JP2003271841A - 仲介者選定システム、仲介情報処理装置、情報端末装置、仲介者選定方法、および、プログラム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 不動産の売買者と仲介者とを適切に結び付け
ることのできる、仲介者選定システム等を提供すること
を課題とする。 【解決手段】 本発明にかかる仲介者選定システムは、
売買対象に関する情報を格納する売却物件情報ＤＢ１１
と、入札条件に関する情報を格納すると共に、仲介者の
選定結果を格納する入札条件・結果情報ＤＢ１４と、売
却物件情報ＤＢ１１にて格納された情報および入札条件
・結果情報ＤＢ１４にて格納された情報を、仲介者のク
ライアント装置３に送信する閲覧処理部１８ｃと、売買
対象の売買の仲介を行うことに対する入札内容を格納す
る入札内容情報ＤＢ１５とを備えたことを特徴とする。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、各種の商品やサー
ビスの売り手や買い手が、自己の売買を仲介してくれる
仲介者を選定するための、仲介者選定システム、仲介情
報処理装置、情報端末装置、仲介者選定方法、および、
プログラムに関する。

【０００２】

【従来の技術】今日、多数の不動産売買が行なわれてい
る。この不動産売買を円滑かつ適切に行うためには、不
動産物件に関する情報を集め、不動産物件の価値等を専
門知識に基づいて評価することのできる不動産売買の仲
介者（例えば、宅地建物取引業者）の存在が重要であ
る。特に、近年の不良債権処理等が進む状況下において
は、不動産売買の需要が増大しており、仲介者の役割が
一層重要になっている。

【０００３】従来、この仲介者を介した不動産の売買は
次のように行なわれていた。まず、不動産の売り手は、
不動産専門誌や広告によって仲介者を探し、この仲介者
に電話や訪問等によって直接アクセスして、売却したい
不動産（売却物件）の情報を伝える。そして、仲介者が
売却物件を調査し、この調査結果に基づいて売却条件を
売り手と協議し、売却条件が決定した場合にはその内容
を専門誌や新聞等に公示する。

【０００４】一方、この売却物件の購入を希望する買い
手は、売り手と同様にして仲介者に直接アクセスし、自
己が購入を希望する売却物件の条件を伝える。そして、
仲介者は、買い手の希望する売却物件の不動産価値等を
調査し、その購入条件を買い手と協議する。その後、売
り手の仲介者と買い手の仲介者が協議を行い、場合によ
っては売却条件や購入条件を再度調整し、両条件が相互
に一致した場合には売買契約を成立させる。そして、仲
介者は売り手または買い手（以下必要に応じて、売り手
と買い手を「売買者」と称する）から仲介手数料を取得
する。

【０００５】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、売買者
が不動産専門誌や広告によって仲介者を選定する場合に
は、以下のような多くの問題を有していた。まず、不動
産専門誌や広告のような物理的メディアによる情報伝達
は効率が悪く、また、カバーできる範囲には限界があ
る。したがって、売買者にとっては仲介者の情報を広く
集めることが困難であるという問題があり、また、仲介
者にとっては自己の存在自体や得意分野等のＰＲ情報
を、多数の売買者に伝えることが困難であるという問題
がある。

【０００６】また、このような仲介者選定では、仲介者
から提示される情報が一方的に売買者に伝えられるた
め、売買者の事情や要望を仲介者に伝えることができ
ず、あるいは、売買者の事情や要望に応じた仲介者の対
応を売買者に伝えることができない。例えば、仲介者
は、特定の物件に関しては特別に仲介手数料を安くでき
るような場合がある。このような状況は、売買者と仲介
者の双方にとって好ましい状況であるにも関わらず、仲
介者は、売買者が仲介を依頼しようとしている物件の情
報を事前に把握することができないので、低額の仲介手
数料を売買者に提示する機会を得ることができない。な
お、これまで説明した従来の技術および発明が解決しよ
うとする課題は、不動産売買の仲介者選定に限られず、
任意の商品やサービスを取り引きする際の仲介者選定に
おいても、同様に考えることができる。

【０００７】本発明は上記問題に鑑みてなされたもの
で、不動産の売買者と仲介者とを適切に結び付けること
のできる、仲介者選定システム、仲介情報処理装置、情
報端末装置、仲介者選定方法、および、プログラムを提
供することを目的としている。

【０００８】

【課題を解決するための手段】このような目的を達成す
るため、請求項１に記載の仲介者選定システムは、売買
対象の売買の仲介者の選定に関する情報を処理する仲介
情報処理装置と、売買を行う売買者の情報端末装置およ
び売買の仲介を行う仲介者の情報端末装置とを、ネット
ワークを介して通信可能に接続して構成された仲介者選
定システムであって、上記仲介情報処理装置には、上記
売買者の情報端末装置を介して送信された情報であっ
て、上記売買対象に関する情報を格納する売買対象情報
格納手段と、上記売買者の情報端末装置を介して送信さ
れた情報であって、上記売買対象の入札条件に関する情
報を格納する入札条件情報格納手段と、上記売買対象情
報格納手段にて格納された情報および上記入札条件情報
格納手段にて格納された情報を、上記仲介者からの要求
に応じて当該仲介者の情報端末装置に送信する閲覧処理
手段と、上記仲介者の情報端末装置を介して送信された
情報であって、上記売買対象の売買の仲介を行うことに
対する入札内容を格納する入札内容情報格納手段と、上
記入札内容情報格納手段にて格納された情報に基づいて
行われた仲介者の選定結果を格納する入札結果情報格納
手段とを備えたことを特徴とする。

【０００９】このシステムによれば、売買者が提示した
売買対象に関する情報や入札条件に関する情報が仲介者
に提示されるので、これを見た仲介者は自己が仲介する
ことについての入札を行うことができる。また、この入
札の内容が格納されるので、この入札の内容に基づいて
自動的または手動的に仲介者を選定することができる。
さらに、この入札の内容に基づいて行われた選定結果が
格納されるので、この選定結果を自動的または手動的に
仲介者等に通知することができる。すなわち、本システ
ムによれば、このような一連の手続きが実行可能となる
ので、仲介者自身についての入札を行うことができる。

【００１０】また、本発明は仲介情報処理装置に関する
ものであり、請求項２に記載の仲介情報処理装置は、売
買対象の売買を行う売買者の情報端末装置および売買の
仲介を行う仲介者の情報端末装置に対して、ネットワー
クを介して通信可能に接続された仲介情報処理装置であ
って、上記売買者の情報端末装置を介して送信された情
報であって、上記売買対象に関する情報を格納する売買
対象情報格納手段と、上記売買者の情報端末装置を介し
て送信された情報であって、上記売買対象の入札条件に
関する情報を格納する入札条件情報格納手段と、上記売
買対象情報格納手段にて格納された情報および上記入札
条件情報格納手段にて格納された情報を、上記仲介者か
らの要求に応じて当該仲介者の情報端末装置に送信する
閲覧処理手段と、上記仲介者の情報端末装置を介して送
信された情報であって、上記売買対象の売買の仲介を行
うことに対する入札内容を格納する入札内容情報格納手
段と、上記入札内容情報格納手段にて格納された情報に
基づいて行われた仲介者の選定結果を格納する入札結果
情報格納手段とを備えたことを特徴とする。

【００１１】この装置によれば、売買者が提示した売買
対象に関する情報や入札条件に関する情報が仲介者に提
示されるので、これを見た仲介者は自己が仲介すること
についての入札を行うことができる。また、この入札の
内容が格納されるので、この入札の内容に基づいて自動
的または手動的に仲介者を選定することができる。さら
に、この入札の内容に基づいて行われた選定結果が格納
されるので、この選定結果を自動的または手動的に仲介
者等に通知することができる。すなわち、本装置によれ
ば、このような一連の手続きが実行可能となるので、仲
介者自身についての入札を行うことができる。

【００１２】また、請求項３に記載の仲介情報処理装置
は、請求項２に記載の仲介情報処理装置において、上記
入札条件情報格納手段は、入札に参加することのできる
仲介者を特定するための情報を格納し、上記閲覧処理手
段は、上記売買対象情報格納手段にて格納された情報お
よび上記入札条件情報格納手段にて格納された情報を、
上記入札条件情報格納手段にて格納された情報にて特定
される上記仲介者の情報端末装置のみに送信することを
特徴とする。

【００１３】この装置によれば、入札に参加することの
できる仲介者として特定された仲介者に対してのみ情報
が送信されるので、売買者は入札に参加できる仲介者を
任意に選定することができ、例えば、自己が信頼してい
る仲介者にのみ仲介入札を行ってもらうことができる。

【００１４】また、請求項４に記載の仲介情報処理装置
は、請求項２または３に記載の仲介情報処理装置におい
て、上記入札条件情報格納手段は、複数の入札段階に区
分された各入札についての入札条件を格納し、上記閲覧
処理手段は、上記入札条件情報格納手段にて格納された
情報のうち、上記仲介者からの要求にて特定された段階
の入札条件を送信し、上記入札内容情報格納手段は、各
入札段階についての入札内容を格納し、上記入札結果情
報格納手段は、各入札段階についての選定結果を格納す
ることを特徴とする。

【００１５】この装置によれば、入札条件、入札内容、
および、入札結果がそれぞれ複数の入札段階に区分され
ており、入札を複数段階で実施することができる。した
がって、各段階において提示情報や入札条件を適宜変更
して多段的な入札を行うことができ、入札を単に１度だ
け行う場合に比べて、一層詳細な仲介者選定を行うこと
ができる。

【００１６】また、請求項５に記載の仲介情報処理装置
は、請求項２〜４のいずれか一つに記載の仲介情報処理
装置において、上記入札条件情報格納手段は、各仲介者
に対して送信する情報のレベルを格納し、上記閲覧処理
手段は、上記入札条件情報格納手段にて格納されたレベ
ルに応じた情報のみを、上記仲介者の情報端末装置に送
信することを特徴とする。

【００１７】この装置によれば、仲介者に対して送信す
る情報のレベルが格納され、このレベルに応じた情報の
みが仲介者に送信されるので、入札段階に応じて開示す
る情報のレベルを変えたり、仲介者毎に開示する情報の
レベルを変えることができ、入札状況や仲介者に応じた
情報開示を行うことができる。

【００１８】また、請求項６に記載の仲介情報処理装置
は、請求項４および５に記載の仲介情報処理装置におい
て、上記入札条件情報格納手段にて格納された情報のレ
ベルは、上記入札段階毎に設定され、上記各入札段階に
おける情報のレベルを、当該入札段階が進む毎に詳細な
情報が閲覧できるレベルに更新するレベル更新手段を備
えたことを特徴とする。

【００１９】この装置によれば、入札段階が進む毎に、
開示する情報のレベルを自動的に変えることができるの
で、１次入札では概要の情報のみを開示し、２次入札で
はさらに詳細な情報を開示する等、情報の開示レベルを
入札段階に応じて任意に変更することができる。

【００２０】また、請求項７に記載の仲介情報処理装置
は、請求項２〜６のいずれか一つに記載の仲介情報処理
装置において、上記仲介者を選定する際の参考になる選
定補助情報を格納する選定補助情報格納手段を備え、上
記閲覧処理手段は、上記売買者からの要求に応じて、上
記選定補助情報格納手段にて格納された選定補助情報を
当該売買者の情報端末装置に送信することを特徴とす
る。

【００２１】この装置によれば、選定補助情報が格納さ
れ、この選定補助情報が必要に応じて売買者に送信され
るので、売買者はこの選定補助情報を参考にして仲介者
の選定を行うことができる。このため、仲介者選定を一
層容易かつ適切に行うことができる。

【００２２】また、本発明は情報端末装置に関するもの
であり、請求項８に記載の情報端末装置は、売買対象の
売買の仲介者の選定に関する情報を処理する仲介情報処
理装置に対して、ネットワークを介して通信可能に接続
された情報端末装置であって、仲介することについての
入札に参加するため、当該仲介を行うための仲介手数料
を入札条件として入力するための入力インターフェース
と、上記入力インターフェースを介して入力された仲介
手数料を、上記仲介情報処理装置に送信する送信手段と
を備えたことを特徴とする。

【００２３】この装置は、仲介者を入札形式で選定する
ためのシステムにおいて、仲介者側に設けられる端末装
置を特定するものである。この装置によれば、仲介者は
仲介手数料を入力インターフェースに入力して仲介情報
処理装置に送信することができるので、仲介者自身の入
札に参加することができる。

【００２４】また、本発明は仲介者選定方法に関するも
のであり、請求項９に記載の仲介者選定方法は、売買対
象の売買の仲介者の選定に関する情報を処理する仲介情
報処理装置と、売買を行う売買者の情報端末装置および
売買の仲介を行う仲介者の情報端末装置とを、ネットワ
ークを介して通信可能に接続して構成された仲介者選定
システムにおいて、上記仲介者の選定を行う仲介者選定
方法であって、上記売買者の情報端末装置から送信され
た情報であって、上記売買対象に関する情報を上記仲介
情報処理装置に格納する売買対象情報格納手順と、上記
売買者の情報端末装置から送信された情報であって、上
記売買対象の入札条件に関する情報を上記仲介情報処理
装置に格納する入札条件情報格納手順と、上記売買対象
情報格納手順において格納された情報および上記入札条
件情報格納手順において格納された情報を、仲介者から
の要求に応じて当該仲介者の情報端末装置に送信する閲
覧処理手順と、上記仲介者の情報端末装置から送信され
た情報であって、上記売買対象の売買の仲介を行うこと
に対する入札内容を格納する入札内容情報格納手順と、
上記入札内容情報格納手順において格納された情報に基
づいて行われた仲介者の選定結果を格納する入札結果情
報格納手順とを備えたことを特徴とする。

【００２５】この方法によれば、売買者が提示した売買
対象に関する情報や入札条件に関する情報が仲介者に提
示されるので、これを見た仲介者は自己が仲介すること
についての入札を行うことができる。また、この入札の
内容が格納されるので、この入札の内容に基づいて自動
的または手動的に仲介者を選定することができる。さら
に、この入札の内容に基づいて行われた選定結果が格納
されるので、この選定結果を自動的または手動的に仲介
者等に通知することができる。すなわち、本装置によれ
ば、このような一連の手続きが実行可能となるので、仲
介者自身についての入札を行うことができる。

【００２６】また、請求項１０に記載の仲介者選定方法
は、請求項９に記載の仲介者選定方法において、上記入
札条件情報格納手順において、入札に参加することので
きる仲介者を特定するための情報を格納し、上記閲覧処
理手順において、上記売買対象情報格納手順において格
納された情報および上記入札条件情報格納手順において
格納された情報を、上記入札条件情報格納手順において
格納された情報にて特定される上記仲介者の情報端末装
置のみに送信することを特徴とする。

【００２７】この方法によれば、入札に参加することの
できる仲介者として特定された仲介者に対してのみ情報
が送信されるので、売買者は入札に参加できる仲介者を
任意に選定することができ、例えば、自己が信頼してい
る仲介者にのみ仲介入札を行ってもらうことができる。

【００２８】また、請求項１１に記載の仲介者選定方法
は、請求項９または１０に記載の仲介者選定方法におい
て、上記入札条件情報格納手順において、複数の入札段
階に区分された各入札についての入札条件を格納し、上
記閲覧処理手順において、上記入札条件情報格納手順に
おいて格納された情報のうち、上記仲介者からの要求に
て特定された段階の入札条件を送信し、上記入札内容情
報格納手順において、各入札段階についての入札内容を
格納し、上記入札結果情報格納手順において、各入札段
階についての選定結果を格納することを特徴とする。

【００２９】この方法によれば、入札条件、入札内容、
および、入札結果がそれぞれ複数の入札段階に区分され
ており、入札を複数段階で実施することができる。した
がって、各段階において提示情報や入札条件を適宜変更
して多段的な入札を行うことができ、入札を単に１度だ
け行う場合に比べて、一層詳細な仲介者選定を行うこと
ができる。

【００３０】また、請求項１２に記載の仲介者選定方法
は、請求項９〜１１のいずれか一つに記載の仲介者選定
方法において、上記入札条件情報格納手順において、各
仲介者に対して送信する情報のレベルを格納し、上記閲
覧処理手順において、上記入札条件情報格納手段にて格
納されたレベルに応じた情報のみを、上記仲介者の情報
端末装置に送信することを特徴とする。

【００３１】この方法によれば、仲介者に対して送信す
る情報のレベルが格納され、このレベルに応じた情報の
みが仲介者に送信されるので、入札段階に応じて開示す
る情報のレベルを変えたり、仲介者毎に開示する情報の
レベルを変えることができ、入札状況や仲介者に応じた
情報開示を行うことができる。

【００３２】また、請求項１３に記載の仲介者選定方法
は、請求項１１および１２に記載の仲介者選定方法にお
いて、上記入札条件情報格納手順において格納された情
報のレベルは、上記入札段階毎に設定され、上記各入札
段階における情報のレベルを、当該入札段階が進む毎に
詳細な情報が閲覧できるレベルに更新するレベル更新手
順を備えたことを特徴とする。

【００３３】この方法によれば、入札段階が進む毎に、
開示する情報のレベルを自動的に変えることができるの
で、１次入札では概要の情報のみを開示し、２次入札で
はさらに詳細な情報を開示する等、情報の開示レベルを
入札段階に応じて任意に変更することができる。

【００３４】また、請求項１４に記載の仲介者選定方法
は、請求項９〜１３のいずれか一つに記載の仲介者選定
方法において、上記仲介者を選定する際の参考になる選
定補助情報を格納する選定補助情報格納手順を備え、上
記閲覧処理手順において、上記売買者からの要求に応じ
て、上記選定補助情報格納手段にて格納された選定補助
情報を当該売買者の情報端末装置に送信することを特徴
とする。

【００３５】この方法によれば、選定補助情報が格納さ
れ、この選定補助情報が必要に応じて売買者に送信され
るので、売買者はこの選定補助情報を参考にして仲介者
の選定を行うことができる。このため、仲介者選定を一
層容易かつ適切に行うことができる。

【００３６】また、本発明はプログラムに関するもので
あり、請求項１５に記載のプログラムは、上記請求項９
〜１３のいずれか一つに記載された仲介者選定方法をコ
ンピュータに実行させることを特徴とする。

【００３７】このプログラムによれば、当該プログラム
をコンピュータに実行させることによって、請求項９〜
１３のいずれか一つに記載された仲介者選定方法と同様
の効果を得ることができる。

【００３８】ここで、「プログラム」とは、任意の言語
や記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソー
スコードやバイナリコード等の形式を問わない。なお、
「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限
られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成
されるものや、ＯＳ（Operating System）に代表される
別個のプログラムと協働してその機能を達成するものを
も含む。さらに、実施の形態に示した各装置において記
録媒体を読み取るための具体的な構成、読み取り手順、
あるいは、読み取り後のインストール手順等について
は、周知の構成や手順を用いることができる。

【００３９】また、このプログラムは、コンピュータ読
み取り可能な記録媒体に記録され、コンピュータによっ
て読み出されることで実行される。ここで、「コンピュ
ータ読み取り可能な記録媒体」とは、フレキシブルディ
スク（ＦＤ）、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ、
ＥＥＰＲＯＭ、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ等の任意の「可搬
用の物理媒体」や、各種コンピュータシステムに内蔵さ
れるＲＯＭ、ＲＡＭ、ＨＤ等の任意の「固定用の物理媒
体」、あるいは、ＬＡＮ、ＷＡＮ、インターネットに代
表されるネットワークを介してプログラムを送信する場
合の通信回線や搬送波のように、短期にプログラムを保
持する「通信媒体」を含むものとする。

【００４０】

【発明の実施の形態】以下に、本発明にかかる仲介者選
定システム、仲介情報処理装置、情報端末装置、仲介者
選定方法、および、プログラムの実施の形態を図面に基
づいて詳細に説明する。なお、この実施の形態によりこ
の発明が限定されるものではない。特に、以下の実施の
形態においては、本発明を、不動産を売却する売り手が
仲介者を選定する場合に適用した例について説明する
が、不動産に限られることなく任意の商品やサービスを
取り引きする際にも同様に適用することができ、また、
売り手でなく買い手が仲介者を選定する場合にも同様に
適用することができる。

【００４１】（仲介者選定の概要）以下、本システムに
て行われる仲介者選定の概要について説明し、その後、
本システムの構成および処理等について詳細に説明す
る。図１は仲介者選定の概念を説明するための説明図で
ある。本システムは、概略的に、売り手の仲介者を入札
形式にて選定するシステムである。この入札は、複数の
入札段階（本実施の形態では、１次入札と２次入札の２
段階）に区分して行われ、各入札段階においては、仲介
者に提示される情報の内容や、仲介者が入札する際に提
示する情報の内容が異なる。

【００４２】具体的には、図１に示すように、まず、売
り手は、本システムへ会員登録を行う（ステップＳＡ−
１、ＳＡ−２）。また、売り手は、会員登録と同時また
はその後の任意のタイミングで、自己の売却物件につい
ての情報を本システムに登録すると共に、この売却物件
の１次入札に参加できる仲介者と、この1次入札のため
に各仲介者に開示する情報のレベルとを本システムに登
録する（ステップＳＡ−３、ＳＡ−４）。一方、仲介者
は、本システムへの会員登録を行う（ステップＳＡ−
５、ＳＡ−６）。また、仲介者は、会員登録と同時また
はその後の任意のタイミングで、自己ＰＲ情報を登録す
る（ステップＳＡ−７、ＳＡ−８）。

【００４３】その後、１次入札に参加できる仲介者とし
て指定された仲介者は、売り手が登録した売却物件の情
報のうち、この売り手にて指定されたレベルの情報のみ
を閲覧することができる（ステップＳＡ−９、ＳＡ−１
０）。そして、仲介者が、この情報を参考にして１次入
札を行うと、この内容が本システムに登録される（ステ
ップＳＡ−１１、ＳＡ−１２）。この１次入札におい
て、仲介者は、自己の仲介手数料を入札する。

【００４４】そして、売り手は、仲介者による１次入札
の内容や、仲介者選定を補助するために本システムに登
録されている選定補助情報を閲覧することができる（ス
テップＳＡ−１３、ＳＡ−１４）。そして、売り手が、
これらの情報に基づいて一人または複数人の仲介者を１
次選定し（ステップＳＡ−１５）、その選定結果を入力
すると（ステップＳＡ−１６）、この情報が本システム
に登録される（ステップＳＡ−１７）。この選定結果
は、仲介者に通知される（ステップＳＡ−１８、ＳＡ−
１９）。ここで、選定補助情報としては、仲介者が登録
した自己ＰＲ情報と、これまでに売り手から本システム
に対して寄せられた各仲介者に対する評価情報とがあ
る。

【００４５】その後、１次選定で選定された仲介者は、
基本的には１次入札時よりも詳細なレベルの情報を閲覧
することができる（ステップＳＡ−２０、ＳＡ−２
１）。そして、仲介者が、この情報を参考にして２次入
札を行うと、この内容が本システムに登録される（ステ
ップＳＡ−２２、ＳＡ−２３）。この２次入札におい
て、仲介者は、自己の仲介手数料、売却予想期間、およ
び、売却予想価格を入札する。

【００４６】そして、売り手は、このように登録された
２次入札の内容を閲覧することができる（ステップＳＡ
−２４、ＳＡ−２５）。そして、売り手が、これらの情
報に基づいて一人の仲介者を２次選定し（ステップＳＡ
−２６）、その選定結果を入力すると（ステップＳＡ−
２７）、この情報が本システムに登録される（ステップ
ＳＡ−２８）。この選定結果は、仲介者に通知される
（ステップＳＡ−２９、ＳＡ−３０）。

【００４７】この２次選定にて選定された仲介者は、最
終的に売り手の仲介者として決定され、この売り手との
間において、仲介者契約を締結する（ステップＳＡ−３
１、ＳＡ−３２）。その後、この仲介者の仲介によって
不動産が売却されると（ステップＳＡ−３３、ＳＡ−３
４）、売り手から仲介者に対して仲介手数料が支払われ
（ステップＳＡ−３５、ＳＡ−３６）、さらに、仲介者
から本システムの開設者に対して紹介手数料が支払われ
る（ステップＳＡ−３７、ＳＡ−３８）。これにて、一
連の仲介者選定が終了する。

【００４８】このように本システムにおいては、売買の
仲介者自身を入札にて選定する点、入札を複数段階で行
う点、入札に参加できる仲介者を売買者が選定する点、
入札に参加する仲介者やその入札レベルによって開示情
報のレベルを変える点、売り手に対して選定補助情報を
提供する点等に基本的な特徴を有する。このように行わ
れる本方法の各ステップのうち、仲介者および売買者の
登録、売り手による売却希望の登録とこの売り手に対す
る仲介者の紹介、買い手による購入希望の登録とこの買
い手に対する仲介者の紹介、および、入札については、
ネットワークを用いた本システムによって行うことがで
きる。その他のステップは、ネットワークを用いること
なく行うことができる。

【００４９】なお、ここで示した本システムの概要はあ
くまで一例であり、その一部を任意に変更することがで
きる。また、上述の各ステップのうち、仲介者契約の締
結、仲介手数料の支払い、および、紹介手数料の支払い
については、手動で行われるが、これらについても必要
に応じて公知のシステムを適用して自動化することがで
きる。

【００５０】（システム構成）以下、本システムの構成
について説明する。図２はこの実施形態にかかる仲介者
選定システムの全体構成図である。この図２に示すよう
に、本実施の形態にかかる仲介者選定システム（以下、
本システム）は、仲介情報処理装置であるサーバ装置１
と、売り手にて使用される情報端末装置であるクライア
ント装置２、および、仲介者にて使用される情報端末装
置であるクライアント装置３とを、インターネット４を
介して通信可能に接続して構成されている。

【００５１】（システム構成―サーバ装置１）まず、サ
ーバ装置１の構成について説明する。図２においてサー
バ装置１は、概略的に、売り手情報ＤＢ（ＤＢ＝データ
ベース）１０、売却物件情報ＤＢ１１、仲介者情報ＤＢ
１２、選定補助情報ＤＢ１３、入札条件・結果情報ＤＢ
１４、入札内容情報ＤＢ１５、ＷｅｂＤＢ１６、通信制
御ＩＦ（ＩＦ＝インターフェース）１７、および、制御
部１８を備えて構成されており、これら各部は任意の通
信路を介して通信可能に接続されている。さらに、この
サーバ装置１は、ルータ等の図示しない通信装置および
専用線を介して、インターネット４に通信可能に接続さ
れている。なお、各ＤＢへのアクセスは実際にはＤＢＭ
Ｓ(Database Management System)を介して行なわれる
が、このＤＢＭＳについては省略する。

【００５２】これらサーバ装置１の各構成要素のうち、
売り手情報ＤＢ１０は、売り手に関する情報（売買者情
報）を格納する売買者情報格納手段である。図３には、
この売買者情報の一例を示す。この情報は、図３に示す
ように、各売り手を一意に識別するための売り手ＩＤ、
各売り手が正当な者であるか否かの認証を行うための売
り手パスワード、各売り手の氏名や社名、各売り手の住
所、および、各売り手の電子メールアドレスを相互に関
連付けて構成されている。

【００５３】また、売却物件情報ＤＢ１１は、売り手か
ら提示された売却物件に関する情報（売却物件情報、売
買対象情報）を格納する売買対象情報格納手段である。
図４には、この売却物件情報の一例を示す。この情報
は、図４に示すように、各売却物件を一意に識別するた
めの売却物件ＩＤ、各売却物件を登録した売り手の売り
手ＩＤ、各売却物件の物件の種別（例えば、一戸建て、
マンション、ビル、土地のみ等）、各売却物件の所在地
の概要（例えば、市区町村レベルの住所）、各売却物件
への交通手段の概要（例えば、最寄の路線）、各売却物
件の敷地面積、各売却物件の築年数、各売却物件の構造
（例えば、木造、鉄筋等）、各売却物件への交通手段の
詳細（例えば、最寄駅）、各売却物件の建蔽率、各売却
物件の容積率、各売却物件の所在地の詳細（例えば、番
地まで含んだ住所）、各売却物件の抵当権の有無、およ
び、この物件の仲介を行なう者として最終的に選定され
た仲介者の仲介者ＩＤを相互に関連付けて構成されてい
る。ただし、売却物件情報としては、上記の情報以外に
も、入札内容を算定等するために参考になり得る任意の
情報を格納することができる。

【００５４】ここで、売却物件情報（仲介者ＩＤ等の一
部を除く）は、図４に示すように、第１レベル〜第３レ
ベルまでの３段階にレベル分けされている。第１レベル
の売却物件情報は、仲介者が売却物件を完全には特定す
ることができない程度の情報であって、１次入札の内容
（ここでは、仲介手数料）を算定するに足りる程度の情
報である。本実施の形態において、第１レベルの売却物
件情報には、各売却物件の物件の種別、各売却物件の所
在地の概要、各売却物件への交通手段の概要、各売却物
件の敷地面積、各売却物件の築年数、および、各売却物
件の構造が該当する。

【００５５】また、第２レベルの売却物件情報は、仲介
者が売却物件を完全には特定することができない程度の
情報であって、２次入札の内容（ここでは、仲介手数
料、売却予想期間、および、売却予想価格）を算定する
に足りる程度の情報である。本実施の形態において、第
２レベルの売却物件情報には、各売却物件への交通手段
の詳細、および、各売却物件の建蔽率、各売却物件の容
積率が該当する。そして、第３レベルの売却物件情報
は、仲介者が売却物件を完全に特定することができる情
報である。本実施の形態において、第３レベルの売却物
件情報には、各売却物件の所在地の詳細、および、各売
却物件の抵当権情報が該当する。なお、このようなレベ
ルによる区分は一例であり、その具体的な区分は任意に
変更することができる。また、売却物件情報としては、
売却物件の内容を特定するための任意の情報を含めるこ
とができ、例えば、上下水道の有無、公道・私道の有
無、周囲環境、方向、住宅地域や商業地域の別等を含め
ることができる。

【００５６】また、仲介者情報ＤＢ１２は、仲介者に関
する情報（仲介者情報）を格納する仲介者情報格納手段
である。図５には、この仲介者情報の一例を示す。この
情報は、図５に示すように、各仲介者を一意に識別する
ための仲介者ＩＤ、各仲介者が正当な者であるか否かの
認証を行うための仲介者パスワード、各仲介者の氏名や
社名、各仲介者やその会社の住所、および、各仲介者の
電子メールアドレスを相互に関連付けて構成されてい
る。

【００５７】また、選定補助情報ＤＢ１３は、上述の選
定補助情報を格納する選定補助情報格納手段である。図
６には、この選定補助情報ＤＢ１３に格納される情報の
一例を示す。この情報は、図６に示すように、仲介者Ｉ
Ｄ、各仲介者の自己ＰＲ情報、および、各仲介者に対し
て寄せられた評価情報を相互に関連付けて構成されてい
る。なお、自己ＰＲ情報や評価情報の記憶形態は任意で
あり、例えば、テキストファイルの他、仲介者自身の肉
声をWAVE形式やAIFF形式の如き音声ファイルで格納した
り、仲介者自身やその所属先に関する静止画や動画をJP
EG形式やMPEG2形式の如き画像ファイルで格納すること
ができる。また、選定補助情報としては、自己ＰＲ情報
や評価情報の他にも、仲介者を選定する際に参考になり
得る任意の情報を含めることができる。

【００５８】また、入札条件・結果情報ＤＢ１４は、売
り手が指定した入札時の条件やその選定結果に関する情
報（入札条件・結果情報）を格納する入札条件・結果情
報格納手段である。図７には、この入札条件・結果情報
の一例を示す。この情報は、図７に示すように、入札条
件の指定対象となる売却物件の売却物件ＩＤ、１次入札
の入札スケジュール（入札開始日、入札終了日、開札
日）、１次入札に参加することのできる仲介者の仲介者
ＩＤ、各仲介者が１次入札前に閲覧することのできる情
報レベル（以下、１次入札時の情報レベル）、２次入札
の入札スケジュール（入札開始日、入札終了日、開札
日）、２次入札に参加することのできる仲介者の仲介者
ＩＤ、各仲介者が１次入札後であって２次入札前に閲覧
することのできる情報レベル（以下、２次入札時の情報
レベル）、および、最終的に選定された仲介者の仲介者
ＩＤを相互に関連付けて構成されている。なお、不動産
仲介の仲介手数料については法定で上限が設定されてい
るため、本実施の形態においては入札上限値を設定して
いないが、この入札上限値や、入札最低値等、入札の条
件になり得る任意の情報や、選定結果を特定するための
任意の情報を入札条件・結果情報に含めることができ
る。

【００５９】また、入札内容情報ＤＢ１５は、仲介者に
よる入札結果に関する情報（入札内容情報）を格納する
入札内容情報格納手段である。図８には、この入札内容
情報の一例を示す。この情報は、図８に示すように、売
却物件ＩＤ、１次入札を行った仲介者の仲介者ＩＤ、１
次入札にて各仲介者から入札された仲介手数料、２次入
札を行った仲介者の仲介者ＩＤ、２次入札にて各仲介者
から入札された仲介手数料、売却予想期間、および、売
却予想価格、を相互に関連付けて構成されている。な
お、本実施の形態においては、１次入札では仲介手数
料、２次入札では、仲介手数料、および、売却予想期
間、売却予想価格を入札するようにしているが、この入
札内容については、取り引き対象やその必要性等に応じ
て任意に変更することができる。

【００６０】また、ＷｅｂＤＢ１６には、クライアント
装置に対して送信するための各種のＷｅｂデータが記憶
されている。このＷｅｂデータとしては、後述する売却
物件情報閲覧用画面や入札用画面を表示するためのデー
タ等があり、これらデータは、例えば、ＨＴＭＬやＸＭ
Ｌにて記述されたテキスト・ファイルとして形成されて
いる。この他、ＷｅｂＤＢ１６には、必要に応じて、ク
ライアント装置に送信するための音声をWAVE形式やAIFF
形式の如き音声ファイルで格納したり、静止画や動画を
JPEG形式やMPEG2形式の如き画像ファイルで格納するこ
とができる。また、図２において、通信制御ＩＦ１７
は、サーバ装置１とインターネット４（またはルータ等
の通信装置）との間における通信制御を行う。

【００６１】また、図２において、制御部１８は、機能
概念的に、要求解釈部１８ａ、登録処理部１８ｂ、閲覧
処理部１８ｃ、認証処理部１８ｄ、および、選定結果処
理部１８ｅを備えて構成されている。このうち、要求解
釈部１８ａは、クライアント装置からの要求内容を解釈
し、その解釈結果に応じて制御部１８の他の各部に処理
を受け渡す要求解釈手段である。また、登録処理部１８
ｂは、クライアント装置５からの各種情報の登録要求を
受けて、各ＤＢに対する情報登録を行なう登録処理手段
である。また、閲覧処理部１８ｃは、クライアント装置
からの各種画面の閲覧要求を受けて、これら画面のＷｅ
ｂデータの生成や送信を行なう閲覧処理手段である。ま
た、認証処理部１８ｄは、クライアント装置からの認証
要求を受けて、この認証判断を行なう認証処理手段であ
る。また、選定結果処理部１８ｅは、選定結果に対する
処理を行なう入札結果処理手段である。なお、これら各
部によって行なわれる処理の詳細については、後述す
る。

【００６２】さて、これまでにサーバ装置１の構成につ
いて説明したが、図示の各構成要素は機能概念的なもの
であり、必ずしも物理的に図示の如く構成されているこ
とを要しない。例えば、サーバ装置１の各サーバが備え
る処理機能、特に制御部１８にて行なわれる各処理機能
については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵ(Cen
tral Processing Unit)および当該ＣＰＵにて解釈実行
されるプログラムにて実現することができ、あるいは、
ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現する
ことも可能である。なお、プログラムは、図示しない本
記録媒体に記憶されており、必要に応じてサーバ装置１
に機械的に読み取られる。

【００６３】さらに、サーバ装置１の分散・統合の具合
的形態は図示のものに限られず、その全部または一部
を、各種の負荷等に応じた任意の単位で、機能的または
物理的に分散・統合して構成することができる。例え
ば、ＷｅｂＤＢ１６はＷｅｂサーバ装置１として独立に
構成してもよく、あるいは、入札条件・結果情報ＤＢ１
４と入札内容情報ＤＢ１５とを１つのＤＢとして一体構
成してもよい。なお、実際のサーバ装置１の構成機能と
しては、さらにファイアウォールサーバやＤＮＳ（Doma
in Name System）サーバの機能を付加することができる
が、これらについては公知の構成を適用することができ
るので、その説明を省略する。

【００６４】（システム構成−売り手のクライアント装
置）次に、売り手のクライアント装置２の構成について
説明する。図２にはクライアント装置２のブロック図を
示す。この図２に示すように、クライアント装置２は、
概略的には、制御部２０、ＲＯＭ２１、ＲＡＭ２２、Ｈ
Ｄ２３、入力装置２４、出力装置２５、入出力制御ＩＦ
２６、および、通信制御ＩＦ２７を備えて構成されてお
り、これら各部がバスを介してデータ通信可能に接続さ
れている。このクライアント装置２は、たとえば、パー
ソナルコンピュータやワークステーション、家庭用ゲー
ム機、インターネットＴＶ、ＰＤＡ(Personal Digital
Assistant)、あるいは、携帯電話やＰＨＳ（Personal H
andy Phone System)の如き移動体通信端末によって実現
することができる。

【００６５】このクライアント装置２の制御部２０は、
Ｗｅｂブラウザ２０ａおよび電子メーラ２０ｂを備えて
構成されている。このうち、Ｗｅｂブラウザ２０ａは、
基本的には、Ｗｅｂデータを解釈して、後述するモニタ
に表示させる表示制御（ブラウズ処理）を行うものであ
る。また、電子メーラ２０ｂは、所定の通信規約（例え
ば、SMTP（Simple Mail Transfer Protocol））に従っ
て、電子メールの送受信を行う。

【００６６】この制御部２０は、その全部または任意の
一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプ
ログラムにて実現することができる。すなわち、ＲＯＭ
２１またはＨＤ２３には、ＯＳ（Operating System）と
協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコ
ンピュータプログラムが記憶されている。このコンピュ
ータプログラムは、ＲＡＭ２２にロードされることによ
って実行され、ＣＰＵと協働して制御部２０を構成す
る。しかしながら、このコンピュータプログラムは、ク
ライアント装置２に対して任意のインターネット４を介
して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記
憶されてもよく、必要に応じてその全部または一部をダ
ウンロードすることも可能である。このあるいは、各制
御部の全部または任意の一部を、ワイヤードロジック等
によるハードウェアとして実現することも可能である。

【００６７】また、入力装置２４としては、キーボー
ド、マウス、および、マイク等を用いることができる。
また、後述するモニタも、マウスと協働してポインティ
ングディバイス機能を実現する。また、出力装置２５と
しては、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカ
を用いることができる（なお、以下においては出力装置
２５をモニタ２５として記載する）。

【００６８】このように構成されたクライアント装置２
は、モデム、ＴＡ、ルータ等の通信装置と電話回線を介
して、あるいは、専用線を介して、インターネット４に
接続されており、所定の通信規約（たとえば、ＴＣＰ／
ＩＰインターネットプロトコル）に従ってサーバ装置１
にアクセスすることができる。

【００６９】（システム構成−仲介者のクライアント装
置）また、仲介者のクライアント装置３の構成について
説明する。このクライアント装置は、概略的には、制御
部３０、ＲＯＭ３１、ＲＡＭ３２、ＨＤ３３、入力装置
３４、出力装置３５、入出力制御ＩＦ３６、および、通
信制御ＩＦ３７を備えて構成されている。また、制御部
３０は、Ｗｅｂブラウザ３０ａおよび電子メーラ３０ｂ
を備えて構成されている。ただし、これら各部は、上述
した売り手のクライアント装置における同一名称の各部
と同様に構成することができるため、その説明および図
示を省略する。

【００７０】（ネットワーク）なお、これらサーバ装置
１とクライアント装置２、３とを接続するネットワーク
としては、上述したインターネット４に限られず、任意
のネットワークを利用することができる。例えば、限定
されたエリア内でＬＡＮ、ＷＡＮあるいはパソコン通信
網を用いて、本システムを構築することができる。ま
た、その他にも、地上波、ＣＡＴＶ、ＣＳ、ＢＳ、ある
いは、ＩＳＤＢ（Integrated Services Digital Broadc
asting)を用いて、各種データを送受信することができ
る。すなわち、ネットワークには、有線ネットワークの
みならず、これら無線・通信ネットワークを含めること
ができる。

【００７１】（仲介者の選定処理）次に、このように構
成された本システムを用いて行なわれる本方法としての
仲介者の選定処理の詳細について説明する。この処理の
開始タイミングは、特記する場合を除いて任意である
が、本実施の形態においては、クライアント装置２、３
のモニタ２５、３５に表示される初期画面を起点として
行われるものとする。具体的には、売り手または仲介者
が、クライアント装置２、３のＷｅｂブラウザ２０ａ、
３０ａを起動し、このＷｅｂブラウザ２０ａ、３０ａの
所定の入力欄に、本システムの初期画面に対応する所定
のＵＲＬを入力する。そして、画面更新を指示すると、
Ｗｅｂブラウザ２０ａ、３０ａは、このＵＲＬを通信制
御ＩＦ２７、３７を介して所定の通信規約にて送信し、
このＵＲＬに基づくルーティングによってサーバ装置１
に対する初期画面の送信要求を行う。

【００７２】サーバ装置１の要求解釈部１８ａは、クラ
イアント装置２、３からの送信の有無を監視しており、
送信を受けると、この送信の内容を解析し、その結果に
応じて当該制御部１８内の各部に処理を移す。送信の内
容が初期画面の送信要求である場合には、主として閲覧
処理部１８ｃの制御下において、ＷｅｂＤＢ１６から初
期画面を表示するためのＷｅｂデータを取得し、このＷ
ｅｂデータを通信制御ＩＦ１７を介してクライアント装
置２、３に送信する。ここで、サーバ装置１からクライ
アント装置２、３へデータ送信を行う際のクライアント
装置２、３の特定は、クライアント装置２、３から送信
要求と共に送信されたＩＰアドレスを用いて行う。

【００７３】このクライアント装置２、３は、サーバ装
置１からのＷｅｂデータを通信制御ＩＦ２７、３７を介
して受信し、このデータをＷｅｂブラウザ２０ａ、３０
ａにて解釈することにより、モニタ２５、３５に初期画
面を表示する（以下、クライアント装置２、３からサー
バ装置１への画面要求と、サーバ装置１からクライアン
ト装置２、３へのＷｅｂデータの送信、および、クライ
アント装置２、３におけるＷｅｂページの表示はほぼ同
様に行われるものとし、以下ではその詳細を省略す
る）。

【００７４】この初期画面を図１１に例示する。この図
１１に示すように初期画面は、例えば、売り手が登録を
行う売り手登録画面に移行するためのリンクボタンＭＡ
−１、登録済みの売り手が各種操作を行う売り手の専用
画面に移行するためのリンクボタンＭＡ−２、仲介者が
登録を行う仲介者登録画面に移行するためのリンクボタ
ンＭＡ−３、および、登録済みの仲介者が各種操作を行
う仲介者専用画面に移行するためのリンクボタンＭＡ−
４を含んで構成されている。

【００７５】そして、売り手または仲介者が入力装置２
４、３４を介してリンクボタンＭＡ−１〜ＭＡ−４のい
ずれかを選択すると、要求内容を特定するための識別子
がサーバ装置１に送信される。そして、サーバ装置１の
要求解釈部１８ａは、この識別子を解析することによっ
て、クライアント装置からの要求の内容を解析する（ク
ライアント装置２、３からサーバ装置１への要求内容の
識別については、以下の処理においてもほぼ同様に行わ
れるものとし、以下ではその詳細を省略する）。

【００７６】（売り手の登録処理）図１１の初期画面に
おいて売り手がリンクボタンＭＡ−１を選択すると、売
り手の登録処理が開始される。この処理において、閲覧
処理部１８ｃは、図示しない売り手登録画面のＷｅｂデ
ータをＷｅｂＤＢ１６から呼び出してクライアント装置
２に送信する。この結果、売り手登録画面がモニタ２５
に表示される。この画面において、売り手が、氏名、任
意の売り手パスワード、住所または社名、および、電子
メールアドレスを入力して送信を指示すると、これらの
情報がサーバ装置１に送信され、登録処理部１８ｂは任
意の方法（例えば、連番）で売り手ＩＤを発行すると共
に、この売り手ＩＤと、送信された情報とを関連付けて
売り手情報ＤＢ１０に格納する。これにて売り手の登録
処理が終了する。

【００７７】（売り手の認証処理）上記のように登録を
終えた売り手は、図１１の初期画面においてリンクボタ
ンＭＡ−２を選択することにより、売り手の専用画面に
移行することができる。この時、認証処理部１８ｄによ
る売り手の認証が行われる。すなわち、図示しないログ
オン用画面がモニタ２５に表示され、この画面に売り手
が自己の売り手ＩＤおよび売り手パスワードを入力して
送信すると、これらの情報が認証処理部１８ｄに受け渡
される。そして、認証処理部１８ｄは、これら送信され
た情報と、売り手情報ＤＢ１０に格納された売り手情報
とを比較することにより、売り手の認証を行う。

【００７８】そして、売り手が正当な売り手として認証
されると、売り手の専用画面のＷｅｂデータがクライア
ント装置２に送信され、モニタ２５に表示される。この
画面は、図１２に例示するように、売却物件の登録を行
う画面に移行するためのリンクボタンＭＢ−１、１次入
札の内容を閲覧する画面に移行するためのリンクボタン
ＭＢ−２、２次入札の内容を閲覧する画面に移行するた
めのリンクボタンＭＢ−３、および、仲介者の評価情報
を入力する画面に移行するためのリンクボタンＭＢ−４
を含んで構成されている。

【００７９】（売却物件の登録処理）ここで、売り手が
リンクボタンＭＢ−１を選択すると、売却物件の登録を
行う画面に移行する。この画面は、図１３に例示するよ
うに、第１レベル〜第３レベルまでの売却物件情報を入
力するための入力欄ＭＣ−１と、次画面へ移行するため
のリンクボタンＭＣ−２とを含んで構成されている。

【００８０】（１次入札に関する処理） （１次入札可能な仲介者の選定処理）そして、売り手
が、自己の売却物件に関する各情報を入力し、リンクボ
タンＭＣ−２を選択すると、１次入札に参加することの
できる仲介者を選択するための画面に移行する。この画
面は、図１４に例示するように、仲介者の氏名または社
名、住所、選定補助情報である自己ＰＲ情報および評価
情報を含んで構成されている。これらの情報は、閲覧処
理部１８ｃが仲介者情報ＤＢ１２および選定補助情報Ｄ
Ｂ１３を参照して、その時点において格納されている仲
介者情報と、各仲介者の選定補助情報とを呼び出すこと
で取得される。

【００８１】そして、売り手は、この画面を参照するこ
とによって、各仲介者の存在を把握することができると
共に、選定補助情報を参照することによって各仲介者を
選定するか否かを判断することができる。また、この画
面は、１次入札の入札者として選定するか否かを選択す
るラジオボタンＭＤ−１、１次入札前に各仲介者が閲覧
することのできる情報レベルを入力する入力欄ＭＤ−
２、および、送信を指示する送信ボタンＭＤ−３を備え
て構成されている。そして、売り手が、必要な選択およ
び入力を行った後、送信ボタンＭＤ−３を選択すると、
選択および入力された情報がサーバ装置１に送信され
る。

【００８２】このように送信された情報は、要求解釈部
１８ａから登録処理部１８ｂに受け渡される。そして、
登録処理部１８ｂは、売却物件ＩＤを任意の方法で発行
し、この売却物件ＩＤと、売却物件の登録画面において
登録された各情報と、仲介者を選定するための画面にお
いて選定された仲介者の仲介者ＩＤおよびこの画面で入
力された情報レベルとを、入札条件・結果情報ＤＢ１４
に格納する。また、この時、登録処理部１８ｂは、入札
開始日、入札終了日、および、開札日を所定の方法で設
定し、これらの情報も併せて入札条件・結果情報ＤＢ１
４に格納する。

【００８３】これにて、売却物件の登録処理、１次入札
可能な仲介者の選定処理が終了する。ただし、これら入
札開始日、入札終了日、および、開札日についても、売
り手が入力するようにしてもよく、あるいは、本システ
ムの開設者が設定するようにしてもよい。また、情報レ
ベル等の入力がない場合には、エラー画面として再入力
を促すか、あるいは、所定のデフォルト値を自動的に設
定してもよい。また、選定された事実を仲介者に知らせ
るため、選定された仲介者の電子メールアドレスを仲介
者情報ＤＢ１２から呼び出し、この電子メールアドレス
を用いて、各仲介者に、１次入札の仲介者として選定さ
れた旨の電子メールを送信してもよい。

【００８４】（仲介者の登録処理）一方、仲介者も、図
１１の初期画面においてリンクボタンＭＡ−３を選択す
ることにより、上述の売り手の登録処理と同様の手順を
経て、自己の登録を行うことができる。これにより、仲
介者の仲介者ＩＤ、仲介者パスワード、住所または社
名、および、電子メールアドレスが仲介者情報ＤＢ１２
に格納される。

【００８５】（仲介者の認証処理）このように登録を終
えた仲介者は、図１１の初期画面においてリンクボタン
ＭＡ−３を選択することにより、仲介者の専用画面に移
行することができる。この時、認証処理部１８ｄによっ
て、上述の売り手の認証処理と同様に、仲介者の認証処
理が行われる。そして、仲介者が正当が仲介者として認
証されると、仲介者の専用画面のＷｅｂデータがクライ
アント装置３に送信され、モニタ３５に表示される。こ
の画面は、図１５に例示するように、自己ＰＲ情報の登
録を行う画面に移行するためのリンクボタンＭＥ−１、
１次入札することのできる売却物件の内容を閲覧する画
面に移行するためのリンクボタンＭＥ−２、および、２
次入札することのできる売却物件の内容を閲覧する画面
に移行するためのリンクボタンＭＥ−３を含んで構成さ
れている。

【００８６】（自己ＰＲ情報の登録処理）ここで、仲介
者がリンクボタンＭＥ−１を選択すると、図示しない自
己ＰＲ情報の入力用画面がモニタ３５に表示される。そ
して、仲介者がこの画面に自己ＰＲ情報を入力して送信
すると、この自己ＰＲ情報と、当該仲介者の仲介者ＩＤ
とが、互いに関連付けて選定補助情報ＤＢ１３に格納さ
れる。なお、自己ＰＲ情報や後述する評価情報は、ＦＴ
Ｐ（File Transfer Protocol）に従ったデータ転送等、
他の送信手段によっても格納することができる。

【００８７】（１次入札可能な売却物件の閲覧処理）そ
の後、図１５の画面において、仲介者がリンクボタンＭ
Ｅ−２を選択すると、１次入札可能な売却物件を閲覧す
るための処理が開始される。この処理のフローチャート
を図９に示す。この処理では、図９に示すように、クラ
イアント装置３からサーバ装置１に対して1次入札物件
の閲覧要求が行われると（ステップＳＢ−１）、これを
受けたサーバ装置１の閲覧処理部１８ｃは、当該要求を
行った仲介者の仲介者ＩＤに基づいて入札条件・結果情
報ＤＢ１４を参照し、この仲介者が１次入札に参加する
ことのできる売却物件を探索する（ステップＳＢ−２、
ＳＢ−３）。

【００８８】そして、閲覧処理部１８ｃは、入札条件・
結果情報ＤＢ１４から、上記探索した売却物件の１次入
札のスケジュールと、当該仲介者の情報レベルとを呼び
出す（ステップＳＢ−４）。また、閲覧処理部１８ｃ
は、上記探索した売却物件の売却物件ＩＤに基づいて売
却物件情報ＤＢ１１を参照し、この売却物件の売却物件
情報であって、上記呼び出した情報レベルに対応する売
却物件情報を呼び出す（ステップＳＢ−５）。すなわ
ち、情報レベルが１であれば第１レベルの情報、情報レ
ベルが２であれば第２レベルの情報、情報レベルが３で
あれば第３レベルの情報を呼び出す。

【００８９】そして、閲覧処理部１８ｃは、ステップＳ
Ｂ−４、ＳＢ−５において呼び出した情報を用いて、１
次入札物件閲覧用画面のＷｅｂデータを生成し、これを
クライアント装置３に送信する（ステップＳＢ−６）。
この結果、１次入札物件閲覧用画面がモニタ３５に表示
される（ステップＳＢ−７、ＳＢ−８）。この画面は、
仲介者に対して当該仲介者が１次入札に参加することの
できる売却物件についての情報を提示するための画面で
あり、図１６に例示するように、１または複数の売却物
件についての、入札スケジュールと、売り手にて指定さ
れた情報レベルの情報とが表示されている。

【００９０】なお、図１６においては、売却物件ＩＤ＝
ＢＩＤ００２１の売却物件については第１レベルの情報
のみが表示され、売却物件ＩＤ＝ＢＩＤ００３４の売却
物件については第１レベルおよび第２レベルの情報のが
表示されている例を示す。これにて１次入札可能な売却
物件の閲覧処理が終了する。このような処理によれば、
仲介者は、自己が１次入札に参加することのできる売却
物件についての情報を閲覧することができ、入札内容に
ついて検討することができる。また、売り手にとって
は、自己が指定した仲介者にのみ情報を開示することが
でき、特に、仲介者に応じて開示する情報のレベルを変
えることができるので、入札には参加して欲しいが詳細
な情報を開示したくない仲介者に対しては第１レベルの
情報のみを開示したり、懇意にしている仲介者には第２
レベルの情報まで開示する等、仲介者との関係に応じた
情報開示を行うことができる。

【００９１】（１次入札処理）その後、仲介者は、入札
を行うことができる。このため、図１６に示す画面に
は、１次入札用画面に移行するためのリンクボタンＭＦ
−１が各売却物件毎に設けられている。そして、仲介者
が、自己の入札したい売却物件に対応するリンクボタン
ＭＦ−１を選択すると、この売却物件を対象にした１次
入札処理が開始される。具体的には、１次入札用画面が
モニタ３５に表示される。この画面は、図１７に例示す
るように、対象となっている売却物件の売却物件ＩＤＭ
Ｇ−１と、仲介手数料を入力するための入力欄ＭＧ−２
と、入札を指示する入札ボタンＭＧ−３とが設けられて
いる。そして、仲介者が任意の仲介手数料を入力して入
札ボタンＭＧ−３を選択すると、入力された内容が登録
処理部１８ｂに受け渡される。そして、登録処理部１８
ｂは、入札を行った仲介者の仲介者ＩＤと、入力された
仲介手数料とを、入札対象となっている売却物件の売却
物件ＩＤに関連付けて、入札内容情報ＤＢ１５に格納す
る。これにて１次入札処理が終了する。

【００９２】（１次入札後の仲介者の選定処理）その
後、売り手は、１次入札の開札日が終了した後の任意の
タイミングで、１次入札を行った仲介者のうち、一人ま
たは複数人の仲介者を選定することができる。具体的に
は、売り手は、図１２の売り手専用画面において、リン
クボタンＭＢ−２を選択する。すると、閲覧処理部１８
ｃは、図示しない売却物件指定画面のＷｅｂデータをク
ライアント装置２に送信する。

【００９３】この画面は、売り手が入札内容の閲覧を希
望する売却物件を特定するための画面であり、売却物件
ＩＤを入力するための入力欄を備えて構成されている。
そして、売り手が売却物件ＩＤを入力して送信すると、
閲覧処理部１８ｃは、この売却物件ＩＤに基づいて入札
内容情報ＤＢ１５を参照し、この売却物件ＩＤに関連付
けて格納されている入札内容を呼び出す。そして、この
呼び出した入札内容を用いて、１次入札内容の閲覧用画
面のＷｅｂデータを生成し、これをクライアント装置２
に送信する。この結果、１次入札内容の閲覧用画面がモ
ニタ２５に表示される。

【００９４】この画面は、図１８に例示するように、１
次入札の対象となった売却物件の売却物件ＩＤＭＨ−１
と、１次入札を行った仲介者の氏名または社名ＭＨ−２
と、仲介者にて入札された仲介手数料ＭＨ−３と、２次
入札に参加して欲しい仲介者を選択するためのラジオボ
タンＭＨ−４と、２次入札時に開示する情報レベルを入
力するための入力欄ＭＨ−５と、送信を指示する送信ボ
タンＭＨ−６とを含んで構成されている。

【００９５】この画面を閲覧した売り手は、仲介手数料
ＭＨ−３や、それ以前に参照した選定補助情報に基づい
て、２次入札に参加して欲しい仲介者を選定し、この仲
介者に対応するラジオボタンＭＨ−４を選択すると共
に、この仲介者に開示したい情報のレベルを入力欄ＭＨ
−５に入力して、送信ボタンＭＨ−６を選択する、する
と、これらの情報がサーバ装置１に送信され、登録され
る。

【００９６】この１次入札に対する選定結果の登録時の
処理について説明する。この処理のフローチャートを図
１０に示す。この処理においては、図１０に示すよう
に、クライアント装置２から１次選定の結果が送信され
ると（ステップＳＣ−１）、要求解釈部１８ａは、この
情報を選定結果処理部１８ｅに受け渡す。この選定結果
処理部１８ｅは、１次選定において選定された全ての仲
介者に対して情報レベルが指定されたか否かを判断し
（ステップＳＣ−２、ＳＣ−３）、指定されている場合
には、送信された情報に基づいて、仲介者ＩＤとその情
報レベルとを入札条件・結果情報ＤＢ１４に格納する
（ステップＳＣ−４）。

【００９７】一方、選定結果処理部１８ｅは、ステップ
ＳＣ−３において、全ての仲介者に対して情報レベルが
指定されていない（情報レベルが指定されていない仲介
者が存在する）と判断した場合には、この指定のない仲
介者の情報レベルを自動的に設定する。具体的には、こ
の仲介者の１次入札時の情報レベルを入札条件・結果情
報ＤＢ１４から呼び出し、この情報レベルに対して１を
加算した情報レベルを、この仲介者の２次入札時の情報
レベルに設定する（ステップＳＣ−５）。すなわち、１
次入札時よりも、１段階だけ詳細な情報が見れるように
情報レベルを自動設定する。そして、この情報レベルを
入札条件・結果情報ＤＢ１４に格納する。

【００９８】その後、選定結果処理部１８ｅから閲覧処
理部１８ｃに要求が行われ、この閲覧処理部１８ｃは、
所定の送信完了画面のＷｅｂデータをクライアント装置
２に送信する（ステップＳＣ−６）。この結果、この画
面がモニタ２５に表示される（ステップＳＣ−７、ＳＣ
−８）。また、選定結果処理部１８ｅは、１次入札に参
加した全ての仲介者の電子メールアドレスを仲介者情報
ＤＢ１２から呼び出し、この電子メールアドレスを宛名
にすると共に、売り手から送信された１次選定結果を送
信内容とする電子メールを自動生成し、この電子メール
を送信する。これにて１次入札後の仲介者の選定処理が
終了する。その後、１次入札に参加した仲介者は、電子
メーラ３０ｂを用いて、上記電子メールを任意のタイミ
ングで受信して閲覧し、１次選定の結果を知ることがで
きる。

【００９９】（２次入札に関する処理）その後、これま
でに説明した１次入札の場合と同様に、仲介者は２次入
札可能な売却物件を閲覧してこれに入札し、売り手はこ
の２次入札の内容を閲覧して最終的に１人の仲介者を選
定することができる。ただし、これらの処理は、上述の
１次入札の処理と同様に行うことができるので、その詳
細は省略し、その概要のみを説明する。

【０１００】（２次入札可能な売却物件の閲覧処理）ま
ず、図１５に示す画面において仲介者がリンクボタンＭ
Ｅ−３を選択すると、図１９に例示する２次入札物件の
閲覧用画面がモニタ３５に表示される。この表示を行う
ための処理は、図９の処理と同様である。すなわち、当
該仲介者が２次入札に参加できる者として選定されてい
る売却物件について、当該仲介者に設定された情報レベ
ルの情報のみを閲覧することができる。この画面は、図
１６の画面とほぼ同様に構成されているが、より詳細な
第３レベルの情報も併せて表示されている。

【０１０１】（２次入札処理）そして、図１９の画面に
おいて仲介者がリンクボタンＭＩ−１を選択すると、図
２０に例示する２次入札用の画面がモニタ３５に表示さ
れる。この画面は、図１７の画面とほぼ同様に構成され
ているが、売却物件ＩＤＭＪ−１、仲介手数料の入力欄
ＭＪ−２、送信ボタンＭＪ−５に加えて、売却予想期間
を入力するための入力欄ＭＪ−３と、売却予想価格を入
力するための入力欄ＭＪ−４とを含んで構成されてい
る。そして、仲介者が必要な情報を入力して送信ボタン
ＭＪ−５を選択すると、入力された内容が入札内容情報
ＤＢ１５に格納される。これにて２次入札処理が終了す
る。

【０１０２】（２次入札後の仲介者の選定処理）その
後、売り手は、２次入札の開札日が終了した後の任意の
タイミングで、図１２の画面においてリンクボタンＭＢ
−３を選択すると、図２１に示す２次入札の内容を閲覧
するための画面がモニタ２５に表示される。この画面
は、図１８の画面とほぼ同様に構成されているが、仲介
者の氏名や社名ＭＫ−１、仲介手数料ＭＫ−２、およ
び、送信ボタンＭＫ−６に加えて、売却予想期間ＭＫ−
３、売却予想価格ＭＫ−４、最終的に選択する仲介者を
指定するためのラジオボタンＭＫ−５を含んで構成され
ている。

【０１０３】そして、売り手は、仲介手数料ＭＫ−２に
加えて、売却予想期間ＭＫ−３、売却予想価格ＭＫ−４
を参考にして仲介者を１人選定し、この仲介者に対応す
るラジオボタンＭＫ−５を選択し、送信ボタンＭＫ−６
を選択する。すると、この情報が選定結果処理部１８ｅ
に受け渡され、入札条件・結果情報ＤＢ１４に格納され
る。また、同時に、２次入札に参加した全ての仲介者に
対して、２次選定の結果が電子メールにて通知される。
これにて２次入札後の仲介者の選定処理が終了する。

【０１０４】その後、最終的に選定された仲介者は、任
意の方法で売り手と連絡を取り、この売り手との間にお
いて仲介者契約を締結する。そして、売却物件の売却を
仲介する。その後、売り手は仲介者に対して仲介手数料
を支払い、仲介者は本システムの開設者に対して売り手
の紹介手数料を支払う。

【０１０５】（評価情報の登録処理）このように仲介が
完了した後、あるいは、完了する前の任意のタイミング
で、売り手は、自己の仲介者の評価情報を登録する。す
なわち、図１２の画面において、売り手がリンクボタン
ＭＢ−４を選択すると、図示しない評価情報の入力用画
面がモニタ２５に表示される。そして、売り手がこの画
面において、仲介者の仲介者ＩＤと評価情報とを入力し
て送信すると、この評価情報と仲介者ＩＤとが、互いに
関連付けて選定補助情報ＤＢ１３に格納される。このよ
うに格納された情報が、図１４の仲介者選定用画面にお
いて表示されることになる。これにて全ての処理が終了
する。

【０１０６】さて、これまで本発明の実施の形態につい
て説明したが、本発明は、上述した実施の形態以外に
も、上記特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内
において種々の異なる実施の形態にて実施されてよいも
のである。例えば、上記実施の形態においては、入札を
複数段階で行い、入札に参加できる仲介者を売買者が選
定し、入札に参加する仲介者やその入札レベルによって
開示情報のレベルを変え、さらに、売り手に対して選定
補助情報を提供している。しかしながら、このうちの全
部または一部を省略することも可能である。すなわち、
最も極端には、登録された全ての仲介者を対象として、
１段階だけの入札を行って仲介者を決定してもよく、こ
の場合に、全ての仲介者に同一の情報を公開してもよ
く、また、売り手に対して選定補助情報を提供しなくと
もよい。

【０１０７】また、上記実施の形態においては、仲介者
の選定を売り手が行っているが、この選定を自動化して
もよく、例えば、最も仲介手数料が安い仲介者を自動的
に選定してもよい。また、上記実施の形態においては、
売り手や仲介者を事前に登録しているが、この登録を省
略してもよく、あるいは、登録時や本サービスの利用時
に課金を行うようにしてもよい。また、仲介者契約、仲
介手数料の支払い、あるいは、紹介手数料の支払いにつ
いても、システム内において処理できるようにしてもよ
い。

【０１０８】

【発明の効果】以上に説明したように、請求項１、２、
９、または、１５に記載の本発明によれば、売買者が提
示した売買対象に関する情報や入札条件に関する情報が
仲介者に提示されるので、これを見た仲介者は自己が仲
介することについての入札を行うことができる。また、
この入札の内容が格納されるので、この入札の内容に基
づいて自動的または手動的に仲介者を選定することがで
きる。さらに、この入札の内容に基づいて行われた選定
結果が格納されるので、この選定結果を自動的または手
動的に仲介者等に通知することができる。すなわち、本
システムによれば、このような一連の手続きが実行可能
となるので、仲介者自身についての入札を行うことがで
きる。

【０１０９】また、請求項３、１０、または、１５に記
載の本発明によれば、入札に参加することのできる仲介
者として特定された仲介者に対してのみ情報が送信され
るので、売買者は入札に参加できる仲介者を任意に選定
することができ、例えば、自己が信頼している仲介者に
のみ仲介入札を行ってもらうことができる。

【０１１０】また、請求項４、１１、または、１５に記
載の本発明によれば、入札条件、入札内容、および、入
札結果がそれぞれ複数の入札段階に区分されており、入
札を複数段階で実施することができる。したがって、各
段階において提示情報や入札条件を適宜変更して多段的
な入札を行うことができ、入札を単に１度だけ行う場合
に比べて、一層詳細な仲介者選定を行うことができる。

【０１１１】また、請求項５、１２、または、１５に記
載の本発明によれば、仲介者に対して送信する情報のレ
ベルが格納され、このレベルに応じた情報のみが仲介者
に送信されるので、入札段階に応じて開示する情報のレ
ベルを変えたり、仲介者毎に開示する情報のレベルを変
えることができ、入札状況や仲介者に応じた情報開示を
行うことができる。

【０１１２】また、請求項６、１３、または、１５に記
載の本発明によれば、入札段階が進む毎に、開示する情
報のレベルを自動的に変えることができるので、１次入
札では概要の情報のみを開示し、２次入札ではさらに詳
細な情報を開示する等、情報の開示レベルを入札段階に
応じて任意に変更することができる。

【０１１３】また、請求項７、１４、または、１５に記
載の本発明によれば、選定補助情報が格納され、この選
定補助情報が必要に応じて売買者に送信されるので、売
買者はこの選定補助情報を参考にして仲介者の選定を行
うことができる。このため、仲介者選定を一層容易かつ
適切に行うことができる。

【０１１４】また、請求項８に記載の本発明によれば、
仲介者は仲介手数料を入力インターフェースに入力して
仲介情報処理装置に送信することができるので、仲介者
自身の入札に参加することができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施の形態における仲介者選定の概念
を説明するための説明図である。

【図２】本発明の実施の形態における仲介者選定システ
ムの全体構成図である。

【図３】売り手情報ＤＢに格納される情報の構成例を示
す図である。

【図４】売却物件情報ＤＢに格納される情報の構成例を
示す図である。

【図５】仲介者情報ＤＢに格納される情報の構成例を示
す図である。

【図６】選定補助情報ＤＢに格納される情報の構成例を
示す図である。

【図７】入札条件・結果情報ＤＢに格納される情報の構
成例を示す図である。

【図８】入札内容情報ＤＢに格納される情報の構成例を
示す図である。

【図９】１次入札可能な売却物件を閲覧するための処理
のフローチャートである。

【図１０】１次入札に対する選定結果の登録時の処理の
フローチャートである。

【図１１】初期画面の表示例を示す図である。

【図１２】売り手の専用画面の表示例を示す図である。

【図１３】売却物件の登録を行う画面の表示例を示す図
である。

【図１４】仲介者を選択するための画面の表示例を示す
図である。

【図１５】仲介者の専用画面の表示例を示す図である。

【図１６】１次入札に参加することのできる売却物件に
ついての情報を提示するための画面の表示例を示す図で
ある。

【図１７】１次入札用画面の表示例を示す図である。

【図１８】１次入札内容の閲覧用画面の表示例を示す図
である。

【図１９】２次入札物件の閲覧用画面の表示例を示す図
である。

【図２０】２次入札用の画面の表示例を示す図である。

【図２１】２次入札の内容を閲覧するための画面の表示
例を示す図である。

【符号の説明】

１ サーバ装置 １０ 売り手情報データベース １１ 売却物件情報データベース １２ 仲介者情報データベース １３ 選定補助情報データベース １４ 入札条件・結果情報データベース １５ 入札内容情報データベース １６ Ｗｅｂデータベース １７ 通信制御インターフェース １８ 制御部 １８ａ 要求解釈部 １８ｂ 登録処理部 １８ｃ 閲覧処理部 １８ｄ 認証処理部 １８ｅ 選定結果処理部 ２、３ クライアント装置 ２０、３０ 制御部 ２０ａ Ｗｅｂブラウザ ２０ｂ 電子メーラ ２１、３１ ＲＯＭ ２２、３２ ＲＡＭ ２３、３３ ＨＤ ２４、３４ 入力装置 ２５、３５ 出力装置 ２６、３６ 入出力制御ＩＦ ２７、３７ 通信制御ＩＦ ４ インターネット

Claims (15)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 売買対象の売買の仲介者の選定に関する
   情報を処理する仲介情報処理装置と、売買を行う売買者
   の情報端末装置および売買の仲介を行う仲介者の情報端
   末装置とを、ネットワークを介して通信可能に接続して
   構成された仲介者選定システムであって、 上記仲介情報処理装置には、 上記売買者の情報端末装置を介して送信された情報であ
   って、上記売買対象に関する情報を格納する売買対象情
   報格納手段と、 上記売買者の情報端末装置を介して送信された情報であ
   って、上記売買対象の入札条件に関する情報を格納する
   入札条件情報格納手段と、 上記売買対象情報格納手段にて格納された情報および上
   記入札条件情報格納手段にて格納された情報を、上記仲
   介者からの要求に応じて当該仲介者の情報端末装置に送
   信する閲覧処理手段と、 上記仲介者の情報端末装置を介して送信された情報であ
   って、上記売買対象の売買の仲介を行うことに対する入
   札内容を格納する入札内容情報格納手段と、 上記入札内容情報格納手段にて格納された情報に基づい
   て行われた仲介者の選定結果を格納する入札結果情報格
   納手段と、 を備えたことを特徴とする仲介者選定システム。
2. 【請求項２】 売買対象の売買を行う売買者の情報端末
   装置および売買の仲介を行う仲介者の情報端末装置に対
   して、ネットワークを介して通信可能に接続された仲介
   情報処理装置であって、 上記売買者の情報端末装置を介して送信された情報であ
   って、上記売買対象に関する情報を格納する売買対象情
   報格納手段と、 上記売買者の情報端末装置を介して送信された情報であ
   って、上記売買対象の入札条件に関する情報を格納する
   入札条件情報格納手段と、 上記売買対象情報格納手段にて格納された情報および上
   記入札条件情報格納手段にて格納された情報を、上記仲
   介者からの要求に応じて当該仲介者の情報端末装置に送
   信する閲覧処理手段と、 上記仲介者の情報端末装置を介して送信された情報であ
   って、上記売買対象の売買の仲介を行うことに対する入
   札内容を格納する入札内容情報格納手段と、 上記入札内容情報格納手段にて格納された情報に基づい
   て行われた仲介者の選定結果を格納する入札結果情報格
   納手段と、 を備えたことを特徴とする仲介情報処理装置。
3. 【請求項３】 上記入札条件情報格納手段は、入札に参
   加することのできる仲介者を特定するための情報を格納
   し、 上記閲覧処理手段は、上記売買対象情報格納手段にて格
   納された情報および上記入札条件情報格納手段にて格納
   された情報を、上記入札条件情報格納手段にて格納され
   た情報にて特定される上記仲介者の情報端末装置のみに
   送信すること、 を特徴とする請求項２に記載の仲介情報処理装置。
4. 【請求項４】 上記入札条件情報格納手段は、複数の入
   札段階に区分された各入札についての入札条件を格納
   し、 上記閲覧処理手段は、上記入札条件情報格納手段にて格
   納された情報のうち、上記仲介者からの要求にて特定さ
   れた段階の入札条件を送信し、 上記入札内容情報格納手段は、各入札段階についての入
   札内容を格納し、 上記入札結果情報格納手段は、各入札段階についての選
   定結果を格納すること、 を特徴とする請求項２または３に記載の仲介情報処理装
   置。
5. 【請求項５】 上記入札条件情報格納手段は、各仲介者
   に対して送信する情報のレベルを格納し、 上記閲覧処理手段は、上記入札条件情報格納手段にて格
   納されたレベルに応じた情報のみを、上記仲介者の情報
   端末装置に送信すること、 を特徴とする請求項２〜４のいずれか一つに記載の仲介
   情報処理装置。
6. 【請求項６】 上記入札条件情報格納手段にて格納され
   た情報のレベルは、上記入札段階毎に設定され、 上記各入札段階における情報のレベルを、当該入札段階
   が進む毎に詳細な情報が閲覧できるレベルに更新するレ
   ベル更新手段を備えたこと、 を特徴とする請求項４および５に記載の仲介情報処理装
   置。
7. 【請求項７】 上記仲介者を選定する際の参考になる選
   定補助情報を格納する選定補助情報格納手段を備え、 上記閲覧処理手段は、上記売買者からの要求に応じて、
   上記選定補助情報格納手段にて格納された選定補助情報
   を当該売買者の情報端末装置に送信すること、 を特徴とする請求項２〜６のいずれか一つに記載の仲介
   情報処理装置。
8. 【請求項８】 売買対象の売買の仲介者の選定に関する
   情報を処理する仲介情報処理装置に対して、ネットワー
   クを介して通信可能に接続された情報端末装置であっ
   て、 仲介することについての入札に参加するため、当該仲介
   を行うための仲介手数料を入札条件として入力するため
   の入力インターフェースと、 上記入力インターフェースを介して入力された仲介手数
   料を、上記仲介情報処理装置に送信する送信手段と、 を備えたことを特徴とする情報端末装置。
9. 【請求項９】 売買対象の売買の仲介者の選定に関する
   情報を処理する仲介情報処理装置と、売買を行う売買者
   の情報端末装置および売買の仲介を行う仲介者の情報端
   末装置とを、ネットワークを介して通信可能に接続して
   構成された仲介者選定システムにおいて、上記仲介者の
   選定を行う仲介者選定方法であって、 上記売買者の情報端末装置から送信された情報であっ
   て、上記売買対象に関する情報を上記仲介情報処理装置
   に格納する売買対象情報格納手順と、 上記売買者の情報端末装置から送信された情報であっ
   て、上記売買対象の入札条件に関する情報を上記仲介情
   報処理装置に格納する入札条件情報格納手順と、 上記売買対象情報格納手順において格納された情報およ
   び上記入札条件情報格納手順において格納された情報
   を、仲介者からの要求に応じて当該仲介者の情報端末装
   置に送信する閲覧処理手順と、 上記仲介者の情報端末装置から送信された情報であっ
   て、上記売買対象の売買の仲介を行うことに対する入札
   内容を格納する入札内容情報格納手順と、 上記入札内容情報格納手順において格納された情報に基
   づいて行われた仲介者の選定結果を格納する入札結果情
   報格納手順と、 を備えたことを特徴とする仲介者選定方法。
10. 【請求項１０】 上記入札条件情報格納手順において、
    入札に参加することのできる仲介者を特定するための情
    報を格納し、 上記閲覧処理手順において、上記売買対象情報格納手順
    において格納された情報および上記入札条件情報格納手
    順において格納された情報を、上記入札条件情報格納手
    順において格納された情報にて特定される上記仲介者の
    情報端末装置のみに送信すること、 を特徴とする請求項９に記載の仲介者選定方法。
11. 【請求項１１】 上記入札条件情報格納手順において、
    複数の入札段階に区分された各入札についての入札条件
    を格納し、 上記閲覧処理手順において、上記入札条件情報格納手順
    において格納された情報のうち、上記仲介者からの要求
    にて特定された段階の入札条件を送信し、 上記入札内容情報格納手順において、各入札段階につい
    ての入札内容を格納し、 上記入札結果情報格納手順において、各入札段階につい
    ての選定結果を格納すること、 を特徴とする請求項９または１０に記載の仲介者選定方
    法。
12. 【請求項１２】 上記入札条件情報格納手順において、
    各仲介者に対して送信する情報のレベルを格納し、 上記閲覧処理手順において、上記入札条件情報格納手段
    にて格納されたレベルに応じた情報のみを、上記仲介者
    の情報端末装置に送信すること、 を特徴とする請求項９〜１１のいずれか一つに記載の仲
    介者選定方法。
13. 【請求項１３】 上記入札条件情報格納手順において格
    納された情報のレベルは、上記入札段階毎に設定され、 上記各入札段階における情報のレベルを、当該入札段階
    が進む毎に詳細な情報が閲覧できるレベルに更新するレ
    ベル更新手順を備えたこと、 を特徴とする請求項１１および１２に記載の仲介者選定
    方法。
14. 【請求項１４】 上記仲介者を選定する際の参考になる
    選定補助情報を格納する選定補助情報格納手順を備え、 上記閲覧処理手順において、上記売買者からの要求に応
    じて、上記選定補助情報格納手段にて格納された選定補
    助情報を当該売買者の情報端末装置に送信すること、 を特徴とする請求項９〜１３のいずれか一つに記載の仲
    介者選定方法。
15. 【請求項１５】 上記請求項９〜１３のいずれか一つに
    記載された仲介者選定方法をコンピュータに実行させる
    ことを特徴とするプログラム。