CN1682230A - 不动产组合购买匹配系统 - Google Patents

Abstract

在一个网络中，一个想要出售一个不动产的人被连接到一个不动产经纪人，从而能够进行数据通信，在所述网络中提供了关于要被出售地产信息的一个数据库，所述信息由想要出售一个地产的一个人、一个不动产经纪人以及类似的人来提供。一个不动产组合购买匹配系统包括搜索条件设定装置，它被用来分析想要购买一个不动产的一个人所描述的一个购买条件，以及他/她的属性信息，以及被用来设定一个条件，以搜索粗略对应于它的一个人。在该搜索条件设定装置设定的搜索条件中，条件的一个优先级被针对于每个所述项目作出量化，以及，具有一定宽度的一个搜索条件被对于每个项目值而设定。这样就可以通过不动产购买期望者简单提取装置从包括不动产购买期望者信息，连接到所述网络的所述数据库中提取想要购买一个地产的多个被记录的候选者。

Description

不动产组合购买匹配系统

技术领域

本发明涉及一个不动产组合购买匹配系统，其中一个期望购买一个房地产地产的人利用一个数据通信网络来通过网络记录期望条件的信息，从而让此人能够在一个短时期内购买符合所述期望的地产。

背景技术

图13表示了细分土地按地皮出售的传统流程，其中一个不动产出售期望者1向一个不动产购买经纪人2a请求出售所述期望者1所拥有的地产的经纪人业务。所述不动产购买经纪人2a将所述地产的信息作为一个发售地产提供给所述经纪人2a所属的一个组。

所述不动产购买经纪人2a与期望购买所述地产的一个小块土地交易的拥有者3谈判。在建立一个合同之后，所述小块土地交易的拥有者3会进行设计和规划，并且通过一个不动产出售经纪人2b的经纪人业务出售所述小块土地上的房子，等等。

所述不动产出售经纪人2b通过在一个有关的地产数据库5中的记录来征召购买期望者4，等等。

所述不动产购买期望者4为了一个期望的地产搜索记录于所述地产数据库5的多个地产，所述不动产出售经纪人2b与所述地产数据库5有关。当出现了符合所述不动产购买期望者4的期望购买条件的一个地产时，所述不动产出售经纪人2b会对出售价格等进行谈判，然后，所述小块土地交易拥有者3与所述不动产购买期望者4会对所述出售签约。

所述地产数据库5在一般因特网上，以在一个出售者和一个购买者之间建立一个合同。

小块土地地产的传统分配就被配置为上述情况。所以，一个不动产期望者难以高效的找到符合所述期望条件的一个地产，这导致了一个问题，也就是，在找到符合所述期望条件的地产之前，所述不动产购买期望者必须从许多设定地产数据库的不动产出售经纪人那里收集信息。

此外，对于一个不动产购买经纪人，即使如果一个期望出售的地产被记录于一个地产数据库中，当所述地产数据库是以一个有限范围的分布机制来建立的时候，从一个不动产购买期望者的访问频率也很低，从而难以尽早售出所述地产。这样，对于所述不动产购买经纪人就有这样的问题：每个不动产购买期望者的成交率(close rate)很低，并且需要相当的工作量和时间来建立所述合同。

类似的，对于一个小块土地交易拥有者，由购买一个地产和小块土地交易组成的产品-外出类型的发售中，总存在风险，使得所述地产的一个出售周期不确定，并且，售不出地产的可能性是存在的。此外，即使如果所述地产被记录于一个不动产出售经纪人的一个地产数据库中，当所述地产数据库是以一个有限范围的分布机制来建立的时候，从一个不动产购买期望者的访问频率也很低，难以尽早售出所述地产，以及，对于所述小块土地交易的拥有者也存在问题，这使得每个不动产购买期望者的成交率很低，并且需要相当的工作量和时间来建立所述合同。

具有高成交率的不动产购买期望这样一个系统，它让一个不动产购买期望者能够在一个短时间内基于一个信息数据库和一个地产数据库有效的找到一个期望的不动产，所述信息数据库具有从不动产出售经纪人和所述不动产购买期望者输入的丰富项目，所述地产数据库具有从所述不动产购买经纪人输入的丰富项目。

发明内容

本发明的一个目标就是要获得一个不动产组合购买匹配系统，其中期望购买一个地产的人能够有效的找到符合多个期望购买条件的地产，而不需要重复搜索中的尝试和错误，期望出售一个地产的人能够在一个短时间内售出期望出售的地产，以及一个不动产购买经纪人和一个不动产出售经纪人能够拥有高的每客户成交率，并且节省完成一个合同之前所需的大量工作和时间。

在一个网络中，不动产出售期望者和不动产购买经纪人被连接，以使得他们之间能够进行数据通信，在所述网络中，对于从所述不动产出售期望者、所述不动产购买经纪人等等所提供的待售地产信息数据库中的一个地产，本发明的一个不动产组合购买匹配系统具有一个搜索条件设定装置，它被用来分析一个不动产购买期望者所描述的期望购买条件和购买期望者属性信息，以及，设定条件来搜索大致对应所述地产的一个购买期望者，其中所述搜索条件设定装置所设定的所述搜索条件中的每一个都具有所述条件的一个量化的优先级，以及，通过给所述条件的一个数字值提供一定宽度的搜索条件设定，就可以从一个记录有连接到所述网络的所述不动产购买期望者信息的一个数据库提取多个候选购买期望者，他们是由一个不动产购买期望者一般提取装置所记录的不动产购买期望者。

对所述不动产购买期望者一般提取装置所提取的多个不动产购买期望者一般候选者中的每一个，一个期望条件分析装置分析所述条件中的每一个，以及，可以对应任意设定的所述地产来将多个不动产购买一般候选者组合成一组。本发明提供了一个地产处理装置，它被用来从由所述期望条件分析装置收缩了的所述的不动产购买一般候选组中，再一次假设符合所述对应候选者地产的一般候选者购买组合，并且处理所述地产的土地，以满足每个所述候选者的期望。

在根据本发明的所述不动产组合购买匹配系统中，不动产购买期望者的购买期望者信息被获得，这是通过分析所述购买期望者用自然语言描述的所述不动产期望购买条件以及不动产购买期望者属性信息来实现的。

此外，在根据本发明的所述不动产组合购买匹配系统中，一个不动产购买期望者存储装置描述了用自然语言描述的所述不动产购买期望者信息中每一项的一个优先级的数字值。

在没有被描述时，自然语言的描述会被分析，以及，指示了优先级的部分被分析来判断所述购买期望者的期望条件中的优先级。

在根据本发明的所述不动产组合购买匹配系统中，当所述期望购买条件被赋予所述优先级数字值时，所述不动产购买期望者存储装置利用优先级的数字值，同时，在所述地产的数字值没有被赋予时，利用所述不动产购买期望者一般提取装置中判断的优先级数字值，所述判断是通过分析所述购买期望者条件来确定所述期望购买条件的地产的数字值而实现的。

这样，根据本发明的所述不动产组合购买匹配系统被提供有所述期望条件分析装置，以分析存储于所述不动产购买期望者数据库中的所述期望购买条件信息以及购买期望者属性信息的细节，以及，在所述不动产购买期望者一般提取装置组织的一个购买期望者信息数据库中，在所述不动产购买期望者一般提取装置所提取的达到搜索条件的多个不动产购买期望者候选者中，缩小所述不动产购买期望者一般提取装置所提取的多个不动产购买期望者候选者，缩小为对应于所述搜索设定装置设定的条件的不动产购买一般候选者组合，其中对所述达到搜索条件的不动产购买期望者候选者的提取是利用搜索条件设定装置对应每个任意设定地产来实现的。

根据本发明的所述不动产组合购买匹配系统的所述不动产购买期望者一般提取装置被提供有一个系统，所述系统被用来量化优先级，以赋予关于一个期望的地产是一片土地还是带有所述土地的一个房子的信息、期望的铁路的信息、期望的车站的信息、以及期望的地产价格的信息。

此外，根据本发明的所述不动产组合购买匹配系统的所述不动产购买期望者一般提取装置具有一个系统，它被用来量化属性信息度，所述属性信息包括一个姓名、年龄、当前地址、家庭结构、职业、工作地点以及连续被雇佣的年数、年收入、初始存款的存在与否、购买期望的动机、以及所述当前房子是否是一个自己拥有的房子的信息。

此外，根据本发明的所述不动产组合购买匹配系统具有所述搜索条件设定装置，它被用来分析所述地产数据库的信息，量化所述优先级，以及设定条件以搜索对应所述优先级的一个不动产期望者。

附图说明

图1中的框图表示了根据本发明一个实施例的一个不动产组合购买匹配系统的一个配置；

图2中的流程图表示了在根据本发明一个实施例的所述不动产组合购买匹配系统中的处理；

图3解释了根据本发明一个实施例的所述不动产组合购买匹配系统的不动产期望者数据库的流程；

图4解释了根据本发明一个实施例的所述不动产组合购买匹配系统的一个不动产出售期望者数据库的流程；

图5表示了包括一个地产处理装置优选例的一个不动产交易系统的示意配置；

图6表示了用于图5所示不动产交易系统的一个输入显示屏的例子；

图7表示了用于图5所示不动产交易系统的土地片样式的例子；

图8(a)和8(b)解释了图5所示不动产交易系统中的土地片；

图9中的流程图解释了图5所示不动产交易系统的过程；

图10表示了用在图5所示不动产交易系统中的期望者数量相对要出售的一个地产的分布的例子；

图11表示了用在图5所示不动产交易系统中的期望者数量相对要出售的一个地产的分布的另一个例子；

图12表示了根据土地片地产线的变化而发生的3维房屋图像的变化；以及

图13解释了不动产交易中的传统过程。

具体实施方式

下面将参考附图来描述本发明的一个实施例。

图1中的框图表示了根据本发明一个实施例的一个不动产组合购买匹配系统的一个配置。在该图中，“1”代表希望出售其拥有的一个房产地产的人，“2”代表一个不动产购买经纪人，它处理所述出售者1希望出售的所述地产，“3”是一个不动产出售经纪人，它处理一个购买希望者的一个地产，“4”代表希望购买一个地产的一个购买希望者，“7”代表一个地产数据库，所述不动产出售期望者1在其中记录要出售的所述地产，以及“6”代表一个信息网络。所述网络6被假设连接到不动产出售期望者1、不动产购买经纪人2、不动产出售经纪人3、以及不动产购买期望者4。

此外，在图1中，5代表所述系统，以及所述系统5是一个地产搜索装置，它直接搜索所述不动产出售经纪人3和不动产购买期望者4所期望的地产，以通过所述网络6与所述出售期望者1和不动产购买经纪人2的信息匹配。在所述系统5中，“9”代表期望购买条件和购买期望者属性信息的一个数据库，其被所述不动产出售经纪人3和不动产购买期望者4用自然语言来描述，通过所述网络6被传输，并且由一个不动产购买期望者数据库存储装置进行组织。

“7”代表了用于出售的地产的一个数据库，它被所述不动产购买期望者1和不动产购买经纪人2用自然语言来描述，通过所述网络6被传输，并且由一个地产数据库存储装置进行组织。

“10”代表了一个搜索条件设定装置，它被用来数字地搜索一个地产的优越性，以及设定所述地产的条件。在通过让所述条件恒定或可变来给每个条件提供一定宽度的同时，所述设定条件设定装置任意设定一个地产7n，并且量化每个所述条件的优先级。“11”代表一个不动产购买期望者一般提取装置，它被用来靠扩展的搜索条件粗略提取多个不动产购买期望者，所述扩展搜索条件是通过在搜索条件设定装置10中给所述设定条件提供一定宽度来实现的。“12”代表一个期望条件分析装置，它被用来分析所述不动产购买期望者一般提取装置，从而对要组合的多个购买不动产期望者设定减小的数量。“13”代表由“12”对应于7n中任意一个所组合的多个购买候选者。在所述装置中，具有多个地产的所述数据库7通过所述网络6来被访问，并且，依照所述搜索条件设定装置10对应每个所述地产设定的所述地产，多个不动产购买期望者13从记录的多个不动产期望者中被提取出来，并且在所述期望条件分析装置12中被组合以实现匹配，从而满足每个需求。

在所述组合购买匹配装置5中，“14”代表一个不动产处理装置，它被用来再次分析所述多个不动产购买期望者3中每一个的条件(它们被所述期望条件分析装置12所分析)，所述不动产处理装置还被用来处理所述地产，从而满足不动产购买一般候选者的期望以用于组合购买。

下面将要描述流程。图2中的流程图表示了根据本发明第一实施例的不动产组合购买匹配系统中的处理流程。一个购买期望者的期望条件和属性信息在9a中被传输。在9b中，所述接收地点分析和组织发送数据的内容，并且用不动产购买期望者信息数据库9对所述数据进行归档。搜索条件设定装置10从所述不动产出售期望者信息数据库7任意选择一个地产，并且对应所述地产7选择搜索条件。根据所述搜索条件，所述不动产购买期望者一般提取装置进行收缩分析，并且选出多个不动产购买期望者候选者。

同时，一个不动产出售期望者在7a发送待售地产信息。在7b，所述信息通过所述不动产出售期望者信息数据库7被接收、组织、分析和归档。

对于从所述不动产出售期望者信息数据库7中任意选择的地产7n，所述不动产购买期望者一般提取装置11选择多个不动产购买期望者候选者，并且所述期望条件分析装置12从所述候选者中组合形成所述地产7n的多个购买一般候选者。

所述地产处理装置14处理所述地产7n，从而，所述地产7n与所述期望条件分析装置12所组合的所述地产7n的所述多个购买一般候选者相匹配，以允许对所述地产的组合购买，从而就能够在一个短时间内完成所述地产7n的一个贸易合同。上述内容是所述不动产组合购买匹配系统中的基本流程。

在图1中，一个不动产购买期望者通过所述网络6向所述系统装置5发送用来购买一个期望地产的期望购买条件以及客户信息。在此情况下，所述不动产购买期望者4用诸如电子邮件这样的自然语言文本，而不是用特定的格式来描述所述期望购买条件和客户信息。

图3表示了所述不动产购买期望者4用来描述的内容流程。如要描述的期望购买条件，所述期望者在步骤ST1描述是期望一片土地还是期望一个带有土地的房子，然后还用数字1、2、3或4来描述该条件的优先级，这些数字1、2、3或4是按重要性降低的顺序来排列的。

步骤ST2中描述的是对一个地产旁边的铁路的期望。关于交通时间和家庭而决定的优先级用数字1、2、3或4来描述。在从ST1到ST6的每一个步骤中，所述优先级都是用数字1、2、3或4来描述的。

步骤ST3描述的是一个期望的车站和所述车站的理由。

步骤ST4描述的是一个地产的一个出售价格。

步骤ST5描述的是一个房屋的面积，以及所述房屋的建筑平面图。

除了前文提到的期望条件，步骤ST6中描述的期望购买条件也包括地产地点的环境、诸如一个医院、托儿所和幼儿园的设施信息，是否存在给生活提供便利的设施的信息，所述设施例如超市、学校和银行，以及不希望存在于一个地产附近的设施存在与否的信息，这些设施例如一个垃圾焚烧场。

此外，在步骤ST7要描述不动产购买期望者属性信息，所描述的是一个姓名、年龄、以及所述不动产购买期望者的家庭结构，以及家庭成员的年龄。

步骤ST8中描述的是一个当前地址、电话号码和电子邮件地址。

步骤ST9中描述的是一个职业、工作地点、以及连续雇佣的时间。

步骤ST10中描述的是购买一个地产的初始存款，以及对应的金融机构。

步骤ST11中描述的是购买一个地产的动机，以及步骤ST12中描述的是当前的房子是否是自己拥有的房子。

步骤ST13根据其它属性信息的描述需要而被处理。

图4表示了所述不动产出售期望者1用来描述的内容流程。如上所述，对于用来出售的一个地产的信息，首先在步骤ST14中描述的是所述用来出售的地产的应用以及所述类型的信息。

接着，在ST15描述的是所述地产的地点。在步骤ST16描述的是所述地产拥有者的信息。

在步骤ST17中描述的是所述土地每单位面积的价格信息以及期望的出售价格信息。

在步骤ST18中描述的是包括了与所述地产地点相关的环境的信息。

进一步被描述的是作为其它信息的必要信息。

用自然语言描述且从所述不动产购买期望者3发送出的所述期望购买条件和客户信息被转换成一个预定的需要格式，以分析和组织。所述格式还被用于使得所述期望购买条件和客户信息能够被连接到所述地产数据库。

对于用自然语言描述的所述期望购买条件，图1中的一个不动产购买期望者输入装置16分析了用自然语言指示优先级1到4的描述内容，以要转换的具体格式描述了指示了优先级的内容，判断所述优先级，以及设定一个组合搜索条件。所以，所述客户能够只用普通的内容语言来描述心目中预定领域内的地产的期望条件。

在图2中，所述不动产购买期望者一般设定装置11将不动产购买期望者信息存储到图2所示的一个不动产期望者候选组合信息数据库17中。所述不动产购买期望者信息是通过基于所述组合搜索条件分析所述不动产购买期望数据中的期望购买条件，组合期望者，以及将所述期望者的数据换换成一个预定格式来获得的，其中所述组合搜索条件对应了所述搜索条件设定10设定地产7n。

在图2中，所述期望条件分析装置12为每个组合详细分析了存储于所述不动产购买期望者候选者信息中的多个不动产期望者候选者，以及将所述数据转换成一种格式，以实现用于组合购买设定的多个候选者之间数据的比较，协同不动产购买候选者的设定，该不动产购买候选者的设定对应于所述搜索条件设定装置10从所述待售地产信息中任意设定的7n。在这一点上，所述期望条件分析装置12使用了所述不动产购买期望者一般提取装置11所判断的优先级，以及，当没有给出一个优先级，并且所述不动产购买期望者一般提取装置11不能够判断所述优先级时，从所述期望购买条件的一系列描述中确定所述优先级。

此外，对应所述客户的所述期望购买条件，所述期望条件分析装置12检验诸如另一个期望。

在图2中，由所述期望条件分析装置12选择的多个不动产购买一般候选者信息13是通过组合以从多个期望者中提取多个一般候选者而获得的，其中所述多个期望者被记录有被所述不动产购买期望者一般提取装置11组合的所述不动产购买期望者候选信息，利用通过扩展所述期望条件分析装置12设定的一个分析条件来获得的一个分析条件，以提供一定的宽度。

在图2中，所述不动产购买期望者一般提取装置11通过分析记录的购买期望者的期望条件来提取多个候选者，利用通过扩展所述搜索条件设定装置10设定的搜索条件来获得的一个搜索条件，以提供一定的宽度。

在图2中，所述地产处理装置14是一个分析了多个购买期望者设定的期望条件的一个装置，利用了所述搜索条件设定装置10、不动产购买期望者一般提取装置11，以及所述期望者一般提取装置，它还能够处理对应于所述任意设定地产7n的一个地产，以尽可能匹配每个所述购买期望者的期望条件。所以，所述装置14是一个能够进行购买期望者组合购买的新装置。

在图2中，所述地产处理装置14通过所述网络6通报多个被确定的一般候选者。

在图1中，所述不动产购买期望者4在完成所述合同的时候，向所述不动产经纪人3支付一个阻塞佣金(blockage commission)。所述佣金是所述不动产购买期望者4对满足需求的地产实现购买的一个考虑。此外，所述不动产经纪人2和3向所述不动产组合购买匹配系统5的一个管理者支付成功酬金。所述酬金是对不动产经纪人2和3经纪人业务的提高的效率的考虑，所述经纪人以合同完成的高概率处理不动产购买期望者4。

如上所述，根据本实施例，所提供的这些效果使得，所述不动产购买期望者4能够高效的找到符合多个期望购买条件的一个地产，而不会在地产搜索中重复尝试和错误，所述不动产出售期望者1能够尽早售出期望出售的一个地产，以及，所述不动产经纪人2和3能够拥有一个高的每个不动产购买期望者4成交率，并且节省在完成合同前所需的许多工作和时间。

如上所述，在所述系统搜索装置中，一个不动产购买期望者所描述的期望购买条件和客户属性信息以设定的格式被分析和组织，所述搜索条件设定装置选择对应一个地产“n”的一个搜索条件，所述一个地产“n”是从所述不动产出售期望者信息数据库中被任意选出的，基于所述搜索条件，多个不动产购买期望者被从所述不动产购买期望者数据库所访问，以及，所述不动产购买期望者一般提取装置利用所述不动产购买期望者期望条件的优先级的数字值，粗略的对被记录的不动产购买期望者中的购买期望者进行组合。所述期望条件分析装置详细搜索所述不动产购买期望者候选者的所述期望购买条件和客户属性信息，以收缩购买期望者候选者，从而组合购买期望者候选者。从而就提供了这样一种效果，也就是，多个被组合的候选者，协同所述地产处理装置，能够实现对一般符合期望条件的地产的购买。

这样，通过提供确定了一个地产候选者的所述地产处理装置(其中，每个购买期望者都希望通报所述多个不动产购买期望者)，就会获得这样的效果，也就是，所述不动产购买期望者能够高效的找到符合多个期望购买条件的一个地产，而不在地产搜索中重复尝试和错误，所述不动产出售期望者能够在短期内售出要出售的一个地产，以及，所述不动产经纪人能够具有一个高的每个不动产购买期望者成交率，并且节省在完成合同之前所需的许多工作和时间。

此外还提供了这些效果，也就是，所述不动产购买期望者能够迅速获得信息，以及可以有效的进行不动产发售处理，同时所述不动产购买期望者能够有效的找到符合多个期望购买条件的一个地产，而不在地产搜索中重复尝试和错误，所述不动产出售期望者能够尽早售出要出售的一个地产，以及所述不动产经纪人能够拥有一个高的每个不动产购买期望者成交率，并且节省在完成合同前所需的许多工作和时间。

此外，所述客户条件分析装置分析了用自然语言描述的期望购买条件和客户信息，从而提供了这样的效果，也就是，所述客户能够用普通的句子来表达所述期望购买条件，而不需要注意具体的格式。

对于用自然语言描述的所述期望购买条件，当优先级没有被描述时，所述不动产购买期望者的所述搜索条件设定装置对自然语言的描述内容进行分析，并从暗示了所述优先级的内容中判断所述期望购买条件的优先级，从而提供这样的一种效果，也就是，客户能够用普通的句子来表达期望购买条件，而不需注意具体格式。

此外，当优先级被赋予到所述期望购买条件上时，所述搜索条件设定装置会使用所述优先级。当没有赋予优先级时，就使用由所述搜索条件设定装置判断的所述优先级。当所述不动产购买期望者一般提取装置不能够判断优先级时，所述期望购买条件的所述优先级从对所描述的期望购买条件的一系列描述中被确定，从而提供这样一种效果，也就是，客户能够用普通的句子来表达期望购买条件，而不需注意具体的格式。

还存在另一效果，小块土地交易的拥有者能够减小小块土地中的风险，并且能够通过有效运用资本来期待效益的增加。

还存在另一效果，由于一个出售者期望出售的地产的高成交率，所以不动产购买经纪人赚取的客户佣金会增加。

还存在另一效果，由于一个购买者期望购买的地产的高成交率，所以不动产出售经纪人赚取的佣金会增加。

图5到12表示了包括所述地产处理装置的优选具体实施例。

图5表示了一个不动产交易系统的示意配置。图5所示的不动产交易系统包括一个不动产交易管理中心40。所述不动产交易管理中心40通过诸如因特网这样的一个网络41被连接到客户(不动产购买期望者)43和具有待售地产的不动产经纪人42。从而，所述客户43通过所述网络41向所述不动产交易管理中心40记录客户信息，并且，所述不动产交易管理中心40向客户43提供所述客户期望的一个地产的信息(例如一个土地片样式和价格)。此外，所述不动产经纪人42通过所述网络41向所述不动产交易管理中心40提供待售地产的信息。

所述不动产交易管理中心40主要组成为，一个客户数据更新部分101、客户数据库(客户DB)102、地产数据更新部分103、地产数据库(地产DB)104、期望者提取部分105、土地片样式数据库(样式DB)106、土地片样式选择部分107、价格范围检查部分108、土地片样式/价格确定部分109以及数据发送/接收部分110。

当通过所述网络41向所述客户43发送信息，例如发送所述不动产交易管理中心40中确定的一个土地片样式和价格时，数据发送/接收部分110通过所述网络41从所述不动产经纪人42接收诸如待售地产这样的地产数据，以及从所述客户43接收客户数据。

所述客户数据更新部分101接收所述客户43在现场输入的数据，以写入到客户DB 102中。通过这种方法，所述客户数据更新部分101对记录于所述系统的客户43的客户数据进行管理。更具体的，例如，在图6所示的现场输入显示屏上，所述客户输入一种类型的地产、期望的铁路和车站、预算(期望价格)、一个房子的平面图、主管人、个人信息(例如地址、姓名、年龄、职业以及电话号码)等等。基于所述输入数据，所述客户DB 102为每个客户存储在现场输入的数据。

地产数据更新部分103接收地产数据(诸如不动产经纪人42现场输入的待售地产)以写入地产DB 104。通过这样的方式，地产数据更新部分103管理不动产经纪人提供给系统的地产数据。

此外，用于所述地产数据的是一个预先修整(定型)的地产(形状为矩形)，这就能够容易进行分割(参见图8)。从而，所述地产数据包括，例如，修整为一个矩形的所述地产中地皮的临街面和深度。所述修整处理可以由一个未示出的输入装置来交互进行，或者由所述地产数据更新部分103自动进行。否则，所述不动产经纪人42可以发送一个被修整地产的地产数据。

所述期望者提取部分105基于所述来自所述不动产经纪人42的地产数据，从所述客户DB 102提取期望所述地产的客户。换句话说，所述期望者提取部分105从所述客户DB 102中提取客户，被提取的客户将所述不动产经纪人42提供的地产附近的铁路和车站描述成期望的铁路和车站。在此情况下，可以提取把所提供地产附近的铁路和车站描述成期望的铁路和车站的所有客户，或者，被提取客户的最大数量可能被设定，从而只提取一个预定数量的客户。在将客户限制在预定数量的情况下，可以按所述客户记录到系统时的数据的升序来提取客户，或者基于其它信息，例如价格。

所述价格范围检查部分108在所述期望者提取部分105提取的客户中，提取多于预定数量的客户期望的一个价格范围。换句话说，所述价格范围检查部分108从所述客户数据库102中获取所述期望价格的分布，提取在所述分布中具有最大数量客户的一个价格范围，并且检查该价格范围分布的趋势。更具体的，所述部分108检查了，许多客户是否期望一个具体的价格，或者一定数量的客户是否分布在多个期望价格之上。然后，所述价格范围检查部分108将所述检查的结果作为用于土地片选择的信息发送到土地片样式选择部分107。换句话说，所述价格范围检查部分108获得了样式选择参考信息(所述检查的结果)，以选择所提供地产的一个土地片样式。

这里，被提取的是多于预定数量的客户所期望的一个价格范围，并且，所述被提取价格范围分布的信息被用作所述样式选择参考信息。然而，如果下述的土地片样式选择部分107能够选择一个土地片样式，那么所述样式选择参考信息就不限于前文所述的信息。例如，可以考虑周围环境，例如考虑方向和日照方面来获得所述样式选择参考信息。

所述土地片样式选择部分107基于被提取期望者的数量和所述期望者价格范围信息来从所述土地片样式数据库106中选择一个土地片样式。所述土地片样式例如是图7所考虑的，它们被预先存储到所述土地片样式数据库106中。为了满足每块土地片都面向一条道路的要求，所考虑的是图7所示的样式。尽管图7中示出了最多有四块土地片样式，但所述土地片样式数据库106存储了具有五块或更多块土地片的样式。例如，在具有五块土地片的样式中，可以通过组合一个两块土地片样式和一个三块土地片样式来组成所述的样式。这样，具有五块或更多块土地片的样式就可以通过组合多个土地片样式来组成。

所述土地片样式/价格确定部分109在用户和土地片之间进行匹配，其基于所述土地片样式选择部分107中所选的样式信息，期望者提取部分105中提取的期望者，以及所述价格范围检查部分108中所提取的价格范围信息。然后，当获得了匹配时，所述土地片样式/价格确定部分109从所述数据发送/接收部分110通过所述网络41将被确定的信息(例如土地片和价格)发送给客户43。

在具有前述组成的根据本发明的所述不动产交易系统中，期望地点符合所提供地产的地点的多个用户被提取出来，所述样式选择参考信息基于所述被提取用户的价格范围分布而被获得，所提供地产的一个土地片样式基于所述样式选择参考信息和所述用户信息而被选择，以及，所述土地片和价格信息基于所述土地片样式、样式选择参考信息和客户信息而被提供给所述客户。

通过这样的方法，所提供的地产根据期望条件被检查，以进行匹配，从而就可能迅速搜索到符合所述期望条件的一个地产，以及尽早实施不动产交易的合同。其结果就在于，可以迅速和有效的实现一个待售地产和不动产购买期望者之间的匹配。

下面将通过参考图8到11来描述具有前述组成的不动产交易系统的具体例子。图8(a)到8(c)解释了根据本发明一个实施例的不动产交易系统中的土地片。图9中的框图解释了根据本发明一个实施例的不动产交易系统中的步骤。图10和11表示了在根据本发明一个实施例的不动产交易系统中所使用的、期望者数量关于要出售的一个地产的分布。

描述将根据图9中的流程图来给出。首先，在步骤S100，所述不动产经纪人42提供一个地产(用于出售的土地)。所述地产信息被从所述不动产经纪人42传送到所述不动产交易管理中心40中的所述数据发送/接收部分110。所述数据发送/接收部分110将所述地产信息输出到所述地产数据更新部分103。所述地产数据更新部分103将所述地产信息存储在所述地产数据库104中。此时，所述地产数据更新部分103对所述地产进行修整。换句话说，当图8(a)所示的地产被提供时，所述地产数据更新部分103将所述地产修整成一个矩形形状(白色部分)，以便于图8(b)和8(c)所示的土地片划分。此外，所述地产数据更新部分103将所述地产信息输出到所述期望者提取部分105。

在步骤S105，所述期望者提取部分105提取期望所提供的地产的客户。换句话说，所述期望者提取部分105从所述客户数据库102提取客户(目标客户)，它们期望所提供地产的铁路和车站为所期望的铁路和车站。更具体的，所述部分105根据所述客户数据库102中存储的客户信息中的铁路和车站来检查所述地产信息中包括的铁路和车站，并提取所有符合的客户。被提取的客户(期望者)的信息被输出到所述价格范围检查部分108、土地片样式选择部分107、以及土地片样式/价格确定部分109。

在步骤S110，所述价格范围检查部分108检查了包括一个预定数量客户的一个价格范围。例如，所述价格范围检查部分108检查了期望所提供地产的客户的期望价格分布。更具体的，所述价格范围检查部分108基于包含在所述客户信息中的所述期望价格来检查所述分布。结果被假设成图10或11所示的情况。在图10中，绝大多数客户提供的期望价格为35-百万日元，而在图11中，大多数客户提供的期望价格为30-百万日元、35-百万日元，或40-百万日元。

在步骤S115，所述价格范围检查部分108判断了所述期望价格分布的趋势。更具体的，所述部分108判断了所述期望价格是否居中于一个特定的价格。

在所述期望价格居中于一个特定价格的情况下，换句话说，在图10所示的分布情况下，步骤S120所确定的是来自被提取客户数量的土地片数量以及最小土地面积(50m²)。例如，在图10中，九个客户提供的期望价格为35-百万日元，所以，被平分到各具有三个人的三个组中。然后，所述价格范围检查部分108向所述土地片样式选择部分107和土地片样式/价格确定部分109输出作为所述样式选择参考信息的信息，该信息包括带有居中特定价格的分布趋势(图10)、所述居中的价格、以及三组每组具有三个客户的被提取客户的数量。

所述土地片样式选择部分107基于所述样式选择参考信息选择一个土地片样式。换句话说，由于所述样式选择参考信息指出，所述分布如图10所示，所述价格为35-百万日元，以及三组中每组都有三个客户，所以所述部分107在参考所述土地片样式数据库106的同时，基于所述信息选择一个相等的土地片样式。更具体的，所述部分107选择图8(b)所示的土地片样式。所述土地片样式信息被输出到土地片样式/价格确定部分109。

在步骤S130，所述土地片样式/价格确定部分109基于所述土地片样式信息、客户信息、以及样式选择参考信息确定所述土地片样式和价格。此外，此时，所述土地片样式/价格确定部分109被作为所述地产处理装置，以及可以处理所述地产以符合多个客户(多个不动产购买一般候选者)的期望。更具体的，例如，基于所述样式选择参考信息和所述客户信息，所述土地片样式/价格确定部分109可以在土地片A和B中分别形成图12(a)所示的3维房屋图像200A和200B，或者可以如图12(b)所示，改变所述土地片A和B的地产线。此外，根据所述土地片A和B的地产线L的改变，所述3维房屋图像200A和200B的尺寸可以被改变。

所述土地片和价格信息通过所述网络41从所述数据发送/接收部分110被发送到所述客户43。所述土地片/价格信息的提供可以如上所述在网络上进行，或者通过邮件进行。

同时，当所述期望价格没有居中于一个特定的价格时，换句话说，在图11所示的分布情况下，步骤S125确定的是从被提取客户数量得到的土地片数量。例如，在图11中，有三个客户的期望价格为30-百万日元，五个各户的期望价格为35-百万日元，以及四个客户的期望价格为40-百万日元。在此情况下，土地片被分级为低价土地片、中价土地片和高价土地片。考虑到周围环境，例如方向和日照方面，所述分级被确定是合适的。这样就进行分组，以使得所述低价土地片(30-百万日元)包括三个客户，所述中价土地片(35-百万日元)包括三个客户，以及所述高价土地片(40-百万日元)包括三个客户。

所述价格范围检查部分108向所述土地片样式选择部分107和土地片样式/价格确定部分109输出作为所述样式选择参考信息的信息，这包括没有任何居中特定价格的分布趋势(图11)(没有任何居中的特定价格)、多个价格(30-百万日元、35-百万日元以及40-百万日元)、以及三组每组具有三个客户的被提取客户的数量。

所述土地片样式选择部分107基于所述样式选择参考信息选择一个土地片样式。换句话说，既然所述样式选择参考信息指示所述分布是如图11所示的情况，也就是，价格为30-百万日元、35-百万日元和40-百万日元，以及所述组为包括三个客户的低价土地片，包括三个客户的中价土地片以及包括三个客户的高价土地片，那么，所述部分107就在参考所述土地片样式数据106的同时，基于所述信息选择一个土地片样式。更具体的，所述部分107选择了图8(c)所示的土地片样式。所述土地片样式信息被输出到土地片样式/价格确定部分109。

在步骤S130，所述土地片样式/价格确定部分109基于所述土地片样式信息、用户信息以及样式选择参考信息来确定所述土地片样式和价格。然后，所述土地片样式和价格信息通过网络41从所述数据发送/接收部分110被发送到所述用户43。所述土地片/价格信息的提供可以按上述在所述网络上进行，或者通过邮件进行。

已经接收到所述土地片样式和价格信息的所述用户43通过所述不动产交易管理中心40向所述不动产经纪人42发送一个关于是否购买的响应。接着，所述不动产经纪人42和客户43之间就开始一个合同上的谈判。这样，就可以迅速和有效的实施不动产交易合同。此外，关于是否购买的响应可以通过返回一封电子邮件来发送，所述电子邮件上附有所述土地片样式和价格的信息，或者可以在所述系统的现场来进行。

本发明不限于前述实施例，并且能够通过作它的多种修改来被应用到实际情况中。例如，现场的一个输入显示屏上的输入项目以及布局，以及土地片样式不限于上述实施例，并且可以用多种方式来修改。

上述实施例描述了一种情况，其中当多个期望者被关于一个待售地产而提取出来时，一个土地片样式是考虑到一个价格范围而得到确定。然而，在本发明中，当多个期望者被关于一个待售地产而提取出来时，可以考虑其它条件来确定一个土地片样式，例如，像所述方向和日照方面的周围环境。

此外，上述实施例描述了在硬件中进行处理的情况，所述处理是为了提取期望者，然后选择一个土地片样式。然而，在本发明中，用来提取期望者，然后选择一个土地片样式的所述处理可以实现在软件中。例如，可以让提取期望者然后选择一个土地片样式的所述处理被编程，所述程序被存储在ROM中，并且所述操作是由根据所述程序的一个CPU的指令来实现的。此外，可以让所述程序存储在一个计算机可读的存储媒质中，所述存储媒质中的所述程序被存储在一个计算机的RAM中，以及，所述操作根据所述程序来执行。这些情况也表现出与上述实施例相同的效果。

Claims (15)

1、一个不动产组合购买匹配系统包括：

地产数据存储装置，它被用来在一个网络上产生待售地产信息的一个数据库，所述待售地产信息被提供自不动产出售期望者、不动产购买经纪人以及其它，所述不动产出售期望者以及所述不动产购买经纪人被连接到所述网络上以实现他们之间的数据通信；

不动产购买期望者数据输入装置，用来在一个网络上产生一个信息数据库，所述信息为从多个终端装置输入的不动产购买期望者的期望购买条件以及所述不动产购买期望者的属性信息，所述不动产购买期望者和所述不动产购买经纪人被连接到所述网络以实现他们之间的数据通信；

搜索条件设定装置，用来对于所述地产数据存储装置中待售地产信息中的每个地产，分析所述不动产购买期望者的所述期望购买条件以及所述不动产购买期望者的属性信息，以及，对应来自所述不动产购买期望者数据输入装置产生的所述不动产购买期望者信息数据库的每个地产，设定一个搜索条件；

不动产购买期望者一般提取装置，用来根据所述搜索条件设定装置设定的搜索条件来搜索多个不动产购买期望者的一般信息，以及提取多个不动产购买一般候选者；

期望条件分析装置，用来对应于所述待售地产信息数据库的每个地产，分析所述不动产购买期望者一般提取装置所提取的多个不动产购买一般候选者的期望购买条件，并设定其组合；以及

地产处理装置，用来处理所述地产以符合所述多个不动产购买一般候选者的期望。

2、根据权利要求1的不动产组合购买匹配系统，其中由所述地产信息存储装置记录的所述待售地产信息至少包括记录属性数据的一个数据库以及一个地图数据库，所述属性数据例如一个应用、一个类型、地点信息、拥有者信息、每单位面积的价格信息以及每个地产的环境信息，所述地图数据库中记录的是存在地产的地图的数据。

3、根据权利要求1的不动产组合购买匹配系统，其中由所述不动产购买期望者数据输入装置记录的不动产购买期望者期望购买条件的信息至少包括，关于一个期望的地产是一片土地还是带有土地的房子的信息，期望的铁路的信息，期望的车站的信息，一个地产的期望价格的信息，以及期望者个人属性信息，以及，所述不动产购买期望者属性信息至少包括一个名字、一个年龄、一个当前地址、一个电话号码、一个电子邮件地址、一个家庭结构、职业、工作地点以及连续被雇佣的年数、年收入、初始存款的存在与否、期望购买的动机，以及当前的房子是否是一个自己拥有的房子。

4、根据权利要求1的不动产组合购买匹配系统，其中所述搜索条件设定装置针对所述待售地产信息数据库中的每个地产分析所述不动产购买期望者的期望购买条件以及所述购买期望者的属性信息，利用所述不动产购买期望者信息数据库，以及通过量化所述属性信息中的限制并且进一步量化所述期望条件的优先级来提取一个搜索条件。

5、根据权利要求1的不动产组合购买匹配系统，其中所述不动产购买期望者一般提取装置利用所述搜索条件设定装置来提取多个不动产购买期望者的一般信息，并且能够模拟可能的组合样式。

6、根据权利要求1的不动产组合购买匹配系统，还包括：

期望条件分析装置，用来针对所述待售地产信息数据库的每一个地产详细分析所述不动产购买期望者一般提取装置所提取的多个不动产购买一般候选者中每一个候选者的条件，以缩减组合。

7、根据权利要求6的不动产组合购买匹配系统，其中，针对所述待售地产信息数据库中的每个地产，所述地产处理装置处理所述地产，从而，一个指定的候选待售地产就被分配，以尽可能符合所述期望条件分析装置选择的多个不动产购买候选者的要求。

8、权利要求1的不动产组合购买匹配系统，其中所述地产处理装置包括客户信息存储装置，它被用来存储包括期望地点和期望价格的客户信息，客户提取装置，它被用来提取期望地点就是一个所提供地产地点的多个客户，样式选择参考信息获取装置，它被用来基于被提取客户的一个期望价格分布来获取样式选择参考信息，土地片样式选择装置，它被用来基于所述样式选择参考信息和所述客户信息选择所提供地产的一个土地片样式，以及基于所述土地片样式、所述样式选择参考信息和所述客户信息来向所述被提取客户提供土地片和价格信息的装置。

9、根据权利要求8的不动产组合购买匹配系统，其中所述样式选择参考信息包括关于所述被提取客户的期望价格是否居中于一个特定价格的信息。

10、根据权利要求9的不动产组合购买匹配系统，其中，当所述被提取客户的期望价格居中于一个特定价格时，所述土地片样式选择装置选择一个具有多个等分的土地片的土地片样式。

11、根据权利要求9的不动产组合购买匹配系统，其中，当所述被提取客户的多个期望价格不是居中于一个特定价格时，所述样式选择参考信息获取装置对应所述被提取客户的所述多个期望价格进行分级，以及，所述土地片样式选择装置考虑所述分级而选择一个土地片样式。

12、根据权利要求8到11中任何一条的不动产组合购买匹配系统，其中被提供的地产被修整成矩形。

13、根据权利要求8到11中任何一条的不动产组合购买匹配系统，其中3维房屋图像被显示在所述被提供地产的多个土地片中。

14、根据权利要求8到11中任何一条的不动产组合购买匹配系统，其中所述被提供地产的多个土地片的一条地产线基于所述样式选择参考信息以及所述客户信息而改变。

15、根据权利要求8到11中任何一条的不动产组合购买匹配系统，其中3维房屋图像被显示在所述被提供地产的多个土地片中，所述被提供地产的多个土地片的一条地产线基于所述样式选择参考信息以及所述客户信息而改变，以及所述3维图像的显示根据所述地产线的改变而改变。

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