CN118134705A - 一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统 - Google Patents
一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统 Download PDFInfo
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Abstract
本发明提供了一种地产项目经济测算数据处理的方法和系统，包括元数据模块、数据处理模块、数据展现模块、报告文本模块四个部分。该系统的运用了一种通用且简便的方法来有效处理地产项目大量庞杂的项目信息、数据信息，尤其为处理项目中因存在收益产品、租售场景、各年租售比例等多因素差异化，且会随机组合，其经济数据难以测算的情况，提供了一种系统处理方法，实现了地产项目经济评价的高效化、便捷化、合理化。该系统在录入项目基础数据后，可自动分析处理，一键生成经济评价报告。该系统的经济评价成果可以作为地产项目投资决策的依据。
Description
技术领域
本发明涉及地产行业经济数据分析技术领域，尤其涉及一种地产开发项目经济测算数据处理的方法和系统。
背景技术
地产项目在开发建设前，为避免盲目开发，需在开展调研、策划与预测的基础上，运 用系统的评价方法编制经济评价报告，作为项目决策的重要依据。这项工作需面对大量庞杂 的项目信息、数据，评价人员往往要耗费大量的时间和精力来整理、筛选、运算、核对、优 化调整才能得可靠的评价指标，再来编制评价报告。其评价方式的低效，客观因素考虑充分 完全，报告水平往往参差不齐、评价周期长。且地产项目的收益方式存在多种不同的类型， 有出售型、出租型、先租后售型、先售后租型、边售边租型、自营型等，不同的类型其测算 方式各不相同，还未有一种兼容多种类型的测算方法和系统进行科学性的经济测算。
因此，亟需提供一种便捷、通用性强、高效的地产项目经济测算数据处理的方法和系统。
发明内容
本发明的目的是提供了一种适用于所有类型地产项目经济测算数据处理的方法和系统， 大大提升了地产项目经济分析评价工作的效率和质量。
为了实现上述目的，本发明采取的技术方案如下：
设计一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，包括元数据模块、数据处理模块、数据展现模块、报告文本模块四个部分。
所述元数据模块用于收集、录入、存储项目数据和外部数据。其中，项目数据包括财务假设、建设方案数据、投入与融资数据、产出数据、运营数据等；外部数据包括地产指标数据、经济数据、市场数据、工程标准定额等。
所述数据处理模块对元数据模块所提供的数据按系统的处理方法进行交互式测算，包括财务效益和费用测算（项目投资估算、费用成本测算、收入测算）、财务分析（盈利能力、偿债能力、财务生存能力）、不确定性和风险分析（盈亏平衡分析、敏感性分析），生成地产项目标准化的经济评价指标和数据。
所述数据展现模块，将数据处理模块得到系列的经济评价指标、数据进行归纳、整理、反馈、集成规范的经济评价报表和可视化图表。
所述报告文本模块嵌入基于地产行业特色的语言文字模型，对数据展现模块的经济评价报表和可视化图表进行直观解读，直接为咨询公司的项目提供完整的经济评价报告。
所述项目数据来源于咨询公司内部传递、整合形成的数据、人工输入的数据。外部数据来源于外部收集、检索、验证后的数据。
优选的，所述元数据模块设置有项目管理界面、输入界面、看板界面。
优选的，所述项目管理界面显示项目名称、项目所在地、项目类型、创建时间、项目版本号、操作按钮，可对项目实施编辑、分享、删除功能。
优选的，所述输入界面，将数据按属性分为 8 组，按照运算逻辑依次排列为：1）财务假设；2）建设投资及用款计划；3）项目融资与还款计划；4）项目收入及有关数据；5）运营成本及有关数据；6）折旧摊销有关数据；7）流动资金有关数据；8）补贴、维持运营投资、利润分配。
优选的，所述看板界面，收集、显示有最新的地产政策信息，市场信息，利率信息、定额标准等供使用人员参考。看板界面信息实施动态更新，使用者可随时查看、调用，节约了检索、核实、页面切换的时间。
所述数据处理模块包括工业地产模型、商业地产模型、住宅地产模型、农业地产模型、土地开发地产模型、保障性安居工程模型，所述数据处理模块基于所获取的项目数据对不同类型的地产项目进行数据处理和经济评价分析。
所述数据处理模块，链接了元数据中的二类费用计费依据和标准，可根据项目所在地区自动匹配当地计费标准，根据项目拟投资额、建筑面积，用地面积，土建投资等数据，自动计算二类费用。
所述系统的处理方法，运用了一种通用且简便的方法来处理不同租售场景条件下固定资产折旧费计取的问题，具体为引入了面积转换系数、各年度结转面积、房屋结转成本的概念和计算方式，其设计如下：
（1）根据市场供需情况、开发商自身的租售计划安排，预测项目租售比例、面积和时序、单价，进而得出收入和运营成本有关的数据。
（2）项目A 的各个建筑按租售场景的不同，确定其面积转换系数的计算式如下：
1）出售型、先售后租型、边售边租型、自营型：X=（B-C）/A
2）出租型：X=0
3）先租后售型：X=（M/N）×（B-C）/A
式中：X 表示面积转换系数，M 表示对外租赁年数，N 表示产权年数，A 表式对外售出面积，B 表示地产施工面积，C 表示对外租赁面积。
（3）项目A总共建设有建筑1、建筑2、……、建筑m，共m个建筑物。计算建筑m的第i年结转面积 Pi=第i年去化面积（第i年出售面积）S去i×建筑m的面积转换系数Xm；
（4）计算建筑 m 的第i年房屋结转成本（建设成本摊销）Ki=平均造价US×建筑m的第i年结转面积Pi；
（5）计算建筑m的第i年固定资产原值 Yi= 建筑m的建安工程费原值-
（6）计算项目A 的第i年的折旧费=。
根据既定的财税制度的计费方式，计算与折旧费相关联的财务指标和分析报表，包括流动资金估算表、总成本费用估算表、现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、偿债能力分析、财务生存能力分析、盈利平衡分析、敏感性分析等，实现项目全指标的经济测算。
所述展现模块设定有行业指标标准参考值、基准值， 当计算得出的数值明显偏离指标标准值时，展现的数据会被标识、预警，并提示返回检查元数据输入界面与之相关的数值。
所述经济评价报表和可视化图表包括总投资构成表、项目建设期利息表、项目资金筹措与使用计划表、项目运营收入及税金估算表、项目总成本费用表、项目原材料及动力消耗费用估算表、项目总折旧摊销表、项目利润和利润分配表、项目还款计划表、项目全部投资所得税后财务现金流量表、项目自有资金财务现金流量表、项目现金流量表、项目资产负债表、项目盈亏平衡表、项目敏感性分析表。
所述经济评价报告不单是个别词汇或单句的拼接，而是有完整语言逻辑、语境、语序和结构的，且排版规整的专业性成果文件，其表述内容包括编制依据、投资估算说明、投资 估算、资金使用计划、财务盈利能力评价、不确定性分析、项目融资方案、结论以及附表和附图。
所述报告文本模块当元数据模块的数据发生变化时，与之相关联的数值、计算得出的指标自动依序调整，并一键生成对应的文本，无需手动逐一修改。
与现有技术相比，本发明所取得的有益效果如下：
本发明提供的地产项目经济测算数据处理的方法和系统，可有效处理大量庞杂的项目信息、 数据信息，尤其为处理一个项目中因存在收益产品、租售场景、各年租售比例等多因素差异化，且会随机组合，其经济数据难以测算的情况，提供了一种系统处理方法，实现了地产项目经济评价的高效化、便捷化、合理化。该系统在评价人录入项目基础数据后，可自动分析处理，一键生成经济评价报告。该系统的经济评价成果可以作为房地产开发商投资决策、管理部门审批房地产项目、金融机构审查贷款的依据。
附图说明
图1是本发明的架构原理框图。
图2是本发明元数据模块构成图。
图3是本发明数据处理模块原理图。
具体实施方式
下面结合附图对本发明的具体实施方式作进一步说明：
如图1所示， 本发明提供一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统， 包括元数据模块、数据处理模块、数据展现模块、报告文本模块四个部分。
所述数据展现模块， 将数据处理模块得到系列的经济评价指标、数据进行归纳、整理、反馈、集成规范的经济评价报表和可视化图表。
所述报告文本模块嵌入语言文字模型，对数据展现模块的经济评价报表和可视化图表进行直观解读，直接为咨询公司的项目提供完整的经济评价报告。
所述项目数据来源于咨询公司内部传递、整合形成的数据、人工输入的数据。外部数据来源于外部收集、检索、验证后的数据。
优选的，所述元数据模块设置有项目管理界面、输入界面、看板界面。
优选的，所述项目管理界面显示项目名称、项目所在地、项目类型、创建时间、项目版本号、操作按钮，可对项目实施编辑、分享、删除功能。
优选的，所述输入界面，将数据按属性分为8组，按照运算逻辑依次排列为： 1）财务假设；2）建设投资及用款计划；3）项目融资与还款计划；4）项目收入及有关数据；5）运营成本及有关数据； 6）折旧摊销有关数据；7）流动资金有关数据；8）补贴、维持运营投资、利润分配。
优选的，所述看板界面，收集、显示有最新的地产政策信息，市场信息，利率信息、定额标准等供使用人员参考。看板界面信息实施动态更新，使用者可随时查看、调用，节约了检索、核实、页面切换的时间。
所述数据处理模块包括工业地产模型、商业地产模型、住宅地产模型、农业地产模型、 土地开发地产模型、保障性安居工程模型，所述数据处理模块基于所获取的项目数据对不同类型的地产项目进行数据处理和经济评价分析。
工业地产模型可处理厂房、仓库、物流园类项目；商业地产模型可处理商场、娱乐购 物中心、店铺、批发零售市场、餐饮、旅店类项目；住宅地产模型可处理普通住宅、公寓、别墅类项目；农业地产模型可处理农业种植、生产大棚类项目；土地开发地产模型可处理生
地上进行三通一平类项目；保障性安居工程模型可处理城市更新、旧城改造类项目。
所述数据处理模块，链接了元数据中的二类费用计费依据和标准，可根据项目所在地 区自动匹配当地计费标准，根据项目拟投资额、建筑面积，用地面积，土建投资等数据， 自动计算二类费用。
如图2所示，所述元数据模块用于收集、录入、存储项目数据和外部数据。其中，项目数据包括财务假设、建设方案数据、投入与融资数据、产出数据、运营数据等；外部数据包括地产指标数据、经济数据、市场数据、工程标准定额等。
如图3所示， 所述数据处理模块对元数据模块所提供的数据按系统的处理方法进行交互式测算，包括财务效益和费用测算（项目投资估算、费用成本测算、收入测算）、财务分析（盈利能力、偿债能力、财务生存能力）、不确定性和风险分析（盈亏平衡分析、敏感
性分析），生成地产项目标准化的经济评价指标和数据。
所述系统的处理方法，运用了一种通用且简便的方法来处理不同租售场景条件下固 定资产折旧费计取的问题，具体为引入了面积转换系数、各年度结转面积、房屋结转成本的概念和计算方式，其设计如下：
（1）根据市场供需情况、开发商自身的租售计划安排，预测项目租售比例、面积和时序、单价，进而得出收入和运营成本有关的数据。
（2）项目A的各个建筑按租售场景的不同，确定其面积转换系数的计算式如下：
1）出售型、先售后租型、边售边租型、自营型： X=（B-C）/A
2）出租型：X=0
3）先租后售型： X=（M/N）×（B-C）/A
式中：X 表示面积转换系数，M 表示对外租赁年数， N 表示产权年数， A 表式对外售出面积，B表示地产施工面积， C 表示对外租赁面积。
（3）项目A总共建设有建筑1、建筑2、……、建筑m，共m个建筑物。计算建筑 m 的第i年结转面积 Pi=第i年去化面积（第i年出售面积）S去i ×建筑 m 的面积转换系数Xm。
（4）计算建筑 m 的第i年房屋结转成本（建设成本摊销）Ki=平均造价Us×建筑 m的第i年结转面积Pi。
（5）计算建筑m的第i年固定资产原值 Yi= 建 筑m的建安工程费原值-。
（6）计算项目A的第i年的折旧费=。
根据既定的财税制度的计费方式，计算与折旧费相关联的财务指标和分析报表，包括流动资金估算表、总成本费用估算表、现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、偿债能力分析、财务生存能力分析、盈利平衡分析、敏感性分析。
优选的，所述数据展现模块设定有行业指标标准参考值、基准值， 当计算得出的数值 明显偏离指标标准值时，展现的数据会被标识、预警，并提示返回检查元数据输入界面与之相关的数值。
所述经济评价报表和可视化图表包括总投资构成表、项目建设期利息表、项目资金筹 措与使用计划表、项目运营收入及税金估算表、项目总成本费用表、项目原材料及动力消耗 费用估算表、项目总折旧摊销表、项目利润和利润分配表、项目还款计划表、项目全部投资所得税后财务现金流量表、项目自有资金财务现金流量表、项目现金流量表、项目资产负债表、项目盈亏平衡表、项目敏感性分析表。
所述报告文本模块当元数据模块的数据发生变化时，与之相关联的数值、计算得出的指标自动依序调整，并一键生成对应的文本，无需手动一一更改。
以上所述实例表达了本发明的优选实施例，描述内容较为详细和具体，但并不仅仅局限于本发明；特别指出的是，对于本领域的研究人员或技术人员来讲，在不脱离本发明的结构之内， 系统内部的局部改进和子模块之间的改动、变换等，均属于本发明的保护范围之内。
Claims (9)
1.一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，其特征在于，包括元数据模块、数据处理模块、数据展现模块、报告文本模块四个部分。所述元数据模块用于收集、录入、存储项目数据和外部数据。其中，项目数据包括财务假设、建设方案数据、投入与融资数据、产出数据、运营数据等；外部数据包括地产指标数据、经济数据、市场数据、工程标准定额等。所述数据处理模块对元数据模块所提供的数据按系统的处理方法进行交互式测算，包括财务效益和费用测算（项目投资估算、费用成本测算、收入测算）、财务分析（盈利能力、偿债能力、财务生存能力）、不确定性和风险分析（盈亏平衡分析、敏感性分析），生成地 产项目标准化的经济评价指标和数据。所述数据展现模块，将数据处理模块得到系列的经济评价指标、数据进行归纳、整理、反馈、集成规范的经济评价报表和可视化图表。所述报告文本模块嵌入基于地产行业特色的语言文字模型，对数据展现模块的经济评价报表和可视化图表进行直观解读，直接为咨询公司的项目提供完整的经济评价报告。
2.根据权利要求1所述的一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，其特征在于， 所述项目数据来源于咨询公司内部传递、整合形成的数据、人工输入的数据。外部数据来源于外部收集、检索、验证后的数据。所述元数据模块设置有项目管理界面、输入界面、看板界面。所述项目管理界面显示项目名称、项目所在地、项目类型、创建时间、项目版本号、 操作按钮，可对项目实施编辑、分享、删除功能。所述输入界面，将数据按属性分为 8组， 按照运算逻辑依次排列为：1）财务假设；2）建设投资及用款计划；3）项目融资与还款计划； 4）项目收入及有关数据；5）运营成本及有关数据；6）折旧摊销有关数据；7）流动资金有关数据；8）补贴、维持运营投资、利润分配。所述看板界面，收集、显示有最新的地产政策信息，市场信息，利率信息、定额标准等供使用人员参考。看板界面信息实施动态更新，使 用者可随时查看、调用，节约了检索、核实、页面切换的时间。
3.根据权利要求1所述的一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，其特征在于， 所述数据处理模块包括工业地产模型、商业地产模型、住宅地产模型、农业地产模型、土地 开发地产模型、保障性安居工程模型，所述数据处理模块基于所获取的项目数据对不同类型的地产项目进行数据处理和经济评价分析。
4.根据权利要求1所述的一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，其特征在于 所述数据处理模块，链接了元数据中的二类费用计费依据和标准，可根据项目所在地区自动匹配当地计费标准，根据项目拟投资额、建筑面积，用地面积，土建投资等数据，自动计算二类费用。
5.根据权利要求1所述的一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，其特征在于所述系统的处理方法，运用了一种通用且简便的方法来处理不同租售场景条件下固定资产折旧费计取的问题，具体为引入了面积转换系数、各年度结转面积、房屋结转成本的概念和计算方式，其设计如下：
（1）根据市场供需情况、开发商自身的租售计划安排，预测项目租售比例、面积和时序、单价，进而得出收入和运营成本有关的数据；
（2）项目A的各个建筑按租售场景的不同，确定其面积转换系数的计算式如下：
1）出售型、先售后租型、边售边租型、自营型：X=（B-C）/A
2）出租型：X=0
3）先租后售型：X=（M/N）×（B-C）/A
式中：X 表示面积转换系数，M 表示对外租赁年数，N 表示产权年数，A 表式对外售出面积， B 表示地产施工面积，C 表示对外租赁面积；
（3）项目 A 总共建设有建筑 1、建筑 2、……、 建筑 m，共 m 个建筑物。计算建筑 m的第 i 年结转面积 Pi=第i年去化面积（第i年出售面积） S 去 i×建筑 m 的面积转换系数Xm；
（4）计算建筑m的第i年房屋结转成本（建设成本摊销）Ki=平均造价US×建筑 m 的第i年结转面积Pi；
（5）计算建筑m的第i年固定资产原值Yi= 建筑m的建安工程费原值-
；
（6）计算项目A的第i年的折旧费=
根据既定的财税制度的计费方式，计算与折旧费相关联的财务指标和分析报表，包括流动资金估算表、总成本费用估算表、现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、偿债能力分析、财务生存能力分析、盈利平衡分析、敏感性分析等，实现项目全指标的经济测算。
6.根据权利要求1所述的一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，其特征在于，所述数据展现模块设定有行业指标标准参考值、基准值，当计算得出的数值明显偏离指标标准值时，展现的数据会被标识、预警，并提示返回检查元数据输入界面与之相关的数值。
7.根据权利要求1所述的一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，其特征在于， 所述经济评价报表和可视化图表包括总投资构成表、项目建设期利息表、项目资金筹措与使用计划表、项目运营收入及税金估算表、项目总成本费用表、项目原材料及动力消耗费用估算表、项目总折旧摊销表、项目利润和利润分配表、项目还款计划表、项目全部投资所得税后财务现金流量表、项目自有资金财务现金流量表、项目现金流量表、项目资产负债表、项目盈亏平衡表、项目敏感性分析表。
8.根据权利要求1所述的一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，其特征在于，所述经济评价报告不单是个别词汇或单句的拼接，而是有完整语言逻辑、语境、语序和结构的，且排版规整的专业性成果文件，其表述内容包括编制依据、投资估算说明、投资估算、资金使用计划、财务盈利能力评价、不确定性分析、项目融资方案、结论以及附表和附图。
9.根据权利要求1所述的一种用于地产项目经济测算数据处理的方法和系统，其特征在于， 所述报告文本模块当元数据模块的数据发生变化时，与之相关联的数值、计算得出的指标自动依序调整，并一键生成对应的文本，无需手动逐一修改。
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