JP2003248716A

JP2003248716A - 定期所有権を利用した情報処理システム

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Publication number: JP2003248716A
Application number: JP2002075581A
Authority: JP
Inventors: Tetsuo Tagami; 哲生田上
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2002-03-19
Filing date: 2002-03-19
Publication date: 2003-09-05

Abstract

(57)【要約】（修正有）【課題】地主がデベロッパー等と提携してその地主が
所有する土地に、デベロッパー等が建物を建て分譲販売
する場合に、将来の土地権利変更に伴う金銭面の将来情
報を予め提供する。【解決手段】借地権設定の対価としての借地料を土地
所有者への一括前払いを条件として契約する定期所有権
を利用した借地契約方法を適用する方式であって、土地
所有者の土地に分譲販売用の建物を建てた後の収入試算
用のデータを記入するフォーマットを、インターネット
上に提供する収入試算用フォーマット提供手段と、前記
土地所有者が記入した記入済みの収入試算用フォーマッ
トをインターネット経由で受信し、該記入済み収入試算
用フォーマットに基づいて収入試算を行う収入試算実行
手段２４と、該収入試算実行手段が算出した収入試算結
果を前記土地所有者に送信する収入試算結果送信手段２
５とを備えたことを特徴とする定期所有権を利用した借
地契約方式を構成する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は定期所有権を利用し
た借地契約方法および借地契約方式に関し、特に民間地
主または自治体地主がデベロッパー等と事業協定等を締
結し、その土地にデベロッパー等が建物を建てエンドユ
ーザーに分譲販売する場合に、将来の土地の権利変更に
不安を感じている民間地主、自治体地主及びエンドユー
ザーに、土地権利変更に伴う金銭面の将来情報を予め提
供するようにした定期所有権を利用した借地契約方式に
関するものである。

【０００２】

【従来の技術】平成４年に、従来の「借用期限に終わり
の無い借地権」（旧借地法、旧借家法、旧建物保護法）
を一新した「借用期限に終わりのある定期借地権」（借
家借地法、平成４年８月１日施行）が誕生した。旧借地
法では、契約期間が満了した際、土地所有者（地主）に
「正当事由」が認められない限り、借地契約は法定更新
されて継続するとされている。このため地主側にしてみ
れば「土地は一度貸すと半永久的に戻ってこない」とさ
れ、土地の有効活用を妨げてきた。

【０００３】これに対し新法である「定期借地権」は、
文字どおり「予め定められた期間しか存続しない借地
権」であるため、予め定められた存続期間が満了する
と、正当事由の有無を問わず借地契約は終了する。即
ち、旧法に定められた法定更新がなく、予定された期間
が満了すれば借地権が消滅し、原則更地返還という、従
来の借地更新をめぐる争いを一挙に遮断する新しい「土
地利用法」と言える。定期借地権と一括総称されるこれ
ら特別な借地権は、図２５に示すように、一般定期借地
権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の３種類があ
る。

【０００４】しかし、新法の「定期借地権」は、契約期
間中の地代の改定、その交渉、土地所有者の承諾が必要
であり、保証金（預り金として不動産所得）制度によ
り、高額の預り金と毎月の地代の支払い義務、賃借権等
の設定など、借地人側および地主側の双方にとっての様
々な問題点が指摘され、この様々な問題点が「定期借地
権」の一層の活用、普及を阻害する要因となっていた。
新法の具体的な問題点としては、例えば次のものがあ
る。新法の「定期借地権」では賃借権を設定することが多
いが、賃借権の場合には、譲渡、転貸、相続時に土地所
有者の承諾が必要であり、承諾がもらえるか否か不安で
ある。また、その際に承諾料が必要な場合もある。新法の「定期借地権」には高額な保証金がつきもので
ある。期間満了後に全額返還が前提とされるが、５０年
先の貨幣価値がどうなっているか、想像することができ
ない。また、５０年先の解体費等は予測できない。地代は、固定資産税、都市計画税に関連して３年毎に
見直し（改定）されるが、その見直しの際に便乗値上げ
が懸念される。契約期間中、借主が建物の所有権と土地の借地権を譲
渡した場合、譲受人への保証金の承継、借主への保証金
の返還について争いが生じることがある。

【０００５】そこで国は、新法の「定期借地権」の有効
活用を図るべく、「定期所有権」方式を導入した。

【０００６】図２５に示した借地借家法第２２条の規定
により設定される一般定期借地権（使用目的・自由、期
間５０年以上、更新なし、更地返還が原則）のうち、以
下の要件を満たすものを「定期所有権」と定義する。＜要件＞地上権を設定する。設定の対価として地代（借地料）を一括前払いし、そ
れ以外の金銭授受は原則として行わない。土地保有税は地上権者（定期所有権者）が負担する。

【０００７】このような要件を満たした「定期所有権」
により、次の効果が生じる。＜効果＞建物の所有、及び利用に必要かつ十分な範囲の時間と
空間を限って、土地所有権の権限を取得する。登記に支障がない。権利の譲渡及び抵当権の設定が自由である。第三者への賃貸に制約がない。地代が一括前払いなので、地代の改定、建物の増改築
や名義変更にかかわる土地所有者（地主）との交渉が不
要である。

【０００８】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、前記
「定期所有権」方式は、土地所有者が民間（私有財産）
の場合の実践に適しており、土地所有者が公有財産を管
理・運営する自治体等の場合には適していないと考えら
れる。その理由は、前記「定期所有権」方式における
「地上権」の設定では、「地上権」が経済的利益を目的
とする権利（財産権）の一つである物権に属し、公共の
福祉を図るという公有財産の目的を損なうという懸念が
あるからである。従って、或る自治体が「定期所有権」
方式による戸建住宅、集合住宅等の分譲ビジネスを住宅
施策として実施する場合、自治体が議会に諮り議会の承
認を取ることが困難と思慮される。また、自治体地主や
民間地主等の土地所有者にしてみれば、建物の分譲販売
に伴う収入試算を簡単に入手したいという要望もある。
また、地代一括前払をした場合、契約期間中に地主側、
借地人側が事情の変更により、借地権を所有権に変更で
きるか不安である。そして、土地所有者は借地権を設定
した後に、所有権に変更した場合等に、どのような収入
を得られるかを予め知っておきたいという事情がある。
契約期間満了時に、借主は更地にして返還することが原
則であるが、当事者の都合により、建物の無償譲渡又は
再契約ができるかどうかわからない。更には、分譲住宅
の入手を希望するエンドユーザーにしてみれば、少しで
も安い価格の分譲住宅を手に入れたいと希望する。

【０００９】そこで本発明の課題は、民間地主または自
治体地主がデベロッパーと事業協定等を締結して土地に
建物を建てエンドユーザーに分譲販売する場合に、民間
地主、自治体地主およびエンドユーザーにとって安心且
つ利益のある定期所有権を利用した借地契約方式を提供
することである。また、本発明の別の目的は、民間地主
または自治体地主がデベロッパーと事業協定等を締結し
て土地に建物を建てエンドユーザーに分譲販売する場合
に、将来の土地の権利変更に不安を感じている民間地
主、自治体地主及びエンドユーザーに、土地権利変更に
伴う金銭面の将来情報を予め提供するようにした定期所
有権を利用した借地契約方式を提供することである。更
に、本発明の別の目的は、契約締結前、契約期間中、及
び契約満了前に、借地権から所有権への変更、建物の無
償譲渡又は再契約等の多様な選択肢を有する契約方式を
提供することである。

【００１０】

【課題を解決するための手段】前記課題を解決するため
に、請求項１の発明は、借地借家法第２２条に基づく定
期所有権において、土地所有者の土地に設定する地上権
又は賃借権の設定を条件とすると共に、該賃借権設定の
対価としての借地料を前記土地所有者への一括前払いを
条件として契約する定期所有権を利用した借地契約方法
を適用する方式であって、土地所有者の土地に分譲販売
用の建物を建てた後の収入試算用のデータを記入するフ
ォーマットを、インターネット上に提供する収入試算用
フォーマット提供手段と、前記土地所有者が記入した記
入済みの収入試算用フォーマットをインターネット経由
で受信し、該記入済み収入試算用フォーマットに基づい
て収入試算を行う収入試算実行手段と、該収入試算実行
手段が算出した収入試算結果を前記土地所有者にインタ
ーネットを介して送信する収入試算結果送信手段と、を
備えたことを特徴とする。このようにすれば、土地所有
者はデベロッパーがインターネット上に開設した収入試
算用フォーマットを入手し、該フォーマットに必要事項
を記入することにより、容易に短時間の内に収入試算結
果を得ることができる。

【００１１】また、請求項２の発明は、請求項１記載の
定期所有権を利用した借地契約方式において、前記収入
試算実行手段は、分譲販売した建物に伴う税金を加算す
る税金加算手段を備えたことを特徴とする。このように
すれば、土地所有者が自治体である場合に、デベロッパ
ーがインターネット上に開設した収入試算用フォーマッ
トを入手し、該フォーマットに税金を含めた必要事項を
記入することにより、容易に短時間の内に税収を含めた
収入試算結果を得ることができる。

【００１２】また、請求項３の発明は、請求項１又は請
求項２記載の定期所有権を利用した借地契約方式におい
て、前記借地料の算定は、地代一括前払金を求める地代
一括前払金算出用フォーマットを土地所有者に提供する
地代一括前払金算出用フォーマット提供手段と、前記土
地所有者が記入した記入済みの地代一括前払金算出用フ
ォーマットをインターネット経由で受信し、該記入済み
地代一括前払金算出用フォーマットに基づいて地代一括
前払金算出を行う地代一括前払金算出手段と、該地代一
括前払金算出手段が算出した地代一括前払金を前記土地
所有者にインターネット経由で送信する地代一括前払金
送信手段とを備えたことを特徴とする。このようにすれ
ば、土地所有者はデベロッパーがインターネット上に開
設した地代一括前払金算出用フォーマットを入手し、該
フォーマットに必要事項を記入することにより、容易に
短時間の内に地代一括前払金を得ることができる。

【００１３】また、請求項４の発明は、請求項１または
請求項２記載の定期所有権を利用した借地契約方式にお
いて、前記借地料の算定は、地上権設定の対価を求める
地上権設定の対価算出用フォーマットを土地所有者に提
供する地上権設定の対価算出用フォーマット提供手段
と、前記土地所有者が記入した記入済みの地上権設定の
対価算出用フォーマットをインターネット経由で受信
し、該記入済み地上権設定の対価算出用フォーマットに
基づいて地上権設定の対価算出を行う地上権設定設定の
対価算出手段と、該地上権設定の対価算出手段が算出し
た地上権設定の対価を前記土地所有者にインターネット
経由で送信する地上権設定の対価送信手段とを備えたこ
とを特徴とする。このようにすれば、土地所有者はデベ
ロッパーがインターネット上に開設した地上権設定の対
価算出用フォーマットを入手し、該フォーマットに必要
事項を記入することにより、容易に短時間の内に地上権
設定の対価を得ることができる。

【００１４】また、請求項５の発明は、請求項１または
請求項２記載の定期所有権を利用した借地契約方式にお
いて、前記土地所有者と当該借地人との間で前記定期所
有権を利用した借地契約方法による契約を締結した期間
中の状態で、前記借地権を所有権に変更した場合に、該
変更に伴う売買代金を求めるための売買代金算出用フォ
ーマットを土地所有者に提供する売買代金算出用フォー
マット提供手段と、前記土地所有者が記入した記入済み
売買代金算出用フォーマットをインターネット経由で受
信し、該記入済み売買代金算出用フォーマットに基づい
て売買代金算出を行う売買代金算出手段と、該売買代金
算出手段が算出した売買代金を前記土地所有者にインタ
ーネット経由で送信する売買代金送信手段と、を備えた
ことを特徴とする。このようにすれば、土地所有者はデ
ベロッパーがインターネット上に開設した売買代金算出
用フォーマットを入手し、該フォーマットに必要事項を
記入することにより、容易に短時間の内に売買代金を得
ることができる。

【００１５】

【発明の実施の形態】以下、本発明の定期所有権を利用
した借地契約方法および借地契約方式を、図示の実施形
態に基づいて説明する。以下に説明する各実施形態の全
体像を、図１に基づいて説明する。各実施形態はいずれ
も土地所有者とデベロッパーとが、借地契約に関し正式
に契約を締結する以前に、デベロッパーが土地所有者
に、土地所有者が予め知りたい情報を提供する場合であ
る。図１は、自治体地主または民間地主等が、それぞれ
自らが所有する土地に「定期所有権」を利用してデロッ
パーが戸建住宅、集合住宅を建て、エンドユーザー（一
般借地人）に分譲するビジネス形態（「定期所有権（リ
ースホールド）方式ビジネス」と呼ぶ）を整理したもの
である。図１から明らかなように、「定期所有権方式ビ
ジネス」には２種類あり、「定期賃借権分譲ビジネス」
は自治体地主の場合に好適であり、「定期地上権分譲ビ
ジネス」は民間地主の場合に好適であり、それぞれのビ
ジネスには戸建住宅と集合住宅の場合がある。

【００１６】先ず、本発明の全体像を図２に示すフロー
チャートに基づいて説明する。図２に示すように、自治
体地主、民間地主等の地主側が、住宅建設、分譲販売等
を実施する事業体（例えば、デベロッパー（住宅開発業
者））に土地を売却した場合は、デベロッパーは土地の
「所有権」を持つことになり、何ら問題は無い（ステッ
プＳ１：所有権）。

【００１７】しかし、地主側が借地権（賃借権、地上
権）を設定した場合には、地主側は長い契約期間の間に
生じる事態に対して、予め情報を掴んでおきたいと考え
るのが当然である。以下に説明する各実施形態は、地主
側が「借地権」を設定した場合に起こり得る事態に備え
て、地主側に情報提供をする場合である（ステップＳ
１：借地権）。自治体地主および民間地主の双方は、分
譲ビジネスを開始するに当たり、該分譲ビジネスに伴う
収入試算（設定の対価の決定）を行うのが一般的である
（ステップＳ２）。この場合、自治体地主は一般的な収
入試算に加えて分譲後の建物固定資産税と住民税の税収
概算を行うが、民間地主はこれらの税収試算は不要であ
り、一般的な収入試算のみを行う。以上の内容を、借地
契約を締結する以前の処理として、「第１の実施形態」
で詳細に説明する。

【００１８】また、契約期間中に、土地が借地権から所
有権に変更する場合が起こりうるが（ステップＳ３）、
土地所有者と借地権者の合意の上で所有権にした場合
は、何ら問題は無い（ステップＳ４）。この変更の場合
には売買代金等をどう処理するかの情報を、戸建住宅と
集合住宅に分けて予め地主側、借地人側双方に提供す
る。一方、所有権に変更しない場合は、土地所有者と借
地権者の合意の上、賃借権は合意解約し、地上権は合意
消滅により契約終了可能である（ステップＳ５）。以上
の内容を、借地契約の期間中の処理として、「第２の実
施形態」で詳細に説明する。

【００１９】やがて定期所有権の契約が満了するが、契
約期間満了５年乃至１０年前に借地人側と地主側との間
で協議を行う（ステップＳ６）。そして契約満了時の建
物、土地の処理については更地返還、建物の無償譲渡、
再契約の場合があるが（ステップＳ７）、この場合の処
理を予め地主側と借地人側に提供しておく。以上の内容
を、借地契約の期間満了時の処理として、「第３の実施
形態」で詳細に説明する。以上の各実施形態ともに、住
宅建設、分譲販売等を実施する事業体（デベロッパー）
と地主側とが正式契約前に、事業体が地主側に提供する
情報である。

【００２０】次に、以下に説明する第１〜第３の実施形
態に共通するシステム構成を、図３及び図４に基づいて
説明する。図３はシステム構成図、図４はサーバの処理
機能のブロック図である。図３に示すように、各実施形
態のシステム構成は、インターネット１０と、自治体地
主、民間地主等に各種情報（後述）を提供するデベロッ
パーが設置するサーバ２０と、デベロッパーと業務提携
契約を結んだ提携先企業との間に構築したネットワーク
３０と、提携先企業が持つ提携先端末３５と、自治体の
担当者等が使用する自治体端末４０と、民間地主が使用
する民間地主端末５０と、エンドユーザーが使用するエ
ンドユーザー端末６０とを備えて成る。提携先端末３
５、自治体端末４０、民間地主端末５０、エンドユーザ
ー端末６０は、何れもパソコンである。

【００２１】図４に示すように、サーバ２０はインター
ネット上にホームページを開設するホームページ開設手
段２１と、収入試算に必要な各種データを格納した収入
試算データ格納手段２２と、自治体地主の場合に建物固
定資産税および住民税に関するデータを格納した「税金
加算手段」を構成する税金データ格納手段２３と、自治
体地主および民間地主のそれぞれに適応した収入試算を
行う収入試算実行手段２４と、各種のフォーマット（後
述）を送受信する「各種のフォーマット提供手段および
各種の送信手段」であるフォーマット送受信手段２５を
備える。

【００２２】また、サーバ２０は、契約締結前、賃借権
を設定する場合に、地代一括前払金を算出する地代一括
前払金算出手段２６と、契約締結前に地上権を設定する
場合に、地上権の設定に伴う対価を算出する地上権設定
の対価算出手段２７と、契約期間中に借地権から所有権
（即ち、売却）に変更する場合に、売却代金を算出する
売買代金算出手段２８とを備える。

【００２３】デベロッパーと提携先企業との間には、図
５に示すように、正式な業務提携を行う旨の「ビジネス
パートナー」の契約を交わしネットワークを構築してお
く。また、自治体地主、民間地主には、デベロッパー及
び上記のネットワークからホームページ・アクセス用の
暗証番号を予め与えておき、そのホームページにアクセ
ス可能なのは、暗証番号をそれぞれ使用する自治体端末
４０と民間地主端末５０のみとする。なお、エンドユー
ザー端末６０からは、デベロッパーが提供する定期所有
権の概要、分譲住宅の一般的情報（分譲住宅の建設場
所、価格、住宅の広さ等）に、暗証番号無しにアクセス
可能とする。以下に各実施形態を詳細に説明する。

【００２４】（１）第１の実施形態本実施形態は、「契約締結前」の処理である。内容とし
ては、「収入試算の算出」と「地代一括前払金の算出」
と「地上権設定の対価の算出」がある。ここで、地上権
を設定した場合、その土地の上の建物を、地主に承諾を
得ることなしに、売買することができる。また、賃借権
設定による地代一括前払は、自治体地主に好適な「定期
賃借権分譲ビジネス」の場合であり、戸建住宅（ケース
）と集合住宅（ケース）の場合がある（図１参
照）。定期賃借権分譲ビジネス（ケース、ケース）
の場合は、次の条件，を設ける。賃借権を設定する。地代（借地料）を一括前払いし、預り金（保証金，権
利金等）は徴収しない。

【００２５】「賃借権設定」を条件とした理由は、
「一般定期借地権」が「地上権」であると、土地所有者
（この場合は自治体）の承諾を要せずに建物所有者（借
地人）が譲渡、転貸をすることができ、「地上権」では
前記公有財産の目的を達成できない懸念（議会対策等）
があるからである。これに対し「一般定期借地権」が
「賃借権」であると、「賃借権」の譲渡、転貸には土地
所有者（この場合は自治体）の同意もしくは承諾を要す
る（民法第６１２条第１項）。しかし、本実施形態のよ
うに「賃借権」を設定しても、エンドユーザーにしてみ
れば、エンドユーザーが賃借権の譲渡、転貸の際に、土
地所有者が自治体であるので、確実に同意を得られる
（契約の履行が容易）という安心感を持つことが出来
る。また、自治体側にしてみれば権利者の異動管理が容
易に行なえる。

【００２６】即ち、土地所有者（自治体）と借地権者
（エンドユーザー）の両者保護の考えに立てば、公有財
産であるという前提が「信用性、信任性が高い」ので借
地権者を保護し、土地所有者の保護は、賃借権（地上権
ではない）を利用することにより達成することができ
る。ここに、公有財産の土地所有者が自治体等の場合に
は、「賃借権」により「定期借地権」を設定した場合に
は、「定期賃借権」と呼ぶ。なお、民間地主が「地上
権」により「定期借地権」を設定した場合には、「定期
地上権」と呼ぶ。

【００２７】「地代の一括前払い、預り金の徴収な
し」を条件とした理由は、自治体の行政運営上の簡素化
が実現でき、財政上の収益向上に役立つと考えるからで
ある。特に自治体の財政収益の活性化が最も顕著に表れ
るのがケースの場合であり、集合住宅の事業地全てに
「定期借地権（定期賃借権）」を設定するのではなく、
例えば駐車場用地は自治体の「所有権」（客体たる物を
自己の欲するままに、使用・収益・処分し得る権利）で
運用することにより、駐車場使用料を徴収することが可
能となる。

【００２８】次に本実施形態を、インターネットを介し
てデベロッパーが自治体に提供する場合の動作を、図
３、図４、図６、図７及び図８を参照しつつ説明する。
図６はフローチャートであり、図７は自治体端末４０に
表示される画面である。本実施形態は、自治体が所有す
る土地に「集合住宅」を建設してエンドユーザーに販売
し（定期賃借権分譲ビジネス）、エンドユーザーが入居
後、建物固定資産税、住民税等を、自治体に支払うまで
の自治体の収入試算を行う場合である。

【００２９】〔収入試算〕先ず、収入試算の処理を説明
する。図６に示すように、デベロッパーはインターネッ
ト上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０
から図７に示す情報（フォーマット。但し、記入欄が空
欄の状態）を、暗証番号を予め付与した自治体端末４０
に提供可能にしておく（ステップＳ１１）。

【００３０】自治体は暗証番号を用いて自治体端末４０
を介してサーバ２０にアクセスし（ステップＳ１２）、
図７のフォーマット（記入欄が空欄の状態）を自治体端
末４０のディスプレイに表示させる（ステップＳ１
３）。図７は、当該自治体が集合住宅分譲に伴う自治体
収入試算に必要なデータを全て示した図である。即ち、
「更地価格（時価）、定期賃借権設定面積、定期賃借権
設定期間、借地料一括前払金の割合、戸数、平均販売価
格、評価額等、建物保有税、駐車場台数、駐車場料金、
購入者の平均年収」である。自治体は、図７の空欄に自
治体収入試算に必要且つ明確な部分のみデータを入力
（記入）し、サーバ２０へ送信する（ステップＳ１
４）。

【００３１】すると、サーバ２０は受信したデータと概
算事業計画に基づいて「土地敷金、借地料、駐車場使用
料、建物固定資産税（概算）、住民税（概算）、総合
計」を、図８にそれぞれ示した計算式を備えた収入試算
実行手段２４により算出し（ステップＳ１５）、算出後
の図８の画面を自治体端末４０に送信する（ステップＳ
１６）。自治体は自治体端末４０のディスプレイに表示
された図８を見て、当該敷地で計画している集合住宅か
らの自治体収入試算を把握する。ディスプレイには、
「借地料＋駐車場使用料＋建物固定資産税・都市計画税
＋住民税」が総合計として表示される（ステップＳ１
７）。このようにすれば、自治体は自治体端末４０を操
作することにより、自治体が所有する土地に集合住宅を
建設してエンドユーザーに販売し、エンドユーザーが入
居後、建物固定資産税、住民税等を、自治体に支払うま
での総合計を、居ながらにして短時間の内に入手するこ
とが可能となる。

【００３２】なお、本実施形態は自治体地主とデベロッ
パーが「集合住宅」を、賃借権を設定して分譲販売する
場合であるが、自治体地主とデベロッパーが「戸建住
宅」を、賃借権を設定して分譲販売する場合には、図８
の「借地料÷戸数」の代わりに「戸別の借地料の総計」
を算出し、「駐車場使用料」の算出を止め、総合計を求
めればよい。

【００３３】次に、民間地主の収入試算の処理を説明す
る。図９に示すように、デベロッパーはインターネット
上に自社のホームページを開設しておき、サーバ２０か
ら図１０に示す情報（フォーマット。但し、記入欄が空
欄の状態）を、暗証番号を予め付与した民間地主端末５
０に提供可能にしておく（ステップＳ２１）。

【００３４】民間地主は暗証番号を用いて民間地主端末
５０を介してサーバ２０にアクセスし（ステップＳ２
２）、図１０のフォーマット（記入欄が空欄の状態）を
民間地主端末５０のディスプレイに表示させる（ステッ
プＳ２３）。図１０は、当該民間地主が集合住宅分譲に
伴う民間地主収入試算に必要なデータを全て示した図で
ある。即ち、「更地価格（時価）、定期地上権設定面
積、定期地上権設定期間、設定の対価の割合、戸数、固
定資産税評価額、土地保有税（駐車場使用料が発生する
場合は駐車台数、駐車場料金）」である。民間地主は、
図１０の空欄に民間地主収入試算に必要且つ明確な部分
のみデータを入力（記入）し、サーバ２０へ送信する
（ステップＳ２４）。

【００３５】すると、サーバ２０は受信したデータと概
算事業計画に基づいて「土地敷金、借地料、駐車場使用
料、建物固定資産税（概算）、総合計」を、図１１にそ
れぞれ示した計算式を備えた収入試算実行手段２４によ
り算出し（ステップＳ２５）、算出後の図１１の画面を
民間地主端末５０に送信する（ステップＳ２６）。民間
地主は民間地主端末５０のディスプレイに表示された図
１１を見て、当該敷地で計画している集合住宅からの民
間地主収入試算を把握する。ディスプレイには、「借地
料＋駐車場使用料」が総合計として表示される（ステッ
プＳ２７）。このようにすれば、民間地主は民間地主端
末５０を操作することにより、民間地主が所有する土地
に集合住宅を建設してエンドユーザーに販売する収入試
算と、エンドユーザーが入居後負担する、土地固定資産
税等の土地保有税などの試算を、居ながらにして短時間
の内に入手することが可能となる。

【００３６】なお、本実施形態は民間地主とデベロッパ
ーが「集合住宅」を、地上権を設定して分譲販売する場
合であるが、民間地主とデベロッパーが「戸建住宅」
を、地上権を設定して分譲販売する場合には、図１１の
「借地料÷戸数」の代わりに「戸別の借地料の総計」を
算出し、「駐車場使用料」の算出を止め、総合計を求め
ればよい。

【００３７】〔地代一括前払金〕図１２に示すように、
デベロッパーはインターネット上に自社のホームページ
を開設しておき、サーバ２０から図１３、図１４、図１
５に示す情報を、暗証番号を用いた自治体端末４０に提
供可能にしておく（ステップＳ３１）。自治体は自治体
端末４０から暗証番号を使用してホームページにアクセ
スし、ホームページの中から「借地権を賃借権設定に選
択（図示省略）」の項目をクリックすると（ステップＳ
３２）、図１３に示す画面がディスプレイに表示される
（ステップＳ３３）。

【００３８】自治体が「借地権を賃借権設定とした場
合」の中の「地代一括前払金の算出」をクリックする
と（ステップＳ３４）、戸建住宅の場合、図１４に示す
フォーマット（記入欄は空欄）が画面表示される（ステ
ップＳ３５）。自治体は該フォーマットの空欄に把握事
項を記入し、サーバ２０に送信する（ステップＳ３
６）。サーバ２０は受信したデータに基づき、地代一括
前払金算出手段により算出を行う（ステップＳ３７）。
サーバ２０は自治体端末４０に算出済みの「地代一括前
払金」を記入した図１４を送信し、自治体端末４０のデ
ィスプレイに表示する（ステップＳ３８）。

【００３９】また、賃借権における「地代一括前払金の
算出」は、「戸建住宅」の場合には、図１４に示すよう
にすればよく、借地期間に応じて地代一括前払金の割合
を変化させる。「集合住宅」の場合には、図１５に示す
ようにすればよい。

【００４０】〔設定の対価〕図１６に示すように、デベ
ロッパーはインターネット上に自社のホームページを開
設しておき、サーバ２０から図１３、図１７、図１８に
示す情報を、暗証番号を用いた民間地主端末５０に提供
可能にしておく（ステップＳ４１）。民間地主は民間地
主端末５０から暗証番号を使用してホームページにアク
セスし、ホームページの中から「借地権を地上権設定に
選択（図示省略）」の項目をクリックすると（ステップ
Ｓ４２）、図１３に示す画面がディスプレイに表示され
る（ステップＳ４３）。

【００４１】民間地主が「借地権を地上権設定とした場
合」の中の「設定の対価の算出」をクリックすると
（ステップＳ４４）、戸建住宅の場合、図１７に示すフ
ォーマット（記入欄は空欄）が画面表示される（ステッ
プＳ４５）。民間地主は該フォーマットの空欄に把握事
項を記入し、サーバ２０に送信する（ステップＳ４
６）。サーバ２０は受信したデータに基づき、設定の対
価算出手段により算出を行う（ステップＳ４７）。サー
バ２０は民間地主端末５０に算出済みの「設定の対価」
を記入した図１７を送信し、民間地主端末５０のディス
プレイに表示する（ステップＳ４８）。また、設定の対
価の算出については、「戸建住宅」の場合には、図１７
に示すようにすればよく、借地期間に応じて設定の対価
の割合を変化させる。「集合住宅」の場合には、図１８
に示すようにすればよい。

【００４２】（２）第２の実施形態本実施形態は「契約期間中」の処理である（図２参
照）。次は、自治体地主と民間地主のそれぞれが「戸建
住宅」の分譲ビジネス（ケースとケース）を行なう
場合である。

【００４３】契約期間中において借地権を所有権に変更
するには、当然、土地所有者と借地権者の同意の上で履
行する。図１９に示すように、デベロッパーはインター
ネット上に自社のホームページを開設しておき、サーバ
２０から図１３、図２０に示す情報を、暗証番号を用い
た自治体端末４０に提供可能にしておく（ステップＳ５
１）。自治体は自治体端末４０から暗証番号を使用して
ホームページにアクセスし、ホームページの中から「定
期賃借権から所有権への変更」（図示省略）の項目をク
リックすると（ステップＳ５２）、図１３に示す画面が
ディスプレイに表示される（ステップＳ５３）。

【００４４】自治体が図１３に示す「売買代金の算
出」をクリックすると（ステップＳ５４）、図２０に示
したフォーマット（但し、記入欄は空欄）が画面表示さ
れる（ステップＳ５５）。自治体は該フォーマットの空
欄に把握事項を記入し、サーバ２０に送信する（ステッ
プＳ５６）。サーバ２０は受信したデータに基づき、図
２０に示す算出方法を用いて売買代金算出手段２８によ
り算出を行う（ステップＳ５７）。サーバ２０は自治体
端末４０に算出済みの「売買代金」を記入した図２０を
送信し、自治体端末４０のディスプレイに表示する（ス
テップＳ５８）。

【００４５】本実施形態は自治体地主とデベロッパーが
「戸建住宅」を分譲販売する場合を説明したが、定期賃
借権を所有権に変更する場合に、「集合住宅」を分譲販
売する場合には、売買代金の算出は、図２１に示すよう
によればよい。また、万が一、自治体地主が定期賃借権
に代えて定期地上権で実施した場合、所有権に変更する
場合に、「戸建住宅」の売買代金算出方法は、図２３に
示すようにすればよい。更に、自治体地主が「集合住
宅」の売買代金算出方法は、図２４に示すようにすれば
よい。

【００４６】また、民間地主とデベロッパーが、「戸建
住宅」、「集合住宅」を分譲販売する場合は、自治体地
主の場合と同様である。即ち、図２２に示すように、デ
ベロッパーはインターネット上に自社のホームページを
開設しておき、サーバ２０から図１３、図２３に示す情
報を、暗証番号を用いた民間地主端末５０に提供可能に
しておく（ステップＳ６１）。民間地主は民間地主端末
５０から暗証番号を使用してホームページにアクセス
し、ホームページの中から「定期地上権から所有権への
変更」（図示省略）の項目をクリックすると（ステップ
Ｓ６２）、図１３に示す画面がディスプレイに表示され
る（ステップＳ６３）。

【００４７】民間地主が図１３に示す「売買代金の算
出」をクリックすると（ステップＳ６４）、図２３に示
したフォーマット（但し、記入欄は空欄）が画面表示さ
れる（ステップＳ６５）。民間地主は該フォーマットの
空欄に把握事項を記入し、サーバ２０に送信する（ステ
ップＳ６６）。サーバ２０は受信したデータに基づき、
図２３に示す算出方法を用いて売買代金算出手段２８に
より算出を行う（ステップＳ６７）。サーバ２０は民間
地主端末５０に算出済みの「売買代金」を記入した図２
３を送信し、民間地主端末５０のディスプレイに表示す
る（ステップＳ６８）。

【００４８】また、本実施形態は民間地主が「戸建住
宅」を分譲販売する場合を説明したが、定期地上権を所
有権に変更する場合に、「集合住宅」を分譲販売する場
合には、売買代金の算出は、図２４に示すようによれば
よい。また、万が一、民間地主が定期地上権に代えて定
期賃借権で実施した場合、所有権に変更する際は、「戸
建住宅」の売買代金算出方法は、図２０に示すようにす
ればよい。更に、「集合住宅」の売買代金算出方法は、
図２１に示すようにすればよい。なお、賃借権の場合は
合意解約により、地上権の場合は合意消滅により、金銭
の授受を伴わず契約を終了させることが出来る。

【００４９】（３）第３の実施形態本実施態様は「契約期間満了前」の処理である。図２に
示すように、契約期間満了前には、更地返還、建物の無
償譲渡（定期借家契約締結を条件）、再契約の中から選
択し、期間満了時に履行する。土地所有者、借地権者の
合意の上で履行する。また、集合住宅は管理組合を結成
し、毎年総会を開くので、期間満了５〜１０年前までの
総会において、更地返還、建物の無償譲渡（定期借家契
約締結を条件）、再契約のどれを選択するか、予め決議
するものとする。更地返還の場合、解体義務が発生す
る。集合住宅の場合、解体積立金で建物を解体し、更地
返還する。戸建住宅の場合、期間満了５〜１０年前に建
物解体費用を査定した上で借地権者が一括もしくは年払
い又は月払いにて土地所有者に支払い、土地所有者が解
体する。建物の無償譲渡の場合には、集合住宅の場合、
解体積立金を保証金として授受し、定期借家契約を締結
するが、本保証金は将来の解体費用に充当するものとす
る。戸建住宅の場合、期間満了５〜１０年前に「更地返
還」で算出した金額を保証金として授受し、定期借家契
約を締結する。再契約の場合は、借地借家法第２２条に
基づく再契約である。更地返還、建物の無償譲渡、再契
約の何れの場合も契約期間中において土地所有者となっ
た場合には、その時点の区分所有法に従うものとする。
このようにすれば、前記土地所有者と借地権者の双方の
前記「将来何が起こるか分からない、予測ができない」
という不安を解消することができる。

【００５０】特に定期地上権の場合、前記定期所有権の
要件「土地保有税は地上権者（定期所有権者）が負担
する」を満たすため、借地権者は土地所有者に公租公課
の支払い債務を担保するため敷金（預り金）を預託す
る。そして、公租公課の支払い方法は年払とする。な
お、敷金の目安は、住宅減税適用後の公租公課の５ない
し１０倍に相当する金額を万単位で設定した金額とす
る。但し、借地権を所有権に変えた時点で土地所有者よ
り返還される。このようにすれば、前記土地所有者、借
地権者の双方共の「将来何が起こるか分からない、予測
ができない」という不安を解消することができる。

【００５１】なお、前記の各実施形態では各種フォーマ
ットの提供、受領をインターネット経由で送受していた
が、フォーマットを用紙（例えばＡ４）に印刷し、地主
側に記入してもらい、デベロッパー側がこの記入済み用
紙に各種試算結果を記入して回答するようにしてもよ
い。

【００５２】

【発明の効果】以上説明したように本発明によれば、以
下の効果を発揮することができる。借地人は、民間地主
の場合には定期地上権を設定するので、土地所有者の承
諾無く譲渡、転貸、相続を行うことができ、自治体地主
の場合には定期賃借権を設定することができ、自治体が
地主であるという事実が借主に安心感を与え、自治体も
借地人を管理することができ、借地人は安心して戸建住
宅、集合住宅を購入することができる。

【００５３】定期借地権につきものの期間満了時に全額
返還される多額の保証金（貨幣価値の変動が不安）が不
要となり、借地人は将来への不安を無くすことができ
る。地代は一括前払いなので、固定資産税、都市計画税
の変更に伴う地代の見直しがない。従って、固定資産
税、都市計画税の変更に伴う地代の便乗値上げを排除す
ることができる。借地契約の締結後、借地人が借地権を
所有権に土地所有者同意の上、変更することができ、将
来の変化に対応できる。また、将来の土地の権利変更に
伴う金銭面に不安を感じている地主側及び借地人側は、
インターネット経由で金銭面の将来情報を、居ながらに
して容易に短時間のうちに、得ることができる。

【００５４】また、土地所有者である自治体地主及び民
間地主とデベロッパーは共同して借地契約締結後の土地
に、戸建住宅、集合住宅を建設してエンドユーザーに分
譲販売することができる。その際、土地所有者の分譲販
売に伴う収入試算に必要な情報を、デベロッパーが土地
所有者にフォーマットとして提供する。また、土地所有
者から前記フォーマットに記入済みデータが提出された
場合に、デベロッパーは収入試算を行い、収入試算結果
を前記土地所有者に返答するので、土地所有者は容易に
収入試算結果を得ることができる。

【００５５】土地所有者が自治体である場合に、自治体
から前記記入済みフォーマットが提出された場合に、前
記デベロッパーは分譲販売した建物の概算固定資産税お
よび入居者の概算住民税を含めた自治体の収入試算を容
易に得ることができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施形態の全体像を示す図である。

【図２】本発明の各実施形態の全体像のフローチャート
である。

【図３】本発明の各実施形態を適用するシステム構成図
である。

【図４】同システム構成図におけるサーバの機能ブロッ
ク図である。

【図５】デベロッパーと自治体地主及び民間地主との間
に交わす業務提携契約の概要図である。

【図６】「自治体収入試算」のフローチャートである。

【図７】「自治体収入試算」を行う際のフォーマットで
ある。

【図８】「自治体収入試算」の結果のディスプレイ画面
を示す図である。

【図９】「民間地主収入試算」のフローチャートであ
る。

【図１０】「民間地主収入試算」を行う際のフォーマッ
トである。

【図１１】「民間地主収入試算」の結果のディスプレイ
画面を示す図である。

【図１２】「地代一括前払金の算出」のフローチャート
である。

【図１３】サービスメニュー画面を示す図である。

【図１４】「地代一括前払金の算出（戸建住宅）」のフ
ォーマットである。

【図１５】「地代一括前払金の算出（集合住宅）」のフ
ォーマットである。

【図１６】「設定の対価の算出」のフローチャートであ
る。

【図１７】「設定の対価の算出（戸建住宅）」のフォー
マットである。

【図１８】「設定の対価の算出（集合住宅）」のフォー
マットである。

【図１９】定期賃借権から所有権に変更した場合の「売
買代金の算出」のフローチャートである。

【図２０】同「売買代金の算出（戸建住宅）」のフォー
マットである。

【図２１】同「売買代金の算出（集合住宅）」のフォー
マットである。

【図２２】定期地上権から所有権に変更した場合の「売
買代金の算出」のフローチャートである。

【図２３】同「売買代金の算出（戸建住宅）」のフォー
マットである。

【図２４】同「売買代金の算出（集合住宅）」のフォー
マットである。

【図２５】従来の定期借地権の一覧表を示す図である。

【符号の説明】

１０インターネット２０デベロッパーのサーバ２１ホームページ開設手段２２収入試算データ格納手段２３税金データ格納手段２４収入試算算出手段２５フォーマット送受信手段２６地代一括前払金算出手段２７地上権設定の対価算出手段２８売買代金算出手段３０ネットワーク３５提携先企業端末４０自治体端末５０民間地主端末６０エンドユーザー端末

─────────────────────────────────────────────────────

【手続補正書】

【提出日】平成１４年９月２０日（２００２．９．２
０）

【手続補正１】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】発明の名称

【補正方法】変更

【補正内容】

【発明の名称】定期所有権を利用した情報
処理システム

【手続補正２】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】特許請求の範囲

【補正方法】変更

【補正内容】

【特許請求の範囲】

【手続補正３】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】０００１

【補正方法】変更

【補正内容】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は定期所有権を利用し
た情報処理システムに関し、特に民間地主または自治体
地主がデベロッパー等と事業協定等を締結し、その土地
にデベロッパー等が建物を建てエンドユーザーに分譲販
売する場合に、将来の土地の権利変更に不安を感じてい
る民間地主、自治体地主及びエンドユーザーに、土地権
利変更に伴う金銭面の将来情報を予め提供するようにし
た定期所有権を利用した情報処理システムに関するもの
である。

【手続補正４】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】０００９

【補正方法】変更

【補正内容】

【０００９】そこで本発明の課題は、民間地主または
自治体地主がデベロッパーと事業協定等を締結して土地
に建物を建てエンドユーザーに分譲販売する場合に、民
間地主、自治体地主およびエンドユーザーにとって安心
且つ利益のある定期所有権を利用した情報処理システム
を提供することである。また、本発明の別の目的は、民
間地主または自治体地主がデベロッパーと事業協定等を
締結して土地に建物を建てエンドユーザーに分譲販売す
る場合に、将来の土地の権利変更に不安を感じている民
間地主、自治体地主及びエンドユーザーに、土地権利変
更に伴う金銭面の将来情報を予め提供するようにした定
期所有権を利用した情報処理システムを提供することで
ある。更に、本発明の別の目的は、契約締結前、契約期
間中、及び契約満了前に、借地権から所有権への変更、
建物の無償譲渡又は再契約等の多様な選択肢を有する契
約方式のを情報処理システムを提供することである。

【手続補正５】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】００１０

【補正方法】変更

【補正内容】

【００１０】

【課題を解決するための手段】前記課題を解決するため
に、請求項１の発明は、自治体地主端末と、ユーザー端
末と、自治体収入試算に必要な更地価格、定期賃借権設
定面積、定期賃借権設定期間、地代一括前払金の割合、
戸数、平均販売価格、評価額等、建物保有税、駐車場台
数、駐車場料金、購入者の平均年収を格納した収入資産
データ格納手段と、税金加算手段を構成する税金データ
格納手段と、前記データを記入するフォーマットを、イ
ンターネット上に提供する収入試算用フォーマット提供
手段と、前記自治体地主が記入した記入済みの収入試算
用フォーマットをインターネット経由で受信し、該記入
済み収入試算用フォーマットに基づいて土地敷金、借地
料（借地料÷戸数を含む）、駐車場使用料、建物固定資
産税、都市計画税、住民税、総合計の収入試算を行う収
入試算実行手段と、該収入試算実行手段が算出した収入
試算結果を前記自治体地主にインターネットを介して送
信する収入試算結果送信手段とを備えた自治体地主が集
合住宅を販売する定期所有権を利用した情報処理システ
ムを構成する。このようにすれば、自治体地主が集合住
宅を販売する場合、デベロッパーがインターネット上に
開設した収入試算用フォーマットを入手し、該フォーマ
ットに必要事項を記入することにより、容易に短時間の
内に収入試算結果を得ることができる。

【手続補正６】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】００１１

【補正方法】変更

【補正内容】

【００１１】また、請求項２の発明は、自治体地主端
末と、ユーザー端末と、自治体収入試算に必要な更地価
格、定期賃借権設定面積、定期賃借権設定期間、地代一
括前払金の割合、戸数、平均販売価格、評価額等、建物
保有税、駐車場台数、駐車場料金、購入者の平均年収を
格納した収入資産データ格納手段と、税金加算手段を構
成する税金データ格納手段と、前記データを記入するフ
ォーマットを、インターネット上に提供する収入試算用
フォーマット提供手段と、前記自治体地主が記入した記
入済みの収入試算用フォーマットをインターネット経由
で受信し、該記入済み収入試算用フォーマットに基づい
て土地敷金、借地料（戸別の借地料の総計を含む）、建
物固定資産税、都市計画税、住民税、総合計の収入試算
を行う収入試算実行手段と、該収入試算実行手段が算出
した収入試算結果を前記自治体地主にインターネットを
介して送信する収入試算結果送信手段とを備えた自治体
地主が戸建住宅を販売する定期所有権を利用した情報処
理システムを構成する。このようにすれば、自治体地主
が戸建住宅を販売する場合、デベロッパーがインターネ
ット上に開設した収入試算用フォーマットを入手し、該
フォーマットに必要事項を記入することにより、容易に
短時間の内に収入試算結果を得ることができる。

【手続補正７】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】００１２

【補正方法】変更

【補正内容】

【００１２】また、請求項３の発明は、民間地主端末
と、ユーザー端末と、民間地主収入試算に必要な更地価
格、定期地上権設定面積、定期地上権設定期間、設定の
対価の割合、戸数、固定資産税評価額、建物保有税、敷
金、駐車場台数、駐車場料金を格納した収入資産データ
格納手段と、前記データを記入するフォーマットを、イ
ンターネット上に提供する収入試算用フォーマット提供
手段と、前記民間地主が記入した記入済みの収入試算用
フォーマットをインターネット経由で受信し、該記入済
み収入試算用フォーマットに基づいて土地敷金、借地料
（借地料÷戸数を含む）、駐車場使用料、建物固定資産
税、都市計画税、総合計の収入試算を行う収入試算実行
手段と、該収入試算実行手段が算出した収入試算結果を
前記民間地主にインターネットを介して送信する収入試
算結果送信手段とを備えた民間地主が集合住宅を販売す
る定期所有権を利用した情報処理システムを構成する。
このようにすれば、民間地主が集合住宅を販売する場
合、デベロッパーがインターネット上に開設した収入試
算用フォーマットを入手し、該フォーマットに必要事項
を記入することにより、容易に短時間の内に収入試算結
果を得ることができる。

【手続補正８】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】００１３

【補正方法】変更

【補正内容】

【００１３】また、請求項４の発明は、民間地主端末
と、ユーザー端末と、民間地主収入試算に必要な更地価
格、定期地上権設定面積、定期地上権設定期間、設定の
対価の割合、戸数、固定資産税評価額、建物保有税、敷
金を格納した収入資産データ格納手段と、税金加算手段
を構成する税金データ格納手段と、前記データを記入す
るフォーマットを、インターネット上に提供する収入試
算用フォーマット提供手段と、前記民間地主が記入した
記入済みの収入試算用フォーマットをインターネット経
由で受信し、該記入済み収入試算用フォーマットに基づ
いて土地敷金、借地料（戸別の借地料の総計を含む）、
建物固定資産税、都市計画税、総合計の収入試算を行う
収入試算実行手段と、該収入試算実行手段が算出した収
入試算結果を前記民間地主にインターネットを介して送
信する収入試算結果送信手段とを備えた民間地主が戸建
住宅を販売する定期所有権を利用した情報処理システム
を構成する。このようにすれば、民間地主が戸建住宅を
販売する場合、デベロッパーがインターネット上に開設
した収入試算用フォーマットを入手し、該フォーマット
に必要事項を記入することにより、容易に短時間の内に
収入試算結果を得ることができる。

【手続補正９】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】００１５

【補正方法】変更

【補正内容】

【００１５】

【発明の実施の形態】以下、本発明の定期所有権を利用
した情報処理システムを図示の実施形態に基づいて説明
する。以下に説明する各実施形態の全体像を、図１に基
づいて説明する。各実施形態はいずれも土地所有者とデ
ベロッパーとが、借地契約に関し正式に契約を締結する
以前に、デベロッパーが土地所有者に、土地所有者が予
め知りたい情報を提供する場合である。図１は、自治体
地主または民間地主等が、それぞれ自らが所有する土地
に「定期所有権」を利用してデロッパーが戸建住宅、集
合住宅を建て、エンドユーザー（一般借地人）に分譲す
るビジネス形態（「定期所有権（リースホールド）方式
ビジネス」と呼ぶ）を整理したものである。図１から明
らかなように、「定期所有権方式ビジネス」には２種類
あり、「定期賃借権分譲ビジネス」は自治体地主の場合
に好適であり、「定期地上権分譲ビジネス」は民間地主
の場合に好適であり、それぞれのビジネスには戸建住宅
と集合住宅の場合がある。

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】借地借家法第２２条に基づく定期所有権
において、土地所有者の土地に設定する地上権、又は賃
借権の設定を条件とすると共に、該借地権設定の対価と
しての借地料を前記土地所有者への一括前払いを条件と
して契約する定期所有権を利用した借地契約方法を適用
する方式であって、土地所有者の土地に分譲販売用の建物を建てた後の収入
試算用のデータを記入するフォーマットを、インターネ
ット上に提供する収入試算用フォーマット提供手段と、前記土地所有者が記入した記入済みの収入試算用フォー
マットをインターネット経由で受信し、該記入済み収入
試算用フォーマットに基づいて収入試算を行う収入試算
実行手段と、該収入試算実行手段が算出した収入試算結果を前記土地
所有者にインターネットを介して送信する収入試算結果
送信手段とを備えたことを特徴とする定期所有権を利用
した借地契約方式。
【請求項２】前記収入試算実行手段は、分譲販売した
建物に伴う税金を加算する税金加算手段を備えたことを
特徴とする請求項１記載の定期所有権を利用した借地契
約方式。
【請求項３】前記借地料の算定は、地代一括前払金を
求める地代一括前払金算出用フォーマットを土地所有者
に提供する地代一括前払金算出用フォーマット提供手段
と、前記土地所有者が記入した記入済みの地代一括前払金算
出用フォーマットをインターネット経由で受信し、該記
入済み地代一括前払金算出用フォーマットに基づいて地
代一括前払金算出を行う地代一括前払金算出手段と、該地代一括前払金算出手段が算出した地代一括前払金を
前記土地所有者にインターネット経由で送信する地代一
括前払金送信手段とを備えたことを特徴とする請求項１
または請求項２記載の定期所有権を利用した借地契約方
式。
【請求項４】前記借地料の算定は、地上権設定の対価
を求める地上権設定の対価算出用フォーマットを土地所
有者に提供する地上権設定の対価算出用フォーマット提
供手段と、前記土地所有者が記入した記入済みの地上権設定の対価
算出用フォーマットをインターネット経由で受信し、該
記入済み地上権設定の対価算出用フォーマットに基づい
て地上権設定の対価算出を行う地上権設定設定の対価算
出手段と、該地上権設定の対価算出手段が算出した地上権設定の対
価を前記土地所有者にインターネット経由で送信する地
上権設定の対価送信手段とを備えたことを特徴とする請
求項１または請求項２記載の定期所有権を利用した借地
契約方式。
【請求項５】前記土地所有者と借地人との間で前記定
期所有権を利用した借地契約方法による契約を締結した
期間中の状態で、前記借地権を所有権に変更した場合
に、該変更に伴う売買代金を求めるための売買代金算出用フ
ォーマットを土地所有者に提供する売買代金算出用フォ
ーマット提供手段と、前記土地所有者が記入した記入済み売買代金算出用フォ
ーマットをインターネット経由で受信し、該記入済み売
買代金算出用フォーマットに基づいて売買代金算出を行
う売買代金算出手段と、該売買代金算出手段が算出した売買代金を前記土地所有
者にインターネット経由で送信する売買代金送信手段
と、を備えたことを特徴とする請求項１または請求項２
記載の定期所有権を利用した借地契約方式。