JP2004234184A

JP2004234184A - User supporting system associated with real estate

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Publication number: JP2004234184A
Application number: JP2003020133A
Authority: JP
Inventors: Tsunemi Makino; 常美槇野; Koji Asada; 浩司朝田; Yasuhiro Okamoto; 康浩岡本; Yasuhiro Kawai; 保弘河合; Kouta Zaiki; 孝太財木; Kazuya Saegusa; 和哉三枝; Ritsuko Tono; りつ子東野; Tadashi Fujio; 直史藤尾; Taiji Kasai; 泰二葛西
Original assignee: Choei Home Kk; Mekiki Creates Co Ltd
Current assignee: Choei Home Kk; Mekiki Creates Co Ltd
Priority date: 2003-01-29
Filing date: 2003-01-29
Publication date: 2004-08-19

Abstract

<P>PROBLEM TO BE SOLVED: To provide a user supporting system associated with a real estate capable of preparing and providing objective and highly reliable standard real estate information to secure the transparency of the real estate information, and to support a future life design for acquiring a real estate. <P>SOLUTION: This system is provided with a real estate property information database 2 for registering real estate property information owned by a plurality of real estate agents, a virtual property information preparing means 3 for preparing virtual property information including a standard price based on the real estate property information registered in the real estate property information database 2 by inputting desired conditions from a user terminal 10 and a life design preparing means 4 for preparing a life design from an input condition from the user terminal equipment 10 including his current income and capital holdings. <P>COPYRIGHT: (C)2004,JPO&NCIPI

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産に関するユーザー支援システムに関するもので、不動産業界を明るくクリーンなイメージにすること、および不透明な不動産価格を明確にすることを狙ったものである。
【０００２】
【従来の技術】
不動産業者とユーザー特に個人ユーザーとの不動産取引には、とかく不透明な要素が多くて暗いイメージがあり、価格に関して不透明な部分が多い。例えば、不動産業者が不動産物件を仲介して売買するときは、売り手と買い手の両者から売買価格の３％程度の手数料を受け取っているが、売買価格は不動産業者の勘とどんぶり勘定で決められており、それが適正な価格であるかどうかは売り手にも買い手にもわからない。
最近は、オークションで賃貸の部屋のオークションを提供している不動産業者もいる。オークションでは需要と供給の関係で価格が決まるので、その点では合理的であるように思われる。しかしながら、ユーザーが不動産物件を適正に評価することは困難であることから、オークションで落札された価格が適正な価格であるかどうかは保証できない。
【０００３】
ここで、従来の不動産取引における問題点を挙げると、以下のようなものがある。
・価格の決定方法が不透明である。
・業者が利益を取りすぎている。坪単価に多額の上乗せ額を設定している場合がほとんどである。
・比較対照するものがない。そのため、欲しい不動産であれば高くても購入する者がいる。逆に、安いと思われる物件であってもユーザーが欲しくなければ売買は成立しない。
・結果的に、価格のばらつき、多様化、不安定化につながっている。
・ユーザーが将来の生活設計に無頓着なまま不相応な不動産を購入した結果、ローンなどの負担に耐え切れなくなり、購入した不動産を手放さざるを得なくなることがある。逆に、不動産を購入する資力がありながら、支払を心配して購入を控えるユーザーもいる。
【０００４】
このような不動産取引の問題点を解消するために、いくつかの提案がなされている。その一つは、不動産業者が取り扱う物件に関する物件情報を記憶したデータベースサーバーと、このデータベースサーバーに接続した第１、第２サーバーと、不動産業者などが所有する会員端末と、ユーザーが所有するユーザー端末とを備え、会員端末は、クローズド通信ネットを介して第１サーバーに接続するとともに、オープン通信ネットを介して第２サーバーにも接続し、ユーザー端末は、オープン通信ネットを介して第２サーバーに接続するように構成した不動産取引支援システムである（例えば、特許文献１参照）。このシステムによれば、一般ユーザーが、複数の不動産業者が取り扱う多数の物件情報を簡単に知ることができるとともに、各物件を妥当な価格で手に入れることができるとしている。
【０００５】
別の提案として、顧客が必要とするであろうファイナンシャル計画支援のメニューを人生生活設計のすべての局面に対応できるように、顧客が選択したメニューのシミュレーションに必要とする条件をさらに顧客に入力させて送信させ、その入力データ条件を基にシミュレーションを実行する手段を備えるファイナンシャル計画支援のシミュレーションシステムがある（例えば、特許文献２参照）。このシステムによれば、顧客を会員制として、インターネットを介して効率的にファイナンシャル計画支援のシミュレーションを行うことができる、としている。
【０００６】
【特許文献１】
特開２００２−９２１２４号公報
【特許文献２】
特開２００２−４１８０８号公報
【０００７】
【発明が解決しようとする課題】
特許文献１記載の発明において、データベースサーバーに記憶する不動産情報は不動産業者が取り扱う実物件情報のみである。したがって、一般ユーザーは、多くの不動産情報を比較して、自己判断により情報を信頼するほかはなく、情報の透明性の保証はない。また、不動産を取得するにあたって、将来の生活設計までサポートするものではない。
特許文献２記載の発明は、ファイナンシャル計画支援のシミュレーションを行うもので、不動産物権の取得に関し、将来の生活設計をサポートする場合にも適用可能であるが、不動産取得にあたっての不動産情報の透明性確保とは無関係である。
【０００８】
本発明は以上のような従来技術の問題点を解消するためになされたもので、客観的で信頼性の高い標準的な不動産情報を作成して提供することにより、不動産情報の透明性を確保することができ、かつ、不動産取得にあたっての将来の生活設計をサポートすることができる不動産に関するユーザー支援システムを提供することを目的とする。
【０００９】
【課題を解決するための手段】
上記の目的を達成するために、請求項１記載の発明は、複数の不動産業者が保有する不動産物件情報を登録することができる不動産物件情報データベースと、ユーザー端末から希望条件を入力することにより不動産物件情報データベースに登録されている不動産物件情報に基づき標準価格を含む仮想物件情報を作成する仮想物件情報作成手段と、現在の収入、手持ち資金を含むユーザー端末からの入力条件から人生設計を作成する人生設計作成手段を有してなることを特徴とする。
【００１０】
不動産物件情報データベースには、単一の不動産業者のみでなく、複数の不動産業者が保有する不動産物件情報が登録されるため、不動産物件情報の客観性、信頼性が担保される。ユーザーが端末から購入希望条件、または賃貸希望条件等を入力すると、仮想物件情報作成手段は上記複数の不動産物件情報から購入希望条件に最も近い仮想物件情報を作成してユーザー端末に提示する。仮想物件情報には、不動産物件情報から演算した標準価格も含まれる。さらに、ユーザーが端末から現在の収入、手持ち資金を含む各種条件を入力すると、この入力条件から人生設計を作成してユーザーに提示する。ユーザーは、提示された標準価格を含む仮想物件情報を参照することにより、公平で信頼性の高い不動産物件情報を得ることができ、不動産の取得、または賃貸の参考にすることができる。また、提示された人生設計を参照することにより、上記仮想物権を取得維持しまたは賃貸し続ける場合の経済面、家族の将来像を描くことができるとともに、返済計画または支払計画を明確にすることができる。
【００１１】
請求項２記載の発明は、請求項１記載の発明において、作成された仮想物件情報に近い実物件情報を不動産物件情報データベースから検索し該当物件を一覧表示する検索手段を有することを特徴とする。
ユーザーの希望条件に近い仮想物件情報を作成すると、この仮想物件情報に近い実物件情報を、不動産物件情報データベースから検索して一覧表示する。ユーザーは、この一覧表示された実物件情報を参照することにより、最も希望に沿う物件を選択することができる。選択した物件は、購入または賃貸の契約をしてもよいし、購入または賃貸の参考にしてもよい。
【００１２】
請求項３記載の発明は、請求項２記載の発明において、一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件の詳細情報を表示する詳細情報表示手段をさらに有することを特徴とする。
ユーザーは、一覧表示された実物件中の特定物件の詳細情報を参照することにより、購入または賃貸のさらに詳細な参考情報とすることができる。
【００１３】
請求項４記載の発明は、請求項２または３記載の発明において、一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件を要素ごとに評価して表示する評価手段をさらに有することを特徴とする。
ここでいう「要素」とは、不動産を評価するための各種の要素、例えば、価格、間取り、土地面積、床面積、質感、交通の便、周辺施設、周辺の自然環境、コストパフォーマンス、などである。このような各種要素ごとに評価して表示することにより、ユーザーは、購入または賃貸のさらに詳細な参考情報とすることができる。
【００１４】
請求項５記載の発明は、請求項１から３のいずれかに記載の発明において、不動産物件データベースには、物件ごとの情報の透明性を確保するために、少なくとも建築業者名、売主、建築コストが登録されていることを特徴とする。
不動産物件情報ごとに建築業者名、売主、建築コストが公開され、加えて複数の不動産業者から不動産情報が公開されることとあいまって、建築業者、売主、建築コストがユーザーの評価にさらされるため、情報の信頼性、透明性が担保され、ユーザーは公平な判断が可能となる。
【００１５】
請求項６記載の発明は、請求項１または２記載の発明において、不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、物件ごとの情報の透明性を確保するために、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価を含み、これらの評価はユーザー端末から閲覧可能であることを特徴とする。
請求項７記載の発明は、請求項６記載の発明において、不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価の乖離度を含み、この評価はユーザー端末から閲覧可能であることを特徴とする。
【００１６】
【発明の実施の形態】
以下、図面を参照しながら本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの実施の形態について説明する。
本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの実施形態の概略構成を示す図１において、サーバー１は、インターネットや専用線などの通信網９に接続されている。通信網９にはまた、複数のユーザー端末１０および複数の不動産業者の端末１１が接続されている。ユーザー端末１０および不動産業者の端末１１はローカルエリアネットワーク（ＬＡＮ）を介して通信網９に接続されていてもよい。また、端末１０，１１はパーソナルコンピュータほかのコンピュータであってもよいし、携帯電話やＰＤＡ等の携帯端末であってもよく、これらの端末１０，１１はそれぞれのインターフェイスを介してサーバー１にアクセスすることができるようになっている。
【００１７】
サーバー１は、不動産業者が運用するものであってもよいし、不動産業者以外またはユーザー以外の第三者が運用するものであってもよい。サーバー１は磁気ディスク等の記憶手段を有していて、この記憶手段は、複数の不動産業者が保有する不動産物件情報を登録することができる不動産物件情報データベース２を構成している。サーバー１はまた、次のような各手段を有している。
ユーザー端末１０から希望条件を入力することにより不動産物件情報データベース２に登録されている不動産物件情報に基づき標準価格を含む仮想物件情報を作成する仮想物件情報作成手段３。
ユーザー端末１０から現在の収入、手持ち資金を含む各種条件が入力されることにより、この入力条件から人生設計を作成する人生設計作成手段４。
作成された仮想物件情報に近い実物件情報を不動産物件情報データベース２から検索し該当物件を一覧表示する検索手段５。
仮想物件情報、実物件情報、検索物件情報、上記一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件の詳細情報、その他の情報を、通信網９を解してユーザー端末１０に表示させるための表示手段６。
上記一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件を要素ごとに評価して表示する評価手段７。
各種情報を記憶する記憶手段８。
【００１８】
上記不動産物件情報データベース２には、不動産業者の端末１１から販売不動産または賃貸不動産に関する実物件情報が入力され記憶保存される。不動産業者の端末１１からさーバー１にアクセスして物件情報入力画面を呼び出すと、入力画面が端末１１に表示される。図２はその入力画面の例を示しており、売主または貸主の氏名入力欄１５、その住所入力欄１６、価格入力欄１７、間取り入力欄１８、土地面積入力欄１９、建物の床面積入力欄２０、材質入力欄２１、施工業者入力欄２２、販売業者入力欄２３、そして各種周辺情報の入力欄が設けられている。そのほか、施工に携わった人たち、例えば、大工、左官などの指名、経歴などの入力欄を設けるとよい。各欄には、直接、文字や数字を入力するようにしてもよいが、例えば、ボタンを押すことによってプルダウン形式で区分表示されたものを選択するようにしてもよい。「間取り」とは、例えば３ＬＤＫ、４ＬＤＫ、というような、部屋の種類とその数のことをいう。「材質」とは、木質系、コンクリート系、あるいは鉄骨系というような、主たる構造材の種類の区別をいう。
【００１９】
上記周辺情報の入力欄としては、最寄り駅からの交通の便に関して、徒歩による所要時間の入力欄２４、バスを使用する場合は、バスの所要時間の入力欄２５、バス停からの徒歩による所要時間の入力欄２５ａ、スーパーマーケットまでの所要時間の入力欄２６、小学校までの所要時間入力欄２７、中学校までの所要時間入力２８、病院までの所要時間入力欄２９が設けられている。これらの周辺情報は代表的なものの例であって、そのほかにも、行政機関までの所要時間、郵便局までの所要時間、銀行までの所要時間、等々があるので、その他の周辺情報、あるいは、周辺情報以外の情報を別のページで入力できるように、「次へ」のボタンが設けられている。別のページで入力できる情報は任意に設定すればよく、図示は省略する。また、不動産物件ごとの情報の透明性を確保するために、建築コスト記入欄３０が設けられている。
各実物件情報入力欄には、購入または賃借を希望するユーザーが不動産業者と連絡を取ることができるように、情報を流した不動産業者の名称、住所、電話番号、ファクシミリ番号などが表示される。
【００２０】
上記のようにして不動産物件情報データベース２に端末１１から不動産物件情報を入力することができる不動産業者は、本システムに加入登録した不動産業者に限定してもよいし、限定することなくオープンなシステムとしてもよい。ただ、信頼性の高い不動産情報を蓄積するために、一定の条件を満たす不動産業者にみが加入登録することができるようにするのが望ましい。不動産物件情報データベース２に登録された不動産物件情報は、ユーザー端末１０から通信網９を経由して閲覧することができる。閲覧画面は図２に示す画面と同じ画面であってもよいし、異なったデザインであってもよい。ユーザーは、閲覧した不動産情報の中から、購入または賃借を希望する物件が見つかったときは、その物件情報を流している不動産業者と連絡をとって購入または賃借の申し入れをすることができる。
【００２１】
サーバー１の不動産物件情報データベース２に登録する不動産情報は、図８に示すように、物件情報８１と周辺情報８２に大きく分類することができる。物件情報８１は、その不動産物件自体に関する情報で、図２で説明した土地面積、床面積、材質などのほかに、その物件を取り扱う不動産業者の名前、住所、電話番号など、不動産業者は売主かまたは仲介か、その物件を建てた大工は誰か、柱の本数・単価、手数料、仕入れ価格、建築業者は誰か、等々を含ませることができる。また、周辺情報８２には、駅からの距離、病院、学校、スーパーマーケット、通勤距離などの情報が含まれる。
【００２２】
図８はまた、ユーザー端末１０から、希望する物件情報、周辺情報を入力しサーバー１に送信することによって標準価格を含む仮想物件情報が得られ、さらに、実物件情報が評価点数リスト８５とともに端末に一覧表８５の形式で表示されること、この一覧表８５の中から一つの物件を選択することによって詳細情報表示画面８６が表示されることを、概念的に示している。図８はさらに、仮想物件情報とともに人生設計画面８４が得られることを示している。実物件の評価および人生設計に関しては後で詳細に説明する。
【００２３】
図９は、サーバー１が有する不動産物件情報データベースの詳細および実物件についての評価の概念を示す。図９において、上記サーバー１は、不動産業者ごとに不動産物件情報を登録するための複数の業者データベース８８を有するとともに、ユーザーがその端末から入力する個人情報、あるいはユーザーがその端末から入力する要素ごとの希望条件を登録するための物件データベース９０を有している。サーバー１は、前記仮想物件情報作成手段３を有していて、ユーザーが端末から要素ごとの希望条件を入力すると、仮想物件情報作成手段３は、業者データベース８８に登録されている多数の不動産物件情報の中から、標準価格を含む仮想物件情報を作成してユーザーの端末にフィードバックしこの端末に表示させるように構成されている。仮想物件情報の作成に関しては後で詳細に説明する。図９に示す評価点数付きリスト８５、物件の詳細情報表示画面８６については、図８で説明したとおりである。
【００２４】
ここまで説明してきた実施の形態によれば、ユーザー端末１０から閲覧することができる不動産物件情報には、複数の不動産業者が提供している不動産物件情報が含まれているため、ユーザーは、複数の不動産業者の不動産物件情報を参照して比較することができ、不動産に関する実勢価格などを公平に判断することができる。一方、不動産業者にとっては、他の不動産業者が提供している不動産物件情報と比較されるため、信頼性、公平性の高い不動産情報を提供しなければユーザーの信用をなくすことになり、不動産情報の透明性が担保される。
【００２５】
ユーザーは、複数の不動産業者の不動産物件情報を参照できるばかりでなく、端末１０から購入または賃借しようとする不動産の希望条件を入力することによって、仮想物件情報を入手することができ、さらに、仮想物件情報に近い実物件情報を得ることができ、また、仮想物件を購入しまたは賃借した場合に、将来の人生設計情報を入手することができる。図３は、上記希望条件入力画面の例を示す。この希望条件入力画面には、地域に関する情報として、希望する鉄道沿線の入力欄３２、最寄りの下車駅記入欄３３、徒歩による駅からの所要時間記入欄３４、バス利用の可否記入欄３５が設けられている。また、土地面積の記入欄３６、床面積の記入欄３７、材質の記入欄３８、希望価格記入欄３９が設けられている。図示の各記入欄はプルダウンボタンを有していて、このプルダウンボタンを押すことにより表示されるプルダウン情報を選択することによって希望条件を入力するように構成されているが、各希望条件を直接入力するようにしてもよい。希望条件を入力した後、これを前期サーバー１に送信するための送信ボタン５６が設けられている。
【００２６】
サーバー１では、希望条件が送信されてくると、仮想物件情報作成手段３が、不動産物件情報データベース２に登録されている不動産物件情報に基づき、標準価格を含む仮想物件情報を作成し、これを、希望条件を入力したユーザー端末１０に返信してこの端末に表示させる。図４は、仮想物件表示画面の例を示す。この仮想物件表示画面は、地域に関する情報として、鉄道沿線の表示欄４１、最寄りの下車駅表示欄４２、徒歩による最寄り下車駅からの所要時間表示欄４３、バスを利用する場合、駅からバスの所要時間表示欄４４を有する。また、土地面積表示欄４５、床面積表示欄４６、材質表示欄４７、標準価格表示欄４８、希望価格との差表示欄４９を有する。これらの各欄に表示する情報を求める手順は後で説明する。上記表示画面には、前の画面に戻ろうとする場合に押すボタン５０と、人生設計へ進むボタン５１が表示されている。ユーザーは、希望条件を変更したいときはボタン５０を押すことにより、図３に示す希望条件入力画面に戻ることができ、希望条件を変更して入力することにより、図４に示す画面に新たな仮想物件を表示させることができる。
【００２７】
ここで、上記各表示欄に表示する仮想物件情報、特に標準価格を求める手順について、図６を参照しながら説明する。この手順は、ユーザーが不動産を購入する場合の例を示している。この手順は、サーバー１に格納されているソフトウェアによって実行される。各動作ステップは、Ｓ１，Ｓ２，・・・のように表すことにする。
図１に示すユーザー端末１０から、ユーザーが取得または賃貸しようとする不動産の、要素ごとの希望条件が入力され、サーバー１に送信されてくると（Ｓ１）、サーバー１ではまず、事前に登録されている多くの不動産物件情報の中から希望条件に合う鉄道沿線を検索する（Ｓ２）。次に、希望に合う下車駅を検索する（Ｓ３）。こうして不動産物件情報の中から鉄道沿線および下車駅という条件に該当する物件情報に絞られる。
【００２８】
次に、ユーザーの希望条件に基づき、下車駅からバスを利用してもよいかどうかを判断し（Ｓ４）、利用可であればステップＳ５に進んで、不動産物件情報の中からユーザーが希望する所要時間の検索を行う。希望条件に該当する物件があるかどうかを判断し（Ｓ６）、該当するものがあればその平均値を演算して（Ｓ７）それをユーザー端末１０に表示し（Ｓ９），該当物件がなければ近いものを検索し（Ｓ８）、その平均値を演算して（Ｓ７）それをユーザー端末１０に表示する（Ｓ９）。
ステップＳ４でバス利用不可であれば、不動産物件情報の中からユーザーが希望する下車駅からの徒歩による所要時間の検索を行う（Ｓ１０）。検索の結果、該当する物件があるかどうかを判断し（Ｓ１１）、該当する物件があればその平均値を演算して（Ｓ１２）それをユーザー端末１０に表示し（Ｓ１３），該当物件がなければ近いものを検索し（Ｓ１４）、その平均値を演算して（Ｓ１２）それをユーザー端末１０に表示する（Ｓ１３）。
【００２９】
次に、ステップＳ１５に進み、土地面積に関して、不動産物件情報の中から希望条件に合う物件があるかどうかを検索する。土地面積に関して検索の結果、該当する物件があるかどうかを判断し（Ｓ１６）、該当する物件があればその平均値を演算して（Ｓ１７）それをユーザー端末１０に表示し（Ｓ１８）、該当物件がなければ近いものを検索し（Ｓ１９）、その平均値を演算して（Ｓ１７）それをユーザー端末１０に表示する（Ｓ１８）。次に、ステップＳ２０に進み、床面積に関して、不動産物件情報の中から希望条件に合う物件があるかどうかを検索する。床面積に関して検索の結果、該当する物件があるかどうかを判断し（Ｓ２１）、該当する物件があればその平均値を演算して（Ｓ２２）それをユーザー端末１０に表示し（Ｓ２３）、該当物件がなければ近いものを検索し（Ｓ２４）、その平均値を演算して（Ｓ２２）それをユーザー端末１０に表示する（Ｓ２３）。
【００３０】
次に、ステップＳ２５に進み、材質に関して、不動産物件情報の中から希望条件に合う物件を検索する。材質に関して該当するものがあるかどうかを判断し（Ｓ２６）、該当するものがなければ、信頼性の高い標準価格を演算するのが困難なため、動作を終了し、該当する物件があればそれをユーザー端末１０に表示する（Ｓ２７）。このようにして、多数の実物件情報の中からユーザーが希望する条件に見合う物件が絞り込まれる。絞り込まれる物件数は１件でもかまわないし、複数件でもかまわない。続いて、ステップＳ２８に進み、絞り込まれた実物件情報から、建物価格を算出する（Ｓ２８）。絞り込まれた実物件情報が１件しかない場合はその建物価格自体が仮想的な建物価格情報となり、絞り込まれた実物件情報が複数ある場合は、平均価格を演算するなどの手法により標準的な建物価格を算出してこれを仮想的な建物価格情報とする。以上説明した各種検索は、サーバー１が有する検索手段５によって行われる。
【００３１】
次にこの建物価格と土地価格とを合算し、これを標準価格とする（Ｓ２９）。土地価格の算出は、建物価格の算出と同様に、絞り込まれた実物件情報から求める。絞り込まれた実物件情報１件のみであればその土地価格自体を仮想的な土地価格とし、絞り込まれた実物件情報が複数ある場合は、平均価格を演算するなどの手法により標準的な土地価格を算出してこれを仮想的な土地価格情報とする。こうして仮想的な建物価格と土地価格とを合算して標準価格を算出し、これをユーザー端末１０に表示し（Ｓ３０）、ステップＳ３１において、標準価格とユーザーが希望している価格との差を演算し、これをユーザー端末１０に表示する（Ｓ３２）。
【００３２】
なお、図６に示すフローにおいて、ステップＳ６のバスの所要時間検索、ステップＳ１０の徒歩による所要時間検索、ステップＳ１５の土地面積検索、およびステップＳ２０の床面積検索は、実物件情報の中から上記各希望条件に最も近いものを検索し表示するようにしてもよい。こうすれば、各希望条件に該当するものが一つずつ検索され表示されるので、平均値を求めるステップが不要になり、処理が簡単になる利点がある。ただし、建物価格および土地価格に関しては、信頼性、透明性を確保するために、複数の実物件情報の平均値を演算する、というような方法によって求めるように構成するとよい。
賃貸物件については、建物価格および土地価格に関する検索に代わって、ユーザーが希望する賃借料（不動産を提供する側からは賃貸料）に最も近いものを検索して表示し、または近いものを複数検索して平均値を求め、これを標準価格として表示する。また、この標準価格と希望価格との差を演算して表示する。
【００３３】
上記のようにして検索した情報は、多数の不動産実物件情報から得ることができる情報であるが、図４に示すような、これらの情報の表示画面は、特定の一つの実物件に関する情報ではなく、不動産に関する各種要素ごとのいわば代表例を挙げて表示したものであるから、仮想物件情報を表示する画面であるといえる。ただ、ユーザーにとっては、仮想物件情報よりも実物件情報を知りたいという欲求がある。そこで、作成された仮想物件情報に近い実物件情報を、検索手段５（図１参照）によって不動産物件情報データベース２から検索し、該当物件情報を、希望条件を入力したユーザー端末１０に送信してこの端末１０に一覧表示させる用に構成する。ユーザーは、この一覧表示画面の中から適宜のものを選択することができるようにし、選択された特定の物件については、その詳細情報が端末１０に表示されるように、詳細情報表示手段をさらに有しているものとする。上記詳細情報とは、例えば、図２に示すような、不動産業者によってサーバー１の不動産物件情報データベース２に登録された不動産物件情報のすべてまたは一部である。
【００３４】
ユーザーは、端末１０から各希望条件を入力することにより、図４に示すような画面によって不動産に関する仮想物件情報を得ることができ、この仮想物件情報には、ユーザーが希望する条件に添う不動産の標準価格と、この標準価格と希望価格との差が表示されるため、希望する不動産物件を購入または賃借することの可能性ないしは購入すべきかまたは賃借すべきか否かを判断する材料とすることができる。また、仮想物件情報は、多数の不動産業者が開示した不動産に関する多数の実情報に基づいて得られる情報であるため、透明性の高い情報に基づいて作成されており、信頼性の高い仮想物件情報を得ることができる。
また、仮想物件情報に近い実物件情報が一覧表示され、その中の特定の物件を選択して詳細な情報を表示させることができるので、ユーザーは、この実物件情報を参照することにより、選択した物件に関して購入または賃貸の契約をしてもよいし、購入または賃貸の参考にすることもできる。
【００３５】
本実施の形態では、前述のようにして作成された仮想物件情報に近い実物件情報の一覧表示画面の中からユーザーが特定の物件を選択することによって、不動産業者がその物件を要素ごとに評価した結果を、上記特定の物件を選択したユーザー端末１０に表示することができるように構成されている。また、ユーザーによって特定の不動産物件に関して要素ごとに評価し、このユーザーによる評価を不動産業者による評価と比較して、両者の乖離度をユーザーが参照することができるようになっている。図７は不動産業者による評価入力画面の例で、この画面はサーバー１の評価手段７から、該当する不動産について情報を提供した不動産業者が有する端末１１に送信されてこの端末１１に表示され、この不動産業者は表示画面に沿って物件を特定するのに必要な情報および評価情報を記入していくようになっている。
【００３６】
図７において、評価入力画面は、物件を特定するために、所有者の氏名を記入する欄６１、その物件の所在地記入欄６２、その物件の完成年月日記入欄６３が設けられている。そして、要素ごとの評価を記入する欄として、価格に対する満足度記入欄６４、間取りに対する満足度記入欄６５、土地面積に対する満足度記入欄６６、床面積に対する満足度記入欄６７、質感に対する満足度記入欄６８、交通の便に対する満足度記入欄６９が設けられている。また、周辺施設に対する満足度として、学校に関する利便性の満足度記入欄７０、病院に関する利便性の満足度記入欄７１、買い物の利便性に関する満足度記入欄７２が設けられている。さらに、周辺の自然環境に対する満足度記入欄７３、コストパフォーマンスの満足度記入欄７４、施工業者に対する満足度記入欄７５、販売業者に対する満足度記入欄７６が設けられている。不動産業者がその物件の販売業者である場合、販売業者に対する満足度記入欄７６に記入する必要はない。要素ごとの評価に加えて、総合的な満足度記入欄７７が設けられている。
【００３７】
上記価格に対する満足度は、物件の価値に対して値段が割安であるかどうかともいえるので、価格に対する満足度記入欄６４を設ける場合、コストパフォーマンスの満足度記入欄７４はあえて設ける必要はなく、あるいは、この記入欄が設けてあっても必須の記入欄ではない扱いにするとよい。また、間取りに対しては各人各様の価値観で判断することが多いので、間取りに対する満足度記入欄６５も、あえて設ける必要はなく、あるいは、この記入欄設けてあっても必須の記入欄ではない扱いにするとよい。
【００３８】
前記施工業者に対する満足度は、施工が丁寧に行われているかどうか、施工の品質はどうか、手抜きはないかどうかなどを基準に評価する。各要素の評価は、例えば、５段階評価、１００点満点での評価など、各種評価方法の中から適宜のものを採用するものとする。各欄に評価を記入した後これをサーバー１に送信して不動産物件情報データベース２に登録するための登録ボタン７８が上記評価入力画面の下部に設けられている。
ユーザーは、前述のとおり端末１０から通信網９を介してサーバー１にアクセスし、不動産物件情報データベース２に登録されている多数の不動産物件情報の中から、検索手段５を利用して希望の不動産を検索することができるとともに、特定の不動産を指定することにより、図７に示すように、その要素ごとの評価および総合評価を参照することができるため、ユーザーは、希望に沿う不動産物件を的確にかつ迅速に探すことができ、その物件を購入あるいは賃借すべきかどうかの判断を的確にかつ迅速に行うことができる。
【００３９】
さらに、ユーザーは、特定の不動産に関して、端末１０から、図７に示す評価記入画面と同じ画面を開いて、要素ごとの評価を記入することができ、登録ボタンを押すことによってサーバー１に送信され、サーバー１の不動産物件情報データベース２、より具体的には、上記データベース２内の、図９に示す物件データベース９０に登録されるようになっている。サーバー１ではまた、上記のようにして入力され送信されてきた不動産業者による要素ごとの評価と、ユーザーによる要素ごとの評価とを比較手段によって比較し、両者の乖離度を上記データベース２に登録し、これをユーザーおよび不動産業者が自由に閲覧することができるようになっている。こうすることによって、不動産業者は、ユーザーが不動産の購入または賃借に当たって何を望んでいて、不動産業者とユーザーとの間にどのような意識のずれがあるのかを知ることができ、これを不動産事業に活かすことができる。ユーザーにとっては、希望の不動産を取得しまたは賃借するに当たって将来の可能性を判断することができるとともに将来の人生設計に役立たせることができる。
【００４０】
図４に戻って、前記仮想物件表示画面には、ユーザーの希望に沿った不動産物件を購入しまたは賃借しようとする場合に、人生設計へ進むためのボタン５１が設けられている。そこで次に、上記ボタン５１を押すことによって実行される人生設計について説明する。上記ボタン５１を押すと、図５に示すような人生設計データ入力画面が表示されるようになっている。この入力画面には、ユーザーの年齢入力欄５２、現在の年収額入力欄５３、不動産の取得予定時期記入欄５４、手持ち資金記入欄５５が設けられており、また、各情報を入力した後これらの情報を送信するための送信ボタン５６が設けられている。
【００４１】
上記送信ボタン５６を押すことによって、入力された人生設計データが図１に示すサーバー１に送信され、サーバー１では人生設計作成手段４がユーザーによって入力されたデータに基づいて人生設計が作成され、図１０に示すような、人生設計計画画面がユーザーの端末１０に表示されるようになっている。図１０の上半分は、現在の収入（年収）と家族構成を入力することによって、前述の特定の物件または仮想物件を購入または賃借しようとする場合に、将来、例えば５年間隔でそのときに必要な収入（年収）が表示されることを概念的に示している。仮に、家族構成に変動がないとしても、家族の年齢が進むことによって必要な収入は大きく変動する。
【００４２】
図１０の下半分は、前述のようにユーザーが希望する条件を入力することによって検索された実物件情報一覧９２の中から、特定の物件を選択し場合に得ることができる見積書９３の例を概念的に示し、また、現在の収入によって提案することができる人生設計の例を概念的に示している。現在の収入（年収）が多いか少ないかによって、また、手持ちの資金が多いか少ないかによって、購入または賃借可能な物件が異なるとともに、将来必要な収入、家族構成などの人生設計も異なる。本実施の形態では、現在の収入、手持ちの資金を含む要素ごとの条件をユーザー端末から入力することにより、図１に示す人生設計作成手段４が将来の人生設計を作成し、これをユーザー端末１０に表示して、人生設計を提案するようになっている。ユーザーは、提案された人生設計を参照することにより、希望の不動産を取得しまたは賃借した場合、将来の人生はどうあるべきかを知ることができ、将来の人生に関して、指針乃至はヒントを得ることができる。
【００４３】
【発明の効果】
請求項１記載の発明によれば、不動産物件情報データベースには、単一の不動産業者のみでなく、複数の不動産業者が保有する不動産物件情報が登録されるため、不動産物件情報の客観性、信頼性が担保される。ユーザーが端末から購入希望条件、または賃貸希望条件等を入力すると、仮想物件情報作成手段は上記複数の不動産物件情報から、購入希望条件に最も近い仮想物件情報を作成してユーザー端末に提示し、かつ、この仮想物件情報には、演算によって求めた標準価格を含んでいるため、ユーザーは、提示された標準価格を含む仮想物件情報を参照することにより、公平で信頼性の高い不動産物件情報を得ることができ、不動産の取得、または賃貸の参考にすることができる。また、ユーザーが端末から現在の収入、手持ち資金を含む各種条件を入力すると、この入力条件から人生設計を作成してユーザーに提示するように構成されているため、ユーザーは、提示された人生設計を参照することにより、上記仮想物権を取得維持しまたは賃貸し続ける場合の経済面、家族の将来像を描くことができるとともに、返済計画または支払計画を明確にすることができる。
【００４４】
請求項２記載の発明によれば、ユーザーの希望条件に近い仮想物件情報を作成すると、この仮想物件情報に近い実物件情報を、不動産物件情報データベースから検索して一覧表示するようになっているため、ユーザーは、公平で透明性の高い不動産物件情報を得ることができるとともに、一覧表示された実物件情報を参照することにより、最も希望に沿う物件を選択することができ、購入または賃借の可能性を判断するのに有効な資料とすることができる。
【００４５】
請求項３記載の発明によれば、一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件の詳細情報を表示する詳細情報表示手段をさらに有しているため、ユーザーは、一覧表示された実物件中の特定物件の詳細情報を参照することにより、購入または賃貸のさらに詳細な参考情報とすることができる。
【００４６】
請求項４記載の発明によれば、一覧表示された物件中の特定の物件を選択することによりその物件を要素ごとに評価して表示する評価手段をさらに有しているため、ユーザーは、その特定物件を購入または賃借する場合のさらに詳細な参考情報とすることができる。
【００４７】
請求項５記載の発明によれば、不動産物件データベースには、少なくとも建築業者名、売主、建築コストが登録されているため、複数の不動産業者から不動産情報が公開されることとあいまって、建築業者、売主、建築コストがユーザーの評価にさらされることになり、情報の信頼性、透明性が担保され、ユーザーは公平な判断が可能となる。
【００４８】
請求項６記載の発明によれば、不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価を含み、これらの評価はユーザー端末から閲覧可能としたため、ユーザーは、不動産業者の一方的な評価だけでなく、ユーザーの立場からの評価も参照することができ、物件ごとの情報の透明性を確保することができる。
【００４９】
請求項７記載の発明によれば、請求項６記載の発明において、不動産物件データベースに登録する不動産物件情報は、実物件についての不動産業者の評価とユーザーの評価の乖離度を含み、この評価はユーザー端末から閲覧可能としたため、ユーザーは、上記乖離度の大小で不動産物件情報の信頼性を評価することができ、不動産業者にとっては、あいまいな評価ができなくなるので、ますます透明性の高い不動産物権情報を蓄積することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの実施の形態を示すブロック図である。
【図２】上記実施の形態において不動産業者による物件情報入力画面の例を示す概念図である。
【図３】上記実施の形態においてユーザーによる希望条件入力画面の例を示す概念図である。
【図４】上記実施の形態における仮想物件表示画面の例を示す概念図である。
【図５】上記実施の形態においてユーザーによる人生設計データ入力画面の例を示す概念図である。
【図６】上記実施の形態における仮想物件作成および標準価格演算の例を示すフローチャートである。
【図７】上記実施の形態における評価入力画面の例を示す概念図である。
【図８】本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの例を示す概念図である。
【図９】本発明にかかる不動産に関するユーザー支援システムの別の例を示す概念図である。
【図１０】本発明における人生設計の例を示す概念図である。
【符号の説明】
１サーバー
２不動産物件情報データベース
３仮想物件情報作成手段
４人生設計作成手段
５検索手段
６表示手段
７評価手段
８記憶手段
９通信網
１０ユーザー端末
１１不動産業者の端末[0001]
TECHNICAL FIELD OF THE INVENTION
The present invention relates to a user support system for real estate, and aims to make the real estate industry a bright and clean image and to clarify opaque real estate prices.
[0002]
[Prior art]
Real estate transactions between real estate agents and users, especially individual users, have a dark image with many opaque elements, and there are many uncertainties regarding prices. For example, when a real estate agent buys and sells a real estate property through a broker, he or she receives a commission of about 3% of the selling price from both the seller and the buyer. And whether it is the right price is unknown to the seller or buyer.
Recently, some real estate agents have offered auctions for rented rooms at auction. In auctions, the price is determined by the relationship between supply and demand, so it seems reasonable in that respect. However, since it is difficult for a user to properly evaluate a real estate property, it cannot be guaranteed that the price sold in the auction is an appropriate price.
[0003]
Here, there are the following problems in the conventional real estate transaction.
・ Price determination method is unclear.
・ The trader is taking too much profit. In most cases, a large surcharge is set for the tsubo unit price.
・ There is nothing to compare and contrast. For this reason, there are those who want to buy real estate even if it is expensive. Conversely, even if it is a property that seems to be cheap, if the user does not want it, the sale will not be completed.
・ As a result, price fluctuations, diversification and instability have been caused.
-As a result of a user purchasing a property that is not suitable for future life planning, the user may not be able to bear the burden of a loan or the like and may be forced to give up the purchased property. Conversely, some users have the ability to buy real estate, but are afraid to pay and refrain from buying.
[0004]
Several proposals have been made to solve such a problem of real estate transactions. One is a database server that stores property information on properties handled by real estate agents, first and second servers connected to this database server, member terminals owned by real estate agents, and user terminals owned by users. The member terminal connects to the first server via the closed communication network, and also connects to the second server via the open communication network, and the user terminal connects to the second server via the open communication network. This is a real estate transaction support system configured to be connected (for example, see Patent Document 1). According to this system, a general user can easily know information on a large number of properties handled by a plurality of real estate agents and can obtain each property at a reasonable price.
[0005]
Another suggestion is to ask the customer to further enter the conditions needed to simulate the menu selected by the customer so that the financial planning support menu that the customer may need can be adapted to all aspects of life-life planning. There is a simulation system for financial planning support that includes means for causing a computer to transmit data and execute a simulation based on the input data conditions (for example, see Patent Document 2). According to this system, it is possible to efficiently simulate financial planning support via the Internet with the customer being a member.
[0006]
[Patent Document 1]
JP-A-2002-92124
[Patent Document 2]
JP 2002-41808 A
[0007]
[Problems to be solved by the invention]
In the invention described in Patent Document 1, real estate information stored in a database server is only real property information handled by a real estate agent. Therefore, ordinary users have no choice but to compare many pieces of real estate information and trust the information by their own judgment, and there is no guarantee of the transparency of the information. Also, it does not support future life planning when acquiring real estate.
The invention described in Patent Literature 2 simulates financial planning support, and can be applied to the acquisition of real estate rights to support future life planning. However, the transparency of real estate information when acquiring real estate is ensured. Has nothing to do with.
[0008]
The present invention has been made in order to solve the above-described problems of the conventional technology, and ensures transparency of real estate information by creating and providing standard real estate information that is objective and highly reliable. It is an object of the present invention to provide a user support system related to real estate that can support the future life planning when acquiring real estate.
[0009]
[Means for Solving the Problems]
In order to achieve the above object, the invention described in claim 1 provides a real estate property information database capable of registering real estate property information held by a plurality of real estate agents, and real estate by inputting desired conditions from a user terminal. A virtual property information creating means for creating virtual property information including a standard price based on real estate property information registered in a property information database, and a life plan based on input conditions from a user terminal including current income and cash on hand. It is characterized by having a life design creation means.
[0010]
In the real estate information database, real estate information held by not only a single real estate agent but also a plurality of real estate agents is registered, so that the objectivity and reliability of the real estate information are ensured. When the user inputs a desired purchase condition or a desired rental condition from the terminal, the virtual property information creating means creates virtual property information closest to the desired purchase condition from the plurality of pieces of real estate property information and presents it to the user terminal. The virtual property information also includes a standard price calculated from the real estate property information. Further, when the user inputs various conditions including the current income and cash on hand from the terminal, a life plan is created from the input conditions and presented to the user. The user can obtain fair and reliable real estate property information by referring to the virtual property information including the presented standard price, and can refer to real estate acquisition or rental. In addition, by referring to the proposed life plan, it is possible to draw an economic aspect and future picture of the family when acquiring and maintaining or renting the virtual property right, and clarify the repayment plan or payment plan. Can be.
[0011]
According to a second aspect of the present invention, in the first aspect of the present invention, there is provided a search means for searching the real estate property information database for real property information close to the created virtual property information and displaying a list of the properties. .
When virtual property information close to the user's desired condition is created, real property information close to the virtual property information is searched from the real estate property information database and displayed as a list. The user can select the most suitable property by referring to the real property information displayed in the list. The selected property may be contracted for purchase or lease, or may be referred to for purchase or lease.
[0012]
The invention according to claim 3 is the invention according to claim 2, further comprising a detailed information display means for displaying detailed information of a specific property by selecting a specific property from the list of properties. I do.
By referring to the detailed information of the specific property in the real property displayed in the list, the user can obtain more detailed reference information of purchase or rental.
[0013]
The invention according to claim 4 is the invention according to claim 2 or 3, further comprising an evaluation means for selecting a specific property from the list of properties and evaluating and displaying the property for each element. It is characterized by.
The "elements" here are various elements for evaluating real estate, such as price, floor plan, land area, floor area, texture, transportation, peripheral facilities, surrounding natural environment, cost performance, etc. is there. By evaluating and displaying each such element, the user can obtain more detailed reference information on purchase or rental.
[0014]
According to a fifth aspect of the present invention, in the invention according to any one of the first to third aspects, the real estate database includes at least a contractor name, a seller, and a building cost in order to ensure transparency of information for each property. Is registered.
The name of the contractor, the seller, and the construction cost are disclosed for each property information, and in addition to the disclosure of the real estate information from multiple real estate agents, the contractor, the seller, and the construction cost are exposed to the user's evaluation. In addition, the reliability and transparency of information are ensured, and users can make fair decisions.
[0015]
The invention according to claim 6 is the invention according to claim 1 or 2, wherein the real estate information registered in the real estate database is evaluated by a real estate agent for the real property in order to ensure transparency of information for each property. And user evaluations, and these evaluations can be viewed from the user terminal.
According to a seventh aspect of the present invention, in the invention of the sixth aspect, the real estate information registered in the real estate database includes a degree of divergence between the evaluation of the real estate agent and the evaluation of the user for the real property, and the evaluation is based on the user terminal. It can be browsed from.
[0016]
BEST MODE FOR CARRYING OUT THE INVENTION
Hereinafter, an embodiment of a user support system for real estate according to the present invention will be described with reference to the drawings.
In FIG. 1 showing a schematic configuration of an embodiment of a user support system for real estate according to the present invention, a server 1 is connected to a communication network 9 such as the Internet or a dedicated line. A plurality of user terminals 10 and a plurality of real estate agent terminals 11 are also connected to the communication network 9. The user terminal 10 and the terminal 11 of the real estate agent may be connected to the communication network 9 via a local area network (LAN). The terminals 10 and 11 may be personal computers or other computers, or mobile terminals such as mobile phones and PDAs. These terminals 10 and 11 access the server 1 via respective interfaces. You can do it.
[0017]
The server 1 may be operated by a real estate agent, or may be operated by a third party other than the real estate agent or the user. The server 1 has storage means such as a magnetic disk, and this storage means constitutes a real estate article information database 2 which can register real estate article information held by a plurality of real estate agents. The server 1 also has the following units.
Virtual property information creating means 3 for creating virtual property information including a standard price based on real estate information registered in the real estate information database 2 by inputting desired conditions from the user terminal 10.
Life design creation means 4 for creating a life plan from the input conditions by inputting various conditions including the current income and cash on hand from the user terminal 10.
Search means 5 for searching the real property information database 2 for real property information that is close to the created virtual property information and displaying a list of relevant properties.
Virtual property information, real property information, search property information, detailed information of the property by selecting a specific property in the above-listed properties, and other information are transmitted to the user terminal 10 through the communication network 9. Display means 6 for displaying.
Evaluation means 7 for selecting and selecting a specific property from the list of properties to evaluate and display the property for each element.
Storage means 8 for storing various information.
[0018]
In the real estate property information database 2, real property information on real estate for sale or rental real estate is inputted from the terminal 11 of the real estate agent and stored and stored. When the user accesses the server 1 from the terminal 11 of the real estate agent and calls the property information input screen, the input screen is displayed on the terminal 11. FIG. 2 shows an example of the input screen, in which a seller or lender's name input field 15, its address input field 16, price input field 17, floor plan input field 18, land area input field 19, and building floor area input field are shown. 20, a material input field 21, a contractor input field 22, a seller input field 23, and input fields for various peripheral information are provided. In addition, it is preferable to provide input fields for the persons involved in the construction, for example, nominations such as carpenters and plasterers, and careers. Characters and numbers may be directly input in each column. For example, a button displayed in a pull-down format may be selected by pressing a button. “Layout” refers to the type and number of rooms such as 3LDK and 4LDK. “Material” refers to a distinction between main types of structural materials, such as wood, concrete, and steel frames.
[0019]
As the input fields for the above-mentioned peripheral information, input fields 24 for the required time on foot for the transportation service from the nearest station, when using a bus, input fields 25 for the required time for the bus, required time for walking from the bus stop , An input field 26 for a required time to a supermarket, an input field 27 for a required time to an elementary school, a required time input 28 to a junior high school, and a required time input field 29 for a hospital. These peripheral information is a typical example.Besides, there are other information such as the time required for administration, the time required for post office, the time required for banking, etc. A “Next” button is provided so that information other than the peripheral information can be input on another page. Information that can be input on another page may be arbitrarily set, and is not shown. In addition, a construction cost entry column 30 is provided to ensure transparency of information for each real estate property.
Each real property information entry field displays the name, address, telephone number, facsimile number, etc. of the real estate agent who sent the information so that users who want to purchase or rent can contact the real estate agent .
[0020]
The real estate agents who can input the real estate information from the terminal 11 to the real estate information database 2 as described above may be limited to the real estate agents registered and registered in the present system, or may be open systems without limitation. It may be. However, in order to accumulate highly reliable real estate information, it is desirable that only real estate agents meeting certain conditions can register. The real estate information registered in the real estate information database 2 can be browsed from the user terminal 10 via the communication network 9. The browsing screen may be the same screen as the screen shown in FIG. 2 or may have a different design. If the user finds a property to be purchased or rented out of the viewed real estate information, the user can contact the real estate agent that is distributing the property information and make a purchase or lease application.
[0021]
Real estate information registered in the real estate article information database 2 of the server 1 can be largely classified into property information 81 and peripheral information 82 as shown in FIG. The property information 81 is information on the real estate property itself. In addition to the land area, floor area, material, etc. described in FIG. 2, the real estate agent who handles the property, such as the name, address, telephone number, etc., is a seller. Or you could include a broker or the carpenter who built the property, the number of pillars / unit price, commission, purchase price, who is the builder, and so on. Further, the peripheral information 82 includes information such as a distance from a station, a hospital, a school, a supermarket, and a commuting distance.
[0022]
FIG. 8 also shows that virtual property information including a standard price can be obtained by inputting desired property information and surrounding information from the user terminal 10 and transmitting the information to the server 1. FIG. 5 conceptually shows that the detailed information display screen 86 is displayed in the form of the list 85 and that one property is selected from the list 85. FIG. 8 further shows that a life design screen 84 can be obtained together with the virtual property information. The real estate evaluation and life planning will be described in detail later.
[0023]
FIG. 9 shows the details of the real estate property information database held by the server 1 and the concept of evaluation of a real property. In FIG. 9, the server 1 has a plurality of agency databases 88 for registering real estate information for each real estate agent, and also includes personal information entered by the user from the terminal or elements entered by the user from the terminal. Has a property database 90 for registering desired conditions. The server 1 has the virtual property information creating means 3. When a user inputs desired conditions for each element from a terminal, the virtual property information creating means 3 sends a large number of real estate properties registered in the trader database 88. From the information, virtual property information including a standard price is created, fed back to a user terminal, and displayed on this terminal. The creation of the virtual property information will be described later in detail. The list with evaluation score 85 and the detailed information display screen 86 of the property shown in FIG. 9 are as described in FIG.
[0024]
According to the embodiment described so far, real estate property information that can be browsed from the user terminal 10 includes real estate property information provided by a plurality of real estate agents. Can refer to the real estate information of the real estate agent of the same and make a fair judgment on the actual price and the like regarding the real estate. On the other hand, real estate agents are compared with real estate property information provided by other real estate agents, so if they do not provide highly reliable and fair real estate information, users will lose their trust and real estate information Transparency is ensured.
[0025]
The user can not only refer to real estate information of a plurality of real estate agents, but also obtain virtual property information by inputting desired conditions of the real estate to be purchased or rented from the terminal 10, and furthermore, can obtain virtual property information. Real property information close to property information can be obtained, and when a virtual property is purchased or rented, future life planning information can be obtained. FIG. 3 shows an example of the desired condition input screen. The desired condition input screen includes, as information on the area, an input column 32 along the desired railroad, a column 33 for entering the nearest getting off station, a column 34 for entering the required time from the station on foot, and a column 35 for entering whether or not to use a bus. Have been. In addition, a land area entry field 36, a floor area entry field 37, a material entry field 38, and a desired price entry field 39 are provided. Each entry column shown in the figure has a pull-down button, and the desired condition is input by selecting the pull-down information displayed by pressing the pull-down button. However, each desired condition is directly input. You may make it. After inputting desired conditions, a transmission button 56 for transmitting the desired conditions to the server 1 is provided.
[0026]
In the server 1, when the desired condition is transmitted, the virtual property information creating means 3 creates virtual property information including the standard price based on the property information registered in the property information database 2, and Reply to the user terminal 10 to which the desired condition has been input, and display it on this terminal. FIG. 4 shows an example of the virtual property display screen. The virtual property display screen includes, as information on the area, a display column 41 along the railway, a nearest get off station display column 42, a required time display column 43 from the nearest get off station on foot, and a bus from the station when using a bus. A required time display column 44 is provided. It also has a land area display field 45, a floor area display field 46, a material display field 47, a standard price display field 48, and a difference display field 49 from the desired price. The procedure for obtaining the information to be displayed in each of these columns will be described later. On the display screen, a button 50 to be pressed when returning to the previous screen and a button 51 for proceeding to life planning are displayed. When the user wants to change the desired condition, the user can return to the desired condition input screen shown in FIG. 3 by pressing the button 50. By changing and inputting the desired condition, a new screen is displayed on the screen shown in FIG. A virtual property can be displayed.
[0027]
Here, a procedure for obtaining virtual property information, particularly a standard price, to be displayed in each of the display columns will be described with reference to FIG. This procedure shows an example in which a user purchases real estate. This procedure is executed by software stored in the server 1. Each operation step is represented as S1, S2,.
When desired conditions for each element of a real estate that the user intends to acquire or rent are input from the user terminal 10 shown in FIG. 1 and transmitted to the server 1 (S1), the server 1 first registers in advance. A search is made for railroads that meet desired conditions from among a large number of real estate property information (S2). Next, a drop-off station that meets the request is searched (S3). In this way, the property information is narrowed down from the real estate property information to the property information corresponding to the condition of the railway line and the getting off station.
[0028]
Next, based on the user's desired conditions, it is determined whether or not the bus can be used from the getting off station (S4). If the bus is available, the process proceeds to step S5, where the user desires from the real estate information. Search for required time. It is determined whether there is a property that satisfies the desired condition (S6), and if there is one, the average value is calculated (S7) and displayed on the user terminal 10 (S9). The closest thing is searched (S8), the average value is calculated (S7), and it is displayed on the user terminal 10 (S9).
If the bus cannot be used in step S4, a search for a required time by walking from the getting off station desired by the user is performed from the real estate information (S10). As a result of the search, it is determined whether there is a corresponding property (S11), and if there is a corresponding property, an average value thereof is calculated (S12) and displayed on the user terminal 10 (S13). A search is performed for the closest one (S14), and the average value is calculated (S12) and displayed on the user terminal 10 (S13).
[0029]
Next, the process proceeds to step S15, and a search is made as to whether or not there is a property that satisfies desired conditions from the real estate property information regarding the land area. As a result of the search for the land area, it is determined whether there is a corresponding property (S16), and if there is a corresponding property, an average value thereof is calculated (S17) and displayed on the user terminal 10 (S18). If there is no property, a close thing is searched (S19), its average is calculated (S17), and it is displayed on the user terminal 10 (S18). Next, the process proceeds to step S20, and a search is made as to whether or not there is a property that meets desired conditions from the real estate property information regarding the floor area. As a result of the search for the floor area, it is determined whether there is a corresponding property (S21), and if there is a corresponding property, an average value thereof is calculated (S22) and displayed on the user terminal 10 (S23). If there is no property, a close thing is searched (S24), its average value is calculated (S22), and it is displayed on the user terminal 10 (S23).
[0030]
Next, the process proceeds to step S25 to search for a property that meets the desired conditions from the real estate property information regarding the material. It is determined whether there is any applicable material (S26). If there is no applicable material, it is difficult to calculate a reliable standard price. Is displayed on the user terminal 10 (S27). In this way, properties matching the conditions desired by the user are narrowed down from a large number of real property information. The number of properties to be narrowed down may be one or more. Subsequently, the process proceeds to step S28, and a building price is calculated from the narrowed down real property information (S28). If there is only one narrowed down real property information, the building price itself becomes virtual building price information. If there is more than one narrowed down real property information, the standard price is calculated by a method such as calculating the average price. The building price is calculated and used as virtual building price information. The various searches described above are performed by the search means 5 of the server 1.
[0031]
Next, the building price and the land price are added together, and this is set as a standard price (S29). The land price is calculated from the narrowed-down real property information in the same manner as the building price. If only one piece of actual property information is narrowed down, the land price itself is used as a virtual land price. If there is more than one piece of actual property information narrowed down, a standard land price is calculated by a method such as calculating an average price. And this is used as virtual land price information. Thus, the standard price is calculated by adding the virtual building price and the land price, and is displayed on the user terminal 10 (S30). In step S31, the difference between the standard price and the price desired by the user is calculated. The calculation is performed and displayed on the user terminal 10 (S32).
[0032]
In the flow shown in FIG. 6, the search for the required time of the bus in step S6, the search for the required time by walking in step S10, the search for the land area in step S15, and the search for the floor area in step S20 are performed from the actual property information. It is also possible to search and display the one closest to each desired condition. In this case, since the items corresponding to the respective desired conditions are searched and displayed one by one, there is an advantage that the step of obtaining the average value is not required and the process is simplified. However, the building price and the land price may be obtained by a method of calculating an average value of a plurality of pieces of real property information in order to ensure reliability and transparency.
For rental properties, instead of searching for building prices and land prices, search and display the closest rent to the user's desired rent (or rent from the property provider), or search for multiple similar properties To obtain the average value and display it as the standard price. Further, the difference between the standard price and the desired price is calculated and displayed.
[0033]
The information retrieved as described above is information that can be obtained from a large number of real estate information. However, as shown in FIG. Instead, it is a screen that displays virtual property information, as it is displayed with representative examples of various elements related to real estate. However, there is a desire for users to know real property information rather than virtual property information. Therefore, the real property information close to the created virtual property information is searched from the real estate property information database 2 by the search means 5 (see FIG. 1), and the relevant property information is transmitted to the user terminal 10 which has input desired conditions. The terminal 10 is configured to display a list. The user can select an appropriate one from the list display screen. For the selected specific property, the detailed information display means is further provided so that the detailed information is displayed on the terminal 10. You have it. The detailed information is, for example, all or a part of the real estate information registered in the real estate information database 2 of the server 1 by the real estate agent as shown in FIG.
[0034]
By inputting each desired condition from the terminal 10, the user can obtain virtual property information on real estate on a screen as shown in FIG. 4, and this virtual property information includes real estate information that meets the conditions desired by the user. Since the standard price and the difference between the standard price and the desired price are displayed, it can be used as a material to determine the possibility of purchasing or renting the desired real estate property or whether to purchase or rent. it can. In addition, since virtual property information is information obtained based on a lot of real information on real estate disclosed by a lot of real estate agents, it is created based on highly transparent information, and the Can be obtained.
In addition, real property information close to the virtual property information is displayed in a list, and a specific property in the property information can be selected and detailed information can be displayed. The user can make a selection by referring to the real property information. A purchase or lease contract may be made with respect to the purchased property, or the purchase or lease may be referred to.
[0035]
In the present embodiment, when the user selects a specific property from the list display screen of real property information close to the virtual property information created as described above, the real estate agent evaluates the property for each element. The result obtained is displayed on the user terminal 10 that has selected the specific property. In addition, a specific real estate property is evaluated by a user for each element, the evaluation by the user is compared with the evaluation by a real estate agent, and the degree of divergence between the two can be referred to by the user. FIG. 7 shows an example of an evaluation input screen by the real estate agent. This screen is transmitted from the evaluation means 7 of the server 1 to the terminal 11 of the real estate agent who has provided information on the relevant real estate, and is displayed on the terminal 11. Real estate agents enter information and evaluation information necessary to identify the property along the display screen.
[0036]
In FIG. 7, the evaluation input screen has a column 61 for entering the name of the owner, a column 62 for entering the location of the property, and a column 63 for entering the completion date of the property in order to identify the property. As columns for entering the evaluation for each element, a price satisfaction entry column 64, a floor plan satisfaction entry column 65, a land area satisfaction entry column 66, a floor area satisfaction entry column 67, a texture satisfaction level An entry column 68 and a satisfaction degree entry column 69 for transportation are provided. Further, as the degree of satisfaction with the surrounding facilities, there are provided a convenience degree entry column 70 for schools, a convenience degree entry column 71 for hospitals, and a satisfaction degree entry column 72 for shopping convenience. Further, a column 73 for entering a degree of satisfaction with the surrounding natural environment, a column 74 for entering a degree of satisfaction with cost performance, a column 75 for entering a degree of satisfaction for a contractor, and a column 76 for entering a degree of satisfaction for a seller. If the real estate agent is the seller of the property, there is no need to fill in the satisfaction level entry field 76 for the seller. In addition to the evaluation for each element, an overall satisfaction entry column 77 is provided.
[0037]
Since the degree of satisfaction with the price can be said to be whether or not the price is inexpensive with respect to the value of the property, when providing the degree of satisfaction entry column 64 for the price, it is not necessary to provide the degree of satisfaction 74 for cost performance. Alternatively, even if this entry field is provided, it may be treated as not an essential entry field. In addition, since the layout is often judged based on the values of each person, there is no need to provide a space 65 for entering a degree of satisfaction with the layout, or even if this space is provided, it is mandatory. It is good to treat it as not a column.
[0038]
Satisfaction with the contractor is evaluated based on whether the construction is being performed carefully, the quality of the construction, whether there is no omission, and the like. For the evaluation of each element, an appropriate one is selected from various evaluation methods such as a five-level evaluation and an evaluation out of 100. A registration button 78 is provided at the bottom of the evaluation input screen for entering the evaluation in each column, transmitting the evaluation to the server 1 and registering it in the real estate property information database 2.
The user accesses the server 1 from the terminal 10 via the communication network 9 as described above, and uses the search means 5 to search for the desired real estate from among a large number of real estate information registered in the real estate information database 2. By specifying a specific real estate, as shown in FIG. 7, it is possible to refer to the evaluation and comprehensive evaluation of each element, so that the user can accurately select the real estate property according to the wishes. The property can be searched quickly and quickly, and the decision on whether to purchase or rent the property can be made accurately and promptly.
[0039]
Further, the user can open the same screen as the evaluation entry screen shown in FIG. 7 from the terminal 10 with respect to a specific real estate, enter the evaluation for each element, and transmit the evaluation to the server 1 by pressing the registration button. The property information database 2 of the server 1, more specifically, the property database 90 shown in FIG. The server 1 also compares the element-by-element evaluation input and transmitted by the real estate agent with the user-by-element evaluation by comparing means, and registers the divergence between the two in the database 2. This can be freely viewed by users and real estate agents. By doing so, the real estate agent can know what the user wants to buy or rent the real estate and what kind of disparity exists between the real estate agent and the user, It can be used for For the user, it is possible to judge the possibility of the future when acquiring or renting the desired real estate, and to help the future life planning.
[0040]
Returning to FIG. 4, the virtual property display screen is provided with a button 51 for proceeding to life planning when purchasing or renting a real estate property according to the user's desire. Therefore, next, a life plan executed by pressing the button 51 will be described. When the button 51 is pressed, a life design data input screen as shown in FIG. 5 is displayed. This input screen is provided with a user's age input field 52, a current annual income input field 53, a real estate acquisition scheduled time input field 54, and an on-hand fund input field 55. A transmission button 56 for transmitting this information is provided.
[0041]
By pressing the transmission button 56, the input life design data is transmitted to the server 1 shown in FIG. 1, and the life design creation means 4 creates a life design based on the data input by the user in the server 1, A life design plan screen as shown in FIG. 10 is displayed on the terminal 10 of the user. The upper half of FIG. 10 shows that, by inputting the current income (annual income) and the family structure, if the user wants to purchase or rent the above-mentioned specific property or virtual property at a future time, for example, every five years, This conceptually shows that the required income (annual income) is displayed. Even if the family structure does not change, the required income greatly changes as the age of the family advances.
[0042]
The lower half of FIG. 10 is an example of a quote 93 that can be obtained when a specific property is selected from the real property information list 92 searched by the user inputting desired conditions as described above. Is conceptually shown, and also conceptually shows an example of a life plan that can be proposed based on current income. Depending on whether the current income (annual income) is high or low, and whether the funds on hand are high or low, the properties that can be purchased or rented are different, and the life plan such as the income required in the future and the family structure is also different. In the present embodiment, the life plan creation means 4 shown in FIG. 1 creates a future life plan by inputting the conditions for each element including the current income and the funds on hand from the user terminal. Displayed at 10 is to propose a life plan. By referring to the proposed life plan, the user can know what the future life should be when acquiring or renting the desired property, and get guidance or hints on the future life be able to.
[0043]
【The invention's effect】
According to the first aspect of the present invention, since not only a single real estate agent but also real estate information held by a plurality of real estate agents are registered in the real estate information database, the objectivity and reliability of the real estate information are registered. Sex is guaranteed. When the user enters a desired purchase condition or a desired lease condition from the terminal, the virtual property information creating means creates virtual property information closest to the desired purchase condition from the plurality of real estate property information and presents it to the user terminal, In addition, since the virtual property information includes the standard price obtained by the calculation, the user refers to the virtual property information including the provided standard price to obtain fair and reliable real estate property information. You can get it, get real estate, or rent it. In addition, when the user inputs various conditions including the current income and cash on hand from the terminal, a life plan is created from the input conditions and presented to the user. By referring to the above, it is possible to draw a picture of the future of the family and the family in the case of acquiring and maintaining or renting the virtual property right, and to clarify the repayment plan or payment plan.
[0044]
According to the invention described in claim 2, when virtual property information close to the user's desired condition is created, real property information close to the virtual property information is searched from the real estate property information database and displayed as a list. Therefore, users can obtain fair and transparent real estate property information, and by referring to the listed real property information, they can select the property that best meets their wishes, It can be a useful data for judging the possibility.
[0045]
According to the third aspect of the present invention, the user further has a detailed information display means for displaying detailed information of a specific property by selecting a specific property in the list of properties, so that the user can display the list in a list. By referring to the detailed information of the specific property in the actual property, it can be used as more detailed reference information of purchase or rental.
[0046]
According to the fourth aspect of the present invention, the user further has an evaluation means for selecting a specific property in the list of properties and evaluating and displaying the property for each element. It can be used as more detailed reference information when purchasing or renting a specific property.
[0047]
According to the invention described in claim 5, since at least the name of the builder, the seller, and the construction cost are registered in the real estate article database, the real estate information is disclosed from a plurality of real estate agents, , Sellers and construction costs are exposed to user evaluation, information reliability and transparency are ensured, and users can make fair decisions.
[0048]
According to the invention described in claim 6, the real estate property information registered in the real estate database includes a real estate agent's evaluation and a user's evaluation of the real property, and these evaluations can be viewed from the user terminal. In addition, it is possible to refer not only to the one-sided evaluation of the real estate agent but also to the evaluation from the user's standpoint, and to ensure the transparency of information for each property.
[0049]
According to the invention described in claim 7, in the invention described in claim 6, the real estate information registered in the real estate database includes a degree of divergence between the evaluation of the real estate agent and the evaluation of the user for the real property, and this evaluation is Since it can be viewed from the user terminal, the user can evaluate the reliability of the real estate property information based on the magnitude of the above divergence, and real estate agents can not make ambiguous evaluations, so real estate with higher transparency Property information can be stored.
[Brief description of the drawings]
FIG. 1 is a block diagram showing an embodiment of a user support system for real estate according to the present invention.
FIG. 2 is a conceptual diagram showing an example of a property information input screen by a real estate agent in the embodiment.
FIG. 3 is a conceptual diagram showing an example of a desired condition input screen by a user in the embodiment.
FIG. 4 is a conceptual diagram showing an example of a virtual property display screen in the embodiment.
FIG. 5 is a conceptual diagram showing an example of a life design data input screen by a user in the embodiment.
FIG. 6 is a flowchart showing an example of virtual property creation and standard price calculation in the embodiment.
FIG. 7 is a conceptual diagram showing an example of an evaluation input screen in the embodiment.
FIG. 8 is a conceptual diagram showing an example of a user support system for real estate according to the present invention.
FIG. 9 is a conceptual diagram showing another example of the user support system for real estate according to the present invention.
FIG. 10 is a conceptual diagram showing an example of life design in the present invention.
[Explanation of symbols]
1 server
2 Real Estate Property Information Database
3 Virtual property information creation means
4 Life planning creation means
5 Search means
6 Display means
7 Evaluation means
8 Storage means
9 Communication network
10 User terminal
11 Real estate agent terminals

Claims

A real estate property information database capable of registering real estate property information held by a plurality of real estate agents,
Virtual property information creation means for creating virtual property information including a standard price based on real estate property information registered in the real estate property information database by inputting desired conditions from a user terminal;
A user support system for real estate having a life plan creation means for creating a life plan from input conditions from a user terminal including current income and cash on hand.

2. The user support system for real estate according to claim 1, further comprising a search unit that searches real property information close to the created virtual property information from the real estate property information database and displays a list of the properties.

3. The user support system for real estate according to claim 2, further comprising a detailed information display means for displaying detailed information of the specific property by selecting a specific property from the list of properties.

4. The user support system for real estate according to claim 2 or 3, further comprising an evaluation means for selecting a specific property from the list of properties and evaluating and displaying the property for each element.

4. The user support system for real estate according to any one of claims 1 to 3, wherein the real estate property information database has registered therein at least a builder name, a seller, and a construction cost in order to ensure transparency of information for each property. .

The real estate property information registered in the real estate property database includes real estate agent evaluations and user evaluations of real properties to ensure transparency of information for each property, and these evaluations can be viewed from the user terminal The user support system for real estate according to claim 1.

7. The user support system for real estate according to claim 6, wherein the real estate information registered in the real estate database includes a degree of divergence between the evaluation of the real estate agent and the evaluation of the user for the real property, and the evaluation can be viewed from the user terminal.