JP2002183493A - インターネットを用いた仲介業における物件データの仲介方法 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 （修正有） 【課題】検索者側のプライバシーを保護しながら、希望
物件データの仲介を行なうと共に、物件データ提供者側
とっても、提供物件データに対する収益を確実に得るこ
とが可能なシステムを提供すること。 【解決手段】物件提供者側の通信端末による登録データ
をサーバー４４に記録し、物件検索者側の通信端末１１
は希望物件データの条件を入力しウェブサイト６６に向
けてデータ送信し、サーバー４４にデータを記憶蓄積
し、サーバー４４は電子メールにて希望物件データを提
供者側の通信端末へ電子メール送信し、合致する物件デ
ータがある場合には特定の検索者に向けて返答情報を送
信し、検索者側の通信端末は希望に沿った提供物件デー
タの発信元に向けて、コンタクト希望データをサーバー
４４に送信し、サーバー４４は該物件データ提供者側の
通信端末に向け電子メールを伝送路に送信を行うステッ
プを含んで構成した。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明はインターネットによ
り、車の（売買）仲介、人材派遣の仲介、不動産物件の
（売買）仲介といった仲介業を行う場合の物件データの
仲介方法に関する。

【０００２】

【従来の技術】図９は従来のインターネットによる不動
産物件を例としたの紹介方法を示したものである。イン
ターネットにより不動産物件の紹介を伝送路を通じて行
う場合において、物件を提供する側は、物件検索者側の
通信端末が伝送路を通じてアクセス可能なホームページ
を提供し、物件検索者側の通信端末は前記ホームページ
に伝送路を通じてアクセスすることにより、提供者が該
ホームページ内に掲示している物件データの中から希望
に見合う物件を検索していた。該ホームページ内に掲示
している物件データの中に希望に見合う物件がない場合
には、再度別の提供者が伝送路を通じて提供しているホ
ームページを検索し、該ホームページ内に掲示している
物件データから希望に見合う物件の検索を行っていた。
該ホームページ内に掲示している物件データの中に希望
に見合う物件があった場合には、提供者と伝送路を通じ
て電子メール送信を行ったり、電話またはＦＡＸを通じ
て直接連絡をとっていた。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら図９に示
すような従来のインターネットによる物件データの仲介
の方法においては、物件検索者側の通信端末は各々の物
件提供者側の通信端末が提供するホームページを伝送路
を通じて希望に見合う物件が見つかるまで、複数のホー
ムページ内の物件データを閲覧する必要があった。ま
た、各々の物件提供者側の通信端末のホームページに直
接アクセスするために、物件検索者側の通信端末の個人
情報をサーバーに蓄積される場合があり、サーバー内の
蓄積データを解析することにより不本意に物件提供者側
から検索者が特定されることがあった。また、物件提供
者側の通信端末からサーバーによりホームページにて提
供した物件情報を、物件検索者側の通信端末が提供元と
は異なる物件提供者側の通信端末へデータ移管すること
により、本来の物件提供元は物件成約時の収益を得られ
ない場合があった。

【０００４】本発明は、上述のような従来の問題を解決
し、物件検索者側の通信端末のプライバシーを保護しな
がら、希望に見合う物件の紹介が容易に行えるインター
ネットシステムを提供すると同時に、物件提供者側の通
信端末にとっても、提供した物件に対する収益を確実に
得ることが可能な物件データの仲介システムを提供する
ことを目的としている。

【０００５】

【課題を解決するための手段】そこで、請求項１の発明
は、インターネットにより物件データを仲介する方法で
あって、次のステップを含むようにした。物件提供者側
の通信端末は伝送路を介して所定のウェブサイトにアク
セスし、物件提供者登録データを通信端末から伝送路に
伝送し、前記伝送路を介して伝送された前記登録データ
をサーバー側の受信装置において受信し、受信した前記
登録データを所定のサーバーに記録するステップ、物件
データ検索者側の通信端末は伝送路を介して所定のウェ
ブサイトにアクセスし、物件データ検索者登録データを
通信端末から伝送路に伝送し、前記伝送路を介して伝送
された前記検索者登録データをサーバー側の受信装置に
おいて受信し、受信した前記検索者登録データを所定の
サーバーに記録するステップ、物件検索者側の通信端末
は伝送路を介して所定のウェブサイトにアクセスし、希
望物件データを通信端末から伝送路に伝送し、前記伝送
路を介して伝送された前記希望物件データをサーバー側
の受信装置において受信し、受信した前記希望物件デー
タを所定のサーバーに記録し、前記サーバーに記録した
前記希望物件データを読み出すステップ、サーバーが、
予め所定のウェブサイトに登録を行いサーバーに記録蓄
積してある物件提供者の登録リストデータを参照し物件
提供者側の通信端末に向けて前記希望物件データを特定
の電子メールフォーマットに格納して伝送路に送出し、
物件提供者側の通信端末は当該電子メールを受信し、該
希望物件データに見合う物件データがある場合には伝送
路を介して所定のウェブサイトにアクセスし、前記物件
情報データが入力されるステップ、物件検索者側の通信
端末は伝送路を介して所定のウェブサイトにアクセス
し、表示された物件情報データが希望データに沿う場
合、物件提供者側の通信端末側へのコンタクト希望デー
タをサーバーに送出し、サーバーはプログラムにより前
記コンタクト希望データを物件提供者側の通信端末に向
けて特定の電子メールフォーマットに格納して伝送路に
送出するステップ。インターネットによる物件データの
仲介の方法を以上のステップを含むようにして物件デー
タの仲介システムを構成したために、物件データ検索者
側の通信端末は、物件データ提供者側が開いているウェ
ブサイトを伝送路を通じて検索する必要がなく、希望の
物件データの条件を所定のウェブサイトに入力すること
により、物件データ提供者側の通信端末から希望条件に
合致する物件データを入手することが可能である。

【０００６】また、請求項２の発明では、請求項１記載
の物件データ仲介方法において、物件検索者側の通信端
末は伝送路を介して所定のウェブサイトにアクセスし、
希望物件データを通信端末から伝送路に伝送し、前記伝
送路を介して伝送された前記希望物件データをサーバー
側の受信装置において受信し、受信した前記希望物件デ
ータを所定のサーバーに記録し、前記サーバーに記録し
た前記希望物件データをサーバーが読み出すステップに
おいて、サーバーによる希望物件データの電子メール送
信先を物件検索者側の通信端末に表示されるアクセスペ
ージにおいて,複数の登録済物件提供者側の通信端末の
中から選択し、物件検索者側の通信端末からサーバーに
指定入力されるステップを設け、サーバーは希望物件デ
ータを検索者側の通信端末により指定した物件データ提
供者側の通信端末にしか送出しないこととしている。こ
のため、必ずしも所定のウェブサイトに登録している物
件提供者側の通信端末全てに向けて、サーバーは物件検
索者側の通信端末が希望する物件条件データを伝送路を
通じて電子メール送信する必要がなく、インターネット
トラフィックの混雑を緩和する。同時に物件検索者側の
通信端末が所望する物件提供者側の通信端末のみに希望
物件の条件を伝送路を通じて電子メールにより提供する
ことが可能であり、物件データ検索者側の不安感を取り
除くことができる。

【０００７】また、請求項３の発明では、請求項１記載
の物件データの仲介方法において、物件検索者側の通信
端末が伝送路を介して所定のウェブサイトにアクセスす
る場合において、初回アクセス時は物件検索者側を特定
可能な情報及び希望のニックネームとパスワードをウェ
ブサイトの入力画面に入力されるステップを設け、通信
端末から伝送路に伝送し、前記伝送路を介して伝送され
た前記入力データをサーバー側の受信装置において受信
し、受信した前記登録データをサーバーに記録し、次回
アクセス時からは該ニックネームデータ及び該パスワー
ドデータを用いて物件検索者側の通信端末の認証を行い
ウェブサイトにアクセス可能とすると共に、希望物件デ
ータをサーバーにより物件提供者側の通信端末側へ電子
メール送信する場合は該ニックネームデータを用いて行
われ、物件提供者側の通信端末側へは物件検索者側の通
信端末側を特定可能な情報を送出しないこととしてい
る。このため、所定のウェブサイトへ物件検索者側の通
信端末がアクセスする場合のセキュリティが保持でき、
同時に、２回目以降のアクセス時において通信端末認証
のためのデータ入力の手間が省けて利便性の向上とな
る。また、物件提供者側の通信端末側への個人情報の漏
洩を防止することが可能となり、物件検索者側の通信端
末のプライベートを保持することが可能である。

【０００８】また、請求項４の発明では、請求項１記載
の物件データの仲介方法において、所定のウェブサイト
に伝送路を通じてアクセスする場合には、個々のサーバ
ーへの登録済物件検索者側の通信端末毎に専用のアクセ
スページをサーバーにより提供し、過去に行った送信デ
ータ、物件検索データの履歴、物件提供者側の通信端末
側からの掲示データ、各々に固有の確認番号を付与し、
物件データ検索者側から各々の内容を照会することが可
能であることとした。このため、物件提供者側の通信端
末及び物件検索者側の通信端末間におけるデータ送受信
のやり取りの記録をサーバーに蓄積しておくことによっ
て、物件検索者側の通信端末からサーバーに向けて過去
にどのような物件データを送信したかを、検索者は、伝
送路を通じて所定のウェブサイト内で閲覧可能となっ
た。

【０００９】また、請求項５の発明では、請求項１記載
の物件データの仲介方法において、物件検索者側の通信
端末が伝送路を通じて所定のウェブサイトにアクセス
し、ウェブサイトに入力された情報を物件検索者側の通
信端末から伝送路に伝送し、前記伝送路を介して伝送さ
れた前記入力データをサーバー側の受信装置において受
信し、受信した前記入力情報を所定のサーバーに記録し
たデータを、サーバー側で統計処理し、物件検索者側の
通信端末の年齢、性別、世帯数、居住地域、職業を変数
とし、それぞれに対応する希望物件の広さ、値段、場
所、部屋数などの検索者別希望物件統計データを、入用
者の通信端末に向けて所定のウェブサイトを介してサー
バーにより電子データとして提供することとした。この
ため、様々な物件検索者側の通信端末において、希望す
る物件条件データの統計を把握することが可能となり、
サーバーにより統計データを演算処理し、住宅メーカ
ー、自動車販売メーカー、人材派遣センター、物件提供
者側の通信端末、その他該電子統計データの入用者の通
信端末に向けて提供することで顧客のニーズの傾向を把
握することで新たなマーケット展開が可能となり、また
新たな物件データ提供に役立てることが可能となる。

【００１０】また、請求項６の発明では、請求項１記載
の物件データの仲介方法において、所定のウェブサイト
の運営は物件提供者側の通信端末の登録手数料、該ウェ
ブサイトにサーバーによりおける電子広告を掲載する手
数料、該ウェブサイト利用によって取引された物件が成
約した場合の手数料により賄われることとした。物件デ
ータ提供者側の通信端末及び広告掲載者からの利用料取
得としたために、物件データ検索者側の通信端末からは
所定のウェブサイトを利用するための料金を取得するこ
となく、ウェブサイトの運営を行うことが可能であり、
物件データ検索者にとって使いやすい環境となってい
る。

【００１１】また、請求項７の発明では、請求項１記載
の物件データの仲介方法において、物件検索者側の通信
端末による伝送路を通じた所定のウェブサイトへのアク
セスは必ずしも初回アクセス時に使用した通信端末を使
用しなくとも、ウェブサイトに接続可能な複数の通信端
末にてアクセス可能とした。このため、検索者は同一の
通信端末にこだわることなく様々な通信端末を用いてウ
ェブサイトにアクセスが可能となり、外出時においても
手持ちの携帯電話や街頭などに設置されてあるインター
ネット通信端末から希望物件データの要求や返信を確認
することが可能であり利便性の向上と時間節約につなが
る。

【００１２】また、請求項８の発明では、前述の物件デ
ータの仲介方法において、前記物件データは不動産物件
のデータであり、前記請求項１〜７記載の方法のうち少
なくとも一つの方法を含んでなる不動産物件のデータ仲
介方法を構成した。このため、不動産物件を検索する通
信端末において希望物件の条件データをサーバーへ送信
するだけで該当データが返信されるため、複数の物件提
供者の提供するホームページ毎に物件データをインター
ネットを用いて検索する必要がなくなり検索側にとって
利便性の向上、セキュリティの確保、また物件データ提
供側のロイヤリティ確保につながる。

【００１３】また、請求項９の発明では、請求項８記載
のインターネットを用いた仲介業における物件データの
仲介方法において、物件提供者側の通信端末から伝送路
を通じて提供される所定の物件データには、提供の日
時、提供元を特定可能なデータが付随されており、一つ
の物件情報が複数の物件提供者元の通信端末を経由して
物件検索者側の通信端末にサーバーにより提供された場
合には各々の提供者を経由した日時及び初めの提供元を
特定可能な電子データを付随し、経由されたルートを特
定可能にした。このため、サーバー内に蓄積されたデー
タから、物件データ提供者側の通信端末の間でどのよう
に提供物件データが送受信されたかをサーバーにより解
析することができ、物件成約時における手数料報酬の分
配時に分配先を明らかにすることが可能となった。

【００１４】また、請求項１０の発明では、請求項８記
載のインターネットを用いた仲介業における物件データ
の仲介方法において、物件提供者側の通信端末により提
供されたインターネット上の物件データが複数の物件提
供者側の通信端末を経由した場合に、サーバーにより物
件提供情報データに付随させた、提供元を特定できる電
子データをサーバーにより解析することにより、大元の
物件提供者側の通信端末にさかのぼり、物件検索者側の
通信端末からの手数料報酬を分配する規則をサーバーに
よりウェブサイトに表示するステップを設けた。このた
め、物件提供者側の通信端末側にとっては提供物件デー
タを送信したにもかかわらず、収益が得られないといっ
たことがないという効果がある。

【００１５】また、請求項１１の発明では、請求項８記
載のインターネットを用いた仲介業における物件データ
の仲介方法において、伝送路を通じて行う該ウェブサイ
トへの物件提供者側の通信端末のサーバーへの登録は、
物件を所有する一個人を対象としてもも可能とし、登録
データを通信端末から伝送路に伝送し、前記伝送路を介
して伝送された前記登録データに個人を示す選択項目を
設けサーバーにより個人であることを特定し、行政書
士、公的機関ならびに金融機関の紹介をサーバーにより
該ウェブサイトに表示させることで宣伝を行い、前記行
政書士、公的機関ならびに金融機関を利用する場合には
紹介料を取得することとした。このため、個人売買にお
ける係争を防止することが可能となり、個人においても
安心して物件を提供することが可能となり、また得られ
た収入でウェブサイト運営を行うことが可能である。

【００１６】

【発明の実施の形態】この発明の実施例について図面を
用いて以下に詳細に説明する。

【００１７】図１は本件発明における物件データ提供シ
ステムの構成例を示したものである。１１は物件データ
検索者側の通信端末、２２は伝送路、３３はインターネ
ット網とサーバーとを介する働きをするサーバー側の受
信装置、４４はサーバー、５５は物件データ提供者側の
通信端末側の通信端末、６６はインターネット上に設け
られたウェブサイトである。

【００１８】サーバー４４を用いてインターネット上に
構築されたウェブサイトに、通信端末１１、５５から該
ウェブサイトに伝送路２２を通じてアクセスすること
で、物件データ提供者側の通信端末側、データ検索者側
の通信端末側双方のやり取りを行うことを可能とした。
通信端末１１、５５はパソコン、携帯電話といったイン
ターネットにアクセス可能な端末を想定しており、該ウ
ェブサイトは前記パソコンや携帯電話からアクセス可能
なように、ソースコードを記述し構成してある。用いて
いるソースコードはHTML、XML、CHTML、MMLなど複数の
通信端末からアクセス可能なようにウェブサイトを構築
してある。また、特定の電子メールフォーマットは例え
ばPOP3やSMTPを用いてサーバー４４により処理を行って
いる。伝送路２２は本実施例においては有線、無線を用
いたインターネット網を用いている。また、ブロードバ
ンド通信を行い、デジタル放送網や、ケーブルテレビ
網、電力線通信網を用いたり、ＶＰＮ（バーチャルプラ
イベートネットワーク）を用いて本通信システムを構築
しても本システムは実施可能である。

【００１９】次に本発明における物件データ仲介の方法
を順に説明する。まず、データ提供者側の通信端末側
は、通信端末５５を用いて伝送路２２を通じて所定のウ
ェブサイト６６にアクセスし、ウェブサイトに登録を行
う。登録時の入力はデータ提供者を特定しうる情報、例
えば住所、会社名、電話番号、電子メールアドレス、ホ
ームページアドレス、氏名、会社名といった情報データ
をウェブサイト６６に設けられた所定の入力フォーマッ
トに従って行う。入力されたデータはサーバー４４によ
り登録日時データが付加され、電子データとして記憶蓄
積され、登録済物件データ提供者側の通信端末データと
して扱われる。ウェブサイト６６への登録は複数の物件
データ提供者側の通信端末からの登録を想定しており、
各々の物件データ提供者側の通信端末の入力データはサ
ーバーによりデータベース管理している。

【００２０】次に物件データ検索者側の通信端末は通信
端末１１を用いて伝送路２２を通じて所定のウェブサイ
ト６６にアクセスし、個人情報の登録を行う。登録時の
入力は、検索者個人を特定しうる情報、例えば住所、氏
名、電話番号、電子メールアドレス、ホームページアド
レス、勤務会社名、年齢、性別、家族構成数、ニックネ
ーム、パスワードといった情報データをウェブサイト６
６に設けられた所定の入力フォーマットに従って行う。
入力されたデータはサーバー４４により登録日時データ
が付加され、電子データとして記憶蓄積され、登録済検
索者データとして扱われる。ウェブサイト６６への登録
は複数のデータ検索者側の通信端末からの登録を想定し
ており、各々のデータ検索者側の通信端末の入力データ
をサーバーによりデータベース管理している。

【００２１】次に図２を用いて、ウェブサイト６６を介
して行われる物件検索者側の通信端末と物件提供者側の
通信端末との間のデータ処理手順について述べる。

【００２２】まず、第一段階として、物件検索者側の通
信端末は通信端末１１から伝送路２２を通じて所定のウ
ェブサイト６６にアクセスする。アクセスの際には通信
端末による本人認証処理を行うため、登録時に入力した
ニックネームとパスワードを用いる。ウェブサイトのロ
グインページにて入力したニックネーム文字列とパスワ
ード文字列が、サーバー４４に記録されている電子デー
タと一致する場合に、次の画面にアクセスすることを許
可可能としている。前述した登録時の入力により本人と
認証された場合、各々の物件検索者側の通信端末専用の
アクセスページが開かれる。

【００２３】検索者側の通信端末１１から希望の物件デ
ータの条件について、アクセスページに示される所定の
入力フォーマットに従って希望物件の条件データが入力
される。図３には仲介データが不動産物件データの場合
を例として、入力中のアクセスページを示した。アクセ
スページにはアクセス中の検索者のニックネームが表示
され、希望物件の条件として物件の場所、広さ、部屋
数、といったキーワードを用いて所定のテキストエリア
に入力していく。入力が完了し、送信ボタンがクリック
された場合には、通信端末１１から希望物件データの入
力データが送出され伝送路２２を通じてサーバー４４に
記憶蓄積される。ここで、入力するデータは、不動産物
件データを例に用いると、「２ＬＤＫで、○○駅から徒
歩６分。」というように明確な条件である必要はなく、
「○○駅近くで、２部屋くらいで、近くにクリーニング
屋とスーパーがあるといい。」というようにはっきりと
したものでない不明確なデータであってもよい。これは
入力データをサーバーにより物件提供者側の通信端末５
５へ送信し、物件データ提供者側において手持ちの物件
データと比較するためである。これにより特に希望の物
件条件データがはっきりしない場合においても概略デー
タを入力することにより希望に沿ったデータを得ること
ができる。また、アクセスページには物件の購入意思を
明確にする目的で物件購入時期が判断可能なように入力
項目を設けてある。これは物件データ提供者側にとって
物件データ検索者が本当に物件データを必要としている
のかを見分ける目的のためである。不動産物件の場合に
は物件購入時期もしくは引越しを考えている時期を選択
入力する項目、自動車物件の場合には自動車買い替え時
期の予定や車検時期を選択入力する項目、人材物件の場
合には人材を必要とする時期、期間を選択入力する項目
を設けている。購入の意思表示を明確にすることで単な
る冷やかしや同業他社による不正行為などを防止するこ
とにつながっている。

【００２４】次に受け付け番号を発行し、サーバー４４
に記憶蓄積すると共に、検索者のアクセスページに受け
付けた番号を表示する。図４にそのページを示した。ペ
ージには受け付け番号、希望物件条件などが表示され
る。受付番号を手元の通信端末１１に記録保存してもよ
いし、プリントアウトして保存しておいてもよい。また
手元に記録しない場合でも再度専用のアクセスページに
ログインした場合にはサーバー４４により過去の検索履
歴が表示されるためどのような物件条件を入力したかを
確認することが可能である。

【００２５】次に、第二段階として、検索者からの入力
情報を記憶蓄積したサーバー４４は、前記入力情報デー
タを読み出し、先の複数の登録済物件提供者側の通信端
末に向けて特定の電子メールフォーマットに入力情報デ
ータを格納し、電子メール送信を行う。ここではＳＭＴ
Ｐを用いて電子メール送信を行っている。尚、この時点
においては物件検索者側の通信端末を特定できる情報デ
ータは電子メールに同胞されておらず、ニックネーム情
報が同胞されている。このため検索者のプライバシーが
保たれ、物件提供者側の通信端末から検索者側に電子メ
ールや電話などにより直接連絡が行くことがない。

【００２６】次に、第三段階として、電子メールの受信
はＰＯＰ３に従ったシステムを用いており、通信端末５
５により電子メールを受信した物件提供者側の通信端末
側は検索者により提示された希望物件データデータを読
み取り、提供者側の手持ち物件データと比較し、条件に
見合う物件があった場合、もしくは連絡をとりたい場合
には、伝送路２２を通じて所定のウェブサイト６６にア
クセスし、表示される入力フォーマットに従って、希望
物件条件に対する返答を行う。ウェブサイトへのアクセ
スにはログインページを経て物件提供者側の通信端末本
人の認証をクリアした場合にアクセス可能としている。
これは第三者の通信端末装置からサーバー４４に向けて
不適当な返信や物件データを入力されないようにするた
めである。

【００２７】個々の物件検索者側の通信端末の要求デー
タに対して返答を行うため、先の受付番号を入力するこ
とにより、サーバー４４は受付番号に付随されている希
望物件条件データを読み出し、ＣＧＩ（コモンゲートウ
エイインターフェース）、サーバーサイド処理によっ
て、物件提供者側の通信端末のアクセスページに表示し
ている。物件提供者側の通信端末から希望物件データに
見合う物件データが入力され、画面内の返答ボタンがク
リックされる。このとき、登録済み物件提供者側の通信
端末のうちどの提供者からの返答かが特定できる物件デ
ータ登録者ナンバーを返答時に付随して通信端末５５か
ら伝送路２２を通じて送出し、サーバー４４に記憶蓄積
する。サーバー４４では前記ナンバーデータとリストデ
ータを参照して提供者元を特定する。

【００２８】次に、第四段階として、物件検索者側の通
信端末は通信端末１１を通じて所定のウェブサイト６６
に伝送路２２を通じてアクセスし、本人認証処理を行
い、ログインする。ログインは先と同様に入力したニッ
クネーム文字列とパスワード文字列がサーバー４４に記
憶蓄積されたデータと一致した場合に可能となる。

【００２９】ログインした物件検索者側の通信端末は、
受付番号ごとに、物件提供者側の通信端末からの返答の
有無を確認可能で、返答された提供物件データが希望に
沿う場合、該物件提供者側の通信端末側へのコンタクト
希望データをアクセスページに入力し、コンタクト希望
ボタンをクリックする。この場合、検索者側はウェブサ
イトへの個人登録データのうち、提供者側の通信端末装
置５５へ通知する登録データの項目を選択可能で、電子
メールでやり取りしたい場合には電子メールアドレス
を、電話でやり取りしたい場合には電話番号を通知する
よう、通知情報を選択するコマンドボタンにて選択しコ
ンタクト希望ボタンをクリックする。通信端末１１から
コンタクト希望データが送出され、伝送路２２を通じて
サーバー４４にデータが記憶蓄積される。コンタクト希
望データを記憶蓄積したサーバー４４は、該コンタクト
希望データに含まれている適切な物件提供先に電子メー
ルをＳＭＴＰにて送信する。通信端末５５により、電子
メールをＰＯＰ３にて受信した物件提供者側の通信端末
は記述された電子メール内容を読み取り、物件検索者側
の通信端末に示された方法で連絡をとることができる。

【００３０】本件第二の発明においては、前述した第一
段階において、物件検索者側の通信端末が希望物件の条
件データをウェブサイト側へ送信する場合において、サ
ーバー４４は登録済の物件提供者側の通信端末へ電子メ
ールを送信する処理を行うが、検索者側の通信端末１１
により希望物件条件を通知する物件提供者側を選択でき
る機能を設けた。この場合複数の物件提供者側の通信端
末が所定のウェブサイトに登録を行っている場合、検索
者はそのリストをアクセスページにて表示させることが
可能で、その中から希望条件を送信する物件提供者側の
通信端末を選択することが可能である。サーバー４４は
選択された物件データ提供者にのみ物件希望データを送
信する。また全ての物件データ提供者に向けて希望物件
データを送信することも可能としている。この機能は、
例えば、多数の提供者からの返答を制限することがで
き、また、信頼できる物件データの提供者のみから返答
を受け取ることができるというメリットがある。

【００３１】本件第三の発明においては、前述した第一
段階において、物件検索者側の通信端末が希望物件条件
の情報を通信端末１１を用い伝送路２２を通じてウェブ
サイトに送信した場合、サーバー４４は該希望物件条件
情報データを記憶蓄積すると共に登録済の物件提供者側
の通信端末に向けてＳＭＴＰによって電子メール送信を
行うが、サーバー４４からの送信情報データとしては、
検索者が登録しているニックネームデータと、日時、希
望物件条件情報データを含むようにしている。即ち、検
索者を特定できる情報、例えば氏名、電子メールアドレ
ス、電話番号などは含まないようにしている。このため
物件提供者側の通信端末側には検索者の特定が行われ
ず、検索者側のプライバシー保護を保つようにしてあ
る。尚、後述するが、検索者側が個人情報の提示を許可
選択した場合においてはこの限りではない。

【００３２】本件第四の発明においては、所定のウェブ
サイト６６を構築しているサーバー４４を用いて、検索
者側が各々専用にアクセス可能なページを構築してい
る。図６に該ページの例を示している。このページは、
ニックネームとパスワードを用いたセキュリティシステ
ムから成り立っており、ログイン時に入力されるユーザ
ーのニックネーム文字列データと、パスワード文字列デ
ータがサーバー４４に記憶蓄積されているそれぞれのデ
ータと一致した場合にのみアクセス可能としている。専
用のページにはログインしている検索者のニックネー
ム、検索者が過去に行った物件検索の履歴、提供者から
の物件提供情報の掲示がリスト表示される。通信の履歴
には各々固有の確認番号がサーバー４４によって付与さ
れており、この確認番号により、通信の内容が解析可能
とし、検索者側の通信端末と提供者側の通信端末が行っ
た通信の証拠としても使用できる。

【００３３】本件第五の発明においては、検索者が入力
する情報データをサーバー４４により記憶蓄積し、その
データをサーバー４４により統計処理することにより、
新たな情報を分析作成し、ウェブサイト６６を介して入
用者に公開するものである。図７にブロックダイヤグラ
ムを示した。これは検索者がウェブサイトに初回アクセ
スするときに入力するデータ、例えば物件検索者側の年
齢、性別、世帯数、居住地域、職業などをサーバー４４
に記憶蓄積し、併せて、物件検索時に入力する希望物件
の条件データ、不動産物件データを例に用いると、広
さ、値段、場所、部屋数などのデータ、車物件の場合で
あれば、年式、社名、グレードなどのデータを、人材物
件の場合であれば能力レベル、派遣の分野、年齢などの
データをサーバー４４に記憶蓄積する。これらのデータ
を変数とし、望まれる物件の条件を年齢別、性別、地域
別、職業別に分析統計処理し、住宅メーカーや、自動車
メーカー、人材派遣会社といった物件提供者側の通信端
末などに向けてサーバー４４により入用者に提供するも
のである。ウェブサイト６６を介して提供を行うため、
誰に統計データを提供したのかが分かるため、利用料を
収集することが可能となる。このため、このため、様々
な物件検索者側の通信端末において、希望する物件条件
の統計を把握することが可能となり、サーバーにより統
計データを数値演算処理し、住宅メーカー、自動車メー
カー、人材派遣会社といった物件提供者側の通信端末、
その他該電子統計データの入用者に提供することで顧客
のニーズの傾向を把握することが可能になり効果的効率
的な物件提供に役立てることが可能となる。

【００３４】本件第六の発明は、本ウェブサイト６６の
運営についての発明である。図９にウェブサイト側への
運営費用の移動を示した。検索者はウェブサイトの利用
は無料で行えることとしている。このためウェブサイト
の運営は、物件提供者側の通信端末のウェブサイトへの
登録料、物件成約時の手数料の一部、広告掲載希望者の
広告掲載料によって成立している。物件提供者側の通信
端末はウェブサイトへの登録時にサーバー４４によって
アクセスページに表示される所定のフォーマットに従っ
て登録料支払いの手段を選択する。手段はインターネッ
ト決済、振込み、自動引き落としのいずれかが選択で
き、また、物件成約時には検索者から得る成約手数料の
一部を取得することとしている。また、ウェブサイトで
あるため、広告効果も大きく、広告掲載希望者があれ
ば、広告を掲載することとしている。この場合には、掲
載期間、広告の大きさに応じて掲載料金を取得すること
としている。

【００３５】本件第七の発明においては、物件検索者側
の通信端末は伝送路２２を通じた所定のウェブサイト６
６へのアクセスは必ずしも初回アクセス時に使用した通
信端末１１を使用しなくとも、ウェブサイトに接続可能
な複数の通信端末１１ａにてアクセス可能としている。
本実施例においては通信端末１１は、特に初回登録時に
使用した通信端末に限らずとも、ウェブサイトにアクセ
ス可能な手持ちの携帯電話街頭に設置されている情報端
末にて通信を行うことを可能としている。このため通信
端末装置内にデータを書き込むｃｏｏｋｉｅの設定は用
いておらず、サーバーサイドの処理を行うようにプログ
ラムコードを構築してある。もちろんｃｏｏｋｉｅの使
用を行い端末側にデータを書き込む設定としてシステム
を構築してもよい。ウェブサイト６６は複数の形態の通
信端末、パソコン、携帯電話、モバイル通信端末等から
のアクセスを想定し、複数のソースコード例えば、ＨＴ
ＭＬ、ＭＭＬ、ＣＨＴＭＬ、ＸＭＬなどを用いて構築さ
れている。

【００３６】本件第八の発明は、請求項第１から第７記
載の発明のうち少なくとも一つの発明を不動産物件デー
タの仲介に適用したものであり、不動産物件データの検
索者においても不動産物件データの提供者においても両
者が安心して検索提供できる不動産物件データの仲介シ
ステムを構築でき、特に不動産物件データについて本方
法を使用するメリットが大きい。

【００３７】本件第九及び、第十の発明は、前記第三段
階において、提供者から検索者への返答を行う場合に送
信する提供物件情報についての付加データに関してであ
る。提供者から送信される物件データには、各々に送信
日時及び、提供元を特定可能なＩＤ番号データをサーバ
ー４４によって付与している。このため提供される全て
の物件情報データには日時と提供元を特定するＩＤ番号
データが付与されることなる。この目的は、検索者があ
る提供者Ａから得た物件情報を提供者Ｂに提示し、成約
を行った場合においても、元の提供者Ａに提供料を分配
できるようにするためである。図６にブロックダイヤグ
ラムを示した。仮に、検索者がある物件提供者側の通信
端末Ａから得た物件情報を、別の提供者Ｂへ提示し、成
約に至った場合、提供者Ａは手数料報酬を取得し損ねる
可能性がある。これは専任媒介契約を締結していない場
合にはよく起こるケースである。このため、提供物件デ
ータに、提供者Ａの提供日時と、提供者ＡのＩＤ番号デ
ータを付与することにより、検索者が他の提供者Ｂに物
件データをした場合においても、該提供データの発信元
を特定することが可能となり、大元の提供者において手
数料報酬を取得し損ねることがなくなる。またウェブサ
イト６６に、提供者の大元に戻り、手数料を分配する規
則をサーバー４４により表示するようにしているために
提供者は安心して物件を提供することができる。

【００３８】本件第十一の発明においては、物件提供者
側の通信端末として業者以外に一個人も範疇に入れてい
る。何らかの事由において物件を提供したい個人におい
てもウェブサイトへの物件登録を可能とするために、登
録時の所定の入力フォーマットにおいて、個人か業者か
を選択する手段を設けた。これにより、サーバー４４に
より登録データを記録蓄積し読み出す場合において、個
人であることが特定可能となり、希望する場合には行政
書士、公的機関ならびに金融機関の紹介をサーバー４４
により該ウェブサイト６６を通じて行う。これにより、
個人売買における係争を防止することが可能となり、個
人においても安心して物件を提供することが可能とな
る。前記行政書士、公的機関ならびに金融機関を利用す
る場合にはウェブサイト６６を介して紹介料を取得する
こととしている。決済にはインターネット決済、振込
み、自動引き落としなどを選択できる所定の入力フォー
マットをウェブサイトに用意し、個人提供者自身が通信
端末によって選択できるようにしている。

【００３９】なお、本発明は上記実施例として用いた不
動産紹介システムに限定されるものではなく、車の仲介
システムや人材派遣システムなどデータの仲介を行うシ
ステムにおいて、本発明の請求項の範囲を逸脱しない範
囲で応用可能であり、これらを本発明の範囲から排除す
るものではない。

【００４０】

【発明の効果】以上のように本発明によれば、物件デー
タ検索者側の通信端末のプライバシーを保護しながら、
希望に見合う物件データの仲介が容易に行えるインター
ネットシステムを提供すると同時に、物件データ及び物
件提供者側の通信端末にとっても、提供した物件データ
に対する収益を確実に得ることが可能なシステムを提供
することができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明における物件データ提供システムの構成
例。

【図２】ウェブサイト６６を介して行われる、物件検索
者側の通信端末と物件提供者側の通信端末との間のデー
タ処理手順。

【図３】入力中のアクセスページ例。

【図４】受付後のアクセスページ例。

【図５】専用にアクセス可能なページ例。

【図６】物件データの移動のブロックダイヤグラム。

【図７】データ統計処理のブロックダイヤグラム。

【図８】ウェブサイト側への運営費用の移動を示すブロ
ックダイヤグラム。

【図９】従来のシステム例。

【符号の説明】

１１ 通信端末 ２２ 伝送路 ３３ 受信装置 ４４ サーバー ５５ 通信端末 ６６ ウェブサイト

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (51)Int.Cl.⁷ 識別記号 ＦＩ テーマコート゛(参考） Ｇ０６Ｆ 13/00 ６３０ Ｇ０６Ｆ 13/00 ６３０Ａ (72)発明者 今本 正夫 広島市南区大州３丁目１番42号テンパール 工業株式会社内

Claims (11)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】インターネットにより物件データを仲介す
   る方法であって、次のステップを含む：物件提供者側の
   通信端末は伝送路を介して所定のウェブサイトにアクセ
   スし、物件提供者登録データを通信端末から伝送路に伝
   送し、前記伝送路を介して伝送された前記登録データを
   サーバー側の受信装置において受信し、受信した前記登
   録データを所定のサーバーに記録するステップ、物件デ
   ータ検索者側の通信端末は伝送路を介して所定のウェブ
   サイトにアクセスし、物件データ検索者登録データを通
   信端末から伝送路に伝送し、前記伝送路を介して伝送さ
   れた前記検索者登録データをサーバー側の受信装置にお
   いて受信し、受信した前記検索者登録データを所定のサ
   ーバーに記録するステップ、物件検索者側の通信端末は
   伝送路を介して所定のウェブサイトにアクセスし、希望
   物件データを通信端末から伝送路に伝送し、前記伝送路
   を介して伝送された前記希望物件データをサーバー側の
   受信装置において受信し、受信した前記希望物件データ
   を所定のサーバーに記録し、前記サーバーに記録した前
   記希望物件データを読み出すステップ、サーバーが、予
   め所定のウェブサイトに登録を行いサーバーに記録蓄積
   してある物件提供者の登録リストデータを参照し物件提
   供者側の通信端末に向けて前記希望物件データを特定の
   電子メールフォーマットに格納して伝送路に送出し、物
   件提供者側の通信端末は当該電子メールを受信し、該希
   望物件データに見合う物件データがある場合には伝送路
   を介して所定のウェブサイトにアクセスし、前記物件情
   報データが入力されるステップ、物件検索者側の通信端
   末は伝送路を介して所定のウェブサイトにアクセスし、
   表示された物件情報データが希望データに沿う場合、物
   件提供者側の通信端末側へのコンタクト希望データをサ
   ーバーに送出し、サーバーはプログラムにより前記コン
   タクト希望データを物件提供者側の通信端末に向けて特
   定の電子メールフォーマットに格納して伝送路に送出す
   るステップ、以上のステップを含むことを特徴とするイ
   ンターネットを用いた仲介業における物件データの仲介
   方法。
2. 【請求項２】物件検索者側の通信端末は伝送路を介して
   所定のウェブサイトにアクセスし、希望物件データを通
   信端末から伝送路に伝送し、前記伝送路を介して伝送さ
   れた前記希望物件データをサーバー側の受信装置におい
   て受信し、受信した前記希望物件データを所定のサーバ
   ーに記録し、前記サーバーに記録した前記希望物件デー
   タをサーバーが読み出すステップにおいて、サーバーに
   よる希望物件データの電子メール送信先を物件検索者側
   の通信端末に表示されるアクセスページにおいて,複数
   の登録済物件提供者側の通信端末の中から選択し、物件
   検索者側の通信端末からサーバーに指定入力されるステ
   ップを設け、サーバーは希望物件データを検索者側の通
   信端末により指定した物件データ提供者側の通信端末に
   しか送出しないことを特徴とする請求項１記載のインタ
   ーネットを用いた仲介業における物件データの仲介方
   法。
3. 【請求項３】物件検索者側の通信端末が伝送路を介して
   所定のウェブサイトにアクセスする場合において、初回
   アクセス時は物件検索者側を特定可能な情報及び希望の
   ニックネームとパスワードをウェブサイトの入力画面に
   入力されるステップを設け、通信端末から伝送路に伝送
   し、前記伝送路を介して伝送された前記入力データをサ
   ーバー側の受信装置において受信し、受信した前記登録
   データをサーバーに記録し、次回アクセス時からは該ニ
   ックネームデータ及び該パスワードデータを用いて物件
   検索者側の通信端末の認証を行いウェブサイトにアクセ
   ス可能とすると共に、希望物件データをサーバーにより
   物件提供者側の通信端末側へ電子メール送信する場合は
   該ニックネームデータを用いて行われ、物件提供者側の
   通信端末側へは物件検索者側の通信端末側を特定可能な
   情報を送出しないことを特徴とする請求項１記載のイン
   ターネットを用いた仲介業における物件データの仲介方
   法。
4. 【請求項４】前記ウェブサイトに伝送路を通じてアクセ
   スする場合には、個々のサーバーへの登録済物件検索者
   側の通信端末毎に専用のアクセスページをサーバーによ
   り提供し、過去に行った送信データ、物件検索データの
   履歴、物件提供者側の通信端末側からの掲示データ、各
   々に固有の確認番号を付与し、物件データ検索者側から
   各々の内容を照会することが可能であることを特徴とす
   る請求項１記載のインターネットを用いた仲介業におけ
   る物件データの仲介方法。
5. 【請求項５】物件検索者側の通信端末が伝送路を通じて
   所定のウェブサイトにアクセスし、ウェブサイトに入力
   された情報を物件検索者側の通信端末から伝送路に伝送
   し、前記伝送路を介して伝送された前記入力データをサ
   ーバー側の受信装置において受信し、受信した前記入力
   情報を所定のサーバーに記録したデータを、サーバー側
   で統計処理し、物件検索者側の通信端末の年齢、性別、
   世帯数、居住地域、職業を変数とし、それぞれに対応す
   る希望物件の広さ、値段、場所、部屋数などの検索者別
   希望物件統計データを、入用者の通信端末に向けて所定
   のウェブサイトを介してサーバーにより電子データとし
   て提供することを特徴とする請求項１記載のインターネ
   ットを用いた仲介業における物件データの仲介方法。
6. 【請求項６】前記ウェブサイトの運営は物件提供者側の
   通信端末の登録手数料、該ウェブサイトにサーバーによ
   りおける電子広告を掲載する手数料、該ウェブサイト利
   用によって取引された物件が成約した場合の手数料によ
   り賄われることを特徴とする請求項１記載のインターネ
   ットを用いた仲介業における物件データの仲介方法
7. 【請求項７】物件検索者側の通信端末による伝送路を通
   じた所定のウェブサイトへのアクセスは必ずしも初回ア
   クセス時に使用した通信端末を使用しなくとも、ウェブ
   サイトに接続可能な複数の通信端末にてアクセス可能と
   したことを特徴とする請求項１記載のインターネットを
   用いた仲介業における物件データの仲介方法。
8. 【請求項８】前記物件データは不動産物件のデータであ
   り、前記請求項１〜７記載の方法のうち少なくとも一つ
   の方法を含んでなることを特徴とするインターネットを
   用いた仲介業における物件データの仲介方法。
9. 【請求項９】物件提供者側の通信端末から伝送路を通じ
   て提供される所定の物件データには、提供の日時、提供
   元を特定可能なデータが付随されており、一つの物件情
   報が複数の物件提供者の通信端末を経由して物件検索者
   側の通信端末にサーバーにより提供された場合には各々
   の提供者を経由した日時及び初めの提供元を特定可能な
   電子データを付随し、経由されたルートを特定可能にし
   たことを特徴とする請求項８記載のインターネットを用
   いた仲介業における物件データの仲介方法。
10. 【請求項１０】物件提供者側の通信端末により提供され
    たインターネット上の物件データが複数の物件提供者側
    の通信端末を経由した場合に、サーバーにより物件提供
    情報データに付随させた、提供元を特定できる電子デー
    タをサーバーにより解析することにより、大元の物件提
    供者側の通信端末にさかのぼり、物件検索者側の通信端
    末からの手数料報酬を分配する規則をサーバーによりウ
    ェブサイトに表示するステップを設けたことを特徴とす
    る請求項８記載のインターネットを用いた仲介業におけ
    る物件データの仲介方法。
11. 【請求項１１】伝送路を通じて行う該ウェブサイトへの
    物件提供者側の通信端末のサーバーへの登録は、物件を
    所有する一個人を対象としてもも可能とし、登録データ
    を通信端末から伝送路に伝送し、前記伝送路を介して伝
    送された前記登録データに個人を示す選択項目を設けサ
    ーバーにより個人であることを特定し、行政書士、公的
    機関ならびに金融機関の紹介をサーバーにより該ウェブ
    サイトに表示させることで宣伝を行い、前記行政書士、
    公的機関ならびに金融機関を利用する場合には紹介料を
    取得することを特徴とする請求項８記載のインターネッ
    トを用いた仲介業における物件データの仲介方法。