KR102478609B1 - 건물 관리 플랫폼 제공 시스템 및 그 동작 방법 - Google Patents

건물 관리 플랫폼 제공 시스템 및 그 동작 방법 Download PDF

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Abstract

다양한 실시 예에 따르면, 임대인의 건물에 대한 임대료의 수납을 관리하고, 군집화에 기초하여 상기 건물의 임대료 및 매매가를 예측하는 건물 관리 플랫폼 제공 서버는 임대인 단말로부터 획득한 임대인 정보에 기초하여 임대인을 회원으로 등록하고, 임차인 단말로부터 획득한 임차인 정보에 기초하여 임차인을 회원으로 등록하고, 다수의 임대인 단말들로부터 건물에 대한 학습 데이터를 획득하는 DB 관리부; 상기 임대인과 상기 임차인 간 임대 계약에 관한 정보에 기초하여, 상기 임대료의 납기일 리스트를 생성하고, 생성된 납기일 리스트를 상기 임대인 단말 및 상기 임차인 단말에 제공하는 관리 서비스 제공부; 상기 건물의 건물 시세 타입을 결정하는 건물 시세 타입 결정부; 결정된 상기 건물 시세 타입에 기초하여, 미래 시점의 상기 건물의 매매가를 예측하는 건물 매매가 예측부; 및 상기 건물 시세 타입에 기초하여, 상기 미래 시점의 상기 건물의 임대료를 예측하는 건물 임대료 예측부를 포함를 포함할 수 있다.

Description

건물 관리 플랫폼 제공 시스템 및 그 동작 방법{BUILDING MANAGEMENT PLATFORM PROVIDING SYSTEM AND ITS OPERATION METHOD}
본 발명은 사용자에게 건물 관리 플랫폼을 제공하는 방법에 관한 것으로, 더욱 상세하게는 건물에 대한 임대 및 현금 출납을 관리하고, 건물의 임대료 및 매매가 시세에 대한 변동 예측 서비스를 제공하는 건물 관리 플랫폼 제공 시스템 및 그 동작 방법에 관한 것이다.
오늘날 O2O(online to offline) 비즈니스는 모든 산업분야에서 성장하고 있다. 각 분야의 상품과 서비스가 글로벌화 되어가고, 공급과 수요가 다양해지면서 020 플랫폼을 통해 공급자와 수요자가 편리하게 구매 또는 공급이 가능하기 때문이다.
이는 건물 관리 서비스를 제공하는 분야에서도 마찬가지이다. 다만, 건물의 임대인 입장에서는 임대료의 불규칙한 수금으로 인해 안정적인 자금 활용 계획의 수립이 곤란할 수 있고, 임대료 연체시에는 임차인과의 관계가 소원해질 것을 우려하여 제때에 임대료를 거두기 힘든 문제점이 있으며, 연체된 임대료를 받기 위하여 까다롭고 비용이 많이 발생할 수 있는 소송(소액사건) 역시 임대인의 입장에서는 쉽게 선택할 수 있는 방법이 아니다. 게다가 다수의 부동산을 소유하는 임대인의 경우는, 임대료의 수금과 연체 여부의 관리 등으로 인해 별도의 인원을 둬야 하는바, 불필요한 비용이 발생할 수 있는 문제점 역시 존재하였다. 따라서, 이러한 문제를 최소화하도록 건물 관리 서비스를 제공하는 서버가 임대인을 대신하여 임대료와 관련된 일정을 관리하고, 납부 요청을 하는 것이 필요하다.
또한, 임대료와 관련된 일정을 관리하는 것을 넘어, 최근 확대되는 임대인의 니즈를 반영하기 위하여 건물의 임대료 및 매매가 시세에 대한 변동 예측 서비스를 제공하는 방안이 마련될 필요가 있다. 다만, 이를 위해서, 건물들을 군집화하는 것이 필요한데, 기존 부동산 시장의 분석 방법으로는 건물별 유형, 면적, 준공년도와 같은 개별 특성을 반영하지 않는 한계가 존재한다. 따라서, 건물별 세부적인 개별 특성들을 반영하여 건물을 군집화하고, 동일 집단에 군집화된 다른 건물들의 시세 흐름을 반영하여 예측 서비스를 제공하는 것이 필요하다.
상기와 같은 문제점을 해결하기 위한 본 발명의 목적은, 건물에 대한 임대 및 현금 출납을 관리하고, 건물의 임대료 및 매매가 시세에 대한 변동 예측 서비스를 제공하는데 있다.
다양한 실시 예에 따르면, 임대인의 건물에 대한 임대료의 수납을 관리하고, 군집화에 기초하여 상기 건물의 임대료 및 매매가를 예측하는 건물 관리 플랫폼 제공 서버는, 임대인 단말로부터 획득한 임대인 정보에 기초하여 임대인을 회원으로 등록하고, 임차인 단말로부터 획득한 임차인 정보에 기초하여 임차인을 회원으로 등록하고, 다수의 임대인 단말들로부터 건물에 대한 학습 데이터를 획득하는 DB 관리부; 상기 임대인과 상기 임차인 간 임대 계약에 관한 정보에 기초하여, 상기 임대료의 납기일 리스트를 생성하고, 생성된 납기일 리스트를 상기 임대인 단말 및 상기 임차인 단말에 제공하는 관리 서비스 제공부; 상기 건물의 건물 시세 타입을 결정하는 건물 시세 타입 결정부; 결정된 상기 건물 시세 타입에 기초하여, 미래 시점의 상기 건물의 매매가를 예측하는 건물 매매가 예측부; 및 상기 건물 시세 타입에 기초하여, 상기 미래 시점의 상기 건물의 임대료를 예측하는 건물 임대료 예측부를 포함할 수 있다.
다양한 실시 예에 따르면, 상기 건물 시세 타입 결정부는, 미리 학습된 가우시안 혼합 모델을 이용하여, 다수의 임대인 단말들로부터 획득된 학습 데이터들 각각에 대응하는 건물들을 클러스터링함으로써, 상기 건물들 각각에 대응하는 클러스터(cluster)를 결정하고, 결정된 클러스터에 부여된 건물 시세 타입을 해당 클러스터에 속하는 건물의 건물 시세 타입으로 결정하는 건물 시세 타입 예측 모델을 포함할 수 있다.
다양한 실시 예에 따르면, 상기 관리 서비스 제공부는, 임대료 납기일보다 미리 지정된 기간만큼 이른 시점에 상기 임차인 단말로 임대료 납부 요청 정보를 전송하고, 미리 설정된 은행 서버의 계좌에 임대료가 입금된 경우 상기 은행 서버로부터 임대료 입금 내역 정보를 획득하고, 상기 임대료 입금 내역 정보를 상기 DB 관리부를 통해 저장하고, 상기 임대료 입금 내역 정보를 상기 임대인 단말에 전송하고, 계약 기간 중 상기 임차인이 미리 설정된 횟수 이상 임대료를 연체한 경우, 계약 불이행을 나타내는 데이터를 생성하고, 생성된 상기 데이터를 상기 임대인 단말에 제공할 수 있다.
다양한 실시 예에 따르면, 상기 관리 서비스 제공부는, 국세청 서버와 연동하여 세금 신고 대행 서비스를 제공하되, 임대료 수익에 대한 예상 세금을 계산하고, 계산된 상기 예상 세금에 대한 정보를 상기 임대인 단말에 제공하고, 상기 임대료 수익에 대한 정보를 기간 별 및 호 별로 통계화하여 수익 통계 정보를 생성하고, 생성된 상기 수익 통계 정보를 상기 임대인 단말에 제공하되, 월별, 분기, 반기, 연도 및 임대인 설정 기간에 따른 임대료 수금 정보에 따른 상기 수익 통계 정보를 생성할 수 있다.
다양한 실시 예에 따르면, 상기 건물 매매가 예측부는, 상기 건물과 동일한 클러스터에 포함된 다른 건물들의 매매가 및 종합 주가 지수에 기초하여 상기 건물의 매매가를 예측하되, 현재 시점으로부터 미리 설정된 기간만큼 이전 시전인 제1 시점을 결정하고, 상기 제1 시점에 대응하는 제1 종합 주가 지수 및 상기 현재 시점에 대응하는 제2 종합 주가 지수에 기초하여 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 종합 주가 지수의 등락률을 산출하고, 상기 건물과 동일한 클러스터에 포함된 상기 다른 건물들 각각의 상기 제1 시점에 대응하는 매매가 및 상기 현재 시점에 대응하는 매매가에 기초하여 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 상기 다른 건물들 각각의 매매가 등락률을 산출할 수 있다.
다양한 실시 예에 따르면, 상기 건물 시세 타입 예측 모델은, 건물별로 수집되는 학습 데이터들을 이용하여 건물 종류에 따른 식별 기호, 건물 내 호 수, 건물의 준공 시기, 건물의 위치값, 건물의 평당 평균 임대료, 건물의 평당 평균 매매가, 및 건물의 층수를 포함하는 전처리 학습 데이터를 획득하고, 획득된 전처리 학습 데이터에 포함된 지표들 중 적어도 일부를 이용하여 건물에 대응하는 학습 특징 벡터를 생성하고, 상기 학습 특징 벡터를 이용하여 상기 건물을 다수의 클러스터들 중 하나로 분류하되, 상기 가우시안 혼합 모델의 K개의 가우시안 분포들 중에서 가우시안 분포 선택함수의 결과값이 가장 높은 가우시안 분포를 선정하고, 선정된 가우시안 분포를 상기 건물의 건물 시세 타입으로 결정하고, 상기 K는 1보다 큰 자연수일 수 있다.
다양한 실시 예에 따르면, 상기 관리 서비스 제공부는, 상기 건물의 각 호마다 임차인의 임대료 납부율을 산정할 수 있으며, 각 호의 임차인마다 산정된 상기 임대료 납부율을 상기 임대인 단말에 제공하고, 상기 임대료 납부율을 데이터베이스화 할 수 있으며, 상기 임차인이 상기 임대인과의 계약을 해지하고 상기 임대인과 구별되는 타임대인과 새롭게 계약을 맺는 경우, 새롭게 계약을 맺게되는 상기 타임대인에게 상기 임차인의 임대율 납부율에 관한 정보를 제공할 수 있다.
다양한 실시 예에 따르면, 상기 건물 매매가 예측부는, 이하 수학식을 통해 상기 건물의 매매가를 예측하고,
Figure 112022027964882-pat00001
상기 수학식에서, SB는 상기 제2 시점에 대응하는 건물의 매매가, S0는 상기 현재 시점에 대응하는 건물의 매매가, Tn은 n번째 건물의 상기 제1 시점으로부터 상기 현재 시점까지의 매매가 등락률, Tf은 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 종합 주가 지수의 등락률, an은 n 번째 건물과 상기 건물 간 거리이며, w1은 상기 매매가 등락률에 대한 가중치, w2은 상기 종합 주가 지수의 등락률에 대한 가중치일 수 있다.
다양한 실시 예에 따르면, 상기 건물 임대료 예측부는, 이하 수학식을 통해 상기 건물의 임대료를 예측하고,
Figure 112022027964882-pat00002
상기 수학식에서, RB는 상기 제2 시점에 대응하는 건물의 임대료, R0는 상기 현재 시점에 대응하는 건물의 임대료, Gn은 n번째 건물의 상기 제1 시점으로부터 상기 현재 시점까지의 임대료 등락률, Tf은 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 종합 주가 지수의 등락률, bn은 n 번째 건물과 상기 건물 간 준공년도의 차이(년)값이며, w3은 상기 임대료 등락률에 대한 가중치, w4은 상기 종합 주가 지수의 등락률에 대한 가중치일 수 있다.
본 문서에 개시되는 다양한 실시 예들에 따르면, 부동산 임대와 관련하여 임대인, 임차인, 중개업자 및 관련 시공업체의 니즈(needs)를 모두 충족시킬 수 있다.
또한, 다양한 실시 예들에 따르면, 임대인이 임대료를 직접 확인 및 관리할 필요가 없기 때문에 임대인의 시간적 및 금전적 측면에서의 손실을 방지할 수 있는 효과가 있다.
또한, 다양한 실시 예들에 따르면, 임대료 납입 기한 등을 사전에 임대인 및 임차인에게 자동적으로 통지하여, 임대료 연체에 따른 임대인과 임차인의 불이익 발생을 사전에 방지할 수 있는 효과가 있다.
또한, 다양한 실시 예들에 따르면, 건물 군집화를 통해 임대인에게 더 정확하게 반영된 시세 예측 서비스를 제공할 수 있다.
이 외에, 본 문서를 통해 직접적 또는 간접적으로 파악되는 다양한 효과들이 제공될 수 있다.
도 1은 일 실시 예에 건물 관리 플랫폼 제공 시스템을 도시한 도면이다.
도 2는 건물 관리 플랫폼 제공 서버의 주요 구성 요소를 나타낸 도면이다.
도 3은 건물 시세 타입 예측 모델을 통해 건물의 건물 시세 타입을 결정하는 것에 관한 도면이다.
도 4는 동일 클러스터에 포함된 다른 건물들의 시세 특성 등에 기초하여 임대인의 건물의 시세를 예측하는 것과 관련된 도면이다.
도 5a는 일 실시 예에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버에서 제공하는 어플리케이션의 홈 동작 화면을 나타낸다.
도 5b는 일 실시 예에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버에서 제공하는 어플리케이션의 임대 사업 관리에 대한 동작 화면을 나타낸다.
도 5c는 일 실시 예에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버에서 제공하는 어플리케이션의 세입자 관리에 대한 동작 화면을 나타낸다.
도 5d는 일 실시 예에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버에서 제공하는 어플리케이션의 건물 지출과 관련된 동작 화면을 나타낸다.
도 5e를 참고하면, 특정 기간 동안의 현금 출납 현황이 표시되며, 예상 입출금 내역, 예상 잔액 등이 표시될 수 있다.
도 6은 도 1에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버의 하드웨어 구성을 나타낸 도면이다.
본 발명은 다양한 변경을 가할 수 있고 여러 가지 실시예를 가질 수 있는 바, 특정 실시예들을 도면에 예시하고 상세한 설명에 상세하게 설명하고자 한다. 그러나, 이는 본 발명을 특정한 실시 형태에 대해 한정하려는 것이 아니며, 본 발명의 사상 및 기술 범위에 포함되는 모든 변경, 균등물 내지 대체물을 포함하는 것으로 이해되어야 한다. 각 도면을 설명하면서 유사한 참조부호를 유사한 구성요소에 대해 사용하였다.
제1, 제2, A, B 등의 용어는 다양한 구성요소들을 설명하는데 사용될 수 있지만, 상기 구성요소들은 상기 용어들에 의해 한정되어서는 안 된다. 상기 용어들은 하나의 구성요소를 다른 구성요소로부터 구별하는 목적으로만 사용된다. 예를 들어, 본 발명의 권리 범위를 벗어나지 않으면서 제1 구성요소는 제2 구성요소로 명명될 수 있고, 유사하게 제2 구성요소도 제1 구성요소로 명명될 수 있다. 및/또는 이라는 용어는 복수의 관련된 기재된 항목들의 조합 또는 복수의 관련된 기재된 항목들 중의 어느 항목을 포함한다.
어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "연결되어" 있다거나 "접속되어" 있다고 언급된 때에는, 그 다른 구성요소에 직접적으로 연결되어 있거나 또는 접속되어 있을 수도 있지만, 중간에 다른 구성요소가 존재할 수도 있다고 이해되어야 할 것이다. 반면에, 어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "직접 연결되어" 있다거나 "직접 접속되어" 있다고 언급된 때에는, 중간에 다른 구성요소가 존재하지 않는 것으로 이해되어야 할 것이다.
본 출원에서 사용한 용어는 단지 특정한 실시예를 설명하기 위해 사용된 것으로, 본 발명을 한정하려는 의도가 아니다. 단수의 표현은 문맥상 명백하게 다르게 뜻하지 않는 한, 복수의 표현을 포함한다. 본 출원에서, "포함하다" 또는 "가지다" 등의 용어는 명세서상에 기재된 특징, 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것이 존재함을 지정하려는 것이지, 하나 또는 그 이상의 다른 특징들이나 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것들의 존재 또는 부가 가능성을 미리 배제하지 않는 것으로 이해되어야 한다.
다르게 정의되지 않는 한, 기술적이거나 과학적인 용어를 포함해서 여기서 사용되는 모든 용어들은 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자에 의해 일반적으로 이해되는 것과 동일한 의미를 가지고 있다. 일반적으로 사용되는 사전에 정의되어 있는 것과 같은 용어들은 관련 기술의 문맥 상 가지는 의미와 일치하는 의미를 가지는 것으로 해석되어야 하며, 본 출원에서 명백하게 정의하지 않는 한, 이상적이거나 과도하게 형식적인 의미로 해석되지 않는다.
이하, 본 발명에 따른 바람직한 실시예를 첨부된 도면을 참조하여 상세하게 설명한다.
도 1은 일 실시 예에 건물 관리 플랫폼 제공 시스템(10)을 도시한 도면이다. 도 1을 참조하면, 시스템(10)은 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100), 임대인 단말(200), 등을 포함할 수 있다. 이하 설명되는 동작들은 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)에 의하여 제어되는 플랫폼(예: 웹 페이지 및/또는 일종의 어플리케이션)을 통해 수행될 수 있다.
건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)는 임대인과 계약을 맺은 임차인들의 임대 계약에 관한 정보에 기초하여, 임대 계약과 관한 임대료, 보증금, 미입금 임대료 등을 관리할 수 있으며, 상호 편의를 위해 임대인을 대신하여 임대료를 임차인에게 요청하며, 임차인으로부터 입금된 임대료를 임대인한테 통보해줄 수 있다. 또한, 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)는 미입금 임대료에 관한 정보를 저장하며, 이를 임대인 및 임차인에게 제공함으로써, 더 원활한 임대료 수급이 가능하도록 할 수 있다. '건물 임대료', '부동산 임대료' 및/또는 '임대료'는 임대차 계약에 있어서 임차인이 임차하는 물건의 사용 대가로 지급하는 금전을 말하며, 금전의 지급 방법은 온라인 및/또는 오프라인을 통해서 이루어질 수 있다. 임대인과 임차인은 온라인 및/또는 오프라인을 통해서 임대차 계약을 체결하게 되는데, 중개인이 온라인 및/또는 오프라인 상에서 직간접적으로 중개할 수 있다.
건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)는 임대인과 임차인 간 임대 계약뿐만 아니라, 임대인이 건물을 관리하기 위하여 외부 외주 업체와 계약을 하는 경우, 외주 업체와의 계약에 관한 정보에 기초하여, 계약금, 계약금 미수금 등을 관리할 수 있으며, 계약금 입금 일정을 관리할 수 있다. 예를 들어, 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)는 설비 업체 및/또는 수리 업체와 계약을 체결한 경우, 상기 계약에 따른 채무 이행에 관한 일정 및/또는 지출액을 저장하여 이를 계약 당사자들에게 보여주는 기능을 제공할 수 있다.
건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)는 임대인의 건물을 클러스터링을 통해 분류하고, 분류된 클러스터에 포함된 다른 건물들의 정보에 기초하여, 건물의 미래 임대료 변화나 매매가 변화를 예측할 수 있다. 상기 클러스터링은 k평균 클러스터링이나 가우시안 혼합 모델 클러스터링이 이용될 수 있다.
임대인 단말(200)은 통신 가능한 데스크탑 컴퓨터(desktop computer), 랩탑 컴퓨터(laptop computer), 노트북(notebook), 스마트폰(smart phone), 태블릿 PC(tablet PC), 모바일폰(mobile phone), 스마트 워치(smart watch), 스마트 글래스(smart glass), e-book 리더기, PMP(portable multimedia player), 휴대용 게임기, 네비게이션(navigation) 장치, 디지털 카메라(digital camera), DMB(digital multimedia broadcasting) 재생기, 디지털 음성 녹음기(digital audio recorder), 디지털 음성 재생기(digital audio player), 디지털 동영상 녹화기(digital video recorder), 디지털 동영상 재생기(digital video player), 및 PDA(Personal Digital Assistant) 등 일 수 있다.
건물 관리 플랫폼 제공 서버(100), 임대인 단말(200) 및 임차인 단말(300)은 각각 통신 네트워크(50)에 연결되어, 통신 네트워크(50)를 통해 서로간 데이터를 송수신할 수 있다. 예를 들어, 통신 네트워크(50)는 LAN(Local Area Network), MAN(Metropolitan Area Network), GSM(Global System for Mobile Network), EDGE(Enhanced Data GSM Environment), HSDPA(High Speed Downlink Packet Access), W-CDMA(Wideband Code Division Multiple Access), CDMA(Code Division Multiple Access), TDMA(Time Division Multiple Access), 블루투스(Bluetooth), 지그비(Zigbee), 와이-파이(Wi-Fi), VoIP(Voice over Internet Protocol), LTE Advanced, IEEE802.16m, WirelessMAN-Advanced, HSPA+, 3GPP Long Term Evolution (LTE), Mobile WiMAX(IEEE 802.16e), UMB(formerly EV-DO Rev. C), Flash-OFDM, iBurst and MBWA (IEEE 802.20) systems, HIPERMAN, Beam-Division Multiple Access (BDMA), Wi-MAX(World Interoperability for Microwave Access), 5G 등 다양한 종류의 유선 또는 무선 네트워크가 사용될 수 있다.
도 2는 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)의 주요 구성 요소를 나타낸 도면이다.
DB 관리부(101)는 임대인 단말(200)로부터 획득한 임대인 정보에 기초하여 임대인을 회원으로 등록하고, 임차인 단말(300)로부터 획득한 임차인 정보에 기초하여 임차인을 회원으로 등록할 수 있다. DB 관리부(101)는 임대인과 임차인 사이의 계약 정보, 즉, 임대인 정보, 임차인 정보, 건물 정보, 계약 기간 정보, 임대료 정보, 계약기간 종료 후 계약 연장 희망과 관련된 임시 계약 정보 및 계약 연장시의 임대료 정보 등을 저장할 수 있다.
DB 관리부(101)는 다수의 임대인 단말들과 연동하여 학습 데이터를 수집할 수 있다. DB 관리부(101)는 임대인 단말들로부터 학습 데이터를 수집하기 위하여 임대인 단말들과 주기적으로 유선 또는 무선 네트워크를 통해 통신함으로써 학습 데이터를 획득할 수 있다. 상기 학습 데이터는 임대인의 건물을 클러스터링하는 데에 사용될 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 건물의 관리비의 예산/결산, 부과/징수, 데이터 관리를 수행할 수 있고, 관리비용 승인 요청, 관리비 정산 및 부과, 관리비 수납 및 결제, 대금 결제, 결산 보고 및 세무 회계 업무 등을 처리할 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 임대인과 계약을 맺은 임차인들의 임대 계약에 관한 정보에 기초하여, 임대 계약과 관한 임대료, 보증금, 미입금 임대료 등을 관리할 수 있으며, 상호 편의를 위해 임대인을 대신하여 임대료를 임차인에게 요청하며, 임차인으로부터 입금된 임대료를 임대인한테 통보해줄 수 있다. 관리 서비스 제공부(102)는 미리 설정된 임대료 지급 예정일보다 특정 기간만큼 이른 시점에 임대인 단말(200) 및/또는 임차인 단말(300)에 임대료 납부일의 안내를 통보할 수 있다. 관리 서비스 제공부(102)는 임대인의 입력에 따라 상기 특정 기간을 결정할 수 있다. 임대료 납부일의 통보는 임차인 단말(300)로 문자 메시지를 전송, 임차인의 이메일 주소로 e-mail 전송, SNS(예: 카카오톡)과 같은 데이터 문자 송신, 및/또는 자동 음성 안내 전화 등의 방법들 중 적어도 하나 또는 그 이상의 조합으로 통보될 수 있다. 관리 서비스 제공부(102)는 임차인으로부터 임대료가 입금되면, 임차인이 지급한 임대료에 관한 정보를 리스트업할 수 있다. 관리 서비스 제공부(102)는 임차인 별로 입금된 임대료, 입금 예정일, 입금일, 연체일, 수수료, 실입금액 등을 리스트업할 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 임대인 및/또는 임차인이 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)에 로그인하여 자신과 관련된 계약 정보를 검색하거나 다른 건물에 대한 매매/임대 정보를 검색할 수 있는 검색 서비스를 제공할 수 있다. 관리 서비스 제공부(102)는 임대인 및/또는 임차인이 검색을 용이하도록 하기 위하여 조건을 설정하여 검색할 수 있도록 하는 검색 필터를 제공할 수 있으며, 검색 결과에 대응하는 정보를 임대인 단말(200) 및/또는 임차인 단말(300)을 통해 출력할 수 있다. 다시 말해서, 임차인이 임대 대상 건물을 찾기 위하여, 지역, 임대료, 교통 조건, 임대 기간, 주변 인프라, 부동산 종류 등의 검색 조건을 입력하는 경우, 관리 서비스 제공부(102)는 DB 관리부(101)에 미리 저장된 건물 정보 중에서 상기 조건에 대응하는 정보를 제공할 수 있다.
DB 관리부(101)는 임대인과 임차인 사이의 계약 정보, 즉, 임대인 정보, 임차인 정보, 건물 정보, 계약 기간 정보, 임대료 정보, 계약기간 종료 후 계약 연장 희망과 관련된 임시 계약 정보 및 계약 연장시의 임대료 정보 등을 저장할 수 있다. 관리 서비스 제공부(102)는 계약 기간 중 임차인이 계약을 일정 기간동안 위반한 경우(예: 미리 정해진 개월수동안 임대료 미납부) 계약 불이행을 나타내는 데이터를 생성할 수 있으며, DB 관리부(101)는 상기 계약 불이행을 지시하는 데이터를 저장할 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 임대료 납기일보다 미리 지정된 기간만큼 이른 시점에 임차인 단말(300)로 임대료 납부 요청 정보를 전송하고, 미리 설정된 은행 서버의 가상계좌 및/또는 전용계좌에 임대료가 입금된 경우 상기 은행 서버로부터 임대료 입금 내역 정보를 획득할 수 있다. 관리 서비스 제공부(102)는 상기 임대료 입금 내역 정보를 DB 관리부(101)를 통해 저장하고, 이를 임대인 단말(200)에 전송할 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 상기 저장된 임대료 입금 내역 정보를 임대인 및/또는 임차인이 확인할 수 있도록 임대인 단말(200) 및/또는 임차인 단말(300)을 통해 조회 요청 정보가 획득된 경우, 상기 임대료 입금 내역 정보를 임대인 단말(200) 및/또는 임차인 단말(300)에 제공할 수 있다. 관리 서비스 제공부(102)는 상기 임대료 입금 내역 정보를 임대인 단말(200) 및/또는 임차인 단말(300)에 제공하기 위하여, 상기 조회 요청 정보뿐만 아니라 임대인 단말(200) 및/또는 임차인 단말(300)에 제공한 본인 인증 요청 정보에 대응하는 본인 인증 확인 신호를 획득할 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 월 임대료뿐만 아니라 보증금 및 미수금에 대한 정보를 저장할 수 있으며, 저장된 보증금 및 미수금에 대한 정보를 임대인 단말(200) 및/또는 임차인 단말(300)에 제공할 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 국세청 서버(100)와 연동하여 세금 신고 대행 서비스를 제공하며, 임대료 수익에 대한 예상 세금을 계산할 수 있고, 계산된 예상 세금에 대한 정보를 임대인 단말(200)에 제공할 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 임대료 수익에 대한 정보를 기간별 및 물건별로 통계화하여 수익 통계 정보를 생성할 수 있으며, 생성된 수익 통계 정보를 임대인 단말(200)에 제공할 수 있다. 예를 들어, 관리 서비스 제공부(102)는 월별, 분기, 반기, 연도 및 사용자 설정 기간에 따른 임대료 수금 정보에 따른 수익 통계 정보를 생성할 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 건물의 각 호마다 임차인의 임대료 납부율을 산정할 수 있으며, 각 호의 임차인마다 산정된 임대료 납부율을 표시하여, 임대인이 한눈에 볼 수 있도록 산정된 임대료 납부율을 임대인 단말(200)에 제공할 수 있다. 관리 서비스 제공부(102)는 임차인의 임대료 납부율을 데이터베이스화 할 수 있으며, 상기 임차인이 현재 임대인과의 계약을 해지하고 다른 임대인과 새롭게 계약을 맺는 경우, 새롭게 계약을 맺게되는 상기 다른 임대인에게 상기 임차인의 임대율 납부율에 관한 정보를 제공할 수 있다. 상기 임대료 납부율은 계약 시점으로부터 현재 시점까지의 납부일 수 대비 연체한 횟수에 기초하여 산정될 수 있다.
관리 서비스 제공부(102)는 건물 임대료 예측부(105)를 통해서 예측된 건물의 임대료에 대한 정보를 임대인 단말(200) 및/또는 임차인 단말(300)에 제공할 수 있다. 예를 들어, 관리 서비스 제공부(102)는 예측된 임대료가 현행 임대료가 높은 경우, 임대인 단말(200)에 제공하여 임대인이 임차인에게 더 높은 임대료를 요구할 수 있도록 하는 근거를 제공할 수 있는 효과가 있다. 다른 예를 들어, 관리 서비스 제공부(102)는 예측된 임대료가 현행 임대료보다 낮은 경우, 예측된 임대료에 관한 정보를 임차인 단말(300)에 제공하여 임차인이 임대인에게 임대료를 낮춰달라고 요구할 수 있는 근거를 제공할 수 있는 효과가 있다.
건물 시세 타입 결정부(103)는 학습 데이터들을 이용하여 건물들 각각과 대응하는 건물 시세 타입을 결정할 수 있다. 건물 시세 타입은 유사한 시세 흐름(예: 매매가 흐름, 임대료 흐름)을 가질 것으로 예측되는 건물들이 분류된 타입일 수 있다. 구체적으로, 건물 시세 타입 결정부(103)는 학습 데이터들 각각에 대응하는 건물들을 클러스터링함으로써, 건물들 각각과 대응하는 클러스터를 결정하고, 결정된 클러스터에 부여되는 건물 시세 타입을 결정하는 건물 시세 타입 예측 모델을 포함할 수 있다. 예를 들어, 건물 시세 타입 예측 모델은, 가우시안 혼합 모델(Gaussian Mixture Model, GMM)에 따른 클러스터링을 수행할 수 있다.
도 3은 건물 시세 타입 예측 모델을 통해 건물의 건물 시세 타입을 결정하는 것에 관한 도면이다.
건물 시세 타입 예측 모델은, 가우시안 혼합 모델 (Gaussian Mixture Model, GMM) 기반으로 동작하는 클러스터링 모델을 포함할 수 있다. 건물 시세 타입 예측 모델은 가우시안 혼합 모델(GMM)을 소프트웨어 상으로 구현한 일종의 소스코드 또는 소스코드의 동작 프로그램에 해당할 수 있다. 각 건물마다 건물의 종류, 건물의 규모, 호 수, 층 수, 임대료, 매매가 등이 상이하기 때문에, 여러 개의 지표 중 하나가 동일하다고 하더라도 동일한 시세 흐름을 보이지 않을 수 있다. 예를 들어, 건물의 종류가 동일한 다가구 주택이면서 건물의 규모가 동일하다고 하더라도, 이렇게 공통되는 건물들을 엄청나게 다양할 수 있다. 따라서, 각 건물마다 건물의 종류, 건물의 규모, 호 수, 층 수, 임대료, 매매가 등을 고려하여 건물 시세 타입이 결정될 필요가 있다.
본 발명의 일 실시예에서는 이처럼 건물마다 건물의 대한 세부 지표가 상이한 점을 고려하여, 다양한 세부 지표를 기준으로 건물의 건물 시세 타입이 결정되고 결정정된 건물 시세 타입에 기초하여 상기 건물의 임대료 및/또는 매매가가 예측될 수 있도록, 건물들을 클러스터링하여 다수의 클러스터들(clusters)을 구성하고, 구성된 클러스터들 각각에 대응하는 건물 시세 타입을 결정한다. 여기서, 건물 시세 타입은 건물이 속한 클러스터마다 개별적으로 부여되는 일종의 식별 기호로서 1, 2, 3 등과 같이 우열 없이 결정되는 식별 번호로 표현되거나 그밖에 다양한 형태의 고유 식별 기호로 표현될 수 있다.
건물 시세 타입 예측 모델은 건물별로 수집되는 학습 데이터들을 이용하여 건물에 대응하는 학습 특징 벡터를 생성할 수 있다. 예를 들어, 건물 시세 타입 예측 모델은 건물별로 수집되는 학습 데이터들을 이용하여 건물 종류에 따른 식별 기호, 건물 내 호 수, 건물의 준공 시기, 건물의 평당 평균 임대료, 건물의 평당 평균 매매가, 및 건물의 층수를 포함하는 전처리 학습 데이터를 획득할 수 있다. 건물 시세 타입 예측 모델은 획득된 전처리 학습 데이터에 포함된 지표들 중 적어도 일부를 이용하여 건물에 대응하는 학습 특징 벡터를 생성할 수 있다. 예를 들어, 건물 시세 타입 예측 모델은, 건물 종류에 따른 식별 기호, 건물 내 호 수, 건물의 준공 시기(준공년도), 건물의 평당 평균 임대료, 건물의 평당 평균 매매가, 건물의 위치값, 건물의 위치 특성에 따른 식별 기호 및 건물의 층수 각각을 성분값으로 하는 학습 특징 벡터를 생성할 수 있다. 여기서, 건물의 층수가 여러 층인 경우, 건물의 평당 평균 임대료, 및 건물의 평당 평균 매매가는 모든 층수의 평당 임대료 및 평당 매매가를 평균낸 금액일 수 있다.
예를 들어, 위치 특성은 일종의 식별 기호로서 1, 2, 3 등과 같이 우열 없이 결정되는 식별 번호로 표현되거나 그밖에 다양한 형태의 고유 식별 기호로 표현될 수 있다. 예를 들어, 건물이 일반 사거리에 위치한 경우 위치 특성은 1, 건물이 상권 사거리에 위치한 경우, 건물이 일반 골목길에 위치한 경우 위치 특성은 3, 건물이 상권 골목길에 위치한 경우 위치 특성은 4 등으로 표현될 수 있다. 마찬가지로, 건물의 종류는 일종의 식별 기호로서, 건물의 종류마다 미리 지정된 식별 번호 또는 식별 기호로 표현될 수 있다.
건물의 위치는 DB 관리부(101)에 저장되어 있으며, DB 관리부(101)는 건물의 주소에 기반하여 건물의 위도값 및 경도값을 획득할 수 있다. 우리나라는 섬을 포함하는 경우, 우리나라의 위도값 범위는 극북으로 북위 43° 00′ 39″, 극남으로 북위 33° 06′ 40″일 수 있고, 우리나라의 경도값 범위는 극동으로 동경 131° 52′ 42″, 극서로 동경 124° 11′ 00″일 수 있다.
DB 관리부(101)는 북위 43° 00′ 39″, 극남으로 북위 33° 06′ 40″, 극동으로 동경 131° 52′ 42″, 극서로 동경 124° 11′ 00″을 기준으로, 건물의 위도값 및 경도값을 정규화하여 건물의 정규화된 위도값 및 정규화된 경도값을 획득 및 저장할 수 있다. 따라서, 이 명세서에서의 위치값 내지 위치 좌표값은 정규화된 위도값 및 정규화된 경도값으로 표시되며, 건물간 거리 d는 정규화된 위도값(u) 및 정규화된 경도값(v)을 이용하며 d2= u2+v2 으로 결정될 수 있다.
학습 특징 벡터는, 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)에 등록된 건물들 및/또는 외부 서버나 외부 단말로부터 획득된 건물 정보에 대응하는 건물들마다 각각 하나씩 생성될 수 있다.
건물 시세 타입 예측 모델은 건물들 각각의 적어도 하나의 학습 특징 벡터를 이용하여 건물들 각각을 다수의 클러스터들 중 하나로 분류(classify)할 수 있다. 예를 들어, 가우시안 혼합 모델(GMM)의 경우, 미리 지정된 K(K는 1보다 큰 자연수)개의 가우시안 분포들 각각이 클러스터와 대응하며. 사용자들을 K개의 가우시안 분포들 중 하나로 분류하도록 동작할 수 있다.
구체적으로, 가우시안 혼합 모델의 경우, 베이즈 정리(Bayes' theorem)를 이용하여 K개의 가우시안 분포들 중에서 하기 수학식 1에 따른 가우시안 분포 선택함수(γ)의 결과값이 가장 높은 가우시안 분포를 선정하고, 선정된 가우시안 분포를 해당 건물에 대응하는 건물 시세 타입으로 결정한다.
Figure 112022027964882-pat00003
수학식 1에서 (γ)는 선택함수이고, xn은 n번째 건물에 따른 학습 특징 벡터이고, znk는 학습 특징 벡터가 주어졌을 때 가우시안 혼합 모델에서 k(k는 1과 K 사이의 자연수)번째 가우시안 분포가 선택되면 1이고, 아니면 0의 값을 갖는 2진 변수이다. 또한 수학식 1에서 μ와 Σ는 가우시안 혼합 모델에 따른 파라미터로서 미리 가우시안 혼합 모델에 대한 학습 과정을 통해 확정되는 값이다. 가우시안 혼합 모델에 따른 파라미터를 결정하기 위한 학습 과정에 대해서는 Christopher Bishop의 Pattern Recognition and Machine Learning, 2008.03.18 을 참조하면 이해할 수 있으므로 구체적인 설명은 생략한다.
도 4는 동일 클러스터에 포함된 다른 건물들의 시세 특성 등에 기초하여 임대인의 건물의 시세를 예측하는 것과 관련된 도면이다.
건물 매매가 예측부(104)는 임대인의 건물의 매매가를 예측할 수 있다. 건물 매매가 예측부(104)는 상기 건물과 동일한 클러스터에 포함된 다른 건물들의 매매가에 기초하여 상기 건물의 매매가를 예측할 수 있다.
건물 매매가 예측부(104)는 건물의 매매가는 경기 선행 지수인 종합 주가 지수에 비하여 반영 속도가 느리므로, 종합 주가 지수에 기초하여, 현재 시점으로부터 미리 설정된 기간 이후의 시점에 대한 건물의 매매가를 예측할 수 있다. 종합 주가 지수는 KOSPI, KOSDAQ 등을 포함할 수 있다. 현재 시점은 건물의 매매가 및/또는 건물의 임대료를 예측하기 시작하는 시점을 의미할 수 있다.
건물 매매가 예측부(104)는 현재 시점으로부터 미리 설정된 기간만큼 이전 시점인 제1 시점을 결정할 수 있다. 건물 매매가 예측부(104)는 상기 제1 시점에 대응하는 제1 종합 주가 지수 및 상기 현재 시점에 대응하는 제2 종합 주가 지수에 기초하여 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 종합 주가 지수의 등락률을 산출할 수 있다. DB 관리부(101)는 한국 거래소(KRX, korea exchange) 서버로부터 종합 주가 지수에 관한 주가 정보 획득할 수 있다. 건물 매매가 예측부(104)는 상기 건물과 동일한 클러스터에 포함된 다른 건물들 각각의 상기 제1 시점에 대응하는 매매가 및 상기 현재 시점에 대응하는 매매가에 기초하여 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 매매가 등락률을 산출할 수 있다. DB 관리부(101)는 부동산 관련 서버(예: KB 부동산 서버)로부터 매매가에 관한 정보를 획득할 수 있다.
건물 매매가 예측부(104)는 상기 다른 건물들의 매매가 등락률 및 상기 종합 주가 지수의 등락률 등에 기초하여, 건물 매매가의 예측 시점인 제2 시점에 대응하는 건물의 매매가를 예측할 수 있다. 건물 매매가 예측부(104)는 이하 수학식 2를 통해서 상기 건물의 매매가를 예측할 수 있다.
Figure 112022027964882-pat00004
상기 수학식 2에서, SB는 상기 제2 시점에 대응하는 건물의 매매가, S0는 상기 현재 시점에 대응하는 건물의 매매가, Tn은 n번째 건물의 상기 제1 시점으로부터 상기 현재 시점까지의 매매가 등락률, Tf은 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 종합 주가 지수의 등락률, an은 n 번째 건물과 상기 건물 간 거리이며, w1은 상기 매매가 등락률에 대한 가중치, w2은 상기 종합 주가 지수의 등락률에 대한 가중치일 수 있다.
건물 임대료 예측부(105)는 임대인의 건물의 임대료를 예측할 수 있다. 건물 임대료 예측부(105)는 건물에 포함된 각 세대 및/또는 각 호에 따른 임대료를 예측할 수 있다. 예를 들어, 건물의 1층에 위치한 세대 및/또는 호의 임대료는 건물의 5층에 위치한 세대 및/또는 호의 임대료와 다르므로, 건물 임대료 예측부(105)는 건물에 포함된 각 세대 및/또는 각 호에 따른 임대료를 예측할 수 있다. 건물 임대료 예측부(105)는 상기 건물과 동일한 클러스터에 포함된 다른 건물들의 임대료에 기초하여 상기 건물의 임대료 시세를 예측할 수 있다.
건물 임대료 예측부(105)는 상기 동일한 클러스터에 포함된 다른 건물들 각각에 다른 가중치를 적용할 수 있다. 예를 들어, 동일한 클러스터에 포함된 건물이라고 하더라도, 같은 사거리에 위치한 건물과 골목에 위치한 건물끼리 건물 임대료의 등락이 같을 수는 없기 때문에, 건물 임대료 예측부(105)는 상기 동일한 클러스터에 포함된 다른 건물들 각각에 다른 가중치를 적용할 수 있다.
건물 임대료 예측부(105)는 상기 건물과 동일한 클러스터에 포함된 다른 건물들 각각의 상기 제1 시점에 대응하는 임대료 및 상기 현재 시점에 대응하는 임대료에 기초하여 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 임대료 등락률을 산출할 수 있다. DB 관리부(101)는 부동산 관련 서버(예: KB 부동산 서버)로부터 임대료에 관한 정보를 획득할 수 있다.
건물 임대료 예측부(105)는 건물의 임대료는 상기 건물의 매매가와 유사하게 움직이는 경향이 있으므로, 건물의 매매가와 마찬가지로 종합 주가 지수에 기초하여 특정 시점에 대한 건물의 임대료를 예측할 수 있다. 건물 임대료 예측부(105)는 이하 수학식 3을 통해서 상기 건물의 임대료를 예측할 수 있다.
Figure 112022027964882-pat00005
상기 수학식 3에서, RB는 상기 제2 시점에 대응하는 건물의 임대료, R0는 상기 현재 시점에 대응하는 건물의 임대료, Gn은 n번째 건물의 상기 제1 시점으로부터 상기 현재 시점까지의 임대료 등락률, Tf은 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 종합 주가 지수의 등락률, bn은 n 번째 건물과 상기 건물 간 준공년도의 차이(년)값이며, w3은 상기 임대료 등락률에 대한 가중치, w4은 상기 종합 주가 지수의 등락률에 대한 가중치일 수 있다. 임대료는 매매가와 달리 위치적 특성보다는 노후화 정도에 따라 가격이 변화가 더 있으므로, 준공년도의 차이값이 고려될 수 있다. 예를 들어, 30년~40년된 건물이어도 위치가 요지인 곳에 있으면 같은 요지의 주변 건물과 매매가 차이는 많이 안 나지만, 전세나 월세는 임대료 같은 요지의 주변 건물보다 낮은 경우가 많다.
도 5a는 일 실시 예에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버에서 제공하는 어플리케이션의 홈 동작 화면을 나타낸다. 도 5a를 참고하면, 임대인의 일별 일정 리스트가 표시되며, 부동산과 관련된 주요 뉴스가 일 화면에 표시될 수도 있다. 도 5b는 일 실시 예에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버에서 제공하는 어플리케이션의 임대 사업 관리에 대한 동작 화면을 나타낸다. 도 5b를 참고하면, 각종 비용(예: 청소비, 전기 요금, 수도 요금)에 관한 입출금 내역을 확인할 수 있는 인터페이스가 표시되며, 임대료에 대한 예상 일정 리스트가 표시될 수 있다. 도 5c는 일 실시 예에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버에서 제공하는 어플리케이션의 세입자 관리에 대한 동작 화면을 나타낸다. 도 5c를 참고하면, 임대인의 건물에 대한 공실 상황이 표시되며, 각 호마다 보증금, 월세 임대료, 임대료 연체횟수 등이 표시될 수 있다. 도 5d는 일 실시 예에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버에서 제공하는 어플리케이션의 건물 지출과 관련된 동작 화면을 나타낸다. 도 5d를 참고하면, 건물 관리에 관한 사항(예: 세무, 건물 청소, 승강기 수리, 소방 관리)에 관한 내용이 표시되며, 임대인을 위한 건물 관리 매뉴얼이 제공될 수 있다. 도 5e는 일 실시 예에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버에서 제공하는 어플리케이션의 현금 출납에 관한 동작 화면을 나타낸다. 도 5e를 참고하면, 특정 기간 동안의 현금 출납 현황이 표시되며, 예상 입출금 내역, 예상 잔액 등이 표시될 수 있다.
도 6은 도 1에 따른 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)의 하드웨어 구성을 나타낸 도면이다.
도 6을 참조하면, 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)는 적어도 하나의 프로세서(110) 및 상기 적어도 하나의 프로세서(110)가 적어도 하나의 동작(operation)을 수행하도록 지시하는 명령어들(instructions)을 저장하는 메모리(memory)를 포함할 수 있다.
상기 적어도 하나의 동작은, 전술한 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)의 동작이나 기능 중 적어도 일부를 포함하고 명령어들 형태로 구현되어 프로세서(110)에 의하여 수행될 수 있다.
여기서 적어도 하나의 프로세서(110)는 중앙 처리 장치(central processing unit, CPU), 그래픽 처리 장치(graphics processing unit, GPU), 또는 본 발명의 실시예들에 따른 방법들이 수행되는 전용의 프로세서를 의미할 수 있다. 메모리(120) 및 저장 장치(160) 각각은 휘발성 저장 매체 및 비휘발성 저장 매체 중에서 적어도 하나로 구성될 수 있다. 예를 들어, 메모리(120)는 읽기 전용 메모리(read only memory, ROM) 및 랜덤 액세스 메모리(random access memory, RAM) 중 하나일 수 있고, 저장 장치(160)는, 플래시메모리(flash-memory), 하드디스크 드라이브(HDD), 솔리드 스테이트 드라이브(SSD), 또는 각종 메모리 카드(예를 들어, micro SD 카드) 등일 수 있다.
또한, 서버(100)는 무선 네트워크를 통해 통신을 수행하는 송수신 장치(transceiver)(130)를 포함할 수 있다. 또한, 서버(100)는 입력 인터페이스 장치(140), 출력 인터페이스 장치(150), 저장 장치(160) 등을 더 포함할 수 있다. 서버(100)에 포함된 각각의 구성 요소들은 버스(bus)(170)에 의해 연결되어 서로 통신을 수행할 수 있다. 도 6에서는 건물 관리 플랫폼 제공 서버(100)를 예로 들어 설명하였으나, 이에 한정되는 것은 아니다. 예를 들어, 복수 개의 사용자 단말들은 도 6에 따른 구성요소를 포함할 수 있다.
본 발명에 따른 방법들은 다양한 컴퓨터 수단을 통해 수행될 수 있는 프로그램 명령 형태로 구현되어 컴퓨터 판독 가능 매체에 기록될 수 있다. 컴퓨터 판독 가능 매체는 프로그램 명령, 데이터 파일, 데이터 구조 등을 단독으로 또는 조합하여 포함할 수 있다. 컴퓨터 판독 가능 매체에 기록되는 프로그램 명령은 본 발명을 위해 특별히 설계되고 구성된 것들이거나 컴퓨터 소프트웨어 당업자에게 공지되어 사용 가능한 것일 수도 있다.
컴퓨터 판독 가능 매체의 예에는 롬(ROM), 램(RAM), 플래시 메모리(flash memory) 등과 같이 프로그램 명령을 저장하고 수행하도록 특별히 구성된 하드웨어 장치가 포함될 수 있다. 프로그램 명령의 예에는 컴파일러(compiler)에 의해 만들어지는 것과 같은 기계어 코드뿐만 아니라 인터프리터(interpreter) 등을 사용해서 컴퓨터에 의해 실행될 수 있는 고급 언어 코드를 포함할 수 있다. 상술한 하드웨어 장치는 본 발명의 동작을 수행하기 위해 적어도 하나의 소프트웨어 모듈로 작동하도록 구성될 수 있으며, 그 역도 마찬가지이다.
또한, 상술한 방법 또는 장치는 그 구성이나 기능의 전부 또는 일부가 결합되어 구현되거나, 분리되어 구현될 수 있다.
상기에서는 본 발명의 바람직한 실시예를 참조하여 설명하였지만, 해당 기술 분야의 숙련된 당업자는 하기의 특허 청구의 범위에 기재된 본 발명의 사상 및 영역으로부터 벗어나지 않는 범위 내에서 본 발명을 다양하게 수정 및 변경시킬 수 있음을 이해할 수 있을 것이다.
100: 건물 관리 플랫폼 제공 서버 200: 임대인 단말
300: 임차인 담말

Claims (5)

  1. 임대인의 건물에 대한 임대료의 수납을 관리하고, 군집화에 기초하여 상기 건물의 임대료 및 매매가를 예측하는 건물 관리 플랫폼 제공 서버에 있어서,
    임대인 단말로부터 획득한 임대인 정보에 기초하여 임대인을 회원으로 등록하고, 임차인 단말로부터 획득한 임차인 정보에 기초하여 임차인을 회원으로 등록하고, 다수의 임대인 단말들로부터 건물에 대한 학습 데이터를 획득하는 DB 관리부;
    상기 임대인과 상기 임차인 간 임대 계약에 관한 정보에 기초하여, 상기 임대료의 납기일 리스트를 생성하고, 생성된 납기일 리스트를 상기 임대인 단말 및 상기 임차인 단말에 제공하는 관리 서비스 제공부;
    상기 건물의 건물 시세 타입을 결정하는 건물 시세 타입 결정부;
    결정된 상기 건물 시세 타입에 기초하여, 미래 시점의 상기 건물의 매매가를 예측하는 건물 매매가 예측부; 및
    상기 건물 시세 타입에 기초하여, 상기 미래 시점의 상기 건물의 임대료를 예측하는 건물 임대료 예측부를 포함하고,
    상기 건물 시세 타입 결정부는,
    미리 학습된 가우시안 혼합 모델을 이용하여, 다수의 임대인 단말들로부터 획득된 학습 데이터들 각각에 대응하는 건물들을 클러스터링함으로써, 상기 건물들 각각에 대응하는 클러스터(cluster)를 결정하고,
    결정된 클러스터에 부여된 건물 시세 타입을 해당 클러스터에 속하는 건물의 건물 시세 타입으로 결정하는 건물 시세 타입 예측 모델을 포함하고,
    상기 건물 시세 타입 예측 모델은,
    건물별로 수집되는 학습 데이터들을 이용하여 건물 종류에 따른 식별 기호, 건물 내 호 수, 건물의 준공 시기, 건물의 위치값, 건물의 평당 평균 임대료, 건물의 평당 평균 매매가, 및 건물의 층수를 포함하는 전처리 학습 데이터를 획득하고,
    획득된 전처리 학습 데이터에 포함된 지표들 중 적어도 일부를 이용하여 건물에 대응하는 학습 특징 벡터를 생성하고,
    상기 학습 특징 벡터를 이용하여 상기 건물을 다수의 클러스터들 중 하나로 분류하되, 상기 가우시안 혼합 모델의 K개의 가우시안 분포들 중에서 가우시안 분포 선택함수의 결과값이 가장 높은 가우시안 분포를 선정하고,
    선정된 가우시안 분포를 상기 건물의 건물 시세 타입으로 결정하고, 상기 K는 1보다 큰 자연수이고,
    상기 건물 매매가 예측부는,
    상기 건물과 동일한 클러스터에 포함된 다른 건물들의 매매가 및 종합 주가 지수에 기초하여 상기 건물의 매매가를 예측하되,
    현재 시점으로부터 미리 설정된 기간만큼 이전 시전인 제1 시점을 결정하고, 상기 제1 시점에 대응하는 제1 종합 주가 지수 및 상기 현재 시점에 대응하는 제2 종합 주가 지수에 기초하여 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 종합 주가 지수의 등락률을 산출하고,
    상기 건물과 동일한 클러스터에 포함된 상기 다른 건물들 각각의 상기 제1 시점에 대응하는 매매가 및 상기 현재 시점에 대응하는 매매가에 기초하여 상기 제1 시점부터 상기 현재 시점까지의 상기 다른 건물들 각각의 매매가 등락률을 산출하고,
    상기 관리 서비스 제공부는,
    상기 건물의 각 호마다 임차인의 임대료 납부율을 산정하고, 각 호의 임차인마다 산정된 상기 임대료 납부율을 상기 임대인 단말에 제공하고,
    상기 임대료 납부율을 데이터베이스화 하고, 상기 임차인이 상기 임대인과의 계약을 해지하고 상기 임대인과 구별되는 타임대인과 새롭게 계약을 맺는 경우, 새롭게 계약을 맺게 되는 상기 타임대인에게 상기 임차인의 임대료 납부율에 관한 정보를 제공하는, 건물 관리 플랫폼 제공 서버.
  2. 삭제
  3. 청구항 1에서,
    상기 관리 서비스 제공부는,
    임대료 납기일보다 미리 지정된 기간만큼 이른 시점에 상기 임차인 단말로 임대료 납부 요청 정보를 전송하고, 미리 설정된 은행 서버의 계좌에 임대료가 입금된 경우 상기 은행 서버로부터 임대료 입금 내역 정보를 획득하고,
    상기 임대료 입금 내역 정보를 상기 DB 관리부를 통해 저장하고, 상기 임대료 입금 내역 정보를 상기 임대인 단말에 전송하고,
    계약 기간 중 상기 임차인이 미리 설정된 횟수 이상 임대료를 연체한 경우, 계약 불이행을 나타내는 데이터를 생성하고, 생성된 상기 데이터를 상기 임대인 단말에 제공하는, 건물 관리 플랫폼 제공 서버.
  4. 청구항 1에서,
    상기 관리 서비스 제공부는,
    국세청 서버와 연동하여 세금 신고 대행 서비스를 제공하되, 임대료 수익에 대한 예상 세금을 계산하고, 계산된 상기 예상 세금에 대한 정보를 상기 임대인 단말에 제공하고,
    상기 임대료 수익에 대한 정보를 기간 별 및 호 별로 통계화하여 수익 통계 정보를 생성하고,
    생성된 상기 수익 통계 정보를 상기 임대인 단말에 제공하되, 월별, 분기, 반기, 연도 및 임대인 설정 기간에 따른 임대료 수금 정보에 따른 상기 수익 통계 정보를 생성하는, 건물 관리 플랫폼 제공 서버.
  5. 삭제
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