JP7308401B2 - 既存建築物の固定資産税のクラウド対応型予測支援システム - Google Patents

Description

本発明は、既存の建築物に組込まれている設備等をリースや修繕・改修等により入れ替えた場合に、それ以降に課税されるべき固定資産税額を予測し算出するサービスを、インターネット上のクラウド型サーバを通じて行う予測支援システムに関する。

特許文献１には、不動産の相続税や固定資産税に関連した従来技術が開示されている。
すなわち、この特許文献１には、コンサルタント会社が、相続人の煩雑な手続を軽減して相続税還付請求処理を支援するシステムが開示、提案されている。
また、特許文献２には、コンサルタント会社がビル本体の耐用年数と付帯設備の耐用年数の相違等を考慮して固定資産関連納税額や償却資産関連納税額を予測計算するシミュレーション装置が開示、提案されている。

特開２００２－１６３３４５号公報 特開２０１６－１３９２７９号公報

ホテルや病院などの事業用建築物は、そこに含まれているエレベータや空調機器などの設備等を取替えた場合、その後の固定資産税を予測することは不動産鑑定士等の専門家の知識が必要なため容易でない反面、そのようなサービスは、潜在的にも大きな需要があると思われる。
本発明は、このような現状に鑑み、既存の建築物に含まれている設備等を取替えた後に、固定資産税がどのようになるかの予測算出サービスを、専門家の支援のもとで、インターネットのクラウド技術を使って簡単かつ迅速に利用できるようにしたもので、このようなサービスを提供することで、企業経営における税務管理、キャッシュフローの適正化改善を計画的に指南する支援ツールを提供することを目的としている。

上記目的を達成するために提案される本発明は、クラウド型サーバを通じて行う、既存建築物の固定資産税予測支援システムであり、ＩＴ技術を用いたサービスの要部となるクラウド型サーバは、基礎データ橋渡し手段と、更新後の固定資産課税予測レポート橋渡し手段とを備えている。
クラウド型サーバを通じて行う、既存建築物の固定資産税予測支援システムであって、
前記クラウド型サーバは、基礎データ橋渡し手段と、更新後の固定資産課税予測レポート橋渡し手段とを備えており、
前記基礎データ橋渡し手段は、
依頼主側の第一の通信端末から送信されて来た前記既存建築物の税額算出のために必要な情報を基礎データとして受付けて保存する一方で、前記第一の通信端末の依頼に応じた第二の通信端末に対しては、保存している前記基礎データのダウンロードを許容する処理をなし、
前記固定資産課税予測レポート橋渡し手段は、
前記第二の通信端末に対しては、この第二の通信端末から送信されて来た前記基礎データに基づいて作成された更新後の固定資産課税予測レポートを受付けて保存する一方で、依頼主側の前記第一の通信端末に対しては、そのアクセスを許容して、前記更新後の固定資産課税予測レポートのダウンロードを許容させる処理を行い、
前記更新後の固定資産課税予測レポートは、建築物の設備更新後における固定資産税の残余の予想総額と、建築物の設備更新によって新設される償却資産税の予想総額とを含んでいる。
この本発明システムによって提供される更新後の固定資産課税予測レポートは、設備の取替、修繕、滅失によって既存の建築物から償却資産となる設備等を除去した場合における、固定資産税の残余の予想総額と、更新によって新設される償却資産税の予想総額とを含んだものになっている。

このような本発明では、建築物に含まれている設備等の更新は、リースを用いた取替や修繕したり、災害などによって滅失した場合に実施され、更新時にリースを用いる場合には、設備等は固定資産税の税額から控除され、建築物の所有者の税負担が著しく軽減されることになり、経営におけるキャッシュフローが計画的に著しく改善されることになる。
また、本発明でいう固定資産税には、市町村などの課税庁が課税する都市計画税も含まれている。

本発明によれば、事業用建築物に組込まれている設備等を取替、修繕、滅失などによって更新した場合に、それ以降に課税されるべき固定資産税額を、広く普及しているインターネットなどのＩＴ技術を用いて、いち早くレポート形式で把握できるので、企業経営における税務管理、キャッシュフローの適正化改善を計画的に推進するシステムツールとして利用することが出来る。

本発明のクラウド対応型予測支援システムの基本構成図である。 （ａ）は建築物の固定資産税の時間経過による変化を示すグラフ、（ｂ）は建築物から設備等を除却した場合の残余の固定資産税の時間経過による変化を示すグラフ、（ｃ）は建築物の更新時に新設した設備等によって加わる償却資産税の時間経過による変化を示すグラフである。 （ａ）は、再建築価格と経年減点補正率を加味して訂正された建築物の固定資産税の時間経過による変化を示すグラフ、（ｂ）は再建築価格と経年減点補正率を加味して訂正された固定資産税から、設備等を除却した場合の残余の固定資産税を示すグラフである。 本発明システムにおいてクラウド型サーバ、第一、第二の通信端末間のデータ伝送を示す図である。 固定資産税予測支援システムの作業フローを示すフロー図である。 （ａ）は基礎データの一例となる建築物の建築費計算書、（ｂ）は基礎データの一例となる建築物の更新時に除去される設備等を記載した更新設備計画書、（ｃ）は本発明によって提供される更新後の固定資産課税予測レポートを説明する図、（ｄ）は税額比較表を説明する図である。 建築物の更新時における設備等の新旧一覧表を示す。

以下、本発明システムを説明すると、このシステムＳは、事業資産である建築物の設備機器を取替える際などに、施主などの依頼に応じて、設備取替後における固定資産税、償却資産税の税額をいち早く知らせるために、クラウド型サーバ１０を通じて、更新後の固定資産課税予測レポートを提供するサービスを行うものである。
事業資産となる建築物としては、ホテル、事務所、店舗、各種の商業テナントビル、住宅・アパート、マンション、倉庫が含まれ、設備等を更新する前の建築物の固定資産税は、家屋とされる建物躯体部分と、設備機器とが一体として家屋として評価され、設備の価格や建築・工事費などを積算した価格に基づいて課税額が定められている。

システムＳは、コンサルタント会社等が運営するクラウド型サーバ１０、建築主や営業担当者等、依頼主側が所持する第一の通信端末１１、固定資産を評価するプロである不動産鑑定士、税務計算のプロである税理士等の受託者側が所持する第二の通信端末１２を備えている。
図例では、第一の通信端末１１は携帯端末、第二の通信端末１２は固定端末を想定しているが、これらの種別は問わない。また、これらの通信機器はインターネットなどの通信ネットワークを介して相互に通信可能である。なお１３はコンサルタント会社に設置されたメンテナンス、保守用の通信端末である。

クラウド型サーバ１０は、インターネット上に構成された仮想サーバである。
第一の通信端末１１は、ノートパソコン、タブレット、あるいはスマートフォンが代表的であるが、写真や図面を撮影して伝送するためにカメラを搭載していることが望ましい。また、第二の通信端末１２は、図例では事務所に設置される一般的なパーソナルコンピュータを想定しているが、ノートパソコン、タブレット、スマートフォンであってもよい。

クラウド型サーバ１０は、機能的には、固定資産課税予測算出のための基礎データ橋渡し手段１０ａと、更新後の固定資産課税予測レポート橋渡し手段１０ｂとを備えている。
ここに、基礎データ橋渡し手段１０ａは、依頼主側の第一の通信端末から依頼を受け、送信されて来た固定資産課税の算出のための基礎データを受付けて保存する一方で、第一の通信端末の依頼に応じた第二の通信端末に対しては、保存している前記基礎データのダウンロードを許可する処理をなす。
一方の固定資産課税予測レポート橋渡し手段は、第一の通信端末の前記依頼に応じて更新後の固定資産課税予測レポートの作成を受諾した第二の通信端末に対しては、前記基礎データに基づいて作成された、更新後の固定資産課税予測レポートを受付けて保存する一方で、依頼主側の前記第一の通信端末に対しては、そのアクセスを許容して、前記固定資産課税予測レポートのダウンロードを許容させる処理をなす。
ここに、更新後の固定資産課税予測レポートは、建築物から設備等を除却した後の固定資産税の残余の予想総額と、更新によって新に生じた設備等の償却資産税の予想総額とを区分し、全体の合計税額を明示したフォームになっている。
このような構成において、クラウド型サーバはファイル共有プログラムを稼働して実現され、そのプログラムにおいて、第一の通信端末１１、第二の通信端末１２は予めユーザー登録がなされ、第一の通信端末１１、第二の通信端末１２間では、ファイル共有アプリケーションが使用されている。このファイル共有アプリケーションは例えばエバーノート社のEvernote（登録商標）等が使用される。

第一の通信端末１１は、クラウド型サーバのファイル共有アプリケーションに対して電子ファイルのアップロード、ダウンロードをするためのファイル共有クライアントがインストールされているので、建築物を構成する建築物の主体構造部（通常は「家屋部分」と言われている）、除去される設備機器の価格や建築・工事費、更新によって新設される設備機器の価格や建築・工事費など、負担すべき税額に必要な情報が集められ、カメラで撮影することで、画像電子ファイルに変換してクラウド型サーバ１０にアップロードしたり、クラウド型サーバ１０から、後述する課税予測レポートの電子ファイルをダウンロードしたりできる。

第二の通信端末１２は、第一の通信端末１１と同様にクラウド型サーバ１０のファイル共有アプリケーションに対して電子ファイルのアップロード、ダウンロードをするためのファイル共有クライアントがインストールされている。また前述した更新後の固定資産課税予測レポートを作成、編集するためのプログラム等もインストールされている。

ついで、更新後の固定資産課税予測レポートについて説明する。
この固定資産課税予測レポートは、図５の（ｃ）に示したように、建築物から設備等を除却したときの残余の固定資産税の予想総額と、新設した設備等に対する償却資産税の予想総額とが記載され、更に、これらの税額の合計額が記載されている。

ついで、図２（ａ）、（ｂ）、（ｃ）を参照しながら、建築物に課税される固定資産税、償却資産税を説明する。
図２（ａ）に示すグラフは、建築物に課税される固定資産税の時間経過による変化を示している。建築物の固定資産税は、建物躯体部分（Ａ）と建築設備（Ｂ）とを一体として家屋として評価された評価額を基準として、法律的には経年減点の規則に従って定められている。したがって、時間経過につれて１００％から順次減額され、法定耐用年数に到達したときに残価率２０％になり、それ以降は２０％のまま維持され、建物解体、滅失で０になる。また、法定耐用年数は建物の種別によって異なっている。
しかしながら、現状の固定資産税は、建築物の再建築価格の上昇によって相殺され、新築時の評価額ベースにとどまっている場合が多い。

また、図２（ｂ）に示すグラフは、図２（ａ）の建築物が建築設備を取替えるなどして更新した場合に、新設される償却資産税の時間経過による変化を示すものであり、タイミングＴ１，Ｔ２は設備等の取替時期を意味している。図例では、建築物の法定耐用年数を４５年、建築設備の耐用年数を１５年に想定している。
建築物は新築した後１５年目Ｔ１に設備等を取替えることによって、建築物の固定資産税は、除却された設備等に対応した税額（Ｂ）はなくなるので、斜線で示した残余の固定資産税（Ａ）となり、代わりに新設した設備等については、１５年の耐用年数で償却資産税（Ｄ）が課税されるが、この場合は、物価上昇率などによる調整はないので、順次低下し、残価率５％まで低下する。つまり、新設されたタイミングで１００％になるが、時間経過に従って低下し、法定耐用年数になると５％になる。また、更に１５年後Ｔ２に更新しても同じような課税となる。なお、（Ｅ）は、設備等の２度の取替Ｔ１，Ｔ２を考慮した場合における平均値を示したものである。

ところで、固定資産税は、現行法では、市長村が課税庁になっており、建物の新築時に登記する（非分離申告方式）と、建物の主体構造部と建築設備等は一体として「家屋」として評価されるので、法人税では、償却資産とされる建築設備等も、建物の構造によって区分されている長い耐用年数が適用されることになる。
すなわち、建築設備等は法人税の課税基準では１５年で終了するものが、建物に組み込まれると、建物の構造によって定められている耐用年数が適用される。
したがって、耐用年数が１５年の建築設備は、耐用年数４５年のＲＣ構造の建物に組み込まれている場合には、４５年まで延長され、この状態を放置しておけば、建築設備を取替えても、そのまま残ってしまう。
そこで、通常の非分離申告方式とは異なる分離申告方式で申告を行えばよい。この分離申告方式を採用する場合、建築設備等の所有者は、その分の償却資産税を支払い、建築物の所有者は、建築設備等を除去した分の固定資産税を支払うことで、トータルすれば、かなりの税額が軽減されることになる。
本発明によれば、建築物に含まれる建築設備等の一部を更新する場合に、更新後の固定資産税の残余の予想総額と、新設した設備等の償却資産税の予想総額とが固定資産課税予測レポートとして、まとめられ税額が見える化されることになる。

ついで、システムＳの基本的な動作フローを説明する。
まず依頼主側は、第一の通信端末１１によって建築物の建築費の資料や取替えるべき償却資産を特定し、資料をカメラで撮影するなどして、その電子ファイルを生成する。
そしてクラウド型サーバ１０にログインして、予測レポートの作成を依頼し、作成した電子ファイルをアップロード伝送する。
クラウド型サーバ１０は、第一の通信端末１１から予測レポートの依頼を受けると、第二の通信端末に通知する。第二の通信端末が複数ある場合には、一斉に依頼を受けていることを通知する。第二の通信端末のうち、この依頼に応じた第二の通信端末１２は、クラウド型サーバ１０にログインして、依頼者が送って来た前記電子ファイルをダウンロード伝送する。
電子ファイルをダウンロードした第二の通信端末１２は、電子ファイルに基づいて、固定資産税の軽減予想総額と、償却資産税の予想総額とを算出して課税予測レポートを作成する。このとき固定資産税の予想総額、償却資産税の予想総額は、例えば建築物の法定耐用年数が到達するまでの総額としてもよい。
かくして制作された課税予測レポートは、第二の通信端末１２からクラウド型サーバ１０にアップロード伝送されると、クラウド型サーバ１０は、課税予測レポートの作成依頼をした第一の通信端末１１に通知する。
その後第一の通信端末１１の依頼主側は、前記課税予測レポートをクラウド型サーバ１０から第一の通信端末１１にダウンロードし、それを画面又は印刷表示して、その課税予測レポートに含まれている固定資産税の軽減予想総額、償却資産税の予想総額を把握できる。

図３はクラウド型サーバ、第一、第二の通信端末１１、１２間のデータ伝送を示すシステム図である。
図中、（１）、（２）は固定資産課税予測算出のための基礎データの伝送を示している。また（３）は課税予測レポートの作成工程、（４）、（５）は固定資産課税予測レポートの伝送を示している。
依頼主側の第一の通信端末１１からクラウド型サーバ１０に固定資産課税予測レポートの作成を依頼し、固定資産課税予測算出のため基礎データが基礎データ橋渡し手段に伝送されると、クラウド型サーバ１０は、第二の通信端末１２に対して、一斉に依頼があったことを通知する。そして、いずれかの第二の通信端末１２から、この依頼に応じることの通知を受けると、クラウド型サーバ１０は、その第二の通信端末１２のアクセスを許容して、基礎データをダウンロードさせる。
かくして、基礎データをダウンロードした第二の通信端末１２では、専門家の共同作業によって、固定資産課税予測レポートが作成され、これをクラウド型サーバ１０の固定資産課税予測レポート橋渡し手段１０ｂにアップロードすれば、クラウド型サーバ１０は、課税予測レポートの作成を依頼した第一の通信端末１１に通知して、第一の通信端末１１がクラウド型サーバ１０にアクセスして来れば、作成された課税予測レポートをダウンロードさせる。

図４に本発明システムにおけるＩＴ機器の動作を時系列的に示すが、ステップＳ１１～Ｓ１３，Ｓ１８，Ｓ１９は第一の通信端末、ステップＳ１４～Ｓ１７は第二の通信端末の動作を示している。

図５（ａ）はビル建築費計算書である。
本発明では、依頼者には、図５（ｃ）に示した更新後の固定資産課税予測レポートが提供されるが、その際に図５（ｂ）に示した新旧比較表や、図５（ｄ）に示した非分離申告方式による税額計算と分離申告方式による税額とを比較した税額比較表を付加資料として提供することで、依頼者には、十分な満足を与え、付加価値の高いサービスが提供できる。

１０ クラウド型サーバ
１０ａ 第一の手段
１０ｂ 第二の手段
１１ 第一の通信端末
１２ 第二の通信端末

Claims (4)

1. クラウド型サーバを通じて行う、既存建築物の固定資産税予測支援システムであって、
   前記クラウド型サーバは、
   基礎データ橋渡し手段と、更新後の固定資産課税予測レポート橋渡し手段とを備えており、
   前記基礎データ橋渡し手段は、
   依頼主側の第一の通信端末から送信されて来た固定資産課税予測算出のための情報を基礎データとして受付けて保存する一方で、前記第一の通信端末の依頼に応じた第二の通信端末に対しては、保存している前記基礎データのダウンロードを許容する処理をなし、
   前記固定資産課税予測レポート橋渡し手段は、
   前記第二の通信端末に対しては、この第二の通信端末から送信されて来た前記基礎データに基づいて作成された更新後の固定資産課税予測レポートを受付けて保存する一方で、依頼主側の前記第一の通信端末に対しては、そのアクセスを許容して、前記更新後の固定資産課税予測レポートのダウンロードを許容させる処理を行い、
   前記更新後の固定資産課税予測レポートは、建築物の設備更新後における固定資産税の残余の予想総額と、建築物の設備更新によって新設される償却資産税の予想総額とを含んでいる、ことを特徴とする、既存建築物の固定資産税のクラウド対応型予測支援システム。
2. 請求項１において、前記建築物の設備更新は、設備の取替、修繕、滅失に基づいてなされるものである、既存建築物の固定資産税のクラウド対応型予測支援システム。
3. 請求項１または２において、前記基礎データは、建築物の主体構造部の価格、更新時に除去、新設される設備の価格、建築・工事費を含んでいる、既存建築物の固定資産税のクラウド対応型予測支援システム。
4. 請求項１～３のいずれか１項において、前記固定資産課税予測レポートは、非分離申告方式と分離申告方式における税額を表示した税額比較表を含んでいる、既存建築物の固定資産税のクラウド対応型予測支援システム。
   

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