JP7193189B1

JP7193189B1 - 評価単位確定装置及び相続税財産評価システム

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Publication number: JP7193189B1
Application number: JP2022060734A
Authority: JP
Inventors: 良一大貫; 亘齋藤; 由美酒井
Original assignee: オルウェーブビジネス株式会社
Priority date: 2022-03-31
Filing date: 2022-03-31
Publication date: 2022-12-20
Anticipated expiration: 2042-03-31
Also published as: JP2023151235A

Abstract

【課題】評価単位の確定を容易化する評価単位確定装置を提供する。【解決手段】本発明に係る評価単位確定装置２は、評価対象地Ｌの評価単位に関する属性情報を記憶する属性情報記憶ＤＢ４ｄと、評価対象地Ｌの画像情報を記憶する画像記憶ＤＢ４ｇと、属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶された属性情報及び画像記憶ＤＢ４ｇに記憶された画像情報を表示する表示部３ｅと、表示部３ｅに表示された属性情報及び画像情報に基づいて抽出される評価単位の境界となる地点の座標情報を取得する座標情報取得装置６と、座標情報取得装置６が取得した座標情報に基づいて、評価単位を確定する制御部４ａとを備える。【選択図】図２

Description

本発明は、相続税財産評価における評価単位の確定に供する評価単位確定装置、及び、この評価単位確定装置を有する相続税財産評価システムに関する。

相続税は、「相続により取得した財産」を課税物件とする直接税であり、その課税標準は「相続により取得した財産の価格」である。相続税法は、「相続により取得した財産の価格」を「取得の時における時価」としており、申告納税制度において、その時価は、納税者が個々に判断するのが原則であるが、価格が不統一にならないように、国税庁は財産評価基本通達を定めている。通達は、本来、上級庁から下級庁への指示文書であるが、財産評価基本通達は、税務署の担当官のマニュアルになっていることもあり、実務では納税者に対して事実上の強制力を持っている。

この財産評価基本通達は、土地の価額を「評価単位」ごとに評価すると定めており、評価単位は、基本的に、地目の別による利用の現況及び土地又は土地上の建物に存する権利の及ぶ範囲により確定される。また、財産評価基本通達は、評価地積に関し、実際の面積であることを求めているが、登記簿や固定資産課税台帳に記載の面積が実際の面積と異なること、あるいは、登記上の筆が評価単位と異なることも多くあり、相続税財産評価において、評価単位の面積の確定は、重要な作業である（土地は元々連続しているもので、最初から境界があるものではないから、対象となっている土地の部分の範囲を明確化する作業は、あらゆる不動産に関する事項において、最初に行うべき最も基本的で重要な作業といえる。）。

ところが、土地の評価する範囲を確定する作業及びその地積を測定する作業は、精緻な技術を要し、相続税財産評価の実務を主に担う（ただし、測量分野の専門家ではない）公認会計士や税理士が現地調査を行い、利用現況を判断し、評価単位や地積を適正に把握しようとしても、実際には能力や時間、費用の問題で困難を伴うから、実務では、評価単位及び地積の確定作業が不十分で、評価の出発点から誤りがあるケースが少なくなかった。

一方、土地の評価を支援する技術として、例えば特許文献１に記載の画地評価装置が知られている。この画地評価装置は、画地情報を含む画地地図情報と、路線価に関係付けられた路線情報を含む路線地図情報とに基づいて、画地の評点数をコンピュータを用いて自動算出するものであり、画地の画地情報に、画地に近接する路線の路線情報を関係付けることにより、画地の間口に関する画地条件を含む画地条件を導出し、画地条件に基づいて、画地の評点数の補正率を導出する計測部と、画地条件と補正率と路線価とを用いて画地の評点数を算出する評価部とを備え、これにより、固定資産評価基準を熟知した者でなくても自動的に画地評価を適正に行うことを可能としている。

特開２００２－２３６７３４号公報

しかしながら、上記のとおり、相続税財産評価では評価単位の確定が重要であるところ、特許文献１に記載の画地評価装置を相続税財産評価に利用しようとしても、画地地図情報に含まれる画地情報が評価単位といえなければ、又は、画地地図情報に含まれる画地情報が正確でなければ、評価単位を適正に確定することができず、ひいては相続税財産評価も正しく行うことができない。

本発明は、上記の事情に鑑みてなされたもので、評価単位の確定を容易化する評価単位確定装置と、これを有する相続税財産評価システムを提供することを課題としている。

上記課題を解決するために、本発明に係る評価単位確定装置は、評価対象地の評価単位に関する属性情報を記憶する属性情報記憶手段と、前記評価対象地の画像情報を記憶する画像情報記憶手段と、前記属性情報記憶手段に記憶された属性情報及び前記画像情報記憶手段に記憶された画像情報を表示する表示手段と、前記表示手段に表示された属性情報及び画像情報に基づいて抽出される前記評価単位の境界となる地点の座標情報を取得する座標情報取得手段と、前記座標情報取得手段が取得した座標情報に基づいて、前記評価単位を確定する評価単位確定手段とを備えることを特徴とする。

また、本発明に係る相続税財産評価システムは、評価対象地の評価単位に関する属性情報を記憶する属性情報記憶手段と、前記評価対象地の画像情報を記憶する画像情報記憶手段と、前記属性情報記憶手段に記憶された属性情報及び前記画像情報記憶手段に記憶された画像情報を表示する表示手段と、前記表示手段に表示された属性情報及び画像情報に基づいて抽出される前記評価単位の境界となる地点の座標情報を取得する座標情報取得手段と、前記座標情報取得手段が取得した座標情報に基づいて、前記評価単位を確定する評価単位確定手段と、前記評価単位についての路線価又は固定資産税評価額を記憶する価額記憶手段と、前記評価単位確定手段が確定した評価単位について、地積を算出する地積算出手段と、前記評価単位確定手段が確定した評価単位について、間口を算出する間口算出手段と、前記評価単位確定手段が確定した評価単位について、奥行を算出する奥行算出手段と、前記価額記憶手段に記憶された路線価又は固定資産税評価額、前記地積算出手段が算出した地積、前記間口算出手段が算出した間口及び前記奥行算出手段が算出した奥行に基づいて、前記評価単位確定手段が確定した評価単位について相続税財産評価を行い評価額を算出する評価手段とを備えることを特徴とする。

この評価単位確定装置及び相続税財産評価システムにおいて、前記座標情報取得手段は、前記評価単位の境界となる地点に設置され、測位衛星からの測位信号の受信により前記座標情報を取得してもよく、前記属性情報記憶手段に記憶された属性情報は、前記画像情報記憶手段に記憶された画像情報に図的に重畳されて前記表示手段に表示されてもよい。

また、評価単位確定装置及び相続税財産評価システムは、前記座標情報取得手段が取得した座標情報を補正する座標補正手段を備え、前記評価単位確定手段は、前記座標情報取得手段が取得して前記座標補正手段により補正された座標情報に基づいて、前記評価単位を確定してもよい。

さらに、相続税財産評価システムは、前記価額記憶手段に記憶された路線価又は固定資産税評価額、前記地積算出手段が算出した地積、前記間口算出手段が算出した間口、前記奥行算出手段が算出した奥行及び前記評価手段が算出した評価額に基づいて、評価明細書を作成する明細書作成手段を備えてもよい。

本発明によれば、多くの時間や費用を費やすことなく、また、測量等の特別な専門知識を必要とせず、財産評価基本通達の定める利用現況によった評価単位を容易に正しく確定することができる。

発明を実施するための形態に係る評価単位確定装置を有する相続税財産評価システムを示す説明図である。図１のモバイル端末及び情報処理装置の構成を示すブロック図である。図１の相続税財産評価システムの処理を示す流れ図である。図１の相続税財産評価システムの図３以降の処理を示す流れ図である。モバイル端末の表示部における画像及び属性情報の表示例を示す説明図である。

本発明を実施するための形態について、図面に基づいて説明する。

図１及び図２は、本実施の形態に係る評価単位確定装置を有する相続税財産評価システムを示す。この相続税財産評価システム１は、相続税財産評価における評価単位の確定を支援するとともに、相続税財産を評価して評価明細書（土地及び土地の上に存する権利の評価明細書）を作成するもので、評価単位確定装置２を構成するモバイル端末３、情報処理装置４、画像取得装置５、座標取得装置６及び座標補正装置７と、印刷装置８とを有する。

モバイル端末３は、スマートフォンやタブレット端末、ＰＣ等の携帯が容易な情報携帯端末からなり、ＣＰＵ（Central Processing Unit）等からなる制御部３ａと、ＲＯＭ（Read Only Memory）やＲＡＭ（Random Access Memory）等の半導体メモリ装置からなる記憶部３ｂと、通信インターフェースからなる通信部３ｃと、タッチパネルやボタン、キーボード、マウス等のポインティングデバイスからなる入力部３ｄと、液晶ディスプレイや有機ＥＬディスプレイ等からなる表示部３ｅとを備える。

記憶部３ｂには、評価単位の確定を支援するクライアントサーバ型の第１のアプリケーション、及び、モバイル端末３と座標取得装置６との通信を制御する公知の第２のアプリケーションがインストールされ、モバイル端末３は、第１のアプリケーションのクライアントに相当する。通信部３ｃは、ＷｉーＦｉ（登録商標）やＢＬＵＥＴＯＯＴＨ（登録商標）等の近距離無線、ＬＴＥや５Ｇ等の長距離無線又は有線により、情報処理装置４、画像取得装置５、座標取得装置６及び印刷装置８との通信を行う。

情報処理装置４は、ＰＣやサーバ等のコンピュータ機器からなり、ＣＰＵ等からなる制御部４ａと、ＨＤＤ（Hard Disk Drive）やＳＳＤ（Solid State Drive）等の記憶装置からなる記憶部４ｂと、通信インターフェースからなる通信部４ｃとを備える。情報処理装置４は、モバイル端末３と同一のＬＡＮ（Local Area Network）にオンプレミスで設けられても、モバイル端末３とインターネットで接続されてクラウドに設けられてもよい。

記憶部４ｂには、第１のアプリケーションがインストールされ、情報処理装置４は、第１のアプリケーションのサーバに相当する。また、第１のアプリケーションにより、記憶部４ｂには、リレーショナルデータベースとして属性情報記憶ＤＢ４ｄ、座標情報記憶ＤＢ４ｅ及び利用単位記憶ＤＢ４ｆが設けられ、リレーショナルデータベース及びストレージとして画像記憶ＤＢ４ｇ及び評価単位明細ＤＢ４ｈが設けられている。

画像取得装置５は、評価単位の確定を要する評価対象地Ｌを撮影し、その画像を取得するもので、デジタルカメラ、全天球カメラ（３６０度カメラ）又は無人航空機（ドローン（商標登録））の一又は複数により構成されている（図１では、デジタルカメラ５ａ、全天球カメラ５ｂ及び無人航空機５ｃを記載している。）。デジタルカメラは、モバイル端末３と別に設けられても、モバイル端末３に搭載されたものでもよく、評価対象地Ｌの画像情報を座標情報（緯度、経度、標高）とともに取得する（以下、画像情報に付随する座標情報を「画像関連座標情報」という。）。全天球カメラは、評価対象地Ｌに建物が存在したり、評価対象地Ｌが起伏のある土地であったりする場合に、ポールに取り付けられて評価対象地Ｌにおける特定の地点に５～１０メートル程度の高さで設置され、評価対象地Ｌの全体の画像情報を画像関連座標情報とともに取得する。無人航空機は、評価対象地の上空において、被撮影領域が重複するように撮影された複数の画像の画像情報を画像関連座標情報とともに取得するもので、評価対象地Ｌが広大な場合や急勾配の斜面を有する場合等に有効である。なお、画像取得装置５には、ＬｉＤＡＲ（Light Detection and Ranging、Laser Imaging Detection and Ranging）とＣＭＯＳセンサを備えるカメラとを組み合わせて用いてもよい。

座標取得装置６は、測位衛星（ＧＮＳＳ衛星）から測位信号（ＧＮＳＳ信号）を受信するアンテナ６ａと、アンテナ６ａの受信信号を処理するとともに、通信機能を有するレシーバー６ｂとを備え、第２のアプリケーションによるモバイル端末３からの指示に基づいて、座標取得装置６が設置された位置の座標情報を取得する。座標取得装置６には、トータルステーション等を用いることもできる。

座標補正装置７は、座標取得装置６が測位信号に基づいて取得した座標情報を補正するもので、日本の衛星「みちびき」のＬ６補強信号を受信するアンテナ７ａと、アンテナ７ａの受信信号を処理してレシーバー６ｂに測位補強情報を出力するレシーバー７ｂとを備える。座標補正装置７は、ネットワークＲＴＫ（Real Time Kinematic）によるインターネットを介した補正情報配信サービスを活用して補正を行うものであってもよい。

印刷装置８は、第１のアプリケーションによるモバイル端末３又は情報処理装置４からの指示に基づいて、モバイル端末３の表示部３ｅの表示内容や評価明細書等を印刷する。

相続税財産評価は、一般に、公認会計士、税理士等の相続税財産を評価する評価人により、情報収集、現地確認の事前準備、現地確認、評価単位の確定、各評価単位の地積・間口・奥行の測定、評価額の算定の順で行われるが、この相続税財産評価システム１及び評価単位確定装置２では、まず、第１のアプリケーションにより、モバイル端末３の制御部３ａが表示部３ｅに入力画面を表示し（ステップ１（図中「Ｓ．１」と記載。以下、図３及び図４において同様。））、評価人の収集情報のうち評価対象地Ｌの属性情報を含む基礎情報が入力部３ｄ等により入力されると（ステップ２）、制御部３ａは入力された基礎情報を記憶部３ｂに記憶する（ステップ３）。属性情報とは、評価対象地Ｌの評価単位に関する情報（評価対象地Ｌの評価単位の確定に供する情報）であり、地目（例えば、「宅地」、「田」、「畑」、「山林」、「原野」、「牧場」、「池沼」、「鉱泉地」、「雑種地」）、利用者及び権利者（例えば、所有権者）に関する情報と、所在に関する情報（評価対象地Ｌを地目、利用者又は権利者を基準に利用単位（利用の単位となっている一画地で、評価のために確定した利用単位は評価単位になる。）に区分する場合の利用単位の外縁を規定するための経度及び緯度に関する情報であって、公図に含まれる座標情報や後述の画像関連座標情報を用いることもできる。）と、利用単位番号（利用単位を区別するために利用単位ごとに付される番号）とを含む。属性情報以外の基礎情報としては、例えば、座標点を区別するために座標点ごとに付されるポイント名、土地の所在地番、公簿上の地積、地域の種別（例えば、「第一種低層住居専用地域」、「第二種低層住居専用地域」、「第一種中高層住居専用地域」、「第二種中高層住居専用地域」、「第一種住居地域」、「第二種住居地域」、「田園住居地域」、「準住居地域」、「近隣商業地域」、「商業地域」、「準工業地域」、「工業地域」、「工業専用地域」）、地区区分（例えば、「ビル街地区」、「高度商業地区」、「繁華街地区」、「普通商業・併用住宅地区」、「普通住宅地区」、「中小工場地区」、「大工場地区」）、接道の有無、接道の種類、路線価、固定資産税評価額がある（なお、通常、相続発生日、相続人の数及び相続人の氏名や、固定資産課税台帳、登記簿謄本（現在事項証明書）、公図、地積測量図及び賃貸借契約書（賃貸借の用に供している場合）は、会計事務所・税理士事務所において相続税申告用のソフトウエアに別途入力される。）。

次に、第１のアプリケーションにより、制御部３ａは、記憶部３ｂに記憶された基礎情報を通信部３ｃにより情報処理装置４に送信し（ステップ４）、情報処理装置４の制御部４ａは、通信部４ｃにより基礎情報を受信すると（ステップ５）、受信した基礎情報を属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶する（ステップ６）。属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶された基礎情報は、モバイル端末３の操作により呼び出して表示部３ｅに表示し、編集・削除することが可能であり、評価人の現地確認に先立つ準備作業に供する。

現地確認時には、画像取得装置５による評価対象地Ｌの撮影が行われるが、その撮影の準備が整うと、第１のアプリケーションにより、制御部３ａは、画像取得装置５に撮影の指示を通信部３ｃにより送信し（ステップ７）、撮影完了後の画像取得装置５から評価対象地Ｌの画像情報及び画像関連座標情報を通信部３ｃにより受信すると（ステップ８）、受信した画像情報及び画像関連座標情報を記憶部３ｂに記憶する（ステップ９）。

また、第１のアプリケーションにより、制御部３ａは、記憶部３ｂに記憶された画像情報及び画像関連座標情報を通信部３ｃにより情報処理装置４に送信し（ステップ１０）、制御部４ａは、通信部４ｃにより画像情報及び画像関連座標情報を受信すると（ステップ１１）、受信した画像情報及び画像関連座標情報のうち撮影画像を画像記憶ＤＢ４ｇのストレージに記憶し、画像のファイル名、画像の取得方法の種類（「デジタルカメラ」、「全天球カメラ」、「無人航空機」）、画像取得日時、画像関連座標情報、ストレージのリンク情報を利用単位番号（属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶された利用単位番号に対応する利用単位に関する撮影が行われた場合、その利用単位番号）及びポイント名（属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶されたポイント名に対応する座標点に関する撮影が行われた場合、そのポイント名）とともに画像記憶ＤＢ４ｇのリレーショナルデータベースに記憶する（ステップ１２）。画像記憶ＤＢ４ｇに記憶された画像情報及び画像関連座標情報の一部又は全部は、モバイル端末３の操作により呼び出して表示部３ｅに表示し、編集・削除することが可能であり、編集・削除後は関連するＤＢ（データベース）の記憶内容も更新される。

なお、記憶部３ｂ及び／又は画像記憶ＤＢ４ｇに記憶される画像は、適宜画像処理されてもよい。例えば、デジタルカメラにより取得した画像については、ファイルサイズの圧縮等の処理を行い、無人航空機により取得した画像については、点群データを生成し、点群の各点に座標情報を付与してオルソ画像とし、色を付ける等の処理を行ってもよく、このような処理には、フォトグラメトリー技術を用いるソフトウエアを利用することもできる。

続いて、評価人、又は、第１のアプリケーションにより動作する制御部３ａ若しくは制御部４ａは、属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶された属性情報、及び、記憶部３ｂ又は画像記憶ＤＢ４ｇに記憶された画像に基づいて（必要に応じて、評価人の目視により得られる評価対象地Ｌの現況の情報を加味して）、評価単位（利用単位）の境界となる地点を抽出する。

詳細には、この抽出を評価人が行う場合には、評価人は、モバイル端末３の表示部３ｅに表示された属性情報や画像を確認しながら、眼前の評価対象地Ｌの評価単位の境界となる地点を抽出することができる。例えば、図５に示すように、制御部３ａが属性情報を撮影画像に図的に重畳して表示部３ｅに表示し（ステップ１３）、評価対象地Ｌのうち領域Ｌ_１と領域Ｌ_２とは地目が同一で利用者が異なり色分けされ、領域Ｌ_２と領域Ｌ_３とは利用者が同一で地目が異なり色分けされていれば、評価人は、領域Ｌ_１，Ｌ_２，Ｌ_３のそれぞれが評価単位と考えられるとして、領域Ｌ_１と領域Ｌ_２との境界Ｂ_１上の地点Ｐ_１，Ｐ_２や領域Ｌ_１と隣地との境界Ｂ_２上の地点Ｐ_３，Ｐ_４、領域Ｌ_２と領域Ｌ_３との境界Ｂ_３上の地点Ｐ_１，Ｐ_５等を評価単位の境界となる地点として抽出することができる。

一方、この抽出を制御部３ａ又は制御部４ａが行う場合には、制御部３ａ又は制御部４ａが、属性情報と画像情報との一致・不一致を確認して行ってもよいし、例えば、属性情報及び画像情報が入力された際に評価単位の境界となる地点を抽出するように教師データを用いた機械学習処理が施された学習済みニューラルネットワークを有し、ＡＩによる自動的な抽出を行うようにしてもよい。

その評価単位の境界になるとして抽出された地点には、座標取得装置６が設置され、座標補正装置７は、座標取得装置６と通信可能な位置に設置される。その上で、第２のアプリケーションにより、制御部３ａは、座標取得装置６に座標情報を取得する指示を通信部３ｃにより送信し（ステップ１４）、座標補正装置７の測位補強情報で補正された座標情報を座標取得装置６からＮＭＥＡメッセージとして通信部３ｃにより受信すると（ステップ１５）、受信した座標情報を記憶部３ｂに記憶する（ステップ１６）。

また、第１のアプリケーションにより、制御部３ａは、記憶部３ｂに記憶された座標情報を通信部３ｃにより情報処理装置４に送信し（ステップ１７）、制御部４ａは、通信部４ｃにより座標情報を受信すると（ステップ１８）、受信した座標情報について、緯度、経度、標高、平面直角座標Ｘ、平面直角座標Ｙ、座標系番号を利用単位番号（属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶された利用単位番号に対応する利用単位に関する座標情報の取得が行われた場合、その利用単位番号）及びポイント名（属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶されたポイント名に対応する座標点に関する座標情報の取得が行われた場合、そのポイント名）とともに座標情報記憶ＤＢ４ｅに記憶するとともに（ステップ１９）、その座標情報及びポイント名を利用単位番号ごとに利用単位記憶ＤＢ４ｆに記憶する（ステップ２０）。

制御部３ａ及び制御部４ａは、評価単位の境界になるとして抽出された各地点について、ステップ１４からステップ１９を繰り返し、制御部４ａは、利用単位記憶ＤＢ４ｆに同一の利用単位番号に関する座標情報（座標情報群）が３つ以上の所定数（評価単位を確定するのに十分な数だけ）記憶されると（ステップ２１）、評価単位を確定可能である旨の通知信号を通信部４ｃによりモバイル端末３に送信する（ステップ２２）。制御部３ａは、通知信号を通信部３ｃにより受信すると（ステップ２３）、評価単位を確定するかどうかを評価人に尋ねるメッセージを表示部３ｅに表示する（ステップ２４）。

このメッセージに対する回答として、入力部３ｄにより評価単位を確定する旨の入力があると（ステップ２５）、制御部３ａは、第１のアプリケーションにより、評価単位を確定する旨の確定信号を通信部３ｃにより情報処理装置４に送信する（ステップ２６）。制御部４ａは、確定信号を通信部４ｃにより受信すると（ステップ２７）、利用単位記憶ＤＢ４ｆに記憶された利用単位番号、ポイント名と、属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶された関連する（利用単位番号をキーとして関連付けられる）地目、利用者及び権利者に関する情報、土地の所在地番、公簿上の地積、地域の種別、地区区分、接道の有無、接道の種類、路線価、固定資産税評価額とを評価単位明細ＤＢ４ｈのリレーショナルデータベースに記憶し、その利用単位番号についての利用単位を評価単位として確定する（ステップ２８）。評価単位明細ＤＢ４ｈに記憶された情報の一部又は全部は、モバイル端末３の操作により呼び出して表示部３ｅに表示し、編集・削除することが可能であり、編集・削除後は関連するＤＢの記憶内容も更新される。

評価単位明細ＤＢ４ｈに記憶されて確定した評価単位については、第１のアプリケーションにより、制御部４ａが地積、間口及び奥行を算出する。

地積について、制御部４ａは、評価単位明細ＤＢ４ｈに記憶されたポイント名に対応する平面直角座標Ｘ，Ｙ（座標情報記憶ＤＢ４ｅに記憶されている。）に基づいて、座標法等のアルゴリズムにより算出し（ステップ２９）、評価単位明細ＤＢ４ｈに記憶する（ステップ３０）。例えば、（Ｘ_１，Ｙ_１）、（Ｘ_２，Ｙ_２）、（Ｘ_３，Ｙ_３）、（Ｘ_４，Ｙ_４）の４点の座標から算出する場合、地積は以下の式で求められる。
地積（ｍ^２）＝|Ｘ_１Ｙ_２ーＸ_２Ｙ_１＋Ｘ_２Ｙ_３ーＸ_３Ｙ_２＋Ｘ_３Ｙ_４ーＸ_４Ｙ_３＋Ｘ_４Ｙ_１ーＸ_１Ｙ_４|／２

間口については、表示部３ｅに表示された評価単位の画像（例えば、図５の領域Ｌ_１）において評価人が間口を特定するものとして任意の２点（例えば、図５の地点Ｐ_２，Ｐ_３）を指定すると、あるいは、第１のアプリケーションにより制御部３ａ又は制御部４ａがそのような２点を指定すると、制御部４ａは、その２点に対応する平面直角座標Ｘ，Ｙに基づいて、三平方の定理等のアルゴリズムにより算出し（ステップ３１）、評価単位明細ＤＢ４ｈに記憶する（ステップ３２）。例えば、（Ｘ_１，Ｙ_１）、（Ｘ_２，Ｙ_２）の２点の座標から算出する場合、その２点間の距離である間口は、以下の式で求められる。
間口（ｍ）＝√｛（Ｘ_１ーＸ_２）^２＋（Ｙ_１ーＹ_２）^２｝

奥行については、まずは間口と同様の算出が行われる。すなわち、表示部３ｅに表示された評価単位の画像（例えば、図５の領域Ｌ_１）において評価人が奥行を特定するものとして任意の２点（例えば、図５の地点Ｐ_１，Ｐ_２）を指定すると、あるいは、第１のアプリケーションにより制御部３ａ又は制御部４ａがそのような２点を指定すると、制御部４ａは、その２点に対応する平面直角座標Ｘ，Ｙに基づいて、三平方の定理等のアルゴリズムにより奥行を算出する（このように算出される奥行を、以下「第１の奥行」という。）。例えば、（Ｘ_１，Ｙ_１）、（Ｘ_２，Ｙ_２）の２点の座標から算出する場合、その２点間の距離である第１の奥行は、以下の式で求められる。
第１の奥行（ｍ）＝√｛（Ｘ_１ーＸ_２）^２＋（Ｙ_１ーＹ_２）^２｝

さらに、制御部４ａは、ステップ２８で算出した地積をステップ３０で算出した間口で除した想定奥行を算出し（このように算出される奥行を、以下「第２の奥行」という。）、第１の奥行と第２の奥行とを比較して第１の奥行が第２の奥行以下（第１の奥行≦第２の奥行）であれば第１の奥行を、第２の奥行が第１の奥行未満（第２の奥行＜第１の奥行）であれば第２の奥行を、その評価単位の奥行として決定し（ステップ３３）、評価単位明細ＤＢ４ｈに記憶する（ステップ３４）。

評価単位が確定して地積、間口及び奥行が算出されると、制御部４ａは、第１のアプリケーションにより、正面路線の判定、正面路線価格の算定、側方加算額の算定及び二方加算額の算定を行って（必要に応じて間口、奥行や不整形地であることを考慮した調整等を行って）評価単位の土地の単価を算定し、その評価単位についての相続税財産評価を行い評価額を算定する（ステップ３５）。

また、制御部４ａは、表示又は印刷に適した評価明細書のファイルを生成して評価単位明細ＤＢ４ｈのストレージに記憶し（ステップ３６）、モバイル端末３の操作により、この評価明細書の印刷指示が情報処理装置４又はモバイル端末３から印刷装置８に送信されると、印刷指示を受信した印刷装置８が評価明細書を印刷する。

本実施の形態に係る相続税財産評価システム１及び評価単位確定装置２は、評価対象地Ｌの評価単位に関する属性情報を記憶する属性情報記憶ＤＢ４ｄと、評価対象地Ｌの画像情報を記憶する画像記憶ＤＢ４ｇと、属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶された属性情報及び画像記憶ＤＢ４ｇに記憶された画像情報を表示する表示部３ｅと、表示部３ｅに表示された属性情報及び画像情報に基づいて抽出される評価単位の境界となる地点の座標情報を取得する座標情報取得装置６と、座標情報取得装置６が取得した座標情報に基づいて、評価単位を確定する制御部４ａとを備えるので、評価単位の境界となる地点を表示部３ｅに表示された属性情報及び画像情報に基づいて評価人等の現地確認の結果等を踏まえながら抽出することが可能であるとともに、その地点の座標情報が座標情報取得装置６により取得されて制御部４ａが評価単位を確定するので、評価人等は、多くの時間や費用を費やすことなく、また、測量等の特別な専門知識を必要とせず、利用現況によった評価単位を容易に正しく確定することができる。

ここでは、座標情報取得装置６は、評価単位の境界となる地点に設置され、測位衛星からの測位信号の受信により座標情報を取得するので、評価人等が抽出された評価単位の境界となる地点に座標情報取得装置６を設置しさえすれば、評価単位を確定するための座標情報を取得することができる。さらに、相続税財産評価システム１及び評価単位確定装置２は、座標情報取得装置６が取得した座標情報を補正する座標補正装置７を備え、制御部４ａは、座標情報取得装置６が取得して座標補正装置７により補正された座標情報に基づいて評価単位を確定するので、座標情報取得装置６が取得した座標情報に誤差があっても、評価単位を正確に確定することができる。

さらに、属性情報記憶ＤＢ４ｄに記憶された属性情報は、画像記憶ＤＢ４ｇに記憶された画像情報に図的に重畳されて表示部３ｅに表示されるので、評価人等は、画像情報に含まれる領域の属性情報による色分け等により評価単位の境界となり得る地点を一見して判断することができる。

以上、本発明の実施の形態について例示したが、本発明の実施形態は上述したものに限られず、発明の趣旨を逸脱しない範囲で適宜変更等してもよい。

例えば、上述した実施の形態では、デジタルカメラ５ａ、全天候カメラ５ｂ又は無人航空機５ｃからなる画像取得装置５により画像情報を取得したが、画像情報は公図等から図として又は図を特定する座標により取得してもよい。

また、評価単位の確定に用いる座標の座標系は、平面直角座標系に限られず、ＵＴＭ座標系や独自の座標系等を用いてもよい。

１相続税財産評価システム
２評価単位確定装置
３モバイル端末
３ａ制御部
３ｂ記憶部（属性情報記憶手段、画像情報記憶手段）
３ｃ通信部
３ｄ入力部
３ｅ表示部（表示手段）
４情報処理装置
４ａ制御部（評価単位確定手段、地積算出手段、間口算出手段、奥行算出手段、評価手段、明細書作成手段）
４ｂ記憶部
４ｃ通信部
４ｄ属性情報記憶ＤＢ（属性情報記憶手段、価額記憶手段）
４ｅ座標情報記憶ＤＢ
４ｆ利用単位記憶ＤＢ
４ｇ画像記憶ＤＢ（画像情報記憶手段）
４ｈ評価単位明細ＤＢ
５画像取得装置
５ａデジタルカメラ
５ｂ全天候カメラ
５ｃ無人航空機
６座標情報取得装置（座標情報取得手段）
６ａアンテナ
６ｂレシーバー
７座標情報補正装置（座標情報補正手段）
７ａアンテナ
７ｂレシーバー
８印刷装置
Ｌ評価対象地

Claims

評価対象地の評価単位に関する属性情報を記憶する属性情報記憶手段と、
前記評価対象地の画像情報を記憶する画像情報記憶手段と、
前記属性情報記憶手段に記憶された属性情報及び前記画像情報記憶手段に記憶された画像情報を図的に重畳して表示する表示手段と、
前記表示手段に図的に重畳して表示された属性情報及び画像情報に基づいて前記評価単位の境界となる地点に設置されたときに、測位衛星からの測位信号を受信して前記評価単位の境界となる地点の座標情報を取得する座標情報取得手段と、
前記座標情報取得手段が取得した座標情報を補正する座標補正手段と、
前記座標補正手段により補正された座標情報を、地目、利用者又は権利者を基準に区分される利用単位の利用単位番号ごとに記憶する利用単位記憶データベースにおいて、同一の利用単位番号に関する座標情報が３つ以上の所定数記憶されると、評価単位を確定するかどうかを尋ねるメッセージを前記表示手段に表示し、評価単位を確定する旨の入力があると、前記利用単位記憶データベースに記憶された利用単位番号を評価単位明細データベースに記憶し、その利用単位番号についての利用単位を評価単位として確定する評価単位確定手段とを備えることを特徴とする評価単位確定装置。
評価対象地の評価単位に関する属性情報を記憶する属性情報記憶手段と、
前記評価対象地の画像情報を記憶する画像情報記憶手段と、
前記属性情報記憶手段に記憶された属性情報及び前記画像情報記憶手段に記憶された画像情報を図的に重畳して表示する表示手段と、
前記表示手段に図的に重畳して表示された属性情報及び画像情報に基づいて前記評価単位の境界となる地点に設置されたときに、測位衛星からの測位信号を受信して前記評価単位の境界となる地点の座標情報を取得する座標情報取得手段と、
前記座標情報取得手段が取得した座標情報を補正する座標補正手段と、
前記座標補正手段により補正された座標情報及び座標点ごとに付されるポイント名を、地目、利用者又は権利者を基準に区分される利用単位の利用単位番号ごとに記憶する利用単位記憶データベースにおいて、同一の利用単位番号に関する座標情報が３つ以上の所定数記憶されると、評価単位を確定するかどうかを尋ねるメッセージを前記表示手段に表示し、評価単位を確定する旨の入力があると、前記利用単位記憶データベースに記憶された利用単位番号及びポイント名を評価単位明細データベースに記憶し、その利用単位番号についての利用単位を評価単位として確定する評価単位確定手段と、
路線価又は固定資産税評価額を記憶する価額記憶手段と、
前記評価単位確定手段が確定した評価単位について、前記評価単位明細データベースに記憶されたポイント名に対応する座標情報に基づいて、地積を算出する地積算出手段と、
前記評価単位確定手段が確定した評価単位について、前記表示手段に表示された評価単位の画像において間口を特定するものとして指定された２点の座標情報に基づいて、間口を算出する間口算出手段と、
前記評価単位確定手段が確定した評価単位について、前記表示手段に表示された評価単位の画像において奥行を特定するものとして指定された２点の座標情報に基づいて算出される第１の奥行と、前記地積算出手段が算出した地積を前記間口算出手段が算出した間口で除して算出される第２の奥行とを比較して、奥行を算出する奥行算出手段と、
前記価額記憶手段に記憶された路線価又は固定資産税評価額、前記地積算出手段が算出した地積、前記間口算出手段が算出した間口及び前記奥行算出手段が算出した奥行に基づいて、前記評価単位確定手段が確定した評価単位について相続税財産評価を行い評価額を算出する評価手段とを備えることを特徴とする相続税財産評価システム。