KR101904190B1 - 부동산정보 정제 및 제공방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램 - Google Patents

Abstract

본 발명의 일 측면에 따른 부동산정보정제방법은 토지실거래가정보에서 분석대상부동산의 면적, 지목, 시군구, 용도지역을 확인하는 단계; 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계; 모두 일치하는 부동산의 주소를 분석대상부동산의 주소로 검출하는 단계;를 포함할 수 있다.

Description

부동산정보 정제 및 제공방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램{REFINING AND PROVIDING METHOD OF REAL ESTATE INFORMATION, SYSTEM AND COMPUTER PROGRAM THEREOF}

본 발명은 부동산정보 정제 및 제공방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램에 관한 것이다. 보다 상세하게는 공공데이터를 수집 및 가공하여 부동산정보를 제공하는 부동산정보 정제 및 제공방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램에 관한 것이다.

부동산정보는 전통적으로 공인중개사를 통한 인적 네트워크를 통해 제공되어 왔으나 인터넷의 발달로 인해 부동산정보를 인터넷을 통해 제공하는 서비스가 확산되어 왔다. 특히, 부동산 매물정보를 인터넷을 통해 게시하여 부동산 거래 중개를 돕는 용도로 광범위하게 활용되어 왔다.

2013년부터는 공공데이터의 제공 및 이용 활성화에 관한 법률이 시행되었다. 그에 따라, 개인들이 제공하는 부동산 매물정보 뿐만 아니라 국가가 제공하는 실거래가 정보, 등기 정보 등을 얻어 가공 및 활용하기에 유리한 환경이 조성되었다. 이미 있는 부동산정보를 단순히 게시하여 유통하는 서비스에서 벗어나 부동산정보를 가공하여 사용자들에게 필요한 정보를 적정하게 제공하는 서비스들이 개발되고 있다.

예컨데, 한국공개특허 제 2017-0143258 호(2017.12.29 공개)에는 한국감정원 공시가격정보, 국토해양부 실거래가정보 등 부동산 관련 공공데이터를 종합하여 주택가격을 추정하는 기술이 개시되어 있다.

한국공개특허 제 2017-0143258 호(2017.12.29 공개)

본 발명의 실시예들은 공공데이터를 수집하고 이를 정제하여 개개의 부동산의 실거래가정보를 생성하는 부동산정보 정제 및 제공방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램을 제공한다.

본 발명의 일 측면에 따른 부동산정보정제방법은 토지실거래가정보에서 분석대상부동산의 면적, 지목, 시군구, 용도지역을 확인하는 단계; 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계; 모두 일치하는 부동산의 주소를 분석대상부동산의 주소로 검출하는 단계;를 포함할 수 있다.

또한, 토지실거래가정보에서 분석대상부동산의 면적, 지목, 시군구, 용도지역을 확인하는 단계; 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계; 모두 일치하는 부동산들로 후보리스트를 생성하는 단계;를 포함할 수 있다.

상기 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계에서 일치하는 부동산이 검색되지 않은 경우, 개별토지특성정보 중 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하는지 판단하는 단계; 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하는 경우에는 그 부동산의 토지이동이력정보 상 분할 또는 합병정보가 존재하는지 판단하는 단계; 분할 또는 합병정보가 존재하는 경우 부동산의 개별토지특성정보 상 면적을 보정하는 단계; 상기 개별토지특성정보 중 보정된 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계; 모두 일치하는 부동산들로 후보리스트를 생성하는 단계;를 더 포함할 수 있다.

상기 후보리스트의 부동산 주소와 동일주소의 토지소유이력정보를 검색하여 이력을 확인하는 단계; 토지소유이력정보 상 변동원인이 소유권 이전이고 변동일자가 토지실거래가정보 상 계약년월과 같은 이력이 있는지 판단하는 단계; 동일한 이력이 없는 경우 미정제데이터로 분류하고, 동일한 이력이 있는 경우 이 부동산만으로 상기 후보리스트를 갱신하는 단계를 포함할 수 있다.

본 발명에 따르면, 각 부동산, 특히 토지, 건물 등의 주소별 거래내역 및 실거래가를 확인하고 사용자에게 제공할 수 있다.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보제공시스템의 네트워크환경을 보인 블록도,
도 2 내지 도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법 중 토지정보 정제방법을 시계열적으로 나타낸 순서도,
도 5, 도 6은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법 중 일반건물정보 정제방법을 시계열적으로 나타낸 순서도,
도 7, 도 8은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법 중 집합건물정보 정제방법을 시계열적으로 나타낸 순서도,
도 9 내지 도 16은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 정보 정제방법에 활용되는 공공 데이터 샘플을 보인 데이터 테이블이다.
도 9는 토지실거래가정보, 도 10은 건물실거래가정보, 도 11은 개별토지특성정보, 도 12는 건축물대장정보(표제부), 도 13은 건축물대장정보(전유부), 도 14는 토지소유이력정보, 도 15는 토지이동이력정보, 도 16은 건축인허가정보에 관한 샘플이다.

이하, 본 발명의 실시예들을 첨부된 도면을 참조하여 설명하도록 한다. 첨부된 도면은 본 발명의 예시적인 형태를 도시한 것으로, 이는 본 발명을 보다 상세히 설명하기 위해 제공되는 것일 뿐, 이에 의해 본 발명의 기술적인 범위가 한정되는 것은 아니다.

한편, 제1 또는 제2 등과 같이 서수를 포함하는 용어는 다양한 구성요소들을 설명하는데 사용될 수 있지만, 상기 구성요소들이 상기 용어들에 의해 한정되지 않으며, 상기 용어들은 하나의 구성요소를 다른 구성요소로부터 구별시키는 목적으로만 사용된다.

본 발명은 각 주소별로 부동산의 실제 거래내역을 반영한 실거래가를 사용자에게 제공하는 부동산정보 정제 및 제공방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램을 제안한다.

2006년부터 부동산 실거래 가격 신고의무제도가 시행되었다. 따라서 부동산을 거래한 자는 실제 거래가격을 시군구청에 신고해야 한다. 국토교통부는 여러 부동산 거래의 정보 특히 실거래가를 취합하여 공개한다. 2006년부터 아파트 거래의 실거래가가 공개되고 있으며 최근에는 실거래가 공개 대상이 토지, 분양권, 상업용 부동산, 업무용 부동산 등까지로 확대되었다.

그러나, 국토교통부가 공개하는 실거래가정보에는 도 9 및 도 10에 도시된 바와 같이 거래된 부동산의 정확한 주소(지번, PNU코드)가 공개되지 않는다. 따라서 실거래가정보만으로는 그 지역의 전체적인 시세를 알 수 있을 뿐, 특정 주소, 특정 부동산의 실거래가 정보는 파악할 수 없다.

한편, 2013년부터는 공공데이터의 제공 및 이용 활성화에 관한 법률이 시행되면서 인터넷을 통해 부동산정보를 얻기 용이해졌다. 행정부에서 운영하는 공공데이터포털, 국가공간정보포털, 온나라 부동산정보 등의 인터넷 사이트에서 XLS, CSV 등의 파일 또는 오픈 API를 통해 다양한 부동산 정보를 제공하고 있다. 이렇게 정부가 제공하는 공공데이터의 분야와 폭이 넓어져 왔으나, 여전히 실거래가 정보에는 정확한 주소가 제공되지 않는다.

이하에서는, 실거래가정보와 다른 부동산 관련 공공데이터를 매칭하여, 개별 주소에 대응하는 정확한 실거래가를 사용자에게 제공하기 위한 부동산정보 정제 및 제공방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램의 일 실시예를 설명한다.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보제공 시스템의 네트워크 환경을 보인 블록도, 도 2 내지 도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법 중 토지정보 정제방법을 시계열적으로 나타낸 순서도, 도 5, 도 6은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법 중 일반건물정보 정제방법을 시계열적으로 나타낸 순서도, 도 7, 도 8은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법 중 집합건물정보 정제방법을 시계열적으로 나타낸 순서도, 도 9 내지 도 16은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 정보 정제방법에 활용되는 공공 데이터 샘플을 보인 데이터 테이블이다. 도 9는 토지실거래가정보(100), 도 10은 건물실거래가정보(200), 도 11은 개별토지특성정보(300), 도 12는 건축물대장정보(표제부, 400), 도 13은 건축물대장정보(전유부, 500), 도 14는 토지소유이력정보(600), 도 15는 토지이동이력정보(700), 도 16은 건축인허가정보(800)에 관한 샘플이다.

도 1을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보제공 시스템의 네트워크환경은 부동산정보제공서버(10), 공공데이터서버(50), 사용자단말(90)을 포함할 수 있다.

본 발명의 부동산정보제공서버(10)는 통신네트워크(30)를 통해 공공데이터서버(50)에서 부동산 관련 공공 데이터를 수집한다. 부동산정보제공서버(10)는 수집한 정보를 정제한 후 정제된 데이터를 통신네트워크(30) 및 사용자단말(90)을 통해 사용자에게 제공한다.

부동산정보제공서버(10)는 웹서버(11), 공공데이터가공서버(13), 데이터베이스서버(15)를 포함할 수 있다. 상기 도 1에서는 웹서버(11), 공공데이터가공서버(13), 데이터베이스서버(15)가 별개의 서버로 구성되어 있으나, 그 구현방법에 따라 3개의 서버는 기능적으로 서로 통합되거나 분리될 수 있고 일부 서버는 생략될 수 있으며 추가 기능을 갖는 서버를 더 포함할 수도 있다.

웹서버(11)는 부동산정보를 웹페이지를 통해 제공할 수 있다. 사용자는 사용자단말(90)을 통해 웹서버(11)에 접속하고 제공되는 웹페이지를 통해 부동산정보를 확인할 수 있다. 통신네트워크(30)는 유선 무선의 다양한 통신망으로 구성될 수 있다. 사용자단말(90)은 PC, 스마트폰, 노트북 등을 예로 들 수 있으며 이에 한정되지는 않는다.

사용자에게 부동산정보를 제공하는 과정은 아래와 같이 두가지가 있을 수 있다.

첫번째 방식은 다음과 같다. 부동산정보제공서버(10)의 공공데이터가공서버(13)가 공공데이터서버(50)에서 주기적으로 부동산관련 공공데이터를 수집하여 이를 데이터베이스서버(15)에 축적한다. 공공데이터가공서버(13)가 수집된 공공데이터를 가공하여 가공된 정보를 데이터베이스서버(15)에 저장해둔다. 사용자가 사용자단말(90)을 이용해 부동산정보제공서버(10)에 정보를 요청하면, 데이터베이스서버(15)에 저장된 정보가 웹서버(11)를 통해 사용자에게 제공될 수 있다. 데이터베이스서버(15)에는 도 9 내지 도 16에 도시된 바와 같은 각종 부동산정보가 저장될 수 있으며, 관련된 복수의 데이터베이스들을 포함할 수 있다.

또 다른 방식으로서, 사용자가 사용자단말(90)을 이용해 부동산정보제공서버(10)에 정보를 요청하면, 공공데이터가공서버(13)가 필요한 데이터를 공공데이터서버(50)에 요청하고, 공공데이터서버(50)로부터 접수된 정보를 바로 가공하여 웹서버(11)를 통해 사용자에게 제공하는 방식도 활용될 수 있다. 이외에도 다양한 시스템 구성 및 방법으로 정보를 가공하여 제공할 수 있다.

또 다른 방식으로서, 공공데이터가공서버(13)가 공공데이터서버(50)로부터 공공데이터를 접수하여 가공한 후 이를 데이터베이스에 저장해두면, 웹서버(11)가 데이터베이스에 저장된 정보를 사용자에게 제공하는 방식도 활용될 수 있다.

공공데이터서버(50)에서 제공되는 공공데이터의 예로서, 도 9 내지 도 16에 예시한 토지실거래가정보(100), 건물실거래가정보(200), 개별토지특성정보(300), 건축물대장정보(표제부, 400), 건축물대장정보(전유부, 500), 토지소유이력정보(600), 토지이동이력정보(700), 건축인허가정보(800)를 들 수 있으며, 이들 정보를 부동산정보제공서버(10)가 정기적으로 수집해 데이터베이스서버(15)에 저장할 수 있다.

토지실거래가정보(100)는 도 9에 도시된 바와 같이 시군구(법정동), 지목, 용도지역 계약년월, 거래금액 등의 정보를 포함한다. 이는 국토교통부 실거래가공개시스템 또는 공공데이터포털에서 입수할 수 있으며, 거래자 또는 관련 중개사가 정부에 신고한 거래금액과 계약년월을 알 수 있는 유일한 통로이다.

기존의 부동산 매물 정보서비스에서는 일반적으로 부동산 소유자가 거래를 희망하는 가격, 즉 호가 정보를 제공하는 반면에 이 실거래가정보는 실제 거래금액으로 신고된 금액에 기반한 것이다. 따라서, 기존의 부동산매물정보보다 신뢰성이 높은 정보이다. 그러나, 이 실거래가정보에는 거래된 부동산의‘시군구’까지만 표시되므로 정확하게 어떤 부동산이 얼마에 거래되었는지를 알 수 없다. 즉, 거래된 부동산의 정확한 주소를 알 수 없다. 본 발명에 의하면 이렇게 빠져 있는 정확한 주소를 찾아 사용자에게 제공할 수 있다.

한편, 도 9의 샘플 테이블은 인간 독자의 이해를 돕기 위한 일 예에 불과하므로 정보취득 방식이나 구축 방식에 따라 실제 정보가 도면과 일치하지 않을 수 있다. 이 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자는 실제 데이터가 저장되는 구조가 샘플 테이블과 다를 수 있다는 사실을 잘 이해할 것이다. 따라서 정보가 다른 방식으로 조직될 수도 있고 도시된 것과 더 많거나 적은 정보를 포함할 수도 있다. 또한 다른 정보들과 병합되어 구축될 수도 있고 테이블 내의 정보가 분리되어 저장될 수도 있다. 또한, 사람의 언어와 다른 코드로 코드화될 수 있고 압축될 수도 있고 암호화될 수도 있다. 이는 도 9의 샘플 테이블 뿐만 아니라 도 10 내지 도 16에 도시된 정보에도 공통적으로 적용되는 사항이다.

건물실거래가정보(200)는 도 10에 도시된 바와 같이 거래금액정보를 갖고 있다는 점에서는 토지실거래가정보(100)와 동일하다. 그러나, 유형, 지번첫자리, 건축물주용도 등 토지가 아닌 건물의 특성에 근거하는 세부 항목을 정보로서 제공한다는 점에서 토지실거래가정보(100)와 차별된다.

개별(공시지가)토지특성정보는 도 11에 도시된 바와 같이 시군구, 산구분, 본번, 부번정보를 제공하므로 이를 이용하여 정확한 주소정보를 확인할 수 있다. 개별토지특성정보(300)는 공시지가정보를 제공하는 것을 주목적으로 작성된다. 보통 일년에 한번씩 정부가 전국의 부동산 지가를 평가하여 공시하며, 이 공시지가가 부동산 관련 세금 부과의 기준으로 활용된다. 실거래가정보에는 거래가 있는 부동산의 거래정보만 제공되는 반면, 개별토지특성정보(300)는 거래가 없더라도 모든 부동산에 대하여 제공된다. 개별공시지가는 국토교통부 장관이 공시하는 표준공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장 등이 결정, 공시한다. 공공데이터 포털 등의 공공데이터서버(50)에서는 XLS, CSV, 오픈API 등의 형태로 개별공시지가를 포함한 개별토지특성정보(300)를 일반인에게 제공한다.

건축물대장정보는 건축물대장정보(표제부, 400), 건축물대장정보(전유부, 500)를 포함한다. 도 12, 도 13에 도시된 바와 같이, 주구조, 대지면적, 건축면적, 연면적, 전용면적, 용적률, 사용승인일자 등 건축물의 구조와 관련된 정보를 포함한다. 시장, 군수, 구청장은 건축물의 소유 및 이용상태를 확인하거나 건축정책의 기초자료로 활용하기 위하여 건축물과 대지의 현황을 건축물대장에 기록하여 보관한다. 건축법에 따라 사용승인서가 나온 경우, 건축물의 증축, 개축 등에 의해 건축물의 이용상태가 변경된 경우 정보가 갱신된다. 건축물대장정보(표제부, 400)에는 건물전체에 관한 정보가 포함되고, 건축물대장정보(전유부, 500)에는 집합건물의 각 호수별 정보가 포함된다. 이 정보도 공공데이터포털 등을 통해 제공받을 수 있다.

토지소유이력정보(600)는 토지의 소유권 관련 이력에 변동이 발생할 경우 갱신되며, 도 14에 도시된 바와 같이 주소, 소유구분, 변동원인, 소유권변동일자 등의 정보를 포함한다. 이 정보도 공공데이터포털 등을 통해 제공받을 수 있다.

토지이동이력정보(700)는 필지 합병, 분할 등 토지 이동 이력에 대한 정보를 포함하며, 도 15에 도시된 바와 같이 필지 합병, 분할과 같은 이동원인, 이동사유 등의 정보를 포함한다. 이 정보도 공공데이터포털 등을 통해 제공받을 수 있다.

건축인허가정보(800)는 건축인허가와 관련된 정보를 제공하며, 도 16에 도시된 바와 같이 면적, 건축허가일, 사용승인일 등의 정보를 포함한다. 전국 자치단체의 건축행정시스템(세움터)를 통해 생성된 건축행정정보에서 건축인허가와 관련된 정보를 취합하여 공공데이터포털을 통해 제공하고 있다.

도 1에 도시된 공공데이터가공서버(13)는 공공데이터서버(50) 또는 데이터베이스서버(15)에서 제공받은 데이터를 정제 가공하여 실거래가에 대응되는 개별주소를 찾아낸다. 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 공공데이터가공서버(13)에 의해 수행되며, 토지실거래가정보(100) 또는 건물실거래가정보(200)를 기준으로 삼고 해당 부동산거래와 관련된 정보를 다른 부동산관련 정보들로부터 추출하여 실거래가정보에 해당하는 정확한 주소를 찾아낸다.

아래에서는 이 방법을 부동산의 카테고리에 따라 토지, 일반건물, 집합건물로 나누어 구체적으로 설명한다.

- 토지 -

분석 대상 부동산이 토지인 경우 아래와 같은 방법을 따를 수 있다. 도 2 내지 도 4, 도 9, 도 11, 도 14, 도 15를 참조하여 설명한다.

도 9는 토지실거래가정보(100)의 샘플 데이터테이블이다. 토지실거래가정보(100)는 공공데이터포털과 같은 공공데이터서버(50)에서 제공받을 수 있다. 공공데이터가공서버(13)는 공공데이터서버(50)에서 갱신되는 정보를 주기적으로 입수하여 아직 정제되지 않은, 즉 거래부동산의 주소를 알 수 없는 정보를 테이블로서 구축할 수 있다. 도 9를 참조하면, 토지실거래가정보(100)는 여러 행들(101~)로 이루어질 수 있다. 이들은 거래가 이루어진 부동산들을 표시한다. 각각의 행들은 시군구열(130), 지목열(131), 용도지역열(132), 계약년월열(133), 계약일열(134), 계약면적열(135), 거래금액열(136), 지분구분열(137)과 같은 열들로 나뉠 수 있다.

도 11은 개별토지특성정보(300)의 샘플 데이터테이블이다. 도 11을 참조하면, 개별토지특성정보(300)는 여러 행들(301, 302…)로 이루어질 수 있다. 이들은 각각의 부동산들을 표시한다. 각각의 행들은 여러 열들로 나뉠 수 있으며, 이 열들은 시군구열(330), 지목열(331), 용도지역열(333), 면적열(335)을 포함할 수 있다.

도 2, 도 9, 도 11을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 국토부 토지실거래가정보(100) 중 분석대상거래를 선택하는 단계(S101), 분석대상 거래와 동일년도의 개별토지특성정보(300)가 존재하는지 판단하는 단계(S102), 동일년도의 개별토지특성정보(300)가 존재하지 않는 경우 직전년도 또는 차기년도의 정보가 존재하는지 판단하는 단계(S103), 직전년도 또는 차기년도의 정보가 존재하는 경우 해당년도 개별토지특성정보(300)를 선택하는 단계(S104), 직전년도 또는 차기년도의 정보가 존재하지 않는 경우 분석대상거래를 미정제 데이터로 분류하는 단계(S199)를 포함할 수 있다.

S101에서는, 공공데이터가공서버(13)가 토지실거래가정보(100) 중 분석대상 거래를 선택할 수 있다. 예를 들어, 토지실거래가정보(100)의 첫번째 행(101)에 있는 경기도 남양주시 진건읍 진관리의 부동산을 선택할 수 있다. 이 부동산의 시, 읍, 리까지는 파악이 되지만 지번이 파악되지 않는다. 이 지번을 찾기 위해 개별토지특성정보(300)를 참고할 수 있다.

개별토지특성정보(300)는 대개 일년에 한번 정보가 갱신된다. 따라서, 선택된 부동산이 2017년 거래되었지만, 동일한 2017년도의 개별토지특성정보(300)가 있을 수도 있고 없을 수도 있다. 아직 갱신되지 않아 2016년도의 개별토지특성정보(300)까지만 존재하고 2017년도의 개별토지특성정보(300)는 존재하지 않을 수도 있다.

S102에서는, 공공데이터가공서버(13)가 분석대상거래 즉 분석대상부동산의 계약년과 동일한 년도의 개별토지특성정보(300)가 데이터베이스서버(15)에 존재하는지 판단할 수 있다. 분석대상부동산의 계약년은 계약년월열(133)에서 확인할 수 있다. 도 11에는 구체적으로 도시하지는 않았으나, 개별토지특성정보(300)는 각 년도별로 데이터베이스가 구축될 수 있다. 따라서, 이 경우 공공데이터가공서버(13)가 분석대상부동산의 계약년과 동일년도의 개별토지특성정보(300)가 존재하는지 판단가능하다.

S103에서, 공공데이터가공서버(13)는 분석대상거래와 동일년도의 개별토지특성정보(300)가 존재하지 않는 경우, 직전년도 또는 차기년도의 정보가 존재하는지 판단할 수 있다. 예컨데, 분석대상거래의 계약년이 2017년일 경우 2016년 또는 2018년의 개별토지특성정보(300)가 존재하는지 판단할 수 있다.

S104에서, 공공데이터가공서버(13)는 분석대상거래의 계약년과 직전년도 또는 차기년도의 정보가 존재할 경우 해당년도의 개별토지특성정보(300)를 선택하여 다음단계에서의 비교대상으로 삼을 수 있다. 직전년도와 차기년도의 정보가 모두 존재할 경우 직전년도의 개별토지특성정보(300)를 선택할 수 있다.

S199에서, 공공데이터가공서버(13)는 직전년도 또는 차기년도의 개별토지특성정보(300)도 데이터베이스서버(15)에 존재하지 않는 경우 분석대상거래를 미정제데이터로 분류할 수 있다. 이는 별도의 데이터베이스를 만들어 미정제데이터만을 수집하여 놓는 방식으로 이루어질 수도 있고, 토지실거래가정보(100)에 미정제데이터라는 표식을 갖는 열을 추가하여 표시하는 방식으로 이루어질 수도 있다.

미정제데이터들은 현재까지 확보한 공공데이터로는 지번확인이 불가능한 부동산거래이다. 미정제데이터로 분류해놓고 있다가 후에 공공데이터가 보충되거나 갱신되면 그 때 다시 본 발명의 정제방법을 활용하여 정제할 수 있다. 한편 별도의 방법을 활용하여 지번을 확인할 수 있다. 본 발명의 범위를 넘어서지만, 미정제데이터 지번확인방법의 예를 들자면, 수작업으로 등기부등본과 같은 서류들을 발급받아 확인하는 방법을 대표적으로 꼽을 수 있다. 또한 위의 방법으로도 정제가 불가능한 경우 정부의 공공데이터 공개확대정책에 따라 가용한 정보가 점점 늘어나는 추세를 보면서 기다렸다가 가용한 데이터가 확보되면 그 때가서 정제하는 방법을 선택할 수도 있다.

도 2, 도 3, 도 9, 도 11을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 토지실거래가정보(100)에서 분석대상부동산의 면적, 지목, 시군구, 용도지역을 확인하는 단계(S110), 개별토지특성정보(300) 중 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 모두 일치하는 부동산이 존재하는지 판단하는 단계(S111), 모두 일치하는 부동산이 존재하는 경우 개별토지특성정보(300) 상 면적, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산으로 후보리스트를 생성하는 단계(S120), 모두 일치하는 부동산이 존재하지 않는 경우 개별토지특성정보(300) 중 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하는지 판단하는 단계(S112), 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하는 경우에는 토지이동이력정보(700) 상 분할 또는 합병정보가 존재하는지 판단하는 단계(S113), 분할 또는 합병정보가 존재하는 경우 면적을 보정하는 단계(S114), 개별토지특성정보(300) 중 보정된 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 모두 일치하는 부동산이 존재하는지 판단하는 단계(S115), 개별토지특성정보(300) 중 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하지 않거나 토지이동이력정보(700) 상 분할 또는 합병정보가 존재하지 않거나 개별토지특성정보(300) 중 보정된 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하지 않는 경우 분석대상거래를 미정제데이터로 분류하는 단계(S119)를 포함할 수 있다.

S110, S111에서 공공데이터가공서버(13)는 분석대상부동산의 면적(135), 지목(131), 시군구(130), 용도지역(132)을 확인하고 이와 동일한 면적(335), 지목(331), 시군구(330), 용도지역(333) 정보를 갖는 부동산을 개별토지특성정보(300)에서 탐색하여 개별토지특성정보(300)에 위 조건에 맞는 부동산이 존재하는지 여부를 판단한다. 위 조건에 맞는 부동산정보는 존재하지 않을 수도 있고 한개만 존재할 수도 있고 여러개 존재할 수도 있다.

면적, 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이라면 같은 부동산일 확률이 높다고 할 수 있다. 하나의 시군구에 면적, 지목, 용도지역이 일치하는 부동산이 두개 이상 있을 수도 있기 때문에 이런 경우 두개 이상의 부동산을 개별토지특성정보(300)에서 확인할 수 있을 것이다.

S120에서 공공데이터가공서버(13)는 일치하는 부동산이 하나 이상인 경우 이 부동산으로 후보리스트를 생성한다. 후보리스트는 분석대상거래의 부동산과 실제로 동일한 부동산일 수 있는 후보 부동산의 리스트이다. 후보리스트만을 저장하기 위한 별도의 테이블을 생성할 수도 있고 개별토지특성정보(300)에 하나의 열을 더 생성하여 이 열에 후보리스트에 해당함을 표시하는 방식으로 후보리스트를 생성할 수도 있다. 일치하는 부동산이 없는 경우 S112 내지 S115이 수행된다.

S112 내지 S115는 조건에 맞는 부동산이 존재하지 않는 이유로서, 토지의 분할이나 합병에 의한 토지 면적 변경에 기인할 수 있다는 가정에 근거하여 이 분할이나 합병에 의한 영향을 제거하려는 과정이다. 토지가 분할이나 합병되면 동일한 부동산임에도 개별토지특성정보(300)와 토지실거래가정보(100) 사이에 토지 면적에 있어서 불일치하는 정보가 발생할 수 있다. 정보들마다 갱신주기가 다르기 때문이다.

S112에서 공공데이터가공서버(13)는 거래대상부동산과 지목(331), 시군구(330), 용도지역(333)이 동일한 부동산을 개별토지특성정보(300)에서 탐색하여 이런 부동산이 존재하는지 판단한다. 앞에서 언급한대로 동일한 토지라도 분할이나 합병되면, 이 분할이나 합병에 의해 변동된 면적이 토지실거래가정보(100)에는 반영되더라도 개별토지특성정보(300)에는 반영되지 않았을 수 있다. 따라서 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산 중에 분석대상거래의 부동산이 있을 수 있다. 이 부동산들은 검색되지 않을 수도 있고, 한건 또는 여러건 검색될 수도 있다.

S113에서 공공데이터가공서버(13)는 분석대상거래의 부동산과 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산들의 분할 또는 합병 이력을 토지이동이력정보(700)에서 탐색하여 분할 또는 합병에 관한 정보가 있는지 판단한다. 토지실거래가정보(100)에는 정확한 주소가 포함되지 않지만, 개별토지특성정보(300)와 토지이동이력정보(700)에는 본번(332, 730)과 부번(395, 731)을 비롯하여 모든 주소가 포함된다. 따라서, 따라서 개별토지특성정보(300)에서 탐색된 부동산과 동일한 주소의 부동산을 토지이동이력정보(700)에서 탐색하면 된다.

도 15를 참조하면, 토지이동이력정보(700)의 테이터 테이블은 본번열(730), 부번열(731), 이동원인열(733), 이동사유열(735)등을 포함한다. 첫번째 행(701)과 두번째 행(702)의 '경기도 남양주 시 진접읍 내각리'의 두 토지는 10번지의 토지와 10-1번지의 토지가 합병됨으로써 10-1번지의 토지가 말소되었다는 것을 확인할 수 있다. 따라서, 첫번째 행(701)에 있는 10번지의 면적이 10-1번지의 면적만큼 증가한 후 거래되고 이 거래가 신고되어 토지실거래가정보(100)에 올라갈 때는 증가분이 반영된 면적이 토지실거래가정보(100) 상의 계약면적(135)으로 입력되었다는 사실을 추정할 수 있다.

S114에서 공공데이터가공서버(13)는 분할 합병에 의해 변경된 면적만큼 면적보정을 해준다. 이 면적보정은 개별토지특성정보(300)의 분할 또는 합병이 있었던 해당부동산정보의 면적열(335)에 있는 정보를 갱신하거나 별도로 '보정된 면적열'을 생성하여 기재하는 등 다양한 방식으로 이루어질 수 있다. 이 과정에서 분할 또는 합병에 의해 분리된 부동산의 면적 또는 말소된 부동산의 면적을 알아야 하는데 이 정보도 합병 또는 분리된 부동산의 주소(730, 731)를 갖고 개별토지특성정보(300)를 탐색하면 얻을 수 있다. 예컨데, 도 15의 토지이동이력정보(700)에서 첫번째행(701)과 두번째행(702)의 내각리 10, 내각리10-1의 합병된 면적을 구하고 싶다면 내각리10의 개별토지특성정보(300) 상 면적(335)과 내각리 10-1의 개별토지특성정보(300) 상 면적(335)을 더해주면 된다.

S115에서 공공데이터가공서버(13)는 이렇게 보정된 면적을 갖고 다시 S111과 동일한 과정, 즉, 개별토지특성정보(300) 중 보정된 면적(335), 지목(331), 시군구(330), 용도지역(333)이 모두 일치하는 부동산을 탐색하여 이런 부동산이 존재하는지 판단한다. 존재할 경우 S120에서 후보리스트를 생성한다.

도 4, 도 11, 도 14를 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 상기 후보리스트의 부동산 주소와 동일주소를 토지소유이력정보(600)에서 찾아 이력을 확인하는 단계(S121), 토지소유이력정보(600) 상 변동원인이 소유권 이전이고 변동일자가 토지실거래가정보(100) 상 계약년월과 같은 이력이 있는지 판단하는 단계(S122), 동일한 이력이 없는 경우 토지실거래가정보(100) 상 계약년월 이후 6개월 내의 소유권 이전 이력이 있는지 판단하는 단계(S123), 6개월내의 소유권 이전 이력도 없는 경우 미정제데이터로 분류하는 단계(S199)를 포함할 수 있다.

도 14를 참조하면, 토지소유이력정보(600)는 각 부동산의 토지소유권에 관한 정보가 변경될 때마다 갱신되는 정보로서, 시군구열(601), 본번열(602), 부번열(603), 변동원인열(610) 등을 포함한다. S121 내지 S123에서 공공데이터가공서버(13)는 후보리스트 상 부동산의 주소와 같은 주소(602, 603)의 부동산을 토지소유이력정보(600)에서 찾아 실제 소유권이 이전되었는지 확인한다.

부동산 거래 실정 상 거래자가 실거래가신고만을 하고 소유권이전절차, 즉 소유권이전등기를 결국 하지 않는 경우도 있다. 등기이전이 없으면 소유권은 이전되지 않는다. 위의 단계들을 통해 토지실거래가정보(100)에 기록된 거래를 토지소유이력정보(600)에서 확인할 수 없으면 실제 소유권 이전까지 이루어지지 않은 것으로 보아 실거래가격으로 인정하지 않을 수 있게 된다.

때로는 행정절차상 차이나 정보갱신주기의 차이 때문에 토지실거래가정보(100)에 반영된 거래가 토지소유이력정보(600)에는 일시적으로 반영되지 못하는 경우도 있다. 따라서, 토지실거래가정보(100) 상 계약년월(133)로부터 6개월 내의 토지소유이력정보(600) 상 소유권변동일자정보(650)가 있으면 정상적인 거래로 인정하고 6개월을 초과하면 미정제데이터로 분류한다. 토지소유이력정보(600) 상 변동일자(650)와 토지실거래가정보(100) 상 계약년월(133)이 동일한 데이터의 신뢰도는, 동일하지는 않지만 양자의 차이가 6개월 이내인 데이터의 신뢰도보다 높다. 따라서 이 시간 차이를 갖고 데이터의 신뢰도를 평가하는 지표로 활용할 수도 있다. S123에는 6개월 이내의 이력을 기준으로 판단하였으나 거래실정이나 데이터신뢰도의 허용한도를 결정하는 정책에 따라 이 기간을 바꿔서 적용할 수도 있다. 예컨데, 2개월로 할 수도 있고 12개월로 할 수도 있다. 부동산 거래실정상 대부분 계약 후 6개월 내에는 등기이전을 하므로 6개월이 가장 적정하다. 이 기간이 너무 짧으면 너무 많은 데이터가 미정제데이터가 될 수 있고 너무 길면 데이터의 신뢰도가 저하될 수 있다.

S120에서 생성한 후보리스트에 후보부동산이 2이상 인 경우 이중 하나는 토지소유이력정보(600) 상 변동일자(650)와 토지실거래가정보(100) 상 계약년월(133)이 동일하고 나머지는 토지소유이력정보(600) 상 변동일자(650)가 토지실거래가정보(100) 상 계약년월(133)로부터 7개월 후일 수 있다. 이 경우 변동일자(650)와 계약년월(133)이 동일한 후보는 후보리스트에 남겨두고 7개월 후인 후보는 후보리스트에서 삭제할 수 있다. 후보리스트의 부동산이 모두 6개월을 넘길 경우 토지실거래가정보(100) 상 분석대상 거래 자체를 미정제데이터를 분류할 수 있다.

도 4, 도 11, 도 14를 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 분석대상거래의 실주소를 개별토지특성정보(300)(토지소유이력정보(600)) 상 해당 본번과 부번으로부터 도출하는 단계(S124), 실주소를 분석대상거래정보에 적용하여 데이터를 갱신하는 단계(S130)를 포함할 수 있다.

S124에서 공공데이터가공서버(13)는 후보리스트에서 최종단계까지 살아남은 부동산정보의 본번과 부번을 추출하여 이를 분석대상거래부동산의 실제 주소로 기록한다. 본번과 부번이 있으면 정확한 주소를 파악할 수 있다. 본번과 부번은 후보리스트를 개별토지특성정보(300)와 별도로 만들었으면 후보리스트에서 추출할 수도 있고 그렇지 않으면 개별토지특성정보(300)나 토지소유이력정보(600)에서 추출할 수도 있다. 실주소를 분석대상 거래 정보에 적용하여 데이터를 갱신하기 위해서는 별도의 데이터베이스나 테이블에 시군구, 본번, 부번, 계약년월, 거래금액열을 생성하여 기록할 수도 있고 토지실거래가정보(100)에 별도의 본번, 부번열을 추가생성하여 기록할 수도 있다.

상기한 도 2 내지 도 4에 도시한 토지실거래가분석과정은 반복적으로 이루어진다. 도 9를 참조하면, 토지실거래가정보(100)에서 첫째 행(101)에 있는 '경기도 남양주시 진건읍 답'의 거래를 위의 과정을 따라 분석완료하였으면, 다음으로 두번째 행(102)에 있는 '경기도 남양주시 진건읍 배양리 답'의 거래를 분석대상거래로 새로 채택하여 위의 과정을 반복한다. 이 과정이 완료되면 그 다음행의 부동산을 분석대상거래로 선택한다. 이렇게 정확한 주소, 시간, 거래금액을 포함하는 토지거래정보를 생성하였다. 이 정보를 데이터베이스서버(15)에 저장해두었다가 웹서버(11), 통신네트워크(30), 사용자단말(90)을 통해 사용자에게 제공할 수 있다. 이 때 사용자단말(90)에 지도를 도시하고 그 지도 상 주소에 대응하는 지점에 년도별 거래금액을 표시하면 사용자가 특정 토지의 기간별 실거래가 시세를 쉽게 파악할 수 있다.

- 일반건물 -

분석 대상 부동산이 일반건물인 경우 아래와 같은 방법을 따를 수 있다. 도 5, 도 6, 도 10, 도 11, 도 12, 도 16을 참조하여 설명한다. 이하의 설명에서는 앞의 토지실거래가분석과정과 다른 특이점 위주로 설명한다.

도 10은 건물실거래가정보(200)의 샘플 데이터테이블이다. 건물실거래가정보(200)는 공공데이터포털과 같은 공공데이터서버(50)에서 제공받을 수 있다. 도 10을 참조하면, 건물실거래가정보(200)는 여러 행들(201, 202~)로 이루어질 수 있다. 이들은 거래가 이루어진 부동산들을 표시한다. 각각의 행들은 시군구열(230), 유형열(231), 지번열(232), 도로명열(233), 전용/연면적열(250), 대지면적열(251), 층열(252), 건축년도열(260)과 같은 열들로 나뉠 수 있다.

도 5를 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 건물실거래가정보(200) 중 분석대상거래를 선택하는 단계(S201), 건물실거래가정보(200)에서 분석대상 부동산의 시군구, 건축년도를 확인하는 단계(S202), 건축물대장정보에서 시군구와 사용승인년도(건축년도)가 모두 일치하는 부동산이 존재하는지 판단하는 단계(S203), 존재하는 경우 건축물대장정보 중 일치하는 부동산으로 후보리스트를 생성하는 단계(S204), 존재하지 않는 경우 분석대상거래를 미정제데이터로 분류하는 단계(S299)를 포함할 수 있다.

S201에서는, 공공데이터가공서버(13)가 건물실거래가정보(200) 중 분석대상거래를 선택할 수 있다. 예를 들어, 건물실거래가정보(200)의 첫번째 행(201)에 있는 ‘경기도 남양주시 진접읍 내각리 1**’의 건물을 선택할 수 있다. 이 선택은 1행(201), 2행(202), 3행 …과 같이 행순서대로 이루어질 수 있다. 즉, 1행(201)의 부동산을 선택하여 아래에서 설명하는 과정의 분석이 끝나면 2행(202)의 부동산을 선택하여 분석한다.

S202에서, 공공데이터가공서버(13)가 분석대상 부동산의 시군구(230), 건축년도(260)를 확인한다. 예를 들어, ‘경기도 남양주시 진접읍 내각리 1**’(201)의 건물은 시군구(230)가 ‘경기도 남양주시 진접읍 내각리’이고, 건축년도(260)는 1995년이다.

S203에서, 공공데이터가공서버(13)는 이 시군구(230)와 건축년도(260)가 일치하는 부동산을 건축물대장정보(표제부, 400)에서 탐색하여 존재하는지 판단한다. 도 12에 도시된 바와 같이 건축물대장정보(표제부, 400)는 대지면적(440), 사용승인일자(450) 등의 정보를 포함한다. 건물실거래가정보(200) 상의 건축년도(260)와 건축물대장정보(표제부, 400)의 사용승인년도를 대비한다. 사용승인년도는 사용승인일자(450)에서 추출할 수 있다.

S204에서 공공데이터가공서버(13)는 건축물대장정보(400) 중 일치하는 부동산으로 후보리스트를 생성한다. 동일 지역에서 동일년도에 건축된 여러 부동산들이 이 리스트에 분석대상부동산과 동일한 부동산으로 뽑힐 후보로서 올라가게 된다. 앞의 토지실거래가분석 과정에서 설명한 바와 같이 이 리스트는 별도의 데이터테이블로서 생성할 수도 있고 건축물대장정보(표제부, 400)에 표시를 부가하여 생성할 수도 있다. 후보리스트가 별도의 데이터테이블로 형성될 경우에는 최소한 시군구와 본번, 부번의 정보는 갖고 있어야 한다. 그래야 후보리스트의 주소를 갖고 다른 정보들을 찾을 수 있다.

도 5를 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 후보리스트의 정보 중 건축물대장정보(표제부)의 대지면적이 0인 부동산이 있는지 판단하는 단계(S205), 있다면 개별토지특성정보(300) 상 동일주소의 토지를 찾아 토지면적으로 대지면적을 대치하는 단계(S206), 없다면 분석대상 건물의 실거래가정보 상 대지면적과 후보리스트 중 건축물대장 상 대지면적이 일치하는 부동산이 존재하는지 판단하는 단계(S207), 일치하는 부동산이 존재하지 않으면 분석대상거래를 미정제데이터로 분류하는 단계(S299), 일치하는 부동산이 존재하면 일치하는 데이터만으로 후보리스트를 갱신하는 단계(S210)를 포함할 수 있다.

S205에서는, 공공데이터가공서버(13)는 후보리스트에 있는 부동산의 건축물대장정보(표제부, 400)를 검색하여 대지면적(440)이 0 또는 Null인 후보가 있는지 판단한다. 건물이라면 당연히 대지면적이 0일 수 없다. 그러나 공공데이터의 집계 시, 게시, 제공 시의 정부의 실수로 데이터가 누락되는 경우가 종종 있다. 이렇게 대지면적이 0인 정보를 갖고 아래의 단계를 수행할 수 없으므로 이 대지면적을 보충해줘야 한다.

S206에서 공공데이터가공서버(13)는 건축물대장정보(표제부, 400)에서 누락된 이 대지면적을 도 11의 개별토지특성정보(300)에서 찾아 보충한다. 후보리스트 중에 건축물대장정보(표제부, 400) 상 대지면적(440)이 0인 부동산을 이 부동산의 주소를 참조하여 개별토지특성정보(300)에서 찾는다. 개별토지특성정보(300)는 시군구(330), 본번(332), 부번(395)과 동시에 면적(335)을 제공한다. 건물실거래가정보(200) 상의 대지면적(251)은 개별토지특성정보(300) 상 면적(335)과 대응한다. 건물실거래가정보(200) 상의 대지면적(251)은 건물이 지어지는 필지의 면적을 뜻하고 이 주소와 동일한 주소에 있는 토지의 면적(335)은 이와 동일하기 때문이다. 건축물대장정보(표제부, 400)에서 대지면적(440)의 빈칸은 이 과정을 통해 채워진다.

S207, S210에서 공공데이터가공서버(13)는 S204에서 생성된 후보리스트의 범위를 한층 더 좁힌다. 이를 위해 분석대상 건물실거래가정보(200) 상 대지면적(251)과 후보리스트 부동산의 건축물대장정보(표제부, 400) 상 대지면적(440)을 비교하여 일치하는 데이터만으로 후보리스트를 갱신하고 일치하는 데이터가 하나도 없는 경우 분석대상거래를 미정제데이터로 분류한다. 앞의 S206에서 건축물대장정보(표제부, 400) 상의 대지면적정보(440)를 보충하였으므로 이 과정을 안정적으로 수행할 수 있게 되었다.

도 6을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 분석대상거래부동산의 연면적과 일치하는 후보리스트의 건축물대장정보(표제부, 400) 상 연면적 정보가 존재하는지 판단하는 단계(S211), 후보리스트에 동일한 연면적을 갖는 부동산이 존재하지 않는 경우 후보리스트 상 주소와 동일주소를 가진 부동산을 건축인허가정보(800)에서 탐색하는 단계(S212), 건축인허가정보(800) 상 건축국분이 ‘증축’이고 건축허가일이 실거래가정보 상 계약년월 이후인 부동산이 있는지 판단하는 단계(S213), 있는 경우 후보리스트 부동산의 연면적을 보정하는 단계(S214), 분석대상 부동산의 건물실거래가정보(200) 상 연면적과 일치하는 후보리스트의 보정된 연면적 정보가 존재하는지 판단하는 단계(S215), 연면적이 일치하는 부동산이 후보리스트의 연면적 또는 보정된 연면적에 존재하는 경우 해당 일치하는 부동산만으로 후보리스트를 갱신하는 단계(S220)를 포함할 수 있다.

S211, S220에서, 공공데이터가공서버(13)는 실거래가정보(200) 상 연면적(250)과 후보리스트 상 부동산의 건축물대장정보(400) 상 연면적(445)을 비교하여 일치하는 부동산만으로 후보범위를 한번 더 줄인다. 앞의 단계에서는 시군구, 사용승인년도, 대지면적까지 활용하였고 이번은 연면적이다. 그러나, 건물이 증축되는 경우 대지면적은 그대로인데 연면적은 증가한다. 증축되어 늘어난 연면적이 건물실거래가정보(200)에는 반영되었지만 건축물대장정보(표제부, 400)에는 아직 반영되지 않아 연면적이 일치하지 않는 경우가 생길 수도 있다.

S212 내지 S215에서 공공데이터가공서버(13)는 후보리스트 부동산 중에서 건축물대장정보(표제부, 400) 상 연면적(445)이 건물실거래가정보(200) 상 연면적(250)과 일치하는 건이 없는 경우 분석대상 거래부동산이 증축되었는지를 확인하여 면적을 보정한다.

S212에서 공공데이터가공서버(13)는 후보리스트 부동산의 주소와 동일한 주소를 갖는 부동산을 도 16의 건축인허가정보(800)에서 검색한다. S213 및 S214에서 공공데이터가공서버(13)는 위 부동산의 건축인허가정보(800) 상 건축구분(801)이 ‘증축’이고 건축허가일(805)이 실거래가정보(200) 상 계약년월(255) 이후인 정보가 있는지를 판단하여 있는 경우 증축된 면적을 해당 부동산의 건축물대장정보(표제부, 400) 상 연면적(445)에 더해주는 면적보정을 실시한다. 증축된 면적은 건축인허가정보(800)의 면적열(803)에서 확인할 수 있다. 건축인허가정보(800)에 적합한 정보가 없는 경우 미정제데이터로 분류한다(S299).

S215에서 공공데이터가공서버(13)는 분석대상 부동산의 건물실거래가정보(200) 상 연면적(250)과 동일한 연면적(445)을 갖는 후보리스트 상 부동산이 있는지 S212 내지 S214에서 보정된 연면적을 기준으로 판단한다. S220에서 공공데이터가공서버(13)는 일치하는 부동산이 있는 경우 일치하는 부동산만으로 후보리스트를 갱신한다. 보정된 연면적에 근거하더라도 일치하는 부동산을 찾을 수 없는 경우 미정제 데이터로 분류한다(S299).

도 6을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 분석대상부동산의 건물실거래가정보(200) 상 시군구 및 지번 앞자리와 동일한 시군구 및 지번 앞자리를 갖는 후보리스트 상 부동산이 있는지 판단하는 단계(S221), 있는 경우 분석대상부동산의 실주소를 건축물대장 상 해당 본번과 부번으로부터 도출하는 단계(S222), 없는 경우 미정제데이터로 분류하는 단계(S299), 실주소를 건물실거래가정보(200) 상의 분석대상거래정보에 적용하여 데이터를 갱신하는 단계(S223)를 포함할 수 있다.

S221에서 공공데이터가공서버(13)는 건물실거래가정보(200) 상 분석대상부동산의 시군구 및 지번첫자리를 후보리스트 상 부동산의 시군구 및 지번첫자리와 비교하여 일치하는 후보가 있는지 판단한다. 도 9에 도시된 토지실거래가정보(100)와 달리 도 10에 도시된 건물실거래가정보(200)에는 지번열(232)이 존재한다. 그러나, 지번의 맨 첫자리만 공개되고 있다. 후보리스트에 이 지번첫자리 및 시군구와 동일한 부동산정보가 있으면 분석대상 거래부동산과 동일한 부동산일 확률이 매우 높다고 판단할 수 있다. 이렇게 지번첫자리(232)와 시군구(230)에 있어서 분석대상 부동산과 일치하는 부동산이 후보리스트에 없으면 미정제 데이터로 분류한다.

S222, S223에서 공공데이터가공서버(13)는 후보리스트에 최종적으로 남은 부동산의 상세주소 즉 본번과 부번을 건물실거래가정보(200)에 추가한다. 이 경우 본번과 부번을 건물실거래가정보(200)에 추가하지 않고 별도의 데이터베이스를 생성할 수도 있다. 이 데이터베이스에 시군구, 본번, 부번, 계약년월, 토지면적, 연면적 등의 정보가 포함될 수 있다.

- 집합건물 -

분석 대상 부동산이 집합건물인 경우 아래와 같은 방법을 따를 수 있다. 도 7, 도 8, 도 10, 도 11, 도 13을 참조하여 설명한다. 이하의 설명에서는 앞의 토지, 일반건물 실거래가분석과정과 다른 특이점 위주로 설명한다.

집합건물과 일반건물의 구분은 등기방식에 근거한다. 하나의 건물을 하나로 등기하면 일반건물이고 하나의 건물을 호수나 층수로 구분하여 등기하면 집합건물이라 할 수 있다. 도 10에 도시된 건물실거래가정보(200)는 일반건물과 집합건물을 함께 포함하고 있다. 집합건물은 층열(252)에 층정보를 갖는다.

도 7을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 건물실거래가정보(200) 중 분석대상거래를 선택하는 단계(S301), 분석대상거래에 층 및 건축년도가 존재하는지 판단하는 단계(S302), 존재하는 경우 분석대상부동산과 시군구, 전용면적, 층, 건축년도(사용승인년도)에 있어서 일치하는 부동산이 건축물대장정보(전유부, 500)에 존재하는지 판단하는 단계(S303), 일치하는 데이터로 후보리스트를 생성하는 단계(S304), 건물실거래가정보(200)에 층 및 건축년도정보가 존재하지 않거나 시군구, 전용면적, 층, 건축년도(사용승인년도)에 있어서 일치하는 부동산이 존재하지 않는 경우 미정제 데이터로 분류하는 단계(S399)를 포함할 수 있다.

S301에서는, 공공데이터가공서버(13)가 건물실거래가정보(200) 중 분석대상거래를 선택할 수 있다. S302에서, 공공데이터가공서버(13)는 선택된 분석대상거래의 층열(252)과 건축년도열(260)에 정보가 존재하는지 판단한다. 층열(252)과 건축년도열(260)에 아무 정보도 없으면 더 이상 집합건물로서의 분석을 할 수 없다. 이 경우 미정제데이터로 분류한다.

S303에서 공공데이터가공서버(13)는 분석대상부동산의 건물실거래가정보(200)와 도 13에 도시한 건축물대장정보(전유부, 500)를 매칭하여 시군구(230), 전용면적(250), 층(252), 건축년도(260)가 동일한 부동산을 검색하고 일치하는 부동산이 존재하는지 판단한다. 건물실거래가정보(200)에서 건축년도(260)는 건축물대장정보(전유부, 500)에 사용승인년도(550)에 대응된다. 건축이 완료되면 정부의 허가권자가 건축공사가 법규대로 시행되었는지 검사하고 검사를 통과하면 사용승인을 준다. 따라서 건축년도(260)와 사용승인년도(550)는 동일하다고 볼 수 있다.

S304에서 공공데이터가공서버(13)는 분석대상부동산과 건축물대장정보(전유부, 500) 상 시군구(530), 전용면적(540), 층(541), 건축년도(사용승인년도, 550)가 동일한 부동산만으로 후보리스트를 생성한다. 앞의 토지나 일반건물 분석과정과 같이 이 후보리스트를 점점 좁혀가면서 매칭되는 부동산을 확인하고 이 부동산의 지번(본번, 부번)을 이용해 분석대상부동산의 정확한 주소를 파악한다. 매칭되는 정보가 하나도 없는 경우 미정제데이터로 분류한다(S399).

도 8을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 후보리스트 부동산의 지번주소를 확인하는 단계(S305), 지번주소에 대응되는 부동산의 개별토지특성정보(300) 상 용도지역을 확인하는 단계(S306), 분석대상부동산의 건물실거래가정보(200) 상 용도지역과 일치하는 개별토지특성정보(300) 상 용도지역을 갖는 부동산이 후보리스트에 존재하는지 판단하는 단계(S307), 일치하는 부동산이 있는 경우 이 부동산만으로 후보리스트를 갱신하는 단계(S308), 그렇지 않으면 미정제데이터로 분류하는 단계(S399)를 포함한다.

S305 내지 S308에서 공공데이터가공서버(13)는 후보리스트에 있는 부동산의 개별토지특성정보(300) 상 용도지역(333)과 분석대상부동산의 건물실거래가정보(200) 상 용도지역(240)을 매칭하여 용도지역이 일치하지 않는 후보들은 후보리스트에서 제거하고 일치하는 데이터만으로 후보리스트를 갱신한다. 일치하는 부동산이 하나도 없는 경우 미정제데이터로 분류한다(S399).

도 8을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산정보 정제방법은 후보리스트 부동산의 개별토지특성정보 상 시군구 및 지번 첫자리와 건물실거래가정보(200)의 시군구 및 지번 첫자리가 동일한지 판단하는 단계(S309), 분석대상거래의 실주소를 후보리스트의 건축물대장 상 해당 본번 및 부번으로부터 도출하는 단계(S310), 실주소를 분석대상거래정보에 적용하여 데이터를 갱신하는 단계(S311)를 포함한다.

S309 내지 S311에서 공공데이터가공서버(13)는 후보리스트 필터링의 마지막 단계로서 후보리스트 부동산의 개별토지특성정보(300) 상 시군구(330) 및 지번 첫자리(332)를 건물실거래가정보(200) 상 분석대상부동산의 시군구(230) 및 지번 첫자리(232)와 매칭한다. 앞서 설명한 바대로 건물실거래가정보(200)에는 지번 첫자리(232)만 공개된다. 개별토지특성정보(300) 상 지번 첫자리는 본번행(332)의 가장 첫자리수를 주출하여 얻을 수 있다. 도 11을 참조하면, 첫행(301)에 있는 거래부동산의 지번첫자리는 본번열(332)의 '10'에서 첫자리수인 '1'을 추출하여 얻을 수 있다.

후보리스트가 한개의 부동산으로 줄어들면 이 부동산의 본번(515)과 부번(516)을 건축물대장정보(전유부, 500) 등에서 추출하여 정확한 주소를 얻을 수 있다. 후보가 하나도 남지않는 경우 미정제데이터로 분류한다(S399). 미정제데이터로 분류되는 분석대상거래는 후에 공공데이터가 보충되면 다시 분석할 수도 있다. 그리고 일반건물정제과정에서 미정제데이터로 분류된 부동산거래는 다시 집합건물정제과정으로 전환하여 정제대상으로 삼을 수도 있고 반대로 집합건물정제과정에서 일반건물정제과정으로 전환할 수도 있다.

본 발명의 기술분야에서 통상의 지식을 가진자라면 도 2 내지 도 8의 단계들은 다양한 방법으로 변형될 수 있다는 것을 인식할 수 있을 것이다. 예를 들어, 단계의 순서들이 다양한 방법으로 변형될 수도 있으며, 하위단계들이 병렬적으로 수행될 수도 있으며, 도시된 단계들이 생략될 수도 있고 다른 단계들이 추가될 수도 있다.

본 발명에 따른 실시예들은 다양한 컴퓨터 수단을 통하여 수행될 수 있는 프로그램 명령형태로 구현되어 컴퓨터 판독가능기록매체에 기록될 수 있다. 상기 컴퓨터 판독 가능 매체는 프로그램 명령, 데이터 파일, 데이터 구조 등을 단독으로 또는 조합하여 포함할 수 있다. 상기 매체에 기록되는 프로그램 명령은 본 발명을 위하여 특별히 설계되고 구성된 것들이거나 컴퓨터 소프트웨어 당업자에게 공지되어 사용 가능한 것일 수도 있다.

컴퓨터 판독 가능 기록 매체의 예로서, 하드 디스크, 플로피 디스크 및 자기 테이프와 같은 자기 매체(magnetic media), CD- ROM, DVD와 같은 광기록 매체(optical media), 플롭티컬 디스크(Floptical disk)와 같은 자기-광 매체 (megneto-optical media) 및 카드 타입의 메모리(예를 들어 SD 또는 XD 메모리 등), 램(RAM, Random Access Memory) SRAM(Static Random Access Memory), 롬(ROM, Read-Only Memory), EEPROM(Electrically Erasable Programmable Read-Only Memory), PROM(Programmable Read-Only Memory), 플래시메모리 등과 같은 프로그램 명령을 저장하고 수행하도록 구성된 하드웨어 장치가 포함된다.

도 1에 도시하지는 않았으나 부동산정보제공서버(10) 또는 공공데이터가공서버(13)는 위에서 예시한 컴퓨터 판독가능기록매체를 포함할 수 있다. 또한, 부동산정보제공서버(10) 또는 공공데이터가공서버(13)는 인터넷(internet)상에서 저장 매체의 저장 기능을 수행하는 웹 스토리지(web storage) 또는 클라우드 서버를 운영할 수도 있다.

프로그램 명령의 예에는 컴파일러에 의해 만들어지는 것과 같은 기계어 코드뿐만 아니라 인터프리터 등을 사용해서 컴퓨터에 의해서 실행될 수 있는 고급 언어 코드를 포함한다. 하드웨어 장치는 본 발명의 동작을 수행하기 위해 하나 이상의 소프트웨어 모듈로서 작동되도록 구성될 수 있으며, 그 역도 마찬가지다.

이상, 본 발명의 실시예들에 대하여 설명하였으나, 해당 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 특허청구범위에 기재된 본 발명의 사상으로부터 벗어나지 않는 범위 내에서, 구성 요소의 부가, 변경, 삭제 또는 추가 등 에 의해 본 발명을 다양하게 수정 및 변경시킬 수 있을 것이며, 이 또한 본 발명의 권리범위 내에 포함된다고 할 것이다.

10; 부동산정보제공서버 30; 통신네트워크
50; 공공데이터 서버 90; 사용자단말

Claims (5)

1. 공공데이터를 제공하는 공공데이터서버; 상기 공공데이터서버로부터 제공받은 공공데이터를 정제하는 부동산정보제공서버; 상기 부동산정보제공서버로부터 정제된 부동산정보를 제공받는 사용자단말;을 포함하는 부동산정보제공시스템의 부동산정보정제방법으로서,
   상기 부동산정보제공서버가 상기 공공데이터서버에서 제공받은 토지실거래가정보에서 분석대상부동산의 면적, 지목, 시군구, 용도지역을 확인하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 상기 공공데이터서버에서 제공받은 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 모두 일치하는 부동산의 주소를 분석대상부동산의 주소로 검출하는 단계;
   상기 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계에서 일치하는 부동산이 검색되지 않은 경우,
   상기 부동산정보제공서버가 상기 공공데이터서버에서 제공받은 개별토지특성정보 중 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하는지 판단하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하는 경우에는 그 부동산의 토지이동이력정보 상 분할 또는 합병정보가 존재하는지 판단하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 분할 또는 합병정보가 존재하는 경우 부동산의 개별토지특성정보 상 면적을 보정하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 상기 개별토지특성정보 중 보정된 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 모두 일치하는 부동산의 주소를 분석대상부동산의 주소로 검출하는 단계;를 포함하는 부동산정보정제방법.
2. 공공데이터를 제공하는 공공데이터서버; 상기 공공데이터서버로부터 제공받은 공공데이터를 정제하는 부동산정보제공서버; 상기 부동산정보제공서버로부터 정제된 부동산정보를 제공받는 사용자단말;을 포함하는 부동산정보제공시스템의 부동산정보정제방법으로서,
   상기 부동산정보제공서버가 상기 공공데이터서버에서 제공받은 토지실거래가정보에서 분석대상부동산의 면적, 지목, 시군구, 용도지역을 확인하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 상기 공공데이터서버에서 제공받은 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 모두 일치하는 부동산들로 후보리스트를 생성하는 단계;
   상기 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계에서 일치하는 부동산이 검색되지 않은 경우,
   상기 부동산정보제공서버가 상기 공공데이터서버에서 제공받은 개별토지특성정보 중 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하는지 판단하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 지목, 시군구, 용도지역이 일치하는 부동산이 존재하는 경우에는 그 부동산의 토지이동이력정보 상 분할 또는 합병정보가 존재하는지 판단하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 분할 또는 합병정보가 존재하는 경우 부동산의 개별토지특성정보 상 면적을 보정하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 상기 개별토지특성정보 중 보정된 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 모두 일치하는 부동산들로 후보리스트를 갱신하는 단계를 포함하는 부동산정보정제방법.
3. 삭제
4. 제 2 항에 있어서,
   상기 부동산정보제공서버가 상기 후보리스트의 부동산 주소와 동일주소의 토지소유이력정보를 검색하여 이력을 확인하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 토지소유이력정보 상 변동원인이 소유권 이전이고 변동일자가 토지실거래가정보 상 계약년월과 같은 이력이 있는지 판단하는 단계;
   상기 부동산정보제공서버가 동일한 이력이 없는 경우 미정제데이터로 분류하고, 동일한 이력이 있는 경우 이 부동산만으로 상기 후보리스트를 갱신하는 단계;를 더 포함하는 부동산정보정제방법.
5. 제 1 항 또는 제 2 항 또는 제 4 항 중 어느 한 항에 기재된 방법을 수행하기 위한 컴퓨터 판독가능 기록매체에 저장된 컴퓨터 프로그램.
   

Images