JP2003233662A

JP2003233662A - 不動産の評価装置および評価方法

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Publication number: JP2003233662A
Application number: JP2002032028A
Authority: JP
Inventors: Kazuhito Michikura; 一仁道倉
Original assignee: ITB KK
Current assignee: ITB KK
Priority date: 2002-02-08
Filing date: 2002-02-08
Publication date: 2003-08-22

Abstract

(57)【要約】【課題】マンション等の不動産の価値は周辺の環境の
変化によって変動するものであるから、適正な販売価格
等を設定することは実際上難しい。従来は既存の物件情
報をデータベース化して、同一地域条件等に該当する物
件データを基に、不動産の販売価格等の設定の目安とし
てこれらのデータを利用するに留まり、適正な販売価格
等算出できなかった。そこで本発明は、不動産業者等が
将来、マンション等の不動産を分譲等したりする場合
に、その価格を適正に設定することができるようにす
る。【解決手段】入力部（０１０３）におけるユーザーの
入力に基づいて、不動産情報蓄積部（０１０１）におけ
る不動産情報を検索部（０１０２）で検索し、その検索
結果に基づいて算出部（０１０４）で不動産価格を算出
した後、これを出力部（０１０５）で出力する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、マンション、一戸
建て住宅および店舗等の不動産の評価装置および評価方
法に関する。

【０００２】

【従来の技術および発明が解決しようとする課題】マン
ション、一戸建て住宅および店舗等の不動産の中から顧
客が希望する物件を容易に探すために、既存の物件情報
を予めデータベース化しておき、顧客が希望する地域、
広さ、間取りおよび価格等を入力することで該当する物
件が抽出されるようにした不動産検索システムは一般に
知られているが、このような検索システムは既存の物件
情報を単に提示するものであって、不動産業者が、今後
分譲する予定のマンションや一戸建て住宅の販売価格を
設定したり、或いは今後、賃貸する予定のマンションや
店舗等の賃貸料を設定したりする場合に、一つの目安と
して利用できるに留まり、適正な販売価格や適正な賃貸
料そのものを算出できるわけではない。

【０００３】不動産の価値は経済事情や周辺環境の変化
等によって変動するものであるため、不動産業者が不動
産の販売価格や賃貸料を適正に設定することは実際上難
しく、また、一度設定した販売価格や賃貸料は希望者が
多いからといって簡単に値上げしたり、希望者が少ない
からといって簡単に値下げしたりできるものではない。
もし、例えば安易に当初の販売価格や賃貸料を値下げし
た場合には、既に同じ物件を購入ないしは借りた顧客と
不動産業者との間でトラブルが発生することもある。

【０００４】本発明の目的は、不動産業者等が将来、マ
ンション、一戸建て住宅および店舗等を分譲したり、賃
貸したりする場合に、それらの価格や賃貸料を適正に設
定することができる不動産の評価装置および評価方法を
提供することにある。

【０００５】なお、本発明に係る不動産の評価装置およ
び評価方法は、前記不動産業者だけでなく、不動産を購
入ないし借りる顧客も利用し得ることは勿論である。

【０００６】

【課題を解決するための手段】請求項１記載の不動産評
価装置は、不動産価格を含む不動産情報を蓄積した不動
産情報蓄積部と、該不動産情報蓄積部に蓄積されている
不動産情報の中から特定範囲の不動産情報を検索する検
索部と、該検索部による検索範囲を入力する入力部と、
前記検索部で検索された不動産情報に基づいて不動産価
格を算出する算出部と、該算出部で算出された不動産価
格を出力する出力部とを有するものである。

【０００７】請求項２記載の不動産評価装置は、請求項
１記載の不動産評価装置について、出力部で出力される
不動産価格の面積帯選択を行う面積帯選択部を更に有す
るものである。

【０００８】請求項３記載の不動産評価装置は、請求項
１または請求項２記載の不動産評価装置について、入力
部が入力フォーマットを作成し、該入力フォーマットに
したがって所定の入力が行われるようにしたものであ
る。

【０００９】請求項４記載の不動産評価装置は、請求項
１〜請求項３のうちのいずれか一項記載の不動産評価装
置について、不動産情報蓄積部における不動産情報が分
譲マンション情報、賃貸マンション情報、居住者情報お
よび公示価格情報のうちの少なくとも一以上の情報と不
動産の位置を示す位置情報とが対になったものであり、
検索部が前記位置情報に基づいて不動産情報の検索を行
うようにしたものである。

【００１０】請求項５記載の不動産評価装置は、請求項
４記載の不動産評価装置について、不動産情報蓄積部に
おける不動産情報が不動産の将来における価格変動要素
情報をも含み、算出部が不動産価格および価格変動要素
に基づいて不動産予想価格を算出するものである。

【００１１】請求項６記載の不動産評価装置は、請求項
４記載の不動産評価装置について、検索部が都道府県市
町村、校区、鉄道の沿線または該沿線における駅の入力
に基づいて不動産情報を検索するものである。

【００１２】請求項７記載の不動産評価装置は、請求項
４記載の不動産評価装置について、検索部が都道府県市
町村における特定地点、学校または鉄道の駅を中心とし
て一定範囲の不動産情報の検索を行うものである。

【００１３】請求項８記載の不動産評価装置は、請求項
１〜請求項７のうちのいずれか一項記載の不動産評価装
置について、出力部が、グラフ作成手段および／または
リスト作成手段を更に有するものである。

【００１４】請求項９記載の不動産評価装置は、請求項
８記載の不動産評価装置について、算出部が不動産にお
ける建物消費税を用いて不動産価格を算出するようにし
たものである。

【００１５】請求項１０記載の不動産評価方法は、都道
府県市町村、校区、鉄道の沿線または該沿線における駅
の入力を行うステップと、該入力に基づいて不動産価格
を含む不動産情報の検索を行うステップと、検索された
不動産情報に基づいて不動産価格を算出するステップ
と、算出した不動産価格を出力するステップとを有する
ものである。

【００１６】請求項１１記載の不動産評価方法は、請求
項１０記載の不動産評価方法について、検索された不動
産情報に基づいてグラフを作成するステップを更に有す
る。

【００１７】請求項１２記載の不動産評価方法は、請求
項１０または請求項１１記載の不動産評価方法につい
て、検索された不動産情報に基づいてリストを作成する
ステップを更に有する。

【００１８】なお、本明細書において、マンションには
団地も含まれるものとする。

【００１９】

【発明の実施の形態】次に、本発明の実施形態を図面に
したがって説明する。

【００２０】（実施形態１）

【００２１】図１に示すように、本実施形態の不動産評
価装置（０１００）は、不動産価格を含む不動産情報を
蓄積した不動産情報蓄積部（０１０１）と、該不動産情
報蓄積部（０１０１）に蓄積されている不動産情報の中
から特定範囲の不動産情報を検索する検索部（０１０
２）と、該検索部（０１０２）による検索範囲を入力す
る入力部（０１０３）と、前記検索部（０１０２）で検
索された不動産情報に基づいて不動産価格を算出する算
出部（０１０４）と、該算出部（０１０４）で算出され
た不動産価格を出力する出力部（０１０５）とを有す
る。

【００２２】不動産情報蓄積部（０１０１）とは、前述
したように、不動産価格を含む不動産情報を蓄積したも
のであるが、具体的には分譲や賃貸のマンション、一戸
建て住宅および店舗等の情報並びに建築用地の情報、公
示価格情報等の他、不動産を探して居住しようとする人
の家族構成や年収等、不動産に関わるあらゆる情報を蓄
積したデータベースである。

【００２３】なお、不動産情報蓄積部（０１０１）は、
ＨＤＤ、ＤＶＤおよびメモリカード等の記録媒体と記録
を実行するソフトウエアによって実現される。

【００２４】検索部（０１０２）とは、前述したよう
に、不動産情報蓄積部（０１０１）に蓄積されている不
動産情報の中から特定範囲の不動産情報を検索する機能
を有するものであるが、該検索部（０１０２）は例え
ば、ソフトウエアによって実現される。

【００２５】入力部（０１０３）とは、当該不動産評価
装置（０１００）のユーザーが価格を算出しようとする
不動産の情報を入力する機能を有し、マウス、キーボー
ド、テンキー等が該当する。また、本実施形態では、入
力部（０１０３）は、所定の入力フォーマットを作成
し、該入力フォーマットにしたがって前記マウス等によ
る入力を行う。更に、前記入力フォーマットは当該入力
部（０１０３）とは独立した入力フォーマット作成部を
別途設けて、該入力フォーマット作成部が作成したフォ
ーマットにしたがって入力部（０１０３）による入力操
作が行われるようにしても良い。

【００２６】算出部（０１０４）とは、前述したよう
に、検索部（０１０２）で検索された不動産情報に基づ
いて不動産価格を算出する機能を有するものであるが、
具体的には、ユーザーがある特定地域内に所在するある
特定の専有面積を有する分譲マンションの価格を算出す
るために、その特定条件を入力部（０１０３）で入力し
た場合、前記特定条件に合致する分譲マンションの価格
の合計を分譲マンションの数で割った平均価格を算出し
たり、或いは最小二乗法による価格算出をしたりするも
のである。

【００２７】出力部（０１０５）とは、前述したよう
に、算出部（０１０５）で算出された不動産価格を出力
する機能を有するものであるが、具体的には前記不動産
価格を表示するディスプレイ、プリンタの他、前記不動
産価格をデータとして送信するモデム等が該当する。

【００２８】以上述べた各部の定義は、後述する各実施
形態においても、別の定義や限定等がされていない限
り、同様である。

【００２９】次に、本実施形態の不動産評価装置（０１
００）における処理の一例について述べると、図２に示
すように、先ずユーザーによる入力があるまで待機し
(ステップＳ０２０１)、入力があった場合には、その入
力内容に基づいて該当する不動産情報を検索し(ステッ
プＳ０２０２)、抽出された不動産情報に基づいて不動
産価格を算出し、(ステップＳ０２０３)、算出した不動
産価格を出力する(ステップＳ０２０４)。

【００３０】（実施形態２）

【００３１】本実施形態の不動産評価装置は、前記実施
形態１の不動産評価装置（０１００）に不動産評価の対
象となる面積帯をユーザーが適宜変更し得る面積帯選択
部を付加したものである。

【００３２】すなわち、図３に示すように、不動産評価
装置（０３００）は、不動産価格を含む不動産情報を蓄
積した不動産情報蓄積部（０３０１）と、該不動産情報
蓄積部（０３０１）に蓄積されている不動産情報の中か
ら特定範囲の不動産情報を検索する検索部（０３０２）
と、該検索部（０３０２）による検索範囲を入力する入
力部（０３０３）と、前記検索部（０３０２）で検索さ
れた不動産情報に基づいて不動産価格を算出する算出部
（０３０４）と、該算出部（０３０４）で算出された不
動産価格を出力する出力部（０３０５）と、前記算出部
（０３０４）で算出する不動産価格の基準となる面積帯
を選択する面積帯選択部（０３０６）とを有する。

【００３３】本実施形態では、前記入力部（０３０３）
において、評価対象となる不動産の面積を特定せず、地
域等の入力を行う。

【００３４】面積帯選択部（０３０６）とは、前述の通
り、算出部（０３０４）で算出する不動産価格の基準と
なる面積帯を選択する機能を有するものであるが、ここ
で面積帯とは、不動産価格の算出単位となる不動産の面
積をいい、例えばマンションの場合、４０〜１２０ｍ²
の範囲で１０ｍ²ごとに面積帯が設定されている。そし
て、算出部（０３０４）では面積帯選択部（０３０６）
における選択にしたがって不動産価格を算出することと
なる。

【００３５】次に、本実施形態の不動産評価装置（０３
００）における処理の一例について述べると、図４に示
すように、先ずユーザーによる入力があるまで待機し
(ステップＳ０４０１)、入力があった場合には、その入
力内容に基づいて該当する不動産情報を検索し(ステッ
プＳ０４０２)、次に、面積帯選択があるまで待機し(ス
テップＳ０４０３)、選択があったときには、その面積
帯について前記不動産情報に基づく不動産価格の算出を
行い、(ステップＳ０４０４)、算出した不動産価格を出
力する(ステップＳ０４０５)。

【００３６】本実施形態の不動産評価装置（０３００）
によれば、面積帯を適宜変更して不動産価格を算出する
ことができるという利点がある。

【００３７】（実施形態３）

【００３８】図５に示すように、本実施形態の不動産評
価装置（０５００）は、不動産価格を含む不動産情報を
蓄積した不動産情報蓄積部（０５０１）と、該不動産情
報蓄積部（０５０１）に蓄積されている不動産情報の中
から特定範囲の不動産情報を検索する検索部（０５０
２）と、該検索部（０５０２）による検索範囲を入力す
る入力部（０５０３）と、前記検索部（０５０２）で検
索された不動産情報に基づいて不動産価格を算出する算
出部（０５０４）と、該算出部（０５０４）で算出され
た不動産価格を出力する出力部（０５０５）と、前記算
出部（０５０４）で算出する不動産価格の基準となる面
積帯を選択する面積帯選択部（０５０６）とを有し、ま
た出力部（０５０５）は更に出力内容に基づくグラフを
作成するグラフ作成手段（０５０７）を具備する。

【００３９】本実施形態の不動産情報蓄積部（０５０
１）には、不動産情報として分譲マンションおよび賃貸
マンションの情報が蓄積されているが、これら情報はマ
ンションの所在地を示す位置情報と対になって蓄積され
ている。

【００４０】具体的には、図６に示すように、例えば分
譲マンションについては、分譲マンション情報として○
マンション等というマンション名、間取り、広さ、成約
の有無、管理費および販売価格等が蓄積されていると共
にこれと対になって各分譲マンションの位置を示す位置
情報が蓄積されている。一方、賃貸マンションについて
は、賃貸マンション情報としてＸハイム等といったマン
ション名、間取り、空きの有無、賃貸料および保証金等
が蓄積されていると共にこれと対になって各賃貸マンシ
ョンの位置情報が蓄積されている。

【００４１】前記位置情報には、不動産の位置を特定す
るためのあらゆる情報が該当し得るが、本実施形態で
は、図７に示すように、位置情報には、マンションの所
在地（都道府県市町村）、校区、鉄道の沿線および駅と
いった情報が含まれる。

【００４２】入力部（０５０３）は、図８に示すよう
に、不動産所在地の都道府県市町村、中学校区、小学校
区、鉄道の沿線および駅のうちのいずれか一つを選択す
る入力フォーマットにしたがって入力を行うものであ
る。より詳細には、前記所在地を選択した場合には、例
えば「大阪府枚方市」等と入力し、中学校区を選択した場
合には、図９に示すように、「大阪府」「枚方市」と共に
「第Ｘ中」と入力し、また沿線の駅を選択した場合には、
図１０に示すように、「京阪本線」「枚方市」と入力する。

【００４３】検索部（０５０２）は、本実施形態では、
前記入力部（０５０３）における選択に基づいて該当す
るマンションを検索するものである。

【００４４】算出部（０５０４）は、本実施形態では、
前記検索部（０５０２）で抽出されたマンションの価格
に基づいて最小二乗法によって価格を算出するが、この
場合、本実施形態では、分譲マンションについては、成
約済みのものと未成約のものに分けて算出する。一方、
賃貸マンションについても、前記抽出されたマンション
の賃貸料の平均を算出するか、または最小二乗法による
算出を行う。

【００４５】また、前記算出部（０５０４）における価
格算出にあたり、面積帯選択部（０５０６）における面
積帯が適宜選択される。

【００４６】出力部（０５０５）は、図１１に示すよう
に、分譲マンションの成約分と未成約分の販売価格およ
び賃貸マンションの賃貸料、並びにこれらの該当件数を
出力する。また、出力部（０５０５）のグラフ作成手段
（０５０７）は、同図下部において、例えば分譲マンシ
ョンの成約分についての物件ごとのグラフを作成し、前
記出力された販売価格の基礎となった各分譲マンション
の価格分布を示す。

【００４７】次に、本実施形態の不動産評価装置（０５
００）における処理の一例について述べると、図１２に
示すように、先ずユーザーによるマンションの所在地や
校区、駅等の入力があるまで待機し(ステップＳ１２０
１)、入力があった場合には、その入力内容に基づいて
該当する不動産情報を検索し(ステップＳ１２０２)、次
に、面積帯選択があるまで待機し(ステップＳ１２０
３)、選択があったときには、その面積帯について前記
不動産情報に基づく不動産価格の算出を行い、(ステッ
プＳ１２０４)、算出した不動産価格を出力する(ステッ
プＳ１２０５)と共に該出力内容に基づいてグラフを作
成する(ステップＳ１２０６)。

【００４８】本実施形態の不動産評価装置（０５００）
によれば、分譲マンションおよび賃貸マンションにおけ
る妥当な価格を容易に設定することができる共に、該価
格の基礎となったマンションの価格分布を即座に把握す
ることができるという利点がある。

【００４９】（実施形態４）

【００５０】図１３に示すように、本実施形態の不動産
評価装置（１３００）は、不動産価格を含む不動産情報
を蓄積した不動産情報蓄積部（１３０１）と、該不動産
情報蓄積部（１３０１）に蓄積されている不動産情報の
中から特定範囲の不動産情報を検索する検索部（１３０
２）と、該検索部（１３０２）による検索範囲を入力す
る入力部（１３０３）と、前記検索部（１３０２）で検
索された不動産情報に基づいて不動産価格を算出する算
出部（１３０４）と、該算出部（１３０４）で算出され
た不動産価格を出力する出力部（１３０５）と、前記算
出部（１３０４）で算出する不動産価格の基準となる面
積帯を選択する面積帯選択部（１３０６）とを有し、ま
た出力部（１３０５）は出力内容に基づくグラフを作成
するグラフ作成手段（１３０７）と出力内容に基づくリ
ストを作成するリスト作成手段（１３０８）を具備す
る。

【００５１】本実施形態の不動産評価装置（１３００）
による不動産評価の概要を説明すると、図１４に示すよ
うに、不動産情報蓄積部（１３０１）には、不動産情報
として、分譲マンションの情報（１４０１）、賃貸マン
ションの情報（１４０２）の他、後述する居住者の情報
（１４０３）および公示価格の情報（１４０４）が蓄積
されており、入力部（１３０３）における入力内容に基
づいて検索部（１３０２）によって、不動産の所在地、
校区、鉄道の沿線やその駅等に基づく検索（１４０５）
が行われ、抽出された不動産情報（１４０６）〜（１４
０９）による不動産価格が算出（１４１１）され、算出
された不動産価格が出力（１４１２）されると共に、こ
の詳細表示としてグラフの作成（１４１３）およびリス
トの作成（１４１４）が行われる。

【００５２】不動産情報蓄積部（１３０１）における分
譲マンションおよび賃貸マンションの情報は前記実施形
態３と同様である。不動産情報蓄積部（１３０１）にお
ける居住者情報とは、検索対象の地域や校区、駅等にお
けるマンションに居住しているか、または居住を希望し
ている人に関する情報であって、家族数や世帯の収入、
不動産購入時の頭金の他、必要に応じて、家族構成、家
族各人の職業や学校等の所属等が含まれる。

【００５３】そして、前記分譲マンション情報、賃貸マ
ンション情報、居住者情報および公示価格情報は、前記
図７に示した位置情報と対になって不動産情報蓄積部
（１３０１）に蓄積されている。また、更に本実施形態
では、将来の不動産の価格変動要素情報も不動産情報に
付加されており、例えば図１５に示すように、不動産価
格の上昇要素として、駅の新設、高速道路の開通、大規
模病院（ベッド数が一定以上）の新設、大手スーパーの
開店、学校の新設等が段階的に数値化（ランク付け）さ
れており、不動産価格の下降要素として、ゴミ焼却場の
新設、汚水処理場の新設、墓地の新設、競合するマンシ
ョン等の新設、大手スーパーの閉店、学校の統廃合等が
段階的に数値化されている。

【００５４】入力部（１３０３）は、前記実施形態３と
同様、不動産の所在地の都道府県市町村、中学校区、小
学校区、鉄道の沿線および駅のうちのいずれか一つを選
択する入力フォーマットにしたがって入力を行う場合
（以下「基本選択」という）の他、都道府県市町村におけ
る特定地点、学校または鉄道の駅を中心とした一定範囲
の入力を行う場合（以下「円選択」という）がある。具体
的には、円選択の場合、図１６に示すように、入力部
（１３０３）で入力フォーマットにおける所在地の都道
府県市町村、中学校区、小学校区および鉄道の駅のうち
のいずれか一つを選択すると共に、選択した特定地点を
中心として検索する半径（ｍ）を選択する。例えば、
「大阪府枚方市新町１丁目」を選択すると共に１５００ｍ
を選択した場合には、前記大阪府枚方市新町１丁目を中
心として半径１５００ｍ以内の不動産が検索されること
となる。

【００５５】検索部（１３０２）は、本実施形態では、
前記入力部（１３０３）における基本選択または円選択
の入力にしたがって前記価格変動要素情報を含む不動産
情報の検索を行う。

【００５６】算出部（１３０４）は、本実施形態では、
前記価格変動要素情報を含む不動産情報に基づいて不動
産価格を算出するものであり、図１７に示すように、前
記図１５で示した価格変動の数値に対応する変動価格の
テーブルを有するものである。

【００５７】そして、算出部（１３０４）における分譲
マンションおよび賃貸マンションの価格および賃貸料
は、前記実施形態３と同様の方法で算出した価格に対し
て前記図１７の変動価格を算入したものとなる。例え
ば、分譲マンションの算出価格が３０００万円であった
場合に、上昇ランク１の価格である５０万円が加算され
たり、下降ランク５の３００万円が減算されたりするこ
ととなる。

【００５８】また、賃貸マンションについては、前記と
別の算出方法として、例えば民間の賃貸マンションの賃
貸料から最小二乗法により、ある基準面積の賃貸料を算
出し、この賃貸料を住宅ローン金利で割り戻した上、頭
金を加算して算出するようにしても良い。

【００５９】本実施形態では、算出部（１３０４）は、
更に前記居住者情報に基づく不動産価格を算出する。具
体的には、算出部（１３０４）は、前記入力部（１３０
３）で入力された都道府県市町村や校区、或いは駅等に
おいて、算出したい不動産の面積の希望者を抽出し、こ
れら希望者の年収を５倍した上、頭金を加算する。

【００６０】また、算出部（１３０４）は、更に前記公
示価格情報および既存の不動産における建物消費税に基
づいて不動産価格を算出する。具体的には、例えば分譲
マンションについては、最近完売したか、または高成約
率のマンション（例えば７０％以上）を参考にして、そ
の土地価格（マンションが建っている土地全体の価格）
を公示価格に基づいて算出し、次にこれを必要に応じて
実勢価格に補正した上、そのマンションの建物消費税か
ら割り出した建物価格を前記土地価格に加算し、最後に
この土地価格と建物価格の合計をマンション内の戸数で
割る。また、一戸建て住宅の場合には、高成約率となっ
ている分譲住宅を参考にして、その分譲住宅の地域の公
示価格に基づく土地価格と分譲住宅の建物消費税に基づ
く建物価格の合計に基づいて不動産価格を算出する。

【００６１】この他、算出部（１３０４）では、公示価
格および建物消費税に基づいて以下のように分譲マンシ
ョン価格を算出することもある。

【００６２】具体的には、分譲を予定している場所の近
辺において、最近短期間で完売したか、または高成約率
（例えば７０％以上）の分譲マンションを抽出し、該マ
ンションが建っている場所の公示価格を０．７で割るこ
とによって土地の実勢価格とし、これに分譲しようとす
る当該マンションの部屋の面積（ｍ²）を掛ける（公示
価格／０．７Ｘ面積）ことによって土地価格を算出す
る。次に、前記抽出した分譲マンション全体の建物消費
税合計を０．０５で割り、得られた値に分譲しようとす
る当該マンションの部屋の面積（ｍ²）を掛けると共に
これを前記抽出したマンション全体の総専有面積で割
り、最後に１．０５を掛ける（建物消費税合計／０．０
５Ｘ当該マンションの部屋の面積（ｍ²）／抽出したマ
ンション全体の総専有面積Ｘ１．０５）ことにより、建
物価格を算出する。そして、該建物価格と前記土地価格
とを合計して分譲しようとする当該マンションの部屋の
価格を最終的に算出する。

【００６３】なお、前述した、当該マンションの部屋の
面積（ｍ²）とは、不動産評価の対象とするためにユー
ザーが適宜選択する面積である。

【００６４】なお、前記居住者情報や公示価格情報に基
づく不動産価格の算出の場合にも、前述した分譲マンシ
ョンや賃貸マンションにおける価格算出の場合と同様
に、価格変動要素を取り入れるようにしても良い。

【００６５】また、本実施形態では、前述したように、
価格変動要素を不動産価格に取り入れ得る構成とした
が、不動産の周辺環境の変化が全くない地域等において
は、前記価格変動要素を排除し得ることは勿論である。

【００６６】出力部（１３０５）は、図１８に示すよう
に、分譲マンション（成約分）、分譲マンション（未成
約分）、賃貸マンション、居住者および公示価格の情報
に基づいて、それぞれ前記算出部（１３０４）で算出さ
れた不動産価格（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ）を表示する。ま
た、出力部（１３０５）におけるグラフ作成手段（１３
０７）は、同図下部に前記５つの不動産価格に対応する
マーク（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ）が付されたグラフを作成
し、また出力部（１３０５）におけるリスト作成手段
（１３０８）は、例えば図１９に示すように、分譲マン
ションでは、前記検索部（１３０２）で検索された各マ
ンションの名称、間取り、専有面積、価格等のリストを
作成する。

【００６７】なお、前記グラフ作成手段（１３０７）が
作成したグラフによれば、分譲マンション（成約分）、
分譲マンション（未成約分）、賃貸マンション、居住者
および公示価格に基づく不動産価格の相互関係が明らか
となり、現在および将来における不動産価格の妥当性を
判断する指標が得られる。

【００６８】次に、本実施形態の不動産評価装置（１３
００）における処理の一例を述べると、図２０に示すよ
うに、先ずユーザーによるマンションの所在地や校区、
駅等の入力があるまで待機し(ステップＳ２００１)、入
力があった場合には、その入力内容に基づいて該当する
不動産情報を検索し(ステップＳ２００２)、次に、面積
帯選択があるまで待機し(ステップＳ２００３)、選択が
あったときには、その面積帯について前記不動産情報に
基づく不動産価格の算出を行い、(ステップＳ２００
４)、算出した不動産価格を出力する(ステップＳ２００
５)すると共に該出力内容に基づいてグラフを作成する
(ステップＳ２００６)。次に、リストの作成指示の有無
を検知し(ステップＳ２００７)、指示があった場合には
リストを作成する(ステップＳ２００８)。

【００６９】本実施形態の不動産評価装置によれば、分
譲マンション（成約分）、分譲マンション（未成約
分）、賃貸マンション、居住者および公示価格に基づく
５つの不動産価格が同時得られ、またこれら価格の相互
関係から現在および将来における不動産価格の妥当性を
容易に判断することができる。

【００７０】

【発明の効果】本発明によれば、従来の不動産検索シス
テム等と異なり、ユーザーが都道府県市町村等の地域や
校区、鉄道の沿線やその駅等を入力するだけで、入力し
た地域等における不動産の適正価格を容易に知ることが
できる。

【００７１】また更に、不動産価格変動要素を取り入れ
た本発明によれば、現在だけでなく、将来の動向を予想
した不動産価格を知ることもできる。

【図面の簡単な説明】

【図１】実施形態１に係る不動産評価装置の機能ブロッ
ク図

【図２】同実施形態の不動産評価装置における処理の一
例を示すフローチャート

【図３】実施形態２に係る不動産評価装置の機能ブロッ
ク図

【図４】同実施形態の不動産評価装置における処理の一
例を示すフローチャート

【図５】実施形態３に係る不動産評価装置の機能ブロッ
ク図

【図６】マンション情報の一例を示す図

【図７】位置情報の一例を示す図

【図８】所在地による入力を行った場合の入力フォーマ
ットを示す図

【図９】校区による入力を行った場合の入力フォーマッ
トを示す図

【図１０】駅による入力を行った場合の入力フォーマッ
トを示す図

【図１１】実施形態３の不動産評価装置における不動産
評価の出力例を示す図

【図１２】同実施形態の不動産評価装置における処理の
一例を示すフローチャート

【図１３】実施形態４に係る不動産評価装置の機能ブロ
ック図

【図１４】同実施形態における不動産評価の概要を示す
図

【図１５】不動産の価格変動要素とそのランク付けの一
例を示す図

【図１６】円選択による入力を行った場合の入力フォー
マットを示す図

【図１７】価格変動要素のランクと変動価格の一例を示
す図

【図１８】実施形態４の不動産評価装置における不動産
評価の出力例を示す図

【図１９】リストの一例を示す図

【図２０】同実施形態の不動産評価装置における処理の
一例を示すフローチャート

【符号の説明】

０１００：不動産評価装置０１０１：不動産情報蓄積部０１０２：検索部０１０３：入力部０１０４：算出部０１０５：出力部０３０６：面積帯選択部

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】不動産価格を含む不動産情報を蓄積した
不動産情報蓄積部と、該不動産情報蓄積部に蓄積されて
いる不動産情報の中から特定範囲の不動産情報を検索す
る検索部と、該検索部による検索範囲を入力する入力部
と、前記検索部で検索された不動産情報に基づいて不動
産価格を算出する算出部と、該算出部で算出された不動
産価格を出力する出力部とを有する不動産評価装置。
【請求項２】出力部で出力される不動産価格の面積帯
選択を行う面積帯選択部を更に有する請求項１記載の不
動産評価装置。
【請求項３】入力部が入力フォーマットを作成し、該
入力フォーマットにしたがって所定の入力が行われる請
求項１または請求項２記載の不動産評価装置。
【請求項４】不動産情報蓄積部における不動産情報が
分譲マンション情報、賃貸マンション情報、居住者情報
および公示価格情報のうちの少なくとも一以上の情報と
不動産の位置を示す位置情報とが対になったものであ
り、検索部が前記位置情報に基づいて不動産情報の検索
を行う請求項１〜請求項３のうちのいずれか一項記載の
不動産評価装置。
【請求項５】不動産情報蓄積部における不動産情報が
不動産の将来における価格変動要素情報をも含み、算出
部が不動産価格および価格変動要素に基づいて不動産予
想価格を算出する請求項４記載の不動産評価装置。
【請求項６】検索部が都道府県市町村、校区、鉄道の
沿線または該沿線における駅の入力に基づいて不動産情
報を検索する請求項４記載の不動産評価装置。
【請求項７】検索部が都道府県市町村における特定地
点、学校または鉄道の駅を中心として一定範囲の不動産
情報の検索を行う請求項４記載の不動産評価装置。
【請求項８】出力部がグラフ作成手段および／または
リスト作成手段を更に有する請求項１〜請求項７のうち
のいずれか一項記載の不動産評価装置。
【請求項９】算出部が不動産における建物消費税を用
いて不動産価格を算出する請求項８記載の不動産評価装
置。
【請求項１０】都道府県市町村、校区、鉄道の沿線ま
たは該沿線における駅の入力を行うステップと、該入力
に基づいて不動産価格を含む不動産情報の検索を行うス
テップと、検索された不動産情報に基づいて不動産価格
を算出するステップと、算出した不動産価格を出力する
ステップとを有する不動産評価方法。
【請求項１１】検索された不動産情報に基づいてグラ
フを作成するステップを更に有する請求項１０記載の不
動産評価方法。
【請求項１２】検索された不動産情報に基づいてリス
トを作成するステップを更に有する請求項１０または請
求項１１記載の不動産評価方法。