KR102435101B1 - 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템 - Google Patents

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Abstract

공인중개사용 매물/고객 관리 시스템이 개시된다. 부동산 매물을 입력받아 등록 요청하는 공인중개사 단말; 상기 공인중개사 단말에서 등록 요청하는 부동산 매물을 등록하여 저장하는 공인중개사용 관리 서버를 포함하며, 상기 공인중개사용 관리 서버는, 상기 공인중개사 단말의 등록 요청에 따라 상기 저장된 부동산 매물에 관한 일정 관리 및 고객 관리를 수행하도록 구성되며, 상기 공인중개사용 관리 서버는, 상기 공인중개사 단말의 등록 요청에 따라 상기 저장된 부동산 매물에 관한 일정 관리 및 고객 관리를 수행하도록 구성된다. 상술한 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템에 의하면, 건축물 대장 데이터베이스 및 부동산 등기부등본 데이터베이스를 이용하여 부동산 매물 등록이 가능한 온라인 매물 중개 장부를 생성하여 온라인 매물 중개 장부 서비스를 제공하도록 구성됨으로써, 공인중개사의 장부 기록과 활용을 가능하게 하는 효과가 있다. 특히, 부동산 매물에 대한 매물 보고서를 자동 생성하여 제공하고 부동산 매물 관련 각종 세금을 자동 산출하여 제공하도록 구성됨으로써, 부동산 매물을 찾는 고객들에게 양질의 서비스를 제공할 수 있는 효과가 있다.

Description

공인중개사용 매물/고객 관리 시스템{SYSTEM OF MANAGING FOR SALE/CUSTOMER FOR AUTHORIZED BROKERAGE}
본 발명은 부동산 매물과 부동산 고객을 관리하는 시스템에 관한 것으로서, 구체적으로는 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템에 관한 것이다.
전국의 수많은 공인중개사 사무소에서는 매물과 고객 관리를 위한 별도의 프로그램없이 장부 상에 직접 적어가며 관리하는 경우가 많다.
수첩 등의 장부를 이용하여 관리하는 경우에는 체계적인 정보의 수록이 되지 않는 경우가 많고, 대개의 경우 고객이나 매물에 대한 기억에 의존하여 중개를 하고 있다.
매물을 내어 놓은지 오래되면 장부에서 검색이 어렵고, 자연스럽게 매물 관리나 고객 관리가 소홀해지기 쉽다.
이에, 공인중개사들의 매물 관리와 고객 관리를 위한 보다 체계적인 장부 프로그램이 요구되고 있다.
한편, 최근의 매수자들은 급변하는 부동산 세금 규정과 정책에 따라 사고자 하는 부동산의 세금에 대해서도 매우 민감하게 느끼고 있다. 공인중개사에게 해당 부동산의 세금에 대해서도 많이 물어보게 되지만, 세무사 조차도 매우 어려워하는 세금 규정을 공인중개사가 안내해주기는 매우 어려운 실정이다.
고객의 니즈(needs)는 단순히 매물을 소개받고 가격을 흥정하여 사거나 또는 자기 매물을 조금이라도 더 비싸게 파는 것에 국한되지 않고, 세금 계산을 포함하여 매물에 대한 다양한 정보를 제공받기를 원하고 있다.
최근 부동산 가격의 급등으로 공인중개사에게 지급하는 중개수수료는 증가하고 있지만, 늘 같은 자리에 머물고 있는 공인중개사 서비스에 대한 불만도 많아질 수밖에 없다.
계속 높아져 가고 있는 고객의 눈높이에 부응하는 공인중개사의 수준 높은 매물 중개 서비스가 요구되고 있다.
등록특허공보 10-1809900 공개특허공보 10-2019-0131767
본 발명의 목적은 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템을 제공하는 데 있다.
상술한 본 발명의 목적에 따른 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템은, 부동산 매물을 입력 받아 등록 요청하는 공인중개사 단말; 상기 공인중개사 단말에서 등록 요청하는 부동산 매물을 등록하여 저장하는 공인중개사용 관리 서버를 포함하도록 구성될 수 있다.
여기서, 상기 공인중개사용 관리 서버는, 상기 공인중개사 단말의 등록 요청에 따라 상기 저장된 부동산 매물에 관한 일정 관리 및 고객 관리를 수행하도록 구성될 수 있다.
그리고 상기 공인중개사용 관리 서버는, 상기 공인중개사 단말의 등록 요청에 따라 상기 저장된 부동산 매물에 관한 일정 관리 및 고객 관리를 수행하도록 구성될 수 있다.
상술한 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템에 의하면, 건축물 대장 데이터베이스 및 부동산 등기부등본 데이터베이스를 이용하여 부동산 매물 등록이 가능한 온라인 매물 중개 장부를 생성하여 온라인 매물 중개 장부 서비스를 제공하도록 구성됨으로써, 공인중개사의 장부 기록과 활용을 가능하게 하는 효과가 있다.
특히, 부동산 매물에 대한 매물 보고서를 자동 생성하여 제공하고 부동산 매물 관련 각종 세금을 자동 산출하여 제공하도록 구성됨으로써, 부동산 매물을 찾는 고객들에게 양질의 서비스를 제공할 수 있는 효과가 있다.
한편, 주변의 공인중개사들 간에 각 공인중개사가 등록한 부동산 매물을 조회 가능하도록 하고 다른 공인중개사와도 손쉽게 매매를 중개할 수 있도록 구성됨으로써, 주변의 부동산 매물 정보의 공유에 따른 다량의 매물 확보를 통해 최적의 매매 계약이 이루어질 수 있는 효과가 있다.
다른 한편, 위 온라인 공인중개 장부 서비스는 전국 단위로 부동산 매물 등록이 가능하고 조회가 가능하므로, 전국 어느 곳의 부동산 매물이든 고객이 원하는 부동산 매물을 찾아서 중개해 줄 수 있으며, 자신이 등록한 부동산 매물을 전국의 매수 대기자에게 중개하여 중개의 폭을 넓힐 수 있는 효과가 있다.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템의 블록 구성도이다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 온라인 공인중개 장부의 화면 예시도이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 신규 매물 등록 화면의 예시도이다.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 매물 관리 화면의 예시도이다.
도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 매물 비교 화면의 예시도이다.
도 6은 본 발명의 일 실시예에 따른 등록 고객 화면의 예시도이다.
도 7은 본 발명의 일 실시예에 따른 일정 관리 화면의 예시도이다.
도 8 내지 도 10은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 매물 보고서의 예시도이다.
도 11 내지 도 14는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 세금 보고서의 예시도이다.
본 발명은 다양한 변경을 가할 수 있고 여러 가지 실시예를 가질 수 있는 바, 특정 실시 예들을 도면에 예시하고 발명을 실시하기 위한 구체적인 내용에 상세하게 설명하고자 한다. 그러나, 이는 본 발명을 특정한 실시 형태에 대해 한정하려는 것이 아니며, 본 발명의 사상 및 기술 범위에 포함되는 모든 변경, 균등물 내지 대체물을 포함하는 것으로 이해되어야 한다. 각 도면을 설명하면서 유사한 참조부호를 유사한 구성요소에 대해 사용하였다.
제1, 제2, A, B 등의 용어는 다양한 구성요소들을 설명하는데 사용될 수 있지만, 상기 구성요소들은 상기 용어들에 의해 한정되어서는 안 된다. 상기 용어들은 하나의 구성요소를 다른 구성요소로부터 구별하는 목적으로만 사용된다. 예를 들어, 본 발명의 권리 범위를 벗어나지 않으면서 제1 구성요소는 제2 구성요소로 명명될 수 있고, 유사하게 제2 구성요소도 제1 구성요소로 명명될 수 있다.및/또는 이라는 용어는 복수의 관련된 기재된 항목들의 조합 또는 복수의 관련된 기재된 항목들 중의 어느 항목을 포함한다.
어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "연결되어" 있다거나 "접속되어" 있다고 언급된 때에는, 그 다른 구성요소에 직접적으로 연결되어 있거나 또는 접속되어 있을 수도 있지만, 중간에 다른 구성요소가 존재할 수도 있다고 이해되어야 할 것이다. 반면에, 어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "직접 연결되어" 있다거나 "직접 접속되어" 있다고 언급된 때에는, 중간에 다른 구성요소가 존재하지 않는 것으로 이해되어야 할 것이다.
본 출원에서 사용한 용어는 단지 특정한 실시예를 설명하기 위해 사용된 것으로, 본 발명을 한정하려는 의도가 아니다. 단수의 표현은 문맥상 명백하게 다르게 뜻하지 않는 한, 복수의 표현을 포함한다. 본 출원에서, "포함하다" 또는 "가지다" 등의 용어는 명세서상에 기재된 특징, 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것이 존재함을 지정하려는 것이지, 하나 또는 그 이상의 다른 특징들이나 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것들의 존재 또는 부가 가능성을 미리 배제하지 않는 것으로 이해되어야 한다.
다르게 정의되지 않는 한, 기술적이거나 과학적인 용어를 포함해서 여기서 사용되는 모든 용어들은 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자에 의해 일반적으로 이해되는 것과 동일한 의미를 가지고 있다. 일반적으로 사용되는 사전에 정의되어 있는 것과 같은 용어들은 관련 기술의 문맥 상 가지는 의미와 일치하는 의미를 가지는 것으로 해석되어야 하며, 본 출원에서 명백하게 정의하지 않는 한, 이상적이거나 과도하게 형식적인 의미로 해석되지 않는다.
이하, 본 발명에 따른 바람직한 실시예를 첨부된 도면을 참조하여 상세하게 설명한다.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템의 블록 구성도이다.
도 1을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템은 공인중개사 단말(100) 및 공인중개사용 관리 서버(200)를 포함하도록 구성될 수 있다.
공인중개사용 매물/고객 관리 시스템은 건축물 대장 데이터베이스 및 부동산 등기부등본 데이터베이스를 이용하여 부동산 매물 등록이 가능한 온라인 매물 중개 장부를 자동으로 실시간 생성하여 전국의 공인중개사에게 온라인 매물 중개 서비스를 제공한다.
공인중개사의 원활한 매물 관리와 고객 관리를 가능하게 하는 것은 물론이며, 공인중개사는 공인중개사 단말(100) 상에서 고객의 부동산 매물 정보를 전국 단위에서 등록하고 조회할 수 있기 때문에 고객인 원하는 상세하고 까다로운 매매 조건을 만족하는 부동산 매물을 찾아서 제공할 수 있다.
한편, 공인중개사용 관리 서버(200)는 부동산 매물에 대한 매물 보고서를 자동 생성하여 제공하고 부동산 매물 관련 각종 세금을 자동 산출하여 제공하도록 구성된다. 고객들의 매물에 대한 신뢰도를 높일 수 있으며, 부동산 매물과 고객을 기준으로 복잡한 세금 산출을 하여 줄 수 있으므로 매물 중개에 대한 고객의 만족도가 높아지게 된다.
이하, 세부적인 구성에 대하여 설명한다.
공인중개사 단말(100)은 공인중개사의 단말로서 각 공인중개사의 온라인 매물 중개 장부를 이용하거나 자신의 온라인 매물 중개 장부에 부동산 매물을 등록하거나 조회할 수 있도록 구성된다.
공인중개사용 관리 서버(200)는 건축물 대장 데이터베이스 서버(10)와 부동산 등기부등본 데이터베이스 서버(20)에서 건축물 대장 정보와 부동산 등기부등본 정보를 자동 수집하여 온라인 매물 중개 장부를 생성하고 이를 공인중개사 단말(100)에 제공하도록 구성될 수 있다.
공인중개사용 관리 서버(200)는 건축물 대장 자동 수집 모듈(201), 건축물 대장 정보 분석 모듈(202), 부동산 등기부등본 자동 수집 모듈(203), 부동산 등기부등본 정보 분석 모듈(204), 온라인 매물 중개 장부 생성 모듈(205), 온라인 매물 중개 장부 제공 모듈(206), 부동산 실거래가/공시가격 자동 수집 모듈(207), 부동산 매물 등록 모듈(208), 부동산 매물 데이터베이스(209), 부동산 매물 검색 모듈(210), 부동산 매칭 모듈(211), 부동산 매칭 정보 송신 모듈(212), 부동산 매물 보고서 생성 모듈(213), 부동산 매물 보고서 송신 모듈(214), 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈(215), 매물 관련 부동산 세금 정보 제공 모듈(216)을 포함하도록 구성될 수 있다. 이하, 세부적인 구성에 대하여 설명한다.
건축물 대장 자동 수집 모듈(201)은 건축물 대장 데이터베이스 서버(10)에서 건축물 대장 정보를 주기적으로 또는 실시간으로 자동 수집하도록 구성될 수 있다.
건축물 대장 자동 수집 모듈(201)은 새로운 신축 아파트가 생기거나 재건축으로 인해 건축물 대장 정보가 변경되는 경우 새로 업데이트된 건축물 대장 정보를 수집할 수 있다.
건축물 대장 정보 분석 모듈(202)은 건축물 대장 자동 수집 모듈(201)에서 자동 수집된 건축물 대장 정보를 분석하여 필요한 건축물 대장 정보를 추출하도록 구성될 수 있다. 필요한 건축물 대장 정보는 지번, 면적, 용도 등의 정보를 포함할 수 있다.
부동산 등기부등본 자동 수집 모듈(203)은 부동산 등기부등본 데이터베이스 서버(20)에 저장된 부동산 등기부등본 정보를 주기적으로 또는 실시간으로 자동 수집하도록 구성될 수 있다.
부동산 등기부등본 자동 수집 모듈(203)은 새로운 등기 변경 사항이 있는 경우에도 등기 변경 사항을 수집할 수 있다. 부동산 등기부등본 자동 수집 모듈(203)은 표제부 정보를 수집할 수 있으며, 이 외에도 권리란의 등기권리자, 담보물권, 전세물권, 임차권 등기 등에 관한 사항들도 모두 수집할 수 있다.
부동산 등기부등본 정보 분석 모듈(204)은 부동산 등기부등본 자동 수집 모듈(203)에서 수집된 부동산 등기부등본 정보를 분석하도록 구성될 수 있다. 표제부의 면적, 층별 정보, 호별 정보 등은 물론 권리 관계 정보도 분석하도록 구성될 수 있다.
특히, 표제부 정보를 이용하여 특정 단지의 모든 아파트 동별 정보, 층별 정보, 호별 정보를 모두 수집하여 분석할 수 있으며, 이를 이용하여 특정 아파트 단지의 전체 동과 동별 층수, 층별 호수에 대한 데이터를 자동을 형성할 수 있다.
온라인 매물 중개 장부 생성 모듈(205)은 건축물 대장 정보 분석 모듈(202)에서 분석된 건축물 대장 정보 및 부동산 등기부등본 정보 분석 모듈(204)에서 분석된 부동산 등기부등본 정보를 이용하여 공인중개사의 부동산 매물 등록을 가능하게 하는 온라인 매물 중개 장부를 자동 생성하도록 구성될 수 있다.
도 2는 이러한 온라인 매물 중개 장부를 나타내는 화면이다. 특정 아파트 단지의 동에 관한 정보, 층에 관한 정보, 층별 호에 관한 정보를 자동으로 형성하여 온라인 장부가 생성되어 있다. 각 호에 대한 공급면적, 전용면적, 방수, 욕실수, 방향 등에 대한 다양한 정보를 제공하고 있다.
온라인 매물 중개 장부 제공 모듈(206)은 온라인 매물 중개 장부 생성 모듈(205)에서 자동 생성한 온라인 매물 중개 장부를 각 공인중개사 단말(100)로 제공하도록 구성될 수 있다. 즉, 부동산 매물 등록이 가능하게 하는 온라인 장부를 공인중개사에게 제공할 수 있으며, 전국단위의 온라인 장부를 제공할 수 있다.
이에, 공인중개사 단말(100)은 자신의 공인중개사 사무실이 위치하는 단지의 부동산 매물은 물론 전국 단위의 다른 지역의 부동산 매물도 등록할 수 있으며, 근처의 다른 공인중개사의 부동산 매물은 물론 전국 단위의 다른 지역의 부동산 매물도 조회할 수 있게 된다. 사실상 전국 단위의 부동산 매물 중개도 가능하게 된다.
부동산 실거래가/공시가격 자동 수집 모듈(207)은 부동산 실거래가/공시가격 데이터베이스 서버(30)에서 부동산 실거래가 및 공시가격을 주기적으로 또는 실시간으로 자동 수집하도록 구성될 수 있다.
부동산 매물 등록 모듈(208)은 공인중개사 단말(100)에서 고객의 부동산 매물을 수신하여 부동산 매물 데이터베이스(209)에 등록하도록 구성될 수 있다. 도 3은 공인중개사 단말(100)에서 고객의 부동산 매물을 접수하여 공인중개사용 관리 서버(200)에 등록하는 화면을 나타낸다. 부동산 매물 정보에는 매도자의 매도 호가, 매수자의 매수 호가가 포함될 수 있다. 또한, 부동산 매물의 상태(condition)에 관한 정보도 포함될 수 있다. 예를 들어, 누수나 베란다 확장에 관한 정보, 빌트인(built-in)에 관한 정보 등이 포함될 수 있다.
도 4는 공인중개사 단말(100)에서 공인중개사가 등록한 부동산 매물을 관리하는 매물 관리 화면을 나타내며, 공인중개사 자신의 매물을 관리하도록 구성될 수 있다.
부동산 매물 데이터베이스(209)에는 다수의 공인중개사 단말(100)에서 등록하는 부동산 매물이 저장되도록 구성될 수 있다.
부동산 매물 검색 모듈(210)은 공인중개사 단말(100)에서 검색하고자 하는 부동산 매물에 대한 정보를 부동산 매물 데이터베이스(209)에서 검색하여 공인중개사 단말(100)로 제공하도록 구성될 수 있다. 예를 들어, 공인중개사 단말(100)은 주소나 단지명을 입력하여 부동산 매물을 검색할 수 있으며, 전용면적, 베란다 확장, 가격 등을 조건으로 검색할 수도 있다. 자신이 등록한 부동산 매물은 물론 다른 공인중개사의 매물도 검색할 수 있도록 구성될 수 있다. 특정 단지뿐만 아니라 주변의 다른 단지의 유사한 매물도 검색하여 비교하도록 구성될 수 있다. 도 5는 매물 비교 화면으로서, 공인중개사 단말(100)에서 고객의 니즈(needs)에 따라 다양한 매물들을 검색하고, 이를 비교하여 보여주는 화면을 나타낸다.
한편, 도 6과 도 7은 공인중개사 단말(100)에서 직접 관리하는 고객 관리 화면과 일정 관리 화면을 나타낸다. 고객 정보와 일정 정보는 공인중개사 단말(100)에만 저장되도록 구성될 수 있다. 일정 정보에는 매수자와 매도자의 계약일, 중도금 지급일 또는 잔금일 등의 일정이 포함될 수 있다.
부동산 매칭 모듈(211)은 온라인 매물 중개 장부 생성 모듈(205)에서 생성한 온라인 매물 중개 장부와 부동산 매물 데이터베이스(209)의 부동산 매물 그리고 부동산 실거래가/공시가격 자동 수집 모듈(207)에서 수집한 부동산 실거래가 및 공시가격을 실시간으로 매칭하도록 구성될 수 있다.
그리고 부동산 매칭 정보 송신 모듈(212)은 부동산 매칭 모듈(211)에서 실시간 온라인 매물 중개 장부, 부동산 매물 정보 및 실거래가, 공시가격의 부동산 매칭 정보를 공인중개사 단말(100)로 제공하도록 구성될 수 있다. 즉, 부동산 매칭 정보 송신 모듈(212)은 전국의 공인중개사 단말(100)에서 직접 등록한 부동산 매물들을 온라인 매물 중개 장부 상에서 표시할 수 있다. 도 3에서는 매매 매물에는 빨간색 표시를 하고, 전세 매물에는 파란색 표시를 하고, 월세 매물에는 녹색 표시를 한 것을 알 수 있다.
한편, 부동산 매칭 모듈(211)은 부동산 매물 검색 모듈(210)에서 특정 검색 조건에 따라 검색하는 부동산 매물 비교 정보들을 부동산 매물 데이터베이스(209)에서 검색하여 매칭하도록 구성될 수 있다. 부동산 매칭 정보 송신 모듈(212)은 부동산 매물 비교 정보들을 해당 공인중개사 단말(100)로 송신하도록 구성될 수 있다.
부동산 매물 보고서 생성 모듈(213)은 부동산 매칭 모듈(211)의 부동산 매칭 정보를 이용하여 해당 부동산의 부동산 매물 보고서를 자동 생성하도록 구성될 수 있다.
도 8 내지 도 10은 부동산 매물 보고서를 예시하고 있다. 도 8에서는 매도자의 희망 매매가, 실거래가, 공시가격, 면적, 층, 방수/욕실수, 주차대수 등의 정보는 물론 단지 정보, 기간별 공시가격/실거래가 정보를 나타내고 있다.
이 외에도 특정 부동산 매물에 대한 공인중개사가 인증하는 매물 컨디션(condition) 정보가 포함될 수도 있다. 예를 들어, 누수 사진, 베란다 확장 사진, 빌트인 가전/가구 사진, 원목 바닥 패임 사진 등의 중요 하자/보수 사항에 관한 사진을 매물 보고서에 첨부하여 등기 이전 후 발생되는 매물 중요 하자에 대한 분쟁을 줄일 수 있도록 구성될 수 있다.
부동산 매물 보고서 송신 모듈(214)은 부동산 매물 보고서 생성 모듈(213)에서 생성된 부동산 매물 보고서를 해당 공인중개사 단말(100)로 송신하도록 구성될 수 있다. 이러한 부동산 매물 보고서는 고객에게 신뢰를 주는 것은 물론 다양한 매물을 비교하기 쉽게 해주는 장점이 있다.
매물 관련 부동산 세금 산출 모듈(215)은 부동산 매칭 모듈(211)의 부동산 매칭 정보를 이용하여 해당 부동산의 부동산 세금 정보를 현재의 세법과 세율 구간에 따라 자동 산출하여 부동산 세금 보고서를 생성하도록 구성될 수 있다.
도 11 내지 도 14는 재산세/종부세, 양도세, 증여세, 취득세를 각각 산출하는 화면을 나타낸다.
여기서, 부동산 매물 검색 모듈(210)은 공인중개사 단말(100)로부터 부동산 지번, 공시 가격 예상 상승률, 실거래가, 고객의 주택 보유 유형(거주/비거주 여부) 및 종합부동산세 합산 배제 대상 여부 등을 입력받을 수 있다. 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈(215)은 부동산 매물 검색 모듈(210)에서 입력받은 위 정보들과 부동산 매칭 모듈(211)의 부동산 매칭 정보를 이용하여 세법 알고리즘과 세율 구간에 따른 재산세와 종합부동산세를 산출하도록 구성될 수 있다. 도 11은 재산세/종합부동산세 산출 화면을 나타낸다.
공시가격 예상 상승률을 적용할 경우에는 연도별 종합부동산세를 예상하여 시뮬레이션하도록 구성될 수 있다. 공시가격 예상 상승률에 더하여 공정시장가액 비율의 상승률까지 적용하여 연도별 종합부동산세를 시뮬레이션할 수 있다. 고객은 부동산 매수 전에 그 부동산을 보유할 경우 각 해마다 예상되는 종합부동산세를 미리 알 수 있게 된다.
한편, 도 12 및 도 13에서 보듯이 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈(215)은 특정 지번의 부동산에 대한 양도세와 취득세도 산출하도록 구성될 수 있다. 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈(215)은 고객의 본인지분비율, 양도가액, 취득가액, 필요경비 및 수수료, 주택보유 유형, 취득시기, 거주기간, 보유기간 등을 고려하여 양도세를 산출할 수 있다.
도 14에서는 증여세 산출 화면을 나타낸다. 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈(215)은 특정 지번의 부동산에 대한 증여재산평가액, 수증자와의 관계, 세대 생략 증여 여부, 거주자 여부, 증여세 대납 여부 등을 고려하여 증여세를 산출할 수 있다. 여기서, 고객의 수증자와의 관계, 세대 생략 증여 여부, 거주자 여부, 증여세 대납 여부 등은 공인중개사 단말(100)로부터 입력받고, 부동산 매물 검색 모듈(210)을 통해 전달받을 수 있다.
여기서, 수증자와의 관계는 배우자, 직계 비속(성년 또는 미성년), 직계 존속 중 하나가 될 수 있다. 과거 증여 여부는 10년 내 증여 이력이 없는 경우, 2013년 이전에 증여 이력이 있는 경우, 2014년~2015년 사이에 증여 이력이 있는 경우, 2016년 이후 증여 이력이 있는 경우로 나뉜다.
증여세는 최근 5년간의 기준시가 상승률 평균값을 반영하여 향후 년도별 증여 재산 가액을 설정하여 산출될 수 있다. 기준시가가 없는 경우에는 최근 5년간 국고채 3년 평균 금리를 반영하여 향후 시점별 증여 재산 가액을 설정하여 증여세가 산출될 수 있다. 기준시가 상승률이 높은 부동산에 대해서는 가급적 빨리 사전 증여를 하는 것이 유리함을 알 수 있다.
부담부 증여인 경우에는 특정 지번의 부동산에 대한 피담보채무와 함께 부동산을 증여하는 부담부 증여에 대한 증여세가 산출될 수 있다. 부동산 매물에 대한 증여 재산 평가액, 수증자와의 관계, 세대 생략 증여 여부, 거주자 여부, 증여세 대납 여부, 인수 및 채무 보증금액, 과거 증여 여부, 과거 증여가 있는 경우 과거 증여 재산 평가액과 과거 인수 채무/보증금액 등을 고려하여 증여세가 산출될 수 있다.
한편, 증여세를 최소화하기 위한 최적의 채무 보증금액도 시뮬레이션되어 산출될 수 있다. 채무 보증금액에 대해서는 증여세를 부과하지 않기 때문에 수증자가 증여세 납부를 최소화하고 채무 보증금액도 최적화할 수 있는 채무 보증금액이 시뮬레이션될 수 있다.
특히, 각 채무 보증금액 별로 수증자의 증여세, 취득세, 그리고 증여자의 양도 소득세의 변화치를 시뮬레이션하여 제공할 수도 있다.
매물 관련 부동산 세금 정보 제공 모듈(216)은 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈(215)에서 산출한 부동산 세금 정보를 포함하는 부동산 세금 보고서를 해당 공인중개사 단말(100)로 제공하도록 구성될 수 있다.
이상 실시예를 참조하여 설명하였지만, 해당 기술 분야의 숙련된 당업자는 하기의 특허청구범위에 기재된 본 발명의 사상 및 영역으로부터 벗어나지 않는 범위 내에서 본 발명을 다양하게 수정 및 변경시킬 수 있음을 이해할 수 있을 것이다.
100: 공인중개사 단말
200: 공인중개사용 관리 서버 201: 건축물 대장 자동 수집 모듈
202: 건축물 대장 정보 분석 모듈
203: 부동산 등기부등본 자동 수집 모듈
204: 부동산 등기부등본 정보 분석 모듈
205: 온라인 매물 중개 장부 생성 모듈
206: 온라인 매물 중개 장부 제공 모듈
207: 부동산 실거래가/공시가격 자동 수집 모듈
208: 부동산 매물 등록 모듈 209: 부동산 매물 데이터베이스
210: 부동산 매물 검색 모듈 211: 부동산 매칭 모듈
212: 부동산 매칭 정보 송신 모듈 213: 부동산 매물 보고서 생성 모듈
214: 부동산 매물 보고서 송신 모듈
215: 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈
216: 매물 관련 부동산 세금 정보 제공 모듈

Claims (3)

  1. 부동산 매물을 입력받아 등록 요청하는 공인중개사 단말;
    상기 공인중개사 단말에서 등록 요청하는 부동산 매물을 등록하여 저장하고, 상기 공인중개사 단말의 등록 요청에 따라 저장된 부동산 매물에 관한 일정 관리 및 고객 관리를 수행하는 공인중개사용 관리 서버를 포함하고,
    상기 공인중개사용 관리 서버는,
    건축물 대장 데이터베이스 서버에서 건축물 대장 정보를 주기적으로 또는 실시간으로 자동 수집하는 건축물 대장 자동 수집 모듈;
    상기 건축물 대장 자동 수집 모듈에서 자동 수집된 건축물 대장 정보를 분석하여 필요한 건축물 대장 정보를 추출하는 건축물 대장 정보 분석 모듈;
    부동산 등기부등본 데이터베이스 서버에 저장된 부동산 등기부등본 정보를 주기적으로 또는 실시간으로 자동 수집하는 부동산 등기부등본 자동 수집 모듈;
    상기 부동산 등기부등본 자동 수집 모듈에서 자동 수집된 부동산 등기부등본 정보를 분석하는 부동산 등기부등본 정보 분석 모듈;
    상기 건축물 대장 정보 분석 모듈에서 분석된 건축물 대장 정보 및 상기 부동산 등기부등본 정보 분석 모듈에서 분석된 부동산 등기부등본 정보를 이용하여 공인중개사의 부동산 매물 등록을 가능하게 하는 온라인 매물 중개 장부를 자동 생성하는 온라인 매물 중개 장부 생성 모듈;
    상기 온라인 매물 중개 장부 생성 모듈에서 자동 생성한 온라인 매물 중개 장부를 각 공인중개사 단말로 제공하는 온라인 매물 중개 장부 제공 모듈;
    부동산 실거래가/공시가격 데이터베이스 서버에서 부동산 실거래가 및 공시가격을 주기적으로 또는 실시간으로 자동 수집하는 부동산 실거래가/공시가격 자동 수집 모듈;
    상기 공인중개사 단말에서 고객의 부동산 매물을 수신하여 등록하는 부동산 매물 등록 모듈;
    상기 부동산 매물 등록 모듈에서 등록되는 부동산 매물이 저장되는 부동산 매물 데이터베이스;
    상기 공인중개사 단말에서 검색하고자 하는 부동산 매물에 대한 정보를 상기 부동산 매물 데이터베이스에서 검색하여 상기 공인중개사 단말로 제공하는 부동산 매물 검색 모듈;
    상기 온라인 매물 중개 장부 생성 모듈에서 생성된 온라인 매물 중개 장부, 상기 부동산 매물 데이터베이스의 부동산 매물, 상기 부동산 실거래가/공시가격 자동 수집 모듈에서 수집한 부동산 실거래가 및 공시가격을 실시간으로 매칭하는 부동산 매칭 모듈;
    상기 부동산 매칭 모듈에서 실시간 온라인 매물 중개 장부, 부동산 매물 정보 및 실거래가, 공시가격의 부동산 매칭 정보를 상기 공인중개사 단말로 제공하고, 전국의 공인중개사 단말에서 직접 등록한 부동산 매물들을 온라인 매물 중개 장부 상에서 표시하는 부동산 매칭 정보 송신 모듈;
    상기 부동산 매칭 모듈의 부동산 매칭 정보를 이용하여 해당 부동산의 부동산 매물 보고서를 자동 생성하는 부동산 매물 보고서 생성 모듈;
    상기 부동산 매물 보고서 생성 모듈에서 생성된 부동산 매물 보고서를 해당 공인중개사 단말로 송신하는 부동산 매물 보고서 송신 모듈;
    상기 부동산 매칭 모듈의 부동산 매칭 정보를 이용하여 해당 부동산의 부동산 세금 정보를 현재의 세법과 세율 구간에 따라 자동 산출하여 부동산 세금 보고서를 생성하는 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈;
    상기 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈에서 산출한 부동산 세금 정보를 포함하는 부동산 세금 보고서를 해당 공인중개사 단말로 제공하는 매물 관련 부동산 세금 정보 제공 모듈을 포함하도록 구성되고,
    상기 부동산 매칭 모듈은,
    상기 부동산 매물 검색 모듈에서 소정 검색 조건에 따라 검색하는 부동산 매물 비교 정보들을 상기 부동산 매물 데이터베이스에서 검색하여 매칭하도록 구성되고,
    상기 부동산 매칭 정보 송신 모듈은,
    상기 부동산 매물 비교 정보들을 해당 공인중개사 단말로 송신하도록 구성되고,
    상기 부동산 매물 보고서 생성 모듈은,
    부동산 매물의 부동산 등기 이전 후 발생되는 부동산 매물의 하자에 대한 분쟁을 줄일 수 있도록 하기 위해 상기 부동산 매물의 누수 여부, 베란다 확장 여부 및 빌트인(built-in) 정보, 원목 바다 패임 정보 및 해당 사진, 하자/보수 사항에 관한 사진을 포함하는 부동산 매물 보고서를 생성하도록 구성되고,
    상기 온라인 매물 중개 장부 생성 모듈은,
    부동산 매물이 아파트인 경우, 상기 온라인 매물 중개 장부 상에 아파트를 동별, 층수별 및 호수별로 도식화하여 표시하도록 구성되고, 매매 매물에는 빨간색으로 표시하고, 전세 매물에는 파란색으로 표시하고, 월세 매물에는 녹색 표시를 하도록 구성되고,
    상기 공인중개사 단말은,
    매수자 및 매도자의 고객 정보가 저장되고 표시되며, 매수자 및 매도자의 계약일, 중도금 지급일 및 잔금일의 일정이 포함되는 일정 정보가 저장되고 표시되며, 고객 정보 및 일정 정보가 저장되고,
    상기 부동산 매물 검색 모듈은,
    상기 공인중개사 단말로부터 부동산 지번, 공시 가격 예상 상승률, 실거래가, 고객 거주/비거주 여부의 주택 보유 유형 및 종합부동산세 합산 배제 대상 여부에 관한 정보를 입력받도록 구성되고,
    상기 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈은,
    상기 부동산 매물 검색 모듈에서 입력받은 정보와 상기 부동산 매칭 모듈의 부동산 매칭 정보를 이용하여 세법 알고리즘과 세율 구간에 따른 재산세 및 종합부동산세를 산출하여 부동산 세금 보고서를 생성하도록 구성되고,
    상기 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈은,
    상기 종합부동산세의 산출 시 해당 부동산 매물의 공시가격 예상 상승률 및 공정시장가액 비율 상승률을 적용하여 연도별 종합부동산세를 시뮬레이션하여 부동산 세금 보고서를 생성하도록 구성되고,
    상기 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈은,
    고객의 본인지분비율, 양도가액, 취득가액, 필요경비 및 수수료, 주택보유 유형, 취득시기, 거주기간 및 보유기간을 고려하여 부동산 매물의 양도세를 산출하여 부동산 세금 보고서를 생성하도록 구성되고,
    상기 부동산 매물 검색 모듈은,
    상기 공인중개사 단말로부터 고객의 수증자와의 관계, 세대 생략 증여 여부, 거주자 여부 및 증여세 대납 여부를 입력받고,
    상기 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈은,
    상기 부동산 매물 검색 모듈에서 입력받은 소정 지번의 부동산 매물에 대한 증여재산평가액, 수증자와의 관계, 세대 생략 증여 여부, 거주자 여부 및 증여세 대납 여부를 고려하여 증여세를 산출하여 부동산 세금 보고서를 생성하도록 구성되고,
    상기 매물 관련 부동산 세금 산출 모듈은,
    상기 부동산 매물에 대하여 최근 5년간의 기준시가 상승률 평균값을 반영하여 향후 년도별 증여 재산 가액을 설정하여 연도별 증여세를 시뮬레이션하도록 구성되고, 상기 부동산 매물에 대한 기준시가가 없는 경우에는 최근 5년간 국고채 3년 평균 금리를 반영하여 향후 시점별 증여 재산 가액을 설정하여 연도별 증여세를 시뮬레이션하여 부동산 세금 보고서를 생성하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 공인중개사용 매물/고객 관리 시스템.
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