JP2020126522A - 不動産投資分析支援装置、不動産投資分析支援方法および不動産投資分析支援プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点から分析することを支援する。【解決手段】投資用不動産の物件に関する情報を記憶する物件情報記憶部２１と、物件の所有者に関する情報を記憶する所有者情報記憶部２２と、物件の賃貸状況に関する情報を記憶する賃貸情報記憶部２３と、物件の借り入れに関する情報を記憶する借入金返済情報記憶部２４と、分析者から分析条件の入力を受け付ける入力部１３と、物件情報記憶部、所有者情報記憶部、賃貸情報記憶部、および借入金返済情報記憶部に記憶された情報に基づいて、入力部が受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ある第１物件についての投資に関する情報を処理する処理部と、処理部が処理した投資に関する情報を出力する出力部と、を備える不動産投資分析支援装置１００を提供する。【選択図】図３

Description

本発明は、不動産投資分析支援装置、不動産投資分析支援方法および不動産投資分析支援プログラムに関する。

従来から、不動産に対する投資分析を行うための技術が提案されている。例えば、特許文献１は、区分所有オフィスの供給側、所有側双方の事業体における事業利益向上を図るととともに、将来における損益を明確にする、区分所有オフィス投資管理システムを開示する。区分所有オフィス投資管理システムは、投資対象となる区分所有オフィス物件の現在における各種状況を把握するとともに、経済状況がそのまま推移した場合の財務諸表等をもとに、区分所有オフィスの供給側事業体、所有側事業体双方における投資効果、リスクを分析し、さらに、物件状況、消費税率の動向をも加味した経済状況を想定して作成した、財務諸表、消費税シミュレーション結果一覧をもとに、投資効果、リスクを分析し、業務展開の指標を提供する。

特開２０１６−１５７１６２号公報

上記従来技術のように、財務諸表をベースに将来の損益を明確にすることは非常に重要である。一方、投資用の不動産に投資し事業利益をより増大させるためには、不動産自体の立地や属性だけでなく、その投資に至る過程や取得後の不動産の維持管理を始め、不動産オーナが所有する複数の投資不動産のポートフォリオから得られる総合的で多様な観点からの分析が不可欠である。また、自分が所有する投資不動産だけでなく自分以外の不動産オーナの投資実績と多様な観点で比較すると、今後の投資に関する示唆が得られることが多い。

本発明は、かかる事情を鑑みて考案されたものであり、投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点から分析することを支援する不動産投資分析支援装置、不動産投資分析支援方法および不動産投資分析支援プログラムを提供するものである。

上記課題を解決するために、分析者が不動産の投資分析を支援する装置であって、投資用不動産の物件に関する情報を記憶する物件情報記憶部と、物件の所有者に関する情報を記憶する所有者情報記憶部と、物件の賃貸状況に関する情報を記憶する賃貸情報記憶部と、物件の借り入れに関する情報を記憶する借入金返済情報記憶部と、分析者から分析条件の入力を受け付ける入力部と、物件情報記憶部、所有者情報記憶部、賃貸情報記憶部、および借入金返済情報記憶部に記憶された情報に基づいて、入力部が受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ある第１物件についての投資に関する情報を処理する処理部と、処理部が処理した投資に関する情報を出力する出力部と、を備える不動産投資分析支援装置が提供される。
これによれば、様々な分析条件に応じて、分析者が関連する物件についての投資に関する情報を提供することで、投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点からの分析を支援する不動産投資分析支援装置を提供することができる。

さらに、処理部は、入力部が受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ない第２物件についての投資に関する情報を処理し、出力部は、第１物件についての投資に関する情報と第２物件についての投資に関する情報とを関連付けて出力することを特徴としてもよい。
これによれば、分析者が関連する物件と関連しない物件についての投資に関する情報を関連付けて提供することで、分析者が関連しない不動産に関する投資実績と比較することができ、今後の投資に関する示唆を得ることを支援することができる。

さらに、物件の収益性を判断する収益性判断部をさらに備え、収益性判断部は、第１物件についての投資に関する情報および第２物件についての投資に関する情報に基づいて、第１物件の収益性を判断し、出力部は、収益性判断部が判断した収益性に関する情報を出力することを特徴としてもよい。
これによれば、分析者が関連する物件と関連しない物件についての投資に関する情報に基づいて、分析者が関連する物件の収益性を判断する指標を提供することで、今後の投資に関するより直接的な支援を行うことができる。

さらに、収益性判断部は、第１物件の現在築年数以降の収益性を、現在築年数以降の第２物件の収益性に基づき判断することを特徴としてもよい。
これによれば、分析者が関連する物件についての現在築年数以降の収益性を、それ以降の分析者が関連しない物件の収益性に基づき判断することができる。

上記課題を解決するために、分析者が不動産の投資分析を支援する方法であって、投資用不動産の物件に関する情報を記憶し、物件の所有者に関する情報を記憶し、物件の賃貸状況に関する情報を記憶し、物件の借り入れに関する情報を記憶し、分析者から分析条件の入力を受け付け、記憶された物件に関する情報、所有者に関する情報、賃貸状況に関する情報、および、借り入れに関する情報に基づいて、受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ある物件についての投資に関する情報を処理し、処理した投資に関する情報を出力する、不動産投資分析支援方法が提供される。
これによれば、様々な分析条件に応じて、分析者が関連する物件についての投資に関する情報を提供することで、投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点からの分析を支援する不動産投資分析支援方法を提供することができる。

上記課題を解決するために、分析者が不動産の投資分析を支援する方法をコンピュータに実行させるためのプログラムであって、投資用不動産の物件に関する情報を記憶し、物件の所有者に関する情報を記憶し、物件の賃貸状況に関する情報を記憶し、物件の借り入れに関する情報を記憶し、分析者から分析条件の入力を受け付け、記憶された物件に関する情報、所有者に関する情報、賃貸状況に関する情報、および、借り入れに関する情報に基づいて、受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ある物件についての投資に関する情報を処理し、処理した投資に関する情報を出力する、不動産投資分析支援方法をコンピュータに実行させる不動産投資分析支援プログラムが提供される。
これによれば、様々な分析条件に応じて、分析者が関連する物件についての投資に関する情報を提供することで、投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点からの分析を支援する不動産投資分析支援プログラムを提供することができる。

以上説明したように、本発明によれば、投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点から分析することを支援する不動産投資分析支援装置、不動産投資分析支援方法および不動産投資分析支援プログラムを提供することができる。

本発明に係る第一実施例のソーシャルネットワークサービスシステムの構成概要図。 本発明に係る第一実施例のソーシャルネットワークサービス処理装置の機能ブロック図。 本発明に係る第一実施例のソーシャルネットワークサービスシステムにおける不動産投資分析支援装置の構成図。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置のハードウェア構成図。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の処理を示すフローチャート。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の記憶部に含まれるデータベースの例（所有者が入力する例）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の記憶部に含まれるデータベースの例（管理会社が入力する例）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の築年別収益性の例を示すグラフ。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の物件情報記憶部における物件情報のテーブルの例。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の所有者情報記憶部における所有者情報のテーブルの例。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の賃貸情報記憶部における賃貸情報のテーブルの例。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の借入金返済情報記憶部における借入金返済情報のテーブルの例。 本発明に係る第一実施例のソーシャルネットワークサービス処理装置が出力する主要な表示画面。（Ａ）ホームページ、（Ｂ）ブログ機能のメイン画面、（Ｃ）つぶやき機能のメイン画面、（Ｄ）Ｑ＆Ａ機能のメイン画面、（Ｅ）コミュニティ機能のメイン画面、（Ｆ）ニュース機能のメイン画面、（Ｇ）資産分析機能のメイン画面、（Ｈ）検索機能のメイン画面。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の出力部の出力表示例（管理会社一覧）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の出力部の出力表示例（管理会社別のキャッシュフロー）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の出力部の出力表示例（管理会社別の、（Ａ）収入、（Ｂ）支出）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の出力部の出力表示例（管理会社別の、（Ａ）ローン情報、（Ｂ）稼働状況）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の出力部の出力表示例（物件一覧）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の出力部の出力表示例（物件別のキャッシュフロー）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の出力部の出力表示例（物件別の、（Ａ）収入、（Ｂ）支出）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の出力部の出力表示例（物件別の、（Ａ）ローン情報、（Ｂ）稼働状況）。 本発明に係る第一実施例の不動産投資分析支援装置の出力部の出力表示例（分析者と関連ある物件とない物件を関連付けて出力する例）。

以下では、図面を参照しながら、本発明に係る実施例について説明する。

＜第一実施例＞
図１乃至図２２を参照し、本実施例における不動産投資分析支援システム１および不動産投資分析支援装置１００を説明する。なお、不動産投資分析支援システム１は、ソーシャルネットワークサービスシステムの一部、不動産投資分析支援装置１００は、ソーシャルネットワークサービス装置の一部として実装されている例を示す。本明細書では、ソーシャルネットワークサービス処理装置をＳＮＳ処理装置とも言う。

ソーシャルネットワークサービスシステム１は、図１に示すように、ネットワーク３００に接続することで相互に通信が可能なＳＮＳ処理装置１００と複数の端末２００を含むシステムである。ＳＮＳ処理装置１００は、ソーシャルネットワークサービスの機能を処理し、実行、制御する。端末２００は、ソーシャルネットワークサービスを利用するユーザにソーシャルネットワークサービスに関する情報を表示し、ユーザの操作を受け付ける。

ネットワーク３００は、ＳＮＳ処理装置１００と端末２００の間の、情報処理やデータに係る通信を可能にする任意の通信回線または通信網である。したがって、ネットワーク３００は、ワイドアクセスネットワーク（ＷＡＮ）、有線ネットワーク、ファイバーネットワーク、無線ネットワーク（たとえば、モバイルまたはセルラーネットワーク）、セルラーまたは電気通信ネットワーク（たとえば、ＷＩＦＩ、ロングタームエボリューション（ＬＴＥ）ネットワーク）、またはそれらの任意の適切な組み合わせであり得る。ネットワーク３００は、プライベートネットワーク、パブリックネットワーク（たとえば、インターネット）の１つ以上の部分、またはそれらの任意の適切な組み合わせを含み得る。なお、これらは例示であり、これらに限定されることはない。

図４は、サーバであるＳＮＳ処理装置１００のハードウェア構成の一例を示す。ＳＮＳ処理装置１００は、たとえばサーバコンピュータであり、複数の端末２００からアクセスされて、ソーシャルネットワークサービスの機能を実現する。端末２００は、たとえばパーソナルコンピュータやスマートフォン等の情報処理装置であって、ソーシャルネットワークサービスの会員であるユーザによって操作される。サーバは、例えばウェブサーバとしての機能を有し、ブラウザを通じて端末２００のユーザに対してソーシャルネットワークサービスに関するサービスを提供する。

ＳＮＳ処理装置１００は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）から構成される演算装置１１０（制御部１０）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）やＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ１１１およびハードディスクやストレージ等の外部記憶装置１２０から構成される記憶部２０、上記のネットワーク３００と繋がるネットワークインターフェースの通信装置１３０（通信部３０）と、サーバの管理者等が使用するためのキーボードやマウス等の入力装置１５０と、様々な情報を表示するためのディスプレイやプリンタ等の出力装置１４０と、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）やＣＤ−ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）などの一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体を駆動し、当該記録媒体に記録されたソフトウェアやプログラムを読み書きする媒体駆動装置１２２と、を含み、これらが、内部バス、外部バス、拡張バス等を含むシステムバスといった伝送路１０１を介して互いに接続されたものである。

制御部１０は、演算装置１１０（ＣＰＵ：Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）によりその機能が実現され、ＳＮＳ処理装置１００を統括的に制御する。制御部１０は、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。

記憶部２０は、メモリ１１１および外部記憶装置１２０によりその機能を実現され、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどを格納する。記憶部２０には、ＯＳと協働して制御部１０に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。これらのコンピュータプログラムは、ウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、ソーシャルネットワークサービスのサービスとして提供される機能を実現するプログラム、不動産投資分析支援方法をサービスとして提供される機能を実現するプログラムなどである。

例えば、ＳＮＳ処理装置１００が備える処理機能、特に制御部１０にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。なお、プログラムは、本実施例で説明する処理をＣＰＵに実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されていてもよく、必要に応じて媒体駆動装置１２２を介してＳＮＳ処理装置１００に読み取られる。記録媒体とは、ＤＶＤ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。したがって、本明細書で説明する処理または処理方法を実行するためのプログラムを格納した記録媒体もまた本発明を構成することとなる。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部１０を構成する。

また、プログラムは、ＳＮＳ処理装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、上述した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

また、ＳＮＳ処理装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、ＳＮＳ処理装置１００は、上述したように処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。ＳＮＳ処理装置１００の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、機能の負荷に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。

通信装置１３０は、ネットワーク３００を介して端末２００からデータ等を受信して演算装置１１０へ送り、演算装置１１０が生成したデータ等を、ネットワーク３００を介して端末２００へ送信する。通信装置１３０は、ネットワーク３００を介して端末２００と繋がるためのネットワークインターフェースであり、より具体的には、たとえばＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）カード等の通信デバイスである。

入力装置１５０と出力装置１４０は、入出力インターフェイスを介して演算装置１１０により制御される。演算装置１１０は、入力装置１５０からデータ等を取得し、出力装置１４０に対して生成したデータ等を出力する。入力装置１５０は、典型的にはキーボードやマウス、タッチパネルなどのサーバに直接ローカル接続された装置であるが、ネットワーク３００を経由してリモートからアクセスしてＳＮＳ処理装置１００を操作する装置であってもよい。出力装置１４０は、同様に、典型的にはディスプレイやプリンタなどのサーバに直接ローカル接続された装置であるが、ネットワーク３００を経由してリモート接続された装置であってもよい。

なお、本明細書において、「出力する」とは、演算装置１１０が演算装置１１０以外の装置に出力することを含むものとする。たとえば、「出力する」とは、演算装置１１０（制御部１０）が伝送路１０１および通信装置１３０を経由して端末２００が接続されたネットワーク３００に出力すること、演算装置１１０（制御部１０）が伝送路１０１および出力装置１４０を経由してリモートの装置に出力すること、また、演算装置１１０（制御部１０）が伝送路１０１を経由して外部記憶装置１２０や書き込み可能な記録媒体がロードされた媒体駆動装置１２２に出力することなどを含む。

図２を参照して、ＳＮＳ処理装置１００の機能について説明する。ＳＮＳ処理装置１００は、投資用不動産の取引や維持管理に関係する事業者、その事業者を支援する弁護士や司法書士、保険の代理店などの事業者（狭義のユーザ）、さらにはこれら事業者からサービスの提供をうける一般消費者（広義のユーザ）を会員とする、仕事や業務に関連するソーシャルネットワークサービスを提供する。ＳＮＳ処理装置１００では、ユーザは、ソーシャルネットワークサービスを受けるために登録し、会員となる。ＳＮＳ処理装置１００は、より具体的には、メッセンジャ機能Ｆ１０と、検索機能Ｆ２０と、ブログ機能Ｆ３０と、つぶやき機能Ｆ４０と、Ｑ＆Ａ機能Ｆ５０と、コミュニティ機能Ｆ６０と、ニュース機能Ｆ７０と、資産分析機能Ｆ８０とを有する。

メッセンジャ機能Ｆ１０は、狭義のユーザ間、および狭義のユーザと広義のユーザとの間でのコミュニケーションを支援する機能であり、対話的にメッセージをやり取りする所謂チャット機能である。メッセンジャ機能Ｆ１０は、ユーザ間で送受信されたメッセージを蓄え、当該ユーザのみが閲覧／編集できるメッセージスペースを有する。メッセージスペースのメッセージは記憶部２０に記憶され、当該ユーザから要求があった場合、制御部１０が記憶部２０から当該ユーザのメッセージスペース内のメッセージを読み出し、通信部３０を介してそのメッセージを出力する。メッセンジャ機能Ｆ１０は、当該ユーザ間で送受信されたメッセージを時系列に並べて表示するユーザインタフェースを有する。

検索機能Ｆ２０は、ソーシャルネットワークサービスに登録された会員を検索するための機能である。主に、広義および狭義のユーザが、狭義のユーザの中から見つけたい狭義のユーザの検索条件を入力することにより検索する。検索機能Ｆ２０は、ユーザが入力した検索条件を受け付け、ソーシャルネットワークサービスの会員であるユーザの情報を記憶するデータベース（図示せず）においてその検索条件に適合する狭義のユーザを検索し、検索条件を満たしたユーザを出力する。

ブログ機能Ｆ３０は、ユーザが業務や個人的な体験、仕事に関連するニュースや時事などの話題等について、時系列に表示されるウェブサイトを提供する機能である。ブログ機能Ｆ３０は、インターネットで一般的に提供されているブログと同じ機能である。ブログ機能Ｆ３０は、あるユーザが当該ソーシャルネットワークサービスに登録された不特定のユーザまたはインターネットにアクセスする不特定多数に向けて話題や記事を発信することを支援する。ブログを読んだユーザは、ブログ機能Ｆ３０により提供された記事等に共感を得たり、仕事で相談してみたいと感じた場合、発信したユーザとまず新しい人間関係を構築するために、後述するつぶやき機能Ｆ４０でその発信したユーザをフォローしたり、Ｑ＆Ａ機能Ｆ５０でその発信したユーザに質問を投げたりすることできる。

つぶやき機能Ｆ４０は、ミニブログとも呼ばれる機能であり、ユーザが、短い文章で自分の意見や感想、状況などを投稿し、そのユーザをフォローするユーザなどがその投稿を閲覧等することができる機能である。投稿内容が短いテキストであり更新が容易であるため、多数投稿することができると共にその投稿に対して返信もできるのでリアルタイムに近いやり取りもすることができる。

Ｑ＆Ａ機能Ｆ５０は、ユーザが特定のユーザや不特定のユーザに対して疑問に思っていることや業務上必要なことなどについて質問をし、その質問に対して他のユーザが応答することを支援する機能である。たとえば、一般のユーザ（広義のユーザ）が、他の一般のユーザ（広義のユーザ）に自分の疑問に思っていることを尋ねてもよいし、投資用不動産の購入に関して当該物件を扱っている事業者（狭義のユーザ）に問い合わせてもよい。問い合わせを受けたユーザは、その問い合わせに対して迅速に適切な返答をすることで、人間関係が構築されていく。

コミュニティ機能Ｆ６０は、特定の興味や話題に興味のあるユーザのグループに対して、そのグループ内のコミュニケーションを促進する機能である。そのグループに属するユーザのみがアクセスできる掲示板やコミュニケーションのためのツールであり、そのグループに属するユーザのみがアクセスできるメッセージスペースを備えていてもよい。

ニュース機能Ｆ７０は、他のニュースサイトから不動産関連のニュースを引用して掲載する機能である。

資産分析機能Ｆ８０は、一般のユーザや事業者が、自分の所有する投資用不動産または自分が管理する不動産の投資分析を支援する機能（資産Ｎａｖｉ機能）である。当該ユーザは、自分の所有等する物件について総合的で多様な観点からの分析を行うことができる。詳しくは後述する。

上述したそれぞれの機能は、図１３に示すような、端末２００であるスマートフォンの画面（ユーザインタフェース）を出力する。もちろん、ＳＮＳ処理装置１００は、パーソナルコンピュータに対しても画面を出力する機能を有していてもよい。ＳＮＳ処理装置１００は、提供するソーシャルネットワークサービスにアクセスしたユーザに対して、本図（Ａ）に示すようなホームページを出力し、ユーザのスマートフォンに表示させる。ホームページでは、「ニュース」、「ブログ」、「コミュニティ」、「みんなのＱ＆Ａ」、「事業者を探す」、「資産Ｎａｖｉ」、「つぶやき」、「メッセージ」と言った名前の付いたアイコンが表示され、ユーザがそのアイコンにタッチすることで対応する機能が呼び出される。

たとえば、ユーザがホームページで「ニュース」のアイコンをタッチすると、そのタッチした信号がネットワーク３００を介してＳＮＳ処理装置１００に伝達されニュース機能Ｆ７０が呼び出される。呼び出されたニュース機能Ｆ７０は、本図（Ｆ）に示されるような画面を出力し、他ニュースサイトから引用した不動産関連ニュースなどをユーザに対して掲示する。

また、ユーザがホームページで「ブログ」のアイコンをタッチすると、そのタッチした信号がＳＮＳ処理装置１００に伝達されブログ機能Ｆ３０が呼び出される。呼び出されたブログ機能Ｆ３０は、本図（Ｂ）に示されるような画面を出力し、購読するブログのリストを出力する。ブログ機能Ｆ３０は、この画面でタッチされたブログの内容を出力し、適宜スマートフォンに表示させる。

また、ユーザがホームページで「コミュニティ」のアイコンをタッチすると、そのタッチした信号がＳＮＳ処理装置１００に伝達されコミュニティ機能Ｆ６０が呼び出される。呼び出されたコミュニティ機能Ｆ６０は、本図（Ｅ）に示されるような画面を出力し、参加しているコミュニティのリストを出力する。コミュニティ機能Ｆ６０は、この画面でタッチされたコミュニティにおける内容を出力し、適宜スマートフォンに表示させる。

また、ユーザがホームページで「みんなのＱ＆Ａ」のアイコンをタッチすると、そのタッチした信号がＳＮＳ処理装置１００に伝達されＱ＆Ａ機能Ｆ５０が呼び出される。呼び出されたＱ＆Ａ機能Ｆ５０は、本図（Ｄ）に示されるような画面を出力し、関心のあるＱ＆Ａのリストを出力する。Ｑ＆Ａ機能Ｆ５０は、この画面でタッチされたＱ＆Ａの内容を出力し、適宜スマートフォンに表示させる。

また、ユーザがホームページで「つぶやき」のアイコンをタッチすると、そのタッチした信号がＳＮＳ処理装置１００に伝達されつぶやき機能Ｆ４０が呼び出される。呼び出されたつぶやき機能Ｆ４０は、本図（Ｃ）に示されるような画面を出力し、フォローするユーザのリストや自分がつぶやくための画面を出力する。つぶやき機能Ｆ４０は、この画面でタッチされたユーザの投稿内容を出力し、適宜スマートフォンに表示させる。また、つぶやき機能Ｆ４０は、操作するユーザが投稿するための入力領域を含むユーザインタフェースの画面を出力し、自分が投稿した内容も出力して表示させる。

また、ユーザがホームページで「メッセンジャ」のアイコンをタッチすると、そのタッチした信号がＳＮＳ処理装置１００に伝達されメッセンジャ機能Ｆ１０が呼び出される。メッセンジャ機能Ｆ１０は、この画面でタッチされたユーザとやり取りされたメッセージを出力し、適宜スマートフォンに表示させる。

また、ユーザがホームページで「事業者を探す」のアイコンをタッチすると、そのタッチした信号がＳＮＳ処理装置１００に伝達され検索機能Ｆ２０が呼び出される。呼び出された検索機能Ｆ２０は、本図（Ｈ）に示されるような画面を出力し、検索条件に合致した事業者（狭義のユーザ）の事業者一覧を出力する。検索機能Ｆ２０は、この画面でタッチされた事業者の情報を出力し、適宜スマートフォンやパーソナルコンピュータの画面に表示させる。

また、ユーザがホームページで「資産Ｎａｖｉ」のアイコンをタッチすると、そのタッチした信号がＳＮＳ処理装置１００に伝達され資産分析機能Ｆ８０が呼び出される。呼び出された資産分析機能Ｆ８０は、本図（Ｇ）に示されるような画面を出力し、操作するユーザに関係する投資用不動産である資産のリストやその収支状況などの情報を出力し、適宜スマートフォンに表示させる。

資産分析機能Ｆ８０は、ＳＮＳ処理装置１００と同じサーバ上に構築される不動産投資分析支援装置１００により実行される。もちろん、資産分析機能Ｆ８０は、ＳＮＳ処理装置１００とは異なり、ネットワーク３００に接続された別体のサーバ上に構築された不動産投資分析支援装置１００により実行されてもよい。不動産投資分析支援装置１００は、資産分析機能Ｆ８０を使用するユーザがそのユーザの投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点からの投資分析を支援するものである。

図３を参照し、資産分析機能Ｆ８０を有する不動産投資分析支援装置１００を説明する。不動産投資分析支援装置１００は、制御部１０と、記憶部２０と、通信部３０とを有する。不動産投資分析支援装置１００の記憶部２０は、投資用不動産の物件に関する情報を記憶する物件情報記憶部２１と、物件の所有者に関する情報を記憶する所有者情報記憶部２２と、物件の賃貸状況に関する情報を記憶する賃貸情報記憶部２３と、物件の借り入れに関する情報を記憶する借入金返済情報記憶部２４とを備える。また、不動産投資分析支援装置１００の制御部１０は、分析者から分析条件の入力を受け付ける入力部１３と、物件情報記憶部２１、所有者情報記憶部２２、賃貸情報記憶部２３、および借入金返済情報記憶部２４に記憶された情報に基づいて、入力部１３が受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ある第１物件についての投資に関する情報を処理する処理部１１と、処理部１１が処理した投資に関する情報を出力する出力部１４と、物件の収益性を判断する収益性判断部１２と、を備える。

記憶部２０に含まれる様々な情報は、図６および図７に示すように作成される。図６は、分析者であるユーザが所有者であり、その所有者が関連ある物件を管理会社に管理を依頼しない場合の例を示す。所有者は、Ｓ２００において、物件情報記憶部２１にその所有者が関連ある投資用不動産の物件についての情報（物件情報）を格納する。物件情報は、図９に示すような物件情報テーブルに格納される。物件情報テーブルは、物件を登録するときに採番される固有の物件ＩＤと、その物件の名称と、その物件の所在地と、その物件の築年（建設完成年月日）と、その物件の構造と、その物件の階数と、その物件における賃貸する部屋番号と、その部屋の面積と、その部屋の間取りと、その部屋の賃貸開始年月日と、その部屋の管理会社とをカラムに有する。なお、管理会社がいない場合は、管理会社のカラムはブランクである。本図においては、例として、３つの物件ＩＤがレコードとして格納されており、新たに物件情報が作成された時に物件ＩＤが採番され、レコードが追加される。たとえば、物件ＩＤがＡ００００１の物件は、管理会社の○○不動産により管理され、Ａ０００９０の物件は、管理会社の○△不動産により管理されていることを示す。

また、所有者は、Ｓ２００において、所有者情報記憶部２２にその所有者自身に関する情報（所有者情報）を格納する。所有者情報は、図１０に示すような所有者情報テーブルに格納される。所有者情報テーブルは、所有者を登録するときに採番される固有の所有者ＩＤと、その所有者の名前と、その所有者の住所と、その所有者が所有する物件ＩＤとをカラムに有する。本図においては、例として、２つの所有者ＩＤがレコードとして格納されており、新たに所有者情報が作成された時に所有者ＩＤが採番され、レコードが追加される。たとえば、所有者ＩＤがＢ００００１の所有者は、２つの物件（Ａ００００１とＡ０００９０）を所有していることを示す。

また、所有者は、Ｓ２００において、賃貸情報記憶部２３に物件の賃貸状況に関する情報（賃貸情報）を格納する。賃貸情報は、図１１に示すような賃貸情報テーブルに格納される。賃貸情報テーブルは、物件ＩＤと、その物件の賃借人と、その賃借人の住所と、その賃借人の入居した年月日と、その賃借人が退去した年月日と、その物件の家賃と、その物件の礼金（月数）と、その物件の敷金（月数）と、その賃借人の支払状況と、その物件の使用形態とをカラムに有する。本図においては、例として、４つの物件ＩＤがレコードとして格納されており、新たに賃借情報が作成された時にその物件ＩＤをキーとしてレコードが追加される。たとえば、物件ＩＤがＡ００００１の物件は、２０１５年６月１日から２０１６年４月３０日まで「佐藤一郎」により賃借され、２０１６年９月１日以降現在まで「加藤次郎」により賃借されていることを示す。Ａ００００１の物件は、物件情報によると築年が２０１５年４月１日なので、築後１カ月で賃借人が入居し、その後４カ月の空室期間があることを示す。

また、所有者は、Ｓ２００において、借入金返済情報記憶部２４に物件の借り入れに関する情報（借入金返済情報）を格納する。借入金返済情報は、図１２に示すような借入金返済情報テーブルに格納される。借入金返済テーブルは、物件ＩＤと、抵当権の有無と、頭金額と、借入金額と、返済総額と、稼働月と、入居月と、家賃収入額と、管理費と、借入銀行名と、税金額等とをカラムに有する。本図においては、例として、３つの物件ＩＤがレコードとして格納されており、新たな借入金返済情報が作成された時にその物件ＩＤをキーとしてレコードが追加される。たとえば、物件ＩＤがＡ００００１の物件は、借入金を８００万円借り、３７８万円返済したが、実際の家賃収入は３３３万円で、その他管理費で月２万円、税金等で８万円の支出があったことを示す。

所有者は、Ｓ２０２において、月次で精算書の情報を入力する。精算書の情報とは、建物名、戸数、築年数などの物件概要情報に加え、入退去、契約更新、空室、入居者概要情報などのレントロールと、各入居者への請求家賃や入金金額などの入金情報と、修繕工事・管理委託費などの請求情報（管理会社から所有者への請求額を含む）などを含む情報である。所有者は、Ｓ２０４において、物件情報記憶部２１、所有者情報記憶部２２、賃貸情報記憶部２３、借入金返済情報記憶部２４、月次精算書２５の情報に基づき分析条件に応じて閲覧する。

図７は、分析者であるユーザが管理会社であり、その管理会社は所有者から依頼を受けてその所有者の関連ある物件を管理している場合の例を示す。管理会社は、Ｓ３００において、物件情報記憶部２１に依頼を受けた所有者の関連ある投資用不動産の物件についての情報（物件情報）を格納する。物件情報は、図９に示すような物件情報テーブルに格納される。また、管理会社は、Ｓ３００において、所有者情報記憶部２２に依頼を受けた所有者に関する情報（所有者情報）を格納する。所有者情報は、図１０に示すような所有者情報テーブルに格納される。また、管理会社は、Ｓ３００において、賃貸情報記憶部２３に物件の賃貸状況に関する情報（賃貸情報）を格納する。賃貸情報は、図１１に示すような賃貸情報テーブルに格納される。また、管理会社は、Ｓ３００において、借入金返済情報記憶部２４に物件の借り入れに関する情報（借入金返済情報）を格納する。借入金返済情報は、図１２に示すような借入金返済情報テーブルに格納される。

また、管理会社は、Ｓ３０２において、管理している物件の入居申込情報、賃貸契約情報、入金情報、修繕工事・原状回復工事情報、解約情報、督促情報、クレーム情報などを、賃貸情報記憶部２３に日次で入力し、日常的に賃貸管理情報を更新する。また、管理会社は、Ｓ３０４において、月次で精算書の情報を入力する。また、管理会社は、Ｓ３００で初期に入力した賃貸情報記憶部２３の情報に変更があった場合には、適宜更新する。このように、不動産投資分析支援装置１００の記憶部２０には、その物件の所有者や管理会社が初期にデータ入力されるだけでなく、その後の日常的な管理局面における情報を追加・更新していくことで、非常に信頼性の高い情報が蓄積されてゆく。なお、不動産投資分析支援装置１００は、所有者や管理会社がこれらの情報を追加・更新するための入力画面を設けてもよいし、所定のフォーマットでこれらの情報を入力したファイル（たとえば、ＣＳＶファイル）を受け付けて、記憶部２０に格納してもよい。このような信頼性の高い情報に基づき、所有者および管理会社は、Ｓ３０６において、分析条件に応じて閲覧する。

出力部１４は、まず資産分析機能Ｆ８０の初期画面として、図１３（Ｇ）に示されるメイン画面を出力する。メイン画面を出力する際には前提として分析者であるユーザがログインしている状態であり、不動産投資分析支援装置１００には分析者のユーザＩＤ等が知らされているものとする。したがって、出力部１４は、メイン画面については、その分析者と関連ある物件（第１物件）についての投資に関する所定の情報を基本情報として出力する。

分析者と関連ある物件（第１物件）とは、分析者が投資用不動産の所有者である場合分析者が所有する不動産物件であり、分析者が投資用不動産の管理者である場合分析者が管理する不動産物件である。投資用不動産の所有者とは、不動産登記簿謄本上の所有者と、この所有者を事実上支配する最終的な所有者という２つの意味を含む。たとえば、不動産登記簿謄本上の所有者として、たとえばＡＢＣ株式会社が記載されている不動産と、ＸＹＺ株式会社が記載されている不動産とがある場合に、両株式会社を経営する一人の個人も両不動産の最終的な所有者とする。不動産投資分析支援装置１００を使用する分析者である所有者は、後者の所有者を意味する場合もあれば、自分の名義が所有者として不動産登記簿謄本に記載されている場合には、前者を意味する場合もある。投資用不動産の管理者とは、所有者などからその所有者が所有する不動産物件についての賃貸管理や物件管理を依頼され、日常的に管理を行う者である。

投資に関する情報とは、投資目的としての不動産から得られる収益に関連する情報である、具体的には、収入額、支出額、ローン返済額、キャッシュフロー、経費率（支出割合）、家賃稼働率（収入／満額総収入）、空室期間（解約日〜次の契約日までの日数）、集金率、入居率（入居数／総戸数）、賃料ｍ^２単価、未収金、解約率（空室数（月）／総戸数）などである。これらの算出根拠となるデータは、上述したように、不動産投資分析支援装置１００に、所有者が入力してもよいし、管理者が入力してもよい。初期画面は、たとえば、分析者と関連ある物件全部、つまり所有者であれば自分が所有する全物件、管理会社であれば自分が管理する全物件についての直近１年間の月毎のキャッシュフローの実績値が棒グラフで表示されたり、１年間の総キャッシュフローが数字で表示されたりする。

入力部１３は、通信部３０を経由して端末２００から送られてくる分析者からの分析条件を待機し、送られてきた場合には受け付ける。送られてくる分析条件は、分析対象に対する分析の観点から構成される。分析対象は、不動産から得られる収益に関連する情報である。分析観点とは、分析対象をどのような点から分析するのかの観点であり、たとえば、物件別、管理会社別、立地場所（地域）別、広さ（延床面積）別、タイプ（シングル用、ディンクス用、ファミリー用）別、築年数別、売価別、借入金額別、金利別などである。また、物件別の分析観点には、物件の階数別、エレベーターの有無別、機械駐車場の有無別などの観点を含んでいてもよい。入力部１３は、このような分析条件を受け付けると、処理部１１に分析条件を伝達する。

処理部１１は、入力部１３から分析条件を伝達されると、物件情報記憶部２１、所有者情報記憶部２２、賃貸情報記憶部２３、および借入金返済情報記憶部２４に記憶された情報に基づいて、入力部１３が受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ある物件についての投資に関する情報を処理する。図５を参照し、不動産投資分析支援システム１の処理フローおよび不動産投資分析支援装置１００における処理部１１の処理フローを説明する。なお、本図における分析者は、投資用不動産の所有者である。

分析者の携帯端末２００は、Ｓ１００において、資産分析機能Ｆ８０が呼び出されると分析者のユーザＩＤと共に資産Ｎａｖｉの表示を要求する。処理部１１は、Ｓ１５０において、ネットワーク３００、通信部３０および入力部１３を介して当該要求を受け付けると、資産Ｎａｖｉの初期画面を出力する。分析者の携帯端末２００は、Ｓ１０２において、出力部１４、通信部３０およびネットワーク３００を介して当該初期画面を受信すると、ディスプレイに表示する。

分析者は、表示された初期画面から自分が分析したい条件を指定する。たとえば、分析者は、分析対象をキャッシュフロー、分析観点を物件別として分析条件を指定する。分析者の携帯端末２００は、Ｓ１０４において、ネットワーク３００を経由して不動産投資分析支援装置１００へ指定された分析条件を送信する。処理部１１は、Ｓ１５２において、所有者情報記憶部２２から所有者である分析者が所有する物件を抽出する。たとえば、分析者が所有者情報のＢ００００１であるとすると、この分析者はＡ００００１とＡ０００９０の２つの物件を所有しているが、この例で言えば、処理部１１は、分析者が所有するＡ００００１とＡ０００９０の物件を抽出する。

処理部１１は、Ｓ１５４において、物件情報記憶部２１から抽出した分析者が所有する物件の中で分析条件に応じた投資に関する情報を処理する。たとえば、分析者が分析観点を物件別として分析対象をキャッシュフローとした場合、処理部１１は、Ａ００００１とＡ０００９０の２つの物件についてのキャッシュフローを計算する処理を行う。また、たとえば、分析者が分析観点を管理会社別として分析対象を平均空室期間とした場合、処理部１１は、○○不動産が管理している物件（本例では物件Ａ００００１）と○△不動産が管理している物件（本例では物件Ａ０００９０）に分けて、平均空室期間を計算する処理を行う。なお、本例の場合物件は１つずつであるが、一つの管理会社が複数の物件を管理している場合には、それらが平均された空室期間を計算する。

処理部１１は、Ｓ１５６において、処理した投資に関する情報を視覚化する処理を行い、出力してもよい。たとえば、分析条件が物件別キャッシュフローの場合、Ａ００００１とＡ０００９０の物件ごとにキャッシュフローの数字を出力してもよいし、２つを並べたグラフを作成して出力してもよい。また、分析条件が管理会社別平均空室期間の場合、○○不動産と○△不動産の管理会社ごとに平均空室期間を並べたグラフを作成し出力してもよい。

視覚化され出力された投資に関する情報は出力部１４、通信部３０およびネットワーク３００を介して分析者の携帯端末２００に送信される。携帯端末２００は、Ｓ１０６において、送信された投資に関する情報を受信し、ディスプレイに表示する。分析者は、表示された投資に関する情報を見て、自分の投資実績等の検討を行う。分析者は、図１４乃至図２１に示すように、様々な分析観点で様々な投資に関する情報を分析することができる。

たとえば、図１４乃至図１７は、管理会社別の投資に関する情報（キャッシュフロー、収入支出、ローン情報、稼働状況）を示す。図１４は、管理会社ごとの概要を示す。主な分析対象となる合計されたキャッシュフローが最も大きく表示されている。なお、キャッシュフローは、たとえば、家賃収入などの収入から管理費や税金等の支出とローン返済金を差し引いた金額である。この例によれば、最も下の管理会社が最も多くのキャッシュフローを生み出している。

図１５は、図１４における最も上の管理会社についてより詳細な情報を示す画面である。この画面は、合計キャッシュフローに加えて、過去１年間の月毎のキャッシュフロー、その内訳となる収入と支出の合計、家賃稼働率、入居率、集金率、平均空室期間、ローン情報、稼働状況の詳細、入居情報を詳細などが表示されている。また、図１６は、同管理会社についての収入と支出の詳細を示す画面である。この画面は、合計収入および合計支出に加え、過去１年間の月毎の収入および支出、その内訳などが表示されている。また、図１７は、同管理会社についてのローン情報、稼働状況の詳細を示す画面である。この画面は、ローン情報として返済額、残債務、借入金、稼働状況として現況での収入額と満室想定での収入額などが表示されている。

また、図１８乃至図２１は、物件別の投資に関する情報（キャッシュフロー、収入支出、ローン情報、稼働状況）を示す。図１８は、物件ごとの概要を示す。主な分析対象となる合計されたキャッシュフローが最も大きく表示されている。この例によれば、最も上の物件が最も多くのキャッシュフローを生み出している。図１９は、図１８における最も上の物件についてより詳細な情報を示す画面である。この画面は、合計キャッシュフローに加えて、過去１年間の月毎のキャッシュフロー、その内訳となる収入と支出の合計、家賃稼働率、入居率、集金率、平均空室期間、ローン情報、稼働状況の詳細、入居情報を詳細などが表示されている。また、図２０は、同物件についての収入と支出の詳細を示す画面である。この画面は、合計収入および合計支出に加え、過去１年間の月毎の収入および支出、その内訳などが表示されている。また、図２１は、同物件についてのローン情報、稼働状況の詳細を示す画面である。この画面は、ローン情報として返済額、残債務、借入金、稼働状況として現況での収入額と満室想定での収入額などが表示されている。

たとえば、物件別にキャッシュフローを分析しキャッシュフローが悪い物件がある場合、管理会社別にキャッシュフローを分析するとある特定の管理会社でキャッシュフローが悪い物件が多いことが分かったとする。さらに、管理会社別に平均空室期間を分析するとその管理会社は他の管理会社に比べ平均空室期間が長いとすると、そこの管理会社の管理下にある物件では入居者が退去後の平均空室期間が長いまたは退去回数が多いことが分かってくる。そうすると、分析者は、キャッシュフローを良くするための対策を検討することができるようになる。このように、不動産投資分析支援装置１００は、分析者の様々な分析条件に応じて、分析者が関連する物件についての投資に関する情報を提供することで、投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点からの分析を支援することができる。

上述したことは、分析者が不動産の投資分析を支援する方法でもある。すなわち、この投資分析を支援する方法は、投資用不動産の物件に関する情報を記憶し、物件の所有者に関する情報を記憶し、物件の賃貸状況に関する情報を記憶し、物件の借り入れに関する情報を記憶し、分析者から分析条件の入力を受け付け、記憶された物件に関する情報、所有者に関する情報、賃貸状況に関する情報、および、借り入れに関する情報に基づいて、受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ある物件についての投資に関する情報を処理し、処理した投資に関する情報を出力する方法である。これによれば、様々な分析条件に応じて、分析者が関連する物件についての投資に関する情報を提供することで、投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点からの分析を支援する不動産投資分析支援方法を提供することができる。

また、上述した方法をコンピュータに実行させるためのプログラムとして提供することもできる。このプログラムは、投資用不動産の物件に関する情報を記憶し、物件の所有者に関する情報を記憶し、物件の賃貸状況に関する情報を記憶し、物件の借り入れに関する情報を記憶し、分析者から分析条件の入力を受け付け、記憶された物件に関する情報、所有者に関する情報、賃貸状況に関する情報、および、借り入れに関する情報に基づいて、受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ある物件についての投資に関する情報を処理し、処理した投資に関する情報を出力する、不動産投資分析支援方法をコンピュータに実行させる不動産投資分析支援プログラムである。これによれば、様々な分析条件に応じて、分析者が関連する物件についての投資に関する情報を提供することで、投資用不動産の運用実績等に対して多様な観点からの分析を支援する不動産投資分析支援プログラムを提供することができる。

さらに、処理部１１は、入力部１３が受け付けた分析条件に応じて、分析者と関連ない物件（第２物件）についての投資に関する情報を処理し、出力部１４は、分析者と関連ある物件（第１物件）についての投資に関する情報と、分析者と関連ない物件についての投資に関する情報とを関連付けて出力してもよい。分析者と関連ない物件とは、分析者が所有者である場合はその分析者が所有しない物件であり、分析者が管理会社である場合はその管理会社が管理していない物件である。

たとえば、図２２の下段のグラフ辺りには、このマンションの部屋における家賃稼働率、入居率、集金率、平均空室期間のグラフと数字が表示されている。分析者と関連ある物件に関する家賃稼働率、入居率、集金率、平均空室期間はそれぞれ大きな数字で、９１．６９％、８９．２９％、９６．０６％、４８．６日と表示されている。また、分析者と関連ない物件に関する家賃稼働率、入居率、集金率、平均空室期間はそれぞれ小さな数字で、９５．２％、９３．５％、９８．２％、２６．４日と表示されている。このように、出力部１４は、分析者と関連ある物件についての投資に関する情報と、分析者と関連ない物件についての投資に関する情報とを、近傍に対応して表示することで関連付けて出力している。関連付けて出力する方法は、もちろんこれに限定されず、たとえばグラフで両者が対応するように表示するようにしてもよい。このように、不動産投資分析支援装置１００は、分析者が関連する物件と関連しない物件についての投資に関する情報を関連付けて提供することで、分析者が関連しない不動産に関する投資実績と比較することができ、今後の投資に関する示唆を得ることを支援することができる。

不動産投資分析支援装置１００は、さらに物件の収益性を判断する収益性判断部１２を備えてもよい。物件の収益性とは、投資に関する情報の中でキャッシュフロー、収入額、支出額、賃料ｍ^２単価などの金銭の額として表現できる指標を言う。収益性判断部１２は、分析者と関連ある物件と分析者と関連ない物件についての投資に関する情報に基づいて、分析者と関連ある物件の収益性を判断する。たとえば、収益性判断部１２は、分析者と関連ある物件の内特定の地域や物件の平均キャッシュフローと、分析者と関連ない物件の内同じ地域や物件の平均キャッシュフローを比較し、分析者と関連ある物件のキャッシュフローの良し悪し、悪いならばどの程度悪いのか（たとえば５％悪いなど）を判断する。そして、出力部１４は、収益性判断部１２が判断した収益性に関する情報、たとえば平均キャッシュフローが５％悪いなどと出力する。このように、不動産投資分析支援装置１００は、分析者が関連する物件と関連しない物件についての投資に関する情報に基づいて、分析者が関連する物件の収益性を判断する指標を提供することで、今後の投資に関するより直接的な支援を行うことができる。

また、収益性判断部１２は、分析者と関連ある物件の現在築年数以降の収益性を、現在築年数以降の分析者と関連ない物件の収益性に基づき判断してもよい。図８は、築年で収益性（たとえばキャッシュフロー）の変化を概念的に示すグラフである。本図における点は、分析者と関連ある物件と関連ない物件を合わせた築年後のキャッシュフローの推移を示す。不動産投資分析支援装置１００の記憶部２０には日常的な管理局面における収益性に関する情報が蓄積されているので、このような収益性の推移データは信頼性の高いものである。また、本図における線は、これらの点の回帰曲線である。このような回帰曲線は、物件の地域や特性毎に作成されてもよい。

たとえば、物件ＩＤがＡ００００１の物件の現在築年数は、築年が２０１５年４月、現在が２０１９年２月とすると、約４年である。物件ＩＤがＡ００００１の物件の過去と現在のキャッシュフローは実績値として把握できるが、今後のキャッシュフローがどのように推移するかは不明とも言える。しかし、分析者と関連ない物件で、同じ地域（東京都千代田区）に築年が２０１０年３月の物件ＩＤがＡ００００２の物件が存在し、その物件のキャッシュフローは、５年目以降９年目までの実績値として記憶部２０に存在する。この分析者と関連ない物件の５年目以降９年目の実績値を、分析者と関連ある物件に適用することで、将来のキャッシュフローを予測することが可能となる。実際には同様の実績値が多数存在することで、信頼性の高い回帰曲線の増減率を予測に使用することができる。これによれば、不動産投資分析支援装置１００は、分析者が関連する物件についての現在築年数以降の収益性を、それ以降の分析者が関連しない物件の収益性に基づき判断することができる。

なお、本発明は、例示した実施例に限定するものではなく、特許請求の範囲の各項に記載された内容から逸脱しない範囲の構成による実施が可能である。すなわち、本発明は、主に特定の実施形態に関して特に図示され、かつ説明されているが、本発明の技術的思想および目的の範囲から逸脱することなく、以上述べた実施形態に対し、数量、その他の詳細な構成において、当業者が様々な変形を加えることができるものである。

１ 不動産投資分析支援システム（ソーシャルネットワークサービスシステム）
１００ 不動産投資分析支援装置（ソーシャルネットワークサービス装置）
１０ 制御部
１１ 処理部
１２ 判断部
１３ 入力部
１４ 出力部
２０ 記憶部
２１ 物件情報記憶部
２２ 所有者情報記憶部
２３ 賃貸情報記憶部
２４ 借入金返済情報記憶部
３０ 通信部
２００ ユーザの端末
３００ ネットワーク

Claims (6)

1. 分析者が不動産の投資分析を支援する装置であって、
   投資用不動産の物件に関する情報を記憶する物件情報記憶部と、
   前記物件の所有者に関する情報を記憶する所有者情報記憶部と、
   前記物件の賃貸状況に関する情報を記憶する賃貸情報記憶部と、
   前記物件の借り入れに関する情報を記憶する借入金返済情報記憶部と、
   前記分析者から分析条件の入力を受け付ける入力部と、
   前記物件情報記憶部、前記所有者情報記憶部、前記賃貸情報記憶部、および前記借入金返済情報記憶部に記憶された情報に基づいて、前記入力部が受け付けた分析条件に応じて、前記分析者と関連ある第１物件についての投資に関する情報を処理する処理部と、
   前記処理部が処理した投資に関する情報を出力する出力部と、
   を備える不動産投資分析支援装置。
2. 前記処理部は、前記入力部が受け付けた分析条件に応じて、前記分析者と関連ない第２物件についての投資に関する情報を処理し、
   前記出力部は、前記第１物件についての投資に関する情報と前記第２物件についての投資に関する情報とを関連付けて出力することを特徴とする請求項１に記載の不動産投資分析支援装置。
3. 前記物件の収益性を判断する収益性判断部をさらに備え、
   前記収益性判断部は、前記第１物件についての投資に関する情報および前記第２物件についての投資に関する情報に基づいて、前記第１物件の収益性を判断し、
   前記出力部は、前記収益性判断部が判断した収益性に関する情報を出力することを特徴とする請求項２に記載の不動産投資分析支援装置。
4. 前記収益性判断部は、前記第１物件の現在築年数以降の収益性を、前記現在築年数以降の前記第２物件の収益性に基づき判断することを特徴とする請求項３に記載の不動産投資分析支援装置。
5. 分析者が不動産の投資分析を支援する方法であって、
   投資用不動産の物件に関する情報を記憶し、
   前記物件の所有者に関する情報を記憶し、
   前記物件の賃貸状況に関する情報を記憶し、
   前記物件の借り入れに関する情報を記憶し、
   前記分析者から分析条件の入力を受け付け、
   記憶された前記物件に関する情報、前記所有者に関する情報、前記賃貸状況に関する情報、および、前記借り入れに関する情報に基づいて、受け付けた分析条件に応じて、前記分析者と関連ある物件についての投資に関する情報を処理し、
   処理した投資に関する情報を出力する、
   不動産投資分析支援方法。
6. 分析者が不動産の投資分析を支援する方法をコンピュータに実行させるためのプログラムであって、
   投資用不動産の物件に関する情報を記憶し、
   前記物件の所有者に関する情報を記憶し、
   前記物件の賃貸状況に関する情報を記憶し、
   前記物件の借り入れに関する情報を記憶し、
   前記分析者から分析条件の入力を受け付け、
   記憶された前記物件に関する情報、前記所有者に関する情報、前記賃貸状況に関する情報、および、前記借り入れに関する情報に基づいて、受け付けた分析条件に応じて、前記分析者と関連ある物件についての投資に関する情報を処理し、
   処理した投資に関する情報を出力する、
   不動産投資分析支援方法をコンピュータに実行させる不動産投資分析支援プログラム。