KR101686305B1 - 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치 - Google Patents

지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치 Download PDF

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Abstract

본 발명은 담보물건에 대한 기 설정된 기간 동안의 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 토지거래현황, 용도별 매각통계 및 실거래가를 수집하는 데이터 수집부, 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 유동성 위험과 실거래행태를 평가하여 점수화하는 제1 심사모듈 및 제1 심사모듈의 심사 결과 심사가 통과된 담보물건에 대해 토지시장선을 활용하여 기대수익률을 평가하고, 기대수익률을 통해 안정성계수를 산출한 후, 안정성계수를 토대로 담보물건을 심사하는 제2 심사모듈을 포함하는 것을 특징으로 한다.

Description

지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치{APPARATUS FOR EVALUATING MORTAGE LOAN THROUGH LOCAL RISK MEASUREMENT}
본 발명은 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치에 관한 것으로서, 보다 상세하게는 담보물건의 지역별로 위험을 측정하고 해당 담보물건을 여과시키는, 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치에 관한 것이다.
우리나라 국민순자산 중 부동산 자산의 비중은 비교적 높은 실정이다. 이에 따라, 과거에는 거시지표를 기준으로 DTI(Debt To Income), LTV(Loan to value ratio) 등을 조절하여 부동산 시장의 변동성에 대응하고 있으며, 현재의 부동산 담보금융대출심사는 정성적 방법에 의존하고 있는 실정이다.
정성적 평가를 통한 대출심사시 저성과 담보들의 서류조작 또는 사업성분석오류로 인하여 담보가치의 과대평가 사례가 종종 있었다. 저성과 담보에 대한 잘못된 대출은 금융기관 부실의 주요원인이 될 수 있다.
이에 종래에는 다중 부실확률모형 접근방법을 이용한 신용등급화 방법이 제시되었다. 다중 부실확률모형 접근방법은 로짓모형과 인공신경망 모형의 장점을 활용하여 부실확률모형을 제공하고, 신용등급과 각 등급별 부실율과 점유율을 함께 제공하였으나, 기업의 재무비율만을 이용하여 신용등급을 분석하고 있고 기업환경의 변화를 반영하지 못하고, 담보물을 고려하지 않는 단점이 있었다.
또한, 미국과 일본의 PF(project financing) 평가모형이 제시되었는데, 미국의 위험평가분야는 시장위험(market risk), 금융분석, 기술/건설/운용평가 등으로 이루어져 있으며 각 평가항목별로 점수를 측정하고 프로젝트 평가 이후 지역별 위험과 신용보강을 통한 종합평가를 실시하였다. 일본의 경우 정성적 평가와 정량적 분석이 같이 이루어지며, 사업타당성에 대한 정밀 검토가 이루어지며 위험요인과 현금흐름 등을 종합적으로 평가하여 세부적인 사항이 결정되었다. 그러나 국내는 신용공여에 지나치게 신경쓰는 것으로 판단하고 있으며 미시적인 분석을 통해 유효성있는 시사점을 찾아야함에도 불구하고, 구체적 모형을 제시하지 못하는 실정이다.
또한, 빅데이터 분석(Bigdata analysis)을 어플리케이션으로 적용하여 브랜드의 시장상황, 소비자의 행태 등을 파악하여 대출심사에 적용하였으나, 소액대출에 한정되어 있는 단점이 있었다.
게다가, 종래의 담보대출의 심사기준은 담보위주의 심사체계에서 채무자 상환능력평가로 변화되었으나, 자체적 신용평가기법을 통하여 우량차주와 불량차주를 구분하고 각각의 DTI를 적용하여 대출하였다.
본 발명의 배경기술은 대한민국 공개특허공보 제2011-0114181호(2011.10.19)의 '예측 정확성이 향상된 대출 심사 방법'에 개시되어 있다.
본 발명은 전술한 문제점을 해결하기 위해 창안된 것으로서, 본 발명의 목적은 1차적으로 유동성위험과 실거래행태를 평가하여 점수화한 후 2차적으로 1차 심사를 통과한 대상에서 대해서만 기대수익률과 변동성을 기준으로 평가하여 담보물건에 대한 심사결과를 도출하는, 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치를 제공하는 것이다.
본 발명의 다른 목적은 대출심사 진행시 저성과 담보들에 대한 서류조작 또는 사업성분석 오류로 인해 담보가치가 과대평가되는 것을 사전에 차단하고, 저성과 담보에 대한 잘못된 대출로 인한 금융기관의 부실을 방지할 수 있도록 한, 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치를 제공하는 것이다.
본 발명의 또 다른 목적은 담보 물건의 지역을 토대로 저성과 담보들을 여과하여 저성과 담보 대출로 인한 피해와 위험을 감소시키고 대출 심사과정의 투명성을 향상시키는, 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치를 제공하는 것이다.
본 발명의 또 다른 목적은 불법 대출 등으로 야기되는 경제적, 사회적 위험을 감소시키고 국가경제의 건전성에 기여할 수 있도록 한, 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치를 제공하는 것이다.
본 발명의 또 다른 목적은 경제지표와 실거래 데이터를 활용하여 지역별 리스크 및 체계적 위험을 산출하고, 개인의 신용등급이 아닌 담보물건에 초점을 맞춰 대출심사를 진행하여 저성과 담보를 여과시킬 수 있도록 한, 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치를 제공하는 것이다.
본 발명의 일 측면에 따른 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치는 담보물건에 대한 기 설정된 기간 동안의 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 토지거래현황, 용도별 매각통계 및 실거래가를 수집하는 데이터 수집부; 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 유동성 위험과 실거래행태를 평가하여 점수화하는 제1 심사모듈; 및 상기 제1 심사모듈의 심사 결과 심사가 통과된 담보물건에 대해 토지시장선을 활용하여 기대수익률을 평가하고, 상기 기대수익률을 통해 안정성계수를 산출한 후, 상기 안정성계수를 토대로 담보물건을 심사하는 제2 심사모듈을 포함하는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 제1 심사모듈은 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 거래량 기준 및 거래량 증가율을 산출하고, 용도별 매각통계를 이용하여 낙찰률 기준 및 낙찰가율 기준을 산출하는 유동성 위험 기준 판단부; 실거래자료를 활용하여 투자심리를 분석하는 실거래 기준 판단부; 및 상기 유동성 위험 기준 판단부에 의해 산출된 산출값에 대해 설정된 점수, 및 상기 실거래 기준 판단부에 의해 산출된 산출값에 대해 설정된 점수를 이용하여 제1 총점수를 산출하고, 상기 제1 총점수를 토대로 담보물건에 대해 심사하는 제1 판단부를 포함하는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 유동성 위험 기준 판단부는 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 지가지수, 지역별 지가지수 및 토지거래 현황을 이용하여 거래량 기준을 산출하는 거래량 기준산출부; 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 거래량 증가율을 산출하는 거래량 증가율 기준산출부; 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 매각통계를 이용하여 낙찰률 기준을 산출하는 낙찰률 기준산출부; 및 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 매각통계를 이용하여 낙찰가율 기준을 산출하는 낙찰가율 기준산출부를 포함하는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 거래량 기준은 특정지역의 설정기간 동안 특정용도로서의 평균거래량, 및 전국의 설정기간 동안 특정용도로서의 평균거래량을 이용하여 산출되는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 거래량 증가율 기준은 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 평균거래량증가율과 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 평균거래량증가율을 이용하여 산출되는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 낙찰률 기준은 특정지역의 설정기간 동안의 설정용도로서의 평균낙찰율, 및 전국의 설정기간 동안의 특정용도로서의 낙찰율을 이용하여 산출되는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 낙찰가율 기준은 특정지역의 설정 기간 동안 특정용도로서의 평균낙찰율, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 평균낙찰율을 이용하여 산출되는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 실거래 기준 판단부는 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 이익보유기간, 및 전국의 특정 용도의 설정기간 동안의 이익보유기간을 이용하여 이익보유기간 기준을 산출하는 이익보유기간 기준 산출부; 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 손실보유기간, 및 전국의 특정 용도의 설정기간 동안의 손실보유기간을 이용하여 손실보유기간 기준을 산출하는 손실보유기간 기준 산출부; 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 이익실현횟수, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 이익실현횟수를 이용하여 이익실현 기준을 산출하는 이익실현 기준 산출부; 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 손실실현횟수, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 손실실현횟수를 이용하여 손실실현 기준을 산출하는 손실실현 기준 산출부; 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 지가지수대비 이익빈도, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 지가지수대비 이익빈도를 이용하여 이익실현빈도 기준을 산출하는 이익실현빈도 기준 산출부; 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 지가지수대비 손실빈도, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 지가지수대비 손실빈도를 이용하여 손실실현빈도 기준을 산출하는 손실실현빈도 기준 산출부; 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 최대잠재이익률, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 최대잠재이익률을 이용하여 최대잠재이익률 기준을 산출하는 최대잠재이익률 기준 산출부; 및 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 최대잠재손실률, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 최대잠재손실률을 이용하여 최대잠재손실률 기준을 산출하는 최대잠재손실률 기준 산출부를 포함하는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 제1 판단부는 상기 제1 총점수가 기 설정된 설정점수 이상이면 담보물건이 심사를 통과된 것으로 판단하는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 제2 심사모듈은 특정지역의 특정용도 지가지수 및 전국의 특정용도 지가지수를 활용하여 공분산을 산출하고, 전국의 특정용도 지가지수의 표준편차를 산출한 후, 공분산과 표준편차를 이용하여 각 지역별 베타를 산출하는 기대수익률 평가부; 특정지역 특정용도의 실제수익률 및 상기 기대수익률 평가부에 의해 산출된 토지시장선 상의 특정지역 특정용도의 기대수익률을 이용하여 안정성계수를 산출하는 안정성계수 산출부; 및 상기 안정성계수 산출부에 의해 산출된 안정성계수를 토대로 담보물건에 대한 심사결과를 도출하는 제2 판단부를 포함하는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 제2 판단부는 안정성계수를 기 설정된 설정계수와 비교하여 안정성계수가 설정계수 이상이면 심사를 통과한 것으로 판단하는 것을 특징으로 한다.
본 발명에서, 상기 제2 판단부는 안정성계수가 (+)이면 심사를 통과한 것으로 판단하고 안정성계수가 (-)이면 심사를 통과하지 못한 것으로 판단하는 것을 특징으로 한다.
본 발명은 1차적으로 유동성위험과 실거래행태를 평가하여 점수화한 후 2차적으로 1차 심사를 통과한 대상에서 대해서만 기대수익률과 변동성을 기준으로 평가하여 담보물건에 대한 심사결과를 도출한다.
본 발명은 대출심사 진행시 저성과담보들에 대한 서류조작 또는 사업성분석오류로 인해 담보가치가 과대평가되는 것을 사전에 차단하고, 저성과 담보에 대한 잘못된 대출로 인한 금융기관의 부실을 방지한다.
본 발명은 담보 물건의 지역을 토대로 저성과 담보들을 여과하여 저성과 담보 대출로 인한 피해와 위험을 감소시키고 대출 심사과정의 투명성을 향상시킨다.
본 발명은 불법 대출 등으로 야기되는 경제적, 사회적 위험을 감소시키고 국가경제의 건전성에 기여할 수 있다.
본 발명은 경제지표와 실거래 데이터를 활용하여 지역별 리스크 및 체계적 위험을 산출하고 개인의 신용등급이 아닌 담보물건에 초점을 맞춰 대출심사를 진행하여 저성과 담보를 여과시킨다.
도 1 은 본 발명의 일 실시예에 따른 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치의 블럭 구성도이다.
도 2 는 본 발명의 일 실시예에 따른 제1 심사모듈의 블럭 구성도이다.
도 3 은 본 발명의 일 실시예에 따른 지역별/용도별 거래량 지수 및 거래량증가율 지수를 나타낸 도면이다.
도 4 는 본 발명의 일 실시예에 따른 낙찰률 기준 및 낙찰가율 기준 분석 예시를 나타낸 도면이다.
도 5 는 본 발명의 일 실시예에 따른 이익실현과 손실실현을 예시적으로 나타낸 도면이다.
도 6 은 본 발명의 일 실시예에 따른 제2 심사모듈의 블럭 구성도이다.
도 7 은 본 발명의 일 실시예에 따른 지역별/용도별 위험의 평가를 예시적으로 나타낸 도면이다.
이하에서는 본 발명의 일 실시예에 따른 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치를 첨부된 도면들을 참조하여 상세하게 설명한다. 이러한 과정에서 도면에 도시된 선들의 두께나 구성요소의 크기 등은 설명의 명료성과 편의상 과장되게 도시되어 있을 수 있다. 또한 후술되는 용어들은 본 발명에서의 기능을 고려하여 정의된 용어들로서, 이는 이용자, 운용자의 의도 또는 관례에 따라 달라질 수 있다. 그러므로 이러한 용어들에 대한 정의는 본 명세서 전반에 걸친 내용을 토대로 내려져야할 것이다.
도 1 은 본 발명의 일 실시예에 따른 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치의 블럭 구성도이고, 도 2 는 본 발명의 일 실시예에 따른 제1 심사모듈(20)의 블럭 구성도이며, 도 3 은 본 발명의 일 실시예에 따른 지역별/용도별 거래량 지수 및 거래량증가율 지수를 나타낸 도면이며, 도 4 는 본 발명의 일 실시예에 따른 낙찰률 기준 및 낙찰가율 기준 분석 예시를 나타낸 도면이며, 도 5 는 본 발명의 일 실시예에 따른 이익실현과 손실실현을 예시적으로 나타낸 도면이며, 도 6 은 본 발명의 일 실시예에 따른 제2 심사모듈(30)의 블럭 구성도이며, 도 7 은 본 발명의 일 실시예에 따른 지역별/용도별 위험의 평가를 예시적으로 나타낸 도면이다.
도 1 을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치는 데이터 수집부(10), 제1 심사모듈(20), 제2 심사모듈(30) 및 평가모듈(40)을 포함한다.
데이터 수집부(10)는 기 설정된 기간, 예를 들어 월 및 년 단위로 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래현황을 수집한다. 여기서, 용도별 지가지수 및 지역별 지가지수는 월별 및 년도별로 수집될 수 있다. 용도별 지가지수, 지역별 지가지수 및 토지거래현황은 거래량 기준 및 거래량 증가율 기준을 분석하는데에 사용되며, 일 예로 한국감정원에 구비된 부동산 통계 데이터베이스로부터 수집될 수 있다.
또한, 데이터 수집부(10)는 기 설정된 기간 단위로 용도별 매각통계 및 실거래가를 수집한다. 용도별 매각통계는 낙찰률 기준과 낙찰가율 기준을 산출하는데에 사용되며, 일 예로 법원경매정보 데이터베이스로부터 수집될 수 있다. 실거래가는 국토해양부에서 고시되는 실거래자료 데이터베이스로부터 수집될 수 있다.
제1 심사모듈(20)은 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 유동성 위험과 실거래행태를 평가하여 점수화한다. 제1 심사모듈(20)은 유동성 위험 기준 판단부(21), 실거래 기준 판단부(22) 및 제1 판단부(23)를 포함한다.
유동성 위험 기준 판단부(21)는 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 거래량 기준 및 거래량 증가율 기준을 산출할 뿐만 아니라, 용도별 매각통계를 이용하여 낙찰률 기준 및 낙찰가율 기준을 산출한다. 유동성 위험 기준 판단부(21)는 거래량 기준산출부(211), 거래량 증가율 기준산출부(212), 낙찰률 기준산출부(213) 및 낙찰가율 기준산출부(214)를 포함한다.
거래량 기준산출부(211)는 용도별 지가지수, 지역별 지가지수 및 토지거래 현황을 이용하여 거래량 기준을 산출한다. 거래량 기준은 l지역의 t기간 동안 i용도로서의 평균거래량, 및 전국의 t기간 동안 i용도로서의 평균거래량을 비율화시킨 것으로서, 아래의 수학식 1을 통해 산출될 수 있다. 도 3 에는 지역별 및 용도별 평균거래량 지수와 전국/용도별 거래증가율 지수가 나타나며, 각 지역에 대한 점수가 도시되었다.
Figure 112014122412078-pat00001
거래량 증가율 기준산출부(212)는 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 거래량 증가율 기준을 산출한다. 거래량 증가율 기준은 l지역의 I용도의 t0-t기간 동안의 평균거래량증가율과 전국의 i용도의 t0-t기간 동안의 평균거래량증가율을 비율화시킨 것으로서, 아래의 수학식 2를 통해 산출될 수 있다. 참고로, 아래의 복리평균성장률은 연평균성장률(Compound Annual Growth Rate;CAGR)을 통해 산출될 수 있다.
Figure 112014122412078-pat00002
낙찰률 기준산출부(213)는 용도별 매각통계를 이용하여 낙찰률 기준을 산출한다. 낙찰률 기준은 l지역의 t기간 동안의 I용도로서의 평균낙찰율과, 전국의 t기간 동안의 i용도로서의 낙찰율을 비율화시킨 것으로서, 법원경매정보에서 얻은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 낙찰율과 전국의 I용도의 t기간 동안의 낙찰율을 이용하여 아래의 수학식 3을 통해 산출될 수 있다.
Figure 112014122412078-pat00003
낙찰가율 기준산출부(214)는 용도별 매각통계를 이용하여 낙찰가율 기준을 산출한다. 여기서, 낙찰가율 기준은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 평균낙찰율과 전국의 i용도의 t기간 동안의 낙찰율을 비율화시킨 것으로서, 낙찰가율 기준은 l지역의 i용도의 t기간 낙찰가율 기준과, 전국의 I용도의 t기간 낙찰가율 기준의 비율화를 통해 아래의 수학식 4와 같이 산출될 수 있다.
Figure 112014122412078-pat00004
즉, 상기한 바와 같은 유동성 위험 기준 판단부(21)에 의해 산출된 거래량, 거래량 증가율 기준, 낙찰률 기준 및 낙찰가률 각각은 아래의 표 1과 같은 산출값으로 나타내어질 수 있으며, 각각에 배점된 점수는 아래의 표 1과 같다.
Figure 112014122412078-pat00005
도 4 에는 상기한 위험성 유동 산출부의 산출 결과가 지역별 기간별로 각각 도시되었다.
실거래 기준 판단부(22)는 실거래자료를 활용한 투자심리를 분석하는 것으로서, 이익보유기간 기준 산출부(221), 손실보유기간 기준 산출부(222), 이익실현기간 기준 산출부(223), 손실실현기간 기준 산출부(224), 이익실현빈도 기준 산출부(225), 손실실현빈도 기준 산출부(226), 최대잠재이익율 기준 산출부(227) 및 최대잠재손실률 기준 산출부(228)를 포함한다.
이익보유기간 기준 산출부(221)와 손실보유기간 기준 산출부(222)는 이익보유기간 기준과 손실보유기간 기준을 각각 산출한다. 여기서, 이익보유기간 기준은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 이익보유기간과, 전국의 i용도의 t기간 동안의 이익보유기간을 비율화시킨 것이고, 손실보유기간 기준은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 손실보유기간과, 전국의 i용도의 t기간 동안의 손실보유기간을 비율화시킨 것이다. 이익보유기간 기준과 손실보유기간 기준 각각은 아래의 수학식 7을 통해 산출할 수 있다. 이 경우, 이익시점과 손실시점 구분의 기준은 각 부동산의 양도차익을 기준으로 한다. 양도차익은 아래의 수학식 5를 통해 산출되며, l지역 i용도의 j부동산의 매입당시(bt) 가격과 각 매각당시(t) 가격의 가격 비교를 통해 산출된다.
Figure 112014122412078-pat00006
아래의 수학식 6을 참조하면, TG가 0보다 크면 이익발생부동산 거래로 판단하고, 0보다 작으면 손실거래부동산 거래로 판단하며, 이때의 보유기간을 계산한다.
Figure 112014122412078-pat00007
부동산의 매입 시점은 bt로 정의하고, 매각 시점을 τ로 정의하여 매입시점부터 매각시점까지의 총 기간, 및 이익 또는 손실실현 부동산의 ATP와 ATL은 아래의 수학식 7로 산출될 수 있다.
Figure 112014122412078-pat00008
이익실현 기준 산출부(223)와 손실실현 기준 산출부(224)는 이익실현기준 및 손실실현기준을 각각 산출한다. 여기서, 이익실현기준은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 이익실현횟수와 전국의 i용도의 t기간 동안의 이익실현횟수를 비율화시킨 것이고, 손실실현기준은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 손실실현횟수와 전국의 i용도의 t기간 동안의 손실실현횟수를 비율화시킨 것이다. 이익실현기준과 손실실현기준은 아래의 수학식 8을 통해 산출할 수 있다.
여기서, 이익시점과 손실시점 구분의 기준은 각 부동산의 양도차익을 기준으로 한다. 아래의 수학식 8을 통해 l지역 i용도 j부동산의 매입당시(bt) 가격과 각 매각당시(t) 가격을 비교할 수 있고, l지역 i용도 t시점의 이익실현횟수 및 손실실현횟수를 산출할 수 있다.
Figure 112014122412078-pat00009
도 5 에는 부동산 가격 변화에 따른 이익실현과 손실실현 예를 나타내었다.
이익실현빈도 기준 산출부(225)와 손실실현빈도 기준 산출부(226)는 이익실현빈도 기준과 손실실현빈도 기준을 각각 산출한다. 이익실현빈도 기준은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 지가지수대비 이익빈도와 전국의 i용도의 t기간 동안의 지가지수대비 이익빈도를 비율화시킨 것이고, 손실실현빈도 기준은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 지가지수대비 손실빈도와 전국의 i용도의 t기간 동안의 지가지수대비 손실빈도를 비율화시킨 것으로서, 아래의 수학식 9를 통해 산출될 수 있다.
Figure 112014122412078-pat00010
아래의 수학식 10에는 지가지수 대비 미실현이익(GIRP)과 지가지수 대비 미실현손실(LIRP)을 구분하기 위해 사용되는 수식이 각각 나타내어진다.
Figure 112014122412078-pat00011
최대잠재이익률 기준 산출부(227)와 최대잠재손실률 기준 산출부(228)는 최대잠재이익률 기준과 최대잠재손실률 기준을 각각 산출한다. 여기서, 최대잠재이익률 기준은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 최대잠재이익률, 및 전국의 i용도의 t기간 동안의 최대잠재이익률을 비율화시킨 것이고, 최대잠재손실률 기준은 l지역의 i용도의 t기간 동안의 최대잠재손실률, 및 전국의 i용도의 t기간 동안의 최대잠재손실률을 비율화시킨 것으로서, 아래의 수학식 11을 통해 산출할 수 있다. 여기서, 지역별 최대잠재이익률 기준과 최대잠재손실률 기준은 아래의 수학식 11을 통해 산출되고 해당 지역의 지가지수를 사용하여 산출될 수 있다.
Figure 112014122412078-pat00012
상기한 바와 같은 실거래 기준 판단부(22)에 의해 산출된 이익보유기간, 손실보유기간 기준, 이익실현 기준, 손실실현 기준, 이익실현빈도 기준, 손실실현빈도 기준, 최대잠재이익률 기준 및 최대잠재손실률 기준 각각은 아래의 표 2와 같은 산출값으로 나타내어질 수 있으며, 각각에 배점된 점수는 아래의 표 2와 표 3과 같다.
Figure 112014122412078-pat00013
Figure 112014122412078-pat00014
제1 판단부(23)는 상기한 유동성 위험 기준 판단부(21)에 의해 산출된 산출값에 대해 설정된 점수(표 1)를 합산하고, 실거래 기준 판단부(22)에 의해 산출된 산출값에 대해 설정된 점수(표 2와 표 3)를 합산한 후, 이들을 아래의 수학식 12에 대입하여 제1 총점수를 산출한다. 아래의 수학식 12를 참조하면, 총점 100점을 기준으로 유동성위험 기준과 실거래자료를 활용한 투자심리 분석 각각에 대해 기 설정된 비율을 적용하였는 바, 유동성위험 기준은 70%, 실거래자료를 활용한 투자심리 분석은 30%로 각각 적용되었다.
Figure 112014122412078-pat00015
Figure 112014122412078-pat00016
한편, 제1 판단부(23)는 상기한 바와 같이 계산된 제1 총점수가 기 설정된 설정점수 이상인지 여부를 판단하고, 판단 결과 제1 총점수가 설정점수 이상이면 해당 담보물건은 심사를 통과한 것으로 판단한다.
제2 심사모듈(30)은 상기한 제1 심사모듈(20)의 심사 결과 제1 총점수가 설정점수 이상인 담보물건에 대해서 수익률과 변동성을 산출한다. 특히, 제2 심사모듈(30)은 토지시장선(LML)을 적용하여 안정성계수를 이용한 담보물건의 평가를 수행한다.
이러한 제2 심사모듈(30)은 기대수익률 평가부(31), 안정성계수 산출부(32) 및 제2 판단부(33)를 포함한다.
기대수익률 평가부(31)는 토지시장선(LML)을 활용하여 기대수익률을 평가한다. 더욱 상세히 설명하면, 기대수익률 평가부(31)는 분석지역 및 용도의 기대수익률을 산출하기 위해 분석기간 동안의 실제수익률(rl,i)을 아래의 수학식 13을 이용하여 산출한다.
Figure 112014122412078-pat00017
Figure 112014122412078-pat00018
여기서, rl,i는 l지역 i용도의 실제수익률이고, E(rl,i)는 토지시장선(LML) 상의 l지역 i용도 기대수익률이며, E(rm,i)는 i용도의 기대수익률이며, rm,i는 분석기간, 예를 들어 6개월, 1년, 2년, 3년 동안의 수익률의 평균이다. 수익률은 자연로그를 사용하여 t-1기 지가지수와 t기의 지가지수를 분수화하여 산출될 수 있다.
이 경우, 기대수익률 평가부(31)는 i지역 i용도의 지가지수와 전국의 i용도 지가지수를 활용하여 공분산(cov(rl,i,rm,i))을 산출하고 전국 i용도 지가지수의 표준편차(σ2 m,i)를 산출한다. 이어 기대수익률 평가부(31)는 이러한 공분산(cov(rl,i,rm,i))과 표준편차(σ2 m,i)를 이용하여 각 지역별 베타(β)를 산출하고, 산출한 지역별 베타(
Figure 112014122412078-pat00019
)를 이용하여 각 지역의 토지시장선 산출과 같이 각 지역별 베타(β)를 산출한다.
안정성계수 산출부(32)는 상기한 l지역 i용도의 실제수익률(rl,i)과 및 토지시장선(LML) 상의 l지역 i용도 기대수익률(E(rl,i))을 아래의 수학식 14에 대입하여 안정성계수를 산출한다.
Figure 112014122412078-pat00020
여기서, E(rm,i)는 i용도의 기대수익률이다.
제2 판단부(33)는 상기한 안정성계수를 기 설정된 설정계수와 비교하여 안정성계수가 설정계수 이상이면 심사를 통과한 것으로 판단한다. 여기서, 안정성계수는 -0.5로 설정될 수 있다. 이외에도 제2 판단부(33)는 안정성계수가 (+)이면 심사를 통과한 것으로 판단하고 안정성계수가 (-)이면 심사를 통과하지 못한 것으로 판단할 수도 있다. 여기서, 안정성계수가 높을수록 투자안정성이 높은 것을 의미한다.
도 7 을 참고하면, 담보물건 중 A와 B는 심사를 통과한 것으로 채택할 수 있고, 담보물건 중 C,D,E는 심사를 통과하지 못한 것으로 기각할 수 있다.
평가모듈(40)은 상기한 바와 같이 제2 판단부(33)에 의해 심사를 통과한 담보물건에 대해 가치평가를 기준으로 대상지역의 분석가치가 전국 지가 평균가치보다 5% 높을 경우 '고변동성'으로 평가하며, -5%~+5%일 경우 '중변동성'으로 평가하며, -5%보다 작을 경우 '저변동성'으로 평가한다.
이러한 지역별 및 용도별 평가는 블랙-숄츠의 가치평가 방법인 아래의 수학식 15의 ROV(Real Option Valuation) 방법이 이용될 수 있다.
Figure 112014122412078-pat00021
여기서,
Figure 112014122412078-pat00022
이며, S는 현재 가격 지수이고, X는 이전 가격 지수(2010년 기준)이며, δ는 지역 임대수익률(없는 경우, 0으로 가정)이며, r은 risk-free rate이며, σ는 GARCH 모형을 활용한 변동성이며, t는 담보 대출 기간이며, N(d)는 누적 정규분포 함수이다.
이와 같이 본 실시예는 1차적으로 유동성위험과 실거래행태를 평가하여 점수화한 후 2차적으로 심사를 통과한 대상에 대해서만 기대수익률과 변동성을 기준으로 평가하여 담보물건에 대한 심사결과를 도출한다.
또한, 본 실시예는 대출심사 진행시 저성과담보들에 대한 서류조작 또는 사업성분석오류로 인해 담보가치가 과대평가되는 것을 사전에 차단하고, 저성과 담보에 대한 잘못된 대출로 인한 금융기관의 부실을 방지하며, 저성과 담보 대출로 인한 피해와 위험을 감소시키고 대출 심사과정의 투명성을 향상시킨다.
게다가, 본 실시예는 불법 대출 등으로 야기되는 경제적, 사회적 위험을 감소시키고 국가경제의 건전성에 기여한다.
본 발명은 도면에 도시된 실시예를 참고로 하여 설명되었으나, 이는 예시적인 것에 불과하며 당해 기술이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 이로부터 다양한 변형 및 균등한 타 실시예가 가능하다는 점을 이해할 것이다. 따라서, 본 발명의 진정한 기술적 보호범위는 아래의 특허청구범위에 의하여 정해져야할 것이다.
10: 데이터 수집부
20: 제1 심사모듈
21: 유동성 위험 기준 판단부
211: 거래량 기준산출부
212: 거래량 증가율 기준산출부
213: 낙찰률 기준산출부
214: 낙찰가율 기준산출부
22: 실거래 기준 판단부
221: 이익보유기간 기준 산출부
222: 손실보유기간 기준 산출부
223: 이익실현기간 기준 산출부
224: 손실실현기간 기준 산출부
225: 이익실현빈도 기준 산출부
226: 손실실현빈도 기준 산출부
227: 최대잠재이익률 기준 산출부
228: 최대잠재손실률 기준 산출부
23: 제1 판단부
30: 제2 심사모듈
31: 기대수익률 평가부
32: 안정성계수 산출부
33: 제2 판단부
40: 평가 모듈

Claims (12)

  1. 담보물건에 대한 기 설정된 기간 동안의 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 토지거래현황, 용도별 매각통계 및 실거래가를 수집하는 데이터 수집부;
    상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 유동성 위험과 실거래행태를 평가하여 점수화하는 제1 심사모듈; 및
    상기 제1 심사모듈의 심사 결과 심사가 통과된 담보물건에 대해 토지시장선을 활용하여 기대수익률을 평가하고, 상기 기대수익률을 통해 안정성계수를 산출한 후, 상기 안정성계수를 토대로 담보물건을 심사하는 제2 심사모듈을 포함하며,
    상기 제1 심사모듈은 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 거래량 기준 및 거래량 증가율 기준을 산출하고, 용도별 매각통계를 이용하여 낙찰률 기준 및 낙찰가율 기준을 산출하는 유동성 위험 기준 판단부; 실거래자료를 활용하여 투자심리를 분석하는 실거래 기준 판단부; 및 상기 유동성 위험 기준 판단부에 의해 산출된 산출값에 대해 설정된 점수, 및 상기 실거래 기준 판단부에 의해 산출된 산출값에 대해 설정된 점수를 이용하여 제1 총점수를 산출하고, 상기 제1 총점수를 토대로 담보물건에 대해 심사하는 제1 판단부를 포함하며,
    상기 유동성 위험 기준 판단부는 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 지가지수, 지역별 지가지수 및 토지거래 현황을 이용하여 거래량 기준을 산출하는 거래량 기준산출부; 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 지가지수, 지역별 지가지수, 및 토지거래 현황을 이용하여 거래량 증가율 기준을 산출하는 거래량 증가율 기준산출부; 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 매각통계를 이용하여 낙찰률 기준을 산출하는 낙찰률 기준산출부; 및 상기 데이터 수집부에 의해 수집된 용도별 매각통계를 이용하여 낙찰가율 기준을 산출하는 낙찰가율 기준산출부를 포함하는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
  2. 삭제
  3. 삭제
  4. 제 1 항에 있어서, 상기 거래량 기준은 특정지역의 설정기간 동안 특정용도로서의 평균거래량, 및 전국의 설정기간 동안 특정용도로서의 평균거래량을 이용하여 산출되는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
  5. 제 1 항에 있어서, 상기 거래량 증가율 기준은 특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 평균거래량증가율과 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 평균거래량증가율을 이용하여 산출되는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
  6. 제 1 항에 있어서, 상기 낙찰률 기준은 특정지역의 설정기간 동안의 설정용도로서의 평균낙찰율, 및 전국의 설정기간 동안의 특정용도로서의 낙찰율을 이용하여 산출되는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
  7. 제 1 항에 있어서, 상기 낙찰가율 기준은 특정지역의 설정 기간 동안 특정용도로서의 평균낙찰율, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 평균낙찰율을 이용하여 산출되는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
  8. 제 1 항에 있어서, 상기 실거래 기준 판단부는
    특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 이익보유기간, 및 전국의 특정 용도의 설정기간 동안의 이익보유기간을 이용하여 이익보유기간 기준을 산출하는 이익보유기간 기준 산출부;
    특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 손실보유기간, 및 전국의 특정 용도의 설정기간 동안의 손실보유기간을 이용하여 손실보유기간 기준을 산출하는 손실보유기간 기준 산출부;
    특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 이익실현횟수, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 이익실현횟수를 이용하여 이익실현 기준을 산출하는 이익실현 기준 산출부;
    특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 손실실현횟수, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 손실실현횟수를 이용하여 손실실현 기준을 산출하는 손실실현 기준 산출부;
    특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 지가지수대비 이익빈도, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 지가지수대비 이익빈도를 이용하여 이익실현빈도 기준을 산출하는 이익실현빈도 기준 산출부;
    특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 지가지수대비 손실빈도, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 지가지수대비 손실빈도를 이용하여 손실실현빈도 기준을 산출하는 손실실현빈도 기준 산출부;
    특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 최대잠재이익률, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 최대잠재이익률을 이용하여 최대잠재이익률 기준을 산출하는 최대잠재이익률 기준 산출부; 및
    특정지역의 특정용도의 설정기간 동안의 최대잠재손실률, 및 전국의 특정용도의 설정기간 동안의 최대잠재손실률을 이용하여 최대잠재손실률 기준을 산출하는 최대잠재손실률 기준 산출부를 포함하는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
  9. 제 1 항에 있어서, 상기 제1 판단부는 상기 제1 총점수가 기 설정된 설정점수 이상이면 담보물건이 심사를 통과된 것으로 판단하는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
  10. 제 1 항에 있어서, 상기 제2 심사모듈은
    특정지역의 특정용도 지가지수 및 전국의 특정용도 지가지수를 활용하여 공분산을 산출하고, 전국의 특정용도 지가지수의 표준편차를 산출한 후, 공분산과 표준편차를 이용하여 각 지역별 베타를 산출하는 기대수익률 평가부;
    특정지역 특정용도의 실제수익률 및 상기 기대수익률 평가부에 의해 산출된 토지시장선 상의 특정지역 특정용도의 기대수익률을 이용하여 안정성계수를 산출하는 안정성계수 산출부; 및
    상기 안정성계수 산출부에 의해 산출된 안정성계수를 토대로 담보물건에 대한 심사결과를 도출하는 제2 판단부를 포함하는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
  11. 제 10 항에 있어서, 상기 제2 판단부는 안정성계수를 기 설정된 설정계수와 비교하여 안정성계수가 설정계수 이상이면 심사를 통과한 것으로 판단하는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
  12. 제 10 항에 있어서, 상기 제2 판단부는 안정성계수가 (+)이면 심사를 통과한 것으로 판단하고 안정성계수가 (-)이면 심사를 통과하지 못한 것으로 판단하는 것을 특징으로 하는 지역리스크 측정을 통한 부동산 담보 대출심사 장치.
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