KR101858218B1 - 디지털화된 지적문서를 이용한 부동산 평가 시스템 - Google Patents

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Abstract

행정구역의 경계면에 위치한 토지의 개별공시지가 산정 시에 다른 행정구역상에 위치한 인접 토지의 개별공시지가를 자동으로 반영하여 주위의 다른 행정구역의 공무원들과 개최하는 균형협의회 기능을 대체할 수 있는 부동산 평가 시스템이 개시된다. 이를 위하여 제1 행정구역에 위치한 경계면 부동산의 개별공시지가 정보가 저장된 부동산 정보 데이터베이스와, 상기 경계면 부동산에 인접한 토지 중 제2 행정구역에 위치한 비교대상 토지에 대한 개별공시지가 정보가 저장된 개별공시지가 데이터베이스, 및 상기 제1 행정구역의 경계면 부동산의 개별공시지가를 상기 부동산 정보 데이터베이스로부터 추출하고, 상기 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 개별공시지가를 비교하여 10 내지 20% 이내의 가격 차이를 갖도록 경계면 부동산의 개별공시지가를 조정하는 개별공시지가 조정프로그램이 설치된 제1 행정구역 서버를 포함하는 부동산 평가 시스템을 제공한다. 이에 따르면, 서로 경계하고 있는 시, 군과의 개별공시지가 산정 업무를 위하여 균형협의회를 개최하지 않고도 경계면에 위치한 토지의 개별공시지가를 산정할 수 있다.

Description

디지털화된 지적문서를 이용한 부동산 평가 시스템{REAL ESTATE APPRAISAL SYSTEM USING DIGITALIZED DOCUMENT}
본 발명은 부동산 평가 시스템에 관한 것으로, 보다 상세하게는 미래지향적인 스마트행정을 구현할 수 있고, 개별공시지가 산정업무의 편리성과 효율성 및 신뢰성을 담보할 수 있는 부동산 평가 시스템에 관한 것이다.
인터넷 및 온라인을 통해 부동산의 시가를 자동 산정하는 종래의 시스템은 그 제공 가격 데이터가 현실적인 가격 수준에 비해 격차가 상당한 경우가 빈번하기 때문에 사용자들에게 실효성이 없었다.
예를 들어, 종래의 부동산 감정평가 시스템은 평가 대상 토지 근처의 용도지역 및 이용 상황이 동일하거나 유사한 표준지를 기준으로 공시지가 또는 매매 사례나 평가 선례의 데이터를 사용하였다. 그리고 감정평가 업계에서 일반적인 방식으로 사용하는 시점 보정, 지역 요인 비교, 개별 요인 비교 및 기타 요인 보정 등을 적용하여 가격을 산정하기 때문에 이와 같은 가격 격차의 괴리가 발생하였다.
실무적으로, 감정평가사가 실제 오프라인 감정평가를 하는 경우에는 평가하고자 하는 부동산의 개별적 혹은 기타 특성들을 감정평가사의 재량에 따라 최대한 해당 부동산이 갖는 가치를 고려하며, 이를 현실적인 수준까지 반영된 감정평가 가격을 산정하기 때문에 고의적이지 않다면 현실적인 가격과의 괴리가 발생할 여지가 거의 없다.
반면, 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템은 감정평가사가 갖는 객관성을 고려한 재량적 요소를 정량적으로 반영할 수 없는 구조로 인해, 기계적이며 반복적인 방식으로 임의의 토지에 대한 감정평가 가격을 산정할 수밖에 없으므로 현실적인 가격과 차이가 나는 현상을 극복할 수 없었다.
도 1은 이와 같은 종래 온라인 부동산 감정평가 시스템의 가격 산정에 대한 문제점을 나타내는 예시도이다. 종래에는 임의의 평가 대상 토지(1)에 대해 감정평가 가격을 제공하는 경우, 인근에 위치한 표준지(3)를 이용하고, 필요한 각종 요인을 적용하여 보정한 후 해당 평가 대상 토지(1)의 가격을 산정하였다.
다만, 종래의 온라인 부동산 감정평가시스템에서는 평가 대상 토지(1)가 학군 등을 이유로 인근의 표준지(3)와 가격의 단절(2)이 발생한 경우, 그 표준지(3)를 기준으로 개별 요인 또는 기타 요인들을 기계적으로 적용하여도 현실적인 가격을 제공할 수 없었다.
이러한 가격의 결절 또는 단절(2)은 상술한 학군과 같은 현실적인 이유로 다양하고도 복합적인 형태로 발생하기 때문에 이러한 가격의 단절을 발생시키는 토지의 구체적이며 다양한 개별적 특성은 그 경중에 따라 현실적인 가격과의 괴리를 크게 발생시키는 요인이 되었다. 다만, 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템에서는 이러한 토지의 현실적이고 개별적 특성을 고려할 수 없어 제공하는 가격이 현실적인 가격과 괴리가 발생하였다.
즉, 종래의 부동산 감정평가 시스템은 부동산의 가격 형성에 영향을 미치는 개별적 특성 요인을 적절히 반영하지 못하고, 공시지가 또는 인근의 매매사례 및 평가 선례의 표준분포를 이용하여 광대한 폭에 대한 평균적인 가격을 산정하므로, 정밀한 가격을 요구하는 사용자의 요구에 부응할 수 없었다.
또한, 평가 대상 토지(1)의 특성을 고려한다고 하더라도 현실과 차이가 큰 공시지가의 기준 특성을 보정에 이용하므로, 현실적인 토지의 개별적 특성은 그 가격 보정의 요소로서 반영되지 못하며, 가격 정확성이 적정 범위를 벗어나는 경우가 많아 임의의 토지에 대한 정확한 감정평가 데이터를 제공할 수 없었다.
이와 같이, 종래의 부동산 감정평가 시스템은 일부 토지에 대해서 비교적 유사한 가격을 산정할 수 있지만, 조사 대상 범위 지역 내 임의의 토지 전부에 대한 개별 가격을 현실적인 수준으로 정확히 산정할 수 없었다.
이를 극복하기 위해, 온라인 부동산 감정평가 시스템은 오프라인에서 감정평가사들이 수행하는 재량적인 요소들을 임의의 토지에 개별적으로 반영할 수 있도록 그 구조를 변경하는 기술이 개발되었다.
다만, 이러한 부동산 감정평가 시스템은 개별 토지마다 가격 산정의 자의성이 너무 큰 폭으로 반영되므로 감정평가 시스템이 제공하는 가격의 신뢰성을 잃어버리는 결과가 발생될 수 있으며, 데이터를 개별 토지별로 관리를 해야 하기 때문에 그 유지보수가 대단히 곤란하게 된다.
더욱이, 최근에는 행정구역의 경계선에 인접한 토지들에 대한 개별공시지가의 산정 업무를 위해 매번 개최되는 균형협의회 기능을 대체할 수 있는 기술의 개발이 요구되고 있습니다.
대한민국 등록특허 제10-1599990호(2016.03.04 공고) 대한민국 등록특허 제10-1367769호(2014.02.27 공고) 대한민국 등록특허 제10-1067421호(2011.09.27 공고)
따라서, 본 발명의 목적은 행정구역의 경계면에 위치한 토지의 개별공시지가 산정 시에 다른 행정구역상에 위치한 인접 토지의 개별공시지가를 자동으로 반영하여 주위의 다른 행정구역의 공무원들과 개최하는 균형협의회 기능을 대체할 수 있는 부동산 평가 시스템을 제공하는데 있다.
상술한 본 발명의 목적을 달성하기 위하여, 본 발명의 일 실시예에서는 제1 행정구역에 위치한 경계면 부동산의 개별공시지가 정보가 저장된 부동산 정보 데이터베이스와, 상기 경계면 부동산에 인접한 토지 중 제2 행정구역에 위치한 비교대상 토지에 대한 개별공시지가 정보가 저장된 개별공시지가 데이터베이스, 및 상기 제1 행정구역의 경계면 부동산의 개별공시지가를 상기 부동산 정보 데이터베이스로부터 추출하고, 상기 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 개별공시지가를 비교하여 10 내지 20% 이내의 가격 차이를 갖도록 경계면 부동산의 개별공시지가를 조정하는 개별공시지가 조정프로그램이 설치된 제1 행정구역 서버를 포함하는 부동산 평가 시스템을 제공한다.
본 발명에 의한 부동산 평가 시스템을 사용하면, 서로 경계하고 있는 시, 군과의 개별공시지가 산정 업무를 위하여 균형협의회를 개최하지 않고도 다른 행정구역상에 위치한 인접 토지의 개별공시지가를 자동으로 반영하여 경계면에 위치한 토지의 개별공시지가를 산정할 수 있다.
본 발명은 공공데이터를 적극 개방, 공유하고 지자체 간 협력함으로써, 서로 인접한 각 지자체의 경계면 부동산에 대한 가격 차이를 온라인을 통해 조정해 줄 수 있으므로 과학적, 미래지향적 스마트행정 구현할 수 있다.
도 1은 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템의 가격 산정의 문제점을 나타내는 예시도이다.
도 2는 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템의 일 실시예를 설명하기 위한 구성도이다.
도 3은 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템의 다른 실시예를 설명하기 위한 구성도이다.
도 4 및 도 5는 제1 행정구역의 경계면 부동산과 이에 인접한 다른 행정구역의 경계면 부동산을 나타내는 전자지적도이다.
도 6은 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템의 범위 지정화면을 나타내는 화면 예시도이다.
이하, 첨부도면을 참조하여 본 발명의 바람직한 실시예들에 의한 디지털화된 지적문서를 이용한 부동산 평가 시스템(이하, '부동산 평가 시스템'이라 약칭함)을 상세하게 설명한다.
도 2는 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템의 일 실시예를 설명하기 위한 구성도이며, 도 3은 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템의 다른 실시예를 설명하기 위한 구성도이다.
도 2 및 도 3을 참조하면, 본 발명에 따른 부동산 평가시스템은 제1 행정구역에 위치한 경계면 부동산의 개별공시지가 정보가 저장된 부동산 정보 데이터베이스(Data Base : DB)와, 상기 경계면 부동산에 인접한 토지 중 제1 행정구역과 다른 제2 행정구역에 위치한 비교대상 토지에 대한 개별공시지가 정보가 저장된 개별공시지가 데이터베이스(Data Base : DB), 및 상기 경계면 부동산의 개별공시지가와 상기 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 개별공시지가를 비교하여 경계면 부동산의 개별공시지가를 조정하는 개별공시지가 조정프로그램이 설치된 제1 행정구역 서버(300)를 포함한다.
본 발명에 따른 부동산 평가시스템은 선택적으로 전자지적도 데이터베이스(Data Base : DB)와, 상기 전자지적도 DB(400) 및 부동산 정보 DB(100)에 접근 권한이 부여된 부동산 현장조사용 어플리케이션이 설치된 평가사 단말기(500)를 더 포함할 수 있다.
이하, 도면을 참조하여 각 구성요소별로 보다 구체적으로 설명한다.
도 2 및 도 3을 참조하면, 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템은 부동산 정보 DB(100)를 포함한다.
상기 부동산 정보 DB(100)는 제1 행정구역에 위치한 경계면 부동산의 개별공시지가 정보 등의 부동산 정보가 저장된 구성이다. 여기서, 부동산 정보는 부동산 평가에 필요한 각종 법률적 제한사항, 권리사항, 실제 부동산 현황자료 등을 모두 통칭하며, 상기 부동산 정보 DB(100)는 이러한 부동산 정보가 데이터로 저장된 것을 의미한다. 이때, 상기 부동산 정보 DB(100)는 경계면 부동산에 대한 표준지 공시지가 정보가 저장될 수 있다.
상기 부동산 정보 DB(100)는 현장조사자가 구축한 것일 수도 있고, 정부기관이나 지방자치단체, 각종 포털 사이트 등에서 제공하는 데이터를 모두 포함할 수 있다. 따라서 단일의 DB일 수도 있고, 다양하게 산재한 형태로 존재할 수도 있다.
상기 부동산 정보 DB(100)는 제1 행정구역 서버(300)에 연결되어 제1 행정구역 서버(300)의 요청에 따라 경계면 부동산의 개별공시지가 정보를 제공한다.
필요에 따라, 부동산 정보 DB(100)는 한국토지정보시스템에 연동된다. 이는, 한국토지정보시스템의 정보가 부동산 정보 DB(100)로 자동 갱신되도록 하는 것이 평가의 최신성, 신뢰성 측면에서 바람직하기 때문이다.
여기서, 부동산 정보로는 개별공시지가 정보를 포함하며, 표준지 공시지가 정보, 인근 진입로 정보, 실거래가 정보, 부동산 운용수익 정보 중 어느 하나 이상을 더 포함한다. 그리고 부동산 정보에는 항공사진 정보, 거리 뷰 정보, 3차원 영상 정보 중 어느 하나 이상이 더 포함될 수 있다.
또한, 부동산 정보 DB(100)는 상기 모바일 특히, 모바일에 설치된 부동산 현장조사용 어플리케이션과 유무선 통신네트워크(이하, '통신네트워크'로 약칭함)로 연결되어 현장조사자의 요청에 따라 모바일에 부동산 정보를 제공한다.
도 2 및 도 3을 참조하면, 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템은 개별공시지가 DB(200)를 포함한다.
상기 개별공시지가 DB(200)는 경계면 부동산에 인접한 토지 중 제2 행정구역에 위치한 비교대상 토지에 대한 개별공시지가 정보가 저장된 구성으로, 상기 제2 행정구역의 경계면 부동산인 비교대상 토지의 부동산 정보도 저장될 수 있다. 여기서, 부동산 정보로는 비교대상 토지의 표준지에 대한 공시지가 정보를 포함하며, 인근 진입로 정보, 실거래가 정보, 부동산 운용수익 정보 중 어느 하나 이상을 더 포함한다.
이러한 개별공시지가 DB(200)는 제1 행정구역 서버(300)와 행정부, 지자체 등에서 구축한 부동산종합공부시스템에 구비되거나, 제1 행정구역 서버(300)와 통신네트워크를 통해 연결된 제2 행정구역 서버에 구비되거나, 또는 제1 행정구역 서버(300)에 유선으로 연결된 외장하드 등의 저장매체에 구비될 수 있다.
여기서, 부동산종합공부시스템은 지적도와 건축물 대장 등 부동산 관련 정보가 입력되어 지적공부 및 부동산종합공부를 정보관리체계에 의하여 전산처리하는 업무를 수행할 수 있도록 구축된 시스템이다.
상기 제2 행정구역 서버는 제2 행정구역에 위치한 비교대상 토지와 관련된 디지털화된 지적문서나 기록문서가 실시간으로 업데이트 되므로, 본 발명은 제1 행정구역의 경계면 부동산의 개별공시지가를 산정하는데 있어 상기 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 최신 자료를 참고할 수 있게 된다.
도 3을 참조하면, 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템은 전자지적도 DB(400)를 더 포함할 수 있다.
상기 전자지적도 DB(400)는 경계면 부동산 등 제1 행정구역에 위치한 부동산의 지적 정보가 저장된 DB로, 제1 행정구역 서버(300)와 평가사 단말기(500)에 통신네트워크를 통해 연결된다.
이러한 전자지적도 DB(400)에는 지적물 전산화를 통해 디지털화된 제1 행정구역에 위치한 부동산의 지적 정보가 저장되어 있으므로, 평가사 단말기(500)의 요청에 따라 평가사 단말기(500)의 화면에 출력되는 경계면 부동산의 지적 정보를 평가사 단말기(500)로 제공할 수 있다.
일반적으로 지적도는 토지의 소재(所在), 지번(地番), 지목(地目), 경계(境界) 따위를 나타내기 위하여 만든 평면 지도를 의미하지만, 전자지적도는 이를 디지털정보로 가공하거나, 그 이미지를 전자적으로 가공하여 전자매체에서 출력할 수 있는 것을 의미한다. 그리고 상기 지적 정보는 디지털화된 지적문서, 소재, 지번, 지목, 공시지가, 토지용도, 토지면적, 토지소유자, 토지 이용 계획, 부동산 관련 정부 정책, 또는 이들 중 2 이상의 정보를 포함한다.
상기 전자지적도 DB(400)는 감정평가사가 구축하고 있는 DB이거나 관공서 또는 외부 기관의 부동산 DB일 수도 있으며, 상기 부동산 DB와 연동되는 형태로 구현될 수도 있다.
보다 구체적으로, 상기 전자지적도 DB(400)는 토지 및 건물에 대하여 국가나 지방자치단체 차원에서 최신의 정보로 갱신되는 관공서나 외부 기관의 DB와 연동되는 형태로 구현되거나, 관공서나 외부 기관의 DB를 직접 사용하는 것이 바람직하다. 이는, 평가기관이 자체적으로 구비한 지적도 DB에만 근거하는 경우 부정확한 데이터를 기반으로 부동산 감정평가가 이루어지는 문제가 발생될 수 있기 때문이다. 예를 들어, 관공서의 DB로는 부동산종합공부시스템에 구비된 전자지적도 DB 등을 사용할 수 있다.
도 2 및 도 3을 참조하면, 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템은 제1 행정구역 서버(300)를 포함한다.
상기 제1 행정구역 서버(300)는 제1 행정구역의 경계면 부동산의 개별공시지가를 부동산 정보 DB(100)로부터 추출하고, 상기 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 개별공시지가를 비교하여 10 내지 20% 이내의 가격 차이를 갖도록 경계면 부동산의 개별공시지가를 조정하는 개별공시지가 조정프로그램이 설치된 구성으로, 이를 위해 부동산 정보 DB(100)와 개별공시지가 DB(200)에 통신 네트워크를 통해 연결된다. 여기서, 가격 차이가 20%를 초과하면 인허가, 지목, 도시계획 변경자료 등의 토지특성보다 행정구역 별 가격 프리미엄을 인정하게 되어 각 행정구역의 고른 발전을 저해하는 문제가 발생될 수 있다.
예를 들어, 경계면 부동산과 비교대상 토지의 가격 차이가 20% 이내로 조정되도록 개별공시지가 조정프로그램이 설정되고, 상기 경계면 부동산의 개별공시지가 10만원이며, 상기 비교대상 토지의 개별공시지가가 15만원이면, 개별공시지가 조정프로그램은 경계면 부동산의 개별공시지가를 12만원으로 1차 조정한다.
도 4 및 도 5에 도시된 바와 같이, 행정구역의 경계면 부동산(a)에 대한 개별공시지가는 상기 경계면 부동산(a)에 인접한 행정구역과의 균형협의회를 통해 조정되어 산정되지만, 상기 제1 행정구역 서버(300)는 미리 수집된 비교대상 토지(b)의 개별공시지가를 이용하여 경계면 부동산(a)의 개별공시지가를 조정함으로써 균형협의회의 기능을 대체할 수 있다.
필요에 따라, 상기 개별공시지가 조정프로그램은 경계면 부동산과 비교대상 토지의 각 표준지의 정보를 비교분석하여 경계면 부동산의 개별공시지가를 조정하는 기능을 제공할 수 있다.
구체적으로, 개별공시지가 조정프로그램은 경계면 부동산과 비교대상 토지의 개별공시지가의 가격 차이가, 상기 경계면 부동산의 표준지 공시지가 정보와 비교대상 토지의 표준지 공시지가 정보를 비교하여 양 표준지의 공시지가 차이의 1 내지 2배 이내로 가격 차이를 갖도록 경계면 부동산의 개별공시지가를 2차로 조정할 수 있다.
예를 들어, 경계면 부동산과 비교대상 토지의 가격 차이가 20% 이내, 및 경계면 부동산의 표준지와 비교대상 토지의 표준지의 공시지가 차이의 2배 이내로 조정되도록 개별공시지가 조정프로그램이 설정되고, 상기 경계면 부동산의 개별공시지가 10만원이며, 경계면 부동산에 대한 표준지의 공시지가가 11만원이고, 상기 비교대상 토지의 개별공시지가가 15만원이며, 비교대상 토지에 대한 표준지의 공시지가가 12만원이면, 개별공시지가 조정프로그램은 경계면 부동산의 개별공시지가를 13만원으로 조정한다.
여기서, 가격 차이가 2배를 초과하면 각 표준지를 기준으로 산정되는 개별공시지가의 편차가 행정구역별로 지나치게 다르게 결정되므로, 개별공시지가에 대한 민원이 자주 접수되는 문제가 발생될 수 있다.
한편, 상기 제1 행정구역 서버(300)의 개별공시지가 조정프로그램은 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 개별공시지가를 비교하여 10 내지 20%를 초과한 가격 차이를 갖는 비교대상 토지가 감지되면, 상기 비교대상 토지의 개별공시지가에 대한 조정을 요청하는 요청정보를 생성하며, 상기 요청정보를 상기 비교대상 토지가 위치한 제2 행정구역의 제2 행정구역 서버로 전송하도록 구성될 수 있다.
상기 요청정보에는 상기 비교대상 토지에 인접한 경계면 부동산의 조정 전 개별공시지가와 조정 후 개별공시지가가 포함될 수 있다.
도 3을 참조하면, 본 발명에 따른 부동산 평가 시스템은 평가사 단말기(500)를 더 포함할 수 있다.
상기 평가사 단말기(500)는 상기 전자지적도 DB(400)와 부동산 정보 DB(100)에 접근 권한이 부여된 부동산 현장조사용 어플리케이션이 설치되며, 현장조사자의 요청에 따라 부동산 현장조사가 필요한 경계면 부동산의 지적 정보 및 부동산 정보를 상기 부동산 현장조사용 어플리케이션을 통해 출력하는 구성이다.
상기 평가사 단말기(500)는 현장조사자의 요청에 따라 전자지적도 DB(400)와 부동산 정보 DB(100)에 접속하여 부동산 현장조사가 필요한 지적 정보 및 부동산 정보를 출력하는 구성이다. 이때, 평가사 단말기(500)로는 스마트폰 등을 사용할 수 있다.
상기 평가사 단말기(500)는 화면을 통해 사람의 손가락 등을 이용한 등으로 동작신호 및 텍스트를 입력할 수 있다. 구체적으로, 상기 화면에 출력되는 부동산 현장조사용 어플리케이션의 각종 현장조사 관련 메뉴를 터치하여 필요한 데이터나 각종 정보를 부동산 정보 DB(100)와 전자지적도 DB(400)로부터 불러올 수 있다.
이러한 경계면 부동산에 대한 현장조사 과정에서의 각종 이력, 부동산 현장조사를 수행한 후의 각종 결과, 현장조사자의 서명 등도 평가사 단말기(500)를 통하여 입력할 수 있다.
한편, 상기 부동산 현장조사용 어플리케이션이 실행되면 평가사 단말기(500)의 화면에 경계면 부동산의 현장조사를 위한 각종 메뉴 등이 표시되고, 정해진 알고리즘에 의하여 현장조사자가 조사결과를 입력하면 조사결과가 저장되거나 가공되어 저장된다.
보다 구체적으로, 상기 부동산 현장조사용 어플리케이션은 평가사 단말기(500)의 화면을 통해 복수개의 경계면 부동산이 지정됨에 따라 지정된 모든 평가대상 부동산의 토지정보 리스트를 평가사 단말기(500)의 화면을 통해 출력하도록 구성된다.
상기 평가사 단말기(500)는 부동산 현장조사용 어플리케이션에 의한 조사화면이 출력된다. 예를 들면, 상기 부동산 현장조사용 어플리케이션은 전자지적도 외에 도로명 주소, 항공사진, 전자지적도와 거리 뷰 정보, 항공사진과 거리 뷰 정보, 전자지적도와 일반 지도, 전자지적도와 항공사진 정보, 전자지적도와 3차원 정보, 일반 지도 정보, 거리 뷰 정보, 3차원 정보 등이 메뉴 상에 구성되어 있어서 부동산 현장조사에 필요한 각종 부동산 정보를 하나의 화면에서 필요한 경우 즉시 확인할 수 있다.
상기 부동산 현장조사용 어플리케이션은 이러한 각종 정보들은 필요한 경우, 영역을 확대축소하거나, 거리나 면적을 산정하거나, 반경을 그려 보는 등의 작업을 별도의 계측수단 등을 사용하지 않고도 수행할 수 있다.
현장조사자가 평가사 단말기(500)의 화면상에서 터치방식으로 부동산 현장조사용 어플리케이션에 요청명령을 입력하면, 부동산 현장조사용 어플리케이션이 전자지적도 및 현장조사가 필요한 각종 부동산 정보를 평가사 단말기(500)의 화면으로 출력한다. 여기서, 평가사 단말기(500)의 화면에는 상기 부동산 정보 중 한 종류의 부동산 정보가 출력될 수도 있고, 2 이상의 다양한 부동산 정보가 전자지적도와 함께 출력될 수도 있다.
한편, 부동산 현장조사 시 인근 지번 토지나 건물의 상황을 판단할 필요가 있는 경우도 있으며, 또한, 하나의 경계면 부동산을 현장조사 한 이후 인접 지역 부동산을 조사하는 경우 인근 지번의 부동산으로 조사 대상을 신속히 전환할 필요가 있다.
일 실시 양태로서, 현장조사자로부터 평가사 단말기(500)의 화면을 통해 출력되는 전자지적도에서 특정 범위를 드레그 한 신호가 입력되면, 부동산 현장조사용 어플리케이션은 도 6에 도시된 바와 같이 특정 범위에 소속된 지번을 확정한 후 상기 지번의 토지정보 리스트를 추출하도록 구성될 수 있다. 여기서, 토지정보 리스트는 지적 정보의 일부 항목이나, 부동산 정보의 일부 항목, 또는 지적 정보와 부동산 정보의 일부 항목이 정렬된 정보를 의미한다. 예컨대, 토지정보 리스트에는 각 지번에 대한 지목, 공시지가, 토지용도, 토지면적, 실거래가 중 어느 하나 이상이 포함될 수 있다.
이를 위해, 상기 부동산 현장조사용 어플리케이션은 현장조사자에 의해 선택된 지적 정보와 부동산 정보의 항목을 기준으로 오름차순이나 내림차순으로 정렬된 토지정보 리스트를 출력하도록 구성된다. 예를 들어 현장조사자가 평가사 단말기(500)의 화면을 통해 공시지가를 기준 항목으로 선택하고 내림차순 정렬을 선택하면, 부동산 현장조사용 어플리케이션은 공시지가가 가장 높은 지번을 토지정보 리스트의 최상단에 배치시키고, 공시지가가 가장 낮은 지번을 토지정보 리스트의 최하단에 배치시킨 상태로 출력한다.
본 발명은 토지정보 리스트로 출력된 지번의 각 항목(지목, 토지용도, 실거래가 등)별 정보를 부동산 현장조사용 어플리케이션을 통해 일괄로 수정할 수도 있다. 이를 위해, 부동산 현장조사용 어플리케이션은 평가사 단말기(500)의 화면을 통해 출력된 토지정보 리스트의 특정 항목에 대한 클릭신호가 입력되면, 해당 항목의 수정화면을 평가사 단말기(500)의 화면을 통해 출력한다. 그리고 부동산 현장조사용 어플리케이션은 상기 수정화면을 통해 변경된 내용이 입력되면 기존 내용을 삭제한 후 새로 입력된 내용을 전자지적도 DB(400)와 부동산 정보 DB(100)에 저장한다.
본 발명에 따른 부동산 현장조사용 어플리케이션은 현재위치 확인 신호를 입력받아 제1 행정구역에 위치한 경계면 부동산 중 현재위치와 가장 가까운 경계면 부동산을 전자지적도 DB(400)로부터 검색하여 근거리에 위치한 경계면 부동산의 전자지적도와 디지털화된 지적문서를 출력하는 기능을 제공할 수 있다. 이러한 기능은 현장조사자가 평가대상 부동산의 근거리에 위치한 경우에 주로 사용될 수 있다.
본 발명에 따른 부동산 현장조사용 어플리케이션은 현장조사자에 의해 현장조사가 필요한 경계면 부동산이 지정됨에 따라 부동산 정보 DB(100)를 통해 지정된 경계면 부동산의 토지 특성을 분석하며, 상기 경계면 부동산이 개별지인 경우 상기 개별지와 관련된 표준지가 드러나도록 전자지적도 상에 지정된 경계면 부동산의 표준지에 대한 표준지마크를 표시하는 기능을 제공할 수 있다. 이러한 기능은 현장조사자로 하여금 개별지와 표준지를 직관적으로 비교할 수 있도록 하여 개별지에 대한 현장조사를 원활히 진행되도록 하는 효과를 제공한다.
본 발명에 따른 부동산 현장조사용 어플리케이션은 개별지인 경계면 부동산의 위치와 상기 개별지의 표준지에 대한 위치를 분석하여 경계면 부동산과 표준지 사이의 거리를 표시할 수 있다. 이와 같이, 본 발명은 개별지와 표준지의 위치 및 거리를 간편하게 확인할 수 있으며, 위치 및 거리의 분석을 통해 잘못 적용한 개별지를 찾아서 수정 및 변경할 수 있다. 그리고 부동산 현장조사용 어플리케이션은 제2 행정구역 서버에 접속하여 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 위치와 상기 비교대상 토지의 표준지에 대한 위치를 분석함으로써 비교대상 토지와 표준지 사이의 거리를 표시할 수 있다.
이상에서 본 발명의 바람직한 실시예를 참조하여 설명하였지만, 해당 기술분야의 숙련된 당업자는 하기의 특허청구범위에 기재된 본 발명의 사상 및 영역으로부터 벗어나지 않는 범위 내에서 본 발명을 다양하게 수정 및 변경시킬 수 있음을 이해할 수 있을 것이다.
100 : 부동산 정보 DB 200 : 개별공시지가 DB
300 : 제1 행정구역 서버 400 : 전자지적도 DB
500 : 평가사 단말기

Claims (10)

  1. 제1 행정구역에 위치한 경계면 부동산의 개별공시지가 정보와 표준지 공시지가 정보가 저장된 부동산 정보 데이터베이스;
    상기 경계면 부동산에 인접한 토지 중 제2 행정구역에 위치한 비교대상 토지에 대한 개별공시지가 정보와 표준지 공시지가 정보가 저장된 개별공시지가 데이터베이스;
    상기 제1 행정구역의 경계면 부동산의 개별공시지가를 상기 부동산 정보 데이터베이스로부터 추출하고, 상기 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 개별공시지가를 비교하여 10 내지 20% 이내의 가격 차이를 갖도록 경계면 부동산의 개별공시지가를 1차로 조정하며, 경계면 부동산과 비교대상 토지의 개별공시지가의 가격 차이가, 상기 경계면 부동산의 표준지 공시지가 정보와 비교대상 토지의 표준지 공시지가 정보를 비교하여 양 표준지의 공시지가 차이의 1 내지 2배 이내로 가격 차이를 갖도록 경계면 부동산의 개별공시지가를 2차로 조정하는 개별공시지가 조정프로그램이 설치된 제1 행정구역 서버; 및
    상기 제1 행정구역 서버와 유무선 통신네트워크로 연결되며 상기 개별공시지가 데이터베이스가 구비된 제2 행정구역 서버를 포함하며,
    상기 제1 행정구역 서버는
    상기 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 개별공시지가를 비교하여 10 내지 20%를 초과한 가격 차이를 갖는 비교대상 토지가 감지되면, 상기 비교대상 토지의 개별공시지가에 대한 조정을 요청하는 요청정보를 상기 제2 행정구역 서버로 전송하는 것을 특징으로 하는 부동산 평가 시스템.
  2. 삭제
  3. 삭제
  4. 삭제
  5. 제1 항에 있어서, 상기 요청정보에는
    상기 비교대상 토지에 인접한 경계면 부동산의 조정 전 개별공시지가와 조정 후 개별공시지가가 포함된 것을 특징으로 하는 부동산 평가 시스템.
  6. 삭제
  7. 제1 항에 있어서,
    경계면 부동산의 지적 정보가 저장된 전자지적도 데이터베이스; 및
    상기 전자지적도 데이터베이스와 부동산 정보 데이터베이스에 접근 권한이 부여된 부동산 현장조사용 어플리케이션이 설치되며, 현장조사자의 요청에 따라 부동산 현장조사가 필요한 경계면 부동산의 지적 정보 및 부동산 정보를 상기 부동산 현장조사용 어플리케이션을 통해 출력하는 평가사 단말기를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 평가 시스템.
  8. 제7 항에 있어서, 상기 부동산 현장조사용 어플리케이션은
    현재위치 확인 신호를 입력받아 상기 제1 행정구역에 위치한 경계면 부동산 중 현재위치와 가장 가까운 경계면 부동산을 상기 전자지적도 데이터베이스로부터 검색하여 전자지적도와 디지털화된 지적문서를 출력하는 것을 특징으로 하는 부동산 평가 시스템.
  9. 제7 항에 있어서, 상기 부동산 현장조사용 어플리케이션은
    현장조사자에 의해 경계면 부동산이 지정됨에 따라 상기 부동산 정보 데이터베이스를 통해 지정된 경계면 부동산의 토지 특성을 분석하며, 상기 경계면 부동산이 개별지인 경우 상기 개별지의 표준지가 드러나도록 전자지적도 상에 지정된 경계면 부동산의 표준지에 대한 표준지마크를 표시하는 것을 특징으로 하는 부동산 평가 시스템.
  10. 제9 항에 있어서, 상기 부동산 현장조사용 어플리케이션은
    개별지인 상기 경계면 부동산의 위치와 상기 개별지의 표준지에 대한 위치를 분석하여 경계면 부동산과 표준지 사이의 거리를 표시하며,
    상기 경계면 부동산에 인접한 비교대상 토지의 위치와 상기 비교대상 토지의 표준지에 대한 위치를 분석하여 비교대상 토지와 표준지 사이의 거리를 표시하는 것을 특징으로 하는 모바일 기반의 부동산 평가 시스템.
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