CN102819814A - 一种基于电话/手机/网上银行/atm机的房租管控方法与系统 - Google Patents

Abstract

一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控方法与系统，本系统与安装于出租屋房门上的手机遥控锁技术相配合，当租房合同期满的次日遥控锁被自动定时上锁后，必须用本系统提供的开锁密码才能开门。本系统具有针对于房东帐户生成“开锁密码”的服务，该开锁密码被预设于遥控锁内；本系统具有“房租设置”菜单，供房东设置房客须缴纳的租金标准，以确保房客足额缴费；本系统具有关于房租的“缴费”菜单，为房客提供足额缴纳租金的渠道。本发明旨在使房东彻底摆脱租金被拖欠的苦恼，促进房客主动、及时、足额缴租，从而减少房东与房客之间的矛盾纠纷，用技术创新促进社会的诚信交易。

Description

一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控方法与系统

技术领域

本发明属于电话银行(语音)、手机银行(WAP)、网上银行、ATM自助柜员机技术范畴。

背景技术

在房屋出租领域，房客拖欠房租一直是最令房东烦恼不已的事情！每到租期快满房东催租之日，有些房客不是以各种理由敷衍搪塞，就是不接电话或干脆关机，即使房东在出租屋的房门上贴条子、甚至在出租屋门口拦堵房客，也无济于事。房东离其出租屋较近时，催租之事还好办一点；若距离较远，尤其是房东在另一城市或国家，则催租之事就更加麻烦！长期以来，这一问题一直未得到有效解决，因而，解决租金的拖欠问题已成为广大房东最为关切的事情。

近几年来，在智能家居与监控防盗领域，出现了一种手机远程开门新技术，即用手机可以将远在千里之外的房门打开，开门后在摄像头的帮助下，房东可以在电脑上看到该房内的一切情况。这项技术中，房东在其房门上安装了手机遥控锁，该遥控锁内装了一张GSM网的SIM卡，房东可以用手机向该遥控锁内的SIM手机卡发送上锁/开锁的短信指令，同时，由于遥控锁内还设有一个实时时钟电路，故房东还可以用手机向该遥控锁内的SIM手机卡发送定时上锁/定时开锁的短信指令，如发送短信“6:00上锁，18:00开锁”，遥控锁就可以在6:00自动上锁，到了18:00就会自动开锁。由于锁内的SIM手机卡开通了来电显示功能，它可以过滤来电号码，因此，当房东把一个或若干个手机号码设置到遥控锁内后，该遥控锁只接受来自房东设置的一个或若干个手机号码的短信指令，而其他手机号码一律打不开或锁不了该遥控锁。

该技术能否用于出租房领域？

假设房东在其出租屋的房门上安装一把手机遥控锁、一把普通锁，前者由房东控制，在房屋出租的有效期内，该遥控锁一直处于开锁状态；另一把普通锁由房客掌握，房客可以用IC卡或钥匙打开此普通锁。假设租期届满的次日，房客仍未缴纳租金也未退房，则房东即可于该日使用手机将遥控锁上锁(或者房东在合同签订当日即做了“定时上锁”设置，使遥控锁在租期届满的次日即被自动上锁)，若房客不缴纳租金则房东不开门，若房客补缴租金，则房东就向遥控锁发送开锁的短信指令以打开遥控锁，但这种做法一是在法律上涉嫌非法拘禁，二是当房东能够开锁却拒不开锁时，容易激发双方矛盾，故此法不可取，还须做进一步的改进。

改进分两个方面：一是针对遥控锁的改进，二是针对现有银行业务的改进。

关于遥控锁的改进如下：

1、在遥控锁内增加定时上锁状态下的“密码”开锁功能，即只要向遥控锁发送“定时上锁”的短信指令，则开锁的唯一方法就是使用开锁密码，否则不能打开遥控锁(若向遥控锁发送“上锁”的短信指令，则开锁时不需要开锁密码)，这样，在签定合同后，房东即可对租房合同到期后的次日进行定时上锁设置，届时房客开门就必须使用开锁密码，而这个密码连房东本人都不知道，此时，房客只要向银行足额缴纳超期租金，银行系统就可以向房东提供开锁密码，有了这个开锁密码，房东才能为房客开门。

2、在遥控锁内增加报警装置。当遥控锁执行定时上锁指令时，如遥控锁上的插销被堵塞而无法伸出，则遥控锁自动发出报警声并用语音重复播报“遥控锁上的插销被堵塞，请解除堵塞”；当遥控锁执行定时上锁指令时，如检测到房门未关，则遥控锁自动发出报警声并用语音重复播报“请将房门关好”，房客必须解除堵塞或关上房门后，报警声才能消失，以防止遥控锁被房客故意设置障碍而无法将出租屋的房门锁住。

关于银行业务的改进：

关于银行业务的改进，则涉及到本发明的全部内容，这种改进涉及的是如何利用现代银行系统来解决“房租管控”的问题，使诸如：房客如何快速缴费房租？银行系统如何判断房客缴纳了足额房租？如何从银行获得开锁密码？银行的开锁密码与遥控锁如何对接？……之类的问题得到有效解决，当本发明与上述改进了手机遥控锁相互配合时，拖欠房租的历史难题就将得到有效解决。

经查，目前的电话银行、手机银行、网上银行及ATM机之任一系统中均没有涉及“房租管控”的发明创造与实际业务。

发明内容

本发明的目的是：确保房客及时守约缴纳租金，使房东在不催租的情况下，房客也能主动、及时、足额缴租，从而使房东彻底摆脱租金被拖欠的苦恼，减少房东与房客之间的矛盾纠纷，用技术创新促进社会的诚信交易。

本发明的主要思路是：租房期满后的次日，安装于出租屋之房门上的遥控锁被“定时上锁”，房客必须足额补缴租金后，银行系统才能向遥控锁发送具有开锁密码的短信开锁指令，或系统向房东提供加密后的开锁密码后再由房东向遥控锁发送具有开锁密码的开锁指令。由于房客未缴租之前，房东因不知道开锁密码而无法为房客开门，加上定时上锁日、定时上锁后果等内容已事先注明于租房合同上，房东事先已尽告知业务，故合同期满而房门被锁时，房客无任何理由责怪房东，从而使房客主动缴租、文明履约。

本发明通过下述具体方法实现上述目的：

1、一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控方法，其特征在于：

A、电话银行、手机银行、网上银行、ATM机之任一系统中均设有针对房东帐户的房租设置菜单，供房东设置房客应缴纳的租金标准，以确保房客足额缴纳租金；

B、电话银行、手机银行、网上银行、ATM机之任一系统中均设有针对房东帐户的房租缴纳菜单，供房客缴纳房租；房客缴费时，系统根据房东预先设置的缴租标准自动提示房客应缴纳的租金总额或缴费天数，对符合应缴金额或缴费天数的，自动从房客的银行卡中扣除相应金额；对房客输入的缴费天数少于超期天数的，自动提示错误不予受理；

C、房客缴费后，系统即在数据库中对应于该房东帐号的开锁密码中任选一个提供给房东或遥控锁，以开启遥控锁。

2、在上述1的基础上，进一步设有身份设置与身份核对，具体为：

A、特征A所述的房租设置菜单中，还包括供房东设置房客的身份信息，身份信息包括房客的银行卡号或身份证号、手机号，以确保除房客外的其他人均不能通过缴费而获得开锁密码。

B、特征B所述的房租缴纳菜单中，还包括房客缴费时系统自动判断房客的身份信息是否为房东预先设置的房客的身份信息，对不符的，系统自动提示错误不予受理。

3、上述1、2中，所述的“房东帐户”为一种在帐号上设有特定数字以区别于其他类型帐户的特殊帐户，该帐户在房东开户完毕时，系统即为该帐户自动生成1个或多个开锁密码，该开锁密码存储于系统数据库内，并设置于遥控锁内。

4、上述1、2所述的房租设置菜单中，特征A所述的房租设置菜单中，房东设置房客应缴纳的租金标准时，系统提供的设置方式为：提示房东“输入房客应缴纳的租金总额”。

5、上述1、2项所述的房租设置菜单中，特征A所述的房租设置菜单中，房东设置房客应缴纳的租金标准时，系统提供的设置方式为：提示房东“输入缴费天数”后，再提示房东“输入日租金标准”，系统根据此两项设置参数，自动计算出房客应缴纳的租金总额。

6、上述1、2所述的房租设置菜单中，特征C中，房客缴费后，系统还将房客的身份信息、缴费数额、租房到期日或定时上锁日提供给房东。

7、为使上述方法得以实现，需要建立一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控系统，其特征在于：在现有的电话/手机/网上银行/ATM机之任一系统的基础上还包括：

A、设有针对房东帐户的房租设置功能模块：供房东设置房客应缴纳的租金标准，租金标准的设置方式有二种：一是提示房东输入房客应缴纳的租金总额，二是提示房东输入房客的“缴费天数”及对应的“日租金标准”两项参数，根据此两项参数自动计算出房客须缴纳的租金总额；

B、设有针对房东帐户的房租缴纳功能模块：供房客缴纳房租，缴费时，系统提示房客须缴纳的租金总额或缴费天数；对房客输入的缴费天数少于超期天数的，自动提示错误不予受理；对符合应缴金额或缴费天数的，自动从房客的银行卡中扣除相应金额；

C、设有针对房东帐户的开锁密码功能模块：缴费后，自动从存储于数据库中的对应于房东帐户的开锁密码中，任选一个开锁密码提供给房东或遥控锁；当数据库中的开锁密码快用完时，自动生成一批新的开锁密码并将该批开锁密码以短信指令设置于房东指定的遥控锁上或提供给房东后再由房东设置于遥控锁上。

8、在上述7的基础上，进一步设有身份设置与身份核对：

A、特征A中所述的房租设置功能模块，还包括供房东设置房客的身份信息的内容，身份信息包括房客的银行卡号或身份证号、手机号。

B、特征B中所述的房租缴纳功能模块，还包括房客缴费时自动判断房客的身份信息是否为房东预先设置的房客的身份信息，对不符的，提示错误不予受理。

9、上述7或8所述的房租管控系统中，还包括设有“委托系统自动设置”功能模块，用以在房客缴纳房租后，由系统代替房东完成下述部分或全部任务：

A、在房客首次缴费后，委托系统直接向遥控锁发送定时上锁的短信指令；

B、在房客提前缴纳下期租金后，委托系统直接向遥控锁发送更新定时上锁时间的短信指令；

C、在房客因超期租住而补缴租金后，委托系统直接向遥控锁发送开锁指令，并发送更新定时上锁时间的短信指令；

D、在遥控锁内的开锁密码快用完时，委托系统将新生成的开锁密码直接设置于遥控锁内。

10、上述9中，还包括设有“取消系统自动设置”功能模块，供房东取消其以前所做的“委托系统自动设置”；取消设置时，房东进入“取消系统自动设置”菜单，并正确输入房东帐号——签约密码后，即可成功取消。

本发明的有益效果是：

确保房客及时主动缴纳房租，从而解决房东收租困难的历史难题，进一步促进社会的文明履约与和谐发展。

附图说明：

图1是电话银行之“房租设置”的方法流程图；

图2是电话银行之“房租缴纳”的方法流程图；

图3是电话银行之“委托系统自动处理”的方法流程图；

图4是电话银行之“取消系统自动处理”的方法流程图。

具体实施方式：

1、给遥控锁设置开锁密码

租房前，房东须到银行申请开设一个特别帐户—“房东帐户”，该类帐户的帐号中设有特定的数字以区别于其他类型的帐户；为便于日后操作，该帐户还应同时开通电话银行、手机银行、网上银行业务；该帐户开设完毕，银行系统即为该帐号自动生成1个或多个仅做为遥控锁开锁之用的密码，该密码即为“开锁密码”，为提高效率最好一次性生成多个开锁密码，该多个开锁密码保存于系统数据库并设置于遥控锁内，其中的任一密码均可打开遥控锁，且每个密码使用一次即作废。

当数据库内的开锁密码快要用完时，系统再次自动生成多个开锁密码并设置于遥控锁内。

将开锁密码设置于遥控锁时，可由系统将开锁密码用规定的短信指令直接发送给遥控锁，也可以由系统将开锁密码加密后发送给房东手机，然后再由房东用短信指令将该加密的开锁密码发送给遥控锁。加密的目的是使房东不知道开锁密码的内容，这样，遥控锁被“定时上锁”后，房客只有缴纳租金，银行才能将开锁密码的内容通知房东，房东才能凭此开锁密码给房客开门，从而使房客自动放弃求情于房东开门的侥幸心理而及时、主动缴纳房租。

2、给房东帐户进行“房租设置”

签订租房合同后，为了确保房客足额缴费，在房客首次缴费前，房东须进行房租设置。

参见图1，该图是电话银行之“房租设置”的方法流程图，本流程以目前建设银行之电话银行的现有流程为载体，说明本发明所述的“房租设置”如何在该电话银行中得以实现。设置方法为：房东拔通建行的客服热线95533，按语音提示按键选择进入其他服务——房租设置——手动设置——输入房东帐号——签约密码后，即可进行“身份设置”和“租金设置”了：

身份设置的目的是保护房客的安全，使房客以外的其他人(如盗贼)均不能通过缴费而获得开锁密码而打开房门。进行身份设置时，房东按语音提示输入房客的银行卡号或身份证号或手机号即可，如房客有多人，也可以输入不同房客的银行卡号或身份证号或手机号。

租金设置的目的是确保房客足额缴租。图1中，进行租金设置时，房东按语音提示输入“缴费天数”与“日租金标准”即可。房东设置的缴费天数为租房合同上注明的房客的租房天数，房东设置的日租金标准为租房合同上注明的不同租期的日租金标准，该标准可以遵循“租期越短则租金越贵”的传统习惯，如小于30天的日租金标准为130元、等于或大于30天的日租金标准为110元、等于或大于90天的日租金标准为100元、等于或大于180天的日租金标准为90元、等于或大于360天的日租金标准为80元，房东确定设置后，即设置成功。当然，租金设置时，系统也可以提供另一种版本的设置方法，即只设置一个要求房东“输入租金总额”的内容即可，而不需要输入“缴费天数”与“日租金标准”，虽然简单，但其不能使系统自动计算房客的租房到期日及定时上锁日，因而不利用房东委托系统进行自动化服务，故不在此详细举例说明。

当图1中的缴费天数设置为“0”时，则房客缴费时输入的缴费天数不受限制，系统提示房客可输入任意天数；当缴费天数设为正整数时，则房客缴费时不能自行输入数字，而是由系统播报房客应缴纳的租金总额(系统根据房东设置的缴费天数与对应的日租金标准自动计算租金总额)；当缴费天数与日租金标准两项内容都未设置(即均为“0”)时，则房客缴费时，系统即出现类似下述的提示“房东尚未设置，暂时不能缴费”。

上述设置仅是一个房东帐户对应一个出租屋的设置，如果一个房东有多处房产出租，并希望只在银行开设一个或少量的房东帐户就可用之管理多个出租屋，则系统也可以满足此要求，即系统在图1中的最后一个日租金标准之后，再设置一个用于设置房客身份——缴费天数——日租金标准的流程即可，例如，图1中，当房东输入最后一个租期的日租金标准之后，系统即提示房东“设置结束请按1，继续进行其他房产设置请按2”，当房东按2键后，即进入第二处房产的设置程序，此时，系统会提示房东输入房产2所住房客的银行卡号——输入缴费天数——输入日租金标准，此时，如房东确认设置，则成功进行了两处房产的“房租设置”，同理，第三处、第四处房产的“房租设置”按上述第二处房产的设置程序进行即可。

3、首次缴租

(1)、缴租：

完成上述设置后，房客即可按图2所示的缴费流程缴纳房租。

参见图2，缴费时，房客拔通银行客服热线(如95533)，按语音提示按键选择进入缴费——输入房客的银行卡帐号——签约密码——房租——输入房东帐号后，系统即根据上述所输入的内容来判断缴费人的身份，若身份不符，则系统提示“身份错误，不能缴费”而拒绝受理；若确定该缴费人为房东设置的房客，则系统即根据房东预先设置的缴费天数(如60天)及该天数对应的日租金标准(110元)自动计算并播报房客应缴纳的租金总额(6600元)，并请房客按键选择“确认缴费”或“取消缴费”，此时，房客无法自行输入缴费天数或缴费金额，只能在系统提供的“确认缴费”与“取消缴费”两项中进行按键选择，如房客选择“确认缴费”，则系统检查房客的银行卡上的余额是否足够支付，如足够，则系统即从该房客的银行卡中扣除房客应缴纳的租金总额，从而确保房客足额缴纳房租。

房客首次缴租后，系统即可将房客的身份信息(姓名或身份证号、手机号等)、缴费金额、租房到期日(从房客缴费日起算)、自动上锁日(即租房到期日的次日)等信息用短信通知房东。

(2)、定时上锁设置

房客首次缴费(假设缴费日为2010.1.10，租期为60天)后，为使房客主动缴纳下期租金或主动退房，房东须对合同上约定的定时上锁日(即合同约定的租房到期日的次日)进行定时上锁设置【如房东用手机向遥控锁发送短信指令“2010.3.11早上5:00定时上锁”即可】，这样，到了定时上锁日(如2010.3.11早上5:00)，遥控锁就会自动定时上锁。

4、后续缴租

(1)、缴租：

房客首次缴费后，系统可将房东以前设置的缴费天数自动清零，以方便后续缴费。

参见图2，房客第二次缴纳房租时，当其完成“输入房东帐号”的步骤后，系统即判断房客的缴费日是否在租房到期日之前，若在租房到期日之前，即房客提前缴纳下期租金，则系统提示房客输入缴费天数，且提示输入的缴费天数可为任意天数，不受限制，从而使房客在续租时间具有不确定性的情况下，具有更多的选择；此时，房客输入的缴费天数即使只有1天或2天，也对房东有益，因为租期越短则日租金越贵。

若系统判断房客的缴费日在租房到期日之后，即房客在超期租住后补缴租金，则系统根据租房到期日及当前缴费日自动计算出客房租房的超期天数，并提示房客输入的缴费天数必须等于或大于超期天数。例如，房客的租房到期日为2010年3月10日，到了定时上锁日(即2010年3月11日)时房门上的遥控锁已被自动定时上锁了，房客出差归来后因无法打开房门而缴费，假设该缴费日为2010.3.15，则系统自动计算出客房租房的超期天数为5天，并提示房客输入的缴费天数必须等于或大于5天数，此时，若房客输入的缴费天数为2天，则系统提示错误不予受理；若房客输入的缴费天数为5天，则因该数字等于超期天数而被系统接受，系统根据5天对应的日租金标准(如130元)自动计算并播报缴费总额650元(5×130)，房客确认缴费后即缴费成功，以此确保房客足额缴费。

(2)、更新定时上锁时间

房客缴纳第二期房租后，系统即在数据库中从对应于房东帐号的若干开锁密码中任选一个密码，将其与房客的身份信息、缴费金额、新的租房到期日、新的定时上锁日一起发送给房东，房东在确认缴费人的身份准确无误后，须就下述二种情况分别做好新的定时上锁设置：

1、对于提前缴纳下期租金的房客，房东须及时向遥控锁发送更新定时上锁时间的短信指令；

2、对于补缴上期租金的房客，房东须首先向遥控锁发送短信开锁指令与开锁密码，为房客打开遥控锁，然后再向遥控锁发送更新定时上锁时间的短信指令。

房客在第三次……第N次续费时，系统均按房客第二次缴费办法办理缴费事宜；房客每次缴费后，房东均须进行更新定时上锁时间的设置。

5、退房

合同到期后，若房客不再续租，则房客须于合同到期当天退房，若拖至次日退房，则遥控锁又被定时上锁了，要开门，则房客又须缴租、获密、开锁。

合同到期当天退房时，房客须取下罩于出租屋各室内摄像头上的罩盖，让房东通过电脑或手机远程检查其出租屋内的设备、设施、卫生及门窗电器的开启与关闭情况，在房客的配合下，借助远程监控设备，房东可以方便地进行远程验收，验收合格后，房客关门退出，房东用手机对遥控锁发送“上锁”短信指令，遥控锁即被上锁。

退房后，房客将普通锁所用的IC卡或钥匙交于房东指定的物业或其他地方；房东在合同规定的期限内将押金退还给房客(房客当初签订租房合同后，可以通过电话银行的“转帐”菜单，将押金转入“房东帐户”，其转帐方法与向其他常规帐户转帐的方法相同，转帐成功后系统不提供开锁密码)。

退房次日，遥控锁因房东事先设置的定时上锁指令而自动定时上锁了，即遥控锁从退房当日的“上锁”状态变为次日的“定时上锁”状态。此时，房东可按图2缴费方式向房东帐户补交1天租金，即房东向自己的房东帐户缴租，以获取银行系统提供的开锁密码，房东用开锁密码开锁后，只要不再对遥控锁进行“定时上锁”设置，那么以后打开遥控锁就不需要用开锁密码了。而在遥控锁没有设置定时上锁的状态下，房东可用“上锁”短信指令给遥控锁上锁，开锁时只要发送“开锁”短信指令即可而不需要银行系统提供的开锁密码。

6、其他改进：委托系统自动处理

由上可知，房客缴费前后，房东均须进行相关设置并发送相关指令，其中大部分设置或指令是可以委托系统自动完成的，即系统可以代替房东的手工设置及短信指令的发送工作。

参见图3，该图是电话银行之“委托系统自动处理”的方法流程图，设置该委托业务时，房东拨通银行客服热线(如95533)，按语音提示按键选择“其他服务”——房租设置——委托系统自动处理——输入房东帐号——输入柜台签约密码后，系统即播报自动处理的相关内容：

1、在房客首次缴费后，委托系统直接向遥控锁发送定时上锁的短信指令；

2、在房客提前缴纳下期租金后，委托系统直接向遥控锁发送更新定时上锁时间的短信指令；

3、在房客因超期租住而补缴租金后，委托系统直接向遥控锁发送开锁指令，并发送更新定时上锁时间的短信指令；

4、在遥控锁内的开锁密码快用完时，委托系统将新生成的开锁密码直接设置于遥控锁内。

当房东同意上述内容后，按键选择“确认委托”后，即委托成功。

当然，委托系统自动处理的前提是，房东须按图1流程设置好房客的“身份信息”，从而使系统只受理房客或房东设定的其他人的缴费，使房客以外的人(如盗贼)不能按图2所示缴费获密开门。

参见图4，该图是电话银行之“取消系统自动处理”方法流程图。当房东的出租屋在一段较长的时间内不准备继续出租时，房东可以取消以前所作的关于“委托系统自动处理”的设置。办理取消业务时，房东拨通银行客服热线，按语音提示按键选择“其他服务”——房租设置——取消系统自动处理——输入房东帐号——输入柜台签约密码——确认取消后，即取消成功。

本实施例仅是一个用于说明本发明之方法原理的较佳实施例，不能以此作为限制本发明保护范围的理由，因此，基于本实施例而进行的无实质性进步的所谓改进或变异，均属于本发明的保护范围。

以上是一个基于电话银行的房租管控实例，同理，手机银行、网上银行、ATM机也可依此法在页面上设置针对房东帐户的房租设置、房租缴纳、委托系统自动处理、取消系统自动处理的业务流程，因方法相同，不再赘述。

Claims (10)

1.一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控方法，其特征在于：

A、电话银行、手机银行、网上银行、ATM机之任一系统中均设有针对房东帐户的房租设置菜单，供房东设置房客应缴纳的租金标准，以确保房客足额缴纳租金；

B、电话银行、手机银行、网上银行、ATM机之任一系统中均设有针对房东帐户的房租缴纳菜单，供房客缴纳房租；房客缴费时，系统根据房东预先设置的缴租标准自动提示房客应缴纳的租金总额或缴费天数，对符合应缴金额或缴费天数的，自动从房客的银行卡中扣除相应金额；对房客输入的缴费天数少于超期天数的，自动提示错误不予受理；

C、房客缴费后，系统即在数据库中对应于该房东帐号的开锁密码中任选一个提供给房东或遥控锁，以开启遥控锁。

2.根据权利要求1所述的一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控方法，其特征在于：

A、特征A所述的房租设置菜单中，还包括供房东设置房客的身份信息，身份信息包括房客的银行卡号或身份证号、手机号，以确保除房客外的其他人均不能通过缴费而获得开锁密码。

B、特征B所述的房租缴纳菜单中，还包括房客缴费时系统自动判断房客的身份信息是否为房东预先设置的房客的身份信息，对不符的，系统自动提示错误不予受理。

3.根据权利要求1或2所述的一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控方法，其特征在于：所述的“房东帐户”为一种在帐号上设有特定数字以区别于其他类型帐户的特殊帐户，该帐户在房东开户完毕时，系统即为该帐户自动生成1个或多个开锁密码，该开锁密码存储于系统数据库内，并设置于遥控锁内。

4.根据权利要求1或2所述的一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控方法，其特征在于：特征A所述的房租设置菜单中，房东设置房客应缴纳的租金标准时，系统提供的设置方式为：系统提示房东“输入房客应缴纳的租金总额”。

5.根据权利要求1或2所述的一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控方法，其特征在于：特征A所述的房租设置菜单中，房东设置房客应缴纳的租金标准时，系统提供的设置方式为：系统提示房东“输入缴费天数”后，再提示房东“输入日租金标准”，系统根据此两项设置参数，自动计算出房客应缴纳的租金总额。

6.根据权利要求1或2所述的一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控方法，其特征在于：特征C中，房客缴费后，系统还将房客的身份信息、缴费数额、租房到期日或定时上锁日提供给房东。

7.一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控系统，其特征在于还包括：

A、设有针对房东帐户的房租设置功能模块：供房东设置房客应缴纳的租金标准；租金标准的设置方式为：提示房东输入房客应缴纳的租金总额或提示房东输入房客的“缴费天数”及对应的“日租金标准”两项参数，根据此两项参数自动计算出房客须缴纳的租金总额；

B、设有针对房东帐户的房租缴纳功能模块：供房客缴纳房租；缴费时，系统提示房客须缴纳的租金总额或缴费天数；对符合应缴金额或缴费天数的，自动从房客的银行卡中扣除相应金额；对房客输入的缴费天数少于超期天数的，自动提示错误不予受理；

C、设有针对房东帐户的开锁密码功能模块：缴费后，自动从存储于数据库中的对应于房东帐户的开锁密码中，任选一个开锁密码提供给房东或遥控锁；当数据库中的开锁密码快用完时，自动生成一批新的开锁密码并将该批开锁密码以短信指令设置于房东指定的遥控锁上或提供给房东后再由房东设置于遥控锁上。

8.根据权利要求7所述的一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控系统，其特征在于：

A、特征A中所述的房租设置功能模块，还包括供房东设置房客的身份信息的内容，身份信息包括房客的银行卡号或身份证号、手机号。

B、特征B中所述的房租缴纳功能模块，述包括房客缴费时自动判断房客的身份信息是否为房东预先设置的房客的身份信息，对不符的，提示错误不予受理。

9.根据权利要求7或8所述的一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控系统，其特征在于：还包括设有“委托系统自动设置”功能模块，用以在房客缴纳房租后，由系统代替房东完成下述部分或全部任务：

A、在房客首次缴费后，委托系统直接向遥控锁发送定时上锁的短信指令；

B、在房客提前缴纳下期租金后，委托系统直接向遥控锁发送更新定时上锁时间的短信指令；

C、在房客因超期租住而补缴租金后，委托系统直接向遥控锁发送开锁指令，并发送更新定时上锁时间的短信指令；

D、在遥控锁内的开锁密码快用完时，委托系统将新生成的开锁密码直接设置于遥控锁内。

10.根据权利要求9所述的一种基于电话/手机/网上银行/ATM机的房租管控系统，其特征在于：还包括设有“取消系统自动设置”功能模块，供房东取消其以前就“委托系统自动设置”所做的设置；取消设置时，房东进入“取消系统自动设置”菜单，并正确输入房东帐号——签约密码后，即可成功取消。

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