CN104809533A - 一种商品房管理系统及管理方法 - Google Patents

Abstract

本发明提出了一种商品房管理系统，包括用于商品房预售管理、合同备案、公众查询和网上申请的外部业务系统，以及用于权属交易管理、档案管理、测绘管理和考核管理的内部业务系统。本发明还涉及一种商品房管理方法。实施本发明的商品房管理系统及方法，具有以下有益效果：能避免销售主体的不合法性、销售行为的不规范性、信息不公开和不对称。

Description

一种商品房管理系统及管理方法

技术领域

本发明涉及房屋管理领域，特别涉及一种商品房管理系统及管理方法。

背景技术

通常而言，市民在选购房屋时，首先去房地产开发商的场地查看房屋的信息，然后选择要买的房子，最后签订合同、付款；经常碰到喜欢的房源不能选、选好的房源存在一房多售、一房多贷等问题，使得购房者的权益得不到保障。由于销售主体的不合法性、销售行为的不规范性、信息不公开和不对称，这样就给用户带来极大的购房烦恼。

发明内容

本发明要解决的技术问题在于，针对现有技术的上述销售主体的不合法性、销售行为的不规范性、信息不公开和不对称的缺陷，提供一种能避免销售主体的不合法性、销售行为的不规范性、信息不公开和不对称的商品房管理系统及管理方法。

本发明解决其技术问题所采用的技术方案是：构造一种商品房管理系统，包括用于商品房预售管理、合同备案、公众查询和网上申请的外部业务系统，以及用于权属交易管理、档案管理、测绘管理和考核管理的内部业务系统。

在本发明所述的商品房管理系统中，住建局或房管局可根据其职能需要处理所述内部业务系统和外部业务系统，开发商和普通用户可根据需要访问所述外部业务系统。

在本发明所述的商品房管理系统中，通过引用测绘数据建立楼盘表，开发商和房管局共用所述楼盘表并对其相关数据进行更新数据。

在本发明所述的商品房管理系统中，所述楼盘表的数据库存放在所述住建局的服务器中，并通过链接在指定的网站开辟专门频道；所述房管局与住建局通过VPN的方式交换楼盘表数据。

本发明还涉及一种商品房管理方法，包括如下步骤：

A）开发商填写商品房预售许可申请表；

B）所述开发商录入楼盘表明细和合同样本；

C）住建局对所述商品房预售许可申请表、楼盘表明细和合同样本进行审批；

D）判断审批是否通过，如是，执行步骤E）；否则，返回步骤A）；

E）所述住建局给所述开发商核发预售许可证书，并在网上公布楼盘销售信息和合同样本信息。

在本发明所述的商品房管理方法中，所述楼盘表明细包括商品房坐落位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图和分户图。

在本发明所述的商品房管理方法中，所述审批包括初审、复审、终审、要件接收和填写审批意见。

在本发明所述的商品房管理方法中，在所述步骤E）之后还进一步包括：

F）购房者网上查阅楼盘信息；

G）购房者确定买房后，所述开发商与购房者洽谈购房相关事宜；

H）所述开发商登录所述商品房管理系统按照所述合同样本录入合同；

I）所述购房者和开发商确认合同无误后，所述购房者确认密码并打印合同；

J）所述购房者和开发商在所述合同上签署盖章；

K）所述开发商对签了合同的楼房加注已销售信息；

L）所述购房者和开发商洽谈其他事宜。

在本发明所述的商品房管理方法中，所述步骤F）中购房者查阅的楼盘信息包括各个开发商的楼盘情况、楼房详细信息以及楼房状态信息。

在本发明所述的商品房管理方法中，所述楼房详细信息包括商品房坐落位置、用途、形态、面积、套型、价格和建成时间信息，所述楼房状态包括待售、已售和已抵押信息。

实施本发明的商品房管理系统及管理方法，具有以下有益效果:由于外部业务系统用于商品房预售管理、合同备案、公众查询和网上申请，内部业务系统用于权属交易管理、档案管理、测绘管理和考核管理，这样在很大程度上避免了销售主体的不合法性和销售行为的不规范等情况，购房者只需登录网站即可清晰的查阅楼盘信息，解决了信息不公开、不对称给用户带来的购房烦恼；所以其能避免销售主体的不合法性、销售行为的不规范性、信息不公开和不对称。

附图说明

为了更清楚地说明本发明实施例或现有技术中的技术方案，下面将对实施例或现有技术描述中所需要使用的附图作简单地介绍，显而易见地，下面描述中的附图仅仅是本发明的一些实施例，对于本领域普通技术人员来讲，在不付出创造性劳动性的前提下，还可以根据这些附图获得其他的附图。

图1为本发明商品房管理系统及管理方法一个实施例中管理系统的结构示意图；

图2为所述实施例中管理系统的具体示意图；

图3为所述实施例中管理方法的流程图；

图4为所述实施例中管理方法进一步改进的流程图。

具体实施方式

下面将结合本发明实施例中的附图，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有作出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。

在本发明商品房管理系统及管理方法实施例中，其管理系统的结构示意图如图1所示。图1中，该商品房管理系统包括外部业务系统和内部业务系统；其中，外部业务系统用于商品房预售管理、合同备案、公众查询和网上申请，内部业务系统用于权属交易管理、档案管理、测绘管理和考核管理。这样在很大程度上避免了销售主体的不合法性和销售行为的不规范等情况，购房者只需登录网站即可清晰的查阅楼盘信息，解决了信息不公开、不对称给用户带来的购房烦恼；所以其能避免销售主体的不合法性、销售行为的不规范性、信息不公开和不对称。此外，住建局、房管局可根据其职能需要处理内部业务系统和外部业务系统，而开发商和普通普通用户则只能根据需要访问到外部业务系统，这样极大地保证了数据的安全性。

整个管理系统采用B/S模式架构，其中所需数据通过房管业务系统（外部业务系统和内部业务系统）的数据抽取所得。本实施例中，通过引用测绘数据建立楼盘表，开发商和房管局共用该楼盘表并对该楼盘表的相关数据进行更新数据。当需要进行数据交换时，则通过数据交换平台在后台实现，不会直接打开数据库，而只是由数据交换平台在数据库中直接抽取所需数据，然后按照设定的交换机制向网上传递数据；而网上的数据也会实时更新到楼盘表中，其也是通过数据交换平台进行交换，数据交换平台经过一系列的验证、对比等技术处理才写进数据库中相关位置，故在技术处理上保证了数据的安全性。值得一提的是，本实施例中，楼盘表的数据库可以存放在住建局的服务器中，然后通过链接在指定的网站开辟专门频道。而房管局与住建局可通过VPN的方式交换楼盘表数据。

图2是本实施例中商品房管理系统的具体示意图，整个商品房管理系统的结构可分为三个管理的目标体和四个用户分类，其中，三个管理的目标体分别为许可证管理、楼盘管理、合同管理，四个用户分类分别为社会公众、房管局、住建局和开发企业（即开发商）。

本实施例还涉及一种商品房管理方法，其流程图如图3所示。图3中，开发商在网上预售时，该管理方法包括如下步骤：

步骤S01 开发商填写商品房预售许可申请表：本步骤中，开发商进入商品房管理系统，并在网上填写商品房预售许可申请表。

步骤S02 开发商录入楼盘表明细和合同样本：本步骤中，开发商在网上录入楼盘明细和合同样本，其中，楼盘表明细包括商品房坐落位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图和分户图等等，合同样本是一个合同模板，以后按照此合同样本来签订合同。

步骤S03住建局对商品房预售许可申请表、楼盘表明细和合同样本进行审批：本步骤中，住建局对商品房预售许可申请表、楼盘表明细和合同样本进行审批，审批的程序包括初审、复审、终审、要件接收和填写审批意见。

步骤S04判断审批是否通过：本步骤中，判断审批是否通过，如果判断的结果为是，则执行步骤S05；如果判断的结果为否，即审批未通过，则返回步骤S01，退回给开发商重新填写。

步骤S05住建局给开发商核发预售许可证书，并在网上公布楼盘销售信息和合同样本信息：如果上述步骤S04的判断结果为是，即审批通过，则执行本步骤。本步骤中，住建局给开发商核发预售许可证书，并在网上公布楼盘销售信息和合同样本信息。这样通过将楼盘信息和合同挂在网站上，购房者只需登录网站即可清晰的查阅楼盘信息（如坐落位置、用途、形态、面积、套型、价格、建成时间和房地产抵押等情况），解决了信息不公开、不对称给用户带来的购房烦恼；当购房者看中想要购买的商品房后，只需在网上即可签订电子合同，既方便又省时。

在本实施例的一些情况下，当社会公众想要购房时，上述管理方法还需进一步执行一些步骤。其进一步执行的流程图如图4所示。图4中，在执行完步骤S05之后，还需进一步执行如下步骤：

步骤S06 购房者网上查阅楼盘信息：本步骤中，购房者通过“房地产信息查询”查看商品房交易统计，获知新上市预售楼盘，购房者网上查阅楼盘信息，查阅的楼盘信息包括各个开发商的楼盘情况、楼房详细信息以及楼房状态信息。其中，楼房详细信息包括商品房坐落位置、用途、形态、面积、套型、价格和建成时间信息，所述楼房状态包括待售、已售和已抵押信息等。值得一提的是，购房者可以随时上网了解各地可售商品房房源详细信息和相关开发商基本信息，包括每套可售商品房的坐落位置、用途、形态、面积、套型、价格、建成时间和房地产抵押等情况，解决信息不公开、不对称问题，这样增强了商品房信息的透明度。

步骤S07购房者确定买房后，开发商与购房者洽谈购房相关事宜: 本步骤中，购房者去开发商的售楼中心查看实物楼房，购房者确定买房后，开发商与购房者洽谈购房相关事宜。

步骤S08开发商登录商品房管理系统按照合同样本录入合同：本步骤中，开发商登录商品房管理系统，然后按照合同样本录入合同，值得一提的是，合同样本里经过住建局审批过的数据是不能更改的，如：面积、房屋用途等。

步骤S09购房者和开发商确认合同无误后，购房者确认密码并打印合同：本步骤中，购房者和开发商确认合同无误后，购房者确认密码，然后打印合同。

步骤S10购房者和开发商在合同上签署盖章：本步骤中，购房者和开发商在合同上签署盖章。买卖双方只需订立、校核一份电子合同，开发商购领合同、合同备案无需派专人来回奔波，大大方便买卖双方，这样可减少交易环节，提高办事效率。

步骤S11开发商对签了合同的楼房加注已销售信息：本步骤中，开发商对上述签了合同的楼房加注已销售信息，以方便用户查询时知悉给楼房的状态。

步骤S12购房者和开发商洽谈其他事宜：本步骤中，购房者和开发商洽谈其他事宜，例如：办房产证和按揭等等。

值得一提的是，购房者通过“房地产信息查询”可以随时查看已购楼房的合同信息，输入身份证号码及购房时确认的密码，即可查看合同信息，这样可以通过上述管理系统查合同的真伪，保障群众的购房安全。

总之，在本实施例中，全面、及时、准确了解掌握房地产市场信息，是加强市场监测，科学判断房地产市场和经济形势，有效地实施宏观调控，促进房地产市场持续、健康发展的重要基础性工作。另外针对目前我国房地产预(销)售市场信息不全面、有效性不够、透明度不高的实际情况，也必须创新思路，根据房地产市场的特点，从机制、体制等方面加快房地产预销售或销售市场信息系统的建设。本发明的商品房管理系统可以在很大程度上避免销售主体的不合法性和销售行为的不规范等情况，遏制不合法企业和不合法商品房进入市场，抑制人为惜售、炒房和哄抬房价等行为，抵制杜绝一房多售、一房多贷、单方毁约等现象，保护购房者合法权益。

以上所述仅为本发明的较佳实施例而已，并不用以限制本发明，凡在本发明的精神和原则之内，所作的任何修改、等同替换、改进等，均应包含在本发明的保护范围之内。

Claims (10)

1.一种商品房管理系统，其特征在于，包括用于商品房预售管理、合同备案、公众查询和网上申请的外部业务系统，以及用于权属交易管理、档案管理、测绘管理和考核管理的内部业务系统。

2.根据权利要求1所述的商品房管理系统，其特征在于，住建局或房管局可根据其职能需要处理所述内部业务系统和外部业务系统，开发商和普通用户可根据需要访问所述外部业务系统。

3.根据权利要求2所述的商品房管理系统，其特征在于，通过引用测绘数据建立楼盘表，开发商和房管局共用所述楼盘表并对其相关数据进行更新数据。

4.根据权利要求3所述的商品房管理系统，其特征在于，所述楼盘表的数据库存放在所述住建局的服务器中，并通过链接在指定的网站开辟专门频道；所述房管局与住建局通过VPN的方式交换楼盘表数据。

5.一种商品房管理方法，其特征在于，包括如下步骤：

A）开发商填写商品房预售许可申请表；

B）所述开发商录入楼盘表明细和合同样本；

C）住建局对所述商品房预售许可申请表、楼盘表明细和合同样本进行审批；

D）判断审批是否通过，如是，执行步骤E）；否则，返回步骤A）；

E）所述住建局给所述开发商核发预售许可证书，并在网上公布楼盘销售信息和合同样本信息。

6.根据权利要求5所述的商品房管理方法，其特征在于，所述楼盘表明细包括商品房坐落位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图和分户图。

7.根据权利要求5或6所述的商品房管理方法，其特征在于，所述审批包括初审、复审、终审、要件接收和填写审批意见。

8.根据权利要求5所述的商品房管理方法，其特征在于，在所述步骤E）之后还进一步包括：

F）购房者网上查阅楼盘信息；

G）购房者确定买房后，所述开发商与购房者洽谈购房相关事宜；

H）所述开发商登录所述商品房管理系统按照所述合同样本录入合同；

I）所述购房者和开发商确认合同无误后，所述购房者确认密码并打印合同；

J）所述购房者和开发商在所述合同上签署盖章；

K）所述开发商对签了合同的楼房加注已销售信息；

L）所述购房者和开发商洽谈其他事宜。

9.根据权利要求8所述的商品房管理方法，其特征在于，所述步骤F）中购房者查阅的楼盘信息包括各个开发商的楼盘情况、楼房详细信息以及楼房状态信息。

10.根据权利要求9所述的商品房管理方法，其特征在于，所述楼房详细信息包括商品房坐落位置、用途、形态、面积、套型、价格和建成时间信息，所述楼房状态包括待售、已售和已抵押信息。