CN103824157A - 基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统 - Google Patents

Abstract

本发明公开了一种基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统，包括房屋墙体编辑模块、户室定义模块、面积分摊计算模块和房屋出图打印模块。其中，房屋墙体编辑模块用于绘制房屋墙体，定义墙宽、构建墙体间拓扑关系；户室定义模块用于根据房屋墙体编辑模块形成的墙体数据，自动计算出房屋的户室图形，根据房屋户室所属的功能区将房屋户室分类；面积分摊计算模块是用于根据房屋户室所属功能区进行分摊计算，计算每户所分摊的面积、所分摊的区域；房屋出图打印模块用户房屋图形数据按比例尺出图打印、房屋分户面积报表打印等；本发明采用动态误差修正技术，按标准的分摊模型进行共用面积分摊，提高了房产测绘管理中面积计算的精确度和可靠性。

Description

基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统

技术领域

本发明属于模型计算技术领域，具体涉及一种通过泛树分摊模型进行计算的房屋测绘分层分户图管理系统，尤其涉及分摊模型定义方式、分层分户图制作过程、泛树模型分摊方法的房屋测绘分层分户图管理系统。

背景技术

近年来，随着社会经济的迅猛发展和城镇住房制度改革等相关政策的推动下，房地产市场得到了极大发展，房屋交易日趋活跃，呈现供求两旺的发展态势。房产管理的工作任务也越来越重，各地房产管理部门积极推进信息化建设，以信息化技术来有效的辅助业务管理工作，提高工作效率。

房屋测绘分层分户图管理涉及到房屋的面积、分摊、形状等，是房产管理部门管理的工作基础，是群众最关心的问题之一。房屋分层分户面积计算的准确性，切实关系到老百姓自身利益。房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。地理信息系统(GeographicInformation System，简称GIS)是六十年代开始迅速发展起来的地理学研究技术，是多种学科交叉的产物。它以地理空间数据库为基础，在计算机软硬件的支持下，对空间相关数据进行采集、管理、操作、模拟和显示，并采用地理模型分析方法，适时提供多种空间和动态的地理信息，为地理决策服务而建立起来的计算机技术系统，是集计算机图形学、几何学、信息学、地理学等多门学科于一体的综合性高新技术，其最大的特点就是同时具备空间数据的处理功能和属性数据的处理功能。

将GIS引入房屋测绘是对传统房屋测绘管理方式的一个突破，它标志着房产管理走向更加成熟、更加规范的管理模式。我们知道，房地产信息包含坐落信息、自然信息、产权信息等。坐落信息对于房屋确定有重要的标识作用，在传统的房地产管理中，房屋的坐落一般都以城市的街区名来定义，而街区名有模糊、易变、不精确的特点，难以从根本上杜绝重复发证等现象的发生。引入GIS后，将办证的房屋与房地产地形图紧密关联，通过地形图的精确坐标来定义房地产坐落，能实现真正意义上的以图管房，保证房地产办证的准确、顺利进行。另一方面，通过房地产GIS，可以进行任意地理范围内房地产的各类统计分析，如房地产容积率分析、房地产密度分析、房屋拆迁、按产别进行的分类统计等，能方便了解城市房屋的状况。并且在引入了GIS之后，在管理上只要通过房产图形，就能够准确地掌握房产的过去和现状，以不变应万变。这种以“图”为中心，来对房产信息进行管理的模式，我们称之为“以图管房”。“以图管房”模式的建立，可以较好地解决传统的房产管理中所存在的不足和漏洞，减少纠纷的产生。

发明内容

本发明目的在于提供一种基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统，尤其涉及分摊模型定义方式、分层分户图制作过程、泛树模型分摊方法的房屋测绘分层分户图管理系统。

为了解决现有技术中的这些问题，本发明提供的技术方案是：

基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统，包括房屋墙体编辑模块、户室定义模块、面积分摊计算模块和房屋出图打印模块；其特征在于，所述房屋墙体编辑模块用于绘制房屋墙体，定义墙宽、构建墙体间拓扑关系；所述户室定义模块用于根据房屋墙体编辑模块形成的墙体数据，自动计算出房屋的户室图形，根据房屋户室所属的功能区将房屋户室分类；所述面积分摊计算模块是用于根据房屋户室所属功能区进行分摊计算，采用泛树分摊模型进行分摊，计算每户所分摊的面积和所分摊的区域；所述房屋出图打印模块用于将用户房屋图形数据按比例尺出图打印和房屋分户面积报表打印。

所述分层分户图管理系统中将房屋建筑区域归属为两大类：功能区与共用区；功能区是指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域；共用区是指用房屋建筑公共区域部分。

所述分层分户图管理系统预留了房屋三维模型自动构建的数据接口，通过选择确定每层的基础点，并保存在分层分户数据结构中，第三方接口可以根据基础点和层高信息，自动构建房屋的三维模型。

所述面积分摊计算模块中，采用泛树分摊模型进行分摊的具体过程为：

a、遍历所有房屋户室,检查所有户室是否分配功能区或共用区，如有未分配房屋户室，则计算中止，将所有未定义的户室形成列表，提醒继续定义户室类型；

b、遍历所有功能区，检查功能区是否均参与了共用区分摊，如有功能区未参加共用区分摊，则计算中止，将所有未参与共用区分摊的功能区形成列表，提醒用户将列表内功能区分配共用区；

c、遍历所有共用区，检查所有共用区是否被分摊，如有共用区未被分摊，则计算中止，将所有未被分摊的共用区形成列表，提醒用户将列表内共用区分配；

d、数据检查完成后，对户室的共用区分摊描述规则进行解析，形成共用区对功能区的分摊关系、功能区与户室的包含关系；

e、根据有限状态机原理，形成共用区从被分摊第一个功能区分摊开始到最后一个功能区分摊结束的变化，形成泛树结构分摊模型；

f、根据泛树结构分摊模型，逐级计算每个功能区、每一户的分摊面积、所参与分摊的共用区部分及分摊系数；

g、将功能区的分摊面积、分摊系数、户室的分摊面积、分摊系数写入数据表内，计算户室最终的建筑面积；

h、房屋户室分摊完毕。

所述分层分户图管理系统可制作房屋分层分户图，其具体的制作流程如下：

a、创建层F1，定义层高、本层墙宽、层名和层号信息；

b、在层F1上，根据系统提供的墙体绘制功能，绘制本层墙体，形成闭合图形；

c、对墙体进行拓扑计算，形成多边形；

d、对拓扑生成的多边形进行户室定义，通过户室刷子，批量定义户室类型、所属功能区和分摊区域；

e、系统根据户室类型定义的情况，自动生成本层半墙，如有多层，重复a-e的操作；

f、所有户室定义及半墙生成后，系统自动计算每户分摊面积及分摊系数；

g、根据需求，通过报表打印、技术图、配图打印方式输出数据；

h、房屋分层分户图制作完毕。

本发明提供了一种基于泛树分摊模型，通过将制作好的房屋多边形分别定义其属性，属于功能区或属于共用区。根据房屋用途、使用区域的不同，划定不同的功能区与共用区。一个功能区可以分摊一个或多个共用区，一个共用区可以被一个或多个功能区分摊。根据每层每户分摊的不同，由上到下，逐级计算分摊面积，形成泛树分摊模型。

本发明克服了现有技术存在的缺陷，提供基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统。通过地理信息系统技术、动态误差修正技术，将系统误差与计算随机误差分离，根据房屋的实际情况自动计算各类面积，并按标准的分摊模型进行共用面积分摊，精确计算到房屋面积的后六位，提高房产测绘管理中面积的精确度。

本发明旨在解决房产测绘部门在房屋分层分户管理中的实际问题，依靠地理信息系统技术、有限状态机技术、动态误差修正技术，对房屋的图形绘制、户室类型定义、面积分摊等进行计算，对房屋图形编辑的便捷性、面积分摊的准确性，具有自己独有的特色：

（1）提出了基于案件的房产测绘数据管理与业务管理一体化管理模型，建立了基于案件的房产测绘数据采集、更新、审核机制，实现了产权登记、产权交易、测绘业务的无缝衔接和一体化流转，减少了人工中间环节，改进了数据质量的保障机制，提高了工作效率。

（2）针对房产测绘以区县为单位，分区分片的业务管理方式，建立了基于分布式环境的房产测绘数据管理模型，解决了分布式环境下空间数据同步、空间索引同步，实现了测绘成果统一入库，集中共享，有效的支撑了“数字”房产各项业务应用系统的开展。

（3）提出了基于泛树结构的房产面积分摊数据模型，适应各类复杂建筑的面积分摊计算，采用动态误差修正技术，按标准的分摊模型进行共用面积分摊，自动计算各类面积，提高了房产测绘管理中面积计算的精确度和可靠性。

（4）提出房产测绘数据的安全管理模型，实现了关键信息加密传输，数据访问跟踪审计，数据修改全过程日志记录。

附图说明

图1：房屋分层分户图系统结构图；

图2：房屋分层分户图制作流程图；

图3：基于泛树结构面积分摊模型工作流程图；

图4：面积分摊模型示例。

具体实施方式

下面结合附图和实施例，对本发明作进一步详细说明。

具体的技术方案中，本发明基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统提供了基于泛树分摊模型的分层分户图面积分摊计算方法，包括房屋墙体编辑模块、户室定义模块、面积分摊计算模块和房屋出图打印模块四个部分，其中房屋墙体编辑模块用于绘制房屋墙体，定义墙宽、构建墙体间拓扑关系，采用分布式计算方法，利用客户端计算能力将数据缓存在本地，减轻网络带宽压力，提高服务器处理速度。户室定义模块用于根据房屋墙体编辑模块形成的墙体数据，自动计算出房屋的户室图形，根据实际的户室图形的用途对其进行分类，通过户室类型刷功能批量定义户室类型，提供户室自动编号、功能区自动生成等功能。面积分摊计算模块是根据房屋户室定义的功能区、共用区进行分摊计算，计算每户所分摊的面积及所分摊的区域，分摊模型采用泛树模型，逐级进行分摊。房屋出图打印模块用户房屋图形数据按比例尺出图打印、房屋分户面积报表打印等，包括房产证配图打印、技术图打印、房屋测绘面积报告生成。

本系统采用分布式架构模式，通过ClickOnce自动更新机制完成系统的部署。基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统是房产测绘部门主要管理系统之一，用于房屋分层绘图、房屋测绘分摊计算、配图输出打印的一体化管理系统。

所述分层分户图管理系统功能包括以下4个部分：

1、图形编辑功能

图形编辑功能主要包括以下功能：

两点连线：用来将两个已有点(孤立点或线段端点)连成一条线；

作水平线：又称截距法，指在已有线段内根据输入距离内插一个点，或做一延长线；

过点做平行线：用来实现过已有点做所选线段的平行线；

连续做垂线：用来实现做一基准边的垂线，并可以该垂线边为基准边继续画垂线；

过点做垂线：用来实现过已有点做所选线段的垂线，并分割原线段；

平推房：从已有基准边，根据丈量的房屋宽画一矩形房；

两边画房：根据房屋的两相邻边画一平行四边形房；

三点画圆弧：通过图上已有的三点画一圆弧；

多点作曲线：基于三点画弧的基础上，用多点作曲线；

求交点（包括弧段）：根据已有两直线或直线与曲线或两弧线求它们的交点；

距离交汇：根据到两已有点的距离得到一新的点；

极坐标做点：以已有线段为极轴，输入角度和边长求点；

坐标输入点：直接输入坐标画点；

图形旋转：旋转已有图形；

图形镜像：按照已有图形自动生成其镜像图；

图形删除：删除单点、删除单线、多点或线删除、删除当前层记录；

注记操作：包括注记的增加、删除、移动、修改，四个功能，用来实现对图形上注记内容的管理；

指定相同楼层：指定与本楼层结构完全相同的楼层，将指定面积数据表内容拷贝到目标数据表，在数据上是多个层数据表对应一个图形文件，以使用户对于相同结构的层图不用做重复工作；

拷贝到相似楼层：将当前楼层图形与属性数据拷贝到其它相似楼层，以节省作业时间；

房屋拓扑：根据绘制的墙体线，形成房屋户室的多边形；

半墙自动生成：根据房屋户室类型，根据房屋测绘规范，生成房屋的外半墙图形。

2、属性编辑功能

属性编辑功能主要包括以下功能：

幢属性编辑：编辑该房屋的幢属性信息，如坐落、丘权号、房屋用途、房屋结构等属性信息；

层属性编辑：编辑某一层的信息，如层号、层名、本层半墙宽等；

户信息编辑：编辑某一户的信息，如产权人、公安户号、单元号等；

3、面积分摊功能

开间类型刷子：根据上一次设置好的户室类型，批量对户室进行定义，自动编号、自动分配功能区及共用区部分；

共用区分摊编辑：根据共用区的分摊原则，修改共用区域被分摊的功能区；

面积分摊计算：根据公用面积分摊模型计算分摊系数，并将计算值写入相关数据表中。房屋的公用建筑面积是指建筑主体内，户门以外公用部分的使用面积，它由2部分构成：即应分摊的公用面积和不应分摊的公用面积。其中应分摊的公用建筑面积主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、多层建筑物中突出层面结构的楼梯间、有维护结构的水箱等，还包括为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，套与公共面积之间的分隔墙水平投影面积面积一半的建筑面积。

4、图形报表输出功能

图性报表输出功能如下：

技术图出图：将某一层的房屋图形或当前窗口的图形，按照比例尺自动缩放到A4或A3纸张大小，输出到打印机内；

配图打印：选择某一户h1，系统自动根据比例尺打印缩放到A4纸大小，将h1户室范围图形加粗，输出到打印机；

业务报表打印：包括房屋面积对照表、房屋分层对照表、房屋分摊情况表、户室分摊情况表等。

实施例：

基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统是基于分布式结构，通过Clickonce发布服务器统一发布更新，测绘数据结果分测绘工作库与测绘结果库分别存储（图1）。

系统通过图形编辑功能绘制每层的墙体，并灵活定义每个户室的类型，并根据共用建筑面积谁受益谁分摊的原则，对房屋的层、使用功能区、幢等多种方式进行共用面积的多级分步分摊，并延伸功能区的概念，灵活定义算法，以适应各地面积计算及共用建筑面积分摊规则变化的需要。最终按照房产测绘规范的房产图图式，输出标准的分层图、分户图、发证配图等（图2）。系统中自定义共用区分摊格式：FunctionNum{{[-FunctionNum]|/FunctionNum}|,FunctionNum[-FunctionNum]},其中FunctionNum表示功能区号。如定义分摊格式为：1-3/5,7-9，含义是该共用区分摊到功能区1、3、5、7、8、9。

基于泛树分摊模型的分摊过程分为数据检查、共用解析、泛树构建、面积计算几个部分，数据检查是遍历所有房屋户室,检查所有户室是否分配功能区或共用区、遍历所有功能区，检查功能区是否均参与了共用区分摊、遍历所有共用区，检查所有共用区是否被分摊。数据检查完成后，对户室的共用区分摊描述规则进行解析，形成共用区对功能区的分摊关系、功能区与户室的包含关系；根据有限状态机原理，形成共用区从被分摊第一个功能区分摊开始到最后一个功能区分摊结束的变化，形成泛树结构分摊模型；最后根据泛树结构分摊模型，逐级计算每个功能区、每一户的分摊面积、所参与分摊的共用部分、分摊系数（图3）。

面积分摊步骤如下：

一次分摊：对属于两个功能区的共有建筑面积进行区间分摊

按分摊系数将共有建筑面积分摊到功能区内，记为F1；

二次分摊：对属于多个功能区的共有建筑面积进行区间分摊。（先分摊三个功能区间的，再分摊四个功能区间的，依次类推）

按分摊系数将共有建筑面积分摊到功能区内，记为F2；

三次分摊：对属于整幢的共有建筑面积进行分摊。

按分摊系数将共有建筑面积分摊到功能区内，记为F3；

四次分摊：功能区内分摊

则S（某户建筑面积）=S（套内建筑面积）+K4*S（套内建筑面积）；

其功能区内共有面积分摊到户：

其功能区间共有面积和整幢共有面积分摊到户分别为：

现举例如下：

假设有一幢多用途的楼房,共有6层。其1-2层一半为商业用途，一半为办公用途；3-6层为住宅用途。根据用途将本幢楼分为3个功能区，分别为功能区1，功能区2，功能区3。(图4)

那么整幢楼的建筑面积为：

S（幢）=S（功能区1）+Q（幢共用面积）+S（功能区2）+S（功能区3）+P（2、3间共用面积）；

S（功能区1）=S1+P1；

（P1为区内共用面积、S1为区内的各户室面积之和）

S（功能区2）=S2+P2；

（P2为区内共用面积、S2为区内的各户室面积之和）

S（功能区3）=S3+P3；

（P3为区内共用面积、S3为区内的各户室面积之和）

一次分摊：

$K1=\frac{Q1}{S2+P2+S3+P3}$

F2（功能区2的一次分摊面积）=K1*（S2+P2）

F3（功能区3的一次分摊面积）=K1*（S3+P3）

二次分摊：

$K2=\frac{Q0}{S1+P1+S2+P2+S3+P3+F2+F3}$

F1（功能区1的二次分摊面积）=K2*（S1+P1）

F4（功能区2的二次分摊面积）=K2*（S2+P2+F2）

F5（功能区3的二次分摊面积）=K2*（S3+P3+F3）

三次分摊：

对于功能区1内的每户的建筑面积为：

S（户）=S（独用）+S（分摊）；

S（分摊）=S（独用）*K31；

对于功能区2的每套的建筑面积为：

S（套）=S（独用）+S（分摊）；

S（分摊）=S（独用）*K32；

对于功能区2的每套的建筑面积为：

S（套）=S（独用）+S（分摊）；

S（分摊）=S（独用）*K33；

进行分摊前只要合理的指定用来分摊的面积的分摊类型、所属功能区，系统就能根据模型进行分摊计算。各户的面积计算完成后再根据户所在层，计算层的相关面积。

Claims (5)

1.基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统，包括房屋墙体编辑模块、户室定义模块、面积分摊计算模块和房屋出图打印模块；其特征在于，所述房屋墙体编辑模块用于绘制房屋墙体，定义墙宽、构建墙体间拓扑关系；所述户室定义模块用于根据房屋墙体编辑模块形成的墙体数据，自动计算出房屋的户室图形，根据房屋户室所属的功能区将房屋户室分类；所述面积分摊计算模块是用于根据房屋户室所属功能区进行分摊计算，采用泛树分摊模型进行分摊，计算每户所分摊的面积和所分摊的区域；所述房屋出图打印模块用于将用户房屋图形数据按比例尺出图打印和房屋分户面积报表打印。

2.根据权利要求1所述的基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统，其特征在于，所述分层分户图管理系统中将房屋建筑区域归属为两大类：功能区与共用区；功能区是指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域；共用区是指用房屋建筑公共区域部分。

3.根据权利要求1或2所述的基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统，其特征在于，所述分层分户图管理系统预留了房屋三维模型自动构建的数据接口，通过选择确定每层的基础点，并保存在分层分户数据结构中，第三方接口可以根据基础点和层高信息，自动构建房屋的三维模型。

4.根据权利要求1或2所述的基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统，其特征在于，所述面积分摊计算模块中，采用泛树分摊模型进行分摊的具体过程为：

a、遍历所有房屋户室,检查所有户室是否分配功能区或共用区，如有未分配房屋户室，则计算中止，将所有未定义的户室形成列表，提醒继续定义户室类型；

b、遍历所有功能区，检查功能区是否均参与了共用区分摊，如有功能区未参加共用区分摊，则计算中止，将所有未参与共用区分摊的功能区形成列表，提醒用户将列表内功能区分配共用区；

c、遍历所有共用区，检查所有共用区是否被分摊，如有共用区未被分摊，则计算中止，将所有未被分摊的共用区形成列表，提醒用户将列表内共用区分配；

d、数据检查完成后，对户室的共用区分摊描述规则进行解析，形成共用区对功能区的分摊关系、功能区与户室的包含关系；

e、根据有限状态机原理，形成共用区从被分摊第一个功能区分摊开始到最后一个功能区分摊结束的变化，形成泛树结构分摊模型；

f、根据泛树结构分摊模型，逐级计算每个功能区、每一户的分摊面积、所参与分摊的共用区部分及分摊系数；

g、将功能区的分摊面积、分摊系数、户室的分摊面积、分摊系数写入数据表内，计算户室最终的建筑面积；

h、房屋户室分摊完毕。

5.根据权利要求1或2所述的基于泛树分摊模型的分层分户图管理系统，其特征在于，所述分层分户图管理系统可制作房屋分层分户图，其具体的制作流程如下：

a、创建层F1，定义层高、本层墙宽、层名和层号信息；

b、在层F1上，根据系统提供的墙体绘制功能，绘制本层墙体，形成闭合图形；

c、对墙体进行拓扑计算，形成多边形；

d、对拓扑生成的多边形进行户室定义，通过户室刷子，批量定义户室类型、所属功能区和分摊区域；

e、系统根据户室类型定义的情况，自动生成本层半墙，如有多层，重复a-e的操作；

f、所有户室定义及半墙生成后，系统自动计算每户分摊面积及分摊系数；

g、根据需求，通过报表打印、技术图或配图打印方式输出数据；

h、房屋分层分户图制作完毕。

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