JP7130836B1 - 取引システム - Google Patents
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Abstract
Description
[1]その物件の売買に関わる手続きの項目の数(x項目)
[2]その物件の売買に関わる手続きに要する時間数(y時間)
[3]その物件の売買に関わる手続きに含まれる要注意項目の数(z項目)
ここで、要注意項目とは、前述の特定不動産物件が有している項目であり、例えば、建物や土地の一部に要修繕箇所がある物件や、何らかの瑕疵を含む物件、周辺環境等に問題がある物件、事故物件、その他いわゆるワケあり物件が有しているマイナス評価の項目である。
[第1段階(手続き難易度指標1)]xが3未満
[第2段階(手続き難易度指標2)]xが3以上5未満
[第3段階(手続き難易度指標3)]xが5以上7未満
[第4段階(手続き難易度指標4)]xが7以上9未満
[第5段階(手続き難易度指標5)]xが10以上
と設定し、手続き難易度指標1では売主側の手数料率を-0.3%(買主側の手数料も-0.3%)、手続き難易度指標2では売主側の手数料率を-0.15%(買主側の手数料も-0.15%)、手続き難易度指標3では売主側の手数料率を±0%(買主側の手数料も±0%)、手続き難易度指標4では売主側の手数料率を+0.1%(買主側の手数料も+0.1%)、手続き難易度指標5では売主側の手数料率を+0.2%(買主側の手数料も+0.2%)とすることができる。手続き難易度指標の数値と、それに対応する売主側、買主側のそれぞれの手数料率の増減は、この例に限定されず、物件の種別や内容に応じて適宜変更が可能である。また、手続き難易度指標の段階数は5段階に限定されず、その段階数は適宜設定できる。さらに、売主側の手数料率の増減量と、買主側の手数料率の増減量を互いに異ならせてもよい。これらの設定のバリエーションについては、後述のそれぞれの例において、同様である。
[第1段階(手続き難易度指標1)]yが3未満
[第2段階(手続き難易度指標2)]yが3以上5未満
[第3段階(手続き難易度指標3)]yが5以上7未満
[第4段階(手続き難易度指標4)]yが7以上9未満
[第5段階(手続き難易度指標5)]yが10以上
と設定し、手続き難易度指標1では売主側の手数料率を-0.2%(買主側の手数料も-0.2%)、手続き難易度指標2では売主側の手数料率を-0.1%(買主側の手数料も-0.1%)、手続き難易度指標3では売主側の手数料率を±0%(買主側の手数料も±0%)、手続き難易度指標4では売主側の手数料率を+0.1%(買主側の手数料も+0.1%)、手続き難易度指標5では売主側の手数料率を+0.2%(買主側の手数料も+0.2%)とすることができる。
[第1段階(手続き難易度指標1)]zが1未満
[第2段階(手続き難易度指標2)]zが1以上2未満
[第3段階(手続き難易度指標3)]zが2以上3未満
[第4段階(手続き難易度指標4)]zが3以上4未満
[第5段階(手続き難易度指標5)]zが5以上
と設定し、手続き難易度指標1では売主側の手数料率を+0.1%(買主側の手数料も+0.1%)、手続き難易度指標2では売主側の手数料率を+0.2%(買主側の手数料も+0.2%)、手続き難易度指標3では売主側の手数料率を+0.3%(買主側の手数料も+0.3%)、手続き難易度指標4では売主側の手数料率を+0.4%(買主側の手数料も+0.4%)、手続き難易度指標5では売主側の手数料率を+0.5%(買主側の手数料も+0.5%)とすることができる。
[第1段階(手続き難易度指標1)]x+y+zが15未満
[第2段階(手続き難易度指標2)]x+y+zが15以上20未満
[第3段階(手続き難易度指標3)]x+y+zが20以上25未満
[第4段階(手続き難易度指標4)]x+y+zが25以上30未満
[第5段階(手続き難易度指標5)]x+y+zが30以上
ここで、上記算定項目[1][2][3]のうち、一部項目を、例えば、[3]の項目を[1][2]の項目よりも重視して、手続き難易度指標の算定に加味してもよい。例えば、x+y+zの算定式に代えて、x+y+2zの算定式や、x+y+3zの算定式を採用してもよい。手続き難易度指標の数値と、それに対応する売主側、買主側のそれぞれの手数料率の増減の数値を、物件の種別や内容に応じて適宜設定できる点は同様である。
[4]物件情報が売主端末1から入力された後の経過時間t
を用いてもよい。物件情報が売主端末1から入力された後の経過時間tが長いほど、手数料は高く設定される。入力された後の経過時間が長い物件情報、すなわち、掲載期間が長い物件情報は、いわば売れにくい物件であり、何らかの売れない理由を包含している可能性が高いと考えられる。売れにくい物件は、それを仲介する仲介業者としての説明責任や瑕疵担保責任も大きいことから、売買に関わる手続きの難易度は高いと考えられる。このため、その物件情報の掲載時間の長短に基づいて、手続き難易度指標を算定することが有効である。
[第1段階(手続き難易度指標1)]その物件情報が入力された後の経過時間tが24時間未満
[第2段階(手続き難易度指標2)]その物件情報が入力された後の経過時間tが24時間以上1週間以内
[第3段階(手続き難易度指標3)]その物件情報が入力された後の経過時間tが1週間を超えて1ケ月以内
[第4段階(手続き難易度指標4)]その物件情報が入力された後の経過時間tが1ケ月を超えて6ケ月以内
[第5段階(手続き難易度指標5)]その物件情報が入力された後の経過時間tが6ケ月を超えている
[5]物件に求められる前記仲介業者の説明責任対象事項の度合いを示す説明責任指標
に基づいて決定する手法もある。例えば、説明責任対象事項の項目数をp、としたときに、以下のように(例えば、5段階で)手続き難易度指標を段階的に決定することができる。
[第1段階(手続き難易度指標1)]pが10未満
[第2段階(手続き難易度指標2)]pが10以上20未満
[第3段階(手続き難易度指標3)]pが20以上30未満
[第4段階(手続き難易度指標4)]pが30以上40未満
[第5段階(手続き難易度指標5)]pが40以上
[6]物件に関わる融資の難易度を示す融資難易度指標
に基づいて決定する手法もある。例えば、物件に関わる融資の手続き項目数をqとしたときに、以下のように(例えば、5段階で)手続き難易度指標を段階的に決定することができる。
[第1段階(手続き難易度指標1)]qが10未満
[第2段階(手続き難易度指標2)]qが10以上20未満
[第3段階(手続き難易度指標3)]qが20以上30未満
[第4段階(手続き難易度指標4)]qが30以上40未満
[第5段階(手続き難易度指標5)]qが40以上
[7]物件評価指標(売買対象評価指標)
に基づいて決定する手法もある。この場合、情報処理部2は、買主端末3から入力された物件に対する評価に基づいて、物件情報毎に設定される買主側の評価である物件評価指標を算出する売買対象評価算出部15(実施形態では物件評価算出部15と称する)を備えている。物件評価算出部15において算出された物件評価指標が低いほど、すなわち、物件に対する評価が低いほど、手続き難易度指標は高く設定される。
[第1段階(手続き難易度指標1)]a=1
[第2段階(手続き難易度指標2)]a=2
[第3段階(手続き難易度指標3)]a=3
[第4段階(手続き難易度指標4)]a=4
[第5段階(手続き難易度指標5)]a=5
また、購入を見送った理由aに代えて、その見送った時の物件に対する評価bを数値でもって段階的に示したり、その物件情報に対して売主への問い合わせに対する買主への回答の評価を、数値でもって段階的に示して、その段階的な数値を物件評価指標としてもよい。
手数料の算定例を図2に示す。図2の左側欄に記載のcase:1は、掲載後すぐに買い手が決定するような買主に人気の高い通常優良物件を示している。一般市場の手数料率は、その物件の手数料算定基準額(掲載の売買価格)に対して、売主・買主ともに3.0%である。すなわち、売主が負担する手数料率と、買主が負担する手数料率を合算すると、6.0%である。これに対して、この発明の不動産取引システムでは、ネットワークを用いた個人間取引と、WEB内覧の採用により現地での内覧を簡素化したことを前提に、売主が負担する手数料率1.2%、買主が負担する手数料率1.6%とし、両者を合算すると、2.8%としている。
[7]物件評価指標
による手数料の補正として、売主側、買主側でそれぞれ-0.1%としている。また、重要事項説明、契約の仲介に関する手数料として、売主側、買主側でそれぞれ0.6%としているが、これは、買主が自身で手続きを行う場合は不要である。
[8]住宅診断評価指標
による手数料の補正として、売主側の手数料を-0.3%としている。ここで、住宅診断に基づく手続き難易度指標は、b=1(住宅診断有り),b=2(住宅診断無し)として、以下のように(例えば、2段階で)段階的に決定することができる。
[第1段階(手続き難易度指標1)]b=1
[第2段階(手続き難易度指標2)]b=2
図2の例では、手続き難易度指標1の際に、売主側の手数料-0.3%、買主側の手数料±0%、手続き難易度指標2の際に、売主側の手数料±0%、買主側の手数料±0%、としている。
[9]空き家管理物件評価指標
による手数料の補正として、売主側の手数料を-0.1%としている。ここで、空き家管理物件評価指標に基づく手続き難易度指標は、c=1(住人が居ない空き家であるが、空き家管理物件である),c=2(住人が居ない空き家であり、空き家管理物件でない)として、以下のように(例えば、2段階で)段階的に決定することができる。
[第1段階(手続き難易度指標1)]c=1
[第2段階(手続き難易度指標2)]c=2
図2の例では、手続き難易度指標1の際に、売主側の手数料-0.1%、買主側の手数料±0%、手続き難易度指標2の際に、売主側の手数料±0%、買主側の手数料±0%、としている。
[10]WEB内覧対応指標
による手数料の補正として、売主側、買主側の手数料をそれぞれ-0.1%としている。ここで、WEB内覧対応指標に基づく手続き難易度指標は、d=1(WEB内覧対応物件である),d=2(WEB内覧対応物件でない)として、以下のように(例えば、2段階で)段階的に決定することができる。
[第1段階(手続き難易度指標1)]d=1
[第2段階(手続き難易度指標2)]d=2
図2の例では、手続き難易度指標1の際に、売主側の手数料-0.1%、買主側の手数料-0.1%、手続き難易度指標2の際に、売主側の手数料±0%、買主側の手数料±0%、としている。
2 情報処理部
3 買主端末
5 評価サーバー
7 仲介業者端末
8 システム管理者端末
10 取引システム(不動産取引システム)
11 物件情報記憶部(売買対象情報記憶部)
12 情報検索部
13 手数料算定部
14 契約実行部
15 物件評価算出部(売買対象評価算出部)
16 ユーザー情報記憶部
Claims (5)
- ネットワークを介した不動産物件の電子商取引で用いられる取引システム(10)において、
売主が用いる売主端末(1)と、買主が用いる買主端末(3)と、前記売主と前記買主とを仲介する仲介業者が用いる仲介業者端末(7)と、前記売主端末(1)、前記買主端末(3)及び前記仲介業者端末(7)を結ぶ情報処理部(2)を備え、
前記情報処理部(2)は、前記売主端末(1)から入力された前記不動産物件の売買対象情報を記憶する売買対象情報記憶部(11)と、前記買主端末(3)から入力された条件情報に基づいて前記売買対象情報の中から前記買主に提案する売買対象情報を出力する情報検索部(12)と、前記売買対象情報に基づいて前記売主と前記買主が負担する手数料を算定する手数料算定部(13)と、前記売主端末(1)、前記買主端末(3)及び前記仲介業者端末(7)間の契約とその契約に伴う手続きを実行する契約実行部(14)とを備え、
前記手数料算定部(13)は、前記売買対象情報毎に設定され前記仲介業者の手続きの難易度を示す手続き難易度指標に基づいて、前記仲介業者の手続きの難易度が高いほど、前記売主及び前記買主、あるいは、前記売主又は前記買主の少なくとも一方が負担する手数料を高く設定し、
前記手続き難易度指標は、前記売買対象情報に含まれる情報であって、前記不動産物件の売買に関わる手続きの項目の数(x項目)、前記不動産物件の売買に関わる手続きに要する時間数(y時間)、前記不動産物件の売買に関わる手続きに含まれる要注意項目の数(z項目)から選択される単一の又は複数の算定項目に基づいて設定される取引システム。 - 前記手続き難易度指標は、前記売買対象情報が前記売主端末(1)から入力された後の経過時間(t)に基づいて設定され、前記経過時間(t)が長いほど前記仲介業者の手続きの難易度が高くなるように設定される請求項1に記載の取引システム。
- 前記手続き難易度指標は、前記売買対象情報に含まれる情報であって、前記不動産物件に求められる前記仲介業者の説明責任対象事項の項目数(p)に基づいて、又は、前記不動産物件に関わる融資の手続きの項目数(q)に基づいて設定され、前記説明責任対象事項の項目数(p)又は前記融資の手続きの項目数(q)が多いほど前記仲介業者の手続きの難易度が高くなるように設定される請求項1又は2に記載の取引システム。
- 前記不動産物件が住人が居ない空き家である場合に、
前記手続き難易度指標は、前記不動産物件が空き家管理業者が管理をしている空き家管理物件であるかどうかに基づいて設定され、前記空き家管理物件である場合は前記空き家管理物件でない場合よりも前記売主が負担する手数料が安く設定される請求項1から3のいずれかに記載の取引システム。 - 前記手続き難易度指標は、前記不動産物件がWEB内覧の採用により現地での内覧を簡素化しているWEB内覧対応物件であるかどうかに基づいて設定され、前記WEB内覧対応物件である場合は前記WEB内覧対応物件でない場合よりも前記売主及び前記買主が負担する手数料が安く設定される請求項1から4のいずれかに記載の取引システム。
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