JP2001167156A - 住宅情報管理システムおよび住宅情報管理方法 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 中古住宅のメンテナンス経歴を正確に保存す
ることで中古住宅の適正な評価を可能とし、この適正な
評価に基づく再保証を中古住宅に付加して販売するとい
った、新たな中古住宅流通システムの構築をバックアッ
プする。 【解決手段】 竣工時の住宅情報やその後の点検情報、
補修情報、増改築情報などの住宅履歴情報を入力する入
力部１１と、住宅履歴情報を格納する住宅履歴格納部１
２と、入力部１１より入力された住宅履歴情報を住宅履
歴格納部１２に住宅別に格納する格納制御部１３とを備
え、住宅の売却依頼時、住宅履歴格納部１２に格納され
ている該当住宅の住宅履歴情報に基づいて行われる点検
および／または補修の情報を入力部１１から入力するこ
とにより、この入力情報と住宅履歴格納部１２に格納さ
れている住宅履歴情報とに基づく該当住宅の適正な評価
を可能とする。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、竣工時の住宅情報
やその後の点検情報、補修情報、増改築情報などの住宅
履歴情報を収集、管理することにより、住宅の売却依頼
時等において該当住宅の適正な評価を可能とし、ひいて
は適正な評価に基づく中古住宅の再保証を行うことで、
売り主側および買い主側の双方においてメリットとなる
ような中古住宅の流通バックアップを可能とした住宅情
報管理システムおよび住宅情報管理方法に関する。

【０００２】

【従来の技術】現在の中古住宅市場では、物件の価値査
定は土地に対する査定が中心であり、住宅（以下、必要
に応じて「建物」ともいう）に対する正当な査定システ
ムが機能していないのが現状である。

【０００３】例えば、中古住宅の売却依頼があったと
き、仲介業者は主にその物件の立地条件等を加味したそ
の周辺地価を基準とし、建物の床面積なども考慮して価
格査定を行っている。つまり、建物内部の床や壁といっ
た生活機能部分については目視等による簡単な査定は行
うものの、その査定が直接的には価格に反映されていな
い。また、建物の構造躯体については、仲介業者による
査定は困難であるため、全く行われていないのが現状で
ある。

【０００４】そのため、従来は、同じ立地条件に位置す
る２つの物件があり、その物件の築年数や床面積が同じ
程度であれば、中古住宅としての売却価格もほぼ同じ価
格に設定されるのが一般的であった。すなわち、その建
物が本来どの程度の耐久性を有しており、またどのよう
に維持、管理されてきたかといった、建物自体が本来有
する残存価値については、全く評価されていないのが現
状である。

【０００５】このことは、良質の住宅を建築し、その後
も必要に応じて適宜補修等を行って建物の維持、管理を
行ってきた売り主側から見れば、住宅の質自体が元々劣
り、その後も十分に維持、管理されてこなかった同程度
の建物とほぼ同じ価格に査定されてしまうといった不利
益を被ることになる。また逆に、物件の買い主側から見
れば、一件同程度に見えるが、住宅の質が元々悪く、そ
の後の維持、管理も十分には行われていない物件（建物
としての残存価値の無い物件）を、十分に維持、管理さ
れてきた物件（建物としての残存価値の有る物件）と同
じ価格で購入してしまう可能性があるといった不利益を
被ることになる。

【０００６】

【発明が解決しようとする課題】ところで、最近の住宅
政策においては、良質な住宅ストックの充実とともに、
既存ストックの有効活用の実施が具現化されつつある。

【０００７】しかしながら、上記した如く、従来は住宅
（建物）を正当に査定するシステム自体が無かったため
に、建物に適正な評価を与えて良質な住宅をストックす
るといったことが行えないといった問題があった。近
時、コンピュータの急速な進歩により、例えば住宅に関
するの種々の情報をコンピュータで管理するといったシ
ステム自体は従来より提案されているが、中古住宅に適
正な評価を与えることによって、中古住宅の流通に「安
心」を付与することを目的として構築されたシステムは
現時点では提案されていないのが現状である。

【０００８】本発明はかかる問題点を解決すべく創案さ
れたもので、その目的は、中古住宅のメンテナンス経歴
を正確に保存することで、その中古住宅の適正な評価を
可能とし、ひいては適正な評価に基づく中古住宅の再保
証を行うことで、売り主側および買い主側の双方におい
てメリットとなるような中古住宅の流通バックアップを
可能とした住宅情報管理システムおよび住宅情報管理方
法を提供することにある。

【０００９】

【課題を解決するための手段】上記課題を解決するた
め、本発明のの住宅情報管理システムは、竣工時の住宅
情報やその後の点検情報、補修情報、増改築情報などの
住宅履歴情報を入力する入力手段と、住宅履歴情報を格
納する住宅履歴格納手段と、前記入力手段より入力され
た住宅履歴情報を前記住宅履歴格納手段に住宅別に格納
する格納制御手段とを備え、住宅の売却依頼時、前記住
宅履歴格納手段に格納されている該当住宅の住宅履歴情
報に基づいて行われる点検および／または補修の情報を
前記入力手段から入力することにより、この入力情報と
前記住宅履歴格納手段に格納されている住宅履歴情報と
に基づく該当住宅の適正な評価を可能としたことを特徴
とする。

【００１０】また、本発明の住宅情報管理システムは、
上記構成において、前記入力手段は、各支店や営業所等
に設置された端末装置との間で通信回線を介して双方向
の通信が可能に構成され、前記格納制御手段は、前記各
端末装置から送信されてくる住宅履歴情報を入力手段を
介して受信し、前記住宅履歴格納手段に格納することを
特徴とする。

【００１１】また、本発明の住宅情報管理方法は、竣工
時の住宅情報やその後の点検情報、補修情報、増改築情
報などの住宅履歴情報を入力するステップと、入力され
た住宅履歴情報を住宅履歴格納手段に住宅別に格納する
ステップと、住宅の売却依頼時、前記住宅履歴格納手段
に格納されている該当住宅の住宅履歴情報に基づいて行
われる点検および／または補修の情報を入力するステッ
プと、この入力された点検および／または補修の情報と
前記住宅履歴格納手段に格納されている住宅履歴情報と
に基づいて該当住宅の適正な評価を行うステップとから
なることを特徴とする。

【００１２】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施の形態につい
て、図面を参照して説明する。

【００１３】図５は、本発明の住宅情報管理システムが
利用される中古住宅の流通過程（流通システム）を示す
全体的な流れ図であり、その中古住宅流通過程の中での
本発明の住宅情報管理システムの位置付けを示す説明図
である。

【００１４】すなわち、本発明の住宅情報管理システム
１は、中古住宅として売却を依頼される以前の住宅履
歴、すなわち、竣工時の住宅情報やその後の点検情報
（定期点検、アフターサービス等の情報）、補修情報、
増改築（リフォーム）情報などの住宅履歴を随時蓄積
し、その蓄積データを、中古住宅としての売却依頼時に
有効活用して、より適正な中古住宅の評価を行うもので
あり、この適正な中古住宅の評価に裏付けされた結果、
その中古住宅に再保証を付けて販売するといった、従来
には無い新たな中古住宅流通システムの構築をバックア
ップするものである。

【００１５】そのため、住宅情報管理システム１には、
竣工時の住宅情報を初めとして、その後の点検情報（定
期点検、アフターサービス等の情報）、補修情報、増改
築（リフォーム）情報などの住宅履歴が、随時蓄積され
るようになっている。このような住宅履歴の情報は、例
えば、全国にある支店や営業所などに設置された端末装
置から、公衆回線や専用回線を通じて送信されてくるよ
うになっている。

【００１６】このような種々の住宅履歴データを蓄積し
た住宅の所有者から売却依頼があると、この蓄積された
住宅履歴データに基づいて、担当者が査定のための点検
を行う。そして、この点検結果の情報（査定時点検情
報）を、本住宅情報管理システム１に蓄積する。また、
点検を行った結果、補修が必要である場合には、その旨
を所有者に説明し、所有者の依頼によって補修を行った
場合には、その補修情報も本住宅情報管理システム１に
蓄積する。

【００１７】その結果、本住宅情報管理システム１で
は、売却を依頼された住宅の全ての住宅履歴が蓄積され
るので、この住宅履歴に基づいて、その住宅の価値（残
存価値）を適正に評価することが可能となる。

【００１８】また、住宅の評価が適正に行えることで、
基準をクリアした住宅については、再保証を付けて（例
えば、構造躯体について１０年の再保証を付ける等）、
販売できるので、所有者（売り主）にとっては付加価値
の付いた住宅を売却できるメリットがある。また、買い
主側にとっても、付加価値の付いた中古住宅を安心して
購入することができるというメリットがある。

【００１９】図１は、上記の中古住宅流通システムをバ
ックアップする本発明の住宅情報管理システム１のシス
テム構成図である。

【００２０】この住宅情報管理システム１は、竣工時の
住宅情報やその後の点検情報、補修情報、増改築情報な
どの住宅履歴情報（データ）を入力する入力部１１と、
住宅履歴データを格納するＲＡＭ等からなる住宅履歴格
納部１２と、入力部１１より入力された住宅履歴データ
を住宅履歴格納部１２に住宅別に格納するための制御を
行うＣＰＵからなる格納制御部１３と、入力部１１より
入力された情報を住宅履歴格納部１２に格納する処理を
実行するプログラムを格納したＲＯＭ１４と、住宅履歴
格納部１２に格納された各種住宅履歴情報を表示するＣ
ＲＴ、ＬＣＤ等からなる表示部１５と、住宅履歴格納部
１２に格納された各種住宅履歴情報を出力するプリンタ
等の出力部１６とで構成されている。

【００２１】図２は、住宅履歴格納部１２に格納されて
いる住宅履歴ファイル１２ａのファイル構成の一例を示
している。

【００２２】住宅履歴ファイル１２ａは、竣工時の情報
を格納する竣工時情報格納欄１２ａ１と、点検・補修の
履歴を格納する点検・補修情報格納欄１２ａ２と、増改
築工事の履歴を格納する増改築情報格納欄１２ａ３とで
構成されている。

【００２３】また、竣工時情報格納欄１２ａ１は、その
建物の所在地、構造（型式）、床面積、竣工日等を記入
する「建物の表示」と記載された記入項目１２ａ１１
と、屋根材や壁パネル等の主な仕様を記入する「主な仕
様」と記載された記入項目１２ａ１２とからなる。

【００２４】また、点検・補修情報格納欄１２ａ２は、
「点検実施日」と記載された記入欄１２ａ２１と、「不
具合点等」と記載された記入欄１２ａ２２と、「補修内
容」と記載された記入欄１２ａ２３とからなる。

【００２５】また、増改築情報格納欄１２ａ３は、「実
施日」と記載された記入欄１２ａ３１と、「工事内容」
と記載された記入欄１２ａ３２と、「備考」と記載され
た記入欄１２ａ３３とからなる。

【００２６】すなわち、点検・補修情報格納欄１２ａ２
には、点検実施日と、そのときに確認した不具合点の詳
細と、その不具合点に対する補修内容の詳細とが、点検
・補修履歴として蓄積され、増改築情報格納欄１２ａ３
には、増改築の実施日と、そのときの工事の内容の詳細
と、必要であれば工事業者名等の詳細とが、増改築履歴
として蓄積されることになる。

【００２７】これにより、住宅履歴ファイル１２ａに
は、その建物のメンテナンス履歴（住宅履歴）が詳細か
つ正確に保存されるので、その建物の適正な評価が可能
となる。

【００２８】次に、このように住宅履歴が保存されてい
る住宅（建物）の売却依頼があったときの、本住宅情報
管理システム１を用いた一連の処理手順について説明す
る。

【００２９】住宅の売却依頼時には、点検担当者が、本
住宅情報管理システム１の住宅履歴格納部１２に格納さ
れている該当住宅の住宅履歴データに基づいて、住宅の
価値を評価（査定）するための点検を行う。このとき、
過去の点検内容および補修内容が詳細に分かるので、点
検担当者は、その詳細内容に従って、建物の点検（特
に、構造躯体の点検）を行うことができる。

【００３０】図３は、この査定点検時の構造躯体を含む
点検項目の一例を示している。すなわち、従来の査定時
には行わなかった構造躯体の点検を、本発明の住宅情報
管理システム１を用いる場合では行っている。その点検
項目は、構造躯体では基礎、床、壁、軸組、屋根、床・
壁・屋根の木部の各項目に及び、防水関連では、屋根、
バルコニー、外壁等に及ぶ細かな点検を行うことにな
る。

【００３１】一方、このような項目について点検を行っ
た結果は、図４に示すような点検結果報告書として作成
され、出力部１６からプリントアウトされて、その住宅
の売り主（所有者）に提示される。点検結果報告書で
は、点検結果を例えば「〇」「×」の２ランクに分けて
報告を行っている。すなわち、「〇」は「現在のところ
異常なし」を表し、「×」は「補修、改修が必要」を表
している。ただし、点検結果は「〇」「×」の２ランク
に限るものではなく、例えば、Ａ、Ｂ、Ｃの３ランクに
分けて報告を行ってもよい。この場合、ランクＡは「現
在のところ異常なし」を表し、ランクＢは「補修が必
要」を表し、ランクＣは「早急に取り替えが必要」を表
している。

【００３２】この結果報告に従い、売り主（所有者）が
「×」について、またはランクＢ、Ｃについて、対応す
る補修や改修等を依頼してきたときには、その該当項目
について、定められた基準の補修や改修等を行う。そし
て、この時点で、点検結果とそれに対する補修や改修等
の情報を入力部１１から入力し、住宅履歴ファイル１２
ａに新たな住宅履歴として格納する。

【００３３】以上により、住宅履歴ファイル１２ａに
は、住宅竣工時から中古住宅として売却する査定点検時
までの住宅履歴データが詳細かつ正確に格納されるの
で、この住宅履歴ファイル１２ａに格納された住宅履歴
データに基づいて、売却時の査定（住宅価格）を適正に
評価することが可能となる。そして、査定時点検および
その後の補修の結果、全ての条件をクリアしている場合
には、その対象住宅は今後も十分な耐久性を維持し、良
質なストックとして評価できるので、例えば販売時に構
造躯体の部分については１０年間の再保証を付けて販売
するといったことが可能となる。

【００３４】このように、本発明の住宅情報管理システ
ム１を用いた場合には、中古住宅の販売時に適正な長期
保証を付加することができるため、中古住宅の流通に
「安心」が付加されるこになる。その結果、売り主（所
有者）にとっては査定価格（売却価格）がより有利なも
のとなることが期待される一方で、買い主側においても
再保証が付加されることで安心して購入することができ
るといった利点が得られることになる。

【００３５】すなわち、本発明の住宅情報管理システム
１は、中古住宅の販売時に再保証を付けるといった新た
な形態の中古市場流通システムを構築する上で、極めて
有効なバックアップシステムとして利用することができ
る。

【００３６】なお、上記実施の形態では、収集した住宅
履歴データに基づいて、その建物の査定（評価）をどの
ように行うのかについては、具体的に説明していない。
これは、住宅履歴データを見て、専門の担当者が予め用
意されている基準に基づいて独自に評価を行ってもよい
し、本住宅情報管理システム１自体で独自の判断基準を
設定し、その判断基準と照合することで、その建物を適
正に査定（評価）するようにしてもよい。

【００３７】また、上記実施の形態では、住宅情報管理
システム１の入力部１１については特に限定していない
が、通常の情報処理装置に付加されているキーボードや
マウスといった入力手段で構成されていてもよい。ま
た、本住宅情報管理システム１が本社等のセンターに設
置され、各支店や営業所等に設置された端末装置との間
で通信回線（公衆回線、専用回線、インターネット等を
含む）を介して双方向の通信が可能に構築されている場
合には、入力部１１は、これら端末装置からのデータを
受信できるモデム機能を備えて構成されることになる。
これにより、本住宅情報管理システム１では、各支店や
営業者等からの住宅履歴データを随時、自動的に取り込
んで住宅履歴ファイル１２ａに格納することができる。
また、各支店や営業所等に設置された端末装置からで
も、住宅履歴ファイル１２ａの検索が可能となるため、
支店単位、営業所単位での独立した運用が可能となる。

【００３８】

【発明の効果】本発明の住宅情報管理システムおよび住
宅情報管理方法によれば、住宅竣工時から中古住宅とし
て売却する査定点検時までの住宅履歴データが詳細かつ
正確に格納されるので、このような住宅履歴データに基
づいて、売却時の査定（住宅価格）を適正に評価するこ
とが可能となる。つまり、このような適正な中古住宅の
評価に裏付けされた結果、その中古住宅に再保証を付け
て販売するといった、従来には無い新たな中古住宅流通
システムの構築をバックアップすることができるもので
ある。また、中古住宅の販売時に適正な長期保証を付加
することができるため、中古住宅の流通に安心が付加さ
れるので、売り主（所有者）にとっては査定価格がより
有利なものとなることが期待される一方で、買い主側に
おいても再保証が付加されることで安心して購入するこ
とができるといった利点を有するものである。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の住宅情報管理システムのシステム構成
図である。

【図２】住宅履歴格納部に格納されている住宅履歴ファ
イルのファイル構成の一例を示す説明図である。

【図３】査定点検時の構造躯体の点検項目の一例を示す
説明図である。

【図４】点検結果報告書の一例を示す説明図である。

【図５】本発明の住宅情報管理システムが利用される中
古住宅の流通過程（流通システム）を示す全体的な流れ
図であり、その中古住宅流通過程の中での本発明の住宅
情報管理システムの位置付けを示す説明図である。

【符号の説明】

１ 住宅情報管理システム １１ 入力部 １２ 住宅履歴格納部 １３ 格納制御部 １４ ＲＯＭ １５ 表示部 １６ 出力部 １２ａ 住宅履歴ファイル

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者 本村 勉 大阪府大阪市北区大淀中一丁目１番88号 積水ハウス株式会社内 Ｆターム(参考） 5B049 AA06 BB05 CC00 DD05 EE05 FF03 FF04 FF09 GG02 GG04 GG07 GG09

Claims (3)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 竣工時の住宅情報やその後の点検情報、
   補修情報、増改築情報などの住宅履歴情報を入力する入
   力手段と、 住宅履歴情報を格納する住宅履歴格納手段と、 前記入力手段より入力された住宅履歴情報を前記住宅履
   歴格納手段に住宅別に格納する格納制御手段とを備え、 住宅の売却依頼時、前記住宅履歴格納手段に格納されて
   いる該当住宅の住宅履歴情報に基づいて行われる点検お
   よび／または補修の情報を前記入力手段から入力するこ
   とにより、この入力情報と前記住宅履歴格納手段に格納
   されている住宅履歴情報とに基づく該当住宅の適正な評
   価を可能としたことを特徴とする住宅情報管理システ
   ム。
2. 【請求項２】 前記入力手段は、各支店や営業所等に設
   置された端末装置との間で通信回線を介して双方向の通
   信が可能に構成され、前記格納制御手段は、前記各端末
   装置から送信されてくる住宅履歴情報を入力手段を介し
   て受信し、前記住宅履歴格納手段に格納することを特徴
   とする請求項１に記載の住宅情報管理システム。
3. 【請求項３】 竣工時の住宅情報やその後の点検情報、
   補修情報、増改築情報などの住宅履歴情報を入力するス
   テップと、 入力された住宅履歴情報を住宅履歴格納手段に住宅別に
   格納するステップと、 住宅の売却依頼時、前記住宅履歴格納手段に格納されて
   いる該当住宅の住宅履歴情報に基づいて行われる点検お
   よび／または補修の情報を入力するステップと、 この入力された点検および／または補修の情報と前記住
   宅履歴格納手段に格納されている住宅履歴情報とに基づ
   いて該当住宅の適正な評価を行うステップとからなるこ
   とを特徴とする住宅情報管理方法。