KR101023641B1 - 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템 및 그 방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 법원경매 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정방법 및 그 장치에 관한 것으로서, 보다 상세하게는 모집자가 법원에 등록된 특정 경매물건에 대해 다수의 투자상품을 만들고 그와 관련된 물건정보와 모집조건과 투자조건을 입력하고 온라인입찰가격을 산출해냄으로써 투자자의 투자희망 입찰가와 온라인 입찰가격을 비교하여 투자자격 획득여부를 결정하고 투자자가 원하는 입찰가로 투자에 참여할 수 있는 시스템 및 장치에 대한 것이다.

본 발명은 온라인 입찰가격 결정 방법에 있어서, 법원경매서버로부터 전달받은 부동산 경매 매각기일 이전의 일정 시점에 메인서버가 물건의 특징으로 구성된 물건 정보를 입력받는 단계와, 상기 메인서버가 모집자의 모집 조건을 입력받는 단계와, 상기 메인서버가 투자자의 투자 조건을 입력받는 단계와, 상기 메인서버가 입력된 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건으로부터 가중치를 적용하여 온라인 입찰가격을 산출해내는 단계로 구성된다.

법원경매, 인터넷 공동투자, 온라인 입찰가격 결정, 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건, 가중치

Description

법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템 및 그 방법{Online bidding price determination system for internet group investment of court auction and the method thereof}

본 발명은 법원경매 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정방법 및 그 장치에 관한 것으로서, 보다 상세하게는 모집자가 법원에 등록된 특정 경매물건에 대해 다수의 투자상품을 만들고 그와 관련된 물건정보와 모집조건과 투자조건을 입력하고 온라인입찰가격을 산출해냄으로써 투자자의 투자희망 입찰가와 온라인 입찰가격을 비교하여 투자자격 획득여부를 결정하고 투자자가 원하는 입찰가로 투자에 참여할 수 있는 시스템 및 장치에 대한 것이다.

최근 토지, 건물 등 부동산에 관한 경매 물건에 대한 관심이 고조되고 있는데, 상기 경매로 처리되는 부동산은 법원, 금융업계는 물론 이해 당사자 이외의 일반인들에게도 그 감정가격에 대한 정보 욕구가 지대한 것이 사실이다.

따라서, 대법원의 경매사이트가 활성화된 이후, 복수의 사용자(경매 참가자)가 인터넷을 통해 경매 시스템(웹사이트)에 접속하여, 경매로 나와 있는 물건 중에 서 원하는 물건을 검색 및 선택하고, 원하는 가격을 제시(응찰)하여, 일정 기간(경매유효기간)이 경과한 후에 최고가를 제시한 사람이 낙찰받아 물건인도 및 대금결제절차로 들어가는 방식으로 되어있다.

한편, 상기 대법원 경매사이트를 통해 부동산에 관한 경매 시스템을 구비하고 있는 웹 사이트도 있으나, 이들은 경매가격 즉 최저입찰가 등에 있어서 제공되는 가격면에서 신뢰성이 전혀 담보되지 않아 경매 참가자의 참가 의욕을 고취시키지 못해 이용실적이 극히 저조한 실정이다.

이는 부동산은 가격이 상당히 고가이기 때문에 제시되는 가격에 신뢰성이 담보되지 않을 경우 경매 참가를 제대로 유도해 낼 수 없으며, 부동산은 상품 자체의 특성에 의하여 가격이 결정되기보다는 주변의 지역 및 근린요인에 의해 더욱 가치가 달라지게 되어 가격을 산정하는 데 많은 어려움이 있어서 구매자에게 적정한 가격을 제시해 주는 것이 매우 어렵기 때문이다.

또한, 상술한 바와 같은 종래의 부동산 매매/중개 서비스를 제공하는 사이트들은, 단순히 아파트나 빌딩과 같은 실제 부동산을 소유하고 있는 판매자와 해당 부동산을 구입하려는 구매자들을 연결하여 거래를 성사시키고 매매에 따른 중개 수수료를 수익으로 하는 오프라인 상의 부동산 중개소 역할만을 수행할 뿐, 아직 개발되지 않거나 또는 개발중인 부동산을 감정한 후, 해당 부동산에 투자할 수 있도록 투자 중개 서비스를 제공하지 못하고 있다.

그리고, 향후 소유가치가 높아지게 될 현재 개발되지 않거나 또는 개발중인 부동산 정보를 온라인 상에서 다수의 사용자들에게 제공하고, 부동산 정보를 확인 한 사용자들이 특정 부동산에 소정의 지분을 투자할 수 있도록 하는 서비스를 제공하고 있지 못하는 실정이다.

본 발명은 본 발명의 서버를 통해 다수의 소액투자자 공동으로 법원경매에 참여할 때 각 조건항목별 가중치를 적용하여 온라인 입찰가격을 산출하는 것을 목적으로 하고, 투자자는 자신이 원하는 조건으로 온라인입찰가격이 나왔을 때만 투자에 참여할 수 있게 됨으로써 자신이 원하는 조건에만 투자에 참여할 수 있게 되는 장점이 있다.

또한, 본 발명은 상기 서버에 물건정보를 수동으로 입력하는 대신 물건정보를 자동으로 수집하여 생성된 물건정보가 자동으로 물건 투자유형으로 분류되어 등록되는 것을 목적으로 한다. 이 경우 모집자가 일일이 수동으로 입력하고 투자유형으로 분류하여 등록하는 번거로움이 없다.

추가적으로 본 발명의 시스템은 투자자의 활동내역으로부터 수집한 투자자 개인별 투자성향정보를 통해 투자자의 투자 성향에 맞는 투자물건을 SMS, 문자, 이메일, 쪽지 등의 수단을 통해 자동으로 통보해주는 것을 목적으로 한다. 투자자는 여러 물건정보 및 투자모집금액 등의 다양한 모집조건 정보 중에서 자신의 성향에 맞는 투자물건정보를 받아볼 수 있다는 장점을 가진다.

또한 본 시스템은 물건정보, 모집조건, 투자조건으로부터 온라인입찰가격을 산출하는 것을 목적으로 한다. 상기 서버는 투자자가 입력한 투자 희망 입찰가의 평균과 투자희망 입찰가의 분포가 수렴하는 지점을 산출하고, 시세정보 및 유사물건 낙찰가 정보, 전문가 분석가격을 입력 받고 예상수익률 수렴지점을 산출해낸 후 각 항목별 가중치를 적용하여 종합적인 온라인 입찰가격을 산출한다.

추가적으로, 상기 서버는 앞서 투자자가 입력한 투자 희망 입찰가와 산출해낸 온라인 입찰가격을 비교하여 투자자의 투자자격 획득여부를 결정하고 획득된 투자자에게는 투자에 참여하라는 통보를 내릴 수 있다. 이 경우, 투자자는 본인이 희망한 입찰가에만 투자자격을 얻고 입찰에 참여할 수 있다는 장점이 있다. 따라서 본인이 원하지 않는 입찰가에는 투자하지 않을 수 있다.

본 발명은 온라인 입찰가격 결정 방법에 있어서, 법원경매서버로부터 전달받은 부동산 경매 매각기일 이전의 일정 시점에 메인서버가 물건의 특징으로 구성된 물건 정보를 입력받는 단계와, 상기 메인서버가 모집자의 모집 조건을 입력받는 단계와, 상기 메인서버가 투자자의 투자 조건을 입력받는 단계와, 상기 메인서버가 입력된 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건에 가중치를 적용하여 온라인 입찰가격을 산출해내는 단계로 구성된다.

본 발명에 따른 상기 메인서버에는 투자자의 희망 입찰가격과 희망 투자금액이 입력된다.

본 발명은 상기 온라인 입찰가격을 산출해내는 단계 후에, 상기 메인서버가 소요 비용을 계산하여 예상 수익률 정보를 산출해내는 단계와, 상기 메인서버가 산 출해낸 온라인 입찰 가격과 입력된 투자 조건의 투자 희망 입찰가를 비교하여 투자자가 투자 자격을 획득했는지 여부를 결정하는 단계와, 상기 메인서버가 투자자의 투자 자격 획득 여부를 투자자단말에 통보하는 단계와, 상기 메인서버가 투자자에게 금융기관 및 전자 결제 서버와 연동하여 투자금 입금하도록 투자자단말에 통보하고, 연동된 금융기관및전자결제서버로부터 입금 내역을 수신해 입금 확인을 통보하는 단계와, 상기 메인서버가 갱신된 진행 현황을 입력받는 단계와, 상기 메인서버가 갱신된 진행 현황을 투자자단말에 통보하는 단계와, 상기 메인서버가 갱신된 진행 현황에 따라 입찰 참여, 투자마감, 투자금 환불, 잔금 납부, 소유권 등기, 명도, 매각, 수익금 배당으로 구성된 업무상의 의사 결정을 지시하는 단계가 더 포함되어 구성된다.

본 발명에 따른 상기 물건 정보는 물건 소재지, 물건명, 물건용도, 사건번호 및 물건번호, 예정매각기일, 경매법원, 최저매각가격, 현재시세, 감정평가액, 물건상태로 구성된다.

본 발명에 따른 상기 모집 조건은 물건 투자 유형, 투자 모집 금액, 투자 가능 금액, 투자 진행 시간, 투자 운용 수수료율, 예상 수익 정보, 예상 매각기간, 진행 현황으로 구성된다.

본 발명에 따른 상기 투자조건은 투자 의사, 투자 금액, 투자 희망 입찰가, 투자 위험 발생시 선택사항, 투자계약서 동의, 익명투자조합 가입 동의 여부에 대한 정보이다.

본 발명에 따른 상기 메인서버가 투자단말에 투자 자격 획득 여부를 통보하는 단계와 갱신된 진행 현황을 투자자단말에 통보하는 단계에서, SMS, 이메일, 인터넷 쪽지, 인터넷 공지를 사용한다.

본 발명에 따른 상기 예상 수익률 정보는 예상 매각 금액, 낙찰 금액, 등록세, 취득세, 채권 수수료, 부담 인수 금액, 법무사 비용, 리모델링 비용, 명도 비용, 법률 자문 비용, 투자 운영 비용, 시스템 운영 비용, 금융 비용, 부동산 수수료, 양도세, 매각 수익금, 투자 운영 수수료, 투자 수익금, 예상 매각 수익률로 구성된다.

본 발명에 따른 상기 진행 현황은 투자모집일, 입찰일, 낙찰성공여부, 투자마감일, 잔금납부일, 등기완료일, 명도완료일, 매각완료일, 운용완료일로 구성된다.

본 발명에 따른 상기 물건 정보와 모집조건을 입력하는 단계는, 별도의 수집기를 통해 법원 경매 서버에 접속하여 법원이 제공하는 정보에 따른 물건정보를 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장하는 단계와, 상기 메인서버의 경매투자관리모듈 이 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보 중 상기 물건 정보에 따라 구성된 상기 물건 분류 조건에 따라 상기 모집 조건 중 물건 투자 유형을 자동으로 분류하는 단계와, 상기 경매투자관리모듈이 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보를 선별해 물건 정보를 생성하는 단계와, 상기 경매투자관리모듈에 생성된 상기 물건 정보가 자동 분류된 물건 투자 유형에 따라 자동 등록되고, 해당 물건에 대한 모집 조건을 입력받는 단계로 이루어진다.

본 발명은 상기 메인서버에 입력된 물건 정보와 모집 조건에 따라 투자의 투자 성향에 맞는 투자 물건을 매칭하는 단계가 더 포함되되, 상기 매칭 단계는 투자자의 가입 정보 중 투자자 개인별 투자 성향 정보를 생성하는 단계와, 상기 메인서버에 입력된 물건 정보와 모집 조건에서 물건 투자 유형, 투자 모집 금액, 예상 수익률 정보, 예상 매각 기간을 투자자의 투자 성향 정보와 비교하는 단계와, 상기 메인서버가 투자자의 투자 성향 정보와 유사한 물건을 투자자단말에 통보하는 단계로 이루어진다.

본 발명에 따른 상기 투자 성향 정보는, 투자자의 가입 정보 중 나이, 소득과 투자자의 활동 내역으로부터 수집한 총 투자 회수, 총 투자 금액, 물건 용도별 투자회수, 물건 용도별 투자금액, 투자 모집 금액별 투자 회수, 예상 매각 수익률별 투자 회수, 예상 매각 기간별 투자 회수로 구성된다.

본 발명에 따른 상기 메인서버가 입력된 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건으로부터 온라인 입찰가격을 산출해내는 단계는, 상기 메인서버가 상기 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건의 각 구성 정보를 입력받고 각 구성 정보의 값을 산출하는 단계와, 상기 메인서버가 투자 희망 입찰가 평균을 산출하는 단계와, 상기 메인서버가 시세 정보를 입력받는 단계와, 상기 메인서버가 유사 물건 낙찰가 정보를 입력받는 단계와, 상기 메인서버가 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격을 산출하는 단계와, 상기 메인서버가 투자 희망 입찰가의 분포가 수렴하는 지점을 산출하는 단계와, 상기 메인서버가 예상 수익률에 수렴하는 지점을 산출하는 단계로 이루어진다.

본 발명에 따른 상기 온라인입찰가격은, 희망 입찰가격 평균 (가중치 10), 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격(가중치 10), 희망 입찰가격 분포의 수렴 지점 (가중치 10), 예상 수익률 수렴지점 (가중치 40), 전문가의 예상 입찰가격 (가중치 20), 부동산 시세 정보 (가중치 5), 유사물건 낙찰가 정보 (가중치 5)의 평균값이다.

본 발명은 부동산시세정보DB서버와 법원경매서버에 연결된 온라인 입찰가격 결정 시스템에 있어서, 물건 정보, 모집조건, 예상수익률 정보를 입력받아, 온라인 입찰가격을 산출하여 디스플레이하거나, 상기 부동산시세정보DB서버와 법원경매서버로부터의 물건정보, 모집조건과 비교하여 투자자성향에 적합한 투자물건을 매칭 한 후 매칭된 물건을 투자자단말에 통보하는 메인서버와, 투자자가 상기 메인서버에 접속하여 해당 정보를 습득한 후 투자자성향에 따른 투자 금액을 포함하는 투자조건을 입력하고 투자의사를 최종적으로 입력할 경우 해당 정보를 상기 메인서버에 전달하는 투자자단말로 구성된다.

본 발명에 따른 상기 메인서버는, 물건 정보를 자동 분류된 물건 투자 유형에 따라 자동 등록하고, 해당 물건에 대한 모집 조건을 입력받아 저장하는 경매투자관리모듈과, 상기 투자자단말로부터 입력받은 투자 물건의 입찰가격과 희망하는 투자금액 과 이들의 평균과, 부동산시세정보DB서버로 부터 시세 정보와, 법원경매서버로부터 투자 물건과 유사한 물건의 낙찰가 정보와, 경매 전문가의 예상하는 입찰가격과, 상기 경매 전문가의 예상하는 수익률을 입력받아 각각 가중치를 설정하고 온라인 입찰가격을 산출하는 연산모듈로 구성된다.

본 발명에 따른 상기 경매투자관리모듈은, 상기 물건 정보와 모집조건을 입력받아 별도의 수집기를 통해 법원 경매 서버에 접속하여 법원이 제공하는 정보에 따른 물건정보를 수집하여 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장하고, 상기 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보 중 상기 물건 정보에 따라 구성된 물건 분류 조건에 따라 상기 모집 조건 중 물건 투자 유형을 분류하여, 상기 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보를 선별해 물건 정보를 생성한다.

본 발명에 따른 상기 경매투자관리모듈은, 입력된 물건 정보와 모집 조건에 따라 투자의 투자 성향에 맞는 투자 물건을 매칭하기 위하여, 투자자의 가입 정보 중 투자자 개인별 투자 성향 정보를 생성하고, 상기 입력된 물건 정보와 모집 조건에서 물건 투자 유형, 투자 모집 금액, 예상 수익률 정보, 예상 매각 기간을 투자 성향 정보와 비교한다.

본 발명에 따른 상기 연산모듈은, 입력된 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건으로부터 온라인 입찰가격을 산출하기 위해, 상기 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건의 각 구성 정보의 값을 산출하고, 투자 희망 입찰가 평균을 산출하며, 시세 정보를 입력받아, 유사 물건 낙찰가 정보를 입력받고, 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격을 산출하며, 투자 희망 입찰가의 분포가 수렴하는 지점을 산출하며, 예상 수익률에 수렴하는 지점을 산출한다.

본 발명에 따른 상기 연산모듈은, 희망 입찰가격 평균 (가중치 10), 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격(가중치 10), 희망 입찰가격 분포의 수렴 지점 (가중치 10), 예상 수익률 수렴지점 (가중치 40), 전문가의 예상 입찰가격 (가중치 20), 부동산 시세 정보 (가중치 5), 유사물건 낙찰가 정보 (가중치 5)의 평균값인 온라인 입찰가격을 산출한다.

본 발명에 따른 상기 메인서버는, 투자자의 투자조건과 투자성향정보를 저장 하는 투자자정보데이터베이스와, 메인서버가 법원 경매 서버에 접속하여 법원이 제공하는 정보에 따른 물건정보를 저장하는 물건정보수집데이터베이스로 구성된다.

본 발명에 따른 상기 메인서버는, 실시간 부동산 시세 정보를 전송하는 부동산시세정보DB서버와, 실시간 경매 정보를 제공하는 법원경매서버와, 전자결제를 위한 금융기관 연결을 담당하는 금융기관및전자결제서버에 연결된다.

본 발명은 법원경매에 직접 참여하고자 하는 모집자가 온라인으로 다수의 소액투자자를 모집하여 공동으로 법원경매에 참여할 때, 공동투자 시 수익을 얻을 수 있는 온라인 입찰가격을 산출할 수 있도록 한다.

투자자는 본인이 원하는 조건과, 각 조건마다 항목별 가중치를 설정해놓고 항목별가중치를 적용하여 결정된 온라인 입찰가격과 비교한 결과를 통보받고, 투자자는 조건에 맞으면 투자하고 조건에 맞지 않으면 투자하지 않을 수 있는 선택권을 갖는다는 장점이 있다.

또한, 본 발명의 시스템은 공동투자 물건을 별도의 수집기를 통해 자동으로 수집하고 특정한 물건 분류 조건에 따라 물건의 투자상품을 자동으로 분류하여 물건의 투자유형을 생성할 수 있기 때문에 모집자가 일일이 수동으로 수집하여 분류해야 하는 불편을 감수하지 않아도 된다.

또한, 본 발명의 시스템에 입력된 물건정보와 모집조건을 투자자로부터 획득 한 투자성향정보와 비교하여 투자자성향에 적합한 투자물건을 매칭한 후 매칭된 물건을 투자자에게 자동으로 통보해줌으로써 투자자로서는 다양한 종류의 모집조건과 물건 중에서 자신에게 최적화된 투자상품을 본 발명의 시스템으로부터 제공받을 수 있게 되어 자신에게 맞는 투자물건을 일일이 찾아야 하는 번거로움을 감수하지 않아도 된다.

본 명세서에 기재된 구성 및 기능 동작들의 실시예들은, 본 명세서에 기재된 구조들 및 그 구조적 등가물, 또는 이들 중에서 하나 이상의 조합들을 포함하는 컴퓨터 소프트웨어, 펌웨어 또는 하드웨어로 구현될 수 있다.

본 명세서에 기재된 주제의 실시예들은, 예를 들어 본 발명에 따른 홈페이지를 포함하는 메인 서버 등은 하나 이상의 컴퓨터 프로그램이 로딩된 제품들로 구현될 수 있다.

이러한 컴퓨터 프로그램(프로그램, 소프트웨어, 소프트웨어 애플리케이션, 스크립트, 코드)은 컴파일된 또는 번역된 언어들, 또는 선언적이거나 절차적 언어들을 포함하는 임의 형식의 프로그래밍 언어로 작성될 수 있고, 이러한 컴퓨터 프로그램은 독립형 모듈로서, 구성요소, 서브루틴, 또는 기타 컴퓨팅 환경에서 사용하는데 적합한 유닛을 포함하는 임의의 형식으로 사용되어, 자동 비교 기능, 통지 기능, 매칭 기능 등을 수행한다.

예를 들어 정보 수집기 프로그램은 하나의 컴퓨터상에서 실행되도록 사용되 거나, 또는 하나의 사이트에 위치하고, 다양한 사이트들을 통해 분산되며, 통신 네트워크에 의해 상호 연결된 여러 컴퓨터들 상에서 실행되도록 사용될 수 있다.

본 발명은 경매에 참가하고자 하는 자(이하, '투자자'라 한다)는 PC 등 인터넷에 접속할 수 있는 단말기를 통해 인터넷에 접속하여, 본 발명에 따른 온라인 입찰가격 결정 시스템을 제공하는 경매 제공자(이하, '모집자'라 한다)의 홈페이지에 접속됨으로 시작된다.

모집자의 홈페이지에는, 부동산 경매 시스템 전반에 관한 안내와 함께 멤버쉽(membership) 체크를 위한 사용자 로그인(log-in) 및 비밀 번호(password) 체크인터페이스를 구비하는 것이 바람직하다.

다만, 이 멤버쉽 체크는 후술하는 온라인 입찰가격을 제시하는 단계 이후에 제공해도 된다.

도4에서 보는 바와 같이 투자자는 본 발명에 따른 온라인 입찰가격 결정 시스템에 포함되는 홈페이지에 게시된 화면 안내에 따라, 경매에 제공되어 있는 부동산을 검색하고 원하는 부동산이 제공되어 있는 경우 이를 선택할 수 있다.

여기에서, 부동산을 검색하는 것은 공지되어 있는 기술 중 적절한 것을 사용한다. 예컨대, 소재지나 가격 등의 키워드(keyword)를 사용하여 검색하도록 하는 것이 바람직하다.

또한 사용자가 원하는 부동산을 검색하여 선택하게 되면, 시스템은 선택된 부동산에 관한 상세정보를 제공한다. 이 상세정보는, 사용자의 적절한 판단을 유도 할 수 있도록 해당 부동산에 관계되는 가급적 모든 정보를 망라하는 것이 바람직하다.

이하 본 발명의 실시를 위한 자세한 내용을 도면을 참조하여 설명한다.

상기 메인서버(20)는 물건 소재지 등의 물건 정보(아파트, 단독주택, 상가, 토지 등), 물건 투자 유형 등의 모집조건, 예상 매각 금액 등과 같은 예상수익률 정보를 입력받고, 온라인 입찰가격을 산출하여 디스플레이하는 장치이다.

또한 상기 메인서버(20)에는 후술되는 희망 입찰가격과 희망 투자금액이 입력되는 것이 바람직하다.

그리고 상기 메인서버(20)에 포함되는 홈페이지에는 도면에 표시되지 않았지만 대상물의 소재지, 건축년도, 물건의 표시(아파트, 단독주택, 상가 여부), 면적, 용도, 향(남향, 동향 등), 전망, 토지정보 등에 관한 일반적인 사항과, 권리관계정보인 부동산의 소유권이나 담보물권에 관한 정보로서 원칙적으로 등기부등본에 기재되어 있는 사항과, 교통·통신·지형조건정보로서 도심과의 거리, 통신시설, 경사도, 진입도로 및 주차시설에 대한 정보와, 내부시설정보로서 전기시설, 상하수도시설, 난방방법, 주방설비, 도배상태, 인테리어상태 등에 관한 정보와, 혐오시설정보로서 주변에 쓰레기소각장이나 공해업소 등과 같은 혐오시설이 있는가에 대한 정보 뿐만 아니라, 사용자로 하여금 해당 부동산을 직접 눈으로 확인하도록 하여 경매 참가에 대한 올바른 판단을 유도하기 위하여, 해당 부동산에 대한 평면도를 포함하여 내부구조 및 외부환경에 대한 동영상 및 평면도를 제공하도록 하는 것이 바 람직하다.

상기 투자자단말(10)은 투자자가 상기 메인서버(20)에 접속하여 해당 정보를 습득한 후 투자 금액 등과 같은 투자조건(A3)을 입력하고 투자의사를 최종적으로 입력할 경우 해당 정보를 메인서버(20)에 전달한다.

즉 투자자는 상기 투자자단말(10)을 통하여 자신이 원하는 조건으로 온라인입찰가격이 나왔을 때만 투자에 참여할 수 있게 됨으로써 자신이 원하는 조건에만 투자에 참여할 수 있게 된다.

또한 투자자는 투자자단말(10)을 통하여 온라인 입찰가격 결정 시스템에 투자성향정보를 미리 입력하여 법원경매서버(40; 대법원에서 운용하는 경매 담당 서버) 등으로부터 물건정보 및 모집조건과 비교하여 투자자성향에 적합한 투자물건을 매칭한 후 매칭된 물건을 투자자에게 자동으로 통보해줌으로써 투자자로서는 다양한 종류의 모집조건과 물건 중에서 자신에게 최적화된 투자상품을 제공받을 수 있다.

구체적으로 살펴보면 상기 메인서버(20)는 도2a에서 보는 바와 같이 경매투자관리모듈(23)과 연산모듈(24)로 구성된다.

또 다른 본 발명의 일실시예로서 상기 메인서버(20)는 도2b에서 보는 바와 같이 인터페이스모듈(21)과 입출력모듈(22)과 경매투자관리모듈(23)과 연산모듈(24)과 투자자정보데이터베이스(25)와 물건정보수집데이터베이스(26)로 구성된다.

상기 메인서버(20)의 경매투자관리모듈(23)은 물건 정보 수집 데이터베이스 에 저장된 정보 중 물건용도, 감정평가액, 최저매각가격, 유찰회수, 매각기일, 소재지, 담당법원 등으로 구성된 “물건 분류 조건“에 따라 “모집 조건” 중 물건 투자 유형을 자동으로 분류하여 다시 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장하는 장치로서, 공동투자 물건을 별도의 수집기를 통해 자동으로 수집하고 특정한 물건 분류 조건에 따라 물건의 투자상품을 자동으로 분류하여 물건의 투자유형을 생성할 수 있으며, 상기 물건 정보 수집 데이터베이스는 외부의 실시간 부동산 시세 정보를 전송하는 부동산 시세 정보 DB서버(30)와, 실시간 경매 정보를 제공하는 법원경매서버(40)와 정보 동기화를 주기적으로 또는 실시간으로 하게 된다. 여기에서 본 발명의 실시예는 법원경매서버(40)에서 자동으로 정보를 수집하는 것에 한정되는 것이 아니라 수동으로 상기 메인서버(20)의 입출력모듈(22)에 조사 수집된 정보가 입력될 수도 있다.

또한 상기 메인서버(20)의 연산모듈(24)은 투자자단말(10)로부터 입력받은 투자 물건 P의 입찰가격 Pa와 희망하는 투자금액 Va와 이들의 평균과, 부동산시세정보DB서버로 부터 시세 정보 S(P)와, 법원경매서버로부터 투자 물건 P와 유사한 물건의 낙찰가 정보 Q(P)와, 경매 전문가의 예상하는 입찰가격 F(P)와, 상기 경매 전문가의 예상하는 수익률 E 등을 입력받아 각각 가중치를 설정하고 온라인 입찰가격을 산출한다. 이에 대한 자세한 설명은 후술한다.

그리고, 상기 메인서버(20)는 정보의 입출력 상황을 표시하는 인터페이스모듈(21)과 입출력된 정보를 상기 메인서버(20)에 전달하는 입출력모듈(22)을 더 포함할 수 있다.

이하 본 발명에 따른 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법에 대하여 도면을 참조하여 자세히 설명한다.

도3은 본 발명의 일실시예에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법의 순서를 보여주는 도면으로서, 시스템으로부터 온라인입찰가격을 산출해냄으로써 투자자의 투자희망 입찰가와 온라인 입찰가격을 비교하여 투자자격 획득여부를 결정하고 투자자가 원하는 입찰가로 투자에 참여할 수 있도록 하는 것을 보여주는 플로우챠트이고, 도4는 도3의 구체적인 실시예로서, 임의의 부동산 물건이 경매로 나와 예상 매각 수익률 등을 디스플레이하는 모습을 보여주는 도면이며, 도5는 도3의 구체적인 실시예로서, 홈페이지를 통해 예상 매각금액, 매각 수익금, 투자 수익금 등을 보여주는 도면이고, 도6은 도3의 구체적인 실시예로서, 홈페이지를 통해 진행단계인 부동산 물건의 예정사항과 예정일을 보여주는 도면이다.

먼저 도3과 도4에서 보는 바와 같이 본 발명에 따른 메인서버에 물건 소재지 등의 물건 정보(A1)를 입력하고, 물건 투자 유형 등의 모집조건을 입력하고, 예상 매각 금액 등과 같은 예상수익률 정보(A2)를 산출 및 입력하여 상기 정보를 디스플레이한다.

그리고 투자자가 투자 금액 등과 같은 투자조건(A3)을 입력하고 투자의사를 표시(A4)한다.

계속하여 온라인 입찰가격을 산출하게 된다. 즉 상기 메인 서버에는 투자자로 부터 희망 입찰가격과 희망 투자금액이 입력되는 데, 이는 다시 상세하게 후술 한다.

또한 상기 온라인 입찰가격을 산출에 따른 투자 자격 결정과 자격 통보를 하고, 입금 요청을 하며, 진행 현황을 투자자에게 통보하며, 상기 진행 현황에 따른 입찰에 따른 업무상 의사 결정을 지시하게 된다.

구체적으로 전반적인 서비스 방법을 살펴보면, 먼저 법원경매서버로부터 전달받은 부동산 경매 매각기일 이전의 소정 시점에 메인서버가 모집자로부터 하기 <표1>과 도4의 A1에서 보는 바와 같은 물건 소재지, 물건명, 물건용도, 사건번호 및 물건번호, 예정매각기일, 경매법원, 최저매각가격, 현재시세, 감정평가액, 물건상태 등으로 구성된 “물건 정보”를 입력받는다(S101).

여기에서 상기 물건 정보에는 상술한 각종 물건 정보를 분석한 분석 정보도 포함되는 것이 바람직하다.

그리고 상기 메인서버가 <표1>과 도4의 A2에서 보는 바와 같은 물건 투자 유형, 투자 모집 금액, 투자 가능 금액, 투자 진행 시간, 투자 운용 수수료율, 예상 수익 정보, 예상 매각기간, 진행 현황 등으로 구성된 “모집 조건”을 입력 받는다(S102).

또한 <표1>과 도4의 A2에서 보는 바와 같이 상기 메인서버가 모집자로부터 예상 매각 금액, 낙찰 금액, 등록세, 취득세, 채권 수수료, 부담 인수 금액, 법무사 비용, 리모델링 비용, 명도 비용, 법률 자문 비용, 투자 운영 비용, 시스템 운영 비용, 금융 비용, 부동산 수수료, 양도세를 입력받고 도5와 같은 비용 계산을 통해 매각 수익금, 투자 운영 수수료, 투자 수익금, 예상 매각 수익률로 구성된 “예상 수익률 정보”를 산출해낸다(S103).

계속하여 상기 메인서버가 투자자에게 도4와 같은“물건 정보”, “모집 조건”을 디스플레이한다(S104).

그리고 도4의 A3와 A4와 같이 상기 메인서버가 투자자로부터 투자 의사, 투자 금액, 투자 희망 입찰가, 투자 위험 발생시 선택사항, 투자계약서 동의, 익명투자조합 가입 동의 등으로 구성된 “투자 조건”을 입력받는다(S105).

이러한 투자 의사를 나타내기 위해 도4의 A4의 투자하기 버튼을 클릭하더라도, 본 발명에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법은 추가적으로 정보를 수집하고 재연산하여 투자 가능 여부를 다시 통지하며 이하 설명하는 온라인 입찰가격을 제시하는 단계 이후에도 투자받을 수 있다.

계속하여 상기 메인서버가 입력된 “물건 정보”, “모집 조건”, “투자 조건”으로부터 온라인 입찰가격을 산출해낸다(S106).

그리고 나서 투자자가 투자 자격을 획득했는지 여부와, 투자자의 투자 자격 획득 여부를 통보하고, 투자자에게 입금 확인을 통보하며, “진행 현황”을 갱신 입력 받고, “진행 현황”을 투자자에게 통보하며, 업무상의 의사 결정을 지시하는데, 구체적으로 살펴보면 상기 메인서버가 산출해낸 “온라인 입찰 가격”과 <표2>에서 보는 바와 같은 투자자가 입력한 “투자 조건”의 투자 희망 입찰가를 비교하여 투자자가 투자 자격을 획득했는지 여부를 결정하고(S107), 상기 메인서버가 SMS, 이메일, 인터넷 쪽지, 인터넷 공지로 투자자의 투자 자격 획득 여부를 통보하며(S108), 상기 메인서버가 투자자에게 금융기관 및 전자 결제 서버와 연동하여 투자금 입금하도록 통보하여, 연동된 금융기관 및 전자 결제 서버로부터 입금 내역을 수신해 투자자에게 입금 확인을 통보하고(S109), 상기 메인서버가 <표2>와 도6에서 보는 바와 같은 모집자로부터 투자모집일, 입찰일, 낙찰성공여부, 투자마감일, 잔금납부일, 등기완료일, 명도완료일, 매각완료일, 운용완료일로 구성된 “진행 현황”을 갱신 입력받아(S110), 상기 메인서버가 SMS, 이메일, 인터넷 쪽지, 인터넷 공지로 갱신된 “진행 현황”을 투자자에게 통보하며(S111), 상기 메인서버가 갱신된 “진행 현황”에 따라 입찰 참여, 투자마감, 투자금 환불, 잔금 납부, 소유권 등기, 명도, 매각, 수익금 배당 등 업무상의 의사 결정을 지시한다(S112).

이하 상술한 본 발명에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법의 세부적인 사항을 도면을 참조하여 자세히 설명한다.

도7은 본 발명의 일실시예에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법의 순서를 보여주는 도면으로서, 물건분류조건을 추출하여 물건을 분류하고 이를 자동생성하여 물건정보에 입력하는 것을 보여주는 플로우챠트이고, 도8은 본 발명의 일실시예에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법의 순서를 보여주는 도면으로서, 회원가입정보 등을 이용하여 투자성행정보를 생성하고 비교하여 투자물건 매칭결과가 있는지를 확인하여 자동통보하는 것을 보여주는 플로우챠트이며, 도9는 본 발명의 일실시예에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법의 순서를 보여주는 도면으로서, 온라인입찰가격 산출 단계를 자세히 보여주는 플로우챠트이다.

(1) 물건 정보와 물건 투자 유형 등의 모집조건을 입력하는 방법

상기 물건 정보와 물건 투자 유형 등의 모집조건을 입력하는 단계는 먼저 모집자가 상기 메인서버에 “물건 정보”를 수동 입력하는 대신 별도의 수집기를 통해 법원 서버에 접속하여 법원이 제공하는 정보를 수집기의 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장한다(S201).

그리고 상기 메인서버의 경매투자관리모듈이 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보 중 <표3>에서 보는 바와 같은 물건용도, 감정평가액, 최저매각가격, 유찰회수, 매각기일, 소재지, 담당법원 등으로 구성된 “물건 분류 조건“에 따라 “모집 조건” 중 물건 투자 유형을 자동으로 분류한다(S202, S203, S204).

여기에서 상기 물건 분류 조건은 하나의 예를 든 것으로서 상기 물건정보 중에서 분류 기준에 따라 임으로 선택하여 활용할 수 있다.

따라서 별도의 수집기를 통해 자동으로 수집하고 특정한 물건 분류 조건에 따라 물건의 투자상품을 자동으로 분류하여 물건의 투자유형을 생성할 수 있기 때문에 모집자가 일일이 수동으로 수집하여 분류해야 하는 불편을 감수하지 않아도 된다.

계속하여 상기 경매투자관리모듈이 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보를 선별해 “물건 정보”를 생성한다(S205).

그리고 상기 경매투자관리모듈에 생성된 “물건 정보”가 자동 분류된 물건 투자 유형에 따라 자동 등록되고, 모집자가 해당 물건에 대한 투자 모집 금액, 투자 가능 금액, 투자 진행 시간, 투자 운용 수수료율, 예상 수익 정보, 예상 매각기간, 진행 현황 등 “모집 조건”을 입력한다(S206, S207).

(2) 상기 메인서버에 입력된 “물건 정보”와 “모집 조건”에 따라 투자의 투자 성향에 맞는 투자 물건을 매칭하는 방법

상술한 상기 메인서버에 입력된 “물건 정보”와 “모집 조건”에 따라 투자의 투자 성향에 맞는 투자 물건을 매칭하는 방법은, 먼저 투자자의 가입 정보 중 나이, 소득과 투자자가 직접 입력하거나 투자자의 활동 내역으로부터 수집한 총 투자 회수, 총 투자 금액, 물건 용도별 투자회수, 물건 용도별 투자금액, 투자 모집 금액별 투자 회수, 예상 매각 수익률별 투자 회수, 예상 매각 기간별 투자 회수 등으로 구성된 투자자 개인별 “투자 성향 정보”를 생성한다(S301).

그리고 상기 서버에 입력된 “물건 정보”와 “모집 조건”에서 물건 투자 유형, 투자 모집 금액, 예상 수익률 정보, 예상 매각 기간을 투자자의 “투자 성향 정보”와 비교하여 투자 물건 매칭결과가 있는지 확인한다(S302, S303).

계속하여 상기 서버가 SMS, 이메일, 인터넷 쪽지, 인터넷 공지로 투자자의 “투자 성향 정보”와 유사한 물건을 투자자에게 자동으로 통보한다(S304).

여기에서 유사한 물건을 수집하는 방법에는 나이, 소득과 투자자가 직접 입력하거나 투자자의 활동 내역으로부터 수집한 총 투자 회수, 총 투자 금액, 물건 용도별 투자회수, 물건 용도별 투자금액, 투자 모집 금액별 투자 회수, 예상 매각 수익률별 투자 회수, 예상 매각 기간별 투자 회수 등을 포함하는 그룹 중에서 선택된 최소한 하나 이상에 대한 통계에 의한 등급제, 통계분석에 의한 순위제 등의 방법을 사용한다.

따라서 투자자는 다양한 종류의 모집조건과 물건 중에서 자신에게 최적화된 투자상품을 본 발명의 시스템으로부터 제공받을 수 있게 되어 자신에게 맞는 투자물건을 일일이 찾아야 하는 번거로움을 감수하지 않아도 된다.

(3) 메인서버가 입력된 “물건 정보”,“모집 조건”,“투자 조건”으로부터 온라인 입찰가격을 산출해내는 방법

상기 메인서버가 입력된 “물건 정보”,“모집 조건”,“투자 조건”으로부터 온라인 입찰가격을 산출해내는 방법은, 먼저 상기 메인서버가 “물건 정보,“모집 조건”,“투자 조건”의 각 구성 정보를 입력받고 각 구성 정보의 값을 산출한다(S401, S402, S403, S404).

즉, 투자자가 본 발명에 따른 온라인 입찰가격 결정 시스템에 접속하고, 상기 온라인 입찰가격 결정 시스템에 등록되어 있는 투자 물건 P의(경매 물건) 정보를 디스플레이하여, 투자 물건 P에 대해서 희망하는 입찰가격 Pa와 희망하는 투자금액 Va를 입력받아 저장한다.

상기 메인서버가 투자 희망 입찰가 평균을 산출한다(S405).

상기 메인서버가 시세 정보를 입력받는다(S406).

즉 본 발명에 따른 정보 수집 프로그램(수집기)이 부동산시세정보DB서버에서 투자 물건 P의 시세 정보 S(P)를 수집해 온라인 입찰가격 결정 시스템에 저장한다.

또한 상기 정보 수집 프로그램(수집기)이 경매 사이트에서 지역, 용도, 면적을 수치적으로 환산하고 비교하여 유사한 한계치 내에 포함되는 투자 물건 P와 유사한 물건의 낙찰가 정보 Q(P)를 수집해 온라인 입찰가격 결정 시스템에 저장한다.

상기 메인서버가 유사 물건 낙찰가 정보를 입력받는다(S407).

여기에서 경매 전문가의 예상하는 입찰가격 F(P)를 입력받거나, 상기 경매 전문가의 예상하는 수익률 E를 입력받을 수 있다.

상기 메인서버가 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격을 산출한다(S408).

상기 메인서버가 투자 희망 입찰가의 분포가 수렴하는 지점을 산출한다(S409).

상기 메인서버가 예상 수익률에 수렴하는 지점을 산출한다(S410).

그리고 온라인 입찰가격을 산출하는 데, 상술한 각종 정보를 입력받은 온라인 입찰가격 결정 시스템은 연산모듈을 통하여 후술하는 과정을 순서대로 진행하는 것이 바람직하다(S411).

1) 투자 물건 P에 입력된 투자자들의 희망 입찰가격 (P1, P2, P3, P4 … Pn) 의 평균을 산출해 희망 입찰가격 평균 A(P)로 저장한다.

2) 상기 투자 물건 P에 입력된 투자자들의 희망입찰가격 각각에 대해 희망투자금액(V1, V2, V3, V4 … Vn)의 합 Sum(V(n))를 산출한 후, 연산모듈이 투자 모집 금액 목표치 G(P)에 가장 근접하는 Sum(V) 값을 갖는 V(P)값을 산출한다.

이때 높은 입찰 금액이 낙찰되는 경매 입찰 방법에 따라, Sum(V(n)) 값은 Pn <= Pi (i는 1 이상, n-1 이하)인 경우에만 Sum(V(n)) = Sum(V(n)) + Vi 이다.

따라서 투자자로부터 입력받는 값 (희망입찰금액, 희망투자금액)을 (P, V)라고 할 때 (P, V) 값이 입력된 순서에 따라 (P1,V1) (P2,V2) (P3,V3) .... (Pn, Vn)이라 하고, k번째에 (Pk,Vk)가 입력될 때마다 미리 입력되어 있는 (P1,V1) (P2,V2) (P3,V3) .... (Pn, Vn) 순서쌍 모두와, 새로 입력된 (Pk,Vk) 값을 비교하여 k번째에 대한 희망투자금액 합계 Sum(V(k))를 생성하는 것으로 하고, 이때 이미 생성되어 있던 희망투자금액 합계 Sum(V(n)) (n은 1 이상, k-1 이하)는, Pk와만 비교해 값을 갱신함으로써, k가 증가할 때마다 항상 최신의 Sum(V(n))을 유지하는 것으로 정의한다.

투자모집금액의 목표치 G(P)에 따른 V(P)값의 결정 방법을 구체적으로 예를 들어 설명하면,

(i) G(P)가 (Sum(V(i)) >= Pi) 이고, (Sum(V(i)) - Pi)가 최소인 값인 경우 즉, 희망입찰금액 Pi와 희망투자모집금액합계 Sum(V(i))가 거의 일치 또는 일치할 때는, 실제 입찰에 필요한 금액과 투자모집금액에 차이가 없으므로, 필요한 투자금의 확보와 다수의 투자자에게 투자권한 제공을 용이하게 할 수 있다. 따라서 메인서버에 입력되는 순서에 따라 각각 저장된 Sum(V)를 비교하여, Sum(V(i)) >= Pi 이고, (Sum(V(i)) - Pi)가 최소인 순서로 정렬해 V(P)값을 결정한다.

(ii) (i)의 조건에 만족하는 값이 없는 경우에는 (Sum(V(i)) - Pi)가 최소인 순서로 정렬해 V(P)값을 결정한다.

(iii) (i)의 조건에 만족하는 복수의 값이 있는 경우에는 빨리 입력된 순서에 따라 우선 순위를 정한다.

(iv) V(P)값을 결정하는 투자모집금액의 목표치 G(P)는 투자모집 상황에 따라 Pi의 일정비율 등으로 재정의할 수 있다. 즉, 목표치가 Pi의 50%인 경우 : {Sum(V(i)) X50%} >= Pi이고, {{Sum(V(i)) X 50%} - Pi}가 최소인 경우이다.

(v) 이외에도 G(P)는 Sum(V)의 특정 범위 중, Pi의 최대, 최소값과 같이 구체적인 조건으로 설정할 수 있다.

3) 희망 입찰가격의 분포가 수렴하는 지점 C(P)를 산출한다.

4) 예상 수익률이 수렴하는 지점 E(P)를 산출한다.

5) 상기 메인서버가 산출된 투자 희망 입찰가 평균, 시세 정보, 유사 물건, 낙찰가 정보, 전문가 분석 가격, 투자 모집금액 최대 가격, 투자 희망 입찰가 수렴, 분포 지점, 예상 수익률 수렴 지점 등에 각 구성 항목별 가중치를 적용하여 “온라인 입찰 가격”을 산출한다.

여기에서 투자자는 본인이 원하는 조건과 각 조건마다 항목별 가중치를 미리 설정해 놓을 수도 있다.

즉, 예를 들어 가중치를 통한 온라인 입찰 가격 자동 산출 단계는 도10에서 보는 바와 같이 희망 입찰가격 평균 (A(P); 가중치 10), 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격 (V(P) ; 가중치 10), 희망 입찰가격 분포의 수렴 지점 (C(P); 가중치 10),예상 수익률 수렴지점 (E(P); 가중치 40), 전문가의 예상 입찰가격 (F(P); 가중치20), 부동산 시세 정보 (S(P); 가중치 5), 유사물건 낙찰가 정보 (Q(P); 가중치 5)를 산출하고 상술한 7가지의 산출정보의 평균값을 온라인 입찰 가격으로 결정한다.

상기 가중치는 수많은 시행착오를 통해 통계적 분석으로 정확한 온라인 입찰가격을 산출하기 위해 사용되는 수치로서, 경제 상황 등에 따라 다양한 가중치를 적용할 수도 있다.

한편 상기 메인서버가 산출한 “온라인 입찰 가격”과 투자자가 입력한 “투자 조건”의 투자 희망 입찰가를 비교하여 투자자가 투자 자격을 획득했는지 여부를 결정하고(S412), 상기 메인서버가 투자자의 투자 자격 획득 여부를 통보하며(S413), 상기 서버가 산출한 “온라인 입찰 가격”으로 입찰에 참여하라는 업무상 의사 결정을 지시한다(S414).

따라서, 투자자의 투자희망 입찰가와 온라인 입찰가격을 비교하여 일정 범위 내에서 일치할 경우 투자자격 획득여부를 결정함으로서, 투자자는 조건에 맞으면 투자하고 조건에 맞지 않으면 투자하지 않을 수 있는 선택권을 갖는다.

즉, 실제입찰금액(시스템이 결정한 온라인 입찰 금액)이 Pr, k번째 입력한 금액을 (Pk, Vk)라고 할때 Pk >= Pr 이면, (Pk, Vk)을 입력한 k번째 투자자는 투자권한을 획득하고, Pk < Pr 이면, (Pk, Vk)을 입력한 k번째 투자자는 투자권한을 얻지 못한다.

이상 본 발명을 첨부된 도면 및 상기 실시예에 따라 설명하였으나, 본 발명은 첨부된 도면 및 개시된 법원경매에 관한 실시예에 제한되는 것이 아니다. 또한 당업자라면 본 발명의 취지에 따라 수정 변경이 가능하며, 이러한 수정 변경 또한 본 발명의 범위에 속한다는 것을 이해할 수 있을 것이다.

도1은 본 발명에 따른 법원경매 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템의 전체적인 구성으로서, 메인서버에 각종 서버와 투자자단말이 인터넷 또는 네트워크망을 통해 연결된 모습을 보여주는 도면.

도2a는 본 발명의 일실시예에 따른 도1의 상세 구성도로서, 메인서버가 경매투자관리모듈과 연산모듈로 나누어지진 구성을 보여주는 도면.

도2b는 본 발명의 일실시예에 따른 도1의 상세 구성도로서, 메인서버가 경매투자관리모듈과 연산모듈 이외에도 인터페이스 모듈, 입출력 모듈과 투자자정보DB, 물건정보수집DB로 나누어지진 구성을 보여주는 도면.

도3은 본 발명의 일실시예에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법의 순서를 보여주는 도면으로서, 시스템으로부터 온라인입찰가격을 산출해냄으로써 투자자의 투자희망 입찰가와 온라인 입찰가격을 비교하여 투자자격 획득여부를 결정하고 투자자가 원하는 입찰가로 투자에 참여할 수 있도록 하는 것을 보여주는 플로우챠트.

도4는 도3의 구체적인 실시예로서, 임의의 부동산 물건이 경매로 나와 예상 매각 수익률 등을 디스플레이하는 모습을 보여주는 도면.

도5는 도3의 구체적인 실시예로서, 홈페이지를 통해 예상 매각금액, 매각 수익금, 투자 수익금 등을 보여주는 도면.

도6은 도3의 구체적인 실시예로서, 홈페이지를 통해 진행단계인 부동산 물건의 예정사항과 예정일을 보여주는 도면.

도7은 본 발명의 일실시예에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법의 순서를 보여 주는 도면으로서, 물건분류조건을 추출하여 물건을 분류하고 이를 자동생성하여 물건정보에 입력하는 것을 보여주는 플로우챠트.

도8은 본 발명의 일실시예에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법의 순서를 보여주는 도면으로서, 회원가입정보 등을 이용하여 투자성행정보를 생성하고 비교하여 투자물건 매칭결과가 있는지를 확인하여 자동통보하는 것을 보여주는 플로우챠트.

도9는 본 발명의 일실시예에 따른 온라인 입찰가격 결정 방법의 순서를 보여주는 도면으로서, 온라인입찰가격 산출 단계를 자세히 보여주는 플로우챠트.

** 도면의 주요부분에 대한 설명**

10 : 투자자단말 20 : 메인서버

21 : 인터페이스모듈 22 : 입출력모듈

23 : 경매투자관리모듈 24 : 연산모듈

25 : 투자자정보데이터베이스 26 : 물건정보수집데이터베이스

30 : 부동산시세정보DB서버 40 : 법원경매서버

50 : 금융기관 및 전자결제 서버

Claims (23)

1. 온라인 입찰가격 결정 방법에 있어서,

   법원경매서버로부터 전달받은 부동산 경매 매각기일 이전의 일정 시점에 메인서버가 경매물건의 정보로 구성된 물건 정보를 입력받는 단계와;

   상기 메인서버가 상기 경매물건에 대한 투자자를 모집하는 모집자로부터 투자자 모집을 위한 모집 조건을 입력받는 단계와;

   상기 메인서버가 투자자의 투자 조건을 입력받는 단계와;

   상기 메인서버가 입력된 상기 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건에 가중치를 적용하여 온라인 입찰가격을 산출해내는 단계;

   로 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
2. 제1항에 있어서,

   상기 메인서버에는,

   투자자의 희망 입찰가격과 희망 투자금액이 입력되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
3. 제1항에 있어서,

   상기 온라인 입찰가격을 산출해내는 단계 후에는,

   상기 메인서버가 소요 비용을 계산하여 예상 수익률 정보를 산출해내는 단계와;

   상기 메인서버가 산출해낸 온라인 입찰 가격과 입력된 투자 조건의 투자 희망 입찰가를 비교하여 투자자가 상기 온라인 입찰 가격 이상의 투자 희망 입찰가를 입력하였을 경우에 주어지는 투자 자격을 획득했는지 여부를 결정하는 단계와;

   상기 메인서버가 투자자의 투자 자격 획득 여부를 투자자단말에 통보하는 단계와;

   상기 메인서버가 투자자에게 금융기관 및 전자 결제 서버와 연동하여 투자금 입금하도록 투자자단말에 통보하고, 연동된 금융기관및전자결제서버로부터 입금 내역을 수신해 입금 확인을 통보하는 단계와;

   상기 메인서버가 갱신된 진행 현황을 입력받는 단계와;

   상기 메인서버가 갱신된 진행 현황을 투자자단말에 통보하는 단계와;

   상기 메인서버가 갱신된 진행 현황에 따라 다음 갱신업무절차의 진행여부를 결정하는 업무상의 의사 결정을 지시하는 단계;

   가 더 포함되어 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
4. 제1항에 있어서,

   상기 물건 정보는,

   물건 소재지, 물건명, 물건용도, 사건번호 및 물건번호, 예정매각기일, 경매법원, 최저매각가격, 현재시세, 감정평가액, 물건상태로 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
5. 제1항에 있어서,

   상기 모집 조건은,

   물건 투자 유형, 투자 모집 금액, 투자 가능 금액, 투자 진행 시간, 투자 운용 수수료율, 예상 수익 정보, 예상 매각기간, 진행 현황으로 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
6. 제1항에 있어서,

   상기 투자조건은,

   투자 의사, 투자 금액, 투자 희망 입찰가, 투자 위험 발생시 선택사항, 투자계약서 동의, 익명투자조합 가입 동의 여부에 대한 정보인 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
7. 제3항에 있어서,

   상기 메인서버가 투자단말에 투자 자격 획득 여부를 통보하는 단계와 갱신된 진행 현황을 투자자단말에 통보하는 단계에서,

   SMS, 이메일, 인터넷 쪽지, 인터넷 공지를 사용하는 것을 특징으로 하는 법원경매 인터넷 공동투자를 위한 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
8. 제3항에 있어서,

   상기 예상 수익률 정보는,

   예상 매각 금액, 낙찰 금액, 등록세, 취득세, 채권 수수료, 부담 인수 금액, 법무사 비용, 리모델링 비용, 명도 비용, 법률 자문 비용, 투자 운영 비용, 시스템 운영 비용, 금융 비용, 부동산 수수료, 양도세, 매각 수익금, 투자 운영 수수료, 투자 수익금, 예상 매각 수익률로 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
9. 제3항에 있어서,

   상기 진행 현황은,

   투자모집일, 입찰일, 낙찰성공여부, 투자마감일, 잔금납부일, 등기완료일, 명도완료일, 매각완료일, 운용완료일로 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
10. 제1항에 있어서,

    상기 물건 정보와 모집조건을 입력하는 단계는,

    별도의 수집기를 통해 법원 경매 서버에 접속하여 법원이 제공하는 정보에 따른 물건정보를 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장하는 단계와;

    상기 메인서버의 경매투자관리모듈이 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보 중 상기 물건 정보에 따라 구성된 상기 물건 분류 조건에 따라 상기 모집 조건 중 물건 투자 유형을 자동으로 분류하는 단계와;

    상기 경매투자관리모듈이 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보를 선별해 물건 정보를 생성하는 단계와;

    상기 경매투자관리모듈에 생성된 상기 물건 정보가 자동 분류된 물건 투자 유형에 따라 자동 등록되고, 해당 물건에 대한 모집 조건을 입력받는 단계;

    로 이루어지는 것을 특징으로 하는 법원경매 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
11. 제1항에 있어서,

    상기 메인서버에 입력된 물건 정보와 모집 조건에 따라 투자자의 투자 성향에 맞는 투자 물건을 매칭하는 단계가 더 포함되되,

    상기 매칭 단계는,

    투자자의 가입 정보 중 투자자 개인별 투자 성향 정보를 생성하는 단계와;

    상기 메인서버에 입력된 물건 정보와 모집 조건에서 물건 투자 유형, 투자 모집 금액, 예상 수익률 정보, 예상 매각 기간을 투자자의 투자 성향 정보와 비교하는 단계와;

    상기 메인서버가 투자자의 투자 성향 정보와 유사한 물건을 투자자단말에 통보하는 단계;

    로 이루어지는 것을 특징으로 하는 법원경매 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
12. 제11항에 있어서,

    상기 투자 성향 정보는,

    투자자의 가입 정보 중 나이, 소득과 투자자의 활동 내역으로부터 수집한 총 투자 회수, 총 투자 금액, 물건 용도별 투자회수, 물건 용도별 투자금액, 투자 모집 금액별 투자 회수, 예상 매각 수익률별 투자 회수, 예상 매각 기간별 투자 회수로 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
13. 제1항에 있어서,

    상기 메인서버가 입력된 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건으로부터 온라인 입찰가격을 산출해내는 단계는,

    상기 메인서버가 상기 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건의 각 구성 정보를 입력받고 각 구성 정보의 값을 산출하는 단계와;

    상기 메인서버가 투자 희망 입찰가 평균을 산출하는 단계와;

    상기 메인서버가 시세 정보를 입력받는 단계와;

    상기 메인서버가 유사 물건 낙찰가 정보를 입력받는 단계와;

    상기 메인서버가 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격을 산출하는 단계와;

    상기 메인서버가 투자 희망 입찰가의 분포가 수렴하는 지점을 산출하는 단계와;

    상기 메인서버가 예상 수익률에 수렴하는 지점을 산출하는 단계;

    로 이루어지는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
14. 제1항 또는 제13항에 있어서,

    상기 온라인입찰가격은,

    희망 입찰가격 평균 (가중치 10), 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격(가중치 10), 희망 입찰가격 분포의 수렴 지점 (가중치 10), 예상 수익률 수렴지점 (가중치 40), 전문가의 예상 입찰가격 (가중치 20), 부동산 시세 정보 (가중치 5), 유사물건 낙찰가 정보 (가중치 5)의 평균값인 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 방법.
15. 부동산시세정보DB서버와 법원경매서버에 연결된 온라인 입찰가격 결정 시스템에 있어서,

    물건 정보, 모집조건, 예상수익률 정보를 입력받아, 각 항목별 가중치를 적용하여 산출하는 온라인 입찰가격을 디스플레이하거나, 상기 부동산시세정보DB서버와 법원경매서버로부터의 물건정보, 모집조건과 투자자의 투자성향정보를 비교하여 투자자성향에 적합한 투자물건을 매칭한 후 매칭된 물건을 투자자단말에 통보하는 메인서버와;

    투자자가 상기 메인서버에 접속하여 해당 정보를 습득한 후 투자자성향에 따른 투자 금액을 포함하는 투자조건을 입력하고 투자의사를 최종적으로 입력할 경우 해당 정보를 상기 메인서버에 전달하는 투자자단말;

    로 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템.
16. 제15항에 있어서,

    상기 메인서버는,

    물건 정보를 자동 분류된 물건 투자 유형에 따라 자동 등록하고, 해당 물건에 대한 모집 조건을 입력받아 저장하는 경매투자관리모듈과;

    상기 투자자단말로부터 입력받은 투자 물건의 입찰가격과 희망하는 투자금액 과 이들의 평균과, 부동산시세정보DB서버로부터 시세 정보와, 법원경매서버로부터 투자 물건과 유사한 물건의 낙찰가 정보와, 경매 전문가의 예상하는 입찰가격 과, 상기 경매 전문가의 예상하는 수익률을 입력받아 각각 가중치를 설정하고 온라인 입찰가격을 산출하는 연산모듈;

    로 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템.
17. 제16항에 있어서,

    상기 경매투자관리모듈은,

    상기 물건 정보와 모집조건을 입력받아 별도의 수집기를 통해 법원 경매 서버에 접속하여 법원이 제공하는 정보에 따른 물건정보를 수집하여 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장하고, 상기 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보 중 상기 물건 정보에 따라 구성된 물건 분류 조건에 따라 상기 모집 조건 중 물건 투자 유형을 분류하여, 상기 물건 정보 수집 데이터베이스에 저장된 정보를 선별해 물건 정보를 생성하는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템.
18. 제16항에 있어서,

    상기 경매투자관리모듈은,

    입력된 물건 정보와 모집 조건에 따라 투자의 투자 성향에 맞는 투자 물건을 매칭하기 위하여, 투자자의 가입 정보 중 투자자 개인별 투자 성향 정보를 생성하고, 상기 입력된 물건 정보와 모집 조건에서 물건 투자 유형, 투자 모집 금액, 예상 수익률 정보, 예상 매각 기간을 투자 성향 정보와 비교하는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템.
19. 제16항에 있어서,

    상기 연산모듈은,

    입력된 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건으로부터 온라인 입찰가격을 산출하기 위해, 상기 물건 정보, 모집 조건, 투자 조건의 각 구성 정보의 값을 산출하고, 투자 희망 입찰가 평균을 산출하며, 시세 정보를 입력받아, 유사 물건 낙찰가 정보를 입력받고, 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격을 산출하며, 투자 희망 입찰가의 분포가 수렴하는 지점을 산출하며, 예상 수익률에 수렴하는 지점을 산출하는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템.
20. 제16항에 있어서,

    상기 연산모듈은,

    희망 입찰가격 평균 (가중치 10), 투자 모집 금액 합계가 투자모집 목표치에 가장 일치하는 가격(가중치 10), 희망 입찰가격 분포의 수렴 지점 (가중치 10), 예상 수익률 수렴지점 (가중치 40), 전문가의 예상 입찰가격 (가중치 20), 부동산 시세 정보 (가중치 5), 유사물건 낙찰가 정보 (가중치 5)의 평균값인 온라인 입찰가격을 산출하는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템.
21. 제15항에 있어서,

    상기 메인서버는,

    투자자의 투자조건과 투자성향정보를 저장하는 투자자정보데이터베이스와;

    메인서버가 법원 경매 서버에 접속하여 법원이 제공하는 정보에 따른 물건정보를 저장하는 물건정보수집데이터베이스;

    를 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템.
22. 제15항에 있어서,

    상기 메인서버는,

    실시간 부동산 시세 정보를 전송하는 부동산시세정보DB서버와;

    실시간 경매 정보를 제공하는 법원경매서버와;

    전자결제를 위한 금융기관 연결을 담당하는 금융기관및전자결제서버;에 연결되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템.
23. 제15항에 있어서,

    상기 메인서버는,

    입출력 상황을 표시하는 인터페이스모듈과 입출력된 정보를 전달하는 입출력모듈을 더 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 법원경매에서 인터넷 공동투자를 위한 온라인 입찰가격 결정 시스템.

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