JP2000040102A - 画地計算装置および画地計算方法、並びに記録媒体 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 画地の路線に接する間口線のみを手動で指定
するだけで、固定資産評価のための画地計算が客観的か
つ公正に自動計算される。 【解決手段】 所定の画地ＡＢＣＤＥの路線に接する間
口の点Ａと点Ｃをマウス等でクリックすることにより、
間口線Ｓのみを手動で指定すると、画地に外接する想定
整形地アイウエが設定され、画地の奥行長が算出され
る。そして、想定整形地の地積から画地の地積を減算し
て得られる蔭地地積を画地の地積で割ることにより蔭地
割合が算出され、路線価と奥行長に対応する奥行長価格
補正率と蔭地割合に対応する不整形地補正率に基づい
て、画地の単位面積当たりの評価ポイントが算出され
る。これと画地の地積とを乗算することにより、画地Ａ
ＢＤＣＥの評価ポイントが得られる。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、画地計算装置およ
び画地計算方法、並びに記録媒体に関し、特に、客観的
にかつ容易に、固定資産の評価が可能な画地計算装置お
よび画地計算方法、並びに記録媒体に関する。

【０００２】

【従来の技術】従来より、固定資産税の課税標準は、固
定資産の価格（適正な時価）であるから、評価基準は、
固定資産の「適正な時価」をいかにして求めるかという
技術的な性格を持っているものである。しかし、固定資
産の評価に当たっては、評価を行う者の主観的な判断に
基づく個人差に起因して、その価格に相違が生ずる場合
が多い。

【０００３】したがって、このような主観的な判断に基
づく個人差をできるだけ排除し、合理的な評価を行うこ
とができるようにするため、固定資産評価基準が法定さ
れている（「固定資産評価基準解説（土地篇）」２頁よ
り引用）。さらに、その実施にあたっての標準細則とし
て、「市街地宅地評価事務取扱要領細則（案）」（宅地
の固定資産評価事務取扱要領作成マニュアルの１２１頁
より）がある。

【０００４】これによれば、奥行・形状の計測方法は以
下の通りである。

【０００５】「奥行長の計測方法について、奥行とは、
路線からおおむね画地の中線の位置において測定した、
平均の深さをいうものである。 原則：正面路線に対して、垂直的な奥行距離による。 例外：奥行距離が一様ではない不整形地については、平
均的な奥行距離によるものとする。

【０００６】この場合、具体的には想定整形地の奥行を
限度として、その不整形地の面積をその間口距離で除し
て得た数値とする。」

【０００７】「蔭地割合について、不整形地補正を行う
場合の、想定整形地の取り方及び蔭地の割合は（中略）
算出するものとする。」

【０００８】ここで、不整形地とは、画地の形状が悪い
土地をいう。

【０００９】次に、これまでの画地計算の方法について
説明する。従来の画地計算の方法は、上述したような考
え方に基づいて、実務では、三角スケール等を用い、人
力で、膨大な数にのぼる紙ベースの画地について、間口
・奥行を測り、また、人間の目で整形地・不整形地を判
断するというものであった。従って、市町村の課税事務
作業を行う画地計算担当者も、このような既存の方法を
とっていた。

【００１０】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、奥行の
計測を「おおむね…」「平均の深さ…」で計測すると、
漠然とした概念であるため、個人の主観が入ってくる余
地があり、ミスが発生し易くなる。このように、既存の
計算方法は、いずれも人間の頭、目、手、及びスケー
ル、プラニメータ、電卓等を用いて行われるため、客観
性に欠け、人為的なミスや時間的なロスが生じる場合が
ある課題があった。

【００１１】また、蔭地割合の算出においても「不整形
地」であるか否かの判断は、画地の形状が悪いという漠
然とした概念であるため、個人の主観が入ったり、人為
的なミスや時間的なロスが生ずる場合がある課題があっ
た。

【００１２】このように、従来の方法は、客観性に欠
け、個人の財産権と密接な関わりを持つ固定資産税の計
測方法として極めて不十分である。

【００１３】本発明はこのような状況に鑑みてなされた
ものであり、より客観的で透明性のある方法を用いて、
固定資産税の課税客体である土地の形状等の要因を適正
公平に評価し、「適正」な時価を求めることを可能に
し、課税事務作業を行う担当者の負担を軽減するととも
に、行政効率の向上に寄与することができるようにする
ものである。

【００１４】

【課題を解決するための手段】請求項１に記載の画地計
算装置は、所定の画地を構成する複数の点の座標値を記
憶する第１の記憶手段と、画地に接する路線の路線価を
記憶する第２の記憶手段と、画地の路線に接する部分の
両端を結ぶ線分を間口線として指定する指定手段と、第
１の記憶手段により記憶された画地を構成する各点の座
標値に基づいて、画地の地積を演算する第１の演算手段
と、画地を構成する各点の座標値に基づいて、画地に外
接し、少なくとも１つの辺が間口線と平行な長方形状の
想定整形地を設定する設定手段と、想定整形地の地積を
演算する第２の演算手段と、第１の演算手段によって演
算された画地の地積と、間口線の長さと、設定手段によ
って設定された想定整形地を構成する辺のうちの間口線
と垂直に交わる直線に対して平行な辺の長さとに基づい
て、画地の奥行長を演算する第３の演算手段と、第２の
演算手段によって演算された想定整形地の地積と、第１
の演算手段によって演算された画地の地積とから、蔭地
割合を演算する第４の演算手段と、少なくとも、第２の
記憶手段により記憶された画地に接する路線の路線価
と、第３の演算手段によって演算された奥行長と、第４
の演算手段によって演算された蔭地割合に基づいて、画
地の評価の基準となる評点数を演算する第５の演算手段
とを備えることを特徴とする。また、第１の記憶手段
は、画地の角の座標を記憶するようにすることができ
る。また、指定手段は、画地の路線に接する部分の両端
の座標値を指定するようにすることができる。また、間
口線の一方の端部をＸＹ座標の原点とし、間口線が座標
軸と重なるように、画地を構成する各点の座標値を変換
する座標変換手段をさらに設けるようにし、設定手段
は、座標変換手段によって変換された画地を構成する各
点の座標値に基づいて、画地に外接し、各辺がＸ軸及び
Ｙ軸の少なくともいずれか一方に平行な長方形状の想定
整形地を設定するようにすることができる。また、第３
の演算手段は、第１の演算手段によって演算された画地
の地積を間口線の長さで割ったものと、想定整形地を構
成する辺のうち、間口線と垂直に交わる直線に対して平
行な辺の長さのうち、小さい方を奥行長とするようにす
ることができる。また、第４の演算手段は、想定整形地
の地積から画地の地積を減算したものを、想定整形地の
地積で割ることにより、蔭地割合を演算するようにする
ことができる。また、第５の演算手段は、少なくとも、
第２の記憶手段により記憶された画地に接する路線の路
線価と、第３の演算手段によって演算された画地の奥行
長に対応する奥行価格補正率と、第４の演算手段によっ
て演算された蔭地割合に対応する不整形地補正率とに基
づいて、画地の評価の基準となる評点数を演算するよう
にすることができる。請求項８に記載の画地計算方法
は、所定の画地を構成する複数の点の座標値を記憶する
第１の記憶ステップと、画地に接する路線の路線価を記
憶する第２の記憶ステップと、画地の路線に接する部分
の両端を結ぶ線分を間口線として指定する指定ステップ
と、第１の記憶ステップにおいて記憶された画地を構成
する各点の座標値に基づいて、画地の地積を演算する第
１の演算ステップと、画地を構成する各点の座標値に基
づいて、画地に外接し、少なくとも１つの辺が間口線と
平行な長方形状の想定整形地を設定する設定ステップ
と、想定整形地の地積を演算する第２の演算ステップ
と、第１の演算ステップにおいて演算された画地の地積
と、間口線の長さと、設定ステップにおいて設定された
想定整形地を構成する辺のうちの間口線と垂直に交わる
直線に対して平行な辺の長さとに基づいて、画地の奥行
長を演算する第３の演算ステップと、第２の演算ステッ
プにおいて演算された想定整形地の地積と、第１の演算
ステップにおいて演算された画地の地積とから、蔭地割
合を演算する第４の演算ステップと、少なくとも、第２
の記憶ステップにおいて記憶された画地に接する路線の
路線価と、第３の演算ステップにおいて演算された奥行
長と、第４の演算ステップにおいて演算された蔭地割合
に基づいて、画地の評価の基準となる評点数を演算する
第５の演算ステップとを備えることを特徴とする。請求
項９に記載の記録媒体は、請求項８に記載の画地計算方
法を実行可能なプログラムを記録したことを特徴とす
る。本発明に係る画地計算装置および画地計算方法、並
びに記録媒体においては、所定の画地を構成する複数の
点の座標値を記憶し、画地に接する路線の路線価を記憶
し、画地の路線に接する部分の両端を結ぶ線分を間口線
として指定し、第１の記憶ステップにおいて記憶された
画地を構成する各点の座標値に基づいて、画地の地積を
演算し、画地を構成する各点の座標値に基づいて、画地
に外接し、少なくとも１つの辺が間口線と平行な長方形
状の想定整形地を設定し、想定整形地の地積を演算し、
演算された画地の地積と、間口線の長さと、設定された
想定整形地を構成する辺のうちの間口線と垂直に交わる
直線に対して平行な辺の長さとに基づいて、画地の奥行
長を演算し、演算された想定整形地の地積と、演算され
た画地の地積とから、蔭地割合を演算し、少なくとも、
画地に接する路線の路線価と、奥行長と、蔭地割合に基
づいて、画地の評価の基準となる評点数を演算する。

【００１５】

【発明の実施の形態】本発明の画地計算方法は、人間の
主観的判断を限りなく排除し、画地の路線に接する部分
である「間口」に着目し、間口のみを指定することによ
り、自動的に画地を計算するものである。即ち、土地の
固定資産税額の基礎となる価格の画地計算を、画地の
「間口」だけの計測で完了させるものである。

【００１６】これは、例えば、地図（地番図）と評価計
算を連動させるいわゆる地理情報システムの導入によっ
て実現することができる。この地理情報システムとは、
地番図を主体とするいわゆる「土地情報マップ」と、地
形図をベースとしたいわゆる「地形マップ」に土地属性
情報をリンクさせたものである。

【００１７】次に、「間口」だけの計測について説明す
る。画地計算の要素のうち、最も客観的な要素は、間口
である。これは、間口とは、画地の路線に接する部分で
あるからである。即ち、接する部分が路線であるため
に、間口長の判断について、各個人の誤差は比較的小さ
いと思われるからである。

【００１８】この極めて客観的な要素である間口長に基
づいて、画地の奥行、形状等を算出するようにする。奥
行の長さは、すべての画地について想定整形地を設定
し、その想定整形地の奥行距離（奥行長）を限度とし
て、画地の奥行長とする。

【００１９】次に、蔭地割合の計算について説明する。
そもそも、この世に整形地は存在しない。広義な観点か
らいえば、整形地は不整形地の一部である。従って、全
ての土地の形状を不整形地として評価を行うこととし、
想定整形地を座標値より取得し、蔭地割合が自動的に計
算できるようにする。

【００２０】つまり、全ての画地について、想定整形地
を用いる蔭地割合方式による評価を行うこととなり、今
までの主観的な判断による整形・不整形の区別は排除さ
れる。これは、幾何学的な意味での整形地というのは、
現実の土地ではありえないということからすると、評価
の「適正化」に適するといえる。

【００２１】また、このように、すべての画地を不整形
地として取扱った場合、「整形地というのはなくなるの
か」という疑問が生ずるが、蔭地割合が１０％未満の画
地が結果的に整形地として扱われることとなる。

【００２２】これは、図１６に示したように、不整形地
補正率は、蔭地割合が１０％未満の場合、１．００のま
まであることからすると趣旨は一致している（「不整形
地」には、蔭地割合が１０％未満である整形地と、蔭地
割合が１０％以上の狭義の不整形地があることにな
る）。

【００２３】次に、自動計算のメリットについて説明す
る。間口だけを計測するのだから、客観的である。その
結果、ミスや時間的ロスを防止できる。また、画地を数
値化したことにより、図２を参照して後述する、「評価
ポイント計算フロー」に従った処理が可能となり、計算
のプロセスをシステマティックに簡略化することができ
る。

【００２４】また、システマティックにした結果、「画
地評価調書」に「路線番号」、「間口」、「奥行」、
「奥行価格補正率」、「間口狭小補正率」、「奥行長大
補正率」、「不整形補正率」、「路線影響加算率」、及
び「路線価」を自動的に出力したり、単位評点数を計算
することができる。

【００２５】図１は、本発明の固定資産評価装置の一実
施の形態の構成例を示すブロック図である。図形データ
入力部１は、評価ポイント計算の元となる土地や路線の
図形データを入力するようになされている。図形データ
記憶部２は、図形データ入力部１より入力された図形デ
ータを記憶するようになされている。属性データ入力部
３は、路線価や各種補正率等の属性データを入力するよ
うになされている。属性データ記憶部４は、属性データ
入力部３より入力された属性データを記憶するようにな
されている。

【００２６】表示部８は、図形データ記憶部２に記憶さ
れている図形データに基づいて、画地等を表示させるよ
うになされている。間口指定部６は、マウス等により構
成され、表示部８に表示された所定の対象とする画地の
間口の両端の２点を指示することにより、その画地の間
口線を指定することができるようになされている。

【００２７】評価ポイント計算部５は、間口指定部６に
より指定された間口と、図形データ記憶部２に記憶され
ている図形データおよび属性データ記憶部４に記憶され
ている属性データに基づいて、対象とする画地の評価ポ
イント（評点数）を計算するようになされている。出力
部７は、評価ポイント計算部５による計算結果を出力す
るようになされている。

【００２８】次に、図２のフローチャートを参照して、
図１に示した評価ポイント計算部５において実行される
評価ポイントの計算方法について説明する。まず、評価
ポイントの計算を開始する前に、事前作業として、路
線、路線番号、図形データを入力する。次に、路線価や
各種補正率等の属性データを入力する。

【００２９】即ち、評価ポイントを自動計算するまで
に、次のような処理が実行される。まず、膨大な数量の
データが対象となるため、評価ポイント計算に伴う、担
当者による判定、及びデータ入力を最小限にとどめ、コ
ンピュータ処理で画一的な計算を可能とするため、事前
情報として、下記の情報を予め入力しておく。 ・土地属性データ（所在、地番、地目、地積等）。 ・土地図形データ（筆界、地番）。 ・路線価属性データ（路線番号、路線価、用途地区、状
況類似地域等）。 ・路線図形データ（路線、路線番号）。 ・各種補正率の属性データ。

【００３０】次に、画地計算に必要な情報として、下記
の情報を予め入力しておく。 ・用途地区、状況類似地域（各種補正率付表より補正率
を取得するための条件となる）。 ・構成する土地（算出結果の単位面積あたりの評価ポイ
ンから１筆ごとの評価ポイントを計算するため）。 ・想定整形地面積、画地図上面積（蔭地割合をもとめ、
不整形補正率を補正率を付表より取得するための条件と
なる）。 ・正面路線、路線価（各補正率を乗じて路線（間口）ご
とのポイントを計算するため）。 ・正面奥行長、間口長（奥行価格補正率、間口狭小補正
率、および奥行長大補正率を取得するための条件とな
る）。

【００３１】側方、二方に間口のある場合は、正面と同
様とする。

【００３２】属性データに関しては、おおむね各自治体
で既存のデータがあるため、図形データとのリンク（結
合）をとることで、利用できる。それに対し、図形デー
タは既存のデータは殆ど無く、新規作成が必要である。

【００３３】図形データの入力において、土地図形デー
タは筆界（土地外形）、地番（属性データとのリンク情
報）のみとした。路線図形データは路線、路線番号（属
性データとのリンク情報）のみとした。

【００３４】用途地区、および状況類似地域図形データ
に関しては、地区の流動性、入力の省力化の観点から、
路線属性データとして持ち、路線取得時に取得すること
とした。

【００３５】画地図形データに関しては、画地番号、画
地界、間口線を入力し、他の情報を自動計算することと
した。

【００３６】間口に対応する路線の取得については、間
口線に対応する路線を特定する方法として、省力化の観
点から、図形データより自動取得することとした。

【００３７】次に、所定の画地の境界線（画地界）を入
力し、間口線を指定する。次に、画地番号を入力し、図
形データを入力する。画地界の入力は、画地の角をマウ
ス等でクリックすることにより行う。これにより、画地
は複数の点を結ぶ多角形で表現することが可能となる。
間口線の入力は、間口の両端の２点を指定することによ
り行う。

【００３８】その後、図２のフローチャートに示した手
順に従って、評価ポイント計算が開始される。なお、以
下では、対象となる画地の地区区分は全て普通住宅地区
であるものとする。まず、ステップＳ１において、画地
界図形データの座標値（画地界を表わす複数の点の座標
値）から、図上での面積が計算される。例えば、図３に
示したような画地ＡＢＣＤＥの面積が計算される。

【００３９】次に、ステップＳ２に進み、間口線図形デ
ータの座標値（間口線の両端の２点の座標値）から、間
口長が計算される。例えば、図３に示したような画地の
場合、正面路線に接する線分ＡＣが間口線Ｓとして設定
される。ここでは、間口線Ｓの方向は、路線に向かって
左から右の方向とする。

【００４０】ステップＳ３においては、間口線図形デー
タの座標値と、画地界図形データの座標値とから、想定
整形地が設定される。例えば、上記画地の場合、図４に
示したように、正面路線に対する間口線の始点ＡをＸＹ
座標の原点とし、間口線がＸ軸と重なるように、画地を
構成する各点（画地の角の点ＡＢＣＤＥ）の座標を変換
する。そして、画地を構成する各点における、最大Ｘ座
標及び最小Ｘ座標と最大Ｙ座標及び最小Ｙ座標を求め、
それらの座標から画地を取り囲む（画地に外接する）長
方形の想定整形地を取得する。図４に示した例の場合、
最小Ｘ座標かつ最大Ｙ座標の点ア、最大Ｘ座標かつ最大
Ｙ座標の点イ、最大Ｘ座標かつ最小Ｙ座標の点ウ、最小
Ｘ座標かつ最小Ｙ座標の点エから構成される長方形がこ
の画地に対する想定整形地となる。

【００４１】次に、ステップＳ４に進み、画地界図形デ
ータの座標値と想定整形地から、奥行長が計算される。
例えば、図４に示した例の場合、想定整形地の奥行の長
さは、次式により求められる。

【００４２】想定整形地の奥行長＝想定整形地の最大Ｙ
座標−想定整形地の最小Ｙ座標

【００４３】また、画地の奥行長は、次式により求めら
れる。

【００４４】画地の奥行長＝画地の面積÷間口長

【００４５】図４の例の場合、画地の奥行長は、画地Ａ
ＢＣＤＥの面積を間口線Ｓの長さで除して得られる長さ
となる。

【００４６】画地計算における奥行長は原則として画地
の奥行長が採用されるが、次のような条件を満たす場
合、 画地の奥行長 ＞ 想定整形地の奥行長 想定整形地の奥行長を限度とする考え方から、想定整形
地の奥行長が採用される。

【００４７】次に、ステップＳ５において、画地の図上
面積と想定整形地とから、蔭地割合が計算される。蔭値
割合は、次式により計算することができる。

【００４８】蔭地割合＝（想定整形地の面積−画地の面
積）／想定整形地の面積

【００４９】ここで、（想定整形地の面積−画地の面
積）は蔭地の面積（蔭地地積）である。

【００５０】また、上記式により得られた蔭地割合か
ら、図１６に示した不整形地補正率より、不整形地であ
るか否かを判定することも可能である。即ち、蔭地割合
が１０パーセント未満の場合、整形地と判定され、蔭地
割合が１０パーセント以上の場合、不整形地と判定され
る。

【００５１】以上説明したステップＳ１乃至Ｓ５の処理
により、画地の形状を把握することができる。

【００５２】例えば、図５に示したような画地の場合、
図６に示すように、辺ＡＢの長さが８メートル（ｍ）、
辺ＢＣの長さが１５ｍ、辺ＣＤの長さが１０ｍ、辺ＤＥ
の長さが８ｍ、辺ＥＦの長さが２ｍ、辺ＦＡの長さが７
ｍとなっており、間口線ＡＢを指定すると、上記ステッ
プＳ１乃至Ｓ５の処理が実行され、画地の奥行長は１７
ｍ（＝画地の面積１３８平方メートル÷間口長８メート
ル）となり、想定整形地の奥行長１５メートルより長く
なる。従って、画地の奥行長は想定整形地の奥行長を限
度とし、１５メートルとなる。このとき、図１３に示し
た奥行距離に対応する奥行価格補正率より、奥行価格補
正率は１．００となる。

【００５３】また、蔭地割合は、（想定整形地の面積１
５０平方メートル−画地の面積１３６平方メートル）÷
想定整形地の面積１５０平方メートルから、約０．０９
３（約０．９３パーセント）となる。

【００５４】以下、簡単のため、図５に示した画地を例
にして、ステップＳ６以降の画地の計算処理について説
明する。ステップＳ５の処理が終了すると、ステップＳ
６に進み、図７に示したように、間口線の中心座標に位
置する点Ｇから路線に垂直な直線Ｈが仮想的に設定され
る。図７に示したように、間口線ＡＢには、路線価が９
０００点の路線と路線価が１００００点の路線とが接し
ている。ここで、中心座標に位置する点Ｇから路線に垂
直な直線を仮想的に設定する理由は、図７に示した事例
のように、１つの間口に２つの路線価が対応する場合、
間口がより多く接する路線を採用するのが公平であろう
と考えられるからである。

【００５５】次に、ステップＳ７において、路線図形デ
ータより、直線Ｈと交点を持ち、交点距離が最小の路線
が取得され、路線属性データより、路線価等が取得され
る。即ち、例えば、図８に示したように、直線Ｈは点Ｇ
から路線に垂直に上方に延ばされる。その結果、この例
の場合、交点Ｉと交点Ｊが新たに得られる。その他に
も、上方に路線があれば、その他の交点が数点得られ
る。

【００５６】このように、複数の交点がある場合、点Ｇ
と交点の間の距離が最小の路線、この例の場合、線分Ｇ
Ｉ＜線分ＧＪ（線分ＧＩの長さが線分ＧＪの長さより短
い）であるから、交点Ｉの路線が取得され、その路線の
属性データの路線価１００００点が取得されることにな
る。

【００５７】ステップＳ８においては、図１３乃至図１
８に示した各種補正率の属性データより、各種補正率が
取得される。次に、ステップＳ９に進み、単位面積（１
平方メートル）当たりの評価ポイントが計算される。図
５に示した画地の例の場合、１平方メートル当たりの評
価ポイントは、

【００５８】路線価（１００００点）×奥行価格補正率
１．００×適用不整形補正率１．００から求められ、１
００００点となる。ここで、奥行価格補正率は図１３よ
り得られ、不整形地補正率は図１６より得られる。この
例の場合、不整形地補正率が適用不整形補正率とされて
いる。

【００５９】次に、ステップＳ１０において、画地内の
土地毎の評価ポイントが計算される。画地内の土地毎の
評価ポイントとは、単位面積当たりの評価ポイントと画
地地積とを乗算して得られる評価ポイントのことであ
る。この例の場合、１００００点×１３６平方メートル
より、１３６００００となる。

【００６０】次に、ステップＳ１１に進み、各取得値及
び計算値が画地属性データとして登録される。即ち、画
地評価調書にある各属性データが計算され、対応する欄
が計算結果で埋められる。

【００６１】以上のようにして、ステップＳ６乃至Ｓ１
１において、画地の計算処理が行われる。

【００６２】また、図９に示したような画地の場合、図
１０に示すように、辺ＡＢの長さが３メートル、辺ＢＣ
の長さが１５メートル、辺ＣＤの長さが１５メートル、
辺ＤＥの長さが７メートル、辺ＥＦの長さが１２メート
ル、辺ＦＡの長さが８メートルとなっており、点Ａと点
Ｂをクリックすることにより、間口線ＡＢを指定する
と、上述した場合と同様にして、画地の形状把握及び画
地の計算が行われる。

【００６３】まず、画地の奥行長が、画地の図上地積
（１２９平方メートル）÷間口長（３メートル）より、
４３メートルと計算される。想定整形地の奥行が１５メ
ートルであるので、画地の奥行は１５メートルとなる。

【００６４】次に、蔭地割合が、蔭地地積（９６（＝８
×１２）平方メートル）÷想定整形地の地積（２２５
（＝１５×１５）平方メートル）より、約０．４２６６
（約４２．３パーセント）と計算される。このとき、不
整形地補正率は、図１６より、０．９０となる（上述し
たように、この画地の地区区分は、普通住宅地区とす
る）。

【００６５】また、間口狭小補正率は、３メートルの間
口に対して、図１７より、０．９０となる。奥行長大補
正率は、奥行（１５メートル）÷間口（３メートル）よ
り計算された値５に対応して、図１８より、０．９２と
なる。

【００６６】ただし、不整形地補正率（０．９０）＜奥
行長大補正率（０．９２）であるので、補正率の小さい
方の値、即ち、不整形地補正率（０．９０）が適用され
る。これは、不整形地補正率は、この画地が、「間口狭
小補正率」、「奥行長大補正率」の適用があるときは、
これらの補正率と図１６に示した不整形地補正率（間口
狭小補正率の適用がある不整形地については、不整形地
補正率と間口狭小補正率を乗じて得た率）のうち、補正
率の小なる率によるものとする。ただし、この場合の不
整形地補正率の下限は０．７０とするものとされている
からである。

【００６７】１平方メートル当たりの評価ポイントは、
路線価（１００００点）×奥行価格補正率（１．００）
×間口狭小補正率（０．９０）×適用不整形補正率
（０．９０）より求められ、８１００点となる。

【００６８】図１１に示したような画地の場合も、画地
が数値化されているので、点Ａと点Ｂをクリックし、間
口線ＡＢを指定することにより、上述した場合と同様
に、図２のフローチャートに従って、画地の奥行長、蔭
地割合、間口狭小補正率、奥行長大補正率が自動的に計
算され、評価ポイントが計算される。

【００６９】以上、画地が１つの路線に接している一方
路線の場合について説明したが、次に、図１２に示すよ
うに、二方路線（裏路線）、即ち、１つの画地が２つの
路線に接している場合について説明する。まず、それぞ
れの路線に接している間口線を指定する。この例の場
合、点Ａと点Ｂをクリックすることにより間口線ＡＢを
指定し、点Ｃと点Ｄをクリックすることにより、間口線
ＣＤを指定する。これにより、上述した場合と同様に、
図２のフローチャートに従って、評価ポイントの計算処
理が実行され、評価ポイントが算出される。

【００７０】即ち、路線価が１００００点の正面路線に
接する間口線ＡＢに基づいて、画地の奥行長が、画地の
図上の地積（１３６平方メートル）÷間口長（８メート
ル）より計算され、１７メートルとされるが、想定整形
地の奥行が１５メートルであるので、画地の奥行は１５
メートルとされる。

【００７１】次に、不整形地補正率を算出するための蔭
地割合が、（想定整形地の地積（１５０平方メートル）
−画地の地積（１３６平方メートル））÷想定整形地の
地積（１５０平方メートル）より計算され、約０．０９
３（約９．３パーセント）とされる。このとき、不整形
地補正率は、図１６より、１．００とされる。

【００７２】間口狭小補正率は、図１７より、１．００
とされる。奥行長大補正率は、奥行（１５メートル）÷
間口長（８メートル）より１．９を求め、図１８より、
１．００とされる。

【００７３】次に、二方路線側の点Ｃと点Ｄをクリック
し、間口線ＣＤを指定することにより、二方路線側の間
口線ＣＤに基づいて、間口線ＡＢを指定した場合と同様
に、図２に示したフローチャートに従って評価ポイント
計算処理が実行される。

【００７４】即ち、奥行長は画地の図上地積（１３６平
方メートル）÷間口長（１０メートル）より計算され、
１３．６とされる。この値は、想定整形地の奥行長であ
る１５メートルより小さいので、原則通り、画地の奥行
長は１３．６メートルとなる。従って、奥行価格補正率
は、図１３より、１．００となる。

【００７５】不整形地補正率を算出するための蔭地割合
は、上述した正面路線の場合と同様に、（想定整形地地
積（１５０平方メートル）−画地の地積（１３６平方メ
ートル））÷想定整形地地積（１５０平方メートル）よ
り計算され、約０．０９３（約９．３パーセント）とさ
れる。このとき、不整形地補正率は、図１６より、１．
００となる。

【００７６】間口狭小補正率は、間口長が１０メートル
であるので、図１７より、１．００となる。奥行長大補
正率は、奥行長（１３．６メートル）÷間口長（１０メ
ートル）より、１．３６が計算され、図１８より、１．
００とされる。

【００７７】１平方メートル当たりの評価ポイントは、
正面路線については、路線価（１００００点）×奥行価
格補正率（１．００）より、１００００点となる。二方
路線については、路線価（９０００点）×奥行価格補正
率（１．００）×二方路線影響加算率（０．０３）（図
１５）より、２７０点となる。

【００７８】適用不整形補正率としては、正面路線のう
ち、不整形地補正率と奥行長大補正率とが比較され、小
さい方の値が採用される。この場合、双方とも１．００
で同一の値であるので、不整形地補正率が適用不整形補
正率とされる。

【００７９】次に、評点ポイントは、下記のようにして
計算される。

【００８０】（正面路線に基づく１平方メートル当たり
の評価ポイント（１００００点）＋二方路線に基づく１
平方メートル当たりの評価ポイント（２７０点））×適
用不整形補正率（１．００）＝１０２７０点

【００８１】これは、画地評価調書のように、１０００
０点×１．００（奥行価格補正率）×１．００（適用不
整形補正率）＋ ９０００点×１．００（奥行価格補正
率）×１．００（適用不整形補正率）×０．０３として
も、同様に、１０２７０点となる。計算方法の違いであ
る。

【００８２】また、側方路線（いわゆる角地）の場合で
も、側方の間口の両端をクリックし、間口長を指定する
ことにより、上述した場合と同様にして、想定整形地が
作られ、評価ポイントが自動計算される。その場合、図
１４に示した側方路線影響加算率により、評価ポイント
が補正される。

【００８３】以上のように、上記実施の形態において
は、間口のみを指定すれば、コンピュータにより評価ポ
イントが自動計算されるため、客観性が保たれ、人為的
なミスや時間的なロスを防止することができる。従っ
て、「適正な価格」という固定資産の目的を達成するた
めの優れた技術的方法を提供することができる。

【００８４】なお、上記実施の形態においては、本発明
を固定資産を評価する場合について説明したが、その他
の目的で画地を評価する場合にも、本発明を適用するこ
とができる。

【００８５】また、上記実施の形態において用いた具体
的な数値は、例であってこれに限定されるものではな
い。

【００８６】また、上記実施の形態において、評価ポイ
ント計算部５が図２に示したフローチャートに従って処
理を行うためのプログラムは、ＣＤ−ＲＯＭ(Compact D
iscRead Only Memory)、ＤＶＤ(Digital Versatile Dis
c)、フロッピディスク、ハードディスク、或いはその他
の記録媒体に記録して供給することができる。

【００８７】

【発明の効果】以上の如く、本発明に係る画地計算装置
および画地計算方法、並びに記録媒体によれば、所定の
画地を構成する複数の点の座標値を記憶し、画地に接す
る路線の路線価を記憶し、画地の路線に接する部分の両
端を結ぶ線分を間口線として指定し、第１の記憶ステッ
プにおいて記憶された画地を構成する各点の座標値に基
づいて、画地の地積を演算し、画地を構成する各点の座
標値に基づいて、画地に外接し、少なくとも１つの辺が
間口線と平行な長方形状の想定整形地を設定し、想定整
形地の地積を演算し、演算された画地の地積と、間口線
の長さと、設定された想定整形地を構成する辺のうちの
間口線と垂直に交わる直線に対して平行な辺の長さとに
基づいて、画地の奥行長を演算し、演算された想定整形
地の地積と、演算された画地の地積とから、蔭地割合を
演算し、少なくとも、画地に接する路線の路線価と、奥
行長と、蔭地割合に基づいて、画地の評価の基準となる
評点数を演算するようにしたので、間口長という客観的
な要素に基づいて、固定資産税の課税客体である土地の
形状等の要因を、適正かつ公平に評価し、「適正」な時
価を求めることができる。これにより、課税事務作業を
行う担当者の負担を軽減するとともに、行政効率を向上
させることが可能となる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の画地計算装置の一実施の形態の構成例
を示すブロック図である。

【図２】本発明の画地計算方法を説明するためのフロー
チャートである。

【図３】対象とする画地の間口線を設定する方法を説明
するための図である。

【図４】想定整形地を設定する方法を説明するための図
である。

【図５】対象とする画地の間口線を設定する方法を説明
するための図である。

【図６】図６の画地の各辺の実際の長さを示す図であ
る。

【図７】対象とする画地に対応する路線価を取得する方
法を説明するための図である。

【図８】対象とする画地に対応する路線価を取得する方
法を説明するための図である。

【図９】他の画地の例を示す図である。

【図１０】図９の画地の各辺の実際の長さを示す図であ
る。

【図１１】さらに他の画地の例を示す図である。

【図１２】２つの路線に接する画地の例を示す図であ
る。

【図１３】奥行距離に対応する奥行価格補正率を地域区
分毎に示した図である。

【図１４】側方路線影響加算率を地域区分毎に示した図
である。

【図１５】二方路線影響加算率を地域区分毎に示した図
である。

【図１６】蔭地割合に対応する不整形地補正率を地域区
分毎に示した図である。

【図１７】間口距離に対応する間口狭小補正率を地域区
分毎に示した図である。

【図１８】奥行距離／間口距離に対応する奥行長大補正
率を地域区分毎に示した図である。

【符号の説明】

１ 図形データ入力部 ２ 図形データ記憶部 ３ 属性データ入力部 ４ 属性データ記憶部 ５ 評価ポイント計算部 ６ 間口指定部 ７ 出力部 ８ 表示部

【手続補正書】

【提出日】平成１１年６月１８日（１９９９．６．１
８）

【手続補正１】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】特許請求の範囲

【補正方法】変更

【補正内容】

【特許請求の範囲】

【手続補正２】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】００１４

【補正方法】変更

【補正内容】

【００１４】

【課題を解決するための手段】請求項１に記載の画地計
算装置は、所定の画地を構成する複数の点の座標値を記
憶する地理情報システムである第１の記憶手段と、画地
の路線に接する部分の両端を結ぶ線分を間口線として指
定する指定手段と、間口線の中心座標に位置する点から
路線に垂直な直線を仮想的に設定し、直線と交点を持
ち、交点と間口線の中心座標に位置する点から交点まで
の距離が最小の路線の路線価を取得する取得手段と、取
得手段によって取得された、画地に接する路線の路線価
を記憶する第２の記憶手段と、第１の記憶手段により記
憶された画地を構成する各点の座標値に基づいて、画地
の地積を演算する第１の演算手段と、画地を構成する各
点の座標値に基づいて、画地に外接し、少なくとも１つ
の辺が間口線と平行な長方形状の想定整形地を設定する
設定手段と、想定整形地の地積を演算する第２の演算手
段と、第１の演算手段によって演算された画地の地積
と、間口線の長さと、設定手段によって設定された想定
整形地を構成する辺のうちの間口線と垂直に交わる直線
に対して平行な辺の長さとに基づいて、画地の奥行長を
演算する第３の演算手段と、第２の演算手段によって演
算された想定整形地の地積と、第１の演算手段によって
演算された画地の地積とから、蔭地割合を演算する第４
の演算手段と、少なくとも、第２の記憶手段により記憶
された画地に接する路線の路線価と、第３の演算手段に
よって演算された奥行長と、第４の演算手段によって演
算された蔭地割合に基づいて、画地の評価の基準となる
評点数を演算する第５の演算手段と、間口線の一方の端
部をＸＹ座標の原点とし、間口線が座標軸と重なるよう
に、画地を構成する各点の座標値を変換する座標変換手
段とを備え、設定手段は、座標変換手段によって変換さ
れた画地を構成する各点の座標値に基づいて、画地に外
接し、各辺がＸ軸及びＹ軸の少なくともいずれか一方に
平行な長方形状の想定整形地を設定し、間口線のみを指
定するだけで画地計算が行われることを特徴とする。ま
た、指定手段は、画地の路線に接する部分の両端の座標
値を指定するようにすることができる。請求項３に記載
の画地計算方法は、所定の画地を構成する複数の点の座
標値を地理情報システムで記憶する第１の記憶ステップ
と、画地の路線に接する部分の両端を結ぶ線分を間口線
として指定する指定ステップと、間口線の中心座標に位
置する点から路線に垂直な直線を仮想的に設定し、直線
と交点を持ち、交点と間口線の中心座標に位置する点か
ら交点までの距離が最小の路線の路線価を取得する取得
ステップと、取得ステップにおいて取得された、画地に
接する路線の路線価を記憶する第２の記憶ステップと、
第１の記憶ステップにおいて記憶された画地を構成する
各点の座標値に基づいて、画地の地積を演算する第１の
演算ステップと、画地を構成する各点の座標値に基づい
て、画地に外接し、少なくとも１つの辺が間口線と平行
な長方形状の想定整形地を設定する設定ステップと、想
定整形地の地積を演算する第２の演算ステップと、第１
の演算ステップにおいて演算された画地の地積と、間口
線の長さと、設定ステップにおいて設定された想定整形
地を構成する辺のうちの間口線と垂直に交わる直線に対
して平行な辺の長さとに基づいて、画地の奥行長を演算
する第３の演算ステップと、第２の演算ステップにおい
て演算された想定整形地の地積と、第１の演算ステップ
において演算された画地の地積とから、蔭地割合を演算
する第４の演算ステップと、少なくとも、第２の記憶ス
テップにおいて記憶された画地に接する路線の路線価
と、第３の演算ステップにおいて演算された奥行長と、
第４の演算ステップにおいて演算された蔭地割合に基づ
いて、画地の評価の基準となる評点数を演算する第５の
演算ステップと、間口線の一方の端部をＸＹ座標の原点
とし、間口線が座標軸と重なるように、画地を構成する
各点の座標値を変換する座標変換ステップとを備え、設
定ステップにおいては、座標変換ステップにおいて変換
された画地を構成する各点の座標値に基づいて、画地に
外接し、各辺がＸ軸及びＹ軸の少なくともいずれか一方
に平行な長方形状の想定整形地を設定し、間口線を指定
するだけで画地計算が行われることを特徴とする。請求
項４に記載の記録媒体は、請求項３に記載の画地計算方
法を実行可能なプログラムが記録されていることを特徴
とする。本発明に係る画地計算装置および画地計算方
法、並びに記録媒体においては、所定の画地を構成する
複数の点の座標値を地理情報システムで記憶し、画地の
路線に接する部分の両端を結ぶ線分を間口線として指定
し、間口線の中心座標に位置する点から路線に垂直な直
線を仮想的に設定し、直線と交点を持ち、交点と間口線
の中心座標に位置する点から交点までの距離が最小の路
線の路線価を取得し、取得された、画地に接する路線の
路線価を記憶し、記憶された画地を構成する各点の座標
値に基づいて、画地の地積を演算し、画地を構成する各
点の座標値に基づいて、画地に外接し、少なくとも１つ
の辺が間口線と平行な長方形状の想定整形地を設定し、
想定整形地の地積を演算し、演算された画地の地積と、
間口線の長さと、設定された想定整形地を構成する辺の
うちの間口線と垂直に交わる直線に対して平行な辺の長
さとに基づいて、画地の奥行長を演算し、演算された想
定整形地の地積と、画地の地積とから、蔭地割合を演算
し、少なくとも、記憶された画地に接する路線の路線価
と、演算された奥行長と、演算された蔭地割合に基づい
て、画地の評価の基準となる評点数を演算し、間口線の
一方の端部をＸＹ座標の原点とし、間口線が座標軸と重
なるように、画地を構成する各点の座標値を変換する。
また、変換された画地を構成する各点の座標値に基づい
て、画地に外接し、各辺がＸ軸及びＹ軸の少なくともい
ずれか一方に平行な長方形状の想定整形地を設定し、間
口線を指定するだけで画地計算が行われる。

【手続補正３】

【補正対象書類名】明細書

【補正対象項目名】００８７

【補正方法】変更

【補正内容】

【００８７】

【発明の効果】以上の如く、本発明に係る画地計算装置
および画地計算方法、並びに記録媒体によれば、所定の
画地を構成する複数の点の座標値を地理情報システムで
記憶し、画地の路線に接する部分の両端を結ぶ線分を間
口線として指定し、間口線の中心座標に位置する点から
路線に垂直な直線を仮想的に設定し、直線と交点を持
ち、交点と間口線の中心座標に位置する点から交点まで
の距離が最小の路線の路線価を取得し、取得された、画
地に接する路線の路線価を記憶し、記憶された画地を構
成する各点の座標値に基づいて、画地の地積を演算し、
画地を構成する各点の座標値に基づいて、画地に外接
し、少なくとも１つの辺が間口線と平行な長方形状の想
定整形地を設定し、想定整形地の地積を演算し、演算さ
れた画地の地積と、間口線の長さと、設定された想定整
形地を構成する辺のうちの間口線と垂直に交わる直線に
対して平行な辺の長さとに基づいて、画地の奥行長を演
算し、演算された想定整形地の地積と、画地の地積とか
ら、蔭地割合を演算し、少なくとも、記憶された画地に
接する路線の路線価と、演算された奥行長と、演算され
た蔭地割合に基づいて、画地の評価の基準となる評点数
を演算し、間口線の一方の端部をＸＹ座標の原点とし、
間口線が座標軸と重なるように、画地を構成する各点の
座標値を変換する。また、変換された画地を構成する各
点の座標値に基づいて、画地に外接し、各辺がＸ軸及び
Ｙ軸の少なくともいずれか一方に平行な長方形状の想定
整形地を設定し、間口線を指定するだけで画地計算が行
われるようにしたので、間口長という客観的な要素に基
づいて、固定資産税の課税客体である土地の形状等の要
因を、適正かつ公平に評価し、「適正」な時価を求める
ことができる。これにより、課税事務作業を行う担当者
の負担を軽減するとともに、行政効率を向上させること
が可能となる。

Claims (9)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 所定の画地を構成する複数の点の座標値
   を記憶する第１の記憶手段と、 前記画地に接する路線の路線価を記憶する第２の記憶手
   段と、 前記画地の前記路線に接する部分の両端を結ぶ線分を間
   口線として指定する指定手段と、 前記第１の記憶手段により記憶された前記画地を構成す
   る各点の座標値に基づいて、前記画地の地積を演算する
   第１の演算手段と、 前記画地を構成する各点の座標値に基づいて、前記画地
   に外接し、少なくとも１つの辺が前記間口線と平行な長
   方形状の想定整形地を設定する設定手段と、 前記想定整形地の地積を演算する第２の演算手段と、 前記第１の演算手段によって演算された前記画地の地積
   と、前記間口線の長さと、前記設定手段によって設定さ
   れた前記想定整形地を構成する辺のうちの前記間口線と
   垂直に交わる直線に対して平行な辺の長さとに基づい
   て、前記画地の奥行長を演算する第３の演算手段と、 前記第２の演算手段によって演算された前記想定整形地
   の地積と、前記第１の演算手段によって演算された前記
   画地の地積とから、蔭地割合を演算する第４の演算手段
   と、 少なくとも、前記第２の記憶手段により記憶された前記
   画地に接する前記路線の路線価と、前記第３の演算手段
   によって演算された前記奥行長と、前記第４の演算手段
   によって演算された前記蔭地割合に基づいて、前記画地
   の評価の基準となる評点数を演算する第５の演算手段と
   を備えることを特徴とする画地計算装置。
2. 【請求項２】 前記第１の記憶手段は、前記画地の角の
   座標を記憶することを特徴とする請求項１に記載の画地
   計算装置。
3. 【請求項３】 前記指定手段は、前記画地の前記路線に
   接する部分の両端の座標値を指定することを特徴とする
   請求項１に記載の画地計算装置。
4. 【請求項４】 前記間口線の一方の端部をＸＹ座標の原
   点とし、前記間口線が座標軸と重なるように、前記画地
   を構成する各点の座標値を変換する座標変換手段をさら
   に備え、 前記設定手段は、前記座標変換手段によって変換された
   前記画地を構成する各点の座標値に基づいて、前記画地
   に外接し、各辺がＸ軸及びＹ軸の少なくともいずれか一
   方に平行な長方形状の想定整形地を設定することを特徴
   とする請求項１に記載の画地計算装置。
5. 【請求項５】 前記第３の演算手段は、前記第１の演算
   手段によって演算された前記画地の地積を前記間口線の
   長さで割ったものと、前記想定整形地を構成する辺のう
   ち、前記間口線と垂直に交わる直線に対して平行な辺の
   長さのうち、小さい方を奥行長とすることを特徴とする
   請求項１に記載の画地計算装置。
6. 【請求項６】 前記第４の演算手段は、前記想定整形地
   の地積から前記画地の地積を減算したものを、前記想定
   整形地の地積で割ることにより、前記蔭地割合を演算す
   ることを特徴とする請求項１に記載の画地計算装置。
7. 【請求項７】 前記第５の演算手段は、少なくとも、前
   記第２の記憶手段により記憶された前記画地に接する前
   記路線の路線価と、前記第３の演算手段によって演算さ
   れた前記画地の奥行長に対応する奥行価格補正率と、前
   記第４の演算手段によって演算された前記蔭地割合に対
   応する不整形地補正率とに基づいて、前記画地の評価の
   基準となる評点数を演算することを特徴とする請求項１
   に記載の画地計算装置。
8. 【請求項８】 所定の画地を構成する複数の点の座標値
   を記憶する第１の記憶ステップと、 前記画地に接する路線の路線価を記憶する第２の記憶ス
   テップと、 前記画地の前記路線に接する部分の両端を結ぶ線分を間
   口線として指定する指定ステップと、 前記第１の記憶ステップにおいて記憶された前記画地を
   構成する各点の座標値に基づいて、前記画地の地積を演
   算する第１の演算ステップと、 前記画地を構成する各点の座標値に基づいて、前記画地
   に外接し、少なくとも１つの辺が前記間口線と平行な長
   方形状の想定整形地を設定する設定ステップと、 前記想定整形地の地積を演算する第２の演算ステップ
   と、 前記第１の演算ステップにおいて演算された前記画地の
   地積と、前記間口線の長さと、前記設定ステップにおい
   て設定された前記想定整形地を構成する辺のうちの前記
   間口線と垂直に交わる直線に対して平行な辺の長さとに
   基づいて、前記画地の奥行長を演算する第３の演算ステ
   ップと、 前記第２の演算ステップにおいて演算された前記想定整
   形地の地積と、前記第１の演算ステップにおいて演算さ
   れた前記画地の地積とから、蔭地割合を演算する第４の
   演算ステップと、 少なくとも、前記第２の記憶ステップにおいて記憶され
   た前記画地に接する前記路線の路線価と、前記第３の演
   算ステップにおいて演算された前記奥行長と、前記第４
   の演算ステップにおいて演算された前記蔭地割合に基づ
   いて、前記画地の評価の基準となる評点数を演算する第
   ５の演算ステップとを備えることを特徴とする画地計算
   方法。
9. 【請求項９】 請求項８に記載の画地計算方法を実行可
   能なプログラムを記録したことを特徴とする記録媒体。