KR101316572B1 - 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법에 관한 것으로 건물이나 주택을 건축하여 분양시 미분양분에 대해 임대 청약을 통한 국가기관의 보증으로 협약금융회사로부터 저금리로 대출받아 토지 매매대금과 건물이나 주택 건축을 위한 건축비를 충당할 수 있도록 한 것이다.
이를 위한 본 발명은 시행사가 보증기관에 접속하여 토지주와 주택 또는 건물 건축을 위한 토지 매매(또는 임대)계약 체결시 약정한 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증서를 신청하는 제1단계; 상기 보증기관이 지역주민을 대상으로 건축하고자 하는 주택 또는 건물의 임차인에 대한 청약을 실시하여 상기 시행사가 신청한 상기 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증신청의 적격 여부를 심사하는 제2단계; 상기 시행사의 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증신청이 적격인 경우 상기 보증기관이 상기 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증서를 발급하여 국가와 협약을 체결한 협약금융회사에 전송하는 제3단계; 및 상기 협약금융회사가 상기 시행사를 채무자로 하여 상기 보증기관이 보증한 토지 매매대금과 건축비 상당의 대출을 일으켜 상기 토지주와 상기 시행사에 지급하는 제4단계를 포함하여 구성된다.

Description

서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법{SOCIAL CAPITAL FOR STABILITY OF HOUSING WAYS TO SHARE}

본 발명은 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법에 관한 것으로서 더욱 상세하게는 건물이나 주택을 건축하여 분양시 미분양분에 대해 임대 청약을 통한 국가기관의 보증으로 협약금융회사로부터 저금리로 대출받아 토지 매매대금과 건물이나 주택 건축을 위한 건축비를 충당할 수 있도록 하는 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법에 관한 것이다.

또한 본 발명은 국민 누구나 신용에 관계없이 임대보증금의 상당부분을 국가기관의 보증으로 협약금융회사로부터 저금리로 대출받고, 이를 협약금융회사에 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치하여 임차인의 임대보증금의 안전을 담보할 수 있도록 하는 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 방법에 관한 것이다.

그리고 본 발명은 임대인이 협약금융회사로부터 건물이나 주택을 담보로 하는 자산담보부대출 또는 전세 및 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출을 저금리로 실현할 수 있도록 하는 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하는 방법에 관한 것이다.

주택의 개념이 소유에서 거주로 옮겨지고 있고 부동산 정책 및 규제의 변동으로 전세 수요가 많아지고 있다. 이와 더불어 전세 대출에 대한 수요도 증가하고 있지만, 전세 대출 만기시까지 대출채권에 대한 담보 확보와 그에 대한 업무 관리가 까다로워 대출금융기관에서는 전세 대출을 꺼리고 있는 상황이다. 결국 목돈이 필요한 임차인(세입자)은 대출을 받지 못하고 주거 안정을 지향하는 정부정책에도 나쁜 영향을 끼치고 있다. 특히, 최근 들어 전세 보증금의 급등으로 임차인은 현재 거주하는 주택에서 계속 거주하기 위해 많은 전세 보증금을 올려주거나 전세 보증금에 맞는 지역으로 이사를 하거나 월세로 전환해야 하는 부담이 있다.

이에 국민주택기금은 근로자 또는 영세민을 위한 전세자금대출을 운영하고 있다. 이때 이용자들은 담보가 없거나 부족할 경우 주택금융공사의 신용보증서를 발급받아 일부 금융기관에 제공하여 담보를 대신할 수 있는 지급보증제도를 이용하고 있는데, 국민주택기금에서 공익기금으로 손실이 발생하면 정부가 보전하도록 법으로 규정되어 있다.

따라서 대출 이율이 상대적으로 적어 이용자가 점점 증가하고는 있지만 대출한도가 적고 주택금융공사의 신용보증서 발급조건이 제한적이어서 일부 신청자만이 혜택을 받고 있는 상황이다.

한편, 일부 금융기관에서도 전세 대출을 하고 있지만, 담보 대출이 아닌 신용 대출의 성격으로 대출이 이루어지고 있다. 결국, 갈 곳이 없는 임차인은 목돈의 부담이 적은 월세로 전환하든지 고이율의 사채 시장으로 향하고 있다.

전세는 외국의 입법례에서는 찾아볼 수 없는, 우리나라에서 고유하게 발달한 관습상의 부동산, 특히 건물 대차의 형태이다. 즉 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용, 수익하는 관계로 전세 관계가 종료될 때에 임차인은 그 전세금을 반환받는다. 전세금의 이자는 차임과 상계되는 구조이므로 전세가 일반의 임대차와 다르다.

임대인에게 지불한 임차인의 전세금은 별도의 등기를 하지 않는 이상 일종의 채권적 성질을 가진 임차권에 해당된다. 임차권에 의한 전세금은 흔히 전세보증금으로 채권의 일종이다.

채권이란 전후 관계없이 평등하게 보호받는 것이고, 등기된 전세권은 물권으로서 설정 전후의 권리가 독립적으로 보장되는 것이므로 채권과 등기된 전세권은 서로 다른 것이다. 그래서 채권인 임차권인 경우, 민법의 특별법인 주택임대차보호법을 제정하여 이를 보호하고 있고 일정한 요건을 갖추어야 제3자에게 대항할 수 있도록 하고 있다.

즉, 전세 임대인과 전세 임차인은 전세에 의하여 목적 부동산을 담보화하는 결과가 되나, 담보 제도가 담보권으로서의 구실을 제대로 하기 위해서는 물권의 성질을 가져야 한다. 그러나, 종래 관습상 발달한 전세제도는 물권의 성질을 가지지 못한 채권적 전세에 지나지 않는다. 결국 채권적 전세는 민법의 임대차 규정에 의하여 규율될 수밖에 없어 경제적 약자의 보호를 위해 특별한 사회정책적 입법으로서 주택임대차보호법이 제정되어 시행되고 있다.

또한 건물이나 주택을 건축하여 서민들에게 분양하고자 하는 시행사는 건축비의 많은 부분을 차지하는 토지 매매대금과 건축비를 지불하지 못할 때 은행과 같은 금융기관으로부터 대출을 받아 토지 매매대금과 건축비를 지급하고 있는데, 이 경우 시행사가 고금리로 대출을 받아 토지 매매대금과 건축비를 지급하므로 건물이나 주택을 건축하기 위한 건축비가 올라가게 된다.

특히, 미분양이 늘어나는 경우 시행사는 자금조달에 더욱 어려워져 건물이나 주택을 건축하지 못하므로 시행사나 이미 분양을 받은 분양자들에게 경제적인 손실을 주게 된다.

이에 종래에는 임차인의 보증금이나 권리금을 보호하고 임차인의 부담을 덜어주며, 시행사가 토지 매매대금 및 건축비를 원활하게 조달할 수 있도록 하기 위한 다양한 방법이 연구개발되고 있는데, 이는 국내 등록특허 제10-0641739호, 국내 공개특허 제10-2009-0001739호, 제10-2005-0055648호, 제10-2011-0073406호 등에 개시되어 있다.

즉, 온라인 상에서 개발사업의 바탕이 되는 사업용지를 먼저 개발계획을 세워서 입찰형 경매를 통하여 매매하도록 하고, 사업승인용적률의 일정 범위 내에서 물권부개발증권을 발행하여 일반 투자자들의 간접투자형 건설자금을 조달하도록 하는 '건설자산 유동화 방법'이 국내 등록특허 제10-0641739호에 개시되어 있다.

또한, 임대차 계약의 계약금을 담보로 하여 대출하여 줌으로써 대출계약에 대한 이자 납부 또는 원금의 상환이 원활하지 않을 경우에 담보로 한 임대차 계약의 계약금을 대출의 원리금으로서 상환할 수 있도록 하는 '대출방법 및 이 방법을 운용하는 시스템'이 국내 공개특허 제10-2009-0001739호에 개시되어 있다.

또한, 인터넷을 통해 모집하는 보호기금에 대출금수요자가 대출받고자 대출상품을 가입시킴으로써 해당 대출상품이 차후 부실화되었을 때 보호기금이 대출금공급자에게 대출원리금을 지급해 주므로 대출위험을 없애 낮은 금리로 대출받을 수 있고, 대출금수요자가 제공하는 담보를 운영자에게 설정하면 대출금공급자가 자금이 필요할 때 대출채권을 분할하여 양도할 수 있고, 대출채권이 상환되지 않았을 때 담보에 대한 강제집행 절차를 진행시켜 대출원리금을 회수해 주는 '인터넷을 이용한 서민금융중개시스템과 방법'이 국내 공개특허 제10-2005-0055648호에 개시되어 있다.

그리고, 은행과 같은 금융기관이 전세보증금 및 임대보증금을 대출할 때 자산관리회사(AMC, Asset Management Company) 등과 사전에 관리방안을 약정하고, 해당 사유가 발생할 경우 자산관리공사 등이 해당 대출금 관련 원금 등을 매입한 후 부실채권으로 관리하는 '전세 보증금 및 임대 보증금 담보대출 관리방법'이 국내 공개특허 제10-2011-0073406호에 개시되어 있다.

그러나 상기한 바와 같은 선행기술들은 주택이나 건물을 건축하는 시행사나 시공사가 주택이나 건물을 준공할 때까지 토지 매매대금 및 건축비 등을 지속적으로 지원하지 못하고, 전세 및 임대계약에 따른 임차인의 전세 및 임대 보증금을 안전하게 보호해줄 수는 있으나, 임차인의 전세 및 임대보증금에 대한 부담을 덜어주면서도 임차인의 전세 및 임대보증금을 안전하게 보호할 수 없다는 한계점이 있다.

국내 등록특허 제10-0641739호(2006. 11. 02. 등록공고) 국내 공개특허 제10-2009-0001739호(2009. 01. 09. 공개) 국내 공개특허 제10-2009-0054018호(2009. 05. 29. 공개) 국내 공개특허 제10-2011-0073406호(2011. 06. 29. 공개)

상기한 바와 같은 선행기술들의 한계점을 극복하기 위한 본 발명은 건물이나 주택을 건축하여 분양시 미분양분에 대해 임대 청약을 통한 국가기관의 보증으로 시행사가 협약금융회사로부터 저금리로 대출받아 토지 매매대금과 건물이나 주택 건축을 위한 건축비를 충당할 수 있도록 하는데 그 목적이 있다.

또한 본 발명은 최소비용으로 일반 서민들도 안정적인 주거공간을 확보할 수 있도록 하는데 그 목적이 있다. 즉, 본 발명은 국가 재정부담과 임차인의 경제적인 부담을 가중시키고 있는 기존의 전세 및 임대주택시스템을 개선하여 국민 누구나 신용도에 관계없이 최소비용으로 주거공간을 확보할 수 있도록 하는데 그 목적이 있다.

또한 본 발명은 정상적으로 금융기관을 통하여 전세금을 대출을 받을 수 없는 신용도가 낮은 임차인에게도 전세금 대출을 해 주면서도 그 리스크를 국가가 지지않도록 하는데 그 목적이 있다.

상기한 바와 같은 목적을 달성하기 위한 본 발명에 의한 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법은, 시행사가 보증기관에 접속하여 토지주와 주택 또는 건물 건축을 위한 토지 매매(또는 임대)계약 체결시 약정한 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증서를 신청하는 제1단계; 상기 보증기관이 지역주민을 대상으로 건축하고자 하는 주택 또는 건물의 임차인에 대한 청약을 실시하여 상기 시행사가 신청한 상기 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증신청의 적격 여부를 심사하는 제2단계; 상기 시행사의 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증신청이 적격인 경우 상기 보증기관이 상기 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증서를 발급하여 국가와 협약을 체결한 협약금융회사에 전송하는 제3단계; 및 상기 협약금융회사가 상기 시행사를 채무자로 하여 상기 보증기관이 보증한 토지 매매대금과 건축비 상당의 대출을 일으켜 상기 토지주와 상기 시행사에 지급하는 제4단계를 포함하는 것을 특징으로 한다.

또한 본 발명은 상기 시행사(또는 임대주택전문회사, 이하, '임대주택전문회사'라 함)와 상기 시행사가 건축중인 주택 또는 건물에 대한 임대차 계약을 설정한 임차인이 보증기관에 접속하여 상기 임대주택전문회사와의 임대차 계약시 약정한 임대보증금에 대한 보증서를 신청하는 제5단계; 상기 보증기관이 상기 임차인이 신청한 상기 임대보증금에 대한 보증서를 발급하여 국가 또는 소정기관과 협약을 체결한 협약금융회사에 전송하는 제6단계; 및 상기 협약금융회사가 상기 임차인을 채무자로 하여 상기 보증기관이 보증한 보증금액 상당의 대출을 일으켜 상기 임대주택전문회사의 명의로 상기 대출금을 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치하는 제7단계를 더 포함하는 것을 특징으로 한다.

상기 주택 또는 건물에 대한 임대계약금은 상기 임대차 계약서상의 금액, 공증된 공인기관에서 취합한 시세, 국토부 실거래가격기준, 공인중개사 사무소나 동사무소에서의 거래가 중 하나에 의해 설정하는 것을 특징으로 한다.

상기 보증기관에 의한 보증금액은 상기 임차인이 임대차 계약시 임대주택전문회사에 지불한 계약금액의 나머지 금액인 것을 특징으로 한다.

상기 보증기관에 의한 보증금액은 주택 또는 건물에 대한 임대차 계약시 계약금액의 90%인 것을 특징으로 한다.

상기 보증기관에 의한 보증금액은 상기 임차인과 상기 임대주택전문회사가 임대차 계약을 갱신할 때마다 발생하는 인상분에 대하여도 적용되는 것을 특징으로 한다.

상기 협약금융회사는 상기 임대주택전문회사가 원하는 기간마다 상기 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자를 상기 임대주택전문회사의 통장에 입금시켜 주는 것을 특징으로 한다.

상기 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자는 비과세 대상인 것을 특징으로 한다.

또한 본 발명은 상기 임대주택전문회사가 주택 또는 건물이나 상기 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 상기 협약금융기관에 대출을 신청하는 제8단계; 및 상기 협약금융회사가 상기 대출을 신청한 임대주택전문회사에 자산담보부대출 또는 예금담보부 대출을 해 주는 제9단계를 더 포함하는 것을 특징으로 한다.

상기 대출금액은 상기 임대차 계약서상에 기재된 금액, 공증된 공인기관에서 취합한 시세 또는 국토부 실거래가격기준에 의해 주택 또는 건물의 시세의 80%인 것을 특징으로 한다.

상기 대출금액은 상기 임대차 계약서상에 기재된 금액, 공증된 공인기관에서 취합한 시세 또는 국토부 실거래가격기준에 의해 주택 또는 건물의 시세에 대하여, 주택 또는 건물에 대한 자산담보부대출이 60%이고, 상기 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 예금담보부대출이 20%인 것을 특징으로 한다.

상기 예금담보부대출을 위한 대출금은 상기 임대보증금 보장형 정기예금에서 발생하는 이자수익을 기초로 유동화증권을 발행하여 마련하는 것을 특징으로 한다.

상기 임대주택전문회사가 상기 협약금융회사에서 대출한 대출금에 대한 대출이자는 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자와 같은 금액이거나 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자에 취급 수수료가 가산된 금액인 것을 특징으로 한다.

따라서 본 발명에 의하면, 본 발명은 보증기관이 시행사의 신청을 받아 해당 시행사가 건축하고 있는 주택이나 건물의 보증신청의 적격 여부를 판단하여 협력금융회사로부터 토지 매매대금 및 건축비 상당의 비용을 대출받을 수 있도록 함으로써 시행사는 협약금융회사로부터 저금리로 대출받아 토지 매매대금과 건물이나 주택 건축을 위한 건축비를 충당할 수 있는 효과가 있다.

또한 본 발명은 임대보증금의 상당부분을 국가기관의 보증으로 협약금융회사로부터 저금리로 대출하고, 이를 협약금융회사에 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치한 후 이자를 지급하거나 임대인이 협약금융회사로부터 건물이나 주택을 담보로 하는 자산담보부대출 또는 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출을 저금리로 실현할 수 있음으로써 임차인의 임대보증금에 대한 경제적인 부담을 줄여줄 수 있을뿐더러 임대주택전문회사의 수익을 보장해주면서도 임차인의 임대보증금을 안전하게 보호할 수 있는 효과가 있다.

특히, 본 발명은 임차인이 임대기간이 끝날 때마다 급등하는 임대 계약금의 상승분까지도 협약금융회사로부터 대출받을 수 있도록 함으로써 급등하는 임대 계약금으로부터 임차인의 부담을 줄여 줄 수 있는 효과가 있다.

또한 본 발명은 낮은 신용으로 인하여 금융기관으로부터 대출을 받을 수 없는 임차인에게도 임대(전세)보증금을 융자해주고 그 리스크를 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치함으로써 임차인의 신용도에 관계없이 국민 누구나 금융기관으로부터 임대(전세)보증금을 대출받을 수 있는 효과가 있다.

도1은 본 발명에 의한 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하기 위한 시스템을 보여주는 개략도이다.
도2는 도1에 개시된 시스템에 의해 시행사가 주택이나 건물의 건축을 계속할 수 있도록 토지 매매대금과 건축비를 대출해주는 과정을 보여주는 흐름도이다.
도3은 도1에 개시된 시스템에 의해 미분양 주택이나 건물을 임대주택전문회사를 서민들에게 주거안정을 위한 주택이나 건물로 임대하는 과정을 보여주는 흐름도이다.

이하, 출원인은 본 발명의 바람직한 실시예를 예시도면과 함께 상세히 설명한다.

도1은 본 발명에 의한 서민 주거안정을 위한 임대보증금을 공유하기 위한 시스템을 보여주는 개략도이다.

본 발명에 의한 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하기 위한 시스템은 도1에 도시한 바와 같이, 임차인 단말기(10), 임대주택전문회사 서버(20), 보증기관 서버(30), 협약금융회사 서버(40), 시행사 서버(50), 토지주(60) 등으로 구성되는데, 토지주(60)를 제외한 나머지들은 인터넷망이나 기타 실시간 통신이 가능한 통신망으로 상호 접속되어 있다.

상기 임차인 단말기(10)(이하, '임차인'이라 함)는 임대주택전문회사 서버(20)에 접속하여 미분양분의 건물이나 주택에 대한 임대차 계약을 설정하고, 보증기관 서버(30)에 접속하여 임대차 계약에 따른 임대보증금의 보증을 신청하고, 협약금융회사 서버(40)에 접속하여 임대보증금의 대출에 관한 통장을 개설하는 임차인이 보유한 스마트폰이나 PC 등과 같은 단말기이다.

상기 임대주택전문회사 서버(20)(이하, '임대주택전문회사'라 함)는 시행사로부터 미분양분의 주택 및 건물에 대한 임대 권리를 양도받아 임대를 주는 임대주택전문회사로서 임차인 단말기(10)와 접속하여 건물이나 주택에 대한 임대차 계약을 설정하고, 협약금융회사 서버(40)에 접속하여 임대보증금 보장형 정기예금 통장을 개설하고 해당 임대보증금 보장형 정기예금에 따른 이자를 받기 위한 통장을 개설하거나 상기 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출이나 건물 및 주택을 담보로 하는 자산담보부대출을 신청하는 임대인이 보유한 서버 혹은 단말기이다.

물론, 임차인과 임대주택전문회사는 통상의 임대차 계약시와 마찬가지로 오프라인상에서 미분양분의 건물이나 주택에 대한 임대(또는 전세)차 계약을 설정할 수 있음은 물론이다.

상기 보증기관 서버(30)(이하, '보증기관'이라 한다)는 대한주택보증이나 주택금융공사 등과 같은 국가에서 인증한 기관의 서버(30)로서 국가를 대신하여 금융회사와 협약을 맺고 협약에 따라 시행사의 토지 매매대금 및 건축비를 보증해 주거나 임차인의 임대보증금을 보증해 주는 역할을 한다.

즉, 보증기관은 시행사가 시행사와 토지주와의 토지 매매(임대) 계약에 따른 토지 매매대금, 또는 임차인이 임대주택전문회사와 임차인과의 임대차 계약에 따른 임대보증금에 대한 보증을 신청하였을 때 별도의 심사 없이 혹은 소정의 적격심사를 거쳐 보증서를 발행하여 협약금융회사 서버(40)에 전송해 주는 역할을 한다.

상기 협약 금융회사 서버(40)(이하, '협약금융회사'라 한다)는 국민은행 등과 같은 금융기관으로서 보증기관과 협약을 맺고 보증기관의 보증을 기초로 시행사에 토지 매매대금 및 건축비를 대출해 주거나, 임차인에게 임대보증금을 대출해 주고, 상기 대출금을 임대주택전문회사의 명의로 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치한 후 임대주택전문회사에 이자를 지급하거나 임대주택전문회사가 대출신청시 임대보증형 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출이나 건물이나 주택을 담보로 하는 자산담보부대출을 해 주는 역할을 한다.

상기 시행사 서버(50)(이하, '시행사'라 한다)는 주택이나 건물을 직접 또는 시공사를 통해 건축하는 시행사가 운영하는 서버로서 토지주와 토지 매매(임대)계약을 체결한 후 토지 매매계약을 근거로 보증기관에 토지 매매대금 및 건축비 대출을 위한 보증을 신청하고, 협약금융회사로부터 토지 매매대금 및 건축비를 대출받아 토지 매매대금을 지급하는 한편 건축비로 지출하여 주택이나 건물을 건축하는 한편 통상의 주택이나 건물을 일반분양한 후 잔여분을 직접 혹은 임대주택전문회사에 임대 권리 양도를 통해 임대한다.

상기 토지주(60)(이하, '토지주'라 한다)는 시행사가 주택이나 건물을 건축하고자 하는 토지를 소유한 토지 소유주로서 시행사에 토지를 매매하거나 임대하며, 직접 또는 통장을 통해 시행사나 협약금융회사로부터 토지 매매대금을 수령한다. 물론, 토지주 역시 임차인 등과 같이 PC나 스마트폰 등과 같은 단말기를 보유할 수 있다.

도2는 도1에 개시된 시스템에 의해 시행사가 주택이나 건물의 건축을 계속할 수 있도록 토지 매매대금과 건축비를 대출해주는 과정을 보여주는 흐름도이다.

먼저, 토지주와 시행사는 주택이나 건물을 건축하기 위한 토지의 매매 또는 임대를 위한 매매 계약서를 온라인, 즉 토지주나 시행사의 단말기나 별도의 중개서버 등에서 임의의 프로그램에 따라서 작성하게 된다(S11). 물론, 위에서도 언급했듯이 토지주와 시행사는 주택이나 건물을 건축하기 위한 토지를 매매(또는 임대)하기 위한 토지 매매계약서를 기존의 방법과 마찬가지로 오프라인상에서 작성할 수 있음은 당연하다.

여기서, 토지주와 시행사는 토지 매매계약을 위한 토지의 내용, 토지주와 시행사의 인적사항(이름, 주소, 주민번호, 전화번호 등), 토지 매매(또는 임대)대금, 토지 매매대금 지급방법, 토지주와 시행사의 날인 기타 공인중개사가 참여한 경우 공인중개사에 대한 정보 등을 토지 매매계약서에 기재한다.

상기 토지에 대한 토지 매매대금은 토지 매매계약서상에 기재된 금액, 국민은행과 같은 공증된 공인기관에서 취합한 시세, 국토부 실거래가격기준, 공인중개사 사무서나 동사무소에서의 거래가 등에 의해 설정할 수 있다. 이는 시행사가 과도한 금액을 토지 매매대금으로 보증해 달라고 신청하는 것을 방지하기 위함이다.

위와 같이 토지주와 토지 매매계약을 체결한 시행사가 보증기관에 접속하여 토지 매매계약시 약정한 토지 매매대금에 대한 보증서 발급을 신청(S12)하였을 때, 보증기관은 지역주민을 대상으로 건축하고자 하는 주택 또는 건물의 임차인에 대한 청약을 통해 상기 시행사가 신청한 상기 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증신청의 적격 여부를 심사(S13)하여 적격(S14)인 경우, 시행사의 재무건전성에 관계없이 토지 매매대금의 전부 혹은 일부와 건축비에 대한 보증서를 발급하여 협약금융회사에 전송하게 된다(S15)(S16).

이때 보증기관에서 보증해 주는 보증금액은 임차인이 토지 매매 계약시 토지주에게 지급한 계약금액과 건축비의 일부를 제외한 나머지 금액이 될 수 있다. 즉, 시행사의 토지 매매대금과 건축비의 전액에 대해 보증기관에서 보증해 주지 않고, 일정부분을 보증하도록 하여 시행사는 경제적인 부담을 없이 주택이나 건물을 완공할 수 있다.

상기 협약금융회사는 보증기관의 보증서를 근거로 시행사의 명의로 토지 매매대금과 건축비의 전부 혹은 일부에 상응하는 금액의 대출을 일으켜 시행사 토지주에게 직접 또는 통장을 통해 지급하게 된다(S17)(S18).

따라서 시행사는 토지 매매대금이나 건축비 걱정 없이 주택이나 건물을 준공할 수 있다(S19).

여기서 시행사는 주택이나 건물을 사전 또는 준공 후 일반분양하여 토지 매매대금이나 건축비를 지급할 수 있을뿐더러 미분양분에 대해서는 직접 혹은 임대주택전문회사에 임대 권리를 양도(S20)하여, 직접 혹은 임대주택전문회사를 통해 미분양분의 주택이나 건물을 임대함으로써 주택이나 건물의 미분양으로 인해 자금이 묶이는 것을 막을 수 있다.

도3은 도1에 개시된 시스템에 의해 미분양 주택이나 건물을 임대주택전문회사를 서민들에게 주거안정을 위한 주택이나 건물로 임대하는 과정을 보여주는 흐름도이다.

먼저, 임차인과 임대주택전문회사는 주택 또는 건물에 대한 임대를 위한 임대차 계약서를 온라인, 즉 임대주택전문회사나 임대인의 단말기나 별도의 중개서버 등에서 임의로 설정된 프로그램에 따라 작성하게 된다(S21). 물론, 위에서도 언급했듯이 임차인과 임대주택전문회사는 주택 또는 건물에 대한 임대를 위한 임대차 계약서를 기존의 방법과 마찬가지로 오프라인상에서 작성할 수 있음은 당연하다.

여기서, 임차인과 임대주택전문회사는 임대차 계약을 위한 주택 또는 건물의 내용, 임차인과 임대주택전문회사의 인적사항(주소, 주민번호, 전화번호 등), 임대기간, 임대보증금(필요시에는 월세 등도 기재한다), 임차인과 임대주택전문회사의 날인 기타 공인중개사가 참여한 경우 공인중개사에 대한 정보 등을 임대차 계약서에 기재한다.

상기 주택 또는 건물에 대한 임대계약금, 즉 임대보증금은 임대차 계약서상에 기재된 금액, 국민은행과 같은 공증된 공인기관에서 취합한 시세, 국토부 실거래가격기준, 공인중개사 사무소나 동사무소에서의 거래가 등에 의해 설정할 수 있다. 이는 임차인이 과도한 금액을 임대보증금으로 보증해 달라고 신청하는 것을 방지하기 위함이다.

위와 같이 임대주택전문회사와 임대계약을 체결한 임차인이 보증기관에 접속하여 임대계약시 약정한 임대보증금에 대한 보증서를 발급을 신청(S22)한 경우, 보증기관은 임차인의 신용평가와 관계없이 임대보증금의 전부 혹은 일부에 대한 보증서를 발급하여 협약금융회사에 전송하게 된다(S23)(S24).

이때 보증기관에서 보증해 주는 보증금액은 임차인이 임대 계약시 임대주택전문회사에 지불한 계약금액의 나머지 금액이 될 수 있다. 즉, 임차인의 임대보증금의 전액에 대해 보증기관에서 보증해 주지 않고, 일정부분(90%)을 보증하도록 하여 임차인의 경제적인 부담을 최소한으로 줄여준다.

그 일 예로 임대보증금의 10%는 임차인이 지불하고, 나머지 90%의 임대보증금에 대해서는 본 발명에 의한 보증기관의 보증을 통한 대출금으로 처리할 수 있을 것이다.

따라서 임차인은 신용평가에 관계없이 건물이나 주택을 임대하기 위해 보증기관의 보증으로 협약금융회사로부터 대출받은 임대보증금에 대한 이자만을 납입하는 것만으로도 목돈 없이 건물이나 주택에서 거주할 수 있다.

위와 같이 보증기관에서 보증해 주는 보증금액은 임차인이 신규 건물이나 주택에 대한 최초 임대차 계약시는 물론이고, 임대차 계약을 갱신할 때마다 발생하는 인상분에 대하여도 적용될 수 있다. 이하에서는 이에 대한 설명은 생략한다.

상기 협약금융회사는 보증기관의 보증서를 근거로 임차인 명의로 임대보증금에 상응하는 보증금액의 대출을 일으켜 임대인의 명의로 대출금을 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치하게 된다(S25).

그리고 협약금융회사는 임대주택전문회사가 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 대출신청을 하였는가를 확인하게 된다(S26).

위 S16 단계의 확인결과, 별도의 대출신청인 없는 경우 협약금융회사는 임대주택전문회사가 원하는 기간마다 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자를 임대인의 통장에 입금(S27)시켜 준다.

이때 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자를 비과세 대상으로 함으로써 임대주택전문회사의 경제적인 손실을 보존해 줄 수 있다.

하지만, 위 S16 단계의 확인결과, 임대주택전문회사가 주택 또는 건물이나 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 대출을 신청한 경우 협약금융회사는 임대주택전문회사의 명의로 자산담보부대출 또는 예금담보부 대출을 해 준다(S28).

이때 임대주택전문회사에 대출되는 대출금의 대출총액은 공증된 공인기관에서 취합한 시세 또는 국토부 실거래가격기준에 의해 주택 또는 건물의 시세에 따라 제한적으로 할 수 있다. 그럼에도 임대주택전문회사는 본인의 담보물건에 기한 대출 이외에 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 예금담보부 대출을 받을 수 있기 때문에 대출금액은 주택 또는 건물 소유주가 주택이나 건물을 담보로 금융권에서 대출받을 수 있는 금액보다 많다는 장점이 있다.

그 일 예로 임대주택전문회사에 대출되는 대출금의 총액은 공증된 공인기관에서 취합한 시세 또는 국토부 실거래가격기준에 의해 주택 또는 건물의 시세에 대하여, 주택 또는 건물을 담보로 하는 자산담보부대출은 60% 이내, 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 하는 예금담보부대출은 20% 이내로 할 수 있다.

여기서, 예금담보부대출을 위한 대출금은 임대보증금 보장형 정기예금에서 발생하는 이자수익을 기초로 유동화증권을 발행하여 마련할 수 있다.

위에서와 같이 협약금융회사가 임대주택전문회사를 상대로 실행한 자산담보부대출과 예금담보부대출에 대한 대출이자는 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자와 같은 금액이거나 임대보증금 보장형 정기예금에 대한 이자에 취급 수수료가 가산된 금액으로 함으로써 임차인의 경제적인 부담을 최소화하면서도 임대주택전문회사의 경제적인 손실을 최소화할 수 있다.

10 : 임차인 단말기 20 : 임대주택전문회사 서버
30 : 보증기관 서버 40 : 협약금융회사 서버
50 : 시행사 서버 60 : 토지주

Claims (13)

1. 시행사가 보증기관에 접속하여 토지주와 주택 또는 건물 건축을 위한 토지 매매(또는 임대)계약 체결시 약정한 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증서를 신청하는 단계;
   상기 보증기관이 지역주민을 대상으로 건축하고자 하는 주택 또는 건물의 임차인에 대한 임대 청약을 실시하는 단계;
   상기 임대 청약의 결과에 의해 상기 시행사가 신청한 상기 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증신청의 적격 여부를 심사하는 단계;
   상기 시행사의 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증신청이 적격인 경우 시행사의 재무건전성에 관계없이 상기 보증기관이 상기 토지 매매대금과 건축비에 대한 보증서를 발급하여 협약을 체결한 협약금융회사에 전송하는 단계;
   상기 협약금융회사가 상기 시행사를 채무자로 하여 상기 보증기관이 보증한 토지 매매대금과 건축비 상당의 대출을 일으켜 상기 토지주와 상기 시행사에 지급하는 단계; 및
   상기 시행사가 주택이나 건물을 사전 또는 준공 후 일반분양을 통하여 상기 토지 매매대금과 건축비를 조달한 후, 미분양분에 대해서는 직접 또는 임대주택전문회사에 임대 권리를 양도하여, 직접 혹은 상기 임대주택전문회사를 통해 상기 미분양분의 주택이나 건물을 임대함으로써 미분양으로 인해 자금이 묶이는 것을 방지하는 단계;
   를 포함하는 것을 특징으로 하는 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법.
2. 삭제
3. 삭제
4. 삭제
5. 삭제
6. 삭제
7. 삭제
8. 삭제
9. 제1항에 있어서,
   상기 시행사 또는 임대주택전문회사와 상기 시행사 또는 임대주택전문회사가 건축 중인 주택 또는 건물에 대한 임대차 계약을 설정한 임차인이 보증기관에 접속하여 상기 임대주택전문회사와의 임대차 계약시 약정한 임대보증금에 대한 보증서를 신청하는 단계;
   상기 보증기관이 상기 임차인이 신청한 상기 임대보증금에 대한 보증서를 발급하여 국가 또는 소정기관과 협약을 체결한 협약금융회사에 전송하는 단계;
   상기 협약금융회사가 상기 임차인을 채무자로 하여 상기 보증기관이 보증한 보증금액 상당의 대출금을 일으켜 상기 임대주택전문회사의 명의로 상기 대출금을 임대보증금 보장형 정기예금으로 예치하는 단계;
   상기 임대주택전문회사가 주택 또는 건물이나 상기 임대보증금 보장형 정기예금을 담보로 상기 협약금융회사에 대출을 신청하는 단계; 및
   상기 협약금융회사가 상기 대출을 신청한 임대주택전문회사에 자산담보부대출 또는 예금담보부 대출을 해 주는 단계
   를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법.
10. 제9항에 있어서,
    상기 보증기관에 의한 보증금액은, 상기 임차인과 상기 임대주택전문회사가 임대차 계약을 갱신할 때마다 발생하는 인상분에 대하여도 적용되는 것을 특징으로 하는 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법.
11. 삭제
12. 제9항에 있어서,
    상기 예금담보부대출을 위한 대출금은, 상기 임대보증금 보장형 정기예금에서 발생하는 이자수익을 기초로 유동화증권을 발행하여 마련하는 것을 특징으로 하는 서민 주거안정을 위한 사회적 자본을 공유하는 방법.
13. 삭제

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