JP2023139494A - 不動産売買システム - Google Patents

Abstract

【課題】ユーザがユーザ端末上で、物件購入のプロセスを把握し、能動的に、かつ、シームレスにプロセスを進行する不動産売買システムを提供する。【解決手段】ユーザ端末と、サーバ装置と、外部サーバとが、ネットワークを介して、互いにデータの送受信が可能な不動産売買システムにおいて、サーバ装置５の画面生成部５１は、ユーザ端末にマイページを表示させ、ユーザの希望条件に適合する物件一覧をマイページに提示し、ユーザが申し込みをした物件の手続を時系列で表示したタイムラインをマイページに提示し、各手続の提出書類を含むアイテム一覧をマイページＭＰに提示する。電子契約締結部５６は、マイページＭＰにおいて、売買契約の締結処理を行う。入出力部５７は、提出書類の画像データを、外部サーバを介して金融機関に提出する。入出力部には、金融機関から外部サーバを介して融資契約の審査結果が入力される。【選択図】図３

Description

本発明は、不動産売買システムに関する。

特許文献１には、不動産の売買を支援するシステムが開示されている。

特開２０１９－２００６５２号公報

従来の不動産売買では、不動産物件の購入希望者が、不動産事業者の店舗に来店して営業担当者が勧める物件から、希望条件にあったものを選択する。そして、買主（購入希望者）は、物件の購入申し込みを行った後、不動産事業者の仲介のもと、売主との間の売買契約手続を締結する。また、買主が、不動産物件の購入にあたり融資を受ける場合には、金融機関のローン審査を受けた上で、金融機関と融資契約を締結する。
これら各種の手続に際し、買主は、不動産会社や金融機関の指定する各種書類への記入・押印などに加え、公的書類の取得や提出が必要となるため、複雑なプロセスを経る必要がある。

このように、買主から見て、不動産物件の購入手続は非常に複雑なものであり、プロセス全体の流れや各プロセスの詳細が判り難いものとなっている。そのため、手続毎に営業担当者を頼らざるを得ず、営業担当者に依存する傾向が高くなる。そして、営業担当者に対する依存の程度が高くなるほど、営業担当者にかかる負担が大きくなる。このように、上記のような従来の不動産売買は、買主および不動産事業者双方に負担が大きいものであった。

不動産売買において、不動産物件の選択から購入の申込、売買および融資の契約、決済および引き渡しに至るまでプロセスの流れとその詳細を買主側が把握して、能動的に手続を進められるようにすることが求められている。

本発明は、上述した課題を解決するためになされたものである。本発明に係る不動産売買システムは、不動産物件の選択から購入の申込、売買および融資の契約、決済および引き渡しに至るまで一連のプロセスを、買主が所持するユーザ端末上に提示し、買主が能動的にかつシームレスにプロセスを進行できる不動産売買システムを提供することを目的とする。

本発明に係る不動産売買システムは、ユーザ端末と、ユーザ端末との間で不動産売買に関わる情報を交換可能な情報処理装置と、金融機関との手続を管理する外部サーバと、を有するものであって、
前記情報処理装置は、
前記ユーザ端末上に、ユーザ専用の個別画面を表示させる個別画面表示部と、
前記個別画面内にユーザの希望条件に適合する不動産物件をレコメンドするレコメンド部と、
前記個別画面を通じてユーザが購入の申し込みをした不動産物件についてタイムラインを提示するタイムライン提示部と、を有し、
前記タイムラインは、前記不動産物件の売買契約締結、融資契約締結、決済および引き渡しを含む手続の進行状況を示すステータスを表示するステータス表示部と、各手続において必要なアイテムの一覧を表示するアイテム表示部と、を備える。

本発明によれば、買主であるユーザは、不動産物件の選択から購入の申込、売買および融資の契約、決済および引き渡しに至るまで一連のプロセスの流れを、ユーザ端末上で把握し、さらにユーザが能動的にかつシームレスにプロセスを進行することができる。

本実施形態に係る不動産売買システムの概略構成図である。 物件購入手続の概要を示す図である。 サーバ装置の構成を示すブロック図である。 マイページに表示される物件一覧の画面例を示す図である。 タイムラインの画面例を示している。 ステータスの進行に応じた契約ページの画面例を示す図である。 ステータスの進行に応じた契約ページの画面例を示す図である。 物件購入処理における本システムの動作の流れを示すシーケンスチャートである。 物件購入処理におけるサーバ装置の動作を示すフローチャートである。

以下、本実施形態に係る不動産売買システムについて、図面を参照して説明する。
図１は、本実施形態に係る不動産売買システム（以下、単に「本システム」ともいう）の概略構成図である。
＜不動産売買システム＞
不動産売買システム１は、ユーザ端末３と、サーバ装置５と、外部サーバ７と、を有する。ユーザ端末３と、サーバ装置５と、外部サーバ７とは、ネットワークＮＷを介して、互いにデータの送受信が可能である。
ユーザ端末３は、不動産売買システム１を利用するユーザが所持する情報処理装置である。ユーザ端末３は、一例として、ユーザが所持するパーソナルコンピュータ、タブレット型端末、スマートフォン等である。
ユーザ端末３は、ネットワークＮＷを介してサーバ装置５にアクセス可能な機器である。

ユーザ端末３は、Ｗｅｂブラウザを介してサーバ装置５から取得したＷｅｂページを、ディスプレイに表示させる。ユーザ端末３は、また、ユーザのタッチパネル等の入力装置の操作に応じて、各種のリクエストをサーバ装置５に送信する。

サーバ装置５は、ユーザ端末３との間で不動産売買に関わる情報を交換可能な情報処理装置である。
外部サーバ７は、たとえば、不動産ローン融資を実行する金融機関との手続を管理する情報処理装置である。
サーバ装置５および外部サーバ７は、不動産売買システム１のサービスをユーザに提供する不動産事業者が管理するものである。

＜物件購入手続＞
図２は、物件購入手続の概要を示す図である。
本システムを利用するユーザは、不動産物件の買主または売主である。ユーザは、本システムを利用して、物件の購入および売却の双方を行うことができるが、以降の説明では、本システムの中で、ユーザが物件を購入する際に利用する態様について説明する。
図２に示すように、ユーザが物件を購入しようとする場合、大まかにみると、以下のようなプロセスが発生する。
（０１）「申し込み」：ユーザは、事業者が提示する物件の中から自身の希望条件に合った物件を選択して、購入の申し込みをする。
（０２）「売買契約」：事業者の仲介のもと、買主であるユーザと、売主との間で売買契約が締結される。売買契約締結までに、ユーザは必要な書類を揃え、物件購入のための手付金を支払う必要がある。
（０３）「ローン審査・契約」：物件の購入に金融機関の融資を受ける場合は、金融機関のローン審査に申し込む。ユーザは、金融機関のローン審査に必要な書類を揃えて金融機関に提出する。ローン審査を通過した場合は、ユーザと金融機関の間で融資契約が締結される。
（０４）「決済・引き渡し」：ユーザが金融機関から融資を受ける場合は、金融機関が融資を実行することで決済が行われ、物件が売主からユーザに引き渡される。
ユーザが金融機関の融資を受けない場合は、ユーザが物件の購入代金から手付金を差し引いた残代金を支払うことで、物件が売主からユーザに引き渡される。

このように、物件申し込みから引き渡しまでに、複数の段階的なプロセスを経る必要がある。さらに、ユーザは各手続において様々な書類を提出する必要があり、さらに金融機関・司法書士・保証会社等との面談が求められる。
本システムにおいては、ユーザがこれらの手続を、本システムが提供するマイページ上で行うことができる。さらに、手続の進行状況や次に必要な作業、各手続において必要なアイテム（書類等）がマイページに表示される。さらに、各手続に必要な書類を、マイページ上で提出することができる。
そのため、ユーザは、本システムを利用することにより、不動産物件の選択から申し込み、契約、ローン審査、決済に至るまでの一連のプロセスを、ユーザ端末３上で能動的かつシームレスに行うことができる。

＜サーバ装置５の構成＞
図３は、サーバ装置５の構成を示すブロック図である。
サーバ装置５は、ＣＰＵ等のプロセッサ５０と、ＲＡＭ、ＲＯＭおよびＨＤＤ等の記憶装置６０から構成される。プロセッサ５０が、記憶装置６０に格納されたプログラムを実行することで、図３に示す機能構成を実現する。
図３に示すように、プロセッサ５０は、画面生成部５１、レコメンド部５２、ステータス変更部５３、画像認証部５４、電子決済部５５、電子契約締結部５６、入出力部５７を有する。
なお、画面生成部５１は、個別画面表示部、レコメンド物件提示部、タイムライン提示部、アイテム提示部、ステータス提示部に対応する。

記憶装置６０には、本システムの処理に必要な様々な情報が格納されている。
一例として、記憶装置６０には、ユーザの情報を記録したユーザテーブル６１、物件の情報を記録した物件テーブル６２、物件の契約情報を記録した契約テーブル６３、アイテム情報を記録したアイテムテーブル６４等が格納されている。
ユーザテーブル６１は、本システムを利用するユーザ、すなわち、本システムのアカウントを有するユーザの情報を記録する。
ユーザテーブル６１では、ユーザのアカウントごとに、ユーザの情報が記録されている。ユーザの情報は、たとえば、ユーザＩＤ、ユーザの氏名、生年月日、居住地、職業、自宅状況、財政状況、投資経験、物件の購入希望条件等を含む。自宅状況は、たとえば、ユーザが自ら所有する物件住宅に居住しているか、あるいは賃貸住宅に居住しているか等の情報である。財政状況は、たとえば、ユーザの年収、自己資金、現在の借入額等の情報である。

物件テーブル６２は、事業者が取り扱う不動産物件の情報を記録する。物件テーブル６２には、物件ＩＤ、物件名称、所在地、間取り、築年数、購入金額、賃貸料、物件画像等の情報が記録されている。
なお、物件の所有者が本システムのユーザである場合には、物件は所有者であるユーザのアカウントと紐づけられている。

契約テーブル６３は、ユーザの物件売買契約の情報を記録する。契約テーブル６３は、ユーザＩＤおよび物件ＩＤにより、ユーザテーブル６１および物件テーブル６２と紐づけられている。
契約テーブル６３において、ユーザが購入手続を進めている物件に関しては、手続の進行状況を示す「ステータス」が記録されている。
ユーザが購入手続を進めている物件に関しては、「契約準備中」「ローン準備中」「審査・決済準備中」「決済・引き渡し完了」「キャンセル」等のステータスが記録されている。
さらに、契約テーブル６３には、各ステータスにおいて要求される提出書類の画像データを登録することができる。

アイテムテーブル６４は、物件購入までの各手続において要求されるアイテムのセットを記録する。アイテムは、たとえば、本人確認書類、源泉徴収票、課税証明書、返済予定表等の提出書類がある。アイテムは、また、書類に押印する実印や、手付金、購入代金等がある。
物件購入においては、同じ手続であっても、ユーザの属性等に応じて要求されるアイテムのバリエーションが異なる。そのため、アイテムのセットは、手続ごとに、ユーザの属性等に応じた複数のパターンが用意されている。

＜画面生成部５１＞
画面生成部５１は、ユーザ端末３の要求に応じて、ユーザの個別画面であるマイページを生成する。画面生成部５１は、入出力部５７を介して生成したマイページをＷｅｂページとしてユーザ端末３に送信する。ユーザ端末３はＷｅｂブラウザを介してマイページを閲覧し、マイページ上で各手続を進行させることができる。

図４～図７に、マイページＭＰの画面例を示している。
画面生成部５１は、ユーザ端末３の種類に応じた画面を生成することができる。画面生成部５１は、たとえば、ユーザ端末３がスマートフォンの場合とＰＣの場合とで、異なるフォーマットの画面を出力することができる。本明細書の図面では、スマートフォン用に出力される画面例を示している。

マイページＭＰは、物件購入申し込みから引き渡しまでに行われる手続を時系列で表示したタイムラインＴＬと、各手続の詳細情報を表示する詳細ページと、を有する。タイムラインＴＬは、例えば、マイページＭＰにアクセスしたときに表示されるトップページとして表示することができる。マイページＭＰの上部に表示されたアイコン１７０（図４参照）をクリックするとメニューバーが表示される。ユーザがメニューバーから所望のページを選択することで、各詳細ページが表示される。

図４は、マイページに表示される物件一覧の画面例を示す図である。
図４に示すように、マイページＭＰには、ユーザにレコメンドする不動産物件の一覧（物件一覧１１０）が表示されている。物件一覧１１０は、後記するレコメンド部５２がユーザの属性に応じて生成したものである。物件一覧１１０には、物件の画像サムネイル、名称、所在地、最寄り駅、築年数、間取り、利回り、購入代金、想定される賃貸料等の情報が表示されている。ユーザが、物件一覧１１０から興味のある物件をクリックすることで、物件の詳細情報を閲覧することができ、さらに物件の購入申し込みもマイページＭＰ上で行うことができる。

図５の（ａ）および（ｂ）は、タイムラインＴＬの画面例を示している。
図５の（ａ）に示すように、タイムラインＴＬは、予約表示部１２０を有する。予約表示部１２０には、本システムにおいて行われる手続が、最新の予約日から順に、時系列で表示されている。
図示の例では、予約表示部１２０には、ＷＥＢ上で行う売買契約手続と、事業者のオフィスで行う営業担当者との面談手続が提示されている。
まだ実施されていない手続については「予約中」が表示され、既に実施された手続については「実施済」が表示されている。このように手続が時系列で表示されることによって、ユーザは物件引き渡しまでの手続の予定を、タイムラインＴＬからひと目で把握することができる。さらに、ユーザが各手続をクリックすることで、手続の詳細を記載したページが表示される。

図５の（ｂ）に示すように、タイムラインＴＬは、契約表示部１３０を有する。契約表示部１３０は、予約表示部１２０から画面を下方にスクロールさせることで表示される。
契約表示部１３０には、ユーザが契約手続を進めている物件の情報と、各物件の手続の進行状況であるステータスが表示されている。ユーザは複数の物件の購入手続きを並行して進めることもあり、予約表示部１２０には異なる物件の手続が混在して表示されている。ユーザは、契約表示部１３０を見ることで、各物件の進行状況を把握することができる。さらに、ユーザが各物件をクリックすることで、各物件の契約手続の詳細を記載した契約ページが表示される。契約ページは、詳細ページの一つである。

図６および図７は、ステータスの進行に応じた契約ページＣＰの画面例を示す図である。
図６の（ａ）は、ステータスが「契約準備中」の場合を示している。
図６の（ｂ）は、ステータスが「ローン準備中」の場合を示している。
図７の（ａ）は、ステータスが「審査・決済準備中」の場合を示している。
図７の（ｂ）は、ステータスが「決済・引き渡し完了」の場合を示している。

図６および図７に示すように、契約ページＣＰは、物件表示部１４０、ステータス表示部１５０、アイテム表示部１６０を有する。
物件表示部１４０には、購入申し込みをした物件の情報が表示される。ユーザが物件情報をクリックすると、その物件の詳細情報が表示される。
ステータス表示部１５０には、その物件に関するステータス（「契約準備中」等）が表示されると共に、次のステータスに進むためにユーザが行うべきこと（「契約日の持ち物を用意しましょう」等）が簡潔に記載されている。ステータス表示部１５０には、さらに、手続の進行段階を示すインジケータ（「１／４」等）が表示されている。
アイテム表示部１６０には、次の手続の予定日（契約予定日等）と、次の手続に必要なアイテム一覧１６１が表示される。

ユーザは、契約ページＣＰを見ることで、各物件の手続進行状況と、次の手続に必要なアイテムを容易に把握することができる。
さらに、アイテムの一覧の中で、画像による提出が可能な書類については、その書類の表示欄をクリックすることで、画像アップロード部が表示される。そのため、ユーザは書類を不動産事業者の店舗に持参したり、郵送やメール送信したり等の煩雑な作業をせずに、タイムラインＴＬから書類を提出することが可能である。
さらに、手付金や、ユーザが融資を受けない場合の物件購入代金については、本システム上で決済を行うことができる。

詳細ページは、他に、ユーザが希望条件を細かく指定して物件を検索できる物件検索ページや、会員限定資料を閲覧できる資料ページ等を設けることができる。ユーザは、資料ページにおいて、図１に示すような物件購入手続の流れを説明する資料や、各手続の詳細を説明する資料を閲覧することができる。

＜レコメンド部５２＞
レコメンド部５２は、物件テーブル６２から、ユーザにレコメンドする物件一覧１１０を生成する。レコメンド部５２は、ユーザテーブル６１に記録されているユーザの属性（年代、財政状況、希望条件等）を参照し、その属性に適合する物件を物件テーブル６２から抽出して、物件一覧１１０を生成する。抽出処理には、公知のアルゴリズムを用いることができる。
レコメンド部５２は、ユーザ端末３からの要求に応じて、物件一覧１１０を生成して画面生成部５１に出力する。画面生成部５１は、図４に示すように、物件一覧１１０をマイページＭＰに表示する。
従来は、ユーザが希望条件を細かく指定して物件の検索を行い、さらに不動産会社の店舗に赴いて購入申し込みを行う必要があったが、本システムでは、ユーザがマイページＭＰにアクセスすることで、自身の希望条件に適合する物件一覧１１０を閲覧することができる。さらにユーザが気に入った物件があれば、そのままシームレスに購入申し込みを行うことができる。

＜ステータス変更部５３＞
ステータス変更部５３は、ユーザ端末３または外部サーバ７からの入力、事業者のサーバ装置５への入力、サーバ装置５の各部の処理結果等に応じて、契約テーブル６３に記録された売買契約の情報におけるステータスを変更する。ステータス変更部５３がステータスを変更することによって、図６および図７に示すように、各物件のステータスが進行してマイページＭＰが変化する。

＜画像認証部５４＞
画像認証部５４は、ユーザ端末３から画像アップロード部を介してアップロードされた提出書類の画像を認証して、ユーザテーブル６１に登録する。画像認証部５４は、たとえば、ユーザが運転免許証の画像をアップロードした際、免許証の両面の画像が適切にアップロードされているか等のチェックを行う。画像認証には、公知の画像処理アルゴリズムを用いることができる。

＜電子契約締結部５６＞
電子契約締結部５６は、ユーザが物件を購入するための契約処理を、マイページＭＰ上で進行する。
電子契約締結部５６は、マイページＭＰ上において売主の署名がされた電子契約書類を表示する。事業者がＷＥＢ会議等のシステムを利用して、ユーザに重要事項説明と契約内容の確認を行う。ユーザがマイページＭＰに表示されている契約締結ボタンをクリックすることで、電子契約書類に買主であるユーザの電子署名がなされる。
電子契約締結部５６は、売主、買主双方の署名がされた電子契約書類を、契約テーブル６３に登録する。

＜電子決済部５５＞
電子決済部５５は、ユーザが物件を購入するための手付金または物件購入代金の決済処理をマイページＭＰ上で行う。

＜入出力部５７＞
入出力部５７は、ユーザ端末３および外部サーバ７に対して情報の入出力を行う。
入出力部５７は、たとえば、ユーザ端末３からＷｅｂブラウザを介して送信されるリクエストに応じて、マイページＭＰを出力する。入出力部５７は、また、ユーザ端末３からマイページＭＰを介して物件の購入申し込み、面談の予約申し込み、ローン申し込み等を受け付ける。入出力部５７は、また、画像アップロード部を介してユーザ端末３から送信される提出書類の画像データを受信する。

入出力部５７は、たとえば、外部サーバ７を介して、ユーザの契約情報、ユーザがアップロードした提出書類およびローン申し込み等を金融機関に送信する。入出力部５７は、また、外部サーバ７を介して、金融機関からローン申し込み案内の入力や、ローン審査結果の通知を受信する。

＜物件購入処理＞
次に、物件購入処理における本システムの動作を説明する。
図８は、物件購入処理における本システムの動作の流れを示すシーケンスチャートである。なお、図８では、ユーザが金融機関の融資を受ける場合の流れを示している。

図８に示すように、ユーザは、ユーザ端末３を操作して本システムのマイページＭＰにアクセスする（Ｓ１）。
サーバ装置５は、ユーザにレコメンドする物件一覧１１０をマイページＭＰに表示させる（Ｓ２）。
ユーザは、ユーザ端末３を操作して物件一覧１１０を閲覧し、希望する物件があれば、購入申し込みを行う（Ｓ３）。

サーバ装置５は、購入申し込みを受け付けると、物件の契約に必要なアイテム一覧１６１をマイページＭＰに表示させる（Ｓ４、図５の（ａ）参照）。
ユーザは、マイページＭＰ上で、提出書類の画像アップロードおよび手付金の決済を行う（Ｓ５）。
提出書類の画像アップロードと手付金の決済が完了すると、サーバ装置５はマイページＭＰに電子契約書類を表示させ、ユーザに署名を依頼する（Ｓ６）。
ユーザが電子契約書類に電子署名することで（Ｓ７）、物件の売買契約が締結される。

サーバ装置５は、ユーザが締結した契約情報を、外部サーバ７を介して、ローン融資の予定先の金融機関と連携する（Ｓ８）。金融機関は、ユーザの契約情報に沿ったローン申し込み案内を、サーバ装置５に提供する（Ｓ９）。

サーバ装置５は、ローン申し込みに必要なアイテムをマイページＭＰに表示すると共に、ユーザにローン申し込み手続を依頼する（Ｓ１０、図５の（ｂ）参照）。
ユーザは、マイページＭＰ上で、提出書類の画像アップロードとローン申し込みを行う（Ｓ１１）。書類とローン申し込みは、サーバ装置５および外部サーバ７を介して金融機関に提出される。

金融機関は、融資の可否を決定するためのローン審査を行い、審査結果をサーバ装置５に入力する（Ｓ１２）。サーバ装置５は、審査結果をマイページＭＰ上に表示させる（Ｓ１３）。
金融機関が融資を実行すると決済が完了し、物件は買主であるユーザに引き渡される。金融機関は、外部サーバ７を介してサーバ装置５に実行通知を入力する（Ｓ１４）。サーバ装置５は、ユーザ端末３のタイムラインＴＬに決済・引き渡し完了通知を表示させる（Ｓ１５、図６の（ｂ）参照）。

図９は、物件購入処理におけるサーバ装置５の動作を示すフローチャートである。図９では、サーバ装置５のユーザ端末３に対する動作について説明する。
図９に示すように、ユーザがマイページＭＰにアクセスすると、サーバ装置５のレコメンド部５２が、ユーザにレコメンドする物件一覧１１０を生成する。画面生成部５１は、マイページＭＰ上に物件一覧１１０を表示させる（Ｓ３１）。
ユーザが物件の購入申し込みをすると（Ｓ３２：Ｙｅｓ）、サーバ装置５は、マイページＭＰ上に物件の売買契約に必要なアイテムを提示する（Ｓ３３）。
具体的には、物件の購入申し込みに応じて、サーバ装置５のステータス変更部５３が、契約テーブル６３に、物件売買契約の情報を記録する。ステータス変更部５３は、ユーザテーブル６１および物件テーブル６２を参照して、申込をしたユーザのＩＤと、申込された物件のＩＤを契約の情報に紐づける。ステータス変更部５３は、さらに、契約情報のステータスを「契約準備中」に設定する。画面生成部５１は、ステータスの変更をマイページＭＰに反映させる。
図５の（ａ）に示すように、契約ページＣＰのステータス表示部１５０にはステータス「契約準備中」が表示されると共に、「契約日の持ち物を用意しましょう」と記載されている。手続の進行段階を示すインジケータには「１／４」が表示されている。なお、画面生成部５１は、ステータスの変更をタイムラインＴＬにも反映させる。

図５の（ａ）に示すように、アイテム表示部１６０には、次の手続の予定日である契約予定日が表示されると共に、契約に必要なアイテム一覧１６１が表示される。
アイテム一覧１６１は、たとえば、事業者がアイテムテーブル６４に格納されている契約締結用のアイテムのセットの中で、ユーザの属性に応じたセットを呼び出し、必要に応じてアレンジを加えて、サーバ装置５に入力する。画面生成部５１は、入力されたアイテム一覧１６１をタイムラインＴＬに表示させる。

ユーザが各アイテムの欄をクリックすると、そのアイテムに関する詳細情報が表示される。また、運転免許証、健康保険証等の画像アップロードが可能な書類に関しては、クリックすると画像アップロード部が表示される。ユーザは、画像アップロード部から、提出書類の画像をアップロードする。サーバ装置５の画像認証部５４は、アップロードされた画像を認証して、ユーザテーブル６１に記録する。
また、ユーザが手付金をクリックすることで、決済画面が表示される。ユーザは、決済画面において、手付金の決済処理を行うことができる。サーバ装置５の電子決済部５５は、決済処理を行い、ユーザテーブル６１に手付金が決済済みであることを記録する。

図９に示すように、提出書類の画像アップロードと手付金の決済が完了すると（Ｓ３４：Ｙｅｓ）、サーバ装置５の電子契約締結部５６が、Ｗｅｂページ上で売買契約手続を行う（Ｓ３５）。電子契約締結部５６は、署名済みの電子契約書類をユーザテーブル６１に保存する。

ユーザが金融機関の融資を受けない場合（Ｓ３６：Ｎｏ）、ユーザが残りの購入代金を支払うことで、決済が完了し物件がユーザに引き渡される（Ｓ４１）。残りの購入代金の決済は、手付金と同様に、決済画面において行うことができる。

ユーザが金融機関の融資を受ける場合は（Ｓ３６：Ｙｅｓ）、サーバ装置５は、マイページＭＰ上に、ローン審査に必要なアイテムを提示する（Ｓ３７）。
具体的には、ステータス変更部５３が、契約テーブル６３に記録された契約情報のステータスを「ローン準備中」に変更する。画面生成部５１は、ステータスの変更をマイページＭＰに反映させる。
図５の（ｂ）に示すように、契約ページＣＰのステータス表示部１５０には、「ローン準備中」のステータスが表示されると共に、「審査書類を提出しましょう」とユーザが次に行うべきことが記載されている。手続の進行段階を示すインジケータは、「２／４」に進められている。
アイテム表示部１６０には、次の手続の予定日（ローン審査用書類の提出期限日）と、ローン審査に必要なアイテム一覧１６１が表示されている。

事業者は、アイテムテーブル６４に格納されたローン審査用のアイテムのセットを呼び出し、必要なアレンジを行って、サーバ装置５に入力する。画面生成部５１は、入力された内容に従って、アイテム一覧１６１を表示する。
ローン審査は、利用する金融機関やユーザの属性によって、提出が必要な書類に様々なバリエーションがある。以下に、一例として、ユーザＡとユーザＢがそれぞれローン申し込みの際に提出が必要な書類の内容を示す。

ユーザＡの場合（物件購入代金：３０００万円、Ｘ銀行利用、属性：借入有り、保有投資物件有り、確定申告有り）
・本人確認書類
・保険証
・源泉徴収票３年分
・課税証明書３年分
・住民票 １枚
・印鑑証明書 １枚
・既存借入の返済予定表
・保有投資物件の賃貸借契約書
・確定申告書類３年分

ユーザＢの場合（物件購入代金：６０００万円、Ｙ銀行利用、属性：借入なし、保有投資物件なし、確定申告なし）
・本人確認書類
・保険証
・源泉徴収票３年分
・課税証明書３年分
・住民票 ３枚
・印鑑証明書３枚
・健康診断書

アイテムテーブル６４には、このようなバリエーションに応じたアイテムのセットを予め複数用意して格納しておくことができる。事業者がアイテムのセットを呼び出して必要なアレンジを加えてタイムラインＴＬに表示させることで、契約締結後に、すみやかにローン審査に必要な書類をユーザに提示することができる。

契約申し込み時と同様に、ユーザがアイテムの欄をクリックすると、画像アップロード部が表示される。ユーザは、画像アップロード部から、提出書類の画像をアップロードする。サーバ装置５の画像認証部５４は、アップロードされた画像を認証して、ユーザテーブル６１に記録する。

図９に示すように、提出書類の画像アップロードとローン申し込みが完了すると（Ｓ３８：Ｙｅｓ）、サーバ装置５はマイページＭＰ上に、決済までの手続を表示する（Ｓ３９）。
具体的には、サーバ装置５のステータス変更部５３は、契約テーブル６３に記録されたステータスを、「審査・決済準備中」に変更する。画面生成部５１は、ステータスの変更をマイページＭＰに反映させる。

図７の（ａ）に示すように、契約ページＣＰのステータス表示部１５０には、「審査・決済準備中」のステータスが表示されると共に、「決済までにやることを確認」とユーザが次に行うべきことが記載されている。手続の進行段階を示すインジケータは、「３／４」に進められている。
アイテム表示部１６０には、決済までに行われる手続のスケジュールが表示されている。決済までには、保証会社、金融機関、司法書士等との面談が電話等で行われるが、それらの予定が時系列で記載され、さらに各面談の内容や所要時間等の情報が記載されている。

金融機関のローン審査を通過して融資が実行されると（Ｓ４０：Ｙｅｓ）、サーバ装置５は、マイページＭＰ上に、決済・引き渡し完了を通知する（Ｓ４１）。
具体的には、ステータス変更部５３は、契約テーブル６３におけるステータスを「決済・引き渡し完了」に変更する。画面生成部５１は、ステータスの変更をマイページＭＰに反映させる。
図６の（ｂ）に示すように、契約ページＣＰのステータス表示部１５０には、「お引き渡しが完了しました」と記載されている。また、手続の進行段階を示すインジケータには、完了を示すチェックマークが表示されている。

なお、金融機関においてローン審査が通らなかった場合（Ｓ４０：Ｎｏ）、サーバ装置５のステータス変更部５３は、契約テーブル６３におけるステータスを「キャンセル」に変更する。画面生成部５１は、マイページＭＰ上に物件売買契約がキャンセルになった旨を表示する（Ｓ４２）。

なお、ユーザは、事業者が提供する別のアプリケーションプログラムを利用することで、購入後の物件の管理を行うことができる。ユーザおよび物件の情報は、双方のアプリケーションプログラム間で共有されるため、煩雑な登録手続は不要である。
さらに、ユーザが購入した物件を売却する際は、本システムが提供するマイページＭＰ上で手続可能である。

以上の通り、本発明に係る不動産売買システム１は、たとえば、以下の構成を有する。
（１）不動産売買システム１は、ユーザ端末３と、ユーザ端末３との間で不動産売買に関わる情報を交換可能なサーバ装置５（サーバ装置５）と、金融機関との手続を管理する外部サーバ７と、を有する。
サーバ装置５は、画面生成部５１（個別画面表示部、レコメンド物件提示部、タイムラインＴＬ提示部、アイテム提示部）と、電子契約締結部５６と、入出力部５７と、を有する。
画面生成部５１は、ユーザ端末３上に、ユーザ専用のマイページＭＰ（個別画面）を表示させる。
画面生成部５１は、レコメンド部５２が生成した、ユーザの希望条件に適合する不動産物件の物件一覧１１０をマイページＭＰに提示する。
画面生成部５１は、マイページＭＰを通じてユーザが購入の申し込みをした不動産物件について、引き渡しまでに行われる手続を時系列で表示したタイムラインＴＬをマイページＭＰに提示する。
画面生成部５１は、各手続で必要な提出書類を含むアイテム一覧１６１をマイページＭＰに提示する。
電子契約締結部５６は、マイページＭＰにおいて、不動産物件の売買契約の締結処理を行う。
入出力部５７は、ユーザ端末３からマイページＭＰを通じて入力された提出書類の画像データを、外部サーバ７を介して金融機関に提出する。入出力部５７には、金融機関から外部サーバ７を介して融資契約の審査結果が入力される。

本発明によれば、買主であるユーザは、不動産物件の選択から購入の申込、売買および融資の契約、決済および引き渡しに至るまで一連のプロセスの流れを、ユーザ端末３に表示されるマイページＭＰ上で把握し、さらにユーザはマイページＭＰを通じて、能動的にかつシームレスにプロセスを進行することができる。
具体的には、ユーザは、マイページＭＰ上で自身の希望条件に適合する不動産物件の物件一覧１１０を閲覧し、マイページＭＰ上で購入申し込みを行うことができる。
ユーザは、申し込み後の手続の流れをマイページＭＰのタイムラインＴＬから把握しつつ、予約ページのアイテム一覧１６１に表示された書類等を準備して、マイページＭＰ上で画像アップロードにより書類を提出することができる。さらにユーザはマイページＭＰ上で売買契約締結を行うことができる。
また、ユーザが融資を受ける場合には、マイページＭＰ上で画像アップロードにより金融機関に書類を提出し、さらにマイページＭＰ上で審査結果の通知を受けることができる。
このように、ユーザは、複雑なプロセスを経る必要がある不動産購入の手続が、マイページＭＰのタイムラインＴＬやアイテム一覧１６１を閲覧することで容易に把握することができ、さらに各手続をユーザがマイページＭＰ上で能動的かつシームレスに行うことができる。すなわち、本システムはユーザにとって高い利便性を提供するものである。さらに、ユーザが能動的に手続を行えるため、不動産事業者の営業担当者への依存度も低減することができ、営業担当者の負担も低減することができる。

（２）サーバ装置５は、契約テーブル６３と、ステータス変更部５３と、を備える。
契約テーブル６３は、ユーザが購入の申し込みをした不動産物件の手続の進行状況を示すステータスを記録する。
ステータス変更部５３は、手続の進行に応じて、契約テーブル６３に記録されるステータスを変更する。
画面生成部５１（個別画面表示部）は、ステータスの変更結果をマイページＭＰに反映させる。

手続の進行に応じてマイページＭＰが切り替わる。複雑な手続なので、ユーザが手続のどの段階なのかわかりにくいが、マイページＭＰが切り替わることで、手続の進行を感得しやすい。全体の流れを時系列で把握しつつ、個々の手続を着実に進めていくことができる。

（３）画面生成部５１（アイテム提示部）は、ユーザ端末３においてアイテム一覧１６１に記載された提出書類が選択されるとマイページＭＰに画像アップロード部を提示する。
サーバ装置５は、画像アップロード部を介してユーザ端末３から入力された提出書類の画像データを認証する画像認証部５４を有する。

ユーザは、画像アップロード部を介して、マイページＭＰ上で容易に提出書類をサーバ装置５に送信することができる。これにより、ユーザは、提出書類を持参または郵送したり、電子メールに添付して送信する等の煩雑な手続きが必要ない。

（４）サーバ装置５は、
マイページＭＰにおいて、ユーザの物件購入代金または手付金の決済を行う電子決済部５５を有する。

ユーザは、銀行振り込み等の煩雑な手続を行う必要がなく、マイページＭＰ上でシームレスに決済処理を行うことができる。

（５）サーバ装置５は、
手続において必要な提出書類を含むアイテムのセットを記録するアイテムテーブル６４を有する。
画面生成部５１（アイテム提示部）は、ユーザの属性に応じたアイテムのセットを用いて、アイテム一覧１６１を生成する。

物件購入においては、同じ手続であっても、ユーザの属性等に応じて要求されるアイテムのバリエーションが異なる。バリエーションに応じたアイテムのセットを予め用意しておき、必要に応じてアレンジしてアイテム一覧１６１として提示することで、事業者の負担を低減することができる。

（６）画面生成部５１（アイテム提示部）は、アイテム一覧１６１と共に次の手続の予定日を提示する。
これにより、ユーザは、次の手続に必要な書類をいつまでに用意すれば良いか、ひと目で把握することができる。

（７）画面生成部５１（ステータス提示部）は、手続の進行状況を示すステータスと共に、次のステータスまでに必要な行動の内容をマイページＭＰに提示する。
これにより、ユーザは、現在のステータスから次のステータスまでに必要な行動をひと目で把握することができる。

（８）画面生成部５１（ステータス提示部）は、アイテム一覧１６１と同じ画面上に、ステータスを提示する。
手続の進行状況を示すステータスと、次の手続に必要なアイテム一覧１６１が同じ画面上に表示されることで、ユーザは手続の内容と必要な提出書類を結び付けて把握することができる。

以上、本発明の実施の形態を説明したが、本願発明は、これら実施形態に示した態様のみに限定されるものではない。発明の技術的な思想の範囲内で、適宜変更可能である。また、変形例１～４も、実施の形態に適用できるだけではなく、変形例同士を組み合わせることも可能である。

また、本発明は、サーバ装置５、ユーザ端末３および外部サーバ７から構成される不動産売買システム１だけでなく、サーバ装置５単体等に適用されても良い。さらに、本発明は、サーバ装置５で実行されるプログラムや、プログラムを格納したコンピューターが読み取り可能な非一時的記録媒体や、プログラムをダウンロードさせるＷＷＷ(World Wide Web)サーバも、本発明の範疇に含まれる。

１ 不動産売買システム
３ ユーザ端末
５ サーバ装置
５０ プロセッサ
５１ 画面生成部
５２ レコメンド部
５３ ステータス変更部
５４ 画像認証部
５５ 電子決済部
５６ 電子契約締結部
５７ 入出力部
６０ 記憶装置
６１ ユーザテーブル
６２ 物件テーブル
６３ 契約テーブル
６４ アイテムテーブル６４
ＭＰ マイページ
１１０ 物件一覧
ＴＬ タイムライン
１２０ 予約表示部
１３０ 契約表示部
１４０ 物件表示部
１５０ ステータス表示部
１６０ アイテム表示部
１６１ アイテム一覧
７ 外部サーバ
ＮＷ ネットワーク

Claims (8)

1. ユーザ端末と、ユーザ端末との間で不動産売買に関わる情報を交換可能な情報処理装置と、金融機関との手続を管理する外部サーバと、を有する不動産売買システムであって、
   前記情報処理装置は、
   前記ユーザ端末上に、ユーザ専用の個別画面を表示させる個別画面表示部と、
   前記個別画面にユーザの希望条件に適合する不動産物件を提示するレコメンド物件提示部と、
   前記個別画面を通じてユーザが購入の申し込みをした不動産物件について、引き渡しまでに行われる手続を時系列で表示したタイムラインを前記個別画面に提示するタイムライン提示部と、
   各手続で必要な提出書類を含むアイテム一覧を前記個別画面に提示するアイテム提示部と、
   前記個別画面において、前記不動産物件の売買契約の締結処理を行う電子契約締結部と、
   前記ユーザ端末から前記個別画面を通じて入力された前記提出書類の画像データを、前記外部サーバを介して前記金融機関に提出し、前記金融機関から前記外部サーバを介して融資契約の審査結果が入力される入出力部と、を備えることを特徴とする不動産売買システム。
2. 前記情報処理装置は、
   ユーザが購入の申し込みをした前記不動産物件の手続の進行状況を示すステータスを記録する契約テーブルと、
   前記手続の進行に応じて、前記ステータスを変更するステータス変更部と、を備え、
   前記個別画面表示部は、前記ステータスの変更結果を前記個別画面に反映させることを特徴とする、請求項１記載の不動産売買システム。
3. 前記アイテム提示部は、前記ユーザ端末において、前記アイテム一覧に記載された提出書類が選択されると画像アップロード部を前記個別画面に提示し、
   サーバ装置は、前記画像アップロード部を介して前記ユーザ端末から入力された提出書類の画像データを認証する画像認証部を有することを特徴とする請求項１または２記載の不動産売買システム。
4. 前記情報処理装置は、
   前記個別画面において、ユーザの物件購入代金または手付金の決済を行う電子決済部を有することを特徴とする請求項１～３のいずれか一項に記載の不動産売買システム。
5. 前記情報処理装置は、
   前記手続において必要なアイテムのセットを記録するアイテムテーブルを有し、
   前記アイテム提示部は、ユーザの属性に応じた前記アイテムのセットを用いて、前記アイテム一覧を生成することを特徴とする請求項１～４のいずれか一項に記載の不動産売買システム。
6. 前記アイテム提示部は、前記アイテム一覧と共に、次の手続の予定日を表示させることを特徴とする請求項１～５のいずれか一項に記載の不動産売買システム。
7. 前記手続の進行状況を示すステータスと共に、次のステータスまでに必要な行動の内容を前記個別画面に提示するステータス提示部を備えることを特徴とする請求項１～６のいずれか一項に記載の不動産売買システム。
8. 前記ステータス提示部は、前記アイテム一覧と同じ画面上に、前記ステータスを提示することを特徴とする請求項７記載の不動産売買システム。

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