９】
また、事故のあった物件についての保険支払予定を見たいときには、図７（ｂ）に示すメニュー画面において、「保険金支払い予定」ボタンが選択されると、図８（ａ）と同様に検索条件の入力を求める画面がコンピュータ１２に表示される。検索キーは、「登録状況」、「事故報告受付」または「事故進捗状況」の場合と同じとすることもできるが、この場合には、支払日、振込予定日、被保険者Ｎｏ．を検索キーとしている。そして、検索条件が入力されて、検索ボタンが選択されると、事故データ送信部５２が起動して、事故・査定用データベース４２４に格納されたデータの中で、アクセスした不動産業者１０に対応する総括証券Ｎｏ．を持ち、且つ入力された検索条件を満足するデータを抽出して、コンピュータ１２へと送信し、コンピュータ１２のディスプレイに一覧表で表示する（図９（ｃ））。条件に合致する契約データがない場合には、コンピュータ１２に「該当データなし」を表示する。
【００６０】
こうして、事故のあった物件を不動産業者１０が把握することで、その後の入居者斡旋の参考とすることもできる。
【００６１】
以上のシステム及び方法によれば、次の効果が得られる。
【００６２】
不動産賃貸借契約に保険が付帯しているので、全入居者が被保険者となることができ、万が一、事故が起きた場合にも、賃貸人３０に十分な補償をすることができる。よって、賃貸人３０も安心して、不動産業者１０に管理委託をすることができる。
【００６３】
入居者である賃借人は保険料を支払わないために、保険料を受領するために不動産業者１０が兼業していた保険代理店は不要となる。よって、現金の受領や領収証の発行等の面倒な手間から不動産業者は解放されることとなる。不動産業者は、従来と同様に賃貸料の回収のみに専念すればよく、回収した賃貸料の一部を保険料として転嫁すればよいため、保険料の受領のために特別な手間を要することはない。また、不動産業者が保険代理店を兼業する必要がないために、従来の代理店募集資格の取得といった面倒な手間が不要となる。
【００６４】
保険会社は、従来は各入居者に対してそれぞれ保険証券を発行していたが、その発行処理が不要となり、そのためのコストを削減することができる。
【００６５】
保険料の計算は、不動産業者が契約を結んだ賃貸借契約の数、言い換えれば管理する入居者数から簡単に割り出せる。保険会社と不動産業者との間で、一定期間毎の精算とした場合にでも、精算処理を簡単に行うことができる。
【００６６】
尚、本発明の範囲において、例えば、次のような変更が可能である。
【００６７】
本例では、賃貸借契約Ｎｏ．と入居者Ｎｏ．の２つのコードが不動産賃貸管理コンピュータ１２の賃貸借管理データベース１２２で用いられており、また、これら２つのコードが保険管理コンピュータ４２の被保険者データベース４２２へと転送されていたが、そのいずれかのコードのみが不動産賃貸管理コンピュータ１２で用いられ、または、そのいずれかのコードのみが保険管理コンピュータ４２へと転送されることとしてもよい。また、賃借人識別コードは、不動産賃貸管理コンピュータ１２で採番した賃貸借契約Ｎｏ．または入居者Ｎｏ．を保険管理コンピュータ４２で賃借人識別コードとして用いる例について説明したが、これに限るものではなく、逆に、予め保険管理コンピュータ４２で不動産業者１０毎に賃借人識別コードを割り当てておき、不動産業者１０において、割り当てられた賃借人識別コードを賃貸借契約に対して付与するようにすることもできる。いずれにおいても、不動産業者１０と保険会社４０との間で、賃借人識別コードを共通化することで、円滑に処理を行うことができる。
【００６８】
また、以上の説明においては、賃貸借管理データ抽出・転送部１４がその時点で契約が有効であったレコードをすべて抽出して、保険管理コンピュータ４２へと転送することとしたが、これに限るものではなく、一定期間（例えば賃料回収サイクルと同じ１ヶ月）の間での新規契約及び解約または期限切れ契約といった変動契約に関するレコードのみを保険管理コンピュータ４２へと送信することができる。または、変動契約も含めて、その一定期間内に契約が有効であったレコードをすべて抽出して、保険管理コンピュータ４２へと転送することともできる。そして、保険管理コンピュータ４２のデータ更新部４４において、適宜、被保険者データベース４２２へのレコードの追加、またはレコードの削除を行うことができる。
【００６９】
また、本例では、賃貸借物件として不動産を例にとり、また、業者として不動産業者を例にとったが、これに限るものではなく、他の賃貸借契約に付帯することができる保険であれば、適用することができることは言うまでもない。
【００７０】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、総括保険契約という新規な保険契約の仕組みが実現可能となり、賃貸借契約に係る賃借人をすべて被保険者として、実質的に保険加入させることができ、また、従来、保険代理店であった業者自体が、総括保険契約の契約者となり、保険料の収納を行う者ではなく、保険料を支払う者となることができる。これにより、従来の領収証の処理、収納した保険料の処理、及び領収証の管理に要する費用を削減することができ、保険処理を簡素化することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の総括保険契約システムで実現可能となる総括保険の原理を表す説明図である。
【図２】本発明の総括保険契約システムのブロック図である。
【図３】（ａ）は不動産管理データベースに格納されるデータ例、（ｂ）は賃貸借管理データベースに格納されるデータ例である。
【図４】（ａ）は総括契約データベースに格納されるデータ例、（ｂ）は被保険者データベース（契約データベース）に格納されるデータ例である。
【図５】図１に示すサブリース契約である賃貸借契約書の一例である。
【図６】保険管理コンピュータで行われる保険料計上・精算処理を表すフローチャートである。
【図７】不動産業者のコンピュータで登録確認・事故確認を行う場合の画面例である。
【図８】不動産業者のコンピュータで登録確認を行う場合の図７に続く画面例である。
【図９】不動産業者のコンピュータで事故確認を行う場合の画面例であり、それぞれ（ａ）は事故報告受付、（ｂ）は事故進捗状況、（ｃ）は保険金支払い予定を表す画面例である。
【符号の説明】
１０　不動産業者（業者）
１２　不動産賃貸管理コンピュータ
１４　賃貸借管理データ抽出・転送部（転送部）
２０　賃借人
４０　保険会社
４２　保険管理コンピュータ
４４　データ更新部
４６　保険料計上部
４８　精算処理部
５０　登録データ送信部
５２　事故データ送信部
１２２　賃貸借管理データベース
４２０　総括保険契約データベース
４２２　被保険者データベース（保険契約データベース）
４２４　事故・査定用データベース[0001]
TECHNICAL FIELD OF THE INVENTION
The present invention relates to a general insurance contract system and a general insurance contract processing method capable of coping with general insurance, which is a new insurance contract mechanism.
[0002]
[Prior art]
In the past, as an example of insurance, fire insurance, which is rented by tenants, will be described as an example.There is insurance such as comprehensive tenant insurance that includes liability for the landlord as compensation. . In this type of insurance, a real estate agent who mediates a lease agreement between a tenant who is a tenant and a landlord who is a tenant becomes an insurance agent, and the tenant who becomes a tenant and the insurance company It is common for contracts to be signed.
[0003]
In other words, after a real estate agent mediates and establishes a lease agreement between the landlord and the customer and explains important matters, if the resident wants to take out insurance, it applies to the resident You will be asked to fill out a form. In the insurance application form, the applicant's address, name, date of birth, gender, etc. are described and a seal is stamped, and if there is more than one insurance type, the selected insurance type is clearly indicated . Then, after preparing the application form, the insurance agent, which is a real estate agent, upon receiving the insurance premium from the applicant, writes a receipt and hands it to the applicant. Because the presence or absence of insurance premiums is important in insurance contracts, it is necessary for insurance agents to strictly manage the insurance premiums received. Must be credited to a bank. Then, when the insurance agent sends the application form to the insurance company at a later date, the insurance company prepares a formal insurance policy and sends the insurance policy to the address of the applicant. In addition, the receipt given by the insurance agent to the applicant in exchange for receipt of cash must clearly indicate the insurance contents such as the policy number and insurance type so that the insurance policy can take the place of the insurance policy until it reaches the applicant, It is necessary to strictly manage the receipt paper, which is such an important document (for example, see Non-Patent Document 1).
[0004]
[Non-patent document 1]
Published by the Japan General Insurance Association, Business Administration Department, “April 2002 Non-life Insurance Educator Education Textbook” Published April 2002, p. 42-48
[0005]
[Problems to be solved by the invention]
By the way, a landlord who is a landlord, if all the occupants who live in a building owned by the owner do not take out insurance, the compensation provided by insurance will be incomplete when the building burns down, It is common for all occupants who wish to move into the wing to want to have insurance and to request an insurance agent, a real estate agent, to solicit it. However, there is a problem that it is unavoidable that all the residents occupying each building do not take out the insurance, because the participation of the insurance is based on the intention of each resident. Also, as an insurance agent who is a real estate agent, the above-mentioned work as an insurance agent is rather troublesome because the insurance agent business is not the main business, there is a possibility that insurance solicitation is not necessarily actively performed, There is a problem. In addition, there is also a problem that the expenses required for the insurance agency to process receipts, process stored insurance premiums, and manage receipts are large.
[0006]
SUMMARY OF THE INVENTION The present invention has been made in view of the above-described problems, and provides a new contract in which all lessees can be substantially subscribed to insurance in a lease contract and an insurance agent is not required to simplify the processing. It is an object of the present invention to provide a general insurance contract system and a general insurance contract processing method corresponding to a general insurance contract which is a mechanism of an insurance contract.
[0007]
[Means for Solving the Problems]
In order to achieve the above object, a general insurance contract system according to the first aspect of the present invention provides a general insurance contract identification code for specifying a general insurance contract concluded between a trader and an insurance company, and the general insurance contract identification code. In response to this, a lease agreement is concluded with the contractor and the lessee who will be the insured of the insurance accompanying the lease contract is specified, or the lease contract concluded between the contractor and the lessee is specified. A plurality of lessee identification codes, and an insurance management computer having a database in which the plurality of lessee identification codes are stored in association with each other, and the insured person is identified using the general insurance contract identification code and the corresponding lessee identification code. It is characterized by performing management.
[0008]
In the present invention, as a premise, the contractor is entrusted with the management and subleasing of the rental property from the lessor. Of course, the contractor may be a lessor, but in such a case, it is not necessary to manage the leased property and entrust sublease.
[0009]
Then, a general insurance contract is concluded between the trader and the insurance company. The general insurance contract is a contract in which the contractor has agreed in advance to purchase insurance with the lessee who will conclude the lease contract as the insured person. The policyholder of the general insurance contract will be the contractor, not the lessee as in the conventional insurance contract. Then, a general insurance contract identification code for specifying this general insurance contract is given. The general insurance contract identification code also represents the business operator itself when one business operator concludes one general insurance contract with the insurance company. However, when one company enters into a plurality of general insurance contracts with an insurance company, a plurality of general insurance contract identification codes are assigned to one company.
[0010]
Next, when a contract is concluded between the contractor and the lessee, the lease is insured, and the lessee becomes the insured. A lessee identification code identifying the lessee or lease agreement is stored in the database of the insurance management computer in association with the overall insurance contract identification code. Conventionally, in an insurance contract, all management is performed using a unique code such as an insurance policy number as a key. In the present invention, management is performed using two codes, a general insurance contract identification code and a lessee identification code.
[0011]
By configuring such a general insurance contract system, a new insurance contract mechanism called a general insurance contract can be realized. As a result, all the lessees involved in the lease contract can be substantially insured as insurance insurers, and the company itself, which was formerly an insurance agent, becomes the policyholder of the general insurance contract, It is possible to be a person who pays an insurance premium, not a person who carries out storage. As a result, it is possible to reduce the costs required for the processing of the receipt, the processing of the stored insurance premium, and the management of the receipt, which should be performed by the conventional insurance agent, and the insurance processing can be simplified.
[0012]
According to a second aspect of the present invention, in the first aspect, the insurance management computer determines the number of lessee identification codes corresponding to each general insurance contract identification code stored in the database every predetermined period. It is characterized by comprising an insurance premium recording unit that calculates and records the premium corresponding to the number for each general insurance contract identification code. Since the insurance premium depends on the number of lessee identification codes, the insurance premium can be calculated by calculating the number of lessee identification codes corresponding to each general insurance contract identification code. As described above, insurance premiums can be easily calculated, and work efficiency can be improved.
[0013]
The invention according to claim 3 is the invention according to claim 1, further comprising a trader management computer under the operation or control of the trader, wherein the trader management computer communicates between the trader and one or more lessees. A lease management database for storing lease management data relating to the lease agreement to be concluded;
A transfer unit for transferring the lease management data to the insurance management computer,
The insurance management computer includes a data update unit that receives the transferred lease management data and stores the lease management data in the database in association with the general insurance contract identification code corresponding to the transferor management computer that is the transfer source. It is characterized by having.
[0014]
By transferring the lease management data managed by the trader and using it as insurance-related data in the insurance management computer, the data can be shared and work efficiency can be improved.
[0015]
According to a fourth aspect of the present invention, in the third aspect, the lease management data includes an identification code for identifying a lessee or a lease agreement concluded between the contractor and the lessee. And the identification code is the lessee identification code. By using the identification code used to identify the lessee in the trader management computer as the lessee identification code in the insurance management computer, data can be shared and the work can be made more efficient. Alternatively, a plurality of lessee identification codes are assigned in advance for each general insurance contract identification code by the insurance management computer, and the lessee identification codes are transferred to the supplier management computer side. It is also possible to assign the assigned lessee identification code to each lease.
[0016]
According to a fifth aspect of the present invention, in the third or fourth aspect, the insurance management computer calculates the number of lease contracts valid at a reference time from the transferred lease management data, and calculates the number of insurance contracts corresponding to the number. It is characterized by having an insurance fee recording unit that records premiums. Since the insurance fee depends on the number of lease contracts, the insurance fee can be calculated by calculating the number of lease contracts valid at the reference time from the transferred lease management data. As described above, insurance premiums can be easily calculated, and work efficiency can be improved.
[0017]
According to a sixth aspect of the present invention, in the fifth aspect, the insurance management computer stores, as data, the number of lessee identification codes corresponding to each general insurance contract identification code, and the lessee identification code. And a settlement processing unit that calculates a difference between the number of lease contracts calculated by the insurance premium recording unit and the settlement amount of the insurance premium from the difference. The number of valid lease contracts at the base time is calculated from the transferred lease management data, so if the difference from the number of lessee identification codes already stored in the insurance management computer is calculated, insurance premiums can be calculated. Can be calculated.
[0018]
According to a seventh aspect of the present invention, the insurance management computer according to any one of the first to sixth aspects is connectable from a terminal operated by a trader via a telecommunication line, A registration data transmitting unit for transmitting insured person data and / or rental property data stored in the database in association with the lessee identification code in response to a request from the terminal. By receiving the insured person data and / or the rental property data stored in the database of the insurance management computer via the telecommunication line, the contractor can exchange the data about the insurance or with the lessee. The user can browse data on the leased property related to the concluded lease contract, can use the data as a confirmation of the trader, and can also use the data as backup data of the trader.
[0019]
The invention according to claim 8 is the computer according to any one of claims 1 to 7, wherein the insurance management computer can be connected from a terminal operated by a trader via a telecommunication line, An accident data transmission unit for transmitting accident data stored in the database in association with the lessee identification code in response to a request from the terminal. By receiving the accident data stored in the database of the insurance management computer via a telecommunications line, the contractor can obtain data on the insurance or the lease contract that the company has signed with the lessee. Accident data on leased properties can be viewed, accidents can be grasped, and reference data when concluding a lease agreement with another lessee for the same property It can also be used as.
[0020]
According to the general insurance contract processing method of the ninth aspect, after the general insurance contract is concluded between the trader and the insurance company, the insurance management computer assigns the general insurance contract identification code for specifying the general insurance contract. And storing it in a storage device;
After the lease agreement is concluded between the contractor and the lessee, the insurance management computer stores the lessee or the lessee identification code identifying the lessee in association with the overall insurance contract identification code corresponding to the lessor. Storing in the device;
Managing data of the lessee who is the insured of the insurance using the two codes of the general insurance contract identification code and the lessee identification code;
Is provided.
[0021]
According to a tenth aspect of the present invention, in the ninth aspect, after the lease contract is concluded between the trader and the lessee, the trader management computer changes the identification code for identifying the lessee or the lease contract. Assigning, and storing the identification code and the lease management data in the storage device;
A merchant management computer transferring the identification code using a medium together with at least a part of the corresponding lease management data,
Wherein the insurance management computer stores a lessee identification code identifying a lessee or a lease contract in association with a general insurance contract identification code corresponding to the merchant, based on the transferred data. It is characterized by performing. By transferring the lease management data managed by the trader and using it as insurance-related data in the insurance management computer, the data can be shared and work efficiency can be improved.
[0022]
The invention according to claim 11 is characterized in that the identification code according to claim 10 is used as the lessee identification code. By using the identification code used to identify the lessee in the trader management computer as the lessee identification code in the insurance management computer, data can be shared and the work can be made more efficient.
[0023]
BEST MODE FOR CARRYING OUT THE INVENTION
Hereinafter, embodiments of the present invention will be described with reference to the drawings. Note that the present invention is not limited to the embodiments described in the specification, and various modifications can be made within the scope of the claims.
[0024]
FIG. 1 is an explanatory diagram showing the overall configuration of an embodiment of the general insurance contract system of the present invention.
[0025]
In FIG. 1, reference numeral 10 denotes a real estate agent that mediates and manages real estate between a resident as an applicant and a landlord, reference numeral 20 denotes a renter who is a resident, and reference numeral 30 denotes rent, which is a landlord. Reference numeral 40 denotes an insurance company. Although shown collectively in FIG. 1, a plurality of real estate agents 10 can exist, and a plurality of lessees 20 and a plurality of lessors 30 can exist for each real estate agent 10. Here, the real estate agent 10 is not a mere intermediary, but performs a sublease original contract (that is, a management consignment contract) with the lessor 30 and a sublease contract (that is, a lease contract or a sublease contract with the lessee 20). ) Sublease business. The sub-lease business is to entrust the entire leased building from the landlord 30 as a landlord, perform everything from arranging tenants to collecting rent, and pay a fixed amount to the landlord 30. . That is, a lease contract is not directly made between the landlord 30 and the resident 20.
[0026]
Further, in the present invention, a contract for insurance is made between the real estate agent 10 performing the sub-lease business and the insurance company 40, and is not made directly between the resident 20 and the insurance company 40. The contract concluded between the real estate agent 10 and the insurance company 40 is a general insurance contract. The general insurance contract is a contract that prescribes insurance for the lessee who will enter into a lease contract with the contractor. The lease agreement between the real estate agent 10 and each of the lessees 20 includes special covenants, and the special covenants include, as an incidental matter, resident comprehensive insurance with a special claim for compensation. It is specified that That is, if a real estate lease contract is concluded, an insurance contract will be automatically attached without renewing an insurance contract.
[0027]
In a conventional insurance contract, an insurance policy number for identifying each insurance policy or a code having the same meaning is the only key, and all management is performed based on the policy number. However, according to the present invention, the general insurance contract identification code for specifying the general insurance contract and the respective lessees under the general insurance contract identification code which are insured persons are specified, or the lessee is a real estate agent. The major difference is that the insurance contract is managed using two codes, namely, a lessee identification code for specifying the concluded lease contract. The management and operation of these codes will be specifically described below.
[0028]
As shown in FIG. 2, the real estate agent 10 is provided with a real estate rental management computer 12. The real estate rental management computer 12 has an input / output control circuit for controlling input / output of data, a CPU, a ROM, a RAM, and the like, and controls data transfer, calculation, temporary storage of data, and storage of a main program. It includes a circuit, a storage device for storing data, and a communication device for transmitting and receiving data via a communication network. The storage device of the real estate rental management computer 12 is provided with a real estate management database 120 that stores real estate management data based on the original sublease contract and a lease management database 122 that stores rental management data based on the sublease contract.
[0029]
As specific items of the real estate management data stored in the real estate management database 120, each real estate agent 10 employs its own data. As a typical example, as shown in FIG. Management contract No. Leasing data such as sub-lease original contract specifying code, lender name, lender address, lender telephone number, etc., property name, location, structure, room number 1-n, floor plan 1-n, occupied area 1-n, etc. , Sub-lease original contract period data such as contract start period, contract end period, contract period, and payment data such as payment amount. The sublease original contract identification code is a management contract No. that directly specifies the contract. In addition to the above, the property number for specifying the property Alternatively, it is also possible to use data specifying a contract other than the property.
[0030]
As specific items of the lease management data stored in the lease management database 122, each real estate agent 10 adopts its own data. As a typical item, as shown in FIG. Lease contract No. Etc., lessee data such as lessee name, lessee address, lessee telephone number, etc .; Rental property data such as property name, location, structure, room number, floor plan, occupied area, ancillary facilities, sublease contract data such as contract start, contract end, contract period, monthly rent, monthly common expense, payment method, payment Rent data such as the completed date, security deposit, and the date of payment of the security deposit; , Resident name 1-n, age 1-n, relationship 1-n, resident data such as the total number of residents, joint guarantor name, joint guarantor address, joint guarantor data such as joint guarantor telephone number, etc. Key No. , Emergency contact information, etc. are stored. Note that the borrower data is input only when the resident is not the borrower. The sublease contract identification code is a lease contract No. that directly specifies the contract. In addition to the above, tenant No. It is also possible to use data specifying contracts other than tenants.
[0031]
A program stored in the storage device of the real estate rental management computer 12 for realizing this comprehensive insurance contract system extracts the rental management data from the real estate rental management computer 122 mainly from the A lease management data extracting / transferring unit 14 for transferring the data to the management computer 42; and a registered data browsing unit 16 for browsing data already registered in the insurance management computer 42 via a general-purpose electric communication line such as the Internet. Function.
[0032]
Similarly, the insurance management computer 42 of the insurance company 40 also has an input / output control circuit for controlling input / output of data, a CPU, a ROM, a RAM, and the like, and transfers, calculates, and temporarily stores data. , A control circuit for storing a main program, a storage device for storing data, and a communication device for transmitting and receiving data via a communication network. The storage device of the insurance management computer 42 includes a general insurance contract database 420 storing general insurance contract data relating to the general insurance contract, and one of a plurality of general insurance contract data stored in the general insurance contract database 420. An accident occurred in an insured database (insurance contract database) 422, which stores insured data related to the insured and data related to the leased property, etc. associated with the general insurance contract data, and a leased property. In this case, the relevant data is extracted from the contracted insured person database 422, and the accident / assessment database 424 storing the extracted data and the authentication database 426 for authenticating access from the real estate agent 10. And are provided.
[0033]
As shown in FIG. 4A, the general insurance contract database 420 contains the general security No. Data such as application date, policyholder name, policyholder address, insurance amount, insurance premium, insurance start, insurance end, payment method, number of insured persons, etc. are stored.
[0034]
In addition, as shown in FIG. Associated with the insured person No. Insured person data such as insured name, borrower data such as borrower name, borrower address, borrower telephone number, etc .; Rental property data such as property name, location, structure, room number, floor plan, occupied area, etc. are stored. The insured person data is the same as the resident data stored in the lease management database 122, and the insured person number. = Resident No. And the insured person name = resident name 1 The borrower data and the rented property data are the same as the borrower data and the rented property data stored in the lease management database 122, and the borrower data is input only when the resident is not the borrower. In addition, the lease contract No. stored in the insured person database 422. Is the lease contract No. stored in the lease management database 122. Is the same as
[0035]
The accident / assessment database 424 is almost the same as the data of the insured person database 422, and additionally has an accident reception date, an accident No. , Accident date, accident type, person in charge, payment amount, payment date, etc. are stored.
[0036]
The insurance management computer 42 also has a function as a WWW server. Then, the program stored in the storage device of the insurance management computer 42 in order to realize the comprehensive insurance contract system is executed by the insurance management computer 42 mainly by receiving the lease management data transmitted from the real estate rental management computer 12. A data updating unit 44 that stores the insured database 422 as insured data, an insurance accounting unit 46 that performs an insurance accounting process from the insured data of the insured database 422, and a settlement process that performs a settlement process Unit 48, a registration data transmitting unit 50 for transmitting registered data in response to a browsing request from the real estate rental management computer 12 via a general-purpose telecommunication line such as the Internet, and a general-purpose general Upon receiving a browsing request from the real estate rental management computer 12 via the telecommunication line And accident data transmission unit 52 for transmitting the accident data, is to function.
[0037]
Next, the process of concluding the comprehensive insurance contract, collection of the insurance premium, and management of the insurance contract will be described below.
[0038]
(Conclusion of original sublease agreement)
First, as shown in FIG. 1, a sublease original contract is concluded between the lessor 30 and the real estate agent 10. As a result, the real estate agent 10 takes care of the entire property from the lessor 30 and performs everything from the placement of the house to collection of the rent, and pays the lessor 30 a fixed payment. In addition, between the lessor 30 and the real estate agent 10, not only this sublease original contract, but also a building maintenance contract for performing maintenance work on the rental building, a construction according to the intention of the lessor 30 before the rental property is constructed. Building contracts for creating contracts, and assets that cultivate lessors 30 and provide long-term consulting on the rented 30 lessons for asset planning (financial plans, business plans, rebuilding plans, etc.) A contract such as a management contract may be signed.
[0039]
When the sublease original contract is concluded, the real estate rental management computer 12 assigns the management contract No. to the contract. Is assigned, and the article No. is assigned to the article. And the real estate management data to be managed is registered in the real estate management database 120.
[0040]
(Conclusion of general insurance contract)
Apart from the conclusion of the sublease contract described below, a general insurance contract is concluded between the real estate agent 10 and the insurance company 40. When the general insurance contract is concluded, the general security No. Are assigned, and the general insurance contract data is registered in the general insurance contract database 420. Here, the contractor name and the contractor address are, in principle, the real estate agent name and the real estate agent address.
[0041]
(Conclusion and cancellation of sublease agreement)
When the lessee 20 is found by the real estate agent 10 in the business activity of the real estate agent 10 from the lessor 30, a sublease contract is concluded between the real estate agent 10 and the lessee 20. At this time, the sub-lease contract is specifically executed by concluding a lease contract as shown in FIG. 5, and one clause of the lease contract includes, as a special covenant, the damages of the tenant with renter's liability insurance. It is specified that the resident comprehensive insurance, which is insurance, is to be attached, thereby informing the lessee 20 that it will take out insurance. When the sublease agreement is concluded, the lease agreement No. Are assigned, and the resident No. is assigned to the resident. And the lease management data is registered in the lease management database 122 in the real estate rental management computer 12. Although not described in detail here, thereafter, the real estate rental management computer 12 manages the rent collection at regular intervals (usually every month).
[0042]
On the other hand, when the lease contract is canceled, a process of deleting the lease management data from the lease management database 122 is performed.
[0043]
(Send rental management data)
The lease management data extraction / transfer unit 14 of the real estate rental management computer 12 is started at regular intervals (for example, every month same as the rent collection cycle), and is included in the lease management data stored in the lease management database 122. A record for which the contract is valid at the time is extracted, and borrower data, rental property data, and resident data are extracted from the record, a transfer file is created, and the file is transferred to the insurance management computer 42. Any transfer medium can be used for the transfer, such as a recording medium such as a flexible disk, compact disk, magneto-optical disk, or magnetic disk, or a general-purpose or dedicated telecommunication line such as the Internet as a medium. can do.
[0044]
Thus, the processing shown in FIG. 6 is performed in the insurance management computer 42 to which the data has been transferred. First, when the transfer file is transferred (step S10), referring to the general insurance contract database 420, the general security No. corresponding to the real estate agent 10 which is the transfer source. Is specified (step S12). Then, the specified general securities No. The record stored in the insured person database 422 in association with the insured database 422 is deleted. The record in the newly transferred transfer file is registered in association with. Thus, the data stored in the insured person database 422 is updated to the latest data (step S14).
[0045]
Next, the insurance premium accounting unit 46 refers to either the updated insured person database 422 or the transfer file, and sets the time when the transfer file is created as a reference time, and the number of records at that time, that is, Then, the number of lease contracts valid at the reference time is calculated (step S16). Then, the relevant general security No. stored in the general insurance contract database 420. Is extracted, and the calculated number of lease contracts is compared with the number of insured persons (step S18). The timing of the payment of the insurance premium can be arbitrary, but in this case, the number of insured persons x the insurance premium is calculated based on the number of insured persons at the end of the previous period. The insurance premium is charged to the real estate agent 10 in advance, and the variation is settled. The initial value of the number of insured persons may be determined based on the annual business plan of the real estate agent 10 at the time of concluding the general insurance contract.
[0046]
The settlement processing unit 48 determines the settlement amount based on the comparison performed in step S18, and also determines the current insurance premium amount including the settlement amount (step S20). That is, when the latest valid lease contract number = the number of insured persons, there is no need to perform the settlement, and the settlement amount = 0. The insurance premium amount this time,
[0047]
(Equation 1)

It becomes. On the other hand, if the number of the latest valid lease contracts> the number of insured persons, the settlement amount is represented by Δm × insurance premium when the increase is represented by Δm. Then, the latest valid lease contract number is input to the number of insured persons in the general insurance contract database 420 (step S22). This insurance premium amount, including the settlement amount,
[0048]
(Equation 2)

It becomes. If the number of latest effective lease contracts <the number of insured persons, the settlement amount is -Δm × insurance premium if the decrease is represented by −Δm. Then, the latest valid lease contract number is input to the number of insured persons in the general insurance contract database 420. This insurance premium amount, including the settlement amount,
[0049]
[Equation 3]

It becomes.
[0050]
As can be seen from the above description, the insurance premium per insured person is uniform, and by making the insurance premium uniform, the effort for calculating the insurance premium is reduced. If the insurance premium is divided into a plurality of insurance premiums, it is advisable to provide a separate general insurance contract for each insurance premium. That is, there are a plurality of general insurance contracts for one real estate agent, and data transfer is performed in a form in which the data is associated with general insurance. Of course, it is also possible to provide a single general insurance contract for a single real estate agent and provide a field of the number of insured persons for each stage of insurance premiums in one record of the general insurance contract data.
[0051]
(Accident handling)
When an accident such as a fire occurs in a certain property, the resident reports the accident to the real estate agent 10 or directly reports to the insurance company 40. When a report is made to the real estate agent 10, the real estate agent 10 sends the resident name, the property name, the lease contract No. Resident No. Is retrieved, and the lease management database 122 is searched using the key as a key to identify the lease contract. Then, the lease contract No. Or the resident No. Is specified, and the insurance company 40 is contacted. The insurance company 40 sends the general securities No. from the real estate agent 10 with which it was contacted. Is specified, and the resident No. = Insured No. Or the lease contract No. = Lease contract No. Therefore, the general securities No. And the insured person No. Alternatively, the insured person is identified from either one of the two codes of the lease contract No.
[0052]
If a resident reports directly to the insurance company 40, the insurance company 40 asks for the name of the real estate agent, and then the general securities No. Is specified, and the resident name, that is, the insured person name, the property name, the lease contract No. Are retrieved, and the insured person database 422 is searched using these as a key to specify the lease contract.
[0053]
As described above, the general security No., which is the general insurance contract identification code, is used. And the insured person number, which specifies the lessee, which is the lessee identification code. Alternatively, the lease contract No. that specifies the lease contract. By using the two codes, the insured person can be specified, and thereafter, it is possible to proceed to the subsequent accident processing.
[0054]
(Registration confirmation / accident confirmation)
The real estate agent 10 operates a computer 12 under its own operation (not necessarily the same computer as the real estate rental management computer 12, but it will be described here for convenience). By accessing the management computer 42 via a general-purpose telecommunication line, the registered information can be browsed based on its own general insurance, and the registered contents can be confirmed. I have.
[0055]
An ID and a password are assigned to each contractor who has made the general insurance contract, and the information is stored in the authentication database 426. Then, the computer 12 accesses a predetermined URL of the WWW server of the insurance management computer 42 via the electric communication line to display an initial screen. The initial screen is an authentication screen (FIG. 7A), and is a screen for requesting the real estate agent 10 to input an ID and a password. When these are input and authenticated, a menu screen is displayed on the computer 12 (FIG. 7B). When the “registration status” button is selected, a screen requesting the input of the search condition is displayed on the computer 12 as shown in FIG. In this example, as the search key, the insured person name (that is, the resident name for the real estate agent 10), the insured person No. (That is, the resident No. for the real estate agent 10) can be used. In addition, a plurality of general securities Nos. There is also a possibility that there is a general security number. Is also used as a search key.
[0056]
When one of these search keys is entered (do not enter if there is no need to narrow down the data) and the search button is selected, the registered data transmitting unit 50 is activated and the insured person is Among the data stored in the database 422, the general security No. corresponding to the accessed real estate agent 10. Then, data that satisfies the input search condition is extracted, transmitted to the computer 12, and displayed in a list on the display of the computer 12 (FIG. 8B). If there is no contract data that meets the conditions, “No data” is displayed on the computer 12. In the illustrated example, the display contents are simplified so that only the extracted data can be browsed in a list. However, by further browsing the details, the insurance management computer 42 allows the real estate agent to Management work can also be performed. In other words, in this example, the real estate agent 10 has built the lease management database 122 on its own real estate rental management computer 12, but it is not always necessary to build such a database. The cost can be reduced by referring to the accident / assessment database 424 using the insurance management computer 42 via a telecommunication line.
[0057]
Further, the real estate agent 10 can not only check the registration status but also check the accident. When the “acceptance of accident report” button is selected on the menu screen shown in FIG. 8A, a screen for requesting the input of the search condition is displayed on the computer 12. FIG. The search key can be the same as that in the case of “registration status”. In this case, the accident reception date and the accident date are used as the search keys. Then, when search conditions are input and the search button is selected, the accident data transmission unit 52 is activated, and corresponds to the accessed real estate agent 10 in the data stored in the accident / assessment database 424. General Securities No. And extracts data that satisfies the input search condition, transmits the data to the computer 12, and displays it in a list on the display of the computer 12 (FIG. 9A). If there is no contract data that meets the conditions, “No data” is displayed on the computer 12.
[0058]
In this manner, accident data, that is, a property in which an accident has occurred can be searched. Further, when it is desired to see the progress of the property in which the accident has occurred, when the “accident progress” button is selected on the menu screen shown in FIG. A screen requesting an input is displayed on the computer 12. The search key can be the same as the case of “registration status” or “acceptance of an accident report”. In this case, the insured person name and the accident date are used as the search key. Then, when search conditions are input and the search button is selected, the accident data transmission unit 52 is activated, and corresponds to the accessed real estate agent 10 in the data stored in the accident / assessment database 424. General Securities No. And extracts data that satisfies the inputted search condition, transmits the extracted data to the computer 12, and displays the data on the display of the computer 12 in a list including a “detail” button (FIG. 9B). . If there is no contract data that meets the conditions, “No data” is displayed on the computer 12. If the “details” button is selected when the real estate agent 10 wants to know the detailed information on a certain case, the detailed information is further displayed on the display of the computer 12.
[0059]
When the user wants to view the insurance payment schedule for the property in which the accident has occurred, the user selects the “plan to pay insurance” button on the menu screen shown in FIG. A screen requesting the input of the condition is displayed on the computer 12. The search key may be the same as the case of “registration status”, “acceptance report reception status” or “accident progress status”. In this case, the payment date, scheduled transfer date, insured person No. Is used as a search key. Then, when search conditions are input and the search button is selected, the accident data transmission unit 52 is activated, and corresponds to the accessed real estate agent 10 in the data stored in the accident / assessment database 424. General Securities No. And extracts data that satisfies the input search condition, transmits the extracted data to the computer 12, and displays it in a list on the display of the computer 12 (FIG. 9C). If there is no contract data that meets the conditions, “No data” is displayed on the computer 12.
[0060]
Thus, the real estate agent 10 grasps the property in which the accident has occurred, so that it can be used as a reference for subsequent resident placement.
[0061]
According to the above system and method, the following effects can be obtained.
[0062]
Since insurance is attached to the real estate lease contract, all residents can be insured, and even in the event of an accident, the lessor 30 can be sufficiently compensated. Therefore, the lessor 30 can also outsource management to the real estate agent 10 with ease.
[0063]
Since the renter who is a resident does not pay the insurance premium, the insurance agency that the real estate agent 10 has also been working on in order to receive the insurance premium becomes unnecessary. Thus, the real estate agent is freed from troublesome tasks such as receiving cash and issuing a receipt. As in the past, real estate agents only need to concentrate on collecting rents and pass on some of the collected rents as insurance premiums, so there is no need for special handling to receive insurance premiums. Absent. In addition, since the real estate agent does not need to concurrently work as an insurance agent, there is no need for the troublesome work of acquiring a recruitment qualification in the past.
[0064]
Conventionally, the insurance company has issued an insurance policy to each resident, but the issuance process is not required, and the cost for that can be reduced.
[0065]
The calculation of insurance premiums can be easily determined from the number of lease contracts signed by real estate agents, in other words, the number of tenants managed. The settlement process can be easily performed between the insurance company and the real estate agent even if the settlement is made at regular intervals.
[0066]
Note that, for example, the following changes are possible within the scope of the present invention.
[0067]
In this example, the lease contract No. And tenant No. Are used in the lease management database 122 of the real estate rental management computer 12, and these two codes have been transferred to the insured person database 422 of the insurance management computer 42. Only the code may be used by the real estate rental management computer 12, or only one of the codes may be transferred to the insurance management computer 42. The lessee identification code is the lease contract No. assigned by the real estate rental management computer 12. Or the resident No. Was used as the lessee identification code in the insurance management computer 42, but the present invention is not limited to this. Conversely, the lessee identification code is assigned in advance to each real estate agent 10 in the insurance management computer 42, At 10, the assigned lessee identification code may be provided to the lease agreement. In any case, by sharing the lessee identification code between the real estate agent 10 and the insurance company 40, processing can be performed smoothly.
[0068]
In the above description, the lease management data extraction / transfer unit 14 extracts all records for which the contract was valid at that time and transfers them to the insurance management computer 42. However, the present invention is not limited to this. Instead, only records relating to new contracts and variable contracts such as cancellations or expired contracts for a certain period of time (for example, the same month as the rent collection cycle) can be transmitted to the insurance management computer 42. Alternatively, it is also possible to extract all the records for which the contract was valid within the certain period, including the variable contract, and transfer it to the insurance management computer 42. Then, in the data updating unit 44 of the insurance management computer 42, a record can be added to the insured person database 422 or a record can be deleted as appropriate.
[0069]
Also, in this example, real estate is taken as an example of a leased property, and a real estate agent is taken as an example of a contractor. However, the present invention is not limited to this. It goes without saying that you can do it.
[0070]
【The invention's effect】
As described above, according to the present invention, a new insurance contract mechanism called a general insurance contract can be realized, and the lessees related to the lease contract can all be substantially insured as insured persons, In addition, the trader who has been the insurance agent in the past becomes a contractor of the general insurance contract, and can be a person who pays the insurance premium instead of a person who stores the insurance premium. As a result, it is possible to reduce the costs required for processing the conventional receipt, processing the stored insurance premium, and managing the receipt, thereby simplifying the insurance processing.
[Brief description of the drawings]
FIG. 1 is an explanatory diagram showing the principle of general insurance that can be realized by the general insurance contract system of the present invention.
FIG. 2 is a block diagram of the general insurance contract system of the present invention.
FIG. 3A is an example of data stored in a real estate management database, and FIG. 3B is an example of data stored in a lease management database.
FIG. 4A is an example of data stored in a general contract database, and FIG. 4B is an example of data stored in an insured database (contract database).
FIG. 5 is an example of a lease contract which is a sublease contract shown in FIG.
FIG. 6 is a flowchart showing insurance premium accounting / payment processing performed by the insurance management computer.
FIG. 7 is an example of a screen when a registration confirmation / accident confirmation is performed by a computer of a real estate agent.
FIG. 8 is a screen example following FIG. 7 in a case where registration confirmation is performed by a computer of a real estate agent.
FIG. 9 is a screen example when an accident is confirmed on a computer of a real estate agent, (a) is an accident report reception, (b) is an accident progress state, and (c) is a screen example showing an insurance payment schedule. is there.
[Explanation of symbols]
10 real estate agents (traders)
12 Real estate rental management computer
14 Lease management data extraction / transfer section (transfer section)
20 lessee
40 insurance companies
42 Insurance Management Computer
44 Data Update Unit
46 Insurance department
48 Settlement processing section
50 Registration data transmission unit
52 accident data transmission unit
122 Lease Management Database
420 General Insurance Contract Database
422 Insured Database (Insurance Contract Database)
424 Accident and assessment database

Claims

A general insurance contract identification code that identifies the general insurance contract concluded between the contractor and the insurance company, and a lease contract is concluded with the contractor in accordance with the general insurance contract identification code, and the lease contract is attached. A database that stores a plurality of lessee identification codes in association with each other to identify a lessee who becomes an insured person of the insurance or to identify a lease agreement concluded between the lessee and the lessee ( A comprehensive insurance contract system, comprising: an insurance management computer (42) provided with 422), and managing the insured person using the general insurance contract identification code and the corresponding lessee identification code.

The insurance management computer (42) calculates the number of lessee identification codes corresponding to each general insurance contract identification code stored in the database (422) every time a predetermined period elapses, and calculates an insurance premium corresponding to the number. 2. A general insurance contract system according to claim 1, further comprising an insurance premium recording section (46) for recording the total insurance contract identification code for each general insurance contract identification code.

It further has a merchant management computer (12) under the control or operation of the merchant, and the merchant management computer (12) stores lease management data related to a lease contract concluded between the merchant and one or more lessees. A lease management database (122), and the trader management computer (12)
A transfer unit (14) for transferring at least a part of the lease management data to the insurance management computer (42);
The insurance management computer (42) receives the transferred lease management data, and associates the lease management data with the general insurance contract identification code corresponding to the transferor management computer (12), and stores the lease management data in the database ( 2. The general insurance contract system according to claim 1, further comprising a data update unit (44) for storing the data in the system (422).

The lease management data includes an identification code that specifies a lessee or a lease contract that is concluded between the contractor and the lessee, and the identification code is the lessee identification code. 4. The general insurance contract system according to claim 3, wherein:

The insurance management computer (42) includes an insurance premium recording unit (46) that calculates the number of valid lease contracts at the reference time from the transferred lease management data, and records an insurance premium corresponding to the number. The general insurance contract system according to claim 3 or 4, wherein:

The insurance management computer (42) stores the number of lessee identification codes corresponding to each general insurance contract identification code as data, and stores the number of lessee identification codes in the insurance premium recording unit (46). 6. The general insurance contract system according to claim 5, further comprising a settlement processing unit (48) for calculating a difference from the calculated number of lease contracts and calculating a settlement amount of the insurance premium from the difference.

The insurance management computer (42) can be connected from a terminal (12) operated by a trader via a telecommunication line, and upon request from the terminal (12), a tenant identification is stored in a database (422). The generalization according to any one of claims 1 to 6, further comprising a registration data transmission unit (50) for transmitting insured person data and / or rental property data stored in association with the code. Insurance contract system.

The insurance management computer (42) can be connected from a terminal (12) operated by a trader via a telecommunication line, and in response to a request from the terminal (12), a tenant identification is stored in a database (424). The general insurance contract system according to any one of claims 1 to 7, further comprising an accident data transmission unit (52) for transmitting accident data stored in association with the code.

After the general insurance contract is concluded between the trader and the insurance company, the insurance management computer (42) assigns a general insurance contract identification code specifying the general insurance contract and stores the code in a storage device;
After a lease has been concluded between the trader and the lessee, the insurance management computer (42) associates the lessee or the lessee with the general insurance contract identification code corresponding to the trader. Storing the code in a storage device;
Managing data of the lessee who is the insured of the insurance using the two codes of the general insurance contract identification code and the lessee identification code;
General insurance contract processing method provided with.

After the lease contract is concluded between the trader and the lessee, the trader management computer (12) assigns an identification code identifying the lessee or the lease contract, and stores the identification code and the lease management data in its storage device. And
A trader management computer (12) transferring the identification code together with at least a part of the corresponding lease management data using a medium;
Wherein the insurance management computer (42) stores a lessee identification code identifying a lessee or a lease contract in association with a general insurance contract identification code corresponding to the merchant; 10. The general insurance contract processing method according to claim 9, wherein the method is performed based on:

The general insurance contract processing method according to claim 10, wherein the identification code is used as the lessee identification code.