KR100728136B1 - 경매 부동산 분석보고서 생성시스템 및 그 방법 - Google Patents

경매 부동산 분석보고서 생성시스템 및 그 방법 Download PDF

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Abstract

본 발명은 경매 부동산 분석보고서 생성시스템으로서, 경매 부동산에 대한 각종 데이터가 저장되어 있는 데이터베이스부; 데이터베이스부로부터 해당 경매 부동산과 관련한 데이터를 검색 및 추출하여 분석을 수행하는 분석모듈부; 분석모듈부에 의한 분석 결과에 대해 가중치를 부여하는 가중치부여부; 가중치부여부의 가중치부여 결과에 용도 및 지역에 따른 가중치를 추가 부여하여 투자타당성을 분석하는 투자타당성분석부; 및 투자타당성분석부의 투자타당성 분석결과와 상기 데이터베이스부에 저장되어 있는 해당 경매 부동산에 관한 데이터를 조합 및 정리하여 최종 분석결과물인 경매 부동산 분석보고서를 생성하는 보고서생성부;를 포함하여 구성되어, 부동산 경매에 있어서 해당 경매 부동산에 대한 투자타당성에 관한 신뢰성 있는 정보를 신속하게 제공할 수 있다.
부동산 경매, 분석모듈, 가중치부여, 투자타당성분석, 보고서생성

Description

경매 부동산 분석보고서 생성시스템 및 그 방법{System and method for creating analysys report of a real estate for sale at auction}
도 1은 본 발명의 일실시예에 따른 경매 부동산 분석보고서 생성시스템의 개략 구성블록도.
도 2는 도 1의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템에서의 권리분석모듈의 동작 흐름도.
도 3은 도 2의 권리분석모듈에 의해 산출된 결과의 일예를 나타낸 예시도.
도 4는 도 1의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템에서의 수익률분석모듈에 의해 산출된 결과의 일예를 나타낸 예시도.
도 5는 도 1의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템에서의 가중치부여부의 가중치부여 방법을 나타낸 예시도.
도 6은 도 1의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템에서의 투자타당성분석부의 투자타당성 분석방법을 나타낸 예시도.
도 7은 도 1 의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템의 동작 흐름도.
<도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명>
10: 데이터베이스부 11: 물건정보 데이터베이스
13: 상권분석 데이터베이스 15: 수익률분석 데이터베이스
17: 상세정보 데이터베이스 20: 분석모듈부
21: 권리분석모듈 23: 물건분석모듈
25: 상권분석모듈 27: 수익률분석모듈
30: 가중치부여부 31: 권리가중치모듈
33: 물건가중치모듈 35: 상권가중치모듈
37: 수익률가중치모듈 40: 투자타당성분석부
50: 보고서생성부
본 발명은 경매 물건에 대한 분석보고서를 자동으로 생성해주는 시스템 및 그 방법에 관한 것으로서, 더욱 상세하게는 부동산 경매에 있어서 경매 부동산에 대한 투자타당성을 분석하여 이를 보고서로 생성하는 경매 부동산 분석보고서 생성시스템 및 그 방법에 관한 것이다.
법원 경매의 활성화는 국가의 부실채권 정리와 자산의 유동화에 기여하며, 또한 원활한 경제흐름의 큰 요소로 작용될 수 있어 그 중요성이 더해가고 있는 상황으로서, 최근 이러한 법원 경매에 대한 일반인들의 관심이 날로 증가하고 있다.
그러나, 경매 부동산과 경매에의 참여과정에 대한 신뢰성 있는 정보가 부족 하여 경매에 관한 전문가를 제외한 일반인들이 법원 경매에 참여하기 어렵고, 특히 경매 부동산의 경우 투자타당성 등에 대한 신뢰할 만한 정보를 얻기가 어렵다는 문제점이 있다.
종래에도 경매 부동산에 관한 정보를 제공하려는 시도가 있기는 하였으나, 경매 부동산에 대한 정보를 분석하고 이를 자료화하기까지 많은 시간과 비용이 소요되어, 이로 인해 경매 부동산에 대한 분석 및 자료작성이 불충분하고 낮은 수준에 머무르고 있는 실정이어서 일반인들은 경매 부동산의 투자타당성 등에 관한 충분한 정보를 갖지 못하는 상태에서 경매에 참여할 수밖에 없고, 이는 결국 일반인들이 경매에 참여하기를 꺼리게 만드는 요인이 되었다.
본 발명은 상기의 문제점을 해결하기 위해 안출된 것으로서, 부동산 경매에 있어서 경매 부동산에 대한 투자타당성 분석결과를 내용으로 하는 분석보고서를 자동으로 생성함으로써 경매 부동산의 투자타당성에 관한 신뢰성 있는 정보를 신속하게 제공할 수 있는 경매 부동산 분석보고서 생성시스템 및 그 방법을 제공하는 것을 그 목적으로 한다.
본 발명의 다른 목적은 경매 부동산에 대한 투자타당성에 관한 신뢰성 있는 정보를 신속하게 제공함으로써 일반인들도 쉽게 부동산 경매에 참여할 수 있도록 하는 경매 부동산 분석보고서 생성시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.
본 발명의 또다른 목적은 경매 부동산에 대한 투자타당성에 관한 신뢰성 있 는 정보를 신속하게 제공하여 일반인들의 법원 경매에 대한 접근을 용이하게 함으로써, 자산의 유동화를 촉진하고 원활한 경제흐름에 이바지할 수 있는 경매 부동산 분석보고서 생성시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.
상기 목적을 달성하기 위하여, 본 발명에 따른 경매 부동산 분석보고서 생성시스템은 상기 경매 부동산에 대한 각종 데이터가 저장되어 있는 데이터베이스부;
상기 데이터베이스부로부터 해당 경매 부동산과 관련한 데이터를 검색 및 추출하여 분석을 수행하는 분석모듈부;
상기 분석모듈부에 의한 분석 결과에 대해 가중치를 부여하는 가중치부여부;
상기 가중치부여부의 가중치부여 결과에 용도 및 지역에 따른 가중치를 추가 부여하여 투자타당성을 분석하는 투자타당성분석부; 및
상기 투자타당성분석부의 투자타당성 분석결과와 상기 데이터베이스부에 저장되어 있는 해당 경매 부동산에 관한 데이터를 조합 및 정리하여 최종 분석결과물인 경매 부동산 분석보고서를 생성하는 보고서생성부;를 포함하여 구성된다.
또한, 본 발명에 따른 경매 부동산 분석보고서 생성방법은 상기 경매 부동산에 대한 각종 데이터가 저장되어 있는 데이터베이스부로부터 해당 경매 부동산과 관련한 데이터를 검색 및 추출하여 분석을 수행하는 데이터분석단계;
상기 분석단계에서의 분석 결과에 대해 가중치를 부여하는 가중치부여단계;
상기 가중치부여단계에서의 가중치부여 결과에 용도 및 지역에 따른 가중치 를 추가 부여하여 투자타당성을 분석하는 투자타당성분석단계; 및
상기 투자타당성분석단계에서의 투자타당성 분석결과와 상기 데이터베이스부에 저장되어 있는 해당 경매 부동산에 관한 데이터를 조합 및 정리하여 최종 분석결과물인 경매 부동산 분석보고서를 생성하는 보고서생성단계;를 포함한다.
이로써, 부동산 경매에 있어서 해당 경매 부동산에 대한 투자타당성에 관한 신뢰성 있는 정보를 신속하게 제공할 수 있다.
이하, 본 발명의 바람직한 실시예를 첨부된 도면을 참조하여 상세히 설명한다.
도 1은 본 발명의 일실시예에 따른 경매 부동산 분석보고서 생성시스템의 개략 구성블록도이다.
도 1에 나타낸 바와 같이, 본 발명에 의한 경매 부동산 분석보고서 생성시스템은 크게 데이터베이스부(10), 분석모듈부(20), 가중치부여부(30), 투자타당성분석부(40), 및 보고서생성부(50)를 포함하여 구성된다.
데이터베이스부(10)에는 경매 부동산에 대한 조사로 얻은 기초자료 데이터가 입력되며, 물건정보 데이터베이스(11), 상권분석 데이터베이스(13), 수익률분석 데이터베이스(15), 및 상세정보 데이터베이스(17)를 포함하여 이루어진다.
각 데이터베이스에 입력되어 있는 데이터에 대해 구체적으로 살펴보면, 먼저 물건정보 데이터베이스(11)에는 경매 부동산에 대한 기본정보, 사진, 지번도, 구조도 등의 부동산 자체에 관한 데이터와 함께, 인수관계 및 세금관계 등의 권리정보가 입력된다.
상권분석 데이터베이스(13)에는 부동산 주변정보, 상권 데이터 및 유동인구 데이터 등의 상권분석에 관한 데이터가 입력된다.
다음, 수익률분석 데이터베이스(15)에는 부동산 관련 비용, 예상되는 수익과 같은 현금흐름에 관한 데이터가 입력되며, 한편 상세정보 데이터베이스(17)에는 부동산 등기부등본, 감정평가서, 토지이용정보, 부동산 물건명세서 등의 경매 부동산에 관한 상세한 정보가 입력된다.
다음, 분석모듈부(20)에 대해 도 1 내지 도 4를 참조하여 구체적으로 설명한다.
도 1에 나타낸 바와 같이, 분석모듈부(20)는 상기의 데이터베이스부(10)에 입력된 데이터에 기초하여 경매 부동산에 대한 분석을 수행하는 것으로서, 크게 권리분석모듈(21), 물건분석모듈(23), 상권분석모듈(25), 및 수익률분석모듈(27)을 포함하여 이루어진다.
여기서, 권리분석모듈(21)은 상기의 물건정보 데이터베이스(11)에 연결되어 있으며, 경매 부동산에 대한 등기권리자 및 임차인을 등기일자와 전입일자(또는 사업등록일자)의 순서로 정렬하여 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법에 따른 법정의 배당 규정을 적용하여 등기권리자와 임차인에게 각각 경매 대금에 따른 배당을 수행하고, 이상과 같은 배당에 의해서도 말소 또는 소멸되지 않는 등기권리자와 임차인을 추출하여 낙찰자가 부담해야 하는 금액과 권리를 산출한다.
이와 같은 권리분석모듈(21)의 동작에 대해 도 2를 참조하여 더욱 상세히 설명한다. 도 2는 도 1의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템에서의 권리분석모듈 의 동작 흐름도이다.
도 2에서 알 수 있는 바와 같이, 상기 권리분석모듈(21)의 동작은 다음과 같다.
(i) 선택된 경매 부동산에 대해 전세권 기타 물권을 참조하여 등기권리자를 추출하고, 전입일자, 확정일자, 약정 기간 등을 참조하여 임차인을 추출한다(S21).
(ii) 추출된 임차인 중 확정일자를 획득한 임차인의 경우, 주민등록 전입일자를 기준으로 확정일자를 대비시켜 확정일자의 효력 발생일을 결정한다(S22).
(iii) 등기권리 중 말소기준이 되는 권리의 기준일자를 정하여, 기준일자순으로 등기권리를 정렬시킨다(S23).
(iv) 임차권을 검색한 후, 만약 임차인이 주거 임차인이면 기준일자와 전입일자를 비교하고, 상가 임차인이면 사업등록일자와 금액(보증금+월세*100)을 산출하여 대항력 유무를 확인한다(S24).
(v) 다음으로, 등기권리자는 등기부등본 접수날짜 순으로, 그리고 임차인의 경우는 확정일자의 순으로 배당을 수행하는데, 이를 위해 등기권리자와 임차인을 통합하여 각각의 날짜순으로 정렬한다(S25).
(vi) 상기 정렬된 순서에 따라, 임차인의 최우선 우선변제권의 유무를 확인하고 우선변제권을 가진 임차인 중 배당신청을 한 임차인이 있으면 해당 금액을 먼저 배당하고, 등기권리자와 배당 신청한 확정일자부 임차인에게 순차적으로 배당을 수행한다(S26).
(vii) 배당이 수행된 다음, 대항력 있는 임차인 중 배당신청을 한 임차인의 경우 그 배당금액이 보증금보다 적은 만큼 낙찰자의 인수금액이 되도록 하고, 대항력이 있고 배당신청을 하지 않은 임차인의 경우 그 보증금 전액이 낙찰자 인수금액이 되도록 하며, 이러한 과정은 각 임차인의 보증금액과 배당금액을 비교하여 자동으로 계산된다(S27).
이상과 같은 동작에 의해, 말소되는 등기권리와 인수되는 권리, 그리고 대항력을 가진 임차인과 소멸되는 임차인, 및 낙찰자가 부담해야 하는 부담임차금의 총액이 산출되게 되며, 상기의 방법에 의해 산출된 결과의 일예를 도3에 나타내었다.
다음, 물건분석모듈(23)에 대해 구체적으로 설명하면, 물건분석모듈(23)은 물건정보 데이터베이스(13)에 연결되어, 해당 경매 부동산의 지역, 건물의 특징, 방향, 및 감정평가 내역 등의 데이터를 검색하여 이를 토대로 지역의 특성 및 규제사항을 추출하는 한편, 주거용 또는 상업용으로서의 가치 분석을 수행한다.
물건분석모듈(23)의 분석 요소로는 (i) 토지나 건물의 제반현황 및 주위환경에 따른 분석, (ii) 토지나 건물의 공부 및 실제 용도와 면적에 대한 비교 분석, (iii) 건물의 현재 용도, 건폐율 및 용적율 분석, (iv) 토지나 건물의 공시지가 및 감정단가에 따른 단위 면적당 가격분석, 및 (v) 감정평가액, 최저경매가, 인근시세가 및 예상낙찰가에 대한 비교분석이 있다.
다음으로, 상권분석모듈(25)에 대해 설명하면, 상권분석모듈(25)은 상기 상권분석 데이터베이스(15)에 연결되어, 해당 경매 부동산을 기준으로 일정 반경(예를 들면, 500m) 내의 지역에 대한 연령대별 인구수, 소비금액, 소득, 남녀비율 등 통계화가 가능한 수치를 바탕으로 하여, 주거용인 경우 주거 및 교육환경 등을 평 가하고, 상가용인 경우 예상 매출액, 추천업종 등을 추출한다.
이러한 상권분석모듈(25)의 분석 방법을 경매 부동산이 상가용인 경우를 예를 들어 설명하면, 먼저 분석 요소로서 (i) 인구 및 세대수, (ii) 소비성향, (iii) 상업관계 및 (iv) 상권관계를 선정할 수 있다.
먼저, 인구 및 세대수에서는 지역 지점내 인구 및 세대구성, 소비계층의 인구 구성, 및 향후 변화 가능성 유무(예: 재개발 가능성 등)를 분석한다.
소비성향에서는 a) 가계 조사: 지점내 가구의 수입과 지출의 내용, b) 소비 동향: 가계 소비 지출의 실태와 전망, c) 구매행동: 소비와 구매에 관한 의식과 행동조사, d) 백화점 이용도: 대형소매점의 고객층과 구매행동, e) 기타, 연령별 학력별 구매행동에 대한 분석을 수행한다.
또한, 상업관계에서는 a) 지점별 상업통계: 상점의 영업 상황과 경영패턴, b) 백화점 실태, c) 전문점 실태, d) 도매상 실태, e) 지점 계획: 상점가의 입지 환경 문제점 및 발전 방향에 대해 분석한다.
한편, 상권관계에서는 a) 입지동향: 업종별, 규모별 상점 입지 상태, b) 사업입지: 건물용도에 따른 입지상태와 인허가, c) 상권동향, d) 중심지 동향에 대해 분석한다.
만약, 입지별 상권분석을 하고자 한다면 (i) 통행량, (ii) 주변 상권, (iii) 고객의 접근 용이성, (iv) 점포의 가시성, (v) 점포 이미지의 연출성이 분석 요소로 선정된다.
여기에서, 통행량은 해당 점포앞을 통과하는 사람수 및 대상 고객의 구성비 율 또는 차량의 경우 차종별 통행량 및 구성비율을 말한다. 주변 상권은 상권내의 주변 상가가 발전이 계속 될 것인지 아니면 쇠퇴기에 들어갈 것인지 분석한 것이다. 또한, 고객의 접근 용이성이란 고객의 흡인이 용이하도록 점포의 입구나 건널목 상태 등 고객의 주요 유동 방향을 확인하는 것이다. 그리고, 점포의 가시성이란 점포나 사무실 간판의 식별 용이성을 말하며, 점포 이미지의 연출성은 입주 예정 점포의 과거 영업을 바탕으로 상권내의 특색있는 점포 이미지의 연출가능성을 말한다.
다음, 수익률분석모듈(27)의 동작에 대해 설명한다.
수익률분석모듈(27)은 상기 수익률분석 데이터베이스(17)에 연결되어, 경매 부동산을 매입하게 되는 경우의 각종 비용과 수입을 계산함으로써 정해진 기간 동안 해당 경매 부동산을 운영관리 할 경우의 구체적인 현금 흐름과 수익 및 수익률을 분석한다.
이 때, 사용되는 데이터로서는 자기자본, 은행금리, 현시세, 매도기간, 부동산가격 상승률, 임대료 상승률 등이 있다.
이와 같은 분석을 수행한 결과의 일예를 나타낸 것이 도 4로서, 도 4는 도 1의 수익률분석모듈(27)에 의해 산출된 결과의 일예를 나타낸 예시도이다. 여기에서, 각종 세율은 이미 발표된 세율을 기준으로 자동 산정되나, 양도세 및 소득세는 지역 및 개인에 따라 다른 특성을 가지므로 직접 산정하여 입력하도록 할 수도 있다.
다음, 가중치부여부(30)에 대해 도 1 및 도 5를 참조하여 구체적으로 설명하 면, 도 1에 나타낸 바와 같이, 가중치부여부(30)는 권리가중치모듈(31), 물건가중치모듈(33), 상권가중치모듈(35), 및 수익률가중치모듈(37)을 포함하여 이루어지며, 상기 분석모듈부(20)에서 분석된 분석결과에 부동산 투자의 관점에 맞춰 가중치를 부여하는 기능을 수행한다.
이하, 상기 가중치부여부(30)의 각 모듈에 대해서 상세히 설명한다.
권리가중치모듈(31)은 상기 권리분석모듈(21)에 연결되어, 권리분석모듈(21)에 의한 등기권리자와 임차인에 대한 권리분석 결과를 바탕으로 용도와 소재지에 따라 위험요소를 단계별로 정리하고 그에 따른 가중치를 부여한다.
물건가중치모듈(33)은 상기 물건분석모듈(23)에 연결되어, 물건분석모듈(23)에 의해 추출된 지역적 특징과 경매 물건의 특징을 통해 지역의 투자위험도 또는 수익성을 평가한 후 평가 결과에 따라 단계별로 분류하여 가중치를 부여한다.
상권가중치모듈(35)은 상기 상권분석모듈(25)에 연결되어, 인구, 가구수, 매출, 아파트 시세 및 기업 분포 등의 상권조건에 따라 가중치를 부여한다.
수익률가중치모듈(37)은 상기 수익률분석모듈(27)에 연결되어, 수익률분석모듈(27)이 분석한 수익률에 따라 가중치를 부여함으로써 용도 및 수익률에 따른 투자 매력도를 도출한다.
도 5는 도 1 의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템에서의 가중치부여부의 분석 방법을 나타낸 예시도이다.
상기 가중치부여부(30)의 분석 방법의 일예로서, 도 5에서는 가중치의 수준을 위험(1점), 고려(2점), 보통(3점), 양호(4점) 및 우수(5점)의 5단계로 나누고 있으며, 여기에서 각 가중치모듈은 상기 분석모듈부(20)의 분석 결과를 수치화하여 순위를 생성하게 된다.
다음, 투자타당성분석부(40)에 대해 도 1 및 도 6을 참조하여 설명한다.
투자타당성분석부(40)는 상기 가중치부여부(30)와 연결되어 상기 가중치부여부(30)의 가중치 부여결과에 용도 및 지역에 따른 가중치를 추가 부여하는 기능을 수행함으로써 종합적인 투자타당성을 산출하게 된다.
도 6은 도 1 의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템에서의 투자타당성분석부의 분석 방법을 나타낸 예시도이다.
도 6에서 나타낸 바와 같이, 투자타당성분석부(40)에서 추가 가중치를 부여하는 일예로서, 권리분석에 3점, 물건분석에 4점, 상권분석에 4점, 수익률분석에 5점을 부여하고 있으며, 이와 같은 경우 서울에 있는 주거용 물건의 투자타당성은 아래의 식(1)에 따라 4점으로 산출되게 되어 투자 타당성이 양호한 것으로 평가되게 된다.
식(1) ...... 투자타당성 분석 = (3점*30%) + (4점*20%) + (4점*20%) + (5점 *30%) = 4점 (투자 타당성 양호)
이하, 보고서생성부(50)의 동작에 대해 도 1을 참조하여 설명한다.
이상과 같은 방법에 의해 투자타당성분석부(40)에 의한 투자타당성이 산출되면, 보고서생성부(50)는 상기 투자타당성분석부(40)의 종합적인 투자타당성 평가결과와 상세정보 데이터베이스(17)의 데이터를 조합 및 정리하여 소정 형식에 따라 최종 분석결과물인 경매 부동산 분석보고서를 생성하게 된다.
이하, 이상과 같은 구성을 갖는 본 발명의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템의 동작에 대해 도 1 및 도 7을 참조하여 상세하게 설명한다.
도 7은 도 1 의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템의 동작 흐름도이다.
상술한 바와 같이, 본 발명의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템의 데이터베이스부(10)에는 경매 부동산에 대한 각종 데이터가 입력되어 있다.
먼저, 분석모듈부(20)의 각 분석모듈(21, 23, 25, 27)이 상기 데이터베이스부(10)의 각 데이터베이스(11, 13, 15, 17)로부터 해당 경매 부동산과 관련한 데이터를 검색 및 추출하여 각 모듈에 의한 분석을 수행한다(S71).
분석모듈부(20)에 의한 분석 결과를 토대로, 가중치부여부(30)는 상기 분석모듈부(20)의 분석 결과에 대해 부동산 투자의 관점에 맞춰 가중치를 부여한다(S73).
가중치부여부(30)에 의한 가중치 부여가 완료되면, 투자타당성분석부(40)는 상기 가중치부여부(30)의 가중치 부여 결과에 용도 및 지역에 따른 가중치를 추가 부여함으로써 투자타당성을 평가한다(S75).
이후, 보고서생성부(50)는 상기 투자타당성분석부(40)의 투자타당성 평가결과와 상세정보 데이터베이스(17)의 데이터를 조합 및 정리하여 최종 분석결과물인 경매 부동산 분석보고서를 생성하게 된다(S77).
이상과 같은 본 발명의 경매 부동산 분석보고서 생성시스템에 의하면, 부동산 경매에 있어서 해당 경매 부동산에 대한 투자타당성 등에 관한 신뢰성 있는 정보를 신속하게 제공할 수 있으며, 이에 따라 일반인들도 쉽게 부동산 경매에 참여 할 수 있다.
본 발명은 또한 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록매체에 컴퓨터가 읽을 수 있는 코드로서 구현하는 것이 가능하다. 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체는 컴퓨터 시스템에 의하여 읽혀질 수 있는 데이터가 저장되는 모든 종류의 기록장치를 포함한다. 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체의 예로는 ROM, RAM, CD_ROM, 자기테이프, 플로피디스크 및 광데이터 저장장치 등이 있으며, 또한 캐리어 웨이브(예를 들어 인터넷을 통한 전송)의 형태로 구현되는 것도 포함한다. 또한 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체는 네트워크로 연결된 컴퓨터 시스템에 분산되어, 분산방식으로 컴퓨터가 읽을 수 있는 코드로 저장되고 실행될 수 있다.
이상에서와 같이 도면과 명세서에서 최적 실시예가 개시되었다. 여기서 특정한 용어들이 사용되었으나, 이는 단지 본 발명을 설명하기 위한 목적에서 사용된 것이지 의미한정이나 특허청구범위에 기재된 본 발명의 범위를 제한하기 위하여 사용된 것은 아니다. 그러므로 본 기술 분야의 통상의 지식을 가진 자라면 이로부터 다양한 변형 및 균등한 타 실시예가 가능하다는 점을 이해할 것이다. 따라서, 본 발명의 진정한 기술적 보호 범위는 첨부된 특허청구범위의 기술적 사상에 의해 정해져야 할 것이다.
이상에서 검토한 바와 같이, 본 발명에 따른 경매 부동산 분석보고서 생성시스템 및 그 방법에 의하면, 부동산 경매에 있어서 경매 부동산에 대한 투자타당성 분석결과를 내용으로 하는 분석보고서를 자동으로 생성함으로써 경매 부동산의 투자타당성 등에 관한 신뢰성 있는 정보를 신속하게 제공할 수 있다.
또한, 본 발명에 따른 경매 부동산 분석보고서 생성시스템 및 그 방법은 경매 부동산에 대한 투자타당성 등에 관한 신뢰성 있는 정보를 신속하게 제공하여 일반인들도 쉽게 부동산 경매에 참여할 수 있도록 함으로써, 자산의 유동화를 촉진하고 원활한 경제흐름에 이바지할 수 있다.

Claims (11)

  1. 경매 부동산에 대한 정보를 제공하는 시스템에 있어서,
    상기 경매 부동산에 대한 부동산 자체에 관한 데이터와 상기 경매 부동산에 대한 권리정보가 저장되는 물건정보 데이터베이스와, 상기 경매 부동산의 상권분석에 관한 데이터가 저장되는 상권분석 데이터베이스와, 상기 경매부동산에 관한 현금흐름 데이터가 저장되는 수익률분석 데이터베이스 및 상기 경매 부동산의 등기부등본, 감정평가서, 토지이용정보 및 물건명세서 중 적어도 어느 하나를 포함하는 경매 부동산에 대한 상세정보가 저장되는 상세정보 데이터베이스로 이루어진 데이터베이스부;
    상기 물건정보 데이터베이스에 연결되어, 상기 경매 부동산에 대한 등기권리자 및 임차인을 등기일자 및 전입일자 또는 등기일자 및 사업자등록일자의 순서로 정렬하고, 주택임대차보호법 및 상기 임대차보호법에 따른 법정의 배당 규정을 적용하여 등기권리자와 임차인에게 각각 경매 대금에 따른 배당을 수행하며, 이상과 같은 배당에 의해서도 말소 또는 소멸되지 않는 상기 경매 부동산에 대한 등기권리자와 임차인을 추출하여 낙찰자가 부담해야 하는 금액과 권리를 산출하는 권리분석모듈과, 상기 물건정보 데이터베이스에 연결되어, 상기 경매 부동산에 대한 지역적 특성 및 규제사항을 추출하는 한편, 주거용 또는 상업용으로서의 가치 분석을 수행하는 물건분석모듈과, 상기 상권분석 데이터베이스에 연결되어, 상기 경매 부동산을 소정 반경 내의 지역에 대한 통계화가 가능한 수치를 바탕으로 하여, 주거용인 경우 주거 및 교육환경을 분석하고 상가용인 경우에 예상 매출액 및 추천 업종을 분석하는 상권분석모듈 및 상기 수익률분석 데이터 베이스에 연결되어, 상기 경매 부동산의 매입시 발생하는 각종 비용과 수입을 계산하여 소정 기간 동안 경매 부동산을 운영관리할 경우의 구체적인 현금 흐름, 수익 및 수익률을 분석하는 수익률분석모듈을 포함하는 분석모듈부;
    상기 권리분석모듈에 연결되며 상기 권리분석모듈에 의한 등기권리자와 임차인에 대한 권리분석 결과를 토대로 하여 상기 경매 부동산의 용도와 소재지에 따라 위험요소를 단계별로 정리하여 가중치를 부여하는 권리가중치모듈과, 상기 물건분석모듈에 연결되며 상기 물건분석모듈에 의해 추출된 지역적 특성과 상기 경매 부동산의 특징을 토대로 하여 투자위험도 또는 수익성을 평가한 후 평가 결과에 따라 단계별로 분류하여 가중치를 부여하는 물건가중치모듈과, 상기 상권분석모듈에 연결되며, 상기 상권분석모듈에 의해 해당 경매 부동산의 상권조건에 따라 가중치를 부여하는 상권가중치모듈 및 상기 수익률분석모듈에 연결되며, 상기 수익률분석모듈이 분석한 수익률에 기초하여 가중치를 부여하는 수익률가중치모듈을 포함하는 가중치부여부;
    상기 가중치부여부의 가중치부여 결과에 용도 및 지역에 따른 가중치를 추가 부여하여 투자타당성을 분석하는 투자타당성분석부; 및
    상기 투자타당성분석부의 투자 타당성 분석 결과와 상기 상세정보 데이터베이스에 저장되어 있는 해당 경매 부동산에 관한 데이터를 조합 및 정리하여 최종 분석결과물인 경매 부동산 분석보고서를 생성하는 보고서생성부를 포함하여 구성된 것을 특징으로 하는 경매 부동산 분석보고서 생성시스템.
  2. 제1항에 있어서,
    상기 가중치부여부에서 가중치 수준을 위험(1점), 고려(2점), 보통(3점), 양호(4점) 및 우수(5점)의 5단계로 구분되어 부여되는 것을 특징으로 하는 경매 부동산 분석보고서 생성시스템.
  3. 삭제
  4. 삭제
  5. 삭제
  6. 경매 부동산에 대한 정보를 제공하는 방법에 있어서,
    상기 경매 부동산에 대한 부동산 자체에 관한 데이터와 상기 경매 부동산에 대한 권리정보가 저장되는 물건정보 데이터베이스와, 상기 경매 부동산의 상권분석에 관한 데이터가 저장되는 상권분석 데이터베이스와, 상기 경매부동산에 관한 현금흐름 데이터가 저장되는 수익률분석 데이터베이스 및 상기 경매 부동산의 등기부등본, 감정평가서, 토지이용정보 및 물건명세서 중 적어도 어느 하나를 포함하는 경매 부동산에 대한 상세정보가 저장되는 상세정보 데이터베이스로 이루어진 데이터베이스부를 구축하는 단계;
    상기 물건정보 데이터베이스에 연결되어, 상기 경매 부동산에 대한 등기권리자 및 임차인을 등기일자 및 전입일자 또는 등기일자 및 사업자등록일자의 순서로 정렬하고, 주택임대차보호법 및 상기 임대차보호법에 따른 법정의 배당 규정을 적용하여 등기권리자와 임차인에게 각각 경매 대금에 따른 배당을 수행하며, 이상과 같은 배당에 의해서도 말소 또는 소멸되지 않는 상기 경매 부동산에 대한 등기권리자와 임차인을 추출하여 낙찰자가 부담해야 하는 금액과 권리를 산출하는 권리분석단계과, 상기 물건정보 데이터베이스에 연결되어, 상기 경매 부동산에 대한 지역적 특성 및 규제사항을 추출하는 한편, 주거용 또는 상업용으로서의 가치 분석을 수행하는 물건분석단계와, 상기 상권분석 데이터베이스에 연결되어, 상기 경매 부동산을 소정 반경 내의 지역에 대한 통계화가 가능한 수치를 바탕으로 하여, 주거용인 경우 주거 및 교육환경을 분석하고 상가용인 경우에 예상 매출액 및 추천 업종을 분석하는 상권분석단계 및 상기 수익률분석 데이터 베이스에 연결되어, 상기 경매 부동산의 매입시 발생하는 각종 비용과 수입을 계산하여 소정 기간 동안 경매 부동산을 운영관리할 경우의 구체적인 현금 흐름, 수익 및 수익률을 분석하는 수익률분석단계를 포함하는 데이터분석단계;
    상기 권리분석단계에서 등기권리자와 임차인에 대한 권리분석 결과를 토대로 하여 상기 경매 부동산의 용도와 소재지에 따라 위험요소를 단계별로 정리하여 가중치를 부여하는 권리가중치부여단계와, 상기 물권분석단계에서 추출된 지역적 특성과 상기 경매 부동산의 특징을 토대로 하여 투자위험도 또는 수익성을 평가한 후 평가 결과에 따라 단계별로 분류하여 가중치를 부여하는 물건가중치부여단계와, 상기 상권분석단계에서의 상기 경매 부동산의 상권조건에 따라 가중치를 부여하는 상권가중치부여단계 및 상기 수익률분석단계에서 분석한 수익률에 기초하여 가중치를 부여하는 수익률가중치부여단계를 포함하는 가중치부여단계;
    상기 가중치부여단계에서의 가중치부여 결과에 용도 및 지역에 따른 가중치를 추가 부여하여 투자타당성을 분석하는 투자타당성분석단계; 및
    상기 투자타당성분석단계에서의 투자 타당성 분석 결과와 상기 상세정보 데이터베이스에 저장되어 있는 해당 경매 부동산에 관한 데이터를 조합 및 정리하여 최종 분석결과물인 경매 부동산 분석보고서를 생성하는 보고서생성단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 경매 부동산 분석보고서 생성방법.
  7. 제6항에 있어서,
    상기 가중치부여단계에서는 가중치 수준을 위험(1점), 고려(2점), 보통(3점), 양호(4점) 및 우수(5점)의 5단계로 구분되어 부여되는 것을 특징으로 하는 경매 부동산 분석보고서 생성방법.
  8. 삭제
  9. 삭제
  10. 삭제
  11. 제 6 항 또는 제 7 항에 기재된 단계를 수행하는 프로그램을 기록한 컴퓨터 판독 가능한 기록매체.
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