CN113781096B - 一种办公楼空置率分析方法 - Google Patents
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Abstract
本发明公开了一种办公楼空置率分析方法，根据月用电量数据与满负载容量建立办公楼空置率计算模型，用基于局部加权回归的季节趋势分解方法分解基期空置率调试值，剔除季节因子，计算基期空置率，再根据基期空置率计算出满负载比例，进而计算办公楼空置率；本发明通过分解基期空置率调试值，从而剔除了季节因素对办公楼空置率的影响，得到客观准确的办公楼空置率数据，为政府部门提供真实的数据支撑，辅助政府部门了解本地办公楼的使用情况，释放电网数据的社会价值和商业价值。
Description
技术领域
本发明涉及一种办公楼空置率分析方法。
背景技术
办公楼是城市经济活动管理集中地，承载了城市经济领航发展的重要使命，是社会文明、创新发展、城市繁荣的主战场。虽然短期来看，写字楼市仍将向好，但是未来市场或将面临调整压力，供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来写字楼市场继续增长的主要负面因素。政府作为市场调控者，在了解办公楼的利用情况时，需要通过现场调查、人工上报等方式采集，工作量大、准备率低，传统办公楼空置率是以未使用的办公面积占比做为空置水平的直接反映指标，需要人力统计使用面积，人力成本高，统计质量无保障。
发明内容
发明目的：本发明的目的是提供一种基于电力大数据办公楼空置率计算模型，从而科学、准确地分析办公楼空置率。
技术方案：本发明所述的办公楼空置率分析方法包括如下步骤：
(1)获取办公楼清单；
(2)根据月用电量数据与满负载容量建立办公楼空置率计算模型，所述满负载容量为合同容量与满负载比例的乘积；
(3)选择一个年份作为基期，将基期的权威空置率数据作为基期空置率调试值；
(4)用基于局部加权回归的季节趋势分解方法分解基期空置率调试值，剔除季节因子，计算基期空置率；
(5)根据所述基期空置率计算基期每个月的满负载比例，根据所述满负载比例计算办公楼空置率。
办公楼空置率计算模型为：
其中R为每月办公楼空置率，Q为该月用电量，C为该月合同容量，βt为在租户的负载比例，αt为空置户负载比例。
用基于局部加权回归的季节趋势分解方法将基期空置率调试值分解，分解公式为：
Rt＝St+Tt+Bt
其中Rt为空置率调试数据，St为趋势成分，Tt为周期成分，Bt为波动成分；所述季节因子包括周期成分Tt和波动成分，剔除季节因子，得到基期空置率Rf，基期空置率的公式为：
有益效果：本发明与现有技术相比，利用了电力大数据构建办公楼空置率计算模型，克服了季节对空置率的影响，提高空置率计算准确度，能够更加客观、科学地分析办公楼空置和入住情况。
附图说明
图1为本发明的办公楼空置率计算流程图；
图2为本发明实施例的杭州市主城区超高建筑体分布图；
图3为本发明实施例的办公楼空置率模型设计架构图；
图4为本发明实施例的杭州市办公楼空置率调试数据分布图；
图5为本发明实施例的空置调试数据的STL分解图；
图6为本发明实施例的杭州市基年满负载率数值；
图7为本发明实施例的杭州市基年满负载率分布图
图8为本发明实施例的杭州市主城区办公楼空置率趋势。
具体实施方式
下面以杭州市办公楼为例，结合附图对本发明的技术方案作进一步说明。
如图1所示，本发明的计算方法包括如下步骤：
(1)采集杭州市办公楼清单
基于电网数据中台，根据营销数据中的用户行业类型、用电类型制定办公楼用户判别逻辑，即用电类别为低压非居且用户行业类为商业用户型，剔除政府、医院、学校等公共部门办公楼，获得杭州市办公楼清单，如图2所示，杭州市各主城区楼高超过100米的建筑共有244栋。设办公楼内租户的单位面积用电量相等，当办公楼入驻满载时，此时办公楼的负载与合同容量的比例称为满载率，该比例小于1；不同的办公楼在同一个月的满负载比例相同，满负载比例随季节用电而变化。
(2)设计办公楼空置率模型
办公楼空置率模型设计架构如图3所示，办公楼空置率表示为1-办公楼使用率，使用率即当前用电量和理论满负载情况下满负载容量的比值，而满负载容量和办公楼合同容量呈一定比例关系，即满负载比例，满负载比例a是目前的未知项。将满负载比例分解为在租户的负载比例βt和空置户负载比例αt，计算公式如下：
根据模型设计思路，模型公式如下：
其中，i表示一年第几个月，取值1到12，R为要计算的每月办公楼空置率，Q为该月用电量，C为该月的合同容量。
(3)采集权威办公楼空置率数据
由于满负载比例对办公楼空置率计算结果的准备性影响较大，并且满负载比例会随季节而变化，选择一个环境比较稳定的年份作为基期，本实施例选择2018年作为基期。国际房地产顾问戴德梁行发布2018年杭州写字楼存量5139689平米，空置率19.1％，年净吸纳量671895平米，全市整体空置率环比2017年下降3.2％。因此，以杭州市2018年空置数据为19.1％作为基期空置率调试值Rt，空置率调试数据如图4所示。
(4)分解办公楼空置率调试数据
由于冬夏用电量较高，春秋用电量较低，空置率受季节影响严重，因此使用STL(Seasonal-Trend decomposition procedure based on Loess，基于局部加权回归的季节趋势分解方法)时间序列分解方法将空置率调试数据Rt分解为趋势成分St、周期成分Tt和波动成分Bt，即Rt＝St+Tt+Bt，其中趋势成分St和周期成分Tt是对Rt的t时刻点向前向后延长k个点，不断进行加权回归，计算得出；波动成分为Rt去掉趋势成分和周期成分后的残差项，分解过程如图5所示。
(5)计算满负载比例
趋势成分表示空置率的整体走势，周期成分是空置率的季节影响因素，波动成分包括实际空置变化和在租户的用电变化。为去除季节性影响，季节因子包括周期成分和波动成分，去掉周期成分，将趋势成分和一半波动成分作为最终基期空置率Rf，基期空置率Rf的计算公式为：
将基期空置率代入办公楼空置率模型，计算基期每个月的满负载比例，2018年每个月的满负载比例如图6和图7所示。
(6)计算办公楼空置率
根据办公楼空置率模型计算办公楼空置率，结果如图8所示，办公楼空置整体变化趋势符合房产公司发布内容，包括2017年整体比2018年空置率高，2019年受金融、地产行业影响，空置率呈走高趋势。
Claims (2)
1.一种办公楼空置率分析方法，其特征在于，包括如下步骤：
(1)获取办公楼清单；
(2)根据月用电量数据与满负载容量建立办公楼空置率计算模型，所述满负载容量为合同容量与满负载比例的乘积；办公楼空置率计算模型为：
其中R为每月办公楼空置率，Q为该月用电量，C为该月合同容量，a为满负载比例；
所述满负载比例a分解为在租户的负载比例βt和空置户负载比例αt，计算公式为：
(3)选择一个年份作为基期，将基期的权威空置率数据作为基期空置率调试值；
(4)用基于局部加权回归的季节趋势分解方法分解基期空置率调试值，剔除季节因子，计算基期空置率；用基于局部加权回归的季节趋势分解方法将基期空置率调试值分解，分解公式为：
Rt＝St+Tt+Bt
其中Rt为空置率调试数据，St为趋势成分，Tt为周期成分，Bt为波动成分；所述季节因子包括周期成分Tt和波动成分Bt，剔除季节因子，得到所述基期空置率Rf，基期空置率的公式为：
(5)根据所述基期空置率计算基期每个月的满负载比例，根据所述满负载比例计算办公楼空置率。
2.根据权利要求1所述的办公楼空置率分析方法，其特征在于，所述步骤(1)的获取办公楼清单的方法为：基于电网数据中台，选择用电类别为低压非居民且用户行业类为商业用户型的办公楼，获得办公楼清单。
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