CN106204281A - 一种不动产投资测算方法 - Google Patents

Abstract

本发明公开了一种不动产投资测算方法，包括：S1：选择一个土地投资测算方案并发起测算；S2：计算成交楼面地价及成交地面地价和计算计容建筑面积及不计容建筑面积；S3：进行产品实际用途分类策划，生成指标数据验算表和产品实际用途分类策划结果；S4：计算土地投资测试方案的项目总成本估算数据；S5：设置土地投资测试方案的投资策划数据，生成对应的计划表；S6：生成土地增值税表、现金流量表和利润表；S7：生成项目指标展示表，完成测算。本发明通过计算机软件来实现对不动产项目产品策划的指标数据验算、项目总成本估算和投资策划，最终通过项目指标展示表来展示测算结果，投资测算准确率高，通过软件实现数据的自动分析，工作效率高。

Description

一种不动产投资测算方法

技术领域

本发明涉及计算机软件应用领域，尤其涉及的是一种不动产投资测算方法。

背景技术

现今投资者往往同时面对多种投资机会，投资者可资利用的资源却总是有限的，各大房地产、投资企业得到的更多是数据的结果分析，初步到手的数据如何实现投资前评估的方法，投资者会选择一系列电子表格做不动产投资测算或邀请相关专业的投资专家做评估。

对于专业测算人员来说需要花大量的时间来做表格的公式和相关数据，并录入电脑，数据正确与否不能直观、有效的判断，导致效率下降；非专业测算人员亦无法判断所得到的评估数据的准确性，导致对投前的评估方案的判断有较强的个人主观性。

对于不同的房地产投资项目，需要更多不同的表格来管理，增加人员的工作量，同时计算过程费时长、可能出现漏项或者不计算数据的现象。

因此，现有技术存在缺陷，需要改进。

发明内容

本发明所要解决的技术问题是：提供一种投资测算准确率高，通过软件直接实现和自动分析，工作效率高的不动产投资测算方法。

本发明的技术方案如下：一种不动产投资测算方法，包括如下步骤：S1：选择一个土地投资测算方案，并发起测算，其中，土地投资测算方案包括土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据；S2：根据土地基本信息数据，计算成交楼面地价及成交地面地价；并根据建筑工程规划指标数据计算计容建筑面积及不计容建筑面积；S3：根据土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据的限制，进行产品实际用途分类策划，生成指标数据验算表和产品实际用途分类策划结果；S4：根据产品实际用途分类策划结果和预存的不动产产品的参考成本单价，计算土地投资测试方案的项目总成本估算数据；S5：设置土地投资测试方案的投资策划数据，并生成对应的计划表，其中，投资策划数据包括项目开发计划与工程支付节奏数据、销售计划与节奏数据、以及其他成本支付计划数据；S6：根据产品实际用途分类策划结果、项目总成本估算数据和投资策划数据，设定土地投资测试方案的财务指标假设值，并根据财务指标假设值和国家规定土地增值税计算方法，生成土地增值税表、现金流量表和利润表；S7：对成交楼面地价及成交地面地价、计容建筑面积及不计容建筑面积、土地增值税表、现金流量表和利润表进行自动分析，并生成项目指标展示表，从而完成测算。

应用于上述技术方案，所述的不动产投资测算方法中，步骤S1中：土地基本信息数据至少包括土地的宗地名称、宗地位置、地块编号、使用年限、建设用地面积、代征地面积、容积率、规划建设面积，建筑工程规划指标数据至少包括建筑密度、停车率、绿化率。

应用于各个上述技术方案，所述的不动产投资测算方法中，步骤S3中：产品实际用途分类至少包括住宅用途、商业用途、写字楼用途。

应用于各个上述技术方案，所述的不动产投资测算方法中，步骤S6中：财务指标假设值至少包括贴现率、企业所得税率、销售税金及附加、营销费比例、管理费比例、土地税预缴比例、贷款利息、所得税预征税率。

应用于各个上述技术方案，所述的不动产投资测算方法中，步骤S6中：项目指标展示表至少包含项目信息展示数据和项目经济指标展示数据。

应用于各个上述技术方案，所述的不动产投资测算方法中，步骤S1中，可通过输入新的房地产项目数据形成土地投资测算方案，或通过导入土地招拍挂项目数据形成土地投资测试方案。

采用上述方案，本发明通过计算机软件来实现对不动产项目产品策划的指标数据验算、项目总成本估算和投资策划，并最终通过项目指标展示表来展示测算结果，指标数据验算可以准确验算产品策划的准确性，并通过产品策划形成较为精准的项目总成本估算，并为最终的投资策划提供科学决策依据，并将分析结果展示在项目指标展示表中，展示直观，投资测算准确率高，通过软件直接实现和自动分析，工作效率高。

具体实施方式

以下结合具体实施例，对本发明进行详细说明。

本实施例提供了一种不动产投资测算方法，其中，不动产投资测算方法中的不动产主要指的是土地，该不动产投资测算方法包括有如下步骤：首先是步骤S1：选择一个土地投资测算方案，并发起测算，其中，土地投资测算方案是一个待投资土地项目，并且，在选择一个土地投资测算方案之前，可以通过新建一个土地投资测算方案或通过导入一个土地投资测算方案，然后再根据实际情况进行选择，其中，土地投资测算方案包括土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据；在新建一个土地投资测算方案之前，可以通过先填写输入的方式新建一个新的房地产项目作为土地投资测算方案，或者，也可以通过选择导入一个现有的土地招拍挂项目作为土地投资测算方案。

并且，土地基本信息数据一般包括土地的宗地名称、宗地位置、地块编号、使用年限、建设用地面积、代征地面积、容积率、规划建设面积、成交价格等，建筑工程规划指标数据一般包括建筑密度、停车率、绿化率等；其中，在设定建筑工程规划指标时，设定的这些指标根据一般情况设置默认值，使用者也可根据实际情况对数值进行修改。

然后，步骤S2：在选定根据土地基本信息数据，计算成交楼面地价及成交地面地价，其中，楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格，楼面地价的计算公式:楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价/规划容积率；并根据建筑工程规划指标数据计算计容建筑面积及不计容建筑面积；而地面地价是地面地价指按土地四至圈定的面积平均分摊总价的单位面积地价。

并且，并根据建筑工程规划指标数据计算计容建筑面积及不计容建筑面积，其中，计容建筑面积=小区内所有计算容积率的建筑面积之和，则不计容建筑面积为不计算容积率的建筑面积。通过计算住宅、商业等业态及配套、地下面积的建筑面积，根据客户所填写的建筑面积，测算系统可自动计算计容建筑面积及不计容建筑面积。

计算完之后，执行步骤S3：根据土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据的限制，进行产品实际用途分类策划，生成指标数据验算表和产品实际用途分类策划结果；产品策划阶段使用者可点击测算系统中提供的住宅、商业、写字楼等不同业态进行下属产品选择，也可以增加新的业态，产品选择完后，形成产品实际用途分类策划结果，其可以通过表格的方式或其他任何格式显示，并根据实际选择的住宅、商业等的分类，如高层住宅、别墅住宅、独立商业街等，做详细面积值和设计的策划，策划后生成指标验算表，该表是土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据的基础限制数据下进行，即生成的指标验算数据必须满足步骤S1中土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据，并将生成的指标验算数据体现在指标验算表上，在生成的指标验算数据不满足步骤S1中土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据时，系统将进行报错，则可以通过修改产品实际用途分类策划来实现，使满足骤S1中土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据。

然后，步骤S4：根据指标数据验算表的数据和预存在的不动产项目产品的参考成本单价，通过软件计算土地投资测试方案的项目总成本估算数据；成本估算阶段使用者可计算实现产品策划需要付出的费用，根据实际情况选择测算基数，系统依托成本大数据给予使用者参考成本单价，形成较为精准的房地产项目总成本估算。

步骤S5中：设置土地投资测试方案的投资策划数据，并生成对应的计划表，其中，投资策划数据包括项目开发计划与工程支付节奏数据、销售计划与节奏数据、以及其他成本支付计划数据；如此，在产品实际用途分类策划后，使用者可进行项目实施计划的制定，在计划的制定中，使用者可根据策划的物业类型灵活设置开发、销售分期，使用者可根据不用期数的物业制定分期的开发销售计划，填写完成后，开发面积、工程款支付额等项目实现了计算自动化。

然后，步骤S6：根据项目总成本估算数据和投资策划数据，设定土地投资测试方案的财务指标假设值，其中，使用者填写贴现率、企业所得税率、销售税金及附加、营销费比例、管理费比例、土地税预缴比例、贷款利息（综合）、所得税预征税率等指标的假设值。并根据财务指标假设值和国家规定土地增值税计算方法，生成土地增值税表、现金流量表和利润表；其中，软件自动生成土地增值税表、能展示投资项目现金流量及财务指标的月度现金流量表、项目的利润表，利润表按照“收入-费用=利润”的逻辑编制，时间上按照年份汇总。

最后，步骤S7：对成交楼面地价及成交地面地价、计容建筑面积及不计容建筑面积、土地增值税表、现金流量表和利润表进行自动分析，并生成项目指标展示表，从而完成测算。

其中，项目指标展示表中包含有项目信息展示数据和项目经济指标展示数据，项目信息展示数据含用地与规划指标、项目自有启动资金及贷款年利率、成本及开发周期、产品策划与销售、税费等数据；项目经济指标展示数据主要含项目核心的经济指标及其他经济指标等数据。

以上仅为本发明的较佳实施例而已，并不用于限制本发明，凡在本发明的精神和原则之内所作的任何修改、等同替换和改进等，均应包含在本发明的保护范围之内。

Claims (6)

1.一种不动产投资测算方法，其特征在于，包括如下步骤：

S1：选择一个土地投资测算方案，并发起测算，其中，土地投资测算方案包括土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据；

S2：根据土地基本信息数据，计算成交楼面地价及成交地面地价；并根据建筑工程规划指标数据计算计容建筑面积及不计容建筑面积；

S3：根据土地基本信息数据和建筑工程规划指标数据的限制，进行产品实际用途分类策划，生成指标数据验算表和产品实际用途分类策划结果；

S4：根据产品实际用途分类策划结果和预存的不动产项目产品的参考成本单价，计算土地投资测试方案的项目总成本估算数据；

S5：设置土地投资测试方案的投资策划数据，并生成对应的计划表，其中，投资策划数据包括项目开发计划与工程支付节奏数据、销售计划与节奏数据、以及其他成本支付计划数据；

S6：根据产品实际用途分类策划结果、项目总成本估算数据和投资策划数据，设定土地投资测试方案的财务指标假设值，并根据财务指标假设值和国家规定土地增值税计算方法，生成土地增值税表、现金流量表和利润表；

S7：对成交楼面地价及成交地面地价、计容建筑面积及不计容建筑面积、土地增值税表、现金流量表和利润表进行自动分析，并生成项目指标展示表，从而完成测算。

2.根据权利要求1所述的不动产投资测算方法，其特征在于，步骤S1中：土地基本信息数据至少包括土地的宗地名称、宗地位置、地块编号、使用年限、建设用地面积、代征地面积、容积率、规划建设面积，建筑工程规划指标数据至少包括建筑密度、停车率、绿化率。

3.根据权利要求1所述的不动产投资测算方法，其特征在于，步骤S3中：产品实际用途分类至少包括住宅用途、商业用途、写字楼用途。

4.根据权利要求1所述的不动产投资测算方法，其特征在于，步骤S6中：财务指标假设值至少包括贴现率、企业所得税率、销售税金及附加、营销费比例、管理费比例、土地税预缴比例、贷款利息、所得税预征税率。

5.根据权利要求1所述的不动产投资测算方法，其特征在于，步骤S6中：项目指标展示表至少包含项目信息展示数据和项目经济指标展示数据。

6.根据权利要求1所述的不动产投资测算方法，其特征在于，步骤S1中，可以通过输入新的房地产项目数据形成土地投资测算方案，或通过导入土地招拍挂项目数据形成土地投资测试方案。