TW202016868A - 不動產聯賣系統及其運作方法 - Google Patents

Abstract

一種不動產聯賣系統，包含:一物件揭示模組、一記錄模組及一異常行為偵測模組。物件揭示模組用於提供多筆不動產物件的物件資訊；記錄模組用於記錄買方端帳戶及賣方端帳戶的行為歷程；異常行為偵測模組用於比對買方端裝置及賣方端裝置的行為歷程，以判斷異常行為是否發生。

Description

不動產聯賣系統及其運作方法

本發明係有關於一種不動產聯賣系統及其運作方法，尤指一種可提供高信任度的不動產聯賣系統及其運作方法。

隨著不動產產業的發展，以往一不動產物件由單一仲介負責宣傳、銷售的行為已不符需求。目前「聯賣機制」已在不動產產業中興起，聯賣機制通常是指不動產物件的共享、聯合銷售型態，例如由原始仲介以外的仲介人士協助宣傳、銷售不動產物件等。藉由聯賣機制，可使得不動產市場更為活絡。然而，聯賣機制必須建立在良好的信任基礎之下，舉例來說，有心人士很容易透過聯賣機制而取得原先只有原始仲介能夠持有的資訊，或者有心人士可經由聯賣機制而私下銷售物件，如此將造成原始仲介的損失，也將會使得聯賣機制的信任機制崩潰，長久下來將造成不動產市場的交易效率無法提升。

此外，由於網路的普及，不動產的租賃買賣早已經從早期的刊登、張貼廣告等形式轉變為透過不動產租售網站來進行行銷。然而，這些租售網站雖然可以使資訊的流通更加便利，但卻使得聯賣機制的漏洞更加明顯，有心人士可藉此更輕易地竊取資料，因此使得聯賣機制的可靠度及信任度更容易將低。

因此，本發明提供一種新的不動產聯賣系統及其運作方法，既能提供租售網站的資訊便利流通性質，亦可以解決聯賣機制可靠度及信任度不足的問題。

本發明的一目的是在於提供一種不動產聯賣系統，包含: 物件揭示模組、記錄模組及異常行為偵測模組。物件揭示模組用於提供多筆不動產物件的物件資訊；記錄模組用於記錄買方端帳戶及賣方端帳戶在其中一不動產物件的買賣過程的行為歷程；異常行為偵測模組用於比對買方端帳戶在該買賣過程中的行為歷程與該賣方端帳戶在該買賣過程中的行為歷程，以偵測買方端帳戶或賣方端帳戶是否可能出現異常行為。

本發明的一目的是在於提供一種不動產資訊運作方法，由如前述的不動產聯賣系統來執行，該方法包含步驟: 藉由物件揭示模組，提供多筆不動產物件的物件資訊；藉由記錄模組，記錄買方端帳戶及賣方端帳戶在其中一不動產物件的買賣過程的行為歷程；以及藉由異常行為偵測模組，比對買方端帳戶在該買賣過程中的行為歷程與該賣方端帳戶在該買賣過程中的行為歷程，以偵測買方端帳戶或賣方端帳戶是否可能出現異常行為。

本發明裡關於”某物包括多個元件其中至少之一”的記載，係涵蓋了某物僅包括其中一個元件、某物同時包括兩個以上的元件、以及某物包括了全部元件等情況，為使說明更加詳細，故在此先行定義。此外，本揭露中關於“當…”或“…時”等描述表示”當下、之前或之後”等態樣，而不限定為同時發生之情形。再者，本揭露記載多個功效、多個元件或多個狀態時，若多個功效、多個元件或多個狀態之間使用“或”一詞，係表示每個功效、每個元件或每個狀態可獨立存在，但不排除多個功效、多個元件或多個狀態可同時存在，意即“或”可含有“及/或”之態樣。 在此先行敘明。

圖1是本發明一實施例的不動產聯賣系統1的系統架構圖。如圖1所示，不動產聯賣系統1至少包含一物件揭示模組11、一記錄模組13及一異常行為偵測模組14。在一實施例中，該不動產聯賣系統1更包含一主系統10、一買方端裝置20、一賣方端裝置30及一管理端裝置40，其中主系統10包含物件揭示模組11、記錄模組13及異常行為偵測模組14，且買方端裝置20可供不動產聯賣系統1的一買方端帳戶連線至主系統10，賣方端裝置30可供不動產聯賣系統1的一賣方端帳戶連線至主系統10。需注意的是，本發明的不動產聯賣系統1不僅可用於不動產的聯賣行為(即不同仲介之間的聯賣)上，亦可以用於一般的買賣行為(即單純買方賣方之間的買賣)。而在用於聯賣行為的範例中，賣方端帳戶可以是指原始仲介方的帳戶，而買方端帳戶可以是聯賣仲介方(原始仲介以外的仲介)的帳戶，且不限於此。

此外，物件揭示模組11用於提供多筆不動產物件的物件資訊。記錄模組13用於記錄買方端帳戶及賣方端帳戶在其中一不動產物件的一買賣階段的行為歷程。異常行為偵測模組14用於比對買方端帳戶在該買賣過程中的行為歷程與該賣方端帳戶在該買賣過程中的行為歷程。在一實施例中，異常行為偵測模組14是藉由比對買方端帳戶透過買方端裝置20所傳送的一任務結果回應訊息及賣方端帳戶透過賣方端裝置30所傳送的一任務結果回應訊息是否匹配，來偵測出買方端帳戶或賣方端帳戶是否可能出現異常行為，其中該任務結果回應訊息對應該買賣過程的至少一階段任務。關於「匹配」及「異常行為」的定義將於後續段落更詳細說明。

在一實施例中，除了物件揭示模組11、記錄模組13及異常行為偵測模組14之外，主系統10更包含一階段任務提示模組12、一回饋模組15及一分析統計模組16。此外，買方端裝置20可包含一買方端應用單元22，賣方端裝置30可包含一賣方端應用單元32，管理端裝置40可包含一管理端應用單元42。

圖1(B)是本發明一實施例的不動產聯賣系統1的主系統10、買方端裝置20、賣方端裝置30及管理端裝置40的細部結構示意圖，並請同時參考圖1(A)及1(B)。

主系統10可透過一伺服器來實現，例如網路伺服器或雲端伺服器等，且不限於此。如圖1(A)及1(B)所示，主系統10可包含一記憶單元、一通訊單元及一處理單元，其中物件揭示模組11、階段任務提示模組12、記錄模組13、異常行為偵測模組14、回饋模組15及分析統計模組16可設置於主系統10的處理單元之中。

在一實施例中，主系統10的記憶單元可以是伺服器的硬碟、記憶體或其它具備資料儲存功能的元件，因此主系統10可透過記憶單元儲存資料。主系統10的通訊單元可以是伺服器的通訊設備，以供進行有線網路通訊或無線網路通訊等，因此主系統10可透過通訊單元傳送或接收資料。主系統10的處理單元可以是伺服器的微處理器、微控制器或其它具備資料處理功能的元件，因此主系統10可透過處理單元進行資料處理。

在一實施例中，物件揭示模組11、階段任務提示模組12、記錄模組13、異常行為偵測模組14、回饋模組15及分析統計模組16是主系統10的處理單元之中的功能模組，且該等功能模組至少可以經由處理單元執行一或多個韌體或軟體來實現。在一較佳實施例中，主系統10的處理單元中可載入多個程式碼，其中每個程式碼可使處理單元執行特殊的運作，藉此實現該等功能模組，例如其中一個程式碼可使處理單元能夠執行物件揭示模組11的功能，另一個程式碼可使處理單元能夠執行異常行為偵測模組14的功能，並依此類推。而在另一實施例中，物件揭示模組11、階段任務提示模組12、記錄模組13、異常行為偵測模組14、回饋模組15及分析統計模組16亦可以是主系統10中的部分硬體元件(例如處理單元的一部份、特定電路等)，並且可載入一或多個韌體或軟體，進而形成主系統10中負責執行特定運作的元件。上述關於各模組11~16的實現方式僅是舉例。此外，各模組11~16所執行的特殊運作將於後續段落說明。

請再次參考圖1(A)及1(B)，買方端裝置20可包含一記憶單元、一通訊單元及一處理單元。在較佳實施例中，買方端裝置20可以是各種具備網路通訊及資料處理的電子裝置，例如手機、智慧型手機、平板電腦、桌上型電腦、筆記型電腦等，且不限於此。買方端裝置20的記憶單元、通訊單元及處理單元實現方式可適用前述說明，故不再詳述。在一實施例中，買方端裝置20可藉由其通訊單元與其它具備通訊功能的裝置進行資料的傳送，而買方端裝置20的記憶單元可將資料進行儲存，且買方端裝置20的處理單元可對資料進行處理。此外，買方端裝置20的處理單元可包含一買方端應用單元22。在一實施例中，買方端應用單元22可用於讓買方端帳戶輸入資料、傳送資料或接收資料，例如當買方端裝置20與主系統10進行連線時，賣方端帳戶所輸入的資料可以被傳送至主系統10上，而主系統10所提供的資料亦可藉由買方端裝置20而被顯示。在較佳實施例中，買方端應用單元22可以是專門對應不動產聯賣系統1的瀏覽器或應用軟體(APP)，並能提供不動產網頁中買方端常用的功能，例如瀏覽不動產物件、追蹤不動產物件、開啟網路聊天室等，且不限於此。

相似地，賣方端裝置30亦包含一記憶單元、一通訊單元及一處理單元，且賣方端裝置30亦是各種具備網路通訊及資料處理的電子裝置；由於賣方端裝置30的內容與買方端裝置20相似，以下僅針對差異之處進行說明。賣方端裝置30的處理單元可包含賣方端應用單元32。在一實施例中，賣方端應用單元32可以是專門對應不動產聯賣系統1的瀏覽器或應用軟體，並能提供不動產網頁中賣方端常用的功能，例如上傳欲販售的不動產物件的資訊、輸入賣方聯絡資料、開啟網路聊天室等，且不限於此。

在一實施例中，買方端應用單元22與賣方端應用單元32可透過一電腦程式產品來實現，例如該電腦程式產品可包含一程式碼，用於使買方端裝置20或賣方端裝置30顯示不動產物件的物件資訊，又例如該電腦程式產品可包含一程式碼，用於使買方端裝置20或賣方端裝置30將買方端帳戶或賣方端帳戶在不動產物件的買賣過程的行為歷程傳送至記錄模組13。此外，買方端應用單元22與賣方端應用單元32亦可整合在一起，例如買方端應用單元22與賣方端應用單元32的所有功能可整合在一個應用軟體中。此外，此處所指的「不動產物件的買賣過程的行為歷程」可以是指與階段任務有關的行為歷程，而「行為歷程」可以是買方端帳戶或賣方端帳戶所執行的行為，例如傳送資料、接收資料、特定行為的執行等，且不限於此。

在一實施例中，階段任務包含一約看任務、一實際帶看任務、一複看任務、一收受邀約或斡旋任務、一收定、轉定或補定任務、一簽約任務或一交屋任務其中至少之一，且不限於此。在一實施例中，約看任務可定義為買方與賣方進行看屋約定的程序，實際帶看任務可定義為買方與賣方實際進行看屋的程序，複看任務可定義為買方與賣方再次進行看屋的程序，收受邀約或斡旋任務可定義為開始進行邀約斡旋的程序，收定、轉定或補定任務定義為買方給付定金的程序，簽約任務可定義為買方與賣方進行簽約的程序，交屋任務可定義為買方與賣方進行交屋的程序。需注意的是，上述賣賣階段任務可依照需求而任意增減。此外，「約看、實際帶看、複看、收受邀約或斡旋、收定、轉定或補定、簽約、交屋」屬於不動產領域的常見術語，在此不再詳述。

請再次參考圖1(A)及1(B)，管理端裝置40亦可包含記憶單元、通訊單元及處理單元，此部分可適用前述範例，故以下僅針對差異之處進行說明。管理端裝置40的處理單元可包含管理端應用單元42。在一實施例中，管理端應用單元42是專門對應不動產聯賣系統1的瀏覽器或應用軟體，使管理者可透過管理端應用單元42對不動產聯賣系統1進行管理，例如設定主系統10、維護主系統10、維護系統資料、管理會員資料、管理會員權限等，且不限於此。

接著將說明物件揭示模組11、階段任務提示模組12、記錄模組13、異常行為偵測模組14、回饋模組15及分析統計模組16所執行的運作。

首先說明物件揭示模組11。物件揭示模組11可用於提供一不動產物件的物件資訊，例如物件揭示模組11可將物件資訊以網頁形式呈現，又或者物件揭示模組11可透過主系統10的通訊單元將物件資訊傳送至買方端裝置20、賣方端裝置30或管理端裝置40上，而買方端應用單元22、賣方端應用單元32或管理端應用單元42可將物件資訊呈現於買方端裝置20、賣方端裝置30或管理端裝置40的顯示螢幕上，且不限於此。

關於物件資訊，圖2(A)是本發明一實施例的不動產物件的物件資訊的示意圖，其中物件資訊可包含一物件模糊資訊111、一物件精準資訊112及一賣方聯絡資訊113。物件模糊資訊111可定義為不動產物件的簡略資料，例如簡略的物件名稱、簡略的地址等可供用戶快速瀏覽的資訊。物件精準資訊112定義為不動產物件的精確資料，例如完整的物件名稱、完整的物件地址、完整的物件格局資料等可供用戶深入了解的資訊。在一實施例中，物件資訊可由賣方端帳戶透過賣方端裝置30上傳至主系統10，其中物件精準資料112須先被驗證無誤後，才能被物件揭示模組11提供。此外，賣方聯絡資訊113用於顯示賣方的聯絡資料，例如賣方姓名、賣方電話、賣方電子信箱等，且不限於此。

在一較佳實施例中，物件揭示模組11是依照特定順序來提供物件模糊資訊111、物件精準資訊112及賣方聯絡資訊113，舉例來說，當買方端帳戶透過買方端裝置20連線至主系統10時而瀏覽不動產物件時，物件揭示模組11會先提供複數筆不動產物件的物件模糊資訊111；而當買方端帳戶發出取得其中一不動產物件的物件精準資訊112的指令後，物件揭示模組11才會進一步提供該特定不動產物件的物件精準資訊112。在一實施例中，物件揭示模組11在提供物件精準資訊112時可同時提供一個賣方資訊取得指令114，而買方端帳戶可透過該賣方資訊取得指令114來進一步取得賣方聯絡資訊113，其中賣方資訊取得指令114可藉由超連結、虛擬按鍵等方式來呈現，且不限於此。另外，在一實施例中，物件揭示模組11在提供物件精準資訊112時可同時提供一個即時聯絡賣方指令115，當買方端帳戶使用該即時聯絡賣方指令115時，主系統10可使買方端裝置20與賣方端裝置30產生即時聯繫，例如使雙方進行語音通話、使雙方開啟網路聊天室等，且不限於此。

接著說明階段任務提示模組12。由於不動產物件的買賣過程具有許多階段任務，且每個階段任務都可能影響不動產物件的成交與否，因此在一實施例中，階段任務提示模組12可傳送任務提示訊息至買方端裝置20及賣方端裝置30，以提示買方端帳戶及賣方端帳戶目前進行的階段任務為何。在一較佳實施例中，每個階段任務可對應一完成時限，且完成時限可預設於不動產資訊系統1之中；而當完成時限到達時，階段任務提示模組12可傳送一回應要求指令至買方端裝置20及賣方端裝置30，以要求買方端帳戶及賣方端帳戶各自回傳一任務結果回應訊息，其中任務結果回應訊息是關聯於階段任務的完成與否。在一實施例中，任務結果回應訊息可以電子表單的方式呈現，但並非限定。

接著說明記錄模組13。在一實施例中，記錄模組13可透過主系統10的記憶單元進行資料儲存。在一實施例中，記錄模組13可記錄買方端帳戶及賣方端帳戶於其中一不動產物件的買賣過程的行為歷程，其中該行為歷程可例如是買方端帳戶與賣方端帳戶的網路對話內容、任務結果回應訊息等，且不限於此。此外，記錄模組13亦可記錄買方端帳戶在瀏覽不動產物件時的一物件瀏覽歷程。在一實施例中，當買方端裝置20接收到物件模糊資訊111時，記錄模組13即可開始記錄買方端帳戶的物件瀏覽歷程。

另外，在一實施例中，記錄模組13所記錄的行為歷程是具備保密性質，例如主系統10可將行為歷程以加密、多重備份、區塊鏈或高安全性雲端備份等方式來儲存，以確保資料的安全性。

接著說明異常行為偵測模組14。異常行為偵測模組14可用於偵測買方端帳戶或賣方端帳戶是否可能發生異常行為。由於不動產物件的買賣需要建立在高度信任基礎上，假如買方或賣方有一方產生異常行為，則信任基礎將被破壞掉，如此不僅會造成買方及賣方的損失，不動產買賣的安全性也會大幅下降；因此，藉由異常行為偵測模組14，本發明的不動產聯賣系統1可減少異常行為發生的機率，進而提升聯賣機制的可靠度、信任度及安全性。

在一實施例中，異常行為偵測模組14可比對買方端帳戶及賣方端帳戶所傳送的任務結果回應訊息的內容是否匹配，進而偵測是否有可能發生異常行為，舉例來說，當異常行為偵測模組14判斷買方端帳戶及賣方端帳戶的任務結果回應訊息的內容不匹配時，異常行為偵測模組14可傳送一異常行為通知訊息至控制端裝置40，以告知管理端可能有異常行為發生。

在一實施例中，異常行為偵測模組14亦可根據買方端帳戶的物件瀏覽歷程來判斷買方端裝置20是否有發生異常行為的可能性，並可傳送異常行為通知訊息至控制端裝置40。需注意的是，異常行為偵測模組14亦可搭配更多預設機制來偵測異常行為發生的可能性。

接著說明回饋模組15。由於買方端帳戶及賣方端帳戶在買賣過程的行為歷程都會被記錄模組13記錄下來，因此不動產聯賣系統1可記錄下買方端帳戶及賣方端帳戶對於不動產聯賣系統1的貢獻度(例如完成的階段任務的數量、是否提供正確的物件資訊、物件是否成交等，且不限於此)，而回饋模組15可根據買方端帳戶(或賣方端帳戶)的貢獻而調整買方端帳戶(或賣方端帳戶)於不動產聯賣系統1上的一權限值或一評價值，其中權限值可關聯於該帳戶是否可取得更多資料等，而評價值則可開放給其它用戶觀看。在一實施例中，權限值或評價值與貢獻度呈現正向對應關係。

此外，在一實施例中，回饋模組15亦會根據異常行為而降低該帳戶的權限值或評價值，例如當一帳戶發生太多異常行為，則回饋模組15可降低該帳戶的權限值，甚至停權。

接著說明分析統計模組16。分析統計模組16可根據買方端帳戶在買賣過程的行為歷程(或物件瀏覽歷程)而產生屬於買方端帳戶的一喜好參考指標。在一實施例中，不動產聯賣系統1可根據買方端帳戶的喜好參考指標而提供更多適合的不動產物件。此外，不動產聯賣系統1亦可根據賣方端帳戶於買賣過程中的行為歷程而產生賣方端帳戶的喜好參考指標，例如賣方端帳戶最常成交的不動產物件類型、區域等，並根據喜好參考指標提供更多適合賣方端帳戶的資訊。

接著將以多個實施例說明不動產聯賣系統1的執行方法。圖3是本發明的不動產資訊方法的一第一實施例的步驟流程圖，此方法是透過不動產聯賣系統1執行，且此步驟流程是說明當買方端帳戶瀏覽不動產物件時，不動產聯賣系統1的運作情形。此外，需注意的是，以下所指的買方端帳戶可以是指聯賣方的帳戶，但亦可以是指一般買方用戶的帳戶，而賣方端帳戶則是指賣方用戶的帳戶。

如圖3所示，首先步驟S31被執行，買方端帳戶透過買方端裝置20而連線至主系統10。舉例來說，買方端應用單元22可連線至主系統10，並將主系統10所提供的資訊呈現，且不限於此。

之後步驟S32被執行，物件揭示模組11提供複數筆不動產物件的物件模糊資訊111至買方端裝置20。在一實施例中，物件揭示模組11可根據買方端帳戶的權限值而提供不同的不動產物件及物件資訊，例如當買方端帳戶的權限值越高，則物件揭示模組11會提供更多或更稀有的不動產物件，又例如買方端帳戶的權限值超過一預設門檻後，物件揭示模組11才會提供物件精準資訊112。而在一實施例中，物件揭示模組11亦可根據買方端帳戶的喜好參考指標來提供合適的不動產物件。

之後步驟S33被執行，當買方端帳戶取得不動產物件的物件模糊資訊111時，例如買方端裝置20接收到不動產物件的物件模糊資訊111時，記錄模組13開始記錄買方端帳戶的物件瀏覽歷程。

之後，異常行為偵測模組14會偵測買方端帳戶是否有進一步取得其中一不動產物件的物件精準資訊的動作。在一實施例中，由於買方端帳戶必須進行選取一物件的動作，物件揭示模組11才會進一步提供被選取物件的物件精準資訊，因此異常行為偵測模組14可藉此得知買方端帳戶是否有進一步取得物件精準資訊的行為。上述方式僅是舉例並非限制。

而當買方端帳戶有進一步取得其中一不動產物件的物件精準資訊時，則步驟S34(a)被執行，物件揭示模組12提供該不動產物件的物件精準資訊至買方端裝置20。

而當異常行為偵測模組14偵測買方端帳戶具有在取得物件模糊資訊111後未進一步取得其中一不動產物件的物件精準資訊112的行為，且此行為的累積次數(不限定為須使用相同買方端裝置20)已到達一預設值時，例如買方端帳戶常常在瀏覽物件模糊資訊111後就沒有後續動作，則步驟S34(b)被執行，異常行為偵測模組14判斷買方端帳戶可能出現異常行為，並傳送一異常行為通知訊息至管理端裝置40。執行此步驟的原因在於，由於一個帳戶經常在瀏覽物件模糊資訊111後就停止動作的行為表示該帳戶是虛假帳戶或有其它目的的可能性很高，因此異常行為偵測模組14會將該帳戶的行為通知管理端裝置40，以讓管理端裝置40的管理員進行後續處理。

當物件揭示模組11提供其中一不動產物件的物件精準資訊至買方端裝置20後，異常行為偵測模組14會偵測買方端帳戶是否有進一步取得該不動產物件的賣方聯絡資訊的動作。在一實施例中，由於買方端帳戶必須使用賣方資訊取得指令114來提出要求，物件揭示模組11才會進一步提供不動產物件的賣方聯絡資訊113，因此異常行為偵測模組14可藉此得知買方端帳戶是否有進一步取得賣方聯絡資訊的行為。上述方式僅是舉例並非限制。

當買方端帳戶進一步取得該不動產物件的賣方聯絡資訊時，步驟S35(a)被執行，物件揭示模組11提供該不動產物件的賣方聯絡資訊至買方端裝置20。

而當異常行為偵測模組14偵測買方端帳戶具有在取得物件精準資訊112後並未進一步取得賣方聯絡資訊的行為，且此行為的累積次數(不限定為須使用相同買方端裝置20)到達一預設值時，例如買方端帳戶常常在瀏覽物件精準資訊112後就沒有後續動作，則步驟S35(b)被執行，異常行為偵測模組14判斷買方端帳戶可能出現異常行為，並傳送異常行為通知訊息至管理端裝置40。執行此步驟的原因在於，假如一個帳戶經常在瀏覽物件精準資訊112後就沒有後續動作，表示該帳戶的目的僅在於收集物件精準資訊112的可能性非常高，也因此該帳戶對於促進物件買賣的貢獻度將會非常低落，如此會對聯賣機制產生不公平的現象，因此異常行為偵測模組14會將該帳戶的行為通知管理端裝置40，以讓管理端裝置40的管理員進行後續處理。

而當物件揭示模組11提供該不動產物件的賣方聯絡資訊至買方端裝置20後，異常行為偵測模組14會偵測買方端帳戶是否進一步與賣方端帳戶進行聯繫。在一實施例中，由於買方端帳戶可使用即時聯絡賣方指令115與賣方端帳戶進行聯繫，因此異常行為偵測模組14可得知買方端帳戶是否有進一步與賣方端帳戶進行聯繫；而在另一實施例中，階段任務提示模組12可在買方端帳戶取得賣方聯絡資訊的一段期間後要求買方端帳戶及賣方端帳戶回傳一個已進行聯繫的確認訊息，因此異常行為偵測模組14可得知買方端帳戶是否有進一步與賣方端帳戶進行聯繫。上述方式僅是舉例並非限制。

當買方端帳戶有進一步與賣方端帳戶進行聯繫時，則步驟S36(a)被執行，例如雙方開啟即時聊天室等，記錄模組13開始記錄買方端帳戶與賣方端帳戶於該不動產物件的買賣過程中的行為歷程，而階段任務提示模組12亦將會開始提示買方端帳戶與賣方端帳戶進行買賣過程中的階段任務(即開始進行步驟S41)。

而當異常行為偵測模組14偵測買方端帳戶具有在取得賣方聯絡資訊113後未進一步與賣方端帳戶進行聯繫的行為，且此行為的累積次數(不限定為須使用相同買方端裝置20)到達一預設值時，則步驟S36(b)被執行，異常行為偵測模組14判斷買方端帳戶可能出現異常行為，並傳送異常行為通知訊息至管理端裝置40。執行此步驟的原因在於，假如一個帳戶經常發生在取得賣方聯絡資訊113後就停止動作的行為，表示該帳戶的目的是收集個資的可能性很高，因此異常行為偵測模組14會將該帳戶的行為通知管理端裝置40，以讓管理端裝置40的管理員進行後續處理。

藉此，本發明的不動產聯賣系統1可根據買方端帳戶的物件瀏覽歷程來偵測買方端帳戶是否出現異常行為。

圖4是不動產資訊方法之一第二實施例之步驟流程圖，第二實施例是說明在不動產物件的買賣過程中，不動產聯賣系統1的運作情形。

首先步驟S41被執行，階段任務提示模組12傳送第一個階段任務的提示訊息至買方端裝置20及賣方端裝置30，以提示買方端帳戶及賣方端帳戶進行第一個階段任務。在一實施例中，第一個階段任務可例如是約看任務，因此階段任務提示模組12會提示買方端帳戶及賣方端帳戶進行約看不動產物件的行為，但並非限制，第一個階段任務亦可以是其它任務。

之後，步驟S42被執行，於目前進行的階段任務的完成期限到達時，階段任務提示模組12傳送回應要求指令至買方端裝置20及賣方端裝置30，以要求買方端帳戶及賣方端帳戶回傳一任務結果回應訊息，藉此讓主系統1得知買方端帳戶及賣方端帳戶是否有實際進行該階段任務。在一實施例中，當買方端裝置20及賣方端裝置30接收該回應要求指令時，買方端應用單元22及賣方端應用單元32可各自產生一電子表單(作為任務結果回應訊息)，以供買方端帳戶及賣方端帳戶輸入關於該階段任務的進行結果。上述任務結果回應訊息的實現方式僅是舉例並非限制。

在此針對任務結果回應訊息進行說明。圖5是本發明一實施例的任務結果回應訊息50的示意圖。如圖5所示，任務結果回應訊息50(電子表單)可透過買方端裝置20及賣方端裝置30的顯示螢幕顯示，並具有輸入介面可供買方端帳戶及賣方端帳戶輸入訊息來產生任務結果回應訊息。在一實施例中，任務結果回應訊息50可對應不同的階段任務而有不同的內容。此外，在一實施例中，任務結果回應訊息50可具有任務未完成原因的輸入欄位，該輸入欄位可採用下拉式選單51來實現，並具有預設的選項以供用戶選用，但不限於此。在一些實施例中，任務結果回應訊息50更可具有任務完成時間的輸入欄位。

請再次參考圖4。之後，步驟S43被執行，主系統10接收買方端裝置20及賣方端裝置30各自傳送的任務結果回應訊息(電子表單)，其中被接收的任務結果回應訊息可由記錄模組13進行儲存。

之後，步驟S44被執行，異常行為偵測模組14比對買方端裝置20所傳送的任務結果回應訊息與賣方端裝置30所傳送的任務結果回應訊息是否匹配。此處所指的「匹配」可例如是雙方對於任務是否完成的回應否一致、雙方對於任務完成的時間的回應是否不一致、雙方對於任務未完成原因的回應是否一致等，且不限於此。此外，在一實施例中，假如買方端裝置20或賣方端裝置30未傳送任務結果回應訊息至主系統10時，異常行為偵測模組14亦會傳送異常行為通知訊息至管理端裝置40。

當買方端裝置20所傳送的任務結果回應訊息與賣方端裝置30所傳送的任務結果回應訊息匹配時，即未有異常行為產生時，步驟S45(a)被執行，階段任務提示模組12判斷是否有下一個階段任務

而當買方端裝置20所傳送的任務結果回應訊息與賣方端裝置30所傳送的任務結果回應訊息不匹配時，步驟S45(b)被執行，異常行為偵測模組14傳送異常行為通知訊息至管理端裝置40。執行此步驟的原因在於，由於買方端帳戶及賣方端帳戶的回應不一致表示買方端帳戶或賣方端帳戶有出現異常行為的可能性(例如可能要隱藏某些行為等)，因此異常行為偵測模組14會傳送異常行為通知訊息至管理端裝置40，以讓管理端裝置40的管理員進行後續處理。此外，由於用戶在填寫電子表單時可能會有輸入錯誤的情況發生，因此在一些實施例中，異常行為偵測模組14亦可被配置為當雙方回應不一致的次數累積至一預設值後，才傳送異常行為通知訊息至管理端裝置40，藉此減少誤判的機率。

此外，當階段任務提示模組12判斷具有下一個階段任務時，步驟S46被執行，階段任務提示模組12傳送對應下一個階段任務的提示訊息至買方端裝置20及賣方端裝置30，以提醒買方端帳戶及賣方端帳戶進行該下一個階段任務，並再次執行步驟S42至S46，直至階段任務提示模組12判斷未具有下一個階段任務。此外，在一實施例中，階段任務可依照約看任務、實際帶看任務、複看任務、收受邀約或斡旋任務、收定、轉定或補定任務、簽約完成任務及交屋完成任務的順序來進行，但只要合理，階段任務的順序亦可依照需求而更改。此外，上述階段任務亦可依照需求而任意增減。在一實施例中，階段任務的順序或增減可由管理者透過主控端裝置40對主系統10進行設定。

而當階段任務提示模組12判斷未有下一個階段任務時(即最後一個階段任務已完成時)，步驟S47被執行，階段任務提示模組12傳送一滿意度調查要求指令至買方端裝置20及賣方端裝置30。在一實施例中，當買方端裝置20及賣方端裝置30接收滿意度調查要求指令時，買方端應用單元22及賣方端應用單元32可各自產生一電子滿意度調查表，以供買方端帳戶及賣方端帳戶對此次買賣過程的做出評價並回傳。在一實施例中，電子滿意度調查表可包含買賣過程的滿意度選項、對於另一方的評價等，且不限於此。

之後，步驟S48被執行，回饋模組15根據買方端帳戶於買賣過程中的行為歷程來調整買方端帳戶的權限值或評價值，並根據賣方端帳戶於買賣過程中的行為歷程來調整賣方端帳戶的權限值或評價值。在一實施例中，回饋模組15可根據買方端帳戶(或賣方端帳戶)完成的階段任務數量、買方端帳戶(賣方端帳戶)在此次買賣過程所取得的評價或其它行為歷程來調整買方端帳戶(或賣方端帳戶)的權限值或評價值，因此當買方端帳戶(或賣方端帳戶)完成的階段任務數量越多、取得的評價越好，買方端帳戶(或賣方端帳戶) 的權限值或評價值亦會被調整的越高，因此能大幅促進不動產聯賣系統1的使用率，且由於評價值及權限值取決於用戶在買賣過程中的表現，在房屋買賣的成交率上亦可產生正向加值的效果。

此外，在一實施例中，回饋模組15亦可根據買方端帳戶(或賣方端帳戶)在此次買賣過程所發生的異常行為的次數來調整買方端帳戶(或賣方端帳戶)的權限值或評價值，例如當買方端帳戶(或賣方端帳戶)在買賣過程中的異常行為越多，其權限值或評價值亦會被調低，因此可大幅降低異常行為發生的機率，使得不動產聯賣系統1用於聯賣機制的可靠度及信任度大幅提升。

藉由本發明之不動產聯賣系統及方法，買方與賣方的行為都可以被記錄及偵測，當有一方出現異常行為時，主系統可即時通知管理端進行處理，藉此可避免聯賣制度的可靠度及信任度下降，並可提升買賣過程的安全性，並潛在地增加物件交易的可能性。

上述實施例僅係為了方便說明而舉例而已，本發明所主張之權利範圍自應以申請專利範圍所述為準，而非僅限於上述實施例。

1:不動產聯賣系統 10:主系統 11:物件揭示模組 12:階段任務提示模組 13:記錄模組 14:異常判斷模組 15:回饋模組 16:分析統計模組 20:買方端裝置 22:買方端應用單元 30:賣方端裝置 32:賣方端應用單元 40:管理端裝置 42:管理端應用單元 S31~S36(b):步驟 S41~S48:步驟 50:任務完成回應訊息 51:下拉式選單

圖1(A)是本發明一實施例的不動產聯賣系統的系統架構圖；

圖1(B)是本發明一實施例的不動產聯賣系統之伺服器、買方端裝置、賣方端裝置及管理端裝置的細部結構示意圖；

圖2是本發明一實施例的不動產物件的物件資訊的示意圖；

圖3是本發明第一實施例的不動產資訊運作方法的步驟流程圖；

圖4是本發明第二實施例的不動產資訊運作方法的步驟流程圖；

圖5是本發明一實施例的任務結果回應訊息的示意圖。

1:不動產聯賣系統

10:主系統

11:物件揭示模組

12:階段任務提示模組

13:記錄模組

14:異常判斷模組

15:回饋模組

16:分析統計模組

20:買方端裝置

22:買方端應用單元

30:賣方端裝置

32:賣方端應用單元

40:管理端裝置

42:管理端應用單元

Claims (16)

1. 一種不動產聯賣系統，包含: 一物件揭示模組，用於提供多筆不動產物件的物件資訊； 一記錄模組，用於記錄一買方端帳戶及一賣方端帳戶在其中一不動產物件的一買賣過程的至少一行為歷程；以及 一異常行為偵測模組，用於比對該買方端帳戶在該買賣過程中的一行為歷程與該賣方端帳戶在該買賣過程中的一行為歷程，以偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為； 其中每筆不動產物件的物件資訊包含一物件模糊資訊及一物件精準資訊，且當該買方端裝置接收其中一不動產的該物件模糊資訊時，該記錄模組開始記錄該買方端帳戶的一物件瀏覽歷程。
2. 如請求項1所述的不動產聯賣系統，其中該異常行為偵測模組藉由比對該買方端帳戶透過一買方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息與該賣方端帳戶透過一賣方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息來偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為，其中該任務結果回應訊息對應該買賣過程的至少一階段任務，且當該異常行為偵測模組偵測到該買方端帳戶具有在取得一不動產物件的該物件模糊資訊後未進一步取得該不動產物件的該物件精準資訊的行為，並且該行為的累積次數到達一預設值時，該異常行為偵測模組傳送一異常行為通知訊息至一管理端裝置。
3. 如請求項1所述的不動產聯賣系統，其中每筆不動產物件的物件資訊更包含一賣方聯絡資訊，且該異常行為偵測模組藉由比對該買方端帳戶透過一買方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息與該賣方端帳戶透過一賣方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息來偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為，其中該任務結果回應訊息對應該買賣過程的至少一階段任務，且當該異常行為偵測模組偵測到該買方端帳戶具有在取得一不動產物件的該物件精準資訊後未進一步取得該不動產物件的該賣方聯絡資訊的行為，且該行為的累積次數到達至一預設值時，該異常行為偵測模組傳送一異常行為通知訊息至一管理端裝置。
4. 如請求項1所述的不動產聯賣系統，其中每筆不動產物件的物件資訊更包含一賣方聯絡資訊，且該異常行為偵測模組藉由比對該買方端帳戶透過一買方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息與該賣方端帳戶透過一賣方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息來偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為，其中該任務結果回應訊息對應該買賣過程的至少一階段任務，且當該異常行為偵測模組偵測到該買方端帳戶具有在取得一不動產物件的一賣方聯絡資訊後未進一步與該賣方聯絡資訊所對應的一賣方端帳戶產生聯繫的行為，且該行為的累積次數到達一預設值時，該異常行為偵測模組傳送一異常行為通知訊息至一管理端裝置。
5. 如請求項1所述的不動產聯賣系統，其中更包含一分析統計模組，以根據該買方端帳戶於該買賣過程的行為歷程或該物件瀏覽歷程而產生該買方端帳戶的一喜好參考指標。
6. 一種不動產資訊方法，由一不動產聯賣系統執行，該方法包含步驟: 藉由一物件揭示模組，提供多筆不動產物件的物件資訊； 藉由一記錄模組，記錄一買方端帳戶及一賣方端帳戶在其中一不動產物件的一買賣過程的至少一行為歷程；以及 藉由一異常行為偵測模組，比對該買方端帳戶在該買賣過程中的一行為歷程與該賣方端帳戶在該買賣過程中的一行為歷程，以偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為； 其中每筆不動產物件的物件資訊包含一模糊物件資訊及一精準物件資訊，且當該買方端帳戶接收其中一不動產物件的該物件模糊資訊時，該記錄模組開始記錄該買方端裝置的一物件瀏覽歷程。
7. 如請求項6所述的不動產資訊方法，其中更包含步驟: 藉由該異常行為偵測模組比對該買方端帳戶透過一買方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息與該賣方端帳戶透過一賣方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息來偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為，其中該任務結果回應訊息對應該買賣過程的至少一階段任務；以及 當該買方端帳戶具有在取得一不動產物件的該物件模糊資訊後未進一步取得該不動產物件的該物件精準資訊的行為，且該行為的累積次數到達一預設值時，藉由該異常行為偵測模組傳送一異常行為通知訊息至一管理端裝置。
8. 如請求項6所述的不動產資訊方法，其中更包含步驟: 藉由該異常行為偵測模組比對該買方端帳戶透過一買方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息與該賣方端帳戶透過一賣方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息來偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為，其中該任務結果回應訊息對應該買賣過程的至少一階段任務；以及 當該買方端帳戶具有在取得一不動產物件的該物件精準資訊後未進一步取得該不動產物件的一賣方聯絡資訊的行為，且該行為的累積次數至一預設值時，藉由該異常行為偵測模組傳送一異常行為通知訊息至一管理端裝置。
9. 如請求項6所述的不動產資訊方法，其中更包含步驟: 藉由該異常行為偵測模組比對該買方端帳戶透過一買方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息與該賣方端帳戶透過一賣方端裝置所傳送的一任務結果回應訊息來偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為，其中該任務結果回應訊息對應該買賣過程的至少一階段任務；以及 當該買方端帳戶具有在取得一不動產物件的一賣方聯絡資訊後未進一步與該賣方聯絡資訊所對應的一賣方端帳戶產生聯繫的行為，且該行為的累積次數到達至一預設值時，藉由該異常行為偵測模組傳送一異常行為通知訊息至一管理端裝置。
10. 如請求項6所述的不動產資訊方法，其中更包含步驟:藉由一分析統計模組，以根據該買方端帳戶於該買賣過程的行為歷程或該物件瀏覽歷程而產生該買方端帳戶的一喜好參考指標。
11. 一種不動產聯賣系統，包含: 一物件揭示模組，用於提供多筆不動產物件的物件資訊； 一記錄模組，用於記錄一買方端帳戶及一賣方端帳戶在其中一不動產物件的一買賣過程的至少一行為歷程； 一異常行為偵測模組，用於比對該買方端帳戶在該買賣過程中的一行為歷程與該賣方端帳戶在該買賣過程中的一行為歷程，以偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為；以及 一階段任務提示模組，當該其中一不動產物件的該買賣過程的至少一階段任務所對應的一完成時限到達時，用於傳送一回應要求指令至該買方端裝置及該賣方端裝置，以要求該買方端裝置及該賣方端裝置傳送該任務結果回應訊息。
12. 如請求項11所述的不動產聯賣系統，其中當該異常行為偵測模組判斷該買方端帳戶所傳送的該任務結果回應訊息與該賣方端帳戶所傳送的該任務結果回應訊息不匹配時，該異常行為偵測模組傳送一異常行為通知訊息至一管理端裝置。
13. 如請求項12所述的不動產聯賣系統，其中該至少一階段任務包含一約看任務、一實際帶看任務、一複看任務、一收受邀約或斡旋任務、一收定、轉定或補定任務、一簽約完成任務或一交屋完成任務其中至少之一。
14. 一種不動產資訊方法，由一不動產聯賣系統執行，該方法包含步驟: 藉由一物件揭示模組，提供多筆不動產物件的物件資訊； 藉由一記錄模組，記錄一買方端帳戶及一賣方端帳戶在其中一不動產物件的一買賣過程的至少一行為歷程； 藉由一異常行為偵測模組，比對該買方端帳戶在該買賣過程中的一行為歷程與該賣方端帳戶在該買賣過程中的一行為歷程，以偵測該買方端帳戶或該賣方端帳戶是否可能出現異常行為；以及 當該其中一不動產物件的該買賣過程的至少一階段任務所對應的一完成時限到達時，藉由一階段任務提示模組，傳送一回應要求指令給該買方端裝置及該賣方端裝置，以要求該買方端裝置及該賣方端裝置傳送該任務結果回應訊息。
15. 如請求項14所述的不動產資訊方法，其中更包含步驟:當該異常行為偵測模組判斷該買方端帳戶所傳送的該任務結果回應訊息與該賣方端帳戶所傳送的該任務結果回應訊息不匹配時，藉由該異常行為偵測模組傳送一異常行為通知訊息至一管理端裝置。
16. 如請求項15所述的不動產資訊方法，其中該至少一階段任務包含一約看任務、一實際帶看任務、一複看任務、一收受邀約或斡旋任務、一直接簽約任務、一簽約完成任務或一交屋完成任務其中至少之一。

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