JP6991536B1 - フロアの分割リフォーム構造および分割リフォーム方法 - Google Patents

Abstract

【課題】リフォームにより分割された複数の区画における共用部とのつながりがスムーズであり、フロア全体としての利便性、効率性が高いフロアの分割リフォーム構造および分割リフォーム方法を提供する。【解決手段】リフォーム前の１つのフロアを新設の壁１で仕切って４つの部屋２１，２２，２３，２４に分割するに当たり、もともとの共用部であったコア部１１からフロアの中央部に向かう新設の共用通路スペース２の区画を設け、新設の共用通路スペース２内に共用ロビースペース３を設ける。共用ロビースペース３には案内用のカウンター４を設け、各区画のテナントＡ，Ｂ，Ｃ，Ｄへの案内表示やインターホンなどを設置することができる。共用ロビースペース３部分には、フロアの雰囲気を特徴付ける特定のテーマに基づいたデザインまたは装飾を施すことで、リフォーム後のフロアの資産価値を高めることができる。【選択図】図１

Description

本発明は、主としてオフィスビルなどの建物におけるフロアの分割リフォーム構造および分割リフォーム方法に関するものであり、例えば建物の特定の階のフロアにある１つのオフィスあるいは部屋を、複数のオフィスあるいは部屋に分割する場合などに適用される。

賃貸ビルにおいて、１つのフロアの面積が一定以上の大きさになると賃料総額が大きくなるため、入居希望が減り、借り手がつきにくくなる傾向がある。特に、最近ではテレワークなどの導入により、広いフロアを手放す企業も増えている。

そこで、例えば１つフロアあるいはフロアにおける１つの部屋を複数の区画に分割して別々に貸す形にすれば、個々の区画の賃料が下がるため入居希望が増え、貸しやすくなる。

しかしながら、複数の区画に分割するためのリフォームを行う場合、エレベーターホールなどの共用部分との位置関係など様々な制約があり、フロアを単純に分割するのが困難な場合や、建物の窓の配置との関係で、分割すると無窓部屋が生じる場合がある。

特許文献１には、建物の１フロアに少なくとも１つの単位住居エリアを有し、この単位住居エリア内の居住空間を互いに独立した住居機能を有した複数の個別住居エリアに分割する隔壁を設置可能なシステム住宅であって、単位住居エリアの床が二重床構造とされ、防音区画構造を有する隔壁可動部隔壁を備えたシステム住宅が開示されている。

特許文献２には、リフォーム工事による既存構造体の解体等の負荷をなくし、リフォーム工事自体の簡便化を図り、設備工事等の道連れ工事を削減可能な部屋形成部材を提供することを目的とした部屋形成部材であって、パネル部材のみの組み立てによって既設部屋内に新たな部屋空間を形成可能で、少なくとも自立可能なコーナ壁パネル部材と平板壁パネル部材とを含む分解組み立て自在な部屋形成部材が開示されている。

特許文献３には、中古マンション等の不動産物件をリノベーションして売却する取引の収支のシミュレーションに用いられる、収支シミュレーション装置、収支シミュレーションプログラム及び収支シミュレーション方法が開示されている。

特許第４５６７０９６号公報 特許第３２６３７２６号公報 特許第６６４０６１６号公報

上述のように、オフィスビルなどにおける１つのフロアあるいは部屋を、複数の区画に分割するためのリフォームを行う場合、共用部分との位置関係など、様々な制約があり、分割が可能な場合でも、フロア全体の使い心地が悪くなり、効率的でないといった課題がある。

特許文献１記載の発明は、主として住宅などを対象として、単位住居エリア内の居住空間を将来的に互いに独立した複数の個別住居エリアに分割できるようにしたものであるが、既存の建物に適用できるものではなく、オフィスビルなどへの適用は難しい。

また、特許文献２記載の発明は、リフォーム工事において、既設部屋内に新たな部屋空間を形成できるようにしたものであるが、オフィスビルなどにおける入居者が異なる独立した部屋を形成することを想定したものではない。

本発明は、１つのフロアあるいは部屋を、複数の独立した区画に分割するリフォームにおいて、リフォーム前の専用部内にリフォーム前の共用部と連結される新設の共用スペースをあえて設けることで、リフォームにより分割された複数の区画における共用部とのつながりがスムーズであり、フロア全体としての利便性、効率性が高く、さらに新たな付加価値を与えることができるフロアの分割リフォーム構造および分割リフォーム方法を提供することを目的としたものである。

本発明のフロアの分割リフォーム構造は、多層階建物の共用部と専用部とからなる特定階のフロアにおける専用部としての分割前の部屋を、複数の部屋に分割してなるフロアの分割リフォーム構造であって、前記共用部から前記分割前の部屋の内部に通じる新設の共用通路スペースを備え、前記共用通路スペースと複数に分割された各部屋との間には新設の壁が設けられ、前記共用通路スペースと複数に分割された各部屋とを仕切る前記新設の壁に分割された各部屋専用の出入口が設けられていることを特徴とするものである。

本発明における「部屋」は、オフィスあるいは店舗などが入居する特定階のフロア全体が１つの部屋となっている場合と、特定階に複数の部屋がある場合の１つの部屋を意味する場合とがある。

本発明では、分割前の部屋を単純に複数に分割するのではなく、例えばエレベーターホールあるいは階段室などの分割前からの共用部と、分割前には専用部であった新設の共用通路スペースがつながり、新設の共用通路スペースから分割後の各部屋に対する出入口が設けられることで、複数に分割された各部屋を新たなそれぞれ独立した専用スペースとして利用することができるようにしたものである。

分割された各部屋どうしは専用部として、新たに入居するテナントが他の区画のテナントの干渉を受けることなく利用することができ、また複数の部屋に区画するための設計においても共用通路スペースを設けることを前提とするため、区画化のための設計が容易となる。

また、本発明のフロアの分割リフォーム構造において、新設の共用通路スペース内には共用ロビースペースを設けることができる。

共用通路スペース内に共用ロビースペースを設けることで、複数の区画に分割された各テナントへの来客や外部業者の案内、誘導をスムーズに行うことができる。

共用ロビースペースは、１つのフロアあるいは部屋を幾つに分割するかにもよるが、一般的な形態としては、共用通路スペースの終端部あるいは共用通路スペースの中央部に設けるのが効率的である。

また、共用ロビースペースに、来客案内用のカウンターなどを設け、カウンター位置に案内表示を設けたり、分割された各区画のテナントとの連絡をとるためのインターホンなどの通話手段を設置することもできる。

その他、フロア面積に余裕があれば、共用ロビースペースに、椅子やソファー、あるいは待ち合わせ用の設備を設置してもよい。

また、共用通路スペースや共用ロビースペースに対し、フロアの雰囲気を特徴付ける特定のテーマに基づいたデザインまたは装飾を施すことで、リフォーム後のフロアの資産価値を高めることもできる。

例えば、共用ロビースペースに、ロンドン風、パリ風、バルセロナ風といった都市の雰囲気をかもしだす装飾を施したり、これらの都市の雰囲気を与える映像を流したり、あるいは各種絵画を展示するなど、共用ロビースペースに特徴を持たせることで、入居するテナントや来訪客に感動を与えることができる。

本発明のフロアの分割リフォーム構造が適用される多層階建物の規模は特に限定されず、比較的小さい規模の建物では、例えば特定階のフロア面積が１００ｍ²程度の場合もあれば、大規模な建物では、例えば特定階のフロア面積が５０００ｍ²を超えるような場合でも適用可能である。

また、例えばメガプレート（「メガプレート」は株式会社イトーキの登録商標）と呼ばれる数千ｍ²に及ぶ大フロアを１つの部屋として本発明を適用する場合には、前述した新設の共用通路スペースを、分割前の部屋の内部を横断する形（例えば、フロアの互いに離隔した位置にある２つの共用部をつなぐような場合）、あるいは循環する形（例えば、フロア内を新設の共用通路スペースが循環して戻るような場合）で設けることもできる。

この場合も新設の共用通路スペース内に共用ロビースペースを設けることができるが、規模が大きく、新設の共用通路スペースの延長距離が長い場合には、共用ロビースペースを新設の共用通路スペースの複数個所に設けてもよい。

また、建物あるいはフロアの規模が大きく、新設の共用通路スペースを街中の街路のように設けることもでき、その一部に人々が休憩できる広場としての空間を設けることもできる。

また、新設の共用通路スペースを街中の街路のように見せるためには、共用通路スペースと複数に分割された各部屋とを仕切る新設の壁（同時に分割された部屋の壁となる）に窓やテナントとしての店舗などの玄関としての出入口を形成することで、１つのフロアを多数の店舗やオフィスがある街並のようにデザインすることもできる。

その場合も街並のデザインに、例えばロンドン風、パリ風、バルセロナ風といった都市の雰囲気をかもしだす装飾を施したり、これらの都市の雰囲気を与える映像を流したり、あるいは各種絵画を展示するなどの特徴を持たせることで、入居するテナントや来訪客に感動を与えることができる。

本発明のフロアの分割リフォーム方法は、多層階建物の共用部と専用部とからなる特定階のフロアにおける専用部としての部屋を、複数の部屋に分割するフロアの分割リフォーム方法であって、分割前の専用部としての部屋を新設の壁により、複数の部屋と前記共用部から分割前の部屋の内部に向けて延びる新設の共用通路スペースに分割し、前記共用通路スペースと複数に分割された各部屋とを仕切る前記新設の壁に分割された各部屋専用の出入口を設けることを特徴とするものである。

また、本発明のフロアの分割リフォーム方法において、新設の共用通路スペース内に共用ロビースペースを設けたり、広場としての空間を設けることもできる。

分割前の専用部としての部屋を、複数の部屋と新設の共用通路スペースに分割するための新設の壁は、リフォーム前の構造において、特に問題がなければ、構造壁でない間仕切り壁とすることができるが、好ましくはある程度強度が高く、また各区画間で音漏れがないよう防音性能のある壁とすることが望ましい。

新設の壁に設けられる各部屋専用の出入口についても、１つのテナントが使用するに足りる防犯性能を備え、また共用ロビースペースなどとの調和を損なわないものとすることが望ましい。

本発明では、分割前の部屋を単純に複数に分割するのではなく、分割前からの共用部と新設の共用通路スペースがつながり、新設の共用通路スペースから分割後の各部屋に対する出入口が設けられることで、複数に分割された各部屋を新たなそれぞれ独立した専用スペースとして効率的に、スムーズに利用することができる。

分割された各部屋どうしは専用部として、新たに入居するテナントが他の区画のテナントの干渉を受けることなく利用することができ、また複数の部屋に区画するための設計においても共用通路スペースを設けることを前提とするため、区画化のための設計が容易となる。

共用通路スペース内に共用ロビースペースを設けることで、複数の区画に分割された各テナントへの来客や外部業者の案内、誘導をスムーズに行うことができる。

共用通路スペースや共用ロビースペースに対し、フロアの雰囲気を特徴付ける特定のテーマに基づいたデザインまたは装飾を施すことで、リフォーム後のフロアの資産価値を高めることができ、入居するテナントや来訪客に感動を与えることができる。

本発明の分割リフォーム構造の一実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。 本発明の分割リフォーム構造の他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。 本発明の分割リフォーム構造のさらに他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。 本発明の分割リフォーム構造のさらに他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。 本発明の分割リフォーム構造のさらに他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。 本発明の分割リフォーム構造のさらに他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。 本発明の分割リフォーム構造における街路的な新設の共用通路スペースと、広場的な共用ロビースペースの例を示す斜視図である。 分割リフォーム前のフロアの例を示す平面図である。 比較例として、図８のフロアを単純に２分割した場合の分割後の各部屋の配置を示す平面図である。

以下、本発明を添付した図面に基づいて説明する。
図８はオフィスビルのある階における分割リフォーム前のフロアの一例を示したものであり、この例では、エレベータ１２、階段１３、トイレ１４が配置された共用部としてのコア部１１以外が、１つのテナントＸの部屋として利用されている。

図９は本願発明に対する比較例として、上述の図８のように１つのフロアに１つのテナントＸが入っていた場合について、リフォームの際に、このフロアを２つに分割する壁５１を新たに設けることで、２つの部屋５２、５３、すなわち２つの区画に分割し、それぞれの部屋５２、５３に、テナントＡとテナントＢが入居できるようにした場合を示したものである。

この図９の例では、エレベータ１２、階段１３、トイレ１４が配置された共用部としてのコア部１１に対し、図８のもともとの平面プランにおいて、２つのドア１５、１６があったため、壁５１で区画する際に、２つのドア１５、１６をそれぞれの部屋５２、５３に分配することができたが、もともとのドアが１つだった場合には、共用部との間の壁をくりぬいて新たなドアを設置するための開口部を形成する必要がある。

また、２つの部屋５２、５３に入居するテナントＡ、Ｂに対し、外部からの来訪者は、ドア１５、１６あるいはその近傍に表示される社名あるいは部屋番号などによってテナントＡ、Ｂが入居している部屋を識別することになる。

図１は本発明の分割リフォーム構造の一実施形態における分割後の各部屋の配置を示したものである。この例では、図８のもともとの平面プランに対し、フロアを新設の壁１で仕切って４つの部屋２１、２２、２３、２４に分割するに当たり、４つの部屋２１、２２、２３、２４に加え、もともとの共用部であったコア部１１からフロアの中央部に向かう新設の共用通路スペース２の区画を設け、新設の共用通路スペース２内のほぼ終端部に当たる位置に、正方形の共用ロビースペース３を設けている。

共用ロビースペース３には案内用のカウンター４を設けている。カウンター４部分には、部屋２１、２２、２３、２４に対応する各区画のテナントＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄへの案内表示や、テナントＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄとの連絡をとるためのインターホンなどを設置することができる。

各部屋２１、２２、２３、２４への出入口３１、３２、３３、３４は、このカウンター４位置を中心として、新設の共用通路スペース２とそれぞれの部屋２１、２２、２３、２４とを区画している壁１に設けている。

また、カウンター４を設置した共用ロビースペース３部分には、フロアの雰囲気を特徴付ける特定のテーマに基づいたデザインまたは装飾を施すことで、リフォーム後のフロアの資産価値を高めることができる。

特定のテーマとしては、人気の高い都市や、文化、自然などに基づくテーマが考えられ、装飾の他、ディスプレイなどに映像を流したり、絵画や写真を展示してもよい。

図２は本発明の分割リフォーム構造の他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。この例では新設の共用通路スペース２内のほぼ終端部に当たる位置に、円形の共用ロビースペース３ａを設けている。その他の構成は図１の実施形態と同様であるので、説明を省略する。

図３は本発明の分割リフォーム構造の他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。この例では、同様に、新設の共用通路スペース２内のほぼ終端部に当たる位置に、八角形の共用ロビースペース３ｂを設けている。その他の構成は図１の実施形態と同様であるので、説明を省略する。

図４は本発明の分割リフォーム構造の他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。この例では、図１～図３の実施形態に比べ、新設の共用通路スペース２ｃ全体を幅広に形成し、新設の共用通路スペース２ｃの内側のほぼ全域にわたる矩形のスペースを共用ロビースペース３ｃとしている。その他の構成は図１の実施形態とほぼ同様であるので、説明を省略する。

図５は本発明の分割リフォーム構造の他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示す平面図である。この例では、図８のもともとの平面プランに対し、フロアを新設の壁１で仕切って６つの部屋２１ｄ、２２ｄ、２３ｄ、２４ｄ、２５ｄ、２６ｄに分割するに当たり、６つの部屋２１ｄ、２２ｄ、２３ｄ、２４ｄ、２５ｄ、２６ｄに加え、もともとの共用部であったコア部１１からフロアの中央部に向かう新設の共用通路スペース２ｄの区画を設け、新設の共用通路スペース２ｄ内のほぼ終端部に当たる位置に、６つの部屋２１ｄ、２２ｄ、２３ｄ、２４ｄ、２５ｄ、２６ｄにまたがる形で、矩形の共用ロビースペース３ｄを設けている。

共用ロビースペース３ｄには案内用のカウンター４ｄを設けている。カウンター４ｄ部分には、部屋２１ｄ、２２ｄ、２３ｄ、２４ｄ、２５ｄ、２６ｄに対応する各区画のテナントＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆへの案内表示や、テナントＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆとの連絡をとるためのインターホンなどを設置することができる。

各部屋２１ｄ、２２ｄ、２３ｄ、２４ｄ、２５ｄ、２６ｄへの出入口３１ｄ、３２ｄ、３３ｄ、３４ｄ、３５ｄ、３６ｄは、このカウンター４ｄ位置を中心として、新設の共用通路スペース２ｄとそれぞれの部屋２１ｄ、２２ｄ、２３ｄ、２４ｄ、２５ｄ、２６ｄとを区画している壁１に設けている。

また、カウンター４ｄを設置した共用ロビースペース３ｄ部分には、フロアの雰囲気を特徴付ける特定のテーマに基づいたデザインまたは装飾を施すことで、リフォーム後のフロアの資産価値を高めることができる。

特定のテーマとしては、人気の高い都市や、文化、自然などに基づくテーマが考えられ、装飾の他、ディスプレイなどに映像を流したり、絵画や写真を展示してもよい。

図６は本発明の分割リフォーム構造のさらに他の実施形態における分割後の各部屋の配置を示したものである。

この例は分割リフォームの対象となる特定階のフロア面積が大きい場合を想定したものであり、分割前はフロア全体が１つの大きな部屋として利用されていたものを、図の下側に示されるエレベーターホール１２Ａおよび階段１３ａを備えたコア部１１としての共用部に沿って延び、さらにその右端の階段１３ａから図の左上に示される共用階段１３ｂにかけて対角線上にジグザグの新設の共用通路スペース２ｅを設け、壁１で仕切られた９つの部屋２１ｅ、２２ｅ、２３ｅ、２４ｅ、２５ｅ、２６ｅ、２７ｅ、２８ｅ、２９ｅに分割したものである。

これら９つの部屋に対しては、新設の共用通路スペース２ｅと仕切っている壁１にそれぞれ１～３箇所の出入口３１ｅ、３２ｅ１、３２ｅ２、３３ｅ１、３３ｅ２、３３ｅ３、・・・を設けている。新設の共用通路スペース２ｅを設けたことで、９つの部屋それぞれの専用スペースとしての面積の合計は、分割前の専用部の面積より少なくなるが、より小さい面積の賃貸を希望するテナントに貸し出すことができるため、分割前の１つのテナントからの賃料より有利となる場合があり、また分割前のテナントが退去した場合において、１つのテナントに貸すよりも入居希望が多ければ安定した収益が期待できる。

また、図６の例では、新設の共用通路スペース２ｅ内の２箇所に共用ロビースペース３ｅ１、３ｅ２を設ける設計としている。

また、フロア面積が非常に大きい場合は、共用ロビースペースだけでなく、図７に示すように共用ロビースペース３ｆを兼ねた広場的なスペースとすることもできる。

図７の例では、新設の共用通路スペース２ｆを、あたかも街中の街路のように設計したものであり、共用通路スペース２ｆと複数に分割された各部屋とを仕切る新設の壁１に窓４１やテナントとしての店舗などの玄関としての出入口３１ｆ、３２ｆを設け、１つのフロアを多数の店舗やオフィスがある街並のようにデザインとしたものである。

１…新設の壁、
２…新設の共用通路スペース、
３…共用ロビースペース、
４…カウンター、
１１…コア部、１２…エレベータ、１３…階段、１４…トイレ、１５…ドア、１６…ドア、
２１、２２、２３、２４…部屋（分割リフォーム後）、
３１、３２、３３、３４…ドア、
４１…窓

Claims (8)

1. 多層階建物の共用部と専用部とからなる特定階のフロアにおける専用部として使用されている既存の部屋を、リフォームにより、複数のそれぞれ独立した区画の専用スペースとしての新設の部屋に分割するフロアの分割リフォーム方法であって、分割前の専用部としての既存の部屋を、新設の壁により、それぞれ新たなテナントが入居するための複数の新設の部屋と、前記共用部から分割前の前記既存の部屋の内部に向けて延び、前記複数の新設の部屋に入居するそれぞれのテナントが共用部として使用可能な新設の共用部としての共用通路スペースとに分割し、前記共用通路スペースと複数に分割されたそれぞれ独立した区画の専用スペースとしての各新設の部屋とを仕切る前記新設の壁に、分割された各新設の部屋専用の出入口を設けることを特徴とするフロアの分割リフォーム方法。
2. 請求項１記載のフロアの分割リフォーム方法において、前記新設の共用通路スペース内に、前記複数の新設の部屋に入居するそれぞれのテナントが共用の施設として使用可能な共用ロビースペースを設けることを特徴とするフロアの分割リフォーム方法。
3. 請求項２記載のフロアの分割リフォーム方法において、前記共用ロビースペースに、前記複数の新設の部屋に入居するそれぞれのテナントが共用の施設として使用可能な来客案内用のカウンターを設けることを特徴とするフロアの分割リフォーム方法。
4. 請求項１記載のフロアの分割リフォーム方法において、前記新設の共用通路スペースを前記分割前の部屋の内部を横断または循環する形で設けることを特徴とするフロアの分割リフォーム方法。
5. 請求項４記載のフロアの分割リフォーム方法において、前記新設の共用通路スペース内に、前記複数の新設の部屋に入居するそれぞれのテナントが共用の施設として使用可能な共用ロビースペースを設けることを特徴とするフロアの分割リフォーム方法。
6. 請求項５記載のフロアの分割リフォーム方法において、前記共用ロビースペースを前記新設の共用通路スペース内の複数個所に設けることを特徴とするフロアの分割リフォーム方法。
7. 請求項６記載のフロアの分割リフォーム方法において、前記新設の共用通路スペース内に広場としての空間を設けることを特徴とするフロアの分割リフォーム方法。
8. 請求項４～７の何れかに記載のフロアの分割リフォーム方法において、前記共用通路スペースと複数に分割された各新設の部屋とを仕切る前記新設の壁に窓を設けることを特徴とするフロアの分割リフォーム方法。

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