KR20130105118A - 부동산 매매 중개 방법 - Google Patents

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Abstract

본 발명은 부동산 매매 중개 방법에 관한 것으로, 보다 구체적으로 부동산 일반 매매를 비롯하여 선담보 매매 또는 조건부 매매를 포함한 다양한 부동산 매매 중개 방식에서 복잡한 매매 조건이 일치하는 부동산 매도자와 매수자를 정확하고 용이하게 검색하여 부동산 매매를 중개하는 방법에 관한 것이다.

Description

부동산 매매 중개 방법{Mehtod for intermediating real-estate}
본 발명은 부동산 매매 중개 방법에 관한 것으로, 보다 구체적으로 부동산 일반 매매를 비롯하여 선담보 매매 또는 조건부 매매를 포함한 다양한 부동산 매매 중개 방식에서 복잡한 매매 조건이 일치하는 부동산 매도자와 매수자를 정확하고 용이하게 검색하여 부동산 매매를 중개하는 방법에 관한 것이다.
일반적으로 부동산을 매매 또는 매수하고자 하는 경우 부동산 중개업소나 정보매체를 이용하게 되는데, 부동산이 소재하는 부근의 중개업소에 직접 찾아가서 매물의 정보를 등록한 후 매수자가 매물정보를 중개업자로부터 확인 및 권유받아 매수하려는 부동산의 소재지를 방문하여 매물의 상태를 일일이 확인한다.
부동산 매매 날자에 계약금을 매수자가 매도자에 지급하고 중도금 및 잔금을 협약한 날짜에 지급 완료하는 동시에 매도자는 부동산의 소유권을 매수자에 이전하는 일반 매매가 통상적인 부동산 매매 구조인데, 최근 들어 부동산 경기가 나빠지며 부동산 매매를 위한 홍보 비용과 부동산 매매 지연에 따른 금융 비용이 증가하여 매도자는 부동산 매매에 많은 시간과 비용을 필요로 한다. 한편, 기업 또는 법인이 사업 자금을 금융기관으로부터 융자받고자 하는 경우, 기업 또는 법인의 신용상태와 기업 또는 법인의 경영실적이 우수함에도 불구하고 현물 자산이 부족하여 금융기관으로부터 융자를 받지 못하는 경우가 발생한다.
그런데 부동산 매도자의 입장에서 일반 매매뿐만 아니라 다양한 방식으로도 부동산을 매매하는 것이 궁극적 목표이며, 현물 담보가 필요한 기업 또는 법인의 입장에서는 기업 또는 법인이 보유하는 무체재산권, 비상장 주식, 시설물, 경영권 등의 비현물 자산을 부동산 매도자에 제공하며 부동산을 매수하고자 한다. 예를 들어, 부동산 매도자와 매수자 사이의 협약한 날짜 이내에 부동산 매매 금액을 완납하는 조건으로 협약한 날짜 이전에도 부동산 매수인이 매매 부동산을 이용할 수 있도록 하는 선담보 매매 또는 조건부 매매가 부동산 매매 방식으로 사용되고 있다. 이러한 선담보 매매 또는 조건부 매매를 이용하여 부동산 매도자는 빠른 시일 이내에 부동산 매매라는 궁극적 목표를 이룰 수 있으며, 부동산 매수자는 현물 자산을 보유하여 금융기관으로부터 융자를 받을 수 있다.
이러한 선담보 매매 또는 조건부 매매는 일반 매매와 비교하여 더욱 복잡한 조건에서 부동산 매매가 이루어지므로, 통상적으로 선담보 매매 또는 조건부 매매를 원하는 부동산 매도자 또는 매수자가 부동산 컨설팅 업체에 위임하며, 부동산 컨설팅 업체는 경험과 지식에 기초하여 부동산 컨설팅 업체에 등록된, 선담보 매매 또는 조건부 매매를 원하는 부동산 매도자와 매수자 사이에서 중개하여 부동산 매매를 성사시킨다.
그러나 선담보 매매 또는 조건부 매매는 부동산 일반 매매보다 매매 조건이 복잡하고 다양한데, 통상적으로 부동산 컨설턴트는 자신이 알고 있는 개인 지식에 의존하여 부동산 매매를 중개하는 것이 일반적이다. 부동산 컨설팅 업체에 등록된, 선담보 매매 또는 조건부 매매를 요청한 부동산 매매 양이 증가하는 경우 부동산 컨설턴트가 등록된 모든 부동산의 매매 정보를 기억하기 곤란하며, 따라서 효과적으로 선담보 매매 또는 조건부 매매의 부동산 매매를 중개하지 못한다는 문제점을 가진다.
본 발명은 위에서 설명한 부동산 매매 중개 방법이 가지는 문제점들을 해결하기 위한 것으로, 본 발명이 이루고자 하는 목적은 선담보 매매 또는 조건부 매매에서 등록된 매매 조건의 매칭 여부에 따라 부동산 매도자와 매수자를 용이하게 검색할 수 있는 부동산 매매 중개 방법을 제공하는 것이다.
본 발명이 이루고자 하는 다른 목적은 부동산 매도 주조건과 매수 주조건에 기초하여 주조건이 일치하는 매도자 또는 매수자를 1차 검색하며, 1차 검색한 매도자 또는 매수자 중 매도 부조건 또는 매수 부조건에 기초하여 매매 부조건이 일치하는 매도자 또는 매수자를 2차적으로 검색하여 부동산 매매 중개 성사율을 높일 수 있는 부동산 매매 중개 방법을 제공하는 것이다.
본 발명이 이루고자 하는 또 다른 목적은 부동산 매도 부조건 또는 매수 부조건이 일치하는 매도자 또는 매수자를 검색하지 못한 경우, 매도 부조건 또는 매수 부조건 차이를 보완할 제2 매도자 또는 제2 매수자를 검색하여 부동산 매매 중개 성사율을 높일 수 있는 부동산 매매 중개 방법을 제공하는 것이다.
본 발명의 목적을 달성하기 위하여 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법은 매도 데이터베이스와 매수 데이터베이스에서 매도 주조건과 매수 주조건을 비교하여 매도 주조건과 매수 주조건이 서로 겹치는 매도자 또는 매수자를 1차 검색하는 단계와, 검색한 1차 매도자의 매도 부조건과 매수자의 매수 부조건을 비교하여 서로 일치하는 매도자 또는 매수자를 2차 검색하는 단계와, 2차 검색 결과에 기초하여 매도 부조건과 매수 부조건이 일치하는 매도자 또는 매수자가 존재하지 않는 경우, 선담보 데이터베이스 또는 현금유동화 데이터베이스에서 1차 검색한 매도자와 매수자의 매도 부조건과 매수 부조건 차이를 보완할 제2 매도자 또는 제2 매수자를 검색하는 단계를 포함한다.
여기서 매도 주조건 또는 상기 매수 주조건은 매매 구조, 매매 금액 및 매매 금액 지급 조건 중 어느 하나 또는 조합이며, 매도 부조건 또는 상기 매수 부조건은 매도 또는 매수 총 금액 중 현금과 담보물권의 비율, 담보물권의 종류, 담보물권의 대상 중 어느 하나 또는 이들의 조합인 것을 특징이다.
바람직하게, 1차 검색하는 단계는 매도 데이터베이스와 매수 데이터베이스에 기초하여 매매 구조가 일치하는 매도자 또는 매수자를 검색하는 단계와, 매매 구조가 일치하는 매도자의 매도 주조건 범위와 매매 구조가 일치하는 매수자의 매수 주조건 범위를 계산하는 단계와, 계산한 매도 주조건 범위와 매수 주조건 범위에 기초하여 매도 주조건 범위와 매수 주조건 범위가 서로 겹치는 매도자 또는 매수자를 1차 검색하는 단계를 포함한다.
더욱 바람직하게, 매도 주조건 범위와 상기 매수 주조건 범위는 매도 데이터베이스와 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 매매 금액에 금액 가중치를 곱하여 계산되는 매매 금액 범위 또는 매매 금액 지급 기한에 기한 가중치를 곱하여 계산되는 지급 기한 범위이다.
바람직하게, 2차 검색하는 단계는 매도 부조건 또는 매수 부조건의 우선 순위를 입력받는 단계를 더 포함하며, 입력된 우선 순위에 따라 순차적으로 매도 부조건과 매수 부조건이 일치하는 매수자 또는 매도자를 1차 검색한 매도자 또는 매수자에서 검색한다.
여기서 본 발명에 따른 2차 검색하는 단계의 일 예는 1차 검색한 매수자 또는 매도자 중 매도 부조건 범위와 매수 부조건 범위를 계산하는 단계와, 계산한 매도 부조건 범위와 매수 부조건 범위에 기초하여 매도 부조건 범위와 매수 부조건 범위가 서로 겹치는 매도자 또는 매수자를 검색하는 단계와, 매도 부조건 범위와 매수 부조건 범위가 서로 겹치는 매도자와 매수자 중 담보물권의 종류 또는 담보물권 대상이 일치하는 매도자 또는 매수자를 2차 검색하는 단계를 포함한다.
바람직하게, 매도 부조건 범위와 상기 매수 부조건 범위는 매도 데이터베이스와 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 현금과 담보물권의 비율에 비율 가중치를 곱하여 계산되는 비율 범위이다.
여기서 제2 매도자 또는 제2 매수자를 검색하는 단계는 2차 검색 결과에 기초하여 매도 부조건과 매수 부조건이 일치하는 매도자 또는 매수자 중 공동 소유 식별자를 구비하는 매도자 또는 매수자를 추출하는 단계와, 1차 검색한 매도자와 매수자의 매도 부조건과 매수 부조건 차이를 계산하는 단계와, 선담보 데이터베이스 또는 현금유동화 데이터베이스로부터 계산한 매도 부조건과 매수 부조건 차이를 보완할, 계산한 매도 부조건과 매수 부조건 차이 이상의 선담보 또는 현금유동화가 가능한 제2 매도자 또는 제2 매수자를 검색하는 단계와, 검색한 제2 매도자 또는 제2 매수자의 선담보 정보 또는 현금유동화 정보를 추출한 매도자 또는 매수자에 제공하는 단계를 포함한다.
본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법은 종래 부동산 매매 중개 방법과 비교하여 다음과 같은 다양한 효과를 가진다.
첫째, 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법은 선담보 매매 또는 조건부 매매에서 등록된 매매 조건의 매칭 여부에 따라 부동산 매도자와 매수자를 용이하게 검색할 수 있다.
둘째, 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법은 매매 주조건과 매매 부조건에 기초하여 2단계로 부동산 매도자 또는 부동산 매수자를 검색함으로써, 부동산 매매자를 정확하게 검색할 수 있다.
셋째, 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법은 부동산 매도 부조건 또는 매수 부조건이 일치하는 매도자 또는 매수자가 존재하지 않더라도 매도 부조건 또는 매수 부조건 차이를 보완할 제2 매도자 또는 제2 매수자를 검색함으로써, 부동산 매매 중개 성사율을 높일 수 있다.
넷째, 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법은 매매 주조건과 매매 부조건에 가중치를 부여하여 계산된 매매 주조건 범위와 매매 부조건 범위를 계산하고 계산한 매매 주조건 범위와 매매 부조건 범위로 매매 조건이 일치하는 부동산 매도자와 매수자를 검색함으로써, 검색율을 높일 수 있으며 이로 인해 부동산 매매 중개 성사율을 높일 수 있다.
도 1은 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 시스템을 설명하기 위한 기능 블록도이다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 매매 중개 방법을 설명하기 위한 흐름도이다.
도 3은 매매 검색 명령 중 매매 주정보를 입력하기 위한 사용자 인터페이스의 일 예를 도시하고 있다.
도 4는 매매 검색 명령 중 매매 부정보를 입력하기 위한 사용자 인터페이스의 일 예를 도시하고 있다.
도 5는 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법에서 매도자 또는 매수자를 1차 검색하는 단계를 보다 구체적으로 설명하기 위한 흐름도이다.
도 6은 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법에서 매도자 또는 매수자를 2차 검색하는 단계의 일 예를 구체적으로 설명하기 위한 흐름도이다.
도 7은 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법에서 매도자 또는 매수자를 2차 검색하는 단계의 다른 예를 구체적으로 설명하기 위한 흐름도이다.
도 8은 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법에서 제2 매도자 또는 매수자를 검색하는 단계의 일 예를 구체적으로 설명하기 위한 흐름도이다.
이하 첨부한 도면을 참고로 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법에 대해 보다 구체적으로 살펴본다.
도 1은 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 시스템을 설명하기 위한 기능 블록도이다.
도 1을 참고로 보다 구체적으로 살펴보면, 데이터베이스(110)는 매도 데이터베이스(111), 매수 데이터베이스(113), 선담보 데이터베이스(115), 현금유동화 데이터베이스(117)로 구성되어 있다. 매도 데이터베이스(111)에는 부동산을 매도하고자 하는 부동산 매도자의 이름, 나이, 주민등록번호, 주소 등의 인적 정보, 매도하고자 하는 부동산의 위치, 사용 현황 등의 부동산 정보, 매도하고자 하는 부동산의 매매 방식, 매매 금액, 매매 금액 지급 기한 등 매도 주정보와 부동산 매도자가 원하는 현금대 담보물권 비율, 담보 물권의 종류와 대상, 담보물권 총액 등의 매도 부정보를 구비하는 매도 정보가 저장되어 있으며, 매수 데이터베이스(113)에는 부동산을 매수하고자 하는 부동산 매수자의 인적 정보, 매수하고자 하는 부동산의 매매 방식, 매매 금액, 매매 금액 지급 기한 등 매수 주정보와 부동산 매수자가 원하는 현금대 담보물권 비율, 담보 물권의 종류와 대상, 담보물권 총액 등의 매수 부정보의 매수 정보가 저장되어 있으며, 선담보 데이터베이스(115)에는 부동산을 선담보로 제공하며 타인의 부동산을 매수하고자하는 선담보 제공자의 인적 정보, 선담보로 제공되는 부동산 정보, 선담보 매수하고자 하는 부동산의 매수 정보가 저장되어 있으며, 현금유동화 데이터베이스(117)에는 현금유동화 제공자의 인적 정보, 매수하고자 하는 부동산의 매수 정보, 현금유동화 금액 정보가 저장되어 있다.
여기서 선담보 데이터베이스(115) 또는 현금유동화 데이터베이스(117)는 매수 데이터베이스(113)와 통합되어 구성될 수 있으나, 이하 구체적으로 설명하는 제2 매도자/매수자 검색부(150)에서 제2 매도자/매수자를 빠르게 검색하기 위하여 별도로 구성될 수 있다.
사용자는 사용자 인터페이스부(120)를 통해 매매하고자 하는 부동산을 검색하기 위한 사용자 명령을 입력하는데, 사용자가 부동산 매도자의 경우에는 매도하고자 하는 부동산의 매도 주정보 또는 매도 부정보를 입력하며 사용자가 부동산 매수자의 경우에는 매수하고자 하는 부동산의 매수 주정보 또는 매수 부정보를 입력한다.
1차 검색부(130)는 사용자 인터페이스부(120)를 통해 입력된 매매 주정보에 기초하여 입력된 매매 주정보에 일치하는 부동산 매도자 또는 매수자를 검색한다. 예를 들어, 부동산 매도자가 자신이 매도하고자 하는 부동산의 매수자를 검색하기 위하여 매매 구조, 매매 금액, 매매 금액 지급 기한 등의 매도 주정보를 입력하는 경우 1차 검색부(130)는 매수 데이터베이스(113)에서 입력된 매도 주정보와 일치하는 매수 주정보를 가지는 매수자를 검색한다. 한편, 부동산 매수자가 자신이 매수하고자 하는 부동산의 매도자를 검색하기 위하여 매매 구조, 매매 금액, 매매 금액 지급 기한 등의 매수 주정보를 입력하는 경우 1차 검색부(130)는 매도 데이터베이스(111)에서 입력된 매수 주정보와 일치하는 매도 주정보를 가지는 매도자를 검색한다. 본 발명이 적용되는 분야에 따라 다양한 매매 주정보가 사용될 수 있으며 이는 본 발명의 범위에 속한다. 1차 검색부(130)의 검색 결과는 출력부(160)를 통해 사용자에 제공된다.
한편, 2차 검색부(140)는 사용자 인터페이스부(120)를 통해 입력된 매매 부정보에 기초하여 1차 검색한 부동산 매도자 또는 매수자 중 입력된 매매 부정보에 일치하는 부동산 매도자 또는 매수자를 검색한다. 예를 들어, 부동산 매도자가 자신이 매도하고자 하는 부동산의 매수자를 2차 검색하기 위하여 현금 대 담보물권의 비율, 담보물권의 종류, 담보 물권의 대상 등의 매도 부정보를 입력하는 경우, 2차 검색부(140)는 매수 데이터베이스(112)에서 1차 검색한 매수자 중 입력된 매도 부정보와 일치하는 매수 부정보를 가지는 매수자를 검색한다. 한편, 부동산 매수자가 자신이 매수하고자 하는 부동산의 매도자를 2차 검색하기 위하여 현금 대 담보물권의 비율, 담보물권의 종류, 담보 물권의 대상 등의 매수 부정보를 입력하는 경우, 2차 검색부(140)는 매도 데이터베이스(112)에서 1차 검색한 매도자 중 입력된 매수 부정보와 일치하는 매도 부정보를 가지는 매도자를 검색한다. 본 발명이 적용되는 분야에 따라 다양한 매매 부정보가 사용될 수 있으며 이는 본 발명의 범위에 속한다. 2차 검색부(140)의 검색 결과는 출력부(160)를 통해 사용자에 제공된다.
2차 검색부(140)에서 매매 부정보에 일치하는 매도자 또는 매수자를 검색하지 못한 경우, 제2 매도자/매수자 검색부(150)는 선담보 데이터베이스(115) 또는 현금유동화 데이터베이스(17)에서 1차 검색한 매도자 또는 매수자의 매도 부조건과 매수 부조건 차이를 보완할 제2 매도자 또는 제2 매수자를 검색하고, 제2 매도자 또는 제2 매수자가 검색되는 경우 검색 결과를 출력부(160)를 통해 사용자에 제공한다. 예를 들어, 부동산 매도자의 매도 부조건과 일치하는 부동산 매수자를 1차 검색한 부동산 매수자 중에서 검색하지 못한 경우, 부동산 매도자의 매도 부조건과 1차 검색한 부동산 매수자의 매수 부조건 차이를 보완하여 매매 부조건 차이에 해당하는 선담보 또는 현금유동화를 제공할 제2 매수자를 검색한다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 매매 중개 방법을 설명하기 위한 흐름도이다.
도 2를 참고로 보다 구체적으로 살펴보면, 사용자로부터 매매하고자 하는 부동산를 검색하기 위한 매매 검색 명령이 입력되면(S10), 입력된 매매 검색 명령에 포함되어 있는 매매 주정보에 기초하여 매도 데이터베이스 또는 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 매매 주정보 중 입력된 매매 주정보와 일치하는 매매 주정보를 가지는 매도자 또는 매수자를 1차 검색한다(S20).
매매 검색 명령 중 매매 주정보를 입력하기 위한 사용자 인터페이스의 일 예를 도시하고 있는 도 3을 참고로 보다 구체적으로 살펴보면, 사용자 인터페이스 화면에는 매매 주정보를 입력하기 위한 선택 항목이 디스플레이되는데, 일반 매매, 선담보 매매, 조건부 매매 등의 다양한 매매 구조 중 사용자가 원하는 부동산 매매를 선택하기 위한 제1 선택 항목, 사용자가 매매하고자 하는 부동산 매매 금액을 선택하기 위한 제2 선택 항목, 사용자가 원하는 부동산 매매 금액의 잔금 완료 시기를 선택하기 위한 제3 선택 항목이 디스플레이된다. 사용자는 디스플레이된 선택 항목 중 원하는 항목을 선택하여 매매 물건을 검색할 수 있다. 바람직하게, 사용자가 제2 선택 항목 또는 제3 선택 항목 중 특정 항목을 선택하는 경우, 세부적으로 부동산 매매 금액 또는 잔금 완료 시기를 선택하기 위한 세부 항목이 활성화된다. 세부 항목을 통해 매매자는 선택적으로 보다 정확하게 자신이 원하는 부동산을 검색할 수 있다.
사용자는 선택적으로 매매 주정보만을 입력 후 검색 버튼을 눌러 매매 주정보에만 일치하는 매도자 또는 매수자를 검색할 수 있으며, 추가입력 버튼을 선택하여 매매 부정보도 추가적으로 입력하여 매매 부정보도 일치하는 매도자 또는 매수자를 검색할 수 있다.
바람직하게, 제1 내지 제3 선택 항목에서 각 선택 항목을 구성하는 다수의 항목은 각 선택 항목과 각 항목에 할당되는 식별자로 구분되며, 사용자가 선택 항목의 특정 항목을 선택하는 경우 각 선택 항목에 해당하는 식별자와 선택 항목의 특정 항목에 해당하는 식별자로 매핑되어 데이터베이스에 저장된다.
다시 도 2를 참고로 살펴보면, 추가 입력 버튼을 통해 2차 검색 명령이 입력되는 경우, 1차 검색한 매도자 또는 매수자 중 입력된 매매 부정보에 기초하여 매도 데이터베이스 또는 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 매매 부정보 중 입력된 매매 부정보와 일치하는 매매 부정보를 가지는 매도자 또는 매수자를 2차 검색한다(S30)
매매 검색 명령 중 매매 부정보를 입력하기 위한 사용자 인터페이스의 일 예를 도시하고 있는 도 4를 참고로 보다 구체적으로 살펴보면, 사용자 인터페이스 화면에는 매매 부정보를 입력하기 위한 선택 항목이 디스플레이되는데, 현금 대 담보물권의 비율을 선택하기 위한 제4 선택 항목, 저당권, 질권, 유치권, 기타 등 담보물권의 종류를 선택하기 위한 제5 선택 항목, 부동산, 무체재산, 시설물, 어음, 주식, 기타 등 담보물권의 대상을 선택하기 위한 제6 선택 항목이 디스플레이된다. 사용자는 디스플레이된 제4 내지 제6 선택 항목 중 원하는 항목을 선택하여 매매 물건을 검색할 수 있다. 예를 들어, 매도자는 부동산을 선담보 매도하면서 전체 매도 금액 중 60%만 현금으로 먼저 지급받고 나머지 잔금은 담보물권을 설정받고자 하는 경우 현금 대 담보물권 비율의 선택 항목 중 현금 60%로 선택하며, 담보물권의 종류를 저당권으로 설정받고자 하는 경우 담보물권 종류의 선택 항목에서 저당권으로 선택하며, 담보물권의 대상으로 부동산과 시설물을 원하는 경우 부동산과 시설물을 선택한다. 바람직하게, 사용자가 제4 선택 항목 중 특정 항목을 선택하는 경우, 세부적으로 현금 대 담보물권 비율을 선택하기 위한 세부 항목이 활성화된다. 세부 항목을 통해 매매자는 선택적으로 보다 정확하게 자신이 원하는 부동산을 검색할 수 있다.
바람직하게, 매매자가 매매 부조건을 선택시 매매 부조건의 선택 항목 중 매매자가 원하는 순서에 따라 우선 순위를 정할 수 있으며 높은 우선 순위의 선택 항목을 먼저 검색하여 일치하는 경우 나머지 낮은 우선 순위의 선택 항목에 일치하는 매매자를 검색한다.
더욱 바람직하게, 매매자가 매매 부조건을 선택시 매매 부조건의 선택 항목 중 매매자가 원하는 순서에 따라 우선 순위를 정할 수 있으며, 우선 순위에 따라 선택 항목에 가중치를 부가하여 매매 부조건 일치도를 계산하며 매매 부조건 일치도가 임계 범위 이상으로 일치하는 매매자를 검색한다.
2차 검색 결과 매매 부조건이 일치하는 매도자 또는 매수자가 존재하지 않는 경우(S40), 선담보 데이터베이스 또는 현금유동화 데이터베이스에서 1차 검색한 매도자와 매수자의 매도 부조건과 매수 부조건 차이를 계산하고, 계산한 차이를 보완할 제2 매도자 또는 제2 매수자를 검색한다(S50).
도 5는 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법에서 매도자 또는 매수자를 1차 검색하는 단계를 보다 구체적으로 설명하기 위한 흐름도이다.
도 5를 참고로 보다 구체적으로 살펴보면, 먼저 매도 데이터베이스 또는 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 매매 구조의 식별자에 기초하여 입력된 매매 주정보 중 매매 구조가 일치하는 매매자가 존재하는지 검색한다(S21). 예를 들어, 매도자가 부동산을 선담보 매매의 매매 구조로 매도하고자 하는 경우, 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 매수자 중 매매 구조 식별자로 선담보 매매를 가지는 매수자를 검색한다.
매매 구조가 일치하는 매매자 중 매매 주조건 범위를 계산한다(S23). 예를 들어, 매매 주조건으로 매매 금액 또는 매매 금액 지급 기한이 사용되는 경우 매매 주조건 범위는 매도 데이터베이스와 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 매매 금액에 금액 가중치를 곱하여 계산되는 매매 금액 범위 또는 매매 금액 지급 기한에 기한 가중치를 곱하여 계산되는 지급 기한 범위이다. 보다 구체적으로 도 3에 도시되어 있는 사용자 인터페이스 화면을 참고로 살펴보면, 매도자가 부동산 매도 금액 선택 항목에서 30억 내지 60억 항목을 선택하는 경우, 30억 내지 60억에서 세부 금액을 선택하기 위한 세부 항목이 활성화되며 매도자가 입력하는 세부 금액(45억)에 금액 가중치 10%를 곱하여 상한범위 49억 5천과 하한범위 40억5천을 매도 금액 범위로 계산한다. 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 부동산 매수 금액도 위에서 설명한 방식과 동일한 방식으로 매수 금액 범위가 계산되며, 계산한 매도 주조건 범위와 매수 주조건 범위에 기초하여 매도 주조건 범위와 상기 매수 주조건 범위가 서로 겹치는 매도자 또는 매수자를 1차 검색한다(S25).
본원발명은 거시적으로 부동산 물건을 검색하고자 하는 경우에는 선택 항목에서 항목별로 선택하여 부동산 물건을 검색하며, 미시적으로 부동산 물건을 검색하고자 하는 경우에는 세부 항목을 통해 매매자가 원하는 조건을 보다 정확하게 입력할 수 있다. 더욱이 매도자가 입력한 주조건을 그대로 매칭 주조건으로 사용하는 대신 주조건 범위를 계산하여 주조건이 일치하는 매도자와 매수자를 1차 검색함으로써, 일치하는 주조건을 가지는 매도자와 매수자의 검색율을 높일 수 있는 효과가 있다.
도 6은 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법에서 매도자 또는 매수자를 2차 검색하는 단계의 일 예를 구체적으로 설명하기 위한 흐름도이다.
도 6을 참고로 보다 구체적으로 살펴보면, 사용자 인터페이스를 통해 매매 부조건의 우선 순위가 입력되며 우선 순위 중 현금 대 담보물권의 비율이 최우선 순위로 입력되는 경우(S31), 1차 검색한 매도자 또는 매수자의 현금 대 담보물권의 범위 및 사용자 인터페이스를 통해 입력된 현금 대 담보물권의 비율 범위를 계산한다(S33).
1차 검색한 매도자 또는 매수자 중 입력된 현금 대 담보물권의 비율 범위와 서로 겹치는 현금 대 담보물권의 범위를 가지는 매도자 또는 매수자가 존재하는지 판단하여(S35), 현금 대 담보물권의 범위가 서로 겹치는 매도자 또는 매수자 중 사용자 인터페이스를 통해 입력된 담보물권 종류 또는 대상이 일치하는 매도자 또는 매수자가 존재하는지 판단한다(S37). 현금 대 담보물권의 범위가 서로 겹치는 매도자 또는 매수자 중 사용자 인터페이스를 통해 입력된 담보물권 종류 또는 대상과 일치하는 매도자 또는 매수자를 2차 검색하여 출력부를 통해 사용자에 제공한다(S39).
여기서 우선 순위가 입력되지 않는 경우, 매매 부조건의 모든 선택 항목에 대해 입력된 매매 부조건과 일치하는 매매 부조건을 가지는 매도자 또는 매수자를 1차 검색한 매도자 또는 매수자로부터 2차 검색한다.
도 7은 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법에서 매도자 또는 매수자를 2차 검색하는 단계의 다른 예를 구체적으로 설명하기 위한 흐름도이다.
도 7을 참고로 보다 구체적으로 살펴보면, 매매 부조건의 각 선택 항목에 대해 사용자 인터페이스를 통해 우선 순위가 입력되는 경우(S111), 입력된 우선 순위와 사용자가 선택한 각 선택 항목에 기초하여 아래의 수학식(1)과 같이 1차 검색한 매도자 또는 매수자의 부조건 일치도(A)를 계산한다.
[수학식1]
A=A1a1+A2a2+A3a3+.......
여기서 A1, A2, A3,...은 세부 일치도를 의미하며, a1, a2, a3,..은 세부 가중치이다. 예를 들어, A1이 현금대담보비율의 세부 일치도인 경우, 사용자 인터페이스를 통해 입력된 현금대담보비율이 60%로 선택되는 경우 매도 데이터베이스 또는 매수 데이터베이스에 현금대담보비율로 60%가 표시되어 있는 매도자 또는 매수자와는 세부 일치도가 1이며 80% 또는 40%로 표시되어 있는 매도자 또는 매수자와의 세부 일치도는 0.7로 설정될 수 있다. 한편, 사용자 인터페이스를 통해 입력된 매매 부조건의 우선 순위 중 현금대담보비율이 가장 최상위 우선 순위로 선택되는 경우 현금대담보비율에 대한 세부 가중치는 1이며 낮은 우선 순위로 선택된 선택 항목에 대해서는 1보다 낮은 세부 가중치가 설정된다.
1차 검색한 매도자 또는 매수자의 부조건 일치도가 임계 일치도를 초과하는지 판단하여(S115), 임계 일치도를 초과하는 매도자 또는 매수자를 2차 검색하여 출력부를 통해 사용자에 제공한다(S117).
도 8은 본 발명에 따른 부동산 매매 중개 방법에서 제2 매도자 또는 매수자를 검색하는 단계의 일 예를 구체적으로 설명하기 위한 흐름도이다.
도 8을 참고로 보다 구체적으로 살펴보면, 2차 매도자 또는 매수자를 검색하지 못한 경우, 1차 검색한 매도자 또는 매수자 중에서 공동 소유 식별자를 가지는 매도자 또는 매수자를 추출한다(S51). 공동 소유 식별자는 부동산 매도 또는 매수를 공동으로 원하는 경우 매도 데이터베이스 또는 매수 데이터베이스에 저장된다.
추출한 매도자 또는 매수자의 매매 부조건과 사용자 사이의 매매 부조건 차이를 계산한다(S53). 예를 들어, 사용자가 부동산 매수자인 경우 부동산 매도자와 매매 주조건은 일치하였으나 매매 부조건에서 매도자가 원하는 담보물권의 총액에 매수자가 가능한 담보물권의 총액이 모자라는 경우 매도자의 담보물권 총액과 매수자의 가능 담보물권 총액 사이의 차이를 계산한다.
선담보 데이터베이스 또는 현금유동화 데이터베이스에서 매매 부조건 차이에 해당하는 선담보 제공자 또는 현금유동화 제공자를 검색하며(S55), 검색한 선담보 제공자 또는 현금유동화 제공자에 대한 정보를 사용자에 제공한다(S57). 바람직하게, 매매 부조건 차이에 차이 가중치를 부여하여 매매 부조건 차이 범위에 해당하는 선담보 또는 현금유동화를 제공 가능한 사람을 검색한다.
본 발명에서는 1차 검색한 부동산 매도자 또는 부동산 매수자 중에 매매 부조건을 만족하지 못하는 매도자 또는 매수자를 검색하지 못한 경우, 1차 검색한 부동산 매도자 또는 부동산 매수자가 공동 소유로 부동산을 매매하는지 판단하여 매매 부조건 차이에 해당하는 선담보 제공자 또는 현금유동화 제공자를 검색하여 1차 검색한 부동산 매도자 또는 부동산 매수자와 함께 공동으로 부동산 매매를 중개함으로써, 부동산 매매 성사율을 높일 수 있다.
한편, 상술한 본 발명의 실시 예들은 컴퓨터에서 실행될 수 있는 프로그램으로 작성 가능하고, 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록 매체를 이용하여 상기 프로그램을 동작시키는 범용 디지털 컴퓨터에서 구현될 수 있다.
상기 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록 매체는 마그네틱 저장 매체(예를 들어, 롬, 플로피 디스크, 하드디스크 등), 광학적 판독 매체(예를 들면, 시디롬, 디브이디 등) 및 캐리어 웨이브(예를 들면, 인터넷을 통한 전송)와 같은 저장 매체를 포함한다.
본 발명은 도면에 도시된 실시예를 참고로 설명되었으나 이는 예시적인 것에 불과하며, 본 기술 분야의 통상의 지식을 가진 자라면 이로부터 다양한 변형 및 균등한 타 실시예가 가능하다는 점을 이해할 것이다. 따라서, 본 발명의 진정한 기술적 보호 범위는 첨부된 등록청구범위의 기술적 사상에 의해 정해져야 할 것이다.
110:데이터베이스 120: 사용자 인터페이스부
130: 1차 검색부 140: 2차 검색부
150: 제2 매도자/매수자 검색부 160: 출력부

Claims (9)

  1. 부동산 매매 중개 서버에서 부동산 매매를 중개하는 방법에 있어서,
    매도 데이터베이스와 매수 데이터베이스에서 매도 주조건과 매수 주조건을 비교하여 상기 매도 주조건과 상기 매수 주조건이 서로 겹치는 매도자 또는 매수자를 1차 검색하는 단계;
    상기 검색한 1차 매도자의 매도 부조건과 매수자의 매수 부조건을 비교하여 서로 일치하는 매도자 또는 매수자를 2차 검색하는 단계; 및
    상기 2차 검색 결과에 기초하여 상기 매도 부조건과 상기 매수 부조건이 일치하는 매도자 또는 매수자가 존재하지 않는 경우, 선담보 데이터베이스 또는 현금유동화 데이터베이스에서 상기 1차 검색한 매도자와 매수자의 매도 부조건과 매수 부조건 차이를 보완할 제2 매도자 또는 제2 매수자를 검색하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 매매 중개 방법.
  2. 제 1 항에 있어서, 상기 매도 주조건 또는 상기 매수 주조건은
    매매 구조, 매매 금액 및 매매 금액 지급 조건 중 어느 하나 또는 조합인 것을 특징으로 하는 매매 중개 방법.
  3. 제 2 항에 있어서, 상기 매도 부조건 또는 상기 매수 부조건은
    매도 또는 매수 총 금액 중 현금과 담보물권의 비율, 담보물권의 종류, 담보물권의 대상 중 어느 하나 또는 이들의 조합인 것을 특징으로 하는 매매 중개 방법.
  4. 제 3 항에 있어서, 상기 1차 검색하는 단계는
    상기 매도 데이터베이스와 상기 매수 데이터베이스에 기초하여 매매 구조가 일치하는 매도자 또는 매수자를 검색하는 단계;
    상기 매매 구조가 일치하는 매도자의 매도 주조건 범위와 상기 매매 구조가 일치하는 매수자의 매수 주조건 범위를 계산하는 단계; 및
    상기 계산한 매도 주조건 범위와 상기 매수 주조건 범위에 기초하여 상기 매도 주조건 범위와 상기 매수 주조건 범위가 서로 겹치는 매도자 또는 매수자를 1차 검색하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 매매 중개 방법.
  5. 제 4 항에 있어서, 상기 매도 주조건 범위와 상기 매수 주조건 범위는
    상기 매도 데이터베이스와 상기 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 매매 금액에 금액 가중치를 곱하여 계산되는 매매 금액 범위 또는 매매 금액 지급 기한에 기한 가중치를 곱하여 계산되는 지급 기한 범위인 것을 특징으로 하는 매매 중개 방법.
  6. 제 3 항에 있어서, 상기 2차 검색하는 단계는
    상기 매도 부조건 또는 매수 부조건의 우선 순위를 입력받는 단계를 더 포함하며,
    상기 입력된 우선 순위에 따라 순차적으로 상기 매도 부조건과 매수 부조건이 일치하는 매수자 또는 매도자를 상기 1차 검색한 매도자 또는 매수자에서 검색하는 것을 특징으로 하는 매매 중개 방법.
  7. 제 6 항에 있어서,
    상기 1차 검색한 매수자 또는 매도자 중 상기 매도 부조건 범위와 상기 매수 부조건 범위를 계산하는 단계;
    상기 계산한 매도 부조건 범위와 상기 매수 부조건 범위에 기초하여 상기 매도 부조건 범위와 상기 매수 부조건 범위가 서로 겹치는 매도자 또는 매수자를 검색하는 단계; 및
    상기 매도 부조건 범위와 상기 매수 부조건 범위가 서로 겹치는 매도자와 매수자 중 담보물권의 종류 또는 담보물권 대상이 일치하는 매도자 또는 매수자를 2차 검색하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 매매 중개 방법.
  8. 제 7 항에 있어서, 상기 매도 부조건 범위와 상기 매수 부조건 범위는
    상기 매도 데이터베이스와 상기 매수 데이터베이스에 저장되어 있는 상기 현금과 담보물권의 비율에 비율 가중치를 곱하여 계산되는 비율 범위인 것을 특징으로 하는 매매 중개 방법.
  9. 제 3 항에 있어서, 상기 제2 매도자 또는 상기 제2 매수자를 검색하는 단계는
    상기 2차 검색 결과에 기초하여 상기 매도 부조건과 상기 매수 부조건이 일치하는 매도자 또는 매수자 중 공동 소유 식별자를 구비하는 매도자 또는 매수자를 추출하는 단계;
    상기 1차 검색한 매도자와 매수자의 매도 부조건과 매수 부조건 차이를 계산하는 단계;
    선담보 데이터베이스 또는 현금유동화 데이터베이스로부터 상기 계산한 매도 부조건과 매수 부조건 차이를 보완할, 상기 계산한 매도 부조건과 매수 부조건 차이 이상의 선담보 또는 현금유동화가 가능한 제2 매도자 또는 제2 매수자를 검색하는 단계; 및
    상기 검색한 제2 매도자 또는 제2 매수자의 선담보 정보 또는 현금유동화 정보를 상기 추출한 매도자 또는 매수자에 제공하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 매매 중개 방법.
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