KR102149761B1 - 도로명과 법정동을 이용한 부동산 자산 가치 평가 방법 - Google Patents

도로명과 법정동을 이용한 부동산 자산 가치 평가 방법 Download PDF

Info

Publication number
KR102149761B1
KR102149761B1 KR1020180078775A KR20180078775A KR102149761B1 KR 102149761 B1 KR102149761 B1 KR 102149761B1 KR 1020180078775 A KR1020180078775 A KR 1020180078775A KR 20180078775 A KR20180078775 A KR 20180078775A KR 102149761 B1 KR102149761 B1 KR 102149761B1
Authority
KR
South Korea
Prior art keywords
real estate
owned
road
address
road name
Prior art date
Application number
KR1020180078775A
Other languages
English (en)
Other versions
KR20200005263A (ko
Inventor
최성호
김용기
Original Assignee
코리아크레딧뷰로 (주)
Priority date (The priority date is an assumption and is not a legal conclusion. Google has not performed a legal analysis and makes no representation as to the accuracy of the date listed.)
Filing date
Publication date
Application filed by 코리아크레딧뷰로 (주) filed Critical 코리아크레딧뷰로 (주)
Priority to KR1020180078775A priority Critical patent/KR102149761B1/ko
Publication of KR20200005263A publication Critical patent/KR20200005263A/ko
Application granted granted Critical
Publication of KR102149761B1 publication Critical patent/KR102149761B1/ko

Links

Images

Classifications

    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
    • G06Q50/00—Information and communication technology [ICT] specially adapted for implementation of business processes of specific business sectors, e.g. utilities or tourism
    • G06Q50/10—Services
    • G06Q50/16—Real estate
    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
    • G06Q10/00—Administration; Management
    • G06Q10/06—Resources, workflows, human or project management; Enterprise or organisation planning; Enterprise or organisation modelling
    • G06Q10/063—Operations research, analysis or management
    • G06Q10/0637—Strategic management or analysis, e.g. setting a goal or target of an organisation; Planning actions based on goals; Analysis or evaluation of effectiveness of goals

Landscapes

  • Business, Economics & Management (AREA)
  • Human Resources & Organizations (AREA)
  • Engineering & Computer Science (AREA)
  • Strategic Management (AREA)
  • Tourism & Hospitality (AREA)
  • Economics (AREA)
  • General Business, Economics & Management (AREA)
  • Entrepreneurship & Innovation (AREA)
  • Marketing (AREA)
  • Physics & Mathematics (AREA)
  • Educational Administration (AREA)
  • General Physics & Mathematics (AREA)
  • Theoretical Computer Science (AREA)
  • Health & Medical Sciences (AREA)
  • General Health & Medical Sciences (AREA)
  • Development Economics (AREA)
  • Primary Health Care (AREA)
  • Game Theory and Decision Science (AREA)
  • Operations Research (AREA)
  • Quality & Reliability (AREA)
  • Management, Administration, Business Operations System, And Electronic Commerce (AREA)

Abstract

비교대상을 찾기 어렵고 비정형화된 부동산을 대상으로 개인이 소유하거나 거주하는 부동산의 정확한 자산 가치를 산정할 수 있는 부동산 자산 가치 평가 방법이 제공된다. 이 평가 방법은, 소유 부동산의 정보를 추출하고, 소유지 주소와 거주지 주소를 비교하여 거주형태를 확인하고, 소유 부동산과 실질적으로 유사한 가치를 가지는 인근 부동산의 실거래가를 이용해 소유 부동산의 유사 거래가를 산출하고, 유사 거래가에 거주형태 참고값을 반영하여 부동산 자산 가치를 산정한다.

Description

도로명과 법정동을 이용한 부동산 자산 가치 평가 방법{Method for evaluating real estate asset by using road name and statutory Dong}
본 발명은 부동산 자산 가치 평가 방법에 관한 것으로서, 더욱 상세하게는 개인의 소유 부동산 및 거주 부동산에 대하여 통합적으로 총자산 및 순자산 가치를 평가하는 방법에 관한 것이다.
개인이 소유한 부동산, 특히 주택에 대한 자산 가치를 평가하는 방법이 현재까지 다양하게 제시되고 있다.
예를 들어, <공시지가>는 국토교통부 장관이 조사 및 평가하여 공시한 토지의 단위면적(㎡)당 가격으로서, 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 '부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정하여 공시되는 땅값이다. 이러한 공시지가를 기반으로 한 부동산 자산 가치 평가는 실제 시세를 반영하지 못하는 한계가 있다.
또한, KB부동산시세 등과 같은 <부동산시세정보>는 위치, 면적 등이 다소 정형화되어 있는 아파트, 오피스텔 등 일부 집합건축물에 한하여 제공되고 있다. 하지만 단독주택이나 다가구주택과 같은 일반건축물에 대하여 시세정보를 제공하는 서비스는 전무하다. 나아가 집합건축물이라 하더라도 연립주택이나 다세대주택 등과 같이 가치평가의 비교대상을 찾기 어렵고 비정형화된 공동주택에 대해서도 시세정보를 제공하지 못하고 있다.
한편, 소유자가 평가 부동산에 거주하는지, 평가 부동산에 임대차 계약이 있는지, 또는 부동산관련 금융부채가 있는지 여부도 부동산의 자산 가치를 평가함에 있어 매우 중요한 평가요소인데, 앞서 언급한 종래의 평가 방법들은 평가 부동산의 실질적 자산 가치를 반영하지 못하는 한계가 있다.
본 발명이 해결하고자 하는 과제는, 비교대상을 찾기 어렵고 비정형화된 부동산을 대상으로 개인이 소유하거나 거주하는 부동산의 정확한 자산 가치를 산정할 수 있는 부동산 자산 가치 평가 방법을 제공하고자 하는 것이다.
본 발명이 해결하고자 하는 과제들은 이상에서 언급한 과제들로 제한되지 않으며, 언급되지 않은 또 다른 과제들은 아래의 기재로부터 당업자에게 명확하게 이해될 수 있을 것이다.
상기 과제를 달성하기 위한 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 자산 가치 평가 방법은, 개인의 소유 부동산 및 거주 부동산에 대하여 통합적으로 부동산 자산 가치를 평가하는 장치가: 상기 개인의 개인정보를 이용하여 건축물대장 DB로부터 상기 소유 부동산의 주소(이를 '소유지 주소'라 함)를 추출하는 단계; 상기 개인의 개인신용정보 DB로부터 상기 거주 부동산의 주소(이를 '거주지 주소'라 함)를 추출하는 단계; 상기 소유지 주소와 상기 거주지 주소를 비교하여 거주형태를 확인하고, 상기 소유 부동산에 대한 거주형태 참고값을 설정하는 단계; 실거래가 DB로부터 상기 소유 부동산이 위치하는 도로명 및 법정동을 기준으로 인근 부동산을 매핑하고, 상기 인근 부동산의 실거래가를 이용하여 상기 소유 부동산에 대한 유사 거래가를 산출하는 단계; 및 상기 유사 거래가에 상기 거주형태 참고값을 차감하여 상기 소유 부동산의 총자산을 산정하는 단계를 포함한다.
상기 소유 부동산을 기준으로, 도로명의 일치여부, 및 도로명과 법정동의 지리적 포함관계를 이용하여 상기 인근 부동산을 매핑할 수 있다.
상기 소유 부동산과 동일한 도로명 상에 위치하는 다른 부동산에 대하여 실거래가 데이터가 있는 경우, 상기 다른 부동산을 상기 인근 부동산으로 매핑할 수 있다.
상기 소유 부동산과 동일한 도로명 상에 위치하는 다른 부동산에 대하여 실거래가 데이터가 없고 상기 소유 부동산이 위치한 도로명이 하나의 법정동 내에만 속하는 경우, 상기 법정동 내에만 속하는 다른 도로명 상에 위치하는 다른 부동산을 상기 인근 부동산으로 매핑할 수 있다.
상기 소유 부동산과 동일한 도로명 상에 위치하는 다른 부동산에 대하여 실거래가 데이터가 없고 상기 소유 부동산이 위치한 도로명이 복수의 법정동 내에 공통적으로 속하는 경우, 상기 복수의 법정동 내에 공통적으로 속하는 다른 도로명 상에 위치하는 다른 부동산을 상기 인근 부동산으로 매핑할 수 있다.
상기 도로명이 '길' 또는 '로'로 끝나는 경우, 상기 다른 도로명도 상기 도로명과 동일한 명칭으로 끝날 수 있다.
상기 유사 거래가는 상기 인근 부동산의 대지면적당 실거래가의 평균값에 상기 소유 부동산의 대지면적을 곱하여 산출할 수 있다.
상기 개인신용정보 DB로부터 상기 소유 부동산 또는 상기 거주 부동산에 대한 금융부채를 추출하는 단계를 더 포함할 수 있다.
상기 소유 부동산의 총자산에서 상기 소유 부동산에 대한 금융부채를 차감하여 상기 소유 부동산의 순자산을 산정하는 단계를 더 포함할 수 있다.
제1항에 있어서, 상기 소유지 주소와 상기 거주지 주소가 동일한 경우, 상기 거주형태 참고값은 0일 수 있다.
상기 소유지 주소와 상기 거주지 주소가 상이한 경우, 상기 거주형태 참고값은 상기 소유 부동산의 전세가이고, 상기 부동산 자산 가치는 상기 소유 부동산의 총자산과 상기 거주 부동산의 전세가를 합산하여 산출할 수 있다.
상기 개인신용정보 DB로부터 상기 소유 부동산 또는 상기 거주 부동산에 대한 금융부채를 추출하는 단계를 더 포함하고, 상기 부동산 자산 가치는 상기 소유 부동산의 총자산과 상기 거주 부동산의 전세가를 합산한 후 상기 금융부채를 차감하여 산출할 수 있다.
상기 소유 부동산은 일반건축물 중 단독주택 또는 다가구주택일 수 있다.
기타 실시예들의 구체적인 사항들은 구체적인 내용 및 도면들에 포함되어 있다.
상술한 바와 같이 본 발명에 따른 부동산 자산 가치 평가 방법은 다음과 같은 특별한 효과를 제공한다.
첫째, 본 발명은 소유 부동산의 실제 가치에 근접한 인근 부동산을 매핑하고 이들의 실거래가를 이용하여 소유 부동산의 가치를 산정하기 때문에 높은 정확도로 부동산 자산 가치를 평가할 수 있다.
둘째, 본 발명은 소유 부동산을 기준으로 도로명의 일치여부 및 도로명과 법정동의 지리적 포함관계를 이용하여 인근 부동산을 매핑하며 나아가 인근 부동산의 대지면적당 실거래가를 이용하기 때문에, 비정형적인 일반건축물에 대해서도 일반적이고 합리적인 자산 평가 기준을 제공할 수 있다.
셋째, 소유자가 소유 부동산에 거주하는지 아니면 갭투자와 같이 세입자가 있는지에 따라 소유 부동산에 대한 자산 가치는 매우 큰 차이가 있다. 이에 본 발명은 소유 부동산의 거주 형태에 따른 자산 변동 사항을 평가에 반영함으로써 실질적인 부동산 자산 가치를 제공할 수 있다. 또한, 소유자가 소유 부동산에 거주하지 않을 경우 거주 부동산에 대한 자산 가치도 함께 평가함으로써, 특정 개인이 소유하거나 거주하는 모든 부동산에 대하여 통합적으로 자산 가치를 평가할 수 있다.
넷째, 소유 부동산 또는 거주 부동산에 금융부채가 있는 경우 총자산에 이를 반영하여 순자산 가치를 산정함으로써 보다 현실적으로 부동산의 가치를 평가할 수 있다.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 자산 가치 평가 시스템을 개략적으로 나타낸 구성도이다.
도 2는 도 1의 부동산 자산 가치 평가 장치를 나타낸 구성도이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따라 유사 거래가를 산출하기 위해 소유 부동산에 대응하는 인근 부동산을 매핑하는 과정을 나타낸 도면이다.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따라 부동산 자산 가치를 산정하는 방법을 나타낸 도면이다.
도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 자산 가치 평가 방법을 순차적으로 나타낸 순서도이다.
본 발명의 이점 및 특징, 그리고 그것들을 달성하는 방법은 첨부되는 도면과 함께 상세하게 후술되어 있는 실시예들을 참조하면 명확해질 것이다. 그러나 본 발명은 이하에서 개시되는 실시예들에 한정되는 것이 아니라 서로 다른 다양한 형태로 구현될 것이며, 단지 본 실시예들은 본 발명의 개시가 완전하도록 하며, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자에게 발명의 범주를 완전하게 알려주기 위해 제공되는 것이며, 본 발명은 청구항의 범주에 의해 정의될 뿐이다. 명세서 전체에 걸쳐 동일 참조 부호는 동일 구성 요소를 지칭한다.
본 발명에서 가치 평가 대상은 일반적으로 시세정보를 알기 어려운 단독주택 또는 다가구주택 등 일반건축물을 포함하며, 나아가 집합건축물 중 연립주택이나 다세대주택, 그리고 토지, 상가 등에 대해서도 실질적으로 동일한 평가 방법을 적용하여 부동산의 총자산 및 순자산 가치를 평가할 수 있다.
본 발명에서 '부동산 자산 가치'는 총자산과 순자산을 포함하는 개념으로 이해될 수 있다. 여기서 '총자산'은 금융부채를 차감하기 전 부동산 가치를 의미하는데, 예컨대 소유 부동산의 경우 소유 부동산의 유사 거래가에 거주형태 참고값을 차감한 것에 해당하고, 거주 부동산의 경우(거주 부동산의 소유자가 아닌 경우) 거주 부동산의 전세가에 해당한다. 또한 '순자산'은 상기 총자산에서 금융부채를 차감한 가치를 의미하는데, 에컨대 소유 부동산의 경우 소유 부동산의 총자산에서 소유 부동산의 금융부채를 차감한 것에 해당하고, 거주 부동산의 경우(거주 부동산의 소유자가 아닌 경우) 거주 부동산의 총자산에서 거주 부동산의 금융부채를 차감한 것에 해당한다.
본 발명에서 평가 부동산(소유 부동산 또는 거주 부동산)에 대한 '전세가'는 평가 부동산의 '실제 전세가'일 수도 있고, 유사거래가 산출 방법과 실질적으로 동일한 방법으로 실거래가 DB로부터 산출된 '유사 전세가'일 수도 있다. 후자의 경우, 예를 들어, 평가 부동산이 위치하는 도로명 및 법정동을 기준으로 인근 부동산을 매핑한 후(보다 상세하게는 평가 부동산을 기준으로 도로명의 일치여부 및 도로명과 법정동의 지리적 포함관계를 이용하여 인근 부동산을 매핑한 후), 실거래가 DB 상에 등록된 인근 부동산의 전세가를 이용하여 평가 부동산의 유사 전세가를 산출할 수 있다.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 자산 가치 평가 시스템을 개략적으로 나타낸 구성도이고, 도 2는 도 1의 부동산 자산 가치 평가 장치를 나타낸 구성도이다.
도 1을 참조하면, 본 발명의 부동산 자산 가치 평가 시스템은 부동산 자산 가치 평가 장치(10), 각종 데이터 베이스(30, 32, 34) 및 복수의 조회 단말(20)을 포함한다.
조회 단말(20)은 사용자의 키 조작 또는 명령에 따라 유무선 네트워크를 경유하여 부동산 자산 가치 평가 장치(10)에 연결되어 각종 데이터를 송수신할 수 있는 단말기를 말한다. 조회 단말(20)은 개인정보, 예를 들어 성명, 생년월일 등을 입력하여 부동산 자산 가치 평가 장치(10)에 전송하면, 부동산 자산 가치 평가 장치(10)는 수신된 개인정보를 이용하여 해당 개인이 소유하거나 거주하는 모든 부동산과 관련된 자산 가치를 평가하여 조회 단말(20)에 평가 정보를 전송한다. 조회 단말(20)은 개인용 컴퓨터(PC), 태블릿 컴퓨터, 랩탑(laptop) 컴퓨터, PDA 또는 스마트폰을 포함한 이동 전화기 등을 포함하며, 나아가 네트워크를 통해 클라우드 컴퓨팅을 지원하는 클라우드 컴퓨팅 단말기를 포함할 수도 있다.
각종 데이터 베이스(30, 32, 34)는 개인신용정보 DB(30), 실거래가 DB(32) 및 건축물대장 DB(34)를 포함한다.
개인신용정보 DB(30)는 금융거래 등 상거래에 있어서 거래상대방에 대한 식별, 신용도, 신용거래능력 등의 판단을 위해 필요한 개인신용정보를 저장하는 장치이다. 예를 들어, 개인신용정보 DB(30)는 개인의 현재 주소지, 즉 거주지 주소와 주택관련 금융부채 또는 대출정보를 저장한다. 개인신용정보 DB(30)는 개인신용조회회사와 같은 외부서버에 위치할 수도 있고, 개인신용정보를 제공하는 외부서버로부터 데이터를 크롤링하여 저장한 평가 시스템 내부의 저장공간일 수도 있다.
실거래가 DB(32)는 국토교통부에서 제공하는 실거래가 데이터를 저장한 장치로서, 국토교통부와 같은 외부서버에 위치할 수도 있고 실거래가를 제공하는 외부서버로부터 데이터를 크롤링하여 저장한 평가 시스템 내부의 저장공간일 수도 있다.
건축물대장 DB(34)는 건축물의 위치, 면적(대지면적, 연면적 등), 구조, 용도, 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명, 생년월일, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항을 등록하여 관리하는 건축물대장 데이터를 저장한 장치로서, 정부 민원과 같은 외부서버에 위치할 수도 있고 건축물대장을 제공하는 외부서버로부터 데이터를 크롤링하여 저장한 평가 시스템 내부의 저장공간일 수도 있다.
부동산 자산 가치 평가 장치(10)는 개인의 소유 부동산 및 거주 부동산에 대하여 통합적으로 자산 가치를 평가한다. 구체적으로, 부동산 자산 가치 평가 장치(10)는 조회 단말(20)로부터 특정 개인과 관련된 모든 부동산에 대한 자산 가치 평가의 요청을 수신하면 각종 데이터 베이스(30, 32, 34)에 저장된 정보를 이용하여 평가 부동산에 대한 총자산 및 순자산 가치를 연산하여 조회 단말(20)에 제공한다. 부동산 자산 가치 평가 장치(10)는 소유 부동산 추출부(110), 거주형태 확인부(120), 유사거래가 산출부(130), 금융부채 추출부(140) 및 자산 가치 산정부(150)를 포함한다.
소유 부동산 추출부(110)는 조회 단말(20)로부터 개인정보, 예를 들어 성명, 생년월일 등을 입력받는다. 소유 부동산 추출부(110)는 개인정보를 기반으로 건축물대장 DB(34)로부터 해당 개인이 소유한 부동산(이를 '소유 부동산'이라 함)에 대한 정보를 추출한다. 예를 들어, 소유 부동산 추출부(110)는 소유 부동산의 주소(이를 '소유지 주소'라 함)와 면적을 추출한다. 개인이 소유한 부동산이 복수 개일 경우, 소유 부동산 추출부(110)는 모든 부동산에 대한 정보를 추출할 수 있다.
거주형태 확인부(120)는 개인정보를 기반으로 개인신용정보 DB(30)로부터 개인이 현재 거주하고 있는 부동산(이를 '거주 부동산'이라 함)의 주소(이를 '거주지 주소'라 함)를 추출한다. 일반적으로 건축물대장 DB(34)에는 부동산의 위치 또는 주소만 기재되어 있기 때문에 소유자가 실제 해당 부동산에 거주하는지 여부를 알기 어렵다. 한편 개인신용정보 DB(30)에는 소유자의 금융거래와 관련하여 현주소가 최신 상태로 업데이트되어 있기 때문에 소유자의 거주지 주소를 확인할 수 있다. 따라서 본 발명의 거주형태 확인부(120)는 건축물대장 DB(34)로부터 추출된 소유지 주소와, 개인신용정보 DB(30)로부터 추출된 거주지 주소를 비교하여 거주형태를 확인한다. 거주형태는 소유지 주소와 거주지 주소가 동일한 경우 '거주'로, 소유지 주소와 거주지 주소가 상이한 경우 '비거주'로 분류될 수 있다.
거주형태 확인부(120)는 거주형태에 따라 소유 부동산에 대한 거주형태 참고값을 설정한다. 거주형태 참고값은 부동산 총자산 가치를 산정할 때 거주형태에 따라 구분하여 소유 부동산의 가치(즉, 유사 거래가)에서 차감하는 값이다. 예를 들어, 소유지 주소와 거주지 주소가 동일할 경우, 거주형태는 '소유 & 거주'로 분류되며 소유 부동산에 대한 거주형태 참고값은 0이 된다. 소유지 주소와 거주지 주소가 상이할 경우, 소유 부동산에 대한 거주형태는 '소유 & 비거주'로 분류되며 소유 부동산에 대한 거주형태 참고값은 소유 부동산의 전세가에 해당한다. 이 경우 소유자가 소유 부동산에 거주하지 않고 세입자가 거주하기 때문에 임대 전세가만큼 소유 부동산의 총자산 가치가 감소한 것으로 해석된다.
유사거래가 산출부(130)는 실거래가 DB(32)를 이용하여 소유 부동산에 대한 객관적이고 정확한 시세를 산출한다. 구체적으로, 유사거래가 산출부(130)는 소유 부동산이 위치하는 도로명 및 법정동을 기준으로 소정의 유사범위 내에서 소유 부동산과 동일하거나 유사한 가치를 가지는 인근 부동산을 매핑하고, 인근 부동산의 실거래가를 이용하여 소유 부동산에 대한 유사 거래가를 산출한다. 여기서 인근 부동산의 실거래가는 최신 데이터(예를 들어, 현재로부터 소정 기간 전까지 매매가 발생한 경우의 실거래가)를 사용하는 것이 바람직하다. 경우에 따라 평가 대상인 소유 부동산의 실거래가 데이터가 존재하는 경우, 이 실거래가 데이터는 인근 부동산의 실거래가 데이터에 포함될 수 있다. 단독주택, 다가구주택 등과 같은 일반건축물의 경우, 건물 유형이나 면적이 비정형화되어 있기 때문에 인근 부동산의 실거래가를 직접 사용하는 것보다 이를 정규화하여 유사거래가를 산출하는 것이 바람직하다. 구체적으로, 소유 부동산의 유사 거래가는 인근 부동산의 대지면적당 실거래가의 평균값에 소유 부동산의 대지면적을 곱하여 산출할 수 있다.
도 3을 참조하여 소유 부동산에 대해 인근 부동산을 매핑하고 유사 거래가를 산출하는 과정을 설명한다. 도 3은 본 발명의 일 실시예에 따라 유사 거래가를 산출하기 위해 소유 부동산에 대응하는 인근 부동산을 매핑하는 과정을 나타낸 도면이다.
부동산을 나타내는 주소로서 2014년부터 도로명주소가 전면적으로 시행되었는데, 도로명주소는 '도로명'과 '건물번호'로 구성된다. 이와 같은 도로명주소로의 전환에도 불구하고 여전히 법정동(法定洞)이 사용되고 있는데, 법정동은 1914년 시행된 행정구역 통폐합 때 정해진 것으로 예로부터 전해온 고유 지명을 그 명칭으로 하며 거의 변동이 없다. 법정동은 신분증, 신용카드 및 재산권과 관련된 각종 공부의 주소에 사용되고 있다.
유사거래가 산출부(130)는 소유 부동산을 기준으로, 도로명의 일치여부, 및 도로명과 법정동의 지리적 포함관계를 이용하여 인근 부동산을 매핑한다. 도 3을 참조하면, 도로명과 법정동의 지리적 포함관계에 따라 도로명은 두 가지로 분류될 수 있다. 하나의 법정동 내에만 속하는 도로명(도로명 A, 도로명 A')을 <내부 도로>로 정의하고, 복수의 법정동 내에 공통적으로 속하는 도로명(도로명 B, 도로명 B')을 <연결 도로>로 정의할 수 있다. 내부 도로는 연결 도로에 비해 상대적으로 폭이 좁은 도로로 이루어질 수 있다. 소유 부동산에 대한 인근 부동산을 매핑하기 위해 아래와 같은 시나리오를 생각해 볼 수 있다.
소유 부동산과 동일한 도로명 상에 위치하는 다른 부동산에 대하여 실거래가 데이터가 있는 경우, 이러한 다른 부동산은 인근 부동산으로 매핑되어 소유 부동산의 유사 거래가 산출에 이용된다. 즉, 동일한 도로 상에 위치하는 부동산끼리는 서로 실질적으로 유사한 가치를 가지기 때문에 정확한 유사 거래가를 산출할 수 있다.
소유 부동산과 동일한 도로명 상에 위치하는 다른 부동산에 대하여 실거래가 데이터가 없는 경우, 유사거래가 산출부(130)는 소유 부동산이 위치한 도로명의 속성에 따라 인근 부동산을 매핑하는 방법을 다음과 같이 달리한다.
첫째, 만일 소유 부동산이 위치한 도로명이 하나의 법정동 내에만 속하는 경우(즉, 내부 도로에 해당하는 경우), 유사거래가 산출부(130)는 해당 법정동 내에만 속하는 다른 도로명 상에 위치하는 다른 부동산을 인근 부동산으로 매핑한다. 예를 들어, 도 3에서 소유 부동산이 도로명 A 상에 위치하고 도로명 A 상의 다른 부동산에 대한 실거래가 데이터가 없는 경우, 도로명 A가 속하는 법정동 P내에만 속하는 도로명 A' 상에 위치하는 다른 부동산을 인근 부동산으로 매핑할 수 있다. 내부 도로에 해당하는 도로명 A 및 도로명 A'는 실질적으로 유사한 도로폭, 유동인구, 입지조건 등을 가지기 때문에 유사 거래가를 산출하기 위한 지표로 이용될 수 있다. 나아가, 더욱 정확한 유사 거래가를 산출하기 위해, 소유 부동산의 도로명이 '길' 또는 '로'로 끝나는 경우 인근 부동산의 도로명도 동일한 명칭으로 끝나는 것이 바람직하다.
둘째, 만일 소유 부동산이 위치한 도로명이 복수의 법정동 내에 공통적으로 속하는 경우(즉, 연결 도로에 해당하는 경우), 유사거래가 산출부(130)는 해당 복수의 법정동 내에 공통적으로 속하는 다른 도로명 상에 위치하는 다른 부동산을 인근 부동산으로 매핑한다. 예를 들어, 도 3에서 소유 부동산이 도로명 B 상에 위치하고 도로명 B 상의 다른 부동산에 대한 실거래가 데이터가 없는 경우, 도로명 B가 속하는 법정동 P 및 법정동 Q에 공통적으로 속하는 도로명 B' 상에 위치하는 다른 부동산을 인근 부동산으로 매핑할 수 있다. 연결 도로에 해당하는 도로명 B 및 도로명 B'는 실질적으로 유사한 도로폭, 유동인구, 입지조건 등을 가지기 때문에 유사 거래가를 산출하기 위한 지표로 이용될 수 있다. 나아가, 더욱 정확한 유사 거래가를 출하기 위해, 소유 부동산의 도로명이 '길' 또는 '로'로 끝나는 경우 인근 부동산의 도로명도 동일한 명칭으로 끝나는 것이 바람직하다.
다시 도 1 및 도 2를 참조하면, 금융부채 추출부(140)는 개인정보를 기반으로 개인신용정보 DB(30)로부터 소유 부동산 및 거주 부동산에 대한 주택관련 금융부채 또는 대출액을 추출한다. 예를 들어, 소유 부동산에 대한 금융부채로는 주택담보대출 등이 있고, 거주 부동산에 대한 금융부채로는 전세자금대출, 전세담보대출 등이 있다.
자산 가치 산정부(150)는 소유 부동산에 대한 유사 거래가에서 거주형태 참고값을 차감하여 소유 부동산에 대한 총자산을 산정한다. 만일 소유 부동산에 대한 금융부채가 있는 경우, 자산 가치 산정부(150)는 소유 부동산의 총자산에서 소유 부동산에 대한 금융부채를 차감하여 소유 부동산에 대한 순자산 가치를 산정한다. 개인이 소유한 부동산이 복수일 경우 자산 가치 산정부(150)는 각 부동산에 대한 자산 가치를 산정한 후 이를 통합한다.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따라 부동산 자산 가치를 산정하는 방법을 나타낸 도면이다. 부동산의 거주형태에 따라 부동산 자산 가치를 다르게 산정된다.
만일 소유지 주소와 거주지 주소가 동일한 경우(즉, 소유자가 소유 부동산에 거주하는 경우), 거주형태 참고값은 0이 되고, 소유 부동산의 총자산은 유사 거래가가 되며, 소유 부동산의 순자산은 유사 거래가에 주택관련 금융부채를 차감하여 산정된다.
만일 소유지 주소와 거주지 주소가 상이한 경우(즉, 소유자가 소유 부동산에 거주하지 않는 경우), 거주형태 참고값은 소유 부동산의 전세가이고, 특정 개인(소유자)에 대한 부동산 총자산 가치는 소유 부동산의 총자산(즉, 소유 부동산의 유사 거래가에 소유 부동산의 전세가를 차감한 것)과 거주 부동산의 총자산(즉, 거주 부동산의 전세가)을 합산한 것이다. 또한, 특정 개인(소유자)에 대한 부동산 순자산 가치는 소유 부동산의 순자산(즉, 소유 부동산의 유사 거래가에 소유 부동산의 전세가와 소유 부동산에 대한 금융부채를 차감한 것)과 거주 부동산의 순자산(즉, 거주 부동산의 전세가에 거주 부동산에 대한 금융부채를 차감한 것)을 합산한 것이다.
이하 도 5를 참조하여 본 발명의 부동산 자산 가치 평가 방법에 대하여 자세히 설명한다. 도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 자산 가치 평가 방법을 순차적으로 나타낸 순서도이다.
사용자가 조회 단말(20)을 통해 개인정보, 예를 들어 개인의 성명, 생년월일 등을 입력하면 조회 단말(20)은 개인정보와 함께 관련 부동산의 가치 평가 요청을 부동산 자산 가치 평가 장치(10)에 전송한다(S10).
소유 부동산 추출부(110)는 개인정보를 기반으로 건축물대장 DB(34)로부터 해당 개인의 소유 부동산 정보, 특히 소유지 주소 및 면적을 추출한다(S20).
거주형태 확인부(120)는 개인정보를 기반으로 개인신용정보 DB(30)로부터 해당 개인의 거주 부동산 정보, 특히 거주지 주소를 추출한다(S30). 그리고 거주형태 확인부(120)는 소유지 주소와 거주지 주소를 비교하여 거주형태를 확인하고 소유 부동산에 대해 거주형태 참고값을 설정한다(S40).
이어서 유사거래가 산출부(130)는 실거래가 DB(32)로부터 소유 부동산의 도로명 및 법정동을 기준으로 실질적으로 동일한 가치를 가지는 인근 부동산을 매핑하고, 매핑된 인근 부동산에 대한 최근 실거래가를 이용하여 소유 부동산의 유사 거래가를 산출한다(S50).
금융부채 추출부(140)는 개인신용정보 DB(30)로부터 해당 개인의 소유 부동산 및 거주 부동산에 대한 주택관련 금융부채를 추출한다(S60).
자산 가치 산정부(150)는 거주형태에 따라 개인의 소유 부동산 및 거주 부동산에 대한 모든 부동산 자산 가치를 산정한다(S70).
이상 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 실시예를 설명하였지만, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자는 본 발명이 그 기술적 사상이나 필수적인 특징을 변경하지 않고서 다른 구체적인 형태로 실시될 수 있다는 것을 이해할 수 있을 것이다. 그러므로 이상에서 기술한 실시예들은 모든 면에서 예시적인 것이며 한정적이 아닌 것으로 이해해야만 한다.
10: 부동산 자산 가치 평가 장치
20: 조회 단말
30: 개인신용정보 DB
32: 실거래가 DB
34: 건축물대장 DB
110: 소유 부동산 추출부
120: 거주형태 확인부
130: 유사거래가 산출부
140: 금융부채 추출부
150: 자산 가치 산정부

Claims (13)

  1. 개인의 소유 부동산 및 거주 부동산에 대하여 통합적으로 부동산 자산 가치를 평가하는 장치가:
    상기 개인의 개인정보를 이용하여 건축물대장 DB로부터 상기 소유 부동산의 주소(이를 '소유지 주소'라 함)를 추출하는 단계;
    상기 개인의 개인신용정보 DB로부터 상기 거주 부동산의 주소(이를 '거주지 주소'라 함)를 추출하는 단계;
    상기 소유지 주소와 상기 거주지 주소를 비교하여 거주형태를 확인하고, 상기 소유 부동산에 대한 거주형태 참고값을 설정하는 단계;
    실거래가 DB로부터 상기 소유 부동산이 위치하는 도로명 및 법정동을 기준으로 상기 소유 부동산에 대해 인근 부동산을 매핑하고, 상기 인근 부동산의 실거래가를 이용하여 상기 소유 부동산에 대한 유사 거래가를 산출하는 단계; 및
    상기 유사 거래가에 상기 거주형태 참고값을 차감하여 상기 소유 부동산의 총자산을 산정하는 단계를 포함하되,
    상기 소유지 주소와 상기 거주지 주소가 상이한 경우, 상기 거주형태 참고값은 상기 소유 부동산의 전세가이고, 상기 부동산 자산 가치는 상기 소유 부동산의 총자산과 상기 거주 부동산의 전세가를 합산하여 산출하고,
    상기 소유 부동산에 대해 상기 인근 부동산을 매핑하기 위해, (1) 상기 소유 부동산과 상기 인근 부동산에 대한 도로명의 일치여부를 이용하고; (2) 상기 소유 부동산과 상기 인근 부동산에 대한 도로명과 법정동 간의 지리적 포함관계를 이용하되, 하나의 법정동 내에만 속하는 도로명을 <내부도로>로 정의하고, 복수의 법정동 내에 공통적으로 속하는 도로명을 <연결도로>로 정의한 후, 만일 상기 소유 부동산이 위치한 도로명이 내부도로에 해당하는 경우 내부도로 상에 위치하는 다른 부동산을 상기 인근 부동산으로 매핑하고, 만일 상기 소유 부동산이 위치한 도로명이 연결도로에 해당하는 경우 연결도로 상에 위치하는 다른 부동산을 상기 인근 부동산으로 매핑하는 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  2. 삭제
  3. 제1항에 있어서, 상기 소유 부동산과 동일한 도로명 상에 위치하는 다른 부동산에 대하여 실거래가 데이터가 있는 경우,
    상기 다른 부동산을 상기 인근 부동산으로 매핑하는 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  4. 제1항에 있어서, 상기 소유 부동산과 동일한 도로명 상에 위치하는 다른 부동산에 대하여 실거래가 데이터가 없고 상기 소유 부동산이 위치한 도로명이 하나의 법정동 내에만 속하는 경우,
    상기 법정동 내에만 속하는 다른 도로명 상에 위치하는 다른 부동산을 상기 인근 부동산으로 매핑하는 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  5. 제1항에 있어서, 상기 소유 부동산과 동일한 도로명 상에 위치하는 다른 부동산에 대하여 실거래가 데이터가 없고 상기 소유 부동산이 위치한 도로명이 복수의 법정동 내에 공통적으로 속하는 경우,
    상기 복수의 법정동 내에 공통적으로 속하는 다른 도로명 상에 위치하는 다른 부동산을 상기 인근 부동산으로 매핑하는 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  6. 제4항 또는 제5항에 있어서,
    상기 도로명이 '길' 또는 '로'로 끝나는 경우, 상기 다른 도로명도 상기 도로명과 동일한 명칭으로 끝나는 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  7. 제1항에 있어서,
    상기 유사 거래가는 상기 인근 부동산의 대지면적당 실거래가의 평균값에 상기 소유 부동산의 대지면적을 곱하여 산출하는 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  8. 제1항에 있어서,
    상기 개인신용정보 DB로부터 상기 소유 부동산 또는 상기 거주 부동산에 대한 금융부채를 추출하는 단계를 더 포함하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  9. 제8항에 있어서,
    상기 소유 부동산의 총자산에서 상기 소유 부동산에 대한 금융부채를 차감하여 상기 소유 부동산의 순자산을 산정하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  10. 제1항에 있어서, 상기 소유지 주소와 상기 거주지 주소가 동일한 경우,
    상기 거주형태 참고값은 0인 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  11. 삭제
  12. 제1항에 있어서,
    상기 개인신용정보 DB로부터 상기 소유 부동산 또는 상기 거주 부동산에 대한 금융부채를 추출하는 단계를 더 포함하고,
    상기 부동산 자산 가치는 상기 소유 부동산의 총자산과 상기 거주 부동산의 전세가를 합산한 후 상기 금융부채를 차감하여 산출하는 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
  13. 제1항에 있어서,
    상기 소유 부동산은 일반건축물 중 단독주택 또는 다가구주택인 것을 특징으로 하는 부동산 자산 가치 평가 방법.
KR1020180078775A 2018-07-06 2018-07-06 도로명과 법정동을 이용한 부동산 자산 가치 평가 방법 KR102149761B1 (ko)

Priority Applications (1)

Application Number Priority Date Filing Date Title
KR1020180078775A KR102149761B1 (ko) 2018-07-06 2018-07-06 도로명과 법정동을 이용한 부동산 자산 가치 평가 방법

Applications Claiming Priority (1)

Application Number Priority Date Filing Date Title
KR1020180078775A KR102149761B1 (ko) 2018-07-06 2018-07-06 도로명과 법정동을 이용한 부동산 자산 가치 평가 방법

Publications (2)

Publication Number Publication Date
KR20200005263A KR20200005263A (ko) 2020-01-15
KR102149761B1 true KR102149761B1 (ko) 2020-08-31

Family

ID=69156751

Family Applications (1)

Application Number Title Priority Date Filing Date
KR1020180078775A KR102149761B1 (ko) 2018-07-06 2018-07-06 도로명과 법정동을 이용한 부동산 자산 가치 평가 방법

Country Status (1)

Country Link
KR (1) KR102149761B1 (ko)

Citations (3)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Publication number Priority date Publication date Assignee Title
JP2016057746A (ja) * 2014-09-08 2016-04-21 株式会社Ｊｏｎ 情報処理システム、情報処理方法、および、プログラム
JP2017117378A (ja) * 2015-12-25 2017-06-29 旭化成株式会社 資産予測システム、プログラム及び資産予測方法
KR101851498B1 (ko) * 2017-05-02 2018-04-30 (주)알비감정평가법인 부동산 가치평가 시스템

Patent Citations (3)

* Cited by examiner, † Cited by third party
Publication number Priority date Publication date Assignee Title
JP2016057746A (ja) * 2014-09-08 2016-04-21 株式会社Ｊｏｎ 情報処理システム、情報処理方法、および、プログラム
JP2017117378A (ja) * 2015-12-25 2017-06-29 旭化成株式会社 資産予測システム、プログラム及び資産予測方法
KR101851498B1 (ko) * 2017-05-02 2018-04-30 (주)알비감정평가법인 부동산 가치평가 시스템

Also Published As

Publication number Publication date
KR20200005263A (ko) 2020-01-15

Similar Documents

Publication Publication Date Title
US10671648B2 (en) Integrated centralized property database systems and methods
US12014415B2 (en) Continuously updating mortgage ready data
KR102653685B1 (ko) 부동산 시세 추정 시스템 및 방법
US20130262290A1 (en) Method and system to automatically generate loan offer information based upon the geo-location of an end-users mobile computing device or apparatus.
US20210256451A1 (en) Incentivizing Agents Based Upon Updated Mortgage Ready Data
US20210256552A1 (en) Incentivizing agents based upon mortgage ready data updated
US20180357720A1 (en) Detection of Real Estate Development Construction Activity
KR20190093375A (ko) 부동산 위험도 분석 서비스 제공 방법
JP2017097533A (ja) 空き家マップ装置、空き家マッププログラム、空き家マップサーバ及び空き家マップシステム
KR102167851B1 (ko) 위치와 면적을 이용한 부동산 자산 가치 평가 방법
US11244387B1 (en) Approving and updating dynamic mortgage applications
US20240265444A1 (en) Approving and updating dynamic mortgage applications
KR102137230B1 (ko) 인공지능 기반 자동권리분석을 이용한 부동산 경매 정보 서비스 제공 방법
KR102157833B1 (ko) 임대인 등록형 부동산 매물 관리 시스템 및 그 방법
JP6689932B2 (ja) 保険業務支援システム、契約者特定装置、方法、及びプログラム
Paulik et al. Modelling national residential building exposure to flooding hazards
TWM579794U (zh) Building evaluation system
US11151647B1 (en) Identifying multiple mortgage ready properties
KR102149761B1 (ko) 도로명과 법정동을 이용한 부동산 자산 가치 평가 방법
KR101961568B1 (ko) 아파트 가치 평가시스템 및 이를 이용한 아파트 가치 평가방법
US20050267837A1 (en) Methods and systems for managing financial loan products using co-signor arrangements
KR100983977B1 (ko) 주소 정보를 이용한 부동산 종합 분석시스템
JP7409187B2 (ja) 被害状況推定装置及びコンピュータプログラム
US20210358061A1 (en) Server-client system for standardizing a quantity work required to prepare an asset for a transaction
KR20200060319A (ko) 부동산 거래물의 건전성을 검증하는 방법, 시스템 및 이를 위한 서버

Legal Events

Date Code Title Description
A201 Request for examination
E902 Notification of reason for refusal
E90F Notification of reason for final refusal
E701 Decision to grant or registration of patent right
GRNT Written decision to grant