JP7439333B1 - 物件活用支援装置及びプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】遊休地を含めて不動産などの物件の有効な活用を支援する技術を提供する。【解決手段】物件活用支援サーバ２０は、基盤地図情報に基づいて物件を可視化した物件リストを作成する物件リスト作成部２１２と、物件ごとの人の流れをあらわす人流データを取得する第１取得部２１４ａと、取得した物件ごとの人流データを分析し、分析結果を出力する分析部２１５と、物件ごとの属性情報を取得する第２取得部２１４ｂと、分析結果及び属性情報に基づき、物件リストに登録されている物件の中から、遊休地の可能性が高い遊休地候補物件を推定する推定部２１６とを具備する。【選択図】図２

Description

本発明は、物件活用支援装置及びプログラムに関する。

土地や建物などの不動産（以下、まとめて「物件」ともいう。）の売買などに関して、物件探しを行う事業者は、不動産業仲介業者に希望の物件探しを依頼するのが一般的である（例えば、特許文献１参照）。

特開２００２－２３０１３６号公報

しかしながら、一不動産仲介業者だけでは、手持ちの物件に限界があり、従来の取引形態だけでは必ずしもニーズに応えられるものではなく、また、依頼のあった物件を探すのに多大な労力と時間を必要としていた。
さらに、国や地方自治体、及び民間企業が保有する遊休地（利用されておらず遊びとなっている土地）を含めて不動産の有効活用が望まれているが、これらの遊休地を有効に活用することが出来ていないのが現状である。

本発明は、上述した課題を解決するためになされたものであり、遊休地を含めて不動産などの物件の有効な活用を支援する技術を提供することを目的とする。

本発明の一態様である物件活用支援装置は、物件探しを支援するための装置であって、基盤地図情報に基づいて作成された物件リストを記憶する記憶部と、物件ごとの人の流れをあらわす人流データを取得する第１取得部と、取得した物件ごとの人流データを分析し、分析結果を出力する分析部と、物件ごとの属性情報を取得する第２取得部と、分析結果及び属性情報に基づき、物件リストに登録されている物件の中から、遊休地の可能性が高い遊休地候補物件を推定する推定部と、を具備することを特徴とする。

本発明によれば、遊休地を含めて不動産などの物件の有効な活用を支援する技術を提供することが可能となる。

実施形態に係る情報処理システムの構成を例示する図である。 物件活用支援サーバの主要な機能を示すブロック図である。 物件リストの作成プロセスを例示する説明図である。 遊休地候補物件の抽出プロセスを例示する説明図である。 物件リストの作成処理を示すフローチャートである。 遊休地候補物件の推定処理を示すフローチャートである。

以下、本発明の実施形態について図面を参照しつつ詳細に説明する。なお、同一の要素には同一の符号を付し、重複する説明を省略する。

［情報処理システムの概要］
図１を参照して、実施形態に係る物件活用支援サーバ２０を含む情報処理システム１の構成について説明する。情報処理システム１は、人流データを分析することで遊休地の可能性が高い物件（遊休地候補物件）を推定し、遊休地候補物件に関する情報を提供することが可能なシステムであり、事業者端末１０と、物件活用支援サーバ２０とを備える。

事業者端末１０と物件活用支援サーバ２０とは、通信ネットワークＮを介して相互に接続される。通信ネットワークＮは、事業者端末１０と物件活用支援サーバ２０との間で相互に情報を送受信可能な通信網を含む。通信ネットワークＮは、例えば、４Ｇ，５Ｇ、ＬＴＥ等の移動体通信網、ＷｉＦｉ（Ｗｉｒｅｌｅｓｓ Ｆｉｄｅｌｉｔｙ）、インターネット、企業内ネットワーク、ＬＡＮ、専用線、電話回線、ブルートゥース（登録商標）、その他の通信回線、それらの組み合わせなどのいずれであってもよく、有線であるか無線であるかを問わない。

事業者端末１０は、物件取引の可能性がある事業者（いわゆる、潜在クライアント）の担当者等（以下、単に「担当者」ともいう。）が使用するコンピュータ装置である。
物件活用支援サーバ２０は、人流データを分析することで様々な遊休地候補物件を推定し、リスト化して提供するコンピュータ装置である。

事業者端末１０は、例えば、スマートフォン、タブレット端末、ウェアラブル端末、ノートＰＣ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｃｏｍｐｕｔｅｒ）、ＰＣ端末、その他の端末装置であってよい。

事業者端末１０には、本システム１を利用するために必要なソフトウェアやブラウザ等を備えている。事業者端末１０は、例えば担当者の指示に従ってソフトウェアやブラウザ等を動作させることで、本システム１が提供する各種サービスを享受する。

一例を挙げて説明すると、事業者端末１０は、物件活用支援サーバ２０から提供される遊休地候補物件に関する様々な情報をディスプレイ上に表示したり、担当者による操作に従い、希望する遊休地候補物件の条件（例えば、エリア、広さなど）を設定したりすることが可能となっている。なお、ソフトウェアは、事業者端末１０にインストールする構成であってもよいが、物件活用支援サーバ２０等から通信ネットワークＮを介してソフトウェアの一部または全部の機能が提供される構成（いわゆるＳａａＳ（Software as a Service）など）であってもよい。

物件活用支援サーバ２０は、制御装置２１と、記憶装置２２と、表示装置２３を備えている。制御装置２１は、ハードウェアとして、ＣＰＵ、ＲＯＭやＲＡＭ等のメモリ、入力インタフェース、出力インタフェース、通信インタフェース及びこれらを結ぶバス等を備えている。制御装置２１は、物件活用支援サーバ２０を保守・管理する管理者（以下、「ユーザ」ともいう。）の指示に従って、ＣＰＵがＲＯＭ等に格納されたプログラムを実行することにより以下に示す各種機能を実現する。記憶装置２２は、ハードディスクドライブ等である。表示装置２３は、例えば、有機ＥＬディスプレイ、液晶ディスプレイなどであり、画像や画面などをユーザに表示（提示）する表示部として機能する。物件活用支援サーバ２０は、１台のコンピュータで構成される必要はなく、通信ネットワークＮ上に分散する複数のコンピュータや記憶装置から構成されてもよい。

図２は、物件活用支援サーバ２０の主要な機能を示すブロック図である。
図２に示すように、機能モジュールには、アカウント管理部２１１、物件リスト作成部２１２、受付部２１３、取得部２１４、分析部２１５、推定部２１６、記憶部２１７、表示制御部２１８が含まれる。

アカウント管理部２１１は、物件活用支援サーバ２０を利用する各事業者のアカウント（例えば、各事業者に付与されるユニークなＩＤ、パスワードなど）を管理するとともに、各アカウントでのログインを受け付ける。

物件リスト作成部２１２は、ＧＩＳツール及び管理者等によって入力される指示に基づき、多数の物件が登録された物件リストを作成する。「ＧＩＳツール」とは、地理情報システム（ＧＩＳ：Geographic Information System）によって得られたデータや統計情報などを地図上にマッピング等するための分析用のソフトウェアである。ＧＩＳツールは、物件リスト作成部２１２に予めインストールしてもよいが、Ｗｅｂ上に公開されているものを利用してもよい。

図３は、物件リストの作成プロセスを例示する説明図である。
物件リスト作成部２１２は、例えば測量法などを所管する行政機関（例えば、国土地理院など）から、地理空間情報の一種である基盤地図情報を取得する。「地理空間情報」とは、地理・空間に関係づけられた情報であり、国や地方公共団体、民間事業者等の様々な関係者によってそれぞれの目的に応じて作成される。本実施形態では、基盤地図情報を利用する場合について説明するが、他の地理空間情報を利用してもよい。

「基盤地図情報」とは、電子地図における位置の基準となる情報であり、基盤地図情報の整備項目や満たすべき基準については、国土交通省令として別途定められている。現在では、以下に示す１３項目のデータが基盤地図情報に含まれる。
（１）測量の基準点、（２）海岸線、（３）公共施設の境界線（道路区域界）、（４）公共施設の境界線（河川区域界）、（５）行政区画の境界線及び代表点、（６）道路縁、（７）河川堤防の表法肩の法線、（８）軌道の中心線、（９）標高点、（１０）水涯線、（１１）建築物の外周線、（１２）市町村の町若しくは字の境界線及び代表点、（１３）街区の境界線及び代表点

物件リスト作成部２１２は、入力される指示に従い、基盤地図情報をＧＩＳツールに取り込むことで各物件を可視化するとともに、基盤地図情報に含まれる（１１）建築物の外周線をあらわすデータ（以下、外周線データ）を利用して、建築物（物件）ごとの面積を算出する。

さらに、物件リスト作成部２１２は、外部サーバ（例えば、国土交通省が管轄するサーバなど）から都市計画区域に関するデータ（都市計画区域データ）を取得し、これを基盤地図情報に付与する。「都市計画区域」とは、都市計画法に基づき、都道府県知事や国土交通大臣が指定するエリアであり、「市街化区域」、「市街化調整区域」などに分けられる。「市街化区域」は、すでに市街地になっている区域や、今後１０年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域を指し、「市街化調整区域」は、都市の市街化を抑制すべき区域を指す。市街化区域については、必ず「用途地域」（すなわち、土地の利用についてその地域の特性を考慮した取り決め）が定められる。

市街化区域内にある用途地域は、大きく「住居系」、「商業系」、「工業系」の３つに大別され、実際にはさらに細かく１３種類（例えば、第一種低層住居専用地域、・・・近隣商業地域など）に分類されるが、本願発明の趣旨とは直接関係がないため、これ以上の説明は割愛する。また、基盤地図情報に付与する情報は、都市計画区域データに限る趣旨ではなく、その他の国土数値情報、すなわち、国土形成計画、国土利用計画の策定等の国土政策の推進に資するために、地形、土地利用、公共施設などの国土に関する基礎的な情報をＧＩＳデータとして整備したものであってもよい。

物件リスト作成部２１２は、基盤地図情報に対して上記処理を施すことで、建物面積や用途地域でフィルタリング可能な物件リストを作成（抽出）する。管理者は、物件活用支援サーバ２０を適宜操作することで、建物面積の指定や用途地域の指定を入力する。なお、建物面積の指定や用途地域の指定は必須ではないため、これらが特に指定されない場合には、物件リスト作成部２１２は、フィルタリング処理が施されていない物件リストを作成（抽出）する。

一方、物件リスト作成部２１２は、建物面積の指定や用途地域の指定を受け付けると、指定を受け付けた建物面積や用途地域に応じてフィルタリング処理を行い、物件リストを作成（抽出）する。物件リスト作成部２１２は、作成した物件リストを記憶部２１７に格納するとともに、表示装置２３に表示する。

受付部２１３は、管理者による物件活用支援サーバ２０に対する様々な指示（指定）を受け付ける。

取得部２１４は、第１取得部２１４ａ及び第２取得部２１４ｂを備え、物件リストに登録されている多種多様な物件の中から、遊休地候補物件を抽出するために必要な情報を取得する。

図４は、遊休地候補物件の抽出プロセスを例示する説明図である。
第１取得部２１４ａは、人流データ収集ツールを備え、外部から物件ごとの人流データを取得する。「人流データ」とは、人がいつどこにいるのか、どの場所に移動したのか（すなわち、人の流出入）を把握するためのデータであり、例えば通信キャリアなどによって提供される。通信キャリアは、各基地局から得られる情報やＧＰＳ情報などを利用してリアルタイムに人流データを取得・提供する。

第２取得部２１４ｂは、外部から物件ごとの属性情報を取得する。「物件ごとの属性情報」とは、物件の築年数や構造（建物である場合）、物件の所有者、所有年数、取引時の価格といった物件の属性をあらわす情報である。物件ごとの属性情報は、例えば所定機関のデータベースにアクセスすることで取得することができる。第２取得部２１４ｂは、ユーザの指示に従って物件ごとの属性情報を取得することも可能であるが、これに限る趣旨ではなく、事前設定（例えば、取得すべき属性情報の種類や取得タイミング）などに基づいて、自動で物件ごとの属性情報を取得してもよい。

分析部２１５は、第１取得部２１４ａによって取得される物件ごとの人流データを分析することで、物件ごとの人の流れの傾向（人流傾向）を把握する。具体的に、分析部２１５は、物件ごとに、所定期間（例えば、直近３年など）の人流データの推移を確認することで、当該物件は人の流れが増加傾向にあるのか、あるいは減少傾向にあるのかを確認する。なお、分析部２１５は、人流データの推移に関して、予め複数種類の推移モデル（例えば、上昇、急上昇、上げ止まり、横ばい、下落、急落、下げ止まり、など）を準備し、いずれの推移モデルに最も近いかを判断・分類するようにしてもよい。分析部２１５は、このようにして物件ごとの人流データを分析すると、分析結果を推定部２１６に出力する。

推定部２１６は、物件ごとの人流データの分析結果及び第２取得部２１４ｂによって取得される物件ごとの属性情報に基づいて、物件リストに登録されている複数の物件の中から、遊休地の可能性が高い遊休地候補物件を推定（抽出）する。

一例を挙げて説明すると、例えば、推定部２１６は、ある物件の人流データの分析結果及び物件ごとの属性情報に基づいて、当該物件は築年数が〇×年以上であり、かつ、所定期間における人の流れが減少傾向にあり、推移モデルが「急落」していることが判明した場合には、遊休地の可能性が高い遊休地候補物件であると推定する。このように、推定部２１６に遊休地候補物件であるか否かを判定するための基準条件を設定し、設定した基準条件を利用して当該物件が遊休地候補物件であるか否かを判定し、遊休地候補物件を自動で抽出（フィルタリング）してもよい。なお、基準条件は、管理者等が自由に設定・変更できるようにしてもよい。また、遊休地候補物件であるか否かを判定するための基準条件として、人流データに関する基準条件と、物件ごとの属性情報に関する基準条件のいずれか一方を設定しもよく、両方を組み合わせて設定してもよい。

記憶部２１７は、物件リストに関連する情報を記憶する物件リスト関連データベースＤＢ１を備える。物件リスト関連データベースＤＢ１には、基盤地図情報や、都市計画区域データ、公共地図データ、物件リストなどが登録されるほか、遊休地候補物件の詳細情報などが登録されている。

表示制御部２１８は、管理者からの入力操作に応じて、抽出された遊休地候補物件の詳細情報（例えば、物件の場所や所有者に関する情報）などを表示装置２３に表示する。管理者等は、表示装置２３に表示される遊休地候補物件の詳細を確認することで、物件探しを行う事業者に対し、事業者のニーズに即した物件を紹介することが可能となる。

［情報処理システムの動作］
次に、実施形態における情報処理システム１の動作について説明する。図５は、物件リストの作成処理を示すフローチャートであり、図６は、遊休地候補物件の推定処理を示すフローチャートである。

＜物件リストの作成処理＞
物件リスト作成部２１２は、例えば測量法などを所管する行政機関から、基盤地図情報を取得する（ステップＳ１０１）。

その後、管理者等によって基盤地図情報の取り込み指示が入力されると、物件リスト作成部２１２は、入力される指示に従い、基盤地図情報をＧＩＳツールに取り込むとともに、基盤地図情報に含まれる外周線データを利用して、建築物（物件）ごとの面積を算出する（ステップＳ１０２）。

さらに、物件リスト作成部２１２は、外部サーバ（図示略）から都市計画区域データや公共地図データを取得し、これを基盤地図情報に付与する（ステップＳ１０３）。物件リスト作成部２１２は、基盤地図情報に対してステップＳ１０２やステップＳ１０３の処理を施すことで、建物面積や用途地域でフィルタリング可能な物件リストを作成し（ステップＳ１０４）、処理を終了する。

＜遊休地候補物件の推定処理＞
第１取得部２１４ａは、例えば通信キャリアなどから物件ごとの人流データを取得する（ステップＳ２０１）。

分析部２１５は、第１取得部２１４ａによって取得される物件ごとの人流データを分析することで、物件ごとの人流傾向を把握し、分析結果を推定部２１６に出力する（ステップＳ２０２）。すでに説明したように、分析部２１５は、人流データの推移に関して、予め複数種類の推移モデルを準備し、いずれの推移モデルに最も近いかを判断・分類するようにしてもよい。

第２取得部２１４ｂは、所定機関のデータベースにアクセスするなどして、物件の築年数や構造（建物である場合）、物件の所有者、所有年数、取引時の価格といった物件ごとの属性情報を取得する（ステップＳ２０３）。

推定部２１６は、物件ごとの人流データの分析結果及び第２取得部２１４ｂによって取得される物件ごとの属性情報に基づいて、物件リストに登録されている複数の物件の中から、遊休地の可能性が高い遊休地候補物件を推定（抽出）する（ステップＳ２０４）。

表示制御部２１８は、管理者からの入力操作に応じて、抽出された遊休地候補物件の詳細情報（例えば、物件の場所や所有者に関する情報）などを表示装置２３に表示し（ステップＳ２０５）、処理を終了する。

以上説明したように、本実施形態に係る情報システムによれば、外部から取得される人流データを活用することで、物件リストに登録されている多数の物件の中から、遊休地の可能性が高い遊休地候補物件を推定する。物件活用支援サーバを操作する管理者は、推定された遊休地候補物件の詳細を確認することで、物件探しを行う事業者に対し、事業者のニーズに即した物件を紹介することが可能となる。

ここで、遊休地候補物件を推定する際に利用される物件リストは、建物面積や用途地域などでフィルタリングが可能となっている。このため、探したい物件の用途（例えば、商業系の物件）などに応じて、物件リストに登録される物件を予め絞り込んでおくことが可能となる。

［変形例］
なお、本発明は、上述した実施形態に限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、他の様々な形で実施することができる。このため、上記実施形態はあらゆる点で単なる例示にすぎず、限定的に解釈されるものではない。例えば、上述した各処理ステップは処理内容に矛盾を生じない範囲で任意に順番を変更し、又は並列に実行することができる。

また、上述した実施形態におけるプログラムは、ＣＤ、ＤＶＤなどの光学ディスク、磁気ディスク、半導体メモリなどの各種の記録媒体（コンピュータ読み取り可能な記録媒体）を通じて、又は通信ネットワークなどを介してサーバ装置（媒体）からダウンロードすることにより、コンピュータにインストール又はロードすることができる。

１…情報処理システム、１０…事業者端末、２０…物件活用支援サーバ、２１…制御装置、２２…記憶装置、２３…表示装置、２１１…アカウント管理部、２１２…物件リスト作成部、２１３…受付部、２１４…取得部、２１４ａ…第１取得部、２１４ｂ…第２取得部、２１５…分析部、２１６…推定部、２１７…記憶部、２１８…表示制御部

Claims (8)

1. 物件探しを支援するための装置であって、
   基盤地図情報に基づいて作成された物件リストを記憶する記憶部と、
   人の流れの傾向をあらわす人流データを取得する第１取得部と、
   取得した前記人流データを分析し、分析結果を出力する分析部と、
   前記物件ごとの属性情報を取得する第２取得部と、
   前記分析結果及び前記属性情報に基づき、前記物件リストに登録されている物件の中から、遊休地の可能性が高い遊休地候補物件を推定する推定部と、を具備し、
   前記推定部は、遊休地の可能性が高い物件であるか否かを判定するための基準条件を備え、前記人流データ及び前記属性情報と、前記基準条件との比較結果に基づき、前記遊休地候補物件を推定する、物件活用支援装置。
2. 前記基盤地図情報に基づいて物件を可視化した前記物件リストを作成する作成部をさらに具備する、請求項１に記載の物件活用支援装置。
3. 前記属性情報には、前記物件の所有者をあらわす情報が含まれる、請求項２に記載の物件活用支援装置。
4. 前記属性情報には、前記物件の築年数または前記物件の所有年数をあらわす情報が含まれる、請求項２または３に記載の物件活用支援装置。
5. 前記分析部は、所定期間の前記物件ごとの人流データの推移を確認することで、前記人の流れが増加傾向にあるのか、あるいは減少傾向にあるのかを示す前記分析結果を出力する、請求項１に記載の物件活用支援装置。
6. 前記基盤地図情報には、建築物の面積の算出が可能な前記建築物の外周線を表す外周線データが含まれ、
   前記物件リストは、指定される建築物の面積に応じてフィルタリング可能となっている、請求項１に記載の物件活用支援装置。
7. 前記物件リストは、前記基盤地図情報、都市計画区域に関する都市計画区域データおよび公共施設に関する公共地図データに基づいて作成され、
   前記物件リストは、指定される用途地域に応じてフィルタリング可能となっている、請求項１に記載の物件活用支援装置。
8. 物件探しを支援するコンピュータを、
   基盤地図情報に基づいて作成された物件リストを記憶する記憶部と、
   人の流れの傾向をあらわす人流データを取得する第１取得部と、
   取得した前記人流データを分析し、分析結果を出力する分析部と、
   前記物件ごとの属性情報を取得する第２取得部と、
   前記分析結果及び前記属性情報に基づき、前記物件リストに登録されている物件の中から、遊休地の可能性が高い遊休地候補物件を推定する推定部として機能させ、
   前記推定部は、遊休地の可能性が高い物件であるか否かを判定するための基準条件を備え、前記人流データ及び前記属性情報と、前記基準条件との比較結果に基づき、前記遊休地候補物件を推定する、プログラム。

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