JP7433688B2 - 重要事項説明支援システム - Google Patents

Description

本発明は、不動産取引における重要事項説明書の支援システムに関する。

不動産取引においては、宅地建物取引業法で、不動産業者は不動産購入および賃貸申込者に対し、重要事項説明という設備・条件・制限事項などの契約内容に関する重要な事柄を説明する義務がある。また、この説明は宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示した上で直接対面で実施し、そしてその内容を書面にして取引申込者へ交付しなければならない。

宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が宅地建物取引士をして取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を、重要事項説明書という。宅地建物取引業法第３５条に規定されている。
不動産取引における重要事項説明とは、概して「契約前」に行われる重要事項の説明であり、当該契約を締結するか否かを判断する為のものである。また、契約をめぐる紛争の殆どは「そんなことは聞いてない」という事から発生する。この「聞いてない」の殆どが重要事項の説明に関係する事であり、本当に「聞いてない」という場合もあれば「聞いたけど忘れた」、「聞いたかもしれないけど良く理解できなかった」など理由はさまざまである。このような「聞いてなかった」という事を原因とする紛争を防止する為に「重要事項説明書」を説明し、且つ「確かに重要事項の説明を聞いた」という意味で取引申込者は重要事項説明書に記名押印をする。

重要事項説明を必要とするのは、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、および不動産取引を代理・媒介する場合であり、その説明は、売買契約や賃貸借契約が成立するよりも前に行なわなければならない。また、宅建業者は、宅地建物取引士をして説明に当たらせなければならず、説明する重要事項をすべて書面に記載し、宅地建物取引士よりその書面（重要事項説明書）を交付する必要がある。代理・媒介などで複数の宅建業者が関与する取引の場合は、それぞれの宅建業者が、それぞれの立場から重要事項の説明をする義務を負う。

しかしながら、この重要事項説明は、宅地建物取引業者と取引申込者が直接面談し説明する義務があり、面談に際し長時間となる可能性が高い。多忙で重要事項説明を受ける余裕がない場合は、代理人を立てて説明を受けさせることや最近ではネット回線を通してオンラインで重要事項説明を受けられるようになったが、いずれにしろ対面で実施することとなり、面談の長時間化を解決する合理的な方法は開発されていない。

上記技術分野において、特許文献１には、不動産取引を効率的に管理する技術が開示されている。特許文献２には、重要事項説明書データを自動的に生成する技術が開示されている。

特開２０１９－０８６８５７号公報 特開２０１５－０２２６５２号公報

宅地建物取引業法第３５条に規定されているように、重要事項説明は対面による面談にて行わなければならない。しかしながら、対面による面談は長時間を必要とするだけでなく、重要事項説明の誤認識や内容の未確認等のトラブルを防ぐ方法が乏しい。
不動産取引において、宅地建物取引業者と取引申込者は物件検討や契約書検討のため必ず一度は面会することとなる。
この面会時に、宅地建物取引業者は宅地建物取引業法第３５条に規定されている宅地建物取引資格証を提示し、その後の書類説明や書類郵送はオンラインシステムにより、宅地建物取引業者と取引申込者双方の時間短縮や内容理解度の向上を実現することが求められている。

本発明の目的は、上述の課題を解決するＷＥＢサーバー、クラウドサーバー、各種端末によって登録認証、重要事項説明についての共有認知、確認などの統合システムの技術を提供することにある。

重要事項説明に関する情報はＷＥＢサーバー、クラウドサーバー、各種端末を統合システムによって運用する。
各種端末は携帯される情報端末であって、宅地建物取引業者と取引申込者が操作する。重要事項説明書等の機密情報はクラウドサーバーのみに保存し運用され、重要事項説明書への押印および書類郵送、書類受取後はクラウドサーバーより当該データは削除される。

本発明によれば、不動産取引に関する重要事項説明情報を基に、取引申込者と宅地建物取引業者との間で取引を効率的に成立させることができる重要事項説明支援システムおよびその方法を提供することができる。

本発明のネットワーク図 宅地建物取引業者のフローチャート 取引申込者のフローチャート

以下、本発明の実施形態に係る重要事項説明情報支援システムについて説明する。
＜第１実施形態＞
図１は、本発明の実施形態に係る重要事項説明情報支援システムの全体構成図である。
図１に示すように、重要事項説明情報支援システムは、例えば、取引申込者端末１０、宅地建物取引業者端末２０、ＷＥＢサーバー３０およびクラウドサーバーＤＢ４０を有する。
取引申込者端末１０は、不動産の購入を検討している買主が利用する端末である。
宅地建物取引業者端末２０は、宅地建物取引業者が利用する端末である。

取引申込者端末１０および宅地建物取引業者端末２０は、スマートフォン等であってもよい。
ＷＥＢサーバーおよびクラウドサーバーＤＢ４０は、重要事項説明情報支援システムの運営者が運用するサーバーによって実現される。

ＷＥＢサーバー３０は、取引申込者端末１０および宅地建物取引業者端末２０からネットワークを介してアクセスされる。

ＷＥＢサーバー３０は、クラウドサーバーＤＢ４０にアクセスを行い、取引申込者端末１０および宅地建物取引業者端末２０からの表示要求に応じた情報をクラウドサーバーＤＢ４０から取得する。

クラウドサーバーＤＢ４０への重要事項説明情報の書き込みは、宅地建物取引業者が行う。

本発明は、不動産取引の重要事項説明で実施される。重要事項説明に関わる伝達と受理は厳正であることが求められる。

以下は一般化された用語例にもとづいて説明する。
端末は携帯端末であることが望ましく、スマートフォン・ＰＣ他任意である。端末は当該重要事項説明情報（以下各種データを含む。）を送受信する手段（機能）を備える。例として端末を操作する者（宅地建物取引業者と取引申込者）の人的認証、重要事項説明書などの確認すべき事項を相互に送受信してチェックする。

具体的な例として、宅地建物取引業者と取引申込者のチェックに適用され、宅地建物取引業者の属性（顔、氏名、年齢、宅地建物取資格証など）が認証される。重要事項説明情報は宅地建物取引業者によってサーバー（以下クラウドなどを含む。）に送信され保存される。宅地建物取引業者によって生成されたＩＤは、取引申込者と共通で使用する。ＰＷは、それぞれが登録し、システムへのアクセスのログイン情報として使用する。

機密性、資格などをＩＤ、暗証番号などを組み合わせて所定の操作、機能によって当該設備がチェックする。

ひとつの例として、ＷＥＢサーバー（クラウドを含む。）と端末が送受信してチェックすることもできる。

取引申込者が重要事項説明事項を了解し、確認した意思を示したことの証明として所定の操作を求めることがよい。携帯端末のディスプレイ上でのタップや指定番号の入力など、所定の入力や操作などによることもできる。

動画視聴前（重要事項説明）に宅地建物取引業者の顔写真を表示ことによりウェブ上でのサインインだけではなく、取引申込者は宅地建物取引業者を把握確認できる。

動画閲覧中にランダムに表示される３つの数字のキーワードを、閲覧後の入力画面に入力することにより、動画をしっかりと見せることができる。表示される数字のキーワードを間違って入力すると、教育を完了することができない。

重要事項説明を携帯電話（スマートフォン）等のモバイル端末で事前に行うことによって時間を短縮でき、効率よく重要事項説明を理解することができる。

宅地建物取引業者は重要事項説明情報などをＰＤＦ(Portable Document Format)に変換し、そのＰＤＦデータをアップロードすることにより、取引申込者に重要事項説明情報を確認させることができる。取引申込者はその重要事項説明情報を確認しないと終了できない。

スマートフォン（携帯端末）等で重要事項説明動画を事前に確認する事が出来ることにより重要事項説明書の理解・確認に掛かる時間を短縮出来る。

重要事項説明書類アップロード機能により、その書類をスマートフォン等の入力機器で閲覧することによって、重要事項説明書類のネットワーク上での入力、記入、またその確認が利用者間で可能になる。複合機器、コピー機、プリンター等印刷機器と当システムを連動することによって、アップロードされた書類（ＰＤＦ）を出力することができる。

取引申込者が端末等で重要事項説明動画確認済み画面を表示する事により宅地建物取引業者は取引申込者の重要事項説明完了を素早く確認する事が出来る。

不動産等の取引において、ネットワークを利用することによって、重要情報への自由なアクセスや時間の節約、重要情報の誤解によるトラブルの予防などの用途に適用できる。

１０ 宅地建物取引業者端末
２０ 取引申込者端末
３０ ＷＥＢサーバー
４０ クラウドサーバーＤＢ

Claims (5)

1. 重要事項説明情報のサービスを行うシステムサーバと、
   宅地建築取引業者と取引申込者とがそれぞれ有する端末機器と、
   を有してなり、
   インターネット回線により前記システムサーバと前記端末機器が接続された重要事項説明情報支援システムであって、
   前記宅地建築取引業者の前記端末機器は、
   前記重要事項説明情報と前記宅地建築取引業者の認証情報とを、前記システムサーバにアップロードするアップロード手段、
   を備え、
   前記システムサーバは、
   前記アップロードされた前記重要事項説明情報と前記認証情報とを、前記取引申込者の前記端末機器に送信する送信手段、
   を備え、
   前記取引申込者の前記端末機器は、
   前記重要事項説明情報と前記認証情報とを、前記システムサーバから受信する受信手段と、
   前記重要事項説明情報と前記認証情報とを、表示する表示手段と、
   前記取引申込者が前記重要事項説明情報と前記認証情報とを確認したことの証明としての所定の操作を受け付ける手段と、
   を備え、
   前記受け付ける手段は、
   前記認証情報を確認したことの証明として、前記宅地建築取引業者のＩＤと、前記取引申込者の暗証番号と、の入力を受け付ける、
   ことを特徴とする重要事項説明情報支援システム。
2. 前記所定の操作を受け付ける手段は、前記取引申込者が前記重要事項説明情報を確認したことの証明としての指定情報の入力を受け付ける、
   請求項１記載の重要事項説明情報支援システム。
3. 宅地建築取引業者と取引申込者とがそれぞれ有する端末機器と、
   データベースサーバとを、
   通信ネットワークを介して接続する重要事項説明情報支援システムサーバであって、
   前記宅地建築取引業者の前記端末機器は、
   重要事項説明情報と、前記宅地建築取引業者の認証情報とを、前記データベースサーバにアップロードするアップロード手段、
   を備え、
   前記取引申込者の前記端末機器は、
   前記重要事項説明情報と前記認証情報とを、前記重要事項説明情報支援システムサーバから受信する受信手段と、
   前記重要事項説明情報と前記認証情報とを、表示する表示手段と、
   前記取引申込者が前記重要事項説明情報と前記認証情報とを確認したことの証明としての所定の操作を受け付ける手段と、
   を備え、
   前記受け付ける手段は、
   前記認証情報を確認したことの証明として、前記宅地建築取引業者のＩＤと、前記取引申込者の暗証番号と、の入力を受け付けて、
   前記重要事項説明情報支援システムサーバは、
   前記重要事項説明情報と前記認証情報との表示要求を、前記取引申込者の前記端末機器から受信する手段と、
   前記重要事項説明情報と前記認証情報とを、前記データベースサーバから取得する手段と、
   前記データベースサーバから取得された前記重要事項説明情報と前記認証情報とを、前記取引申込者の前記端末機器に送信する手段と、
   を有してなる、
   ことを特徴とする重要事項説明情報支援システムサーバ。
4. 前記所定の操作を受け付ける手段は、前記取引申込者が前記重要事項説明情報を確認したことの証明としての指定情報の入力を受け付ける、
   請求項３記載の重要事項説明情報支援システムサーバ。
5. 前記重要事項説明情報は、
   重要事項説明書類、
   を含み、
   前記アップロード手段は、前記重要事項説明書類から変換されたＰＤＦデータを、前記データベースサーバにアップロードする、
   請求項４記載の重要事項説明情報支援システムサーバ。