KR20160115185A - 상업점포의 위치 선정 방법 - Google Patents

Abstract

본 발명의 일 실시예에 따른 상업점포의 위치 선정 방법은 대상지를 포함하는 도시공간의 도로를 직선화한 축선으로 나누고 공간구문론을 이용하여 축선의 통합도를 도출하는 단계, 상기 도시공간의 점포밀집도를 분석하는 단계, 상기 통합도와 상기 점포밀집도를 이용하여 다중회귀분석을 실시하는 단계, 상기 다중회기분석 결과를 이용하여 적정업종선택 기준을 생성하는 단계 및 상기 대상지의 축선통합도를 분석하고, 상기 적정업종선택 기준에 따라 상기 대상지의 적정업종을 선택하는 단계를 포함한다.

Description

상업점포의 위치 선정 방법{Location of Commercial Store Selecting Method}

본 발명은 상업점포의 위치 선정 방법에 관한 것이다. 더욱 상세하게는, 본 발명은 도시공간에 있는 도로 축선의 통합도와 업종별 상업시설 점포밀집도의 관계를 통하여, 도시공간 내 세부 필지에 적합한 상업 업종을 선택할 수 있는 상업점포의 위치 선정 방법에 관한 것이다.

최근 사회는 조기 퇴직자의 증대 및 평균 수명의 연장 등으로 생활을 위한 소자본의 창업이 증가하고 있다. 그러나, 창업이 증가하는 만큼 폐업도 증가하고 있어 창업 아이템의 선정과 점포의 위치선정에 관심이 증대하고 있다.

과거부터 소매업자들은 더 많은 소비자들이 상업시설을 이용할 수 있는 위치에 상업점포의 입지를 선정하기 위해 전략적으로 접근하였다. 이는 상업점포의 수익에 있어서 다른 마케팅 요소는 환경의 변화에 따라 쉽게 변하는 반면, 점포 입지는 상당한 비용을 통해서만 상당한 비용을 통해서만 변화하는 장기적인 투자 요소이기 때문이다.

이와 같이, 상업 점포의 수익 향상을 위해서 점포 입지는 매우 중요한 요소이며, 상업시설의 입지는 지역의 공간 구조에 따라 다르게 나타난다.

도시 공간구조를 분석하여 상업시설의 입지 특성을 파악하고자 하였던 기존연구들은 지가(地價)라는 토지가치를 나타내는 변수를 이용하여 점포 입지를 규명하고자 하였고, 상업시설 전체와 도로구조와의 입지관계를 분석하여 업종별 특성을 반영하지 못하는 등 여러 가지 문제점이 있다.

대한민국 공개특허 제10-2012-0069878호.

본 발명의 실시예는 공간구조에서 도로 축선통합도에 따른 업종별 상업시설의 적합도를 분석하여 상업점포 위치를 선정할 수 있는 상업점포의 위치 선정 방법을 제공하고자 한다.

본 발명의 바람직한 일실시예인 상업점포의 위치 선정 방법은, 대상지를 포함하는 도시공간의 도로를 직선화한 축선으로 나누고 공간구문론을 이용하여 축선의 통합도를 도출하는 단계; 상기 도시공간의 점포밀집도를 분석하는 단계; 상기 통합도와 상기 점포밀집도를 이용하여 다중회귀분석을 실시하는 단계; 상기 다중회귀분석 결과를 이용하여 적정업종선택 기준을 생성하는 단계; 및 상기 대상지의 축선통합도를 분석하고, 상기 적정업종선택 기준에 따라 상기 대상지의 적정업종을 선택하는 단계를 포함할 수 있다.

바람직하게는, 상기 축선의 통합도를 도출하는 단계에서, 상기 통합도는 전체 통합도와 부분 통합도를 사용하는 것을 특징으로 할 수 있다.

바람직하게는, 상기 점포밀집도를 분석하는 단계에서, 상기 점포밀집도 분석은 GIS 프로그램을 이용할 수 있다.

바람직하게는, 상기 점포밀집도는 업종에 따라 점포마다 설정된 원형의 상권반경을 토대로 업종의 밀집 여부를 판단할 수 있다.

바람직하게는, 상기 축선의 통합도를 도출하는 단계에서, 상기 통합도는 분석단위인 블럭으로 전환되어 상기 통합도를 도출할 수 있다.

바람직하게는, 상기 통합도는 상기 블럭 내 축선의 통합도의 평균값을 이용하는 것을 특징으로 할 수 있다.

바람직하게는, 상기 적정업종선택의 기준을 생성하는 단계에서, 상기 적정업종선택의 기준은 업종에 따라 상기 통합도의 범위가 결정되는 것을 특징으로 할 수 있다.

바람직하게는, 상기 적정업종선택의 기준은 전체통합도와 부분통합도가 각각 결정되는 것을 특징으로 할 수 있다.

바람직하게는, 상기 다중회귀분석을 실시하는 단계에서, 상기 도시공간에 맞는 추가변수를 입력하여 상권에 영향을 미치는 상기 추가변수를 고려할 수 있다.

본 발명의 일실시예에 따른 상업점포의 위치 선정 방법에 의하면, 공간구조에서 도로 축선통합도에 따른 업종별 상업시설의 적합도를 분석하여 소상공인의 업종선택을 도우며, 궁극적으로 소상공인의 매출의 향상을 도울 수 있다.

도 1은 본 발명의 바람직한 일실시예에 따른 상업점포의 위치 선정 방법의 순서를 나타내는 순서도이고,
도 2는 도 1에서 사용되는 공간구문론의 개념을 설명하기 위한 공간을 블럭화한 도면이고,
도 3은 도 1에서 사용되는 전체통합도와 부분통합도의 개념을 설명하기 위한 도면이다.

이하, 본 발명의 바람직한 실시예를 첨부된 도면들을 참조하여 본 발명의 실시예에 따른 상업점포의 위치 선정 방법을 상세히 설명한다. 우선 각 도면의 구성 요소들에 참조 부호를 부가함에 있어서, 동일한 구성 요소들에 대해서는 비록 다른 도면상에 표시되더라도 가능한 한 동일한 부호를 가지도록 하고 있음에 유의해야 한다. 또한, 이하에서 본 발명의 바람직한 실시예를 설명할 것이나, 본 발명의 기술적 사상은 이에 한정하거나 제한되지 않고 당업자에 의해 변형되어 다양하게 실시될 수 있음은 물론이다.

도 1은 본 발명의 바람직한 일실시예에 따른 상업점포의 위치 선정 방법의 순서를 나타내는 순서도이다.

도 1은 참조하면, 본 발명의 바람직한 일실시예에 따른 상업점포의 위치 선정 방법은 대상지를 포함하는 도시공간의 도로를 직선화한 축선으로 나누고 공간구문론을 이용하여 축선의 통합도를 도출하는 단계(S100), 상기 도시공간의 점포밀집도를 분석하는 단계(S200), 상기 통합도와 상기 점포밀집도를 이용하여 다중회귀분석을 실시하는 단계(S300), 상기 다중회기분석 결과를 이용하여 적정업종선택 기준을 생성하는 단계(S400) 및 상기 대상지의 축선통합도를 분석하고, 상기 적정업종선택 기준에 따라 상기 대상지의 적정업종을 선택하는 단계(S500)를 포함할 수 있다.

대상지를 포함하는 도시공간의 도로를 직선화한 축선으로 나누고 공간구문론을 이용하여 축선의 통합도를 도출하는 단계(S100)는 복잡한 도로를 단순화한다. 이는 도로의 도시는 거미줄과 같이 얽혀있어 분석이 용이하지 않기 때문이다. 따라서 대상지를 포함하는 도시공간의 도로를 직선화한 축선들로 나누고, 각 축선의 통합도를 도출하여 분석단위인 블럭으로 전환하게 된다.

이때, 통합도도출을 위한 공간구문론이 사용된다. 공간구문론(Space Syntax)은 주거공간을 비롯한 모든 건축 및 도시공간은 공간이 속한 사회의 사회경제적 속성을 그대로 반영하고 있으며, 이러한 공간의 속성을 정량적으로 산출할 수 있다는 이론이다. 이하에서 공간구문론에 사용되는 개념에 대해 설명한다.

공간구문론에서는 각 공간의 연결도(Connectivity; conn)를 고려한다. 연결도란, 어떤 공간이 주변 공간에 몇 번이나 연결되었는가(축선의 수)를 고려한다. 도 2를 참조하여 공간의 연결도를 분석하면, A공간의 연결도는 1, B공간의 연결도는 3, C공간은 2, D공간은 4의 연결도를 보이고 있다. 아래의 표 1은 도 2에서 공간의 이용빈도를 나타낸다.

도 2 및 표 1을 참조하면, 연결도가 큰 공간은 이용빈도가 높은 공간으로 대체로 동선 중간에 위치하고 있다. 여기서 공간이용빈도는 특정 공간에서 임의의 공간으로 이동할 경우 각 공간 이용 횟수의 합을 의미한다.

통제도(Conrol Value; CV)란 특정 공간이 이웃공간들에게 미치는 영향력을 나타내는 수치로 인접한 공간에서 특정공간으로 접근할 수 있는 확률을 의미한다. 이웃한 공간에서 특정 공간으로 접근할 수 있는 확률은 이웃한 단위공간들의 연결도의 역수이므로 특정 공간의 통제도는 연결된 공간들의 연결도의 역수를 합한 값이 된다. 도 2를 참조하면, C공간의 통제는 연결되어 있는 B공간의 연결도의 역수 1/3, D공간의 연결도의 역수 1/4을 합한 7/12가 되고, A공간의 통제도는 1/3, B공간의 통제도는 1/1+1/1+1/2=2.5가 된다.

통합도(Integration; Int)는 특정 단위공간에서 다른 단위공간까지 접근하기 위한 상대적 깊이를 나타내는 지표로서 통합도가 높을수록 다른 공간으로의 접근이 쉽다고 볼 수 있다. 통제도가 특정 단위공간과 이웃 단위공간간의 관계라면, 통합도는 특정한 공간과 전체 공간간의 관계를 나타내는 것이다. 통합도를 구하는 방법은 다음과 같은 평균깊이(MD), 상대적 비대칭성(RA), 실질적인 상대적 비대칭성(RRA)을 계산하는 과정을 거치며 각각의 변수는 다음과 같은 의미를 갖는다.

평균깊이란 특정 단위공간에서 나머지 각각의 공간들에 대한 공간깊이들의 평균값을 의미한다. 즉 평균깊이는 한 특정 단위 공간이 나머지 전체의 단위공간들과의 깊이에 대한 관계를 나타낸다. 그러므로 특정 단위공간에서 나머지 모든 단위공간과 의 합(Σdi)을 그 공간을 제외한 단위공간들의 개수(k-1)로 나누어 준 값이 된다.

평균깊이(Mean depth) =Σdi/(k-1)

※ di : 특정 공간에서 임의 공간으로 가는 깊이

※ k : 단위공간 전체의 개수

평균깊이( MD)는 전체 단위공간들의 개수에 따라서 큰 편차를 보이게 되므로 상대적인 깊이로 환산하는 과정을 거쳐서 하나의 지표로 사용해야 한다. 상대적 비대칭성( RA)은 0에서 1사이의 값을 가지게 되는데 0에 가까울수록 특정 단위공간의 구조적 깊이가 얕음을 의미하고, 이는 높은 통합도를 지닌 공간임을 의미하게 된다.

비균제율(relative asymmetry)은 평균 심도를 아래과 같은 방식으로 다시 계산한 것이다.

MD : 평균공간심도

K : 특정 대상의 구분된 공간개수

Dk : K개의 구분된 공간을 지닌 다이아몬드형 구조의 비균제율 값

이와 같은, 공간구문론에 사용되는 개념을 이용하여 계산된 통합도는 전체통합도를 나타내며, 이러한 통합도는 특정 공간단위에서 다른 공간단위까지의 접근의 용이성을 나타내는 지표로서 위에서 계산한 상대적 공간심도의 역수 값이다. 상대적 공간심도가 클수록 통합도는 낮아지며, 다른 공간으로의 접근이 어렵고 복잡해진다. 다시 말해서 통합도가 높을수록(상대적 공간심도가 낮을수록) 다른 공간으로 접근하기 쉽게 된다.

표 2는 도 3에 나타나는 공간의 전체통합도를 분석한 결과를 나타내는 표이다. 도 3의 Floor Plan 2와 Floor Plan 3을 비교하면, 예를 들어 2의 통합도는 1.274이며, 3의 통합도는 0.345이다. 2가 3에 비해 서로 다른 공간으로 접근하기 용이하다는 것을 살필 수 있다.

그러나 복잡한 도시공간구조를 공간구문론으로 분석할 경우 공간심도가 너무 깊어 분석이 어려운 경우가 발생할 수 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 부분통합도를 사용할 수 있다.

전체통합도가 공간 배열의 전체적인 연결구조를 나타내는 반면에 부분통합도는 특정한 공간 깊이(통상 3개까지)만을 고려한 국부적인 범위 내에서의 통합도라고 할 수 있다.

표 3은 전체통합도 사례를 가지고 3개의 공간깊이까지 만을 고려한 국부통합도 계산 예이다. Floor Plan 1과 2는 변동사항이 없으나, Floor Plan 3의 경우 공간 깊이가 4이상이 되는 경우가 삭제되었으며, 그에 따라 깊이 합과 공간 갯수, Ck값이 바뀌게 된다.

표 2와 표 3을 비교하여 보면, Floor Plan 3의 부분통합도는 0.333으로 전체통합도 0.345와 큰 차이를 보이지 않고 있다. 일반적으로 전체통합도와 부분통합도는 높은 상관관계를 가지게 되며, 상관계수값을 통해 전체와 부분의 조화가 어떤 정도로 이루어지는가를 판단할 수 있다.

이와 같은 공간구문론을 이용하여, 대상지를 포함하는 도시공간 전체의 축선통합도를 구해 공간의 가치 및 속성을 평가할 수 있다.

도시공간의 점포밀집도를 분석하는 단계(S200)는 대상지를 포함하는 도시공간의 점포밀집도를 산정한다. 점포밀집도란 점포의 수와 모여있는 정도를 가늠할 수 있는 척도로, 원형으로 가정한 점포들의 상권이 분석 지역단위에 중첩된 횟수를 의미한다.

접포밀집도 산정시 업종의 종류는 필요에 따라 분류할 수 있다. 예를 들어 소매업이나 음식업 등으로 분류할 수 있으며, 더욱 세부적으로 분류할 수 있다. 예를 들면, 음식업의 경우 치킨관련업종, 돼지고기 관련업종 등 세부적으로 분류할 수 있다.

점포밀집도를 산정하기 위해서는, 상권반경의 계산, 밀집도 계산 및 적정밀집도 추정 회귀모형을 구축하게 된다.

상권반경의 계산의 경우, 응집면적법의 논리를 이용하여 상권반경을 계산할 수 있다. 첫째로, 원형의 형태를 띠는 상권을 가정하고, 대상지를 포함하는 도시공간의 면적(A) 내에 상권이 최분산적으로 분포한다고 가정하고 이때의 상권반경을 계산한다. 이후 실제 점분포에 계산된 상권반경을 적용하고 상권반경이 겹치는 면적(B)을 계산한다. (A-B)의 면적에 상권의 최분산적 분포를 가정하고 이때의 상권반경을 계산한다.

밀집도 계산의 경우, 블록별 중첩밀도는 업종별 상권의 실제 밀집도로, 블록 내에서 각 밀집도가 차지하는 면적의 비중을 기준으로 가중 평균하여 블록별 밀집도를 계산하고, 각 블록에 대하여 이에 접하는 블록들의 밀집도 값의 평균을 계산한다.

적정밀도 추정 회귀모형의 구축은, 개별 업종에 대해 블록별 중첩밀도가 계산되면, 블록별 적정 밀집도를 추정하기 위한 회귀 모형의 구축을 시행하게 된다. 이때 해당 회귀모형은 앞 단계에서 측정된 업종별 업소 밀집도를 종속변수로, 각 블록에 대하여 이웃 블록의 밀집도 값의 평균과 업소 밀집에 영향을 미칠 수 있는 변수들을 대상으로 하되, 통계 패키지에 의해 통계적으로 유의 한 변수들만을 선정하는 과정을 거쳐 최종 모형을 구축한다. 구축된 회귀 모형의 블록별 밀집도 예측 값을 적정 밀집도로 정의하고, 계산된 적정 밀집도와 실제 밀집도(블록별 중첩밀도)를 이용하여 각 블록별로 업종별 업소밀집지수를 계산한다.

일례로, 점포밀집도는 GIS프로그램을 이용하여 분석될 수 있다.

통합도와 점포밀집도를 이용하여 다중회귀분석을 실시하는 단계(S300)는 미리 구해진 통합도와 점포밀집도를 이용하여 대상지가 포함된 도시공간의 점포밀집도가 통합도에 영향을 받는지를 분석하는 단계이다.

다중회귀분석이란 독립변수가 2개 이상인 추정식을 이용하는 회귀분석을 말한다. 본 발명에서는 종속변수로 점포밀집도를 사용하며, 주요설명변수인 전체통합도와 길이를 3으로 제한한 부분통합도를 본 발명의 분석단위인 블록 내 축선들의 통합도 평균값으로 계산하여 사용된다. 통합도 평균값이란, 블록 내에 있는 축선들의 통합도를 각각 축선의 길이별로 가중치를 부여하여 평균을 매긴 값을 의미한다.

또한, 정확한 분석을 위해 대상지를 포함하는 도시공간에 맞는 추가변수를 입력하여 상권에 영향을 미치는 추가변수를 고려한다.

상권에 영향을 미치는 추가변수는 주변의 건물이나 교통노선 등을 의미한다.

일실시예로, 할인점, 대학교, 영화관, 버스노선이나 지하철 등이 고려될 수 있으며, 대상지를 포함하는 도시공간의 특성을 고려하여 유동인구에 영향을 주는 다양한 요소들이 포함될 수 있다.

다중회귀분석 결과를 이용하여 적정업종선택 기준을 생성하는 단계(S400)는 다중회귀분석의 결과에 따라 업종별 선택기준을 생성하게 된다.

예를 들면, 통합도의 범위가 A~B를 만족하는 경우에는 음식업이 적합한 업종이되며, C~D인 경우에는 소매업이 선택될 수 있는 기준을 생성한다. 이때 통합도에는 전체통합도와 부분통합도가 사용될 수 있다.(여기서 A,B,C,D는 분석결과 나타나는 임의의 수치를 나타낸다.) 전체통합도와 부분통합도가 사용되는 경우 각각의 통합도를 고려하여 2가지의 기준범위를 고려하여 업종별 선택기준을 생성할 수 있다.

대상지의 축선통합도를 분석하고, 상기 적정업종선택 기준에 따라 상기 대상지의 적정업종을 선택하는 단계(S500)는 대상지의 축선통합도 분석 결과와 업종별 선택기준을 비교하여 적정업종을 선택하게 된다.

이 단계에서는 우선 대상지의 축선통합도 분석에 따른 수치를 구한다. 이 경우 상기 대상지가 포함되는 도시공간의 통합도를 구할 때와 같은 방법이 사용될 수 있다. 대상지의 축선통합도 분석 결과가 도시공간의 업종별 선택기준과 매칭되어, 대상지와 분석결과가 가장 가까운 업종부터 순서대로 정렬될 수 있으며, 소상공인은 분석 결과를 고려하여 업종선택을 할 수 있다.

예를 들면, 전체통합도와 부분통합도 각각의 업종별 선택기준이 생성되는 경우, 대상지의 축선통합도 또한 전체통합도와 부분통합도를 구분하여 분석에 따른 수치를 구하며, 양자를 고려하여 업종선택을 할 수 있다.

이와 같이, 본 발명의 일실시예에 따른 상업점포의 위치 선정 방법에 의하면, 공간구조에서 도로 축선통합도에 따른 업종별 상업시설의 적합도를 분석하여 소상공인의 업종선택을 도우며, 궁극적으로 소상공인의 매출의 향상을 도울 수 있다.

이상의 설명은 본 발명의 기술 사상을 예시적으로 설명한 것에 불과한 것으로서, 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 본 발명의 본질적인 특성에서 벗어나지 않는 범위 내에서 다양한 수정, 변경 및 치환이 가능할 것이다. 따라서, 본 발명에 개시된 실시예 및 첨부된 도면들은 본 발명의 기술 사상을 한정하기 위한 것이 아니라 설명하기 위한 것이고, 이러한 실시예 및 첨부된 도면에 의하여 본 발명의 기술 사상의 범위가 한정되는 것은 아니다. 본 발명의 보호 범위는 아래의 청구범위에 의하여 해석되어야 하며, 그와 동등한 범위 내에 있는 모든 기술 사상은 본 발명의 권리범위에 포함되는 것으로 해석되어야 할 것이다.

Claims (9)

1. 대상지를 포함하는 도시공간의 도로를 직선화한 축선으로 나누고 공간구문론을 이용하여 축선의 통합도를 도출하는 단계;
   상기 도시공간의 점포밀집도를 분석하는 단계;
   상기 통합도와 상기 점포밀집도를 이용하여 다중회귀분석을 실시하는 단계;
   상기 다중회기분석 결과를 이용하여 적정업종선택 기준을 생성하는 단계; 및
   상기 대상지의 축선통합도를 분석하고, 상기 적정업종선택 기준에 따라 상기 대상지의 적정업종을 선택하는 단계;
   를 포함하는 상업점포의 위치 선정 방법.
   
2. 제1 항에 있어서,
   상기 축선의 통합도를 도출하는 단계에서,
   상기 통합도는 전체 통합도와 부분 통합도를 사용하는 것을 특징으로 하는 상업점포의 위치 선정 방법.
   
3. 제1 항에 있어서,
   상기 점포밀집도를 분석하는 단계에서,
   상기 점포밀집도 분석은 GIS 프로그램을 이용하는 것을 특징으로 하는 상업점포의 위치 선정 방법.
   
4. 제3 항에 있어서,
   상기 점포밀집도는 업종에 따라 점포마다 설정된 원형의 상권반경을 토대로 업종의 밀집여부를 판단하는 것을 특징으로 하는 상업점포의 위치 선정 방법.
   
5. 제1 항에 있어서,
   상기 축선의 통합도를 도출하는 단계에서,
   상기 통합도는 분석단위인 블럭으로 전환되어 상기 통합도를 도출하는 것을 특징으로 하는 상업점포의 위치 선정 방법.
   
6. 제5 항에 있어서,
   상기 통합도는 상기 블럭 내 축선의 통합도의 평균값을 이용하는 것을 특징으로 하는 상업점포의 위치 선정 방법.
   
7. 제1 항에 있어서,
   상기 적정업종선택의 기준을 생성하는 단계에서,
   상기 적정업종선택의 기준은 업종에 따라 점포선정 기준이 되는 통합도의 범위가 결정되는 것을 특징으로 하는 상업점포의 위치 선정 방법
   
8. 제7 항에 있어서,
   상기 적정업종선택의 기준은 전체통합도와 부분통합도가 각각 결정되는 것을 특징으로 하는 상업점포의 위치 선정 방법.
   
9. 제1 항 또는 제8 항에 있어서,
   상기 다중회귀분석을 실시하는 단계에서,
   상기 도시공간에 맞는 추가변수를 입력하여 상권에 영향을 미치는 상기 추가변수를 고려하는 것을 특징으로 하는 상업점포의 위치 선정 방법.
   

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