JP2002007545A - インターネット上にて機能する不動産情報と宅地建物取引業者情報の情報交換仲介装置 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】インターネット上にてＷＷＷサーバーとして機
能する情報交換仲介装置であって、たとえば不動産売主
と不動産購入希望者、不動産購入希望者と宅地建物取引
業者との間をとりもって相互の有意義な情報交換に役立
たせる。 【解決手段】売主会員が公開する不動産概要情報のデー
タベースは匿名性を保ちながら不動産購入希望者他の自
由な検索閲覧に供する。宅地建物取引業者会員が公開す
る宅地建物取引業者の会社概要情報のデータベースは不
動産購入希望者他の自由な検索閲覧に供する。売主は宅
地建物取引業者に仲介業務を依頼することなく不動産の
売却を行なうことができ経済的効果は大きい。不動産購
入希望者は不動産の仲介業務を自ら選んだ宅地建物取引
業者に依頼することができ買主にとってその経済的効果
は大きい。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】この発明は、インターネット
上にて機能するシステムに関し、売主からの売却不動産
情報を公開し、あわせて宅地建物取引業者の情報を公開
することで消費者に有意義な情報として役立たせる情報
処理技術に関する。

【０００２】

【従来の技術】インターネットを活用したさまざまな情
報提供サービスが一般社会に急速に浸透してきた。ＷＷ
Ｗ（Ｗｏｒｌｄ Ｗｉｄｅ Ｗｅｂ）と呼ばれている技
術が開発されたことにより、インターネット上の情報検
索が直感的でグラフィカルなユーザー・インタフェース
で行えるようになり、インターネット環境が激変した。
インターネット上にてＷＷＷの仕組みで情報を提供する
コンピュータをＷＷＷサーバーと呼び、ＷＷＷサーバー
が提供する情報を検索閲覧するためにコンピュータが備
えるべきソフトウェアのことをＷＷＷブラウザーと呼ん
でいる。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】データベースにまつわ
る成熟した情報処理技術とインターネットの仕組みが融
合することで、社会的にきわめて意義深いさまざまな情
報提供サービスが生みだされている。その応用分野は多
岐にわたるが、たとえば不動産の概要を画面情報として
ＷＷＷサーバーに蓄積し、データベースとしてこれを不
動産購入希望者が自由に検索閲覧に供する不動産情報サ
ービスなどは技術的になんら困難はなく、インターネッ
ト上にてすでに運用されている。本発明者は、インター
ネット上にてすでに運用されている不動産情報サービス
において次のような課題があることを考察し、より有意
義な不動産情報サービスのあり方について研究した。

【０００４】従来、インターネットにおいてデータベー
ス上で簡便な検索閲覧の対象となる売買不動産情報は、
宅地建物取引業者が提供する仲介物件か、宅地建物取引
業者が所有し分譲する不動産が検索閲覧の対象となって
いる。売主にとっての課題は、自己の不動産をインター
ネットのデータベース上で簡便な検索閲覧の対象とする
には、それを行なっている宅地建物取引業者に仲介を依
頼する以外に手段が存在しなかった。

【０００５】また、不動産の売却希望者がインターネッ
トにおいて、自らが売却を希望する不動産の情報をホー
ムページとして作成し公開することは可能であるが、不
動産購入予定者からすれば個別のホームページを検索し
ながら自分にあった不動産を見つけ出すのは多大な労力
と時間を必要とするため、実際にはアクセス数が伸び
ず、またアクセス数を増加させる為には独自に広告を行
なうなど策を講じなければならず、不動産売却の手段と
しては効率が悪い。また、一般個人の売主は不動産広告
における表現に法的な規制がないために、その内容や方
法において、情報の不足、過大な表現などが行なわれる
ことが予想され、そのような情報がインターネット上に
氾濫することは、不動産取引における消費者保護の観点
からも望ましいことではない。

【０００６】買主にとっての課題は、データベース上で
検索閲覧の結果、購入を希望する不動産を発見し、実際
に購入しようとする場合において、その不動産を仲介し
ている宅地建物取引業者が商売上、自らが買主の担当と
なり仲介を依頼されることで買主からも仲介手数料を得
るべく、他の宅地建物取引業者との共同仲介を拒絶する
場合が少なくない。その場合買主はその不動産の売主か
ら依頼を受けた宅地建物取引業者に自らも仲介を依頼す
る以外にはその不動産を購入する手段は存在しない。そ
の結果、買主には複数の宅地建物取引業者の中からサー
ビスや仲介手数料の金額などを比較検討の上、自ら最良
と思われる１社を選択するという、消費者が一般的に希
望する消費行動は不可能となる。宅地建物取引業者から
買主に提示される仲介手数料が、実際に享受するサービ
スに見合わない高額であると感じても、他に方法がない
ため仲介手数料の値引き交渉においては立場が弱く、あ
きらめることが多くなりやすい。

【０００７】

【課題を解決するための手段】この発明はインターネッ
ト上にて機能する不動産情報と宅地建物取引業者情報の
情報交換仲介装置であって、つぎの要件（１）〜（５）
を備えるものである。 （１）所有者が売却を希望する不動産の概要を売却不動
産データベースに登録し、同時に不動産購入希望者が閲
覧中に仲介サーバーマシンを経由して不動産の所有者に
電子メールを送信できる手段を備えた、不動産広告にお
ける適正な表現の画面情報として作成し、共に仲介サー
バーマシンに蓄積し管理する。 （２）宅地建物取引業者の業務内容および会社の概要
を、宅地建物取引業者会員データベースに登録し、同時
に不動産購入希望者が閲覧中に仲介サーバーマシンを経
由して宅地建物取引業者に電子メールを送信できる手段
を備えた画面情報として作成し、共に仲介サーバーマシ
ンに蓄積し管理する。 （３）画面情報として作成した所有者が売却を希望する
不動産の概要は、仲介サーバーマシンの売却不動産デー
タベースと連動し、不動産購入希望者および宅地建物取
引業者が自由に検索閲覧に供する。 （４）画面情報として作成した宅地建物取引業者の業務
内容および会社の概要は、仲介サーバーマシンの宅地建
物取引業者会員データベースと連動し不動産購入希望者
が自由に検索閲覧に供する。 （５）不動産購入希望者は、画面情報内に備えられた電
子メールを送信できる手段により、匿名のままメッセー
ジを送信し、売主会員や宅地建物取引業者会員と交渉に
入ることができる。

【０００８】以上の要件（１）〜（５）に加えて、請求
項３の発明では、仲介手数料支払いの意思の有無・不動
産調査への協力の意思の有無・不動産取引の知識を有し
ない個人との取引の可否、画面情報への売主氏名の公開
の可否など、取引に関して売主が自らの意思表示を可能
とする項目を備えた画面情報の表示装置を備える。

【０００９】

【発明の実施の形態】＝＝＝基本的なシステム構成と用
語の説明＝＝＝この発明のシステム構成を図１に示して
いる。この図とともに以下の実施例で使用する用語につ
いて説明する。 ［宅地建物取引業者］…宅地建物取引業者とは、宅地建
物取引業法第３条第１項における免許を有するもので、
ここでは実際に不動産の仲介業務および売買を行なう意
思があるものをいう。 ［売主会員］…自らが所有する不動産の情報をデータベ
ースに登録する個人または宅地建物取引業者である。売
主ＩＤとパスワードとが割り当てられる。 ［宅地建物取引業者会員］…自社が行なう仲介業務や、
その他の業務、会社の概要、営業のエリアなどの情報を
データベースに登録する宅地建物取引業者である。宅地
建物取引業者ＩＤとパスワードとが割り当てられる。 ［不動産購入希望者］…不動産の購入を希望する不特定
の者であり、単に買主ともいう。 ［不動産広告として適正な表現］…宅地建物取引業法・
不動産の表示に関する公正競争規約・不当景品類および
不当表示防止法に違反していない表現。 ［仲介物件］…宅地建物取引業者が不動産の所有者から
仲介による売却の依頼を受けた不動産。 ［クライアントマシン］…売主会員、宅地建物取引業
者、不動産購入希望者が操作するコンピュータおよび携
帯型通信端末機器などのことであり、インターネットに
接続される。 ［仲介サーバーマシン］…この発明の情報交換仲介装置
としてのコンピュータであり、インターネットに接続さ
れる。単にサーバーとも言う。売主会員および宅地建物
取引業者会員からのクライアントマシンの要求に応じ、
仲介サーバーマシンにてＨＴＭＬタイプの画面情報が生
成され、インターネットのＷＷＷの仕組みで不動産購入
希望者のクライアントマシンに送達される。クライアン
トマシン側でその画面情報に備えられた売主会員に対し
て電子メールを送信することができる。

【００１０】＝＝＝データベースの概要＝＝＝仲介サー
バーマシンには、つぎのように複数の系統に分れて階層
構造をなすデータベースが構築される。 ［売却不動産データベース］…売主会員が売却を希望す
る不動産のＩＤ・所在・面積・売却希望価格・構造など
の、不動産を特定しその概要に関する情報。これに個々
の画像情報へのリンクおよびデータ有効期限や最新閲覧
日などの管理データを付帯させている。 ［宅地建物取引業者会員データベース］…宅地建物取引
業者会員のＩＤ・パスワード・会社名・住所・宅地建物
取引業免許番号・電話番号・電子メールアドレスなどの
一覧表であり、これに個々の画像情報へリンクおよびデ
ータ有効期限や最新閲覧日などの管理データを付帯させ
ている。

【００１１】＝＝＝売主会員および宅地建物取引業者会
員の登録＝＝＝この発明の情報仲介装置が提供している
サービスに加入したいと希望する売主会員および宅地建
物取引業者会員は、まず、クライアントマシンをインタ
ーネットに接続して仲介サーバーマシンのＵＲＬを送出
する。両者が接続されると、仲介サーバーマシンからク
ライアントマシンにホームページ（表紙画面）が送達さ
れる。このページには基本構成要素となる４つのカテゴ
リーメニュー「ご売却案内」「ご購入案内」「宅地建物
取引業者選択」「宅地建物取引業者の方へ案内」を設け
る。

【００１２】「ご売却案内」をクリックすると、仲介サ
ーバーマシンからクライアントマシンにシステムの仕組
みを説明する案内画面を経由して、多岐にわたる不動産
情報を内容別に分けて入力するための売主会員の登録用
画面が送られてくる。（図１の）売主会員の登録画面
に入力すべき内容は次のようなものである。不動産の所
在・面積・構造など、および画像情報として写真・間取
図などの、不動産を特定しその概要に関する情報。名前
・住所・電話番号・電子メールアドレスなどの売主を特
定する情報。売却希望価格・仲介手数料支払いの意思の
有無・不動産調査への協力の意思の有無・不動産取引の
知識を有しない個人との取引の可否、画面情報への売主
氏名の公開の可否など、取引および個人情報開示の意思
に関する情報である。

【００１３】「宅地建物取引業者の方へ案内」をクリッ
クすると、仲介サーバーマシンからクライアントマシン
にシステムの仕組みを説明する案内画面を経由して、多
岐にわたる宅地建物取引業者会員情報を内容別に分けて
入力するための宅地建物取引業者会員の登録用画面が送
られてくる。（図１の）宅地建物取引業者会員の登録
画面に入力すべき内容は次のようなものである。会社の
社名・住所・宅地建物取引業免許番号・電話番号・電子
メールアドレスなど、および画像情報として会社の店舗
外観写真・案内図などの、会社の概要に関する情報。営
業エリア・仲介業務に関する費用明細などの仲介業務請
負に関する宅地建物取引業者会員の意思に関する情報で
ある。

【００１４】売主会員が登録画面に所要事項を入力して
クライアントマシンを登録操作すると、入力情報が仲介
サーバーマシンを経由して、（図１の）このシステム
を運営している事業者に電子メールで送信される。（図
１の）事業者は、送信されてきた情報を、不動産広告
として適正な表現で画面情報に作成するとともに、その
情報を売却不動産データベースに登録する。（図１の
）このとき登録を受け付けた売主会員にＩＤとパスワ
ードとを発行する。

【００１５】宅地建物取引業者会員側が登録画面に所要
事項を入力してクライアントマシンを登録操作すると、
入力情報が仲介サーバーマシンを経由して、（図１の
）このシステムを運営している事業者に電子メールで
送信される。（図１の）事業者は、送信されてきた情
報を画面情報に作成するとともに、その情報をサーバー
の宅地建物取引業者データベースに登録する。（図１の
）このとき登録を受け付けた宅地建物取引業者会員に
ＩＤとパスワードとを発行する。

【００１６】一方、不動産購入希望者は、クライアント
マシンをインターネットに接続して仲介サーバーマシン
のＵＲＬを送出する。両者が接続されると、仲介サーバ
ーマシンからクライアントマシンにホームページ（表紙
画面）が送達される。カテゴリーメニューの「ご購入案
内」をクリックすると、サーバーからクライアントマシ
ンにシステムの仕組みを説明する案内画面を経由して、
多岐にわたる不動産の画面情報を閲覧するための検索用
画面が送られてくる。（図１の）

【００１７】＝＝＝不動産購入希望者と売主会員との連
絡方法＝＝＝不動産購入希望者は、クライアントマシン
でインターネット上の売却不動産データベースを検索
し、その検索結果のページから個々の売却不動産の画面
情報に移り、購入に関して興味をおぼえた場合には閲覧
画面内に備えられたフォームにより、売主に仲介サーバ
ーマシンを経由して（図１の▲１０▼）不動産の概要や
売買取引条件に関して質問、実際の不動産見学を希望す
る旨などを送信することができる。（図１の▲１１▼）
売主会員は不動産購入希望者の電子メールアドレスにそ
の返答を電子メールで返信することができる。（図１の
▲１２▼）

【００１８】＝＝＝不動産購入希望者と宅地建物取引業
者会員との連絡方法＝＝＝不動産購入希望者は、不動産
の購入に際して、宅地建物取引業者に仲介業務を依頼し
たいと考えることが、不動産取引においては一般的であ
る。不動産購入希望者がホームページの４つのカテゴリ
ーメニュー「ご売却案内」「ご購入案内」「宅地建物取
引業者選択」「宅地建物取引業者の方へ案内」のなかの
「宅地建物取引業者選択」をクリックすると、宅地建物
取引業者会員データベースの検索画面が表示される。
（図１の▲１３▼）データベースを検索し、その検索結
果のページから個々の宅地建物取引業者会員の画面情報
に移り、仲介業務依頼に関して興味をおぼえた場合には
閲覧画面内に備えられたフォームにより、宅地建物取引
業者会員に仲介サーバーマシンを経由して、（図１の▲
１４▼）購入に関して仲介業務の内容や質問、または依
頼の意思などを送信することがでる。（図１の▲１５
▼）宅地建物取引業者会員は不動産購入希望者の電子メ
ールアドレスにその返答を電子メールで返信することが
できる。（図１の▲１６▼）

【００１９】

【発明の効果】本発明においては、不動産購入希望者が
クライアントマシンから仲介サーバーマシンのデータベ
ースに蓄積された売却不動産情報を検索閲覧でき、仲介
サーバーマシンを経由して、または直接その不動産の売
主に電子メールによってメッセージを送ることができ
る。同時に不動産購入希望者は仲介サーバーマシンに蓄
積された宅地建物取引業者会員の情報をクライアントマ
シンから検索閲覧でき、仲介サーバーマシンを経由し
て、または直接その宅地建物取引業者会員に電子メール
によってメッセージを送ることができる。電子メールの
やり取りは匿名であっても可能である。このようなシン
プルな不動産取引支援システムは、従来の宅地建物取引
業者が提供する仲介物件の情報サービスシステムに対し
て明確に一線を画している。

【００２０】本発明は、不動産の売却希望者が宅地建物
取引業者に仲介を依頼することなく、インターネットの
データベース上で簡便な検索閲覧の対象として、不動産
広告として適正な表現で売却不動産の公開ができ、買主
を募集することを可能とした。その効果として不動産の
売却時に不動産仲介手数料が不要になるという経済的効
果をもたらす。なお、取引相手の買主が宅地建物取引業
者に仲介を依頼する、宅地建物取引業者が自社の顧客に
仲介する、など売主が取引に介入する宅地建物取引業者
に仲介手数料を支払うかどうかは、請求項３の発明にお
いて、あらかじめ売主は仲介手数料支払いの意思の有無
・不動産調査への協力の意思の有無・不動産取引の知識
を有しない個人との取引の可否など、取引に関して売主
が自らの意思を画面情報内に表示しておくことが可能で
あるため、混乱が生じることは未然に防止できる。

【００２１】不動産の買主にとっての本発明の効果は、
画面情報として作成した宅地建物取引業者の業務内容お
よび会社の概要を、売却不動産の情報と同時にインター
ネットにより自由に検索閲覧の結果、複数の宅地建物取
引業者の中から実際に享受するサービスなどと仲介手数
料の金額を比較検討の上、自ら最適と思われる１社を選
択することができる。これにより、不本意に高額の仲介
手数料を支払うことがなくなり、支払うべき仲介手数料
の金額は実際のサービスに見合ったものとなる。なお、
買主に不動産取引を安全に履行できるだけの知識があ
り、売主と直接不動産の売買取引を希望する場合は、宅
地建物取引業者の仲介は不要となり当然仲介手数料も不
要となる。

【００２２】このように、本発明により不動産購入希望
者と売主会員互いの関心が深化するならば、新たな情報
の交換や取引条件交渉の結果、（図１の▲１７▼）最終
的に売主は宅地建物取引業者に仲介業務を依頼すること
なく不動産の売却を行なうことができ経済的効果は大き
い。同様に不動産購入希望者と宅地建物取引業者会員互
いの関心が深化するならば、仲介業務条件交渉の結果、
（図１の▲１８▼）最終的には不動産の仲介業務を自ら
選んだ宅地建物取引業者に依頼することができ買主にと
ってその経済的効果は大きい。このような不動産取引支
援システムは、社会的に有意義な価値を生みだすことが
できる。この発明の目的は、不動産取引支援システムを
ＷＷＷサーバーとしてインターネット上で効果的に実現
することにある。なお、売主や宅地建物取引業者と不動
産購入希望者との間の情報交換以外にも、社会的に有意
義な価値を生みだせる分野は他にもいろいろと考えら
れ、本発明の仲介装置はさまざまな分野に適用可能であ
る。

【図面の簡単な説明】

【図１】情報交換仲介装置の全体構成を示した図であ
る。

【図２】情報交換仲介装置に含まれる売却不動産データ
ベースの構成を示した図である。

【図３】情報交換仲介装置に含まれる宅地建物取引業者
会員データベースの構成を示した図である。

【図４】請求項３の画面情報表示装置における売主の意
思表示項目を示した図である。

【符号の説明】

１ 売主会員クライアントマシン ２ 宅地建物取引業者会員クライアントマシン ３ 購入希望者クライアントマシン ４ 仲介サーバーマシン ５ 事業者コンピュータ

Claims (3)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】インターネット上にて機能する不動産情報
   と宅地建物取引業者情報の情報交換仲介装置であって、
   不動産の売主は宅地建物取引業者に仲介を依頼すること
   なくインターネットのデータベース上で簡便な検索閲覧
   の対象として不動産広告における適正な表現で売却不動
   産の公開を可能とし、不動産の買主は取引の難易度など
   を考慮し宅地建物取引業者を選択した上仲介を依頼する
   ことを可能とし、または直接取引を可能とした情報交換
   仲介装置。
2. 【請求項２】インターネット上にて機能する不動産情報
   と宅地建物取引業者情報の情報交換仲介装置であって、
   つぎの要件（１）〜（５）を備える。 （１）所有者が売却を希望する不動産の概要を、売却不
   動産データベースに登録し、同時に不動産購入希望者が
   閲覧中に仲介サーバーマシンを経由して不動産の所有者
   に電子メールを送信できる手段を備えた、不動産広告に
   おける適正な表現の画面情報として作成し、共に仲介サ
   ーバーマシンに蓄積し管理する。 （２）宅地建物取引業者の業務内容および会社の概要
   を、宅地建物取引業者会員データベースに登録し、同時
   に不動産購入希望者が閲覧中に仲介サーバーマシンを経
   由して宅地建物取引業者に電子メールを送信できる手段
   を備えた画面情報として作成し、共に仲介サーバーマシ
   ンに蓄積し管理する。 （３）画面情報として作成した所有者が売却を希望する
   不動産の概要は、仲介サーバーマシンの売却不動産デー
   タベースと連動し不動産購入希望者および宅地建物取引
   業者が自由に検索閲覧に供する。 （４）画面情報として作成した宅地建物取引業者の業務
   内容および会社の概要は、仲介サーバーマシンの宅地建
   物取引業者会員データベースと連動し不動産購入希望者
   が自由に検索閲覧に供する。 （５）不動産購入希望者は、画面情報内に備えられた電
   子メールを送信できる手段により、匿名のままメッセー
   ジを送信し、売主会員や宅地建物取引業者会員と交渉に
   入ることができる。
3. 【請求項３】本発明において、売主個人情報の公開の可
   否を反映し、なおかつ仲介手数料支払いの意思の有無・
   不動産調査への協力の意思の有無・不動産取引の知識を
   有しない個人との取引の可否、取引に関して売主が自ら
   の意思表示を可能とする項目を備えた画面情報の表示装
   置。