JP5008176B2 - ローンリスク評価パラメータ算出装置、プログラム、及び方法 - Google Patents
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Description
前記適用賃料及び適用空室率を用いてキャッシュフローを生成するキャッシュフロー生成手段、前記キャッシュフローを用いて各種テストを実行し、デフォルト発生時のロス額を算出するテスト手段、及び前記不動産ノンリコースローンの初期から満期までの間における所定の時刻における前記賃料及び空室率の算出、前記適用賃料の決定、前記適用空室率の決定、前記キャッシュフローの生成及び前記ロス額の算出を所定回数繰り返した後に、前記キャッシュフロー及び前記ロス額に基づいて前記パラメータを算出するパラメータ算出手段として機能させ、前記キャッシュフローは、デットサービス後余剰金残高、LTV値及びDSCR値を含み、前記各種テストは、DSテスト、DSCRテスト及びLTVテストを含み、前記テスト手段は、前記デッドサービス後余剰金残高を考慮してデッドサービスを実行できるか否かをテストし、デッドサービスが実行できないと判定した場合にはデフォルトが発生したと認定し、デフォルト時刻及びロス額を記録し、前記LTV値及びDSCR値をそれぞれ予め設定されたしきい値と比較してリファイナンスの可否を判定し、リファイナンスができないと判定した場合にはデフォルトが発生したと認定し、デフォルト時刻及びロス額を記録することを特徴とする。
図1は、本発明のローンリスク評価パラメータ算出装置の概略構成図である。この装置は、演算処理部であるCPU101、一時記録部であるRAM等のメモリ102、ディスプレイ等の出力装置103、キーボード等の入力装置104が接続されているバスに、データ格納部120、プログラム格納部140及び中間・出力データ格納部160から成る情報格納部100が接続されている。このデータ格納部120、プログラム格納部140及び中間・出力データ格納部160は、ハードディスク等の書き込み読みだし可能な単一又は複数の記録メディアから構成される。
賃料の変動と空室率の変動を算出する機能は、市場における賃料のトレンドおよびそのボラティリティー(標準偏差)と、市場における平均的な空室率のトレンドおよびそのボラティリティーと、ノンリコースローンの対象物件についての不動産鑑定書情報とを考慮して、当該対象物件の賃料及び空室率を推計する機能である。推計される賃料は式(1)に基づいて算出される。また、推計される空室率は、式(2)に基づいて算出される。
適用賃料を決定する機能は、リスク評価に関するパラメータの算出に適用する賃料(以下、適用賃料という。)を決定する機能である。適用賃料を決定する機能は、対象物件のテナント形態(シングルテナント、マルチテナント)に応じた適用賃料を決定する。
適用空室率を決定する機能は、リスク評価に関するパラメータの算出に適用する空室率(以下、適用空室率という。)を決定する機能である。適用空室率を決定する機能は、対象物件のテナント形態(シングルテナント、マルチテナント)に応じて適用空室率を決定する。
キャッシュフローを生成する機能は、不動産ノンリコースローンのリスク評価に用いる対象物件のキャッシュフローを、決定した適用賃料及び適用空室率を用いて生成する機能である。
テスト(DSテスト、DSCRテスト、LTVテスト)を実行する機能は、生成した対象物件のキャッシュフローに基づいて、DSテスト、DSCRテスト、LTVテストを実行する機能である。DSテスト、DSCRテスト、LTVテストは、それぞれデフォルトするか否かをテストし、デフォルトする場合には当該デフォルトに関する情報を記録する。
リスク評価パラメータ(PD,LGD,EAD)を算出する機能は、テスト(DSテスト、DSCRテスト、LTVテスト)を実行する機能により記録されたデフォルトに関する情報から、リスク評価パラメータ(PD,LGD,EAD)を算出する機能である。
項番(2)の賃貸可能面積(A)は、不動産鑑定書情報ファイル121から読み出される。
項番(3)の適用空室率(D’(t))は、適用空室率(D’(t))ファイルから読み出される。
項番(4)の稼働面積は、上記の賃貸可能面積A×(1−適用空室率D’(t))により算出される。
項番(5)の賃料収入は、適用賃料B’(t)×稼働面積(項番(4))により算出される。
項番(6)の経費額は、賃料収入(項番(5))の30%として計算される。
項番(7)の純収入額(NOI)は、賃料収入(項番(5))−経費額(項番(6))により算出される。
項番(8)の修繕積立額は、不動産鑑定書情報ファイル121から読み出される。
項番(9)のネットキャッシュフロー(NCF)は、NOI−修繕積立額により算出される。
項番(10)のローン利払い額は、ローン契約条件情報ファイル125から読み出される。
項番(11)のデッドサービス後余剰金残高は、NCF−ローン利払い額により算出される。
項番(12)の配当額は、デッドサービス後余剰金残高(項番(11))である。
項番(13)のキャップレートは、キャップレートファイル163から読み出される。
項番(14)の収益直接還元法による鑑定評価額は、NCF/キャップレートにより算出される。
項番(15)のローン残高は、t=0における収益直接還元法による鑑定評価額の70%として算出される。
項番(16)のLTVは、ローン残高/収益直接還元法による鑑定評価額により算出される。
項番(17)のDSCRは、NCF/ローン利払い額により算出される。
3 パラメータ算出手段
9 キャッシュフロー生成手段
11 賃料・空室率算出手段
12 適用賃料決定手段
13 適用空室率決定手段
15 キャップレート算出手段
16 DSテスト手段
17 DSCRテスト手段
18 LTVテスト手段
19 PD算出手段
20 LGD算出手段
21 EAD算出手段
120 データ格納部
121 不動産鑑定書情報ファイル
122 ヒストリカル情報ファイル
123 テナント格付情報ファイル
124 テナント形態情報ファイル
125 ローン契約条件情報ファイル
126 テスト種別・条件情報ファイル
160 中間データ・出力データ格納部
164 適用賃料ファイル
165 適用空室率ファイル
163 キャップレートファイル
167 キャッシュレート情報ファイル
168 デフォルト情報記録ファイル
169 PDファイル
170 LGDファイル
171 EADファイル
Claims (8)
- 不動産ノンリコースローンのリスク評価に関するパラメータを算出するローンリスク評価パラメータ算出装置であって、賃料・空室率算出手段、適用賃料決定手段、適用空室率決定手段、キャッシュフロー生成手段、各種テストを実行するテスト手段、及び前記パラメータを算出するパラメータ算出手段からなる演算処理部と、各種情報を格納した情報格納部とを備え、
前記賃料・空室率算出手段は、前記情報格納部に格納した賃料トレンド、賃料ボラティリティー、空室率ボラティリティーに基づいて賃料及び空室率を算出し、
前記適用賃料決定手段は、前記情報格納部に格納した前記不動産ノンリコースローンにかかる対象物件のテナント形態に基づいて、前記リスク評価に関する前記パラメータの算出に適用する適用賃料を決定し、
前記適用空室率決定手段は、前記情報格納部に格納した前記不動産ノンリコースローンにかかる対象物件のテナント形態に基づいて、前記リスク評価に関する前記パラメータの算出に適用する適用空室率を決定し、
前記キャッシュフロー生成手段は、前記適用賃料及び適用空室率を用いてキャッシュフローを生成し、
前記テスト手段は、前記キャッシュフローを用いて各種テストを実行し、デフォルト発生時のロス額を算出し、
前記パラメータ算出手段は、前記不動産ノンリコースローンの初期から満期までの間における所定の時刻における前記賃料及び空室率の算出、前記適用賃料の決定、前記適用空室率の決定、前記キャッシュフローの生成及び前記ロス額の算出を所定回数繰り返した後に、前記キャッシュフロー及び前記ロス額に基づいて前記パラメータを算出し、
前記キャッシュフローは、デットサービス後余剰金残高、LTV値及びDSCR値を含み、
前記各種テストは、DSテスト、DSCRテスト及びLTVテストを含み、
前記テスト手段は、
前記デッドサービス後余剰金残高を考慮してデッドサービスを実行できるか否かをテストし、デッドサービスが実行できないと判定した場合にはデフォルトが発生したと認定し、デフォルト時刻及びロス額を記録し、
前記LTV値及びDSCR値をそれぞれ予め設定されたしきい値と比較してリファイナンスの可否を判定し、リファイナンスができないと判定した場合にはデフォルトが発生したと認定し、デフォルト時刻及びロス額を記録することを特徴とするローンリスク評価パラメータ算出装置。 - 前記適用賃料決定手段は、前記テナント形態がマルチテナントの場合、前記賃料を前記適用賃料として決定することを特徴とする請求項1に記載のローンリスク評価パラメータ算出装置。
- 前記適用賃料決定手段は、前記テナント形態がシングルテナントかつ定期借家契約無しの場合、前記賃料を前記適用賃料として決定し、前記テナント形態がシングルテナントかつ定期借家契約有りの場合、前記定期借家契約にかかるテナントの格付に基づいて、前記テナントがデフォルトする確率であるテナントデフォルトを算出し、前記テナントデフォルトに基づいて、前記適用賃料を決定することを特徴とする請求項1に記載のローンリスク評価パラメータ算出装置。
- 前記適用空室率決定手段は、前記テナント形態がシングルテナントかつ定期借家契約有りの場合、前記定期借家契約にかかるテナントの格付に基づいて、前記テナントがデフォルトする確率であるテナントデフォルトを算出し、前記テナントデフォルトに基づいて、前記適用空室率を決定することを特徴とする請求項1に記載のローンリスク評価パラメータ算出装置。
- 前記適用空室率決定手段は、前記テナント形態がシングルテナントかつ定期借家契約無しの場合、前記空室率を前記適用空室率として決定することを特徴とする請求項1に記載のローンリスク評価パラメータ算出装置。
- コンピュータに不動産ノンリコースローンのリスク評価に関するパラメータを算出させるためのローンリスク評価パラメータ算出プログラムであって、各種情報を格納した情報格納部を備えたコンピュータを、
前記情報格納部に格納した賃料トレンド、賃料ボラティリティー、空室率ボラティリティーに基づいて賃料及び空室率を算出する賃料・空室率算出手段、
前記情報格納部に格納した前記不動産ノンリコースローンにかかる対象物件のテナント形態に基づいて、前記リスク評価に関する前記パラメータの算出に適用する適用賃料を決定する適用賃料決定手段、
前記情報格納部に格納した前記不動産ノンリコースローンにかかる対象物件のテナント形態に基づいて、前記リスク評価に関する前記パラメータの算出に適用する適用空室率を決定する適用空室率決定手段、
前記適用賃料及び適用空室率を用いてキャッシュフローを生成するキャッシュフロー生成手段、
前記キャッシュフローを用いて各種テストを実行し、デフォルト発生時のロス額を算出するテスト手段、及び
前記不動産ノンリコースローンの初期から満期までの間における所定の時刻における前記賃料及び空室率の算出、前記適用賃料の決定、前記適用空室率の決定、前記キャッシュフローの生成及び前記ロス額の算出を所定回数繰り返した後に、前記キャッシュフロー及び前記ロス額に基づいて前記パラメータを算出するパラメータ算出手段
として機能させ、
前記キャッシュフローは、デットサービス後余剰金残高、LTV値及びDSCR値を含み、
前記各種テストは、DSテスト、DSCRテスト及びLTVテストを含み、
前記テスト手段は、
前記デッドサービス後余剰金残高を考慮してデッドサービスを実行できるか否かをテストし、デッドサービスが実行できないと判定した場合にはデフォルトが発生したと認定し、デフォルト時刻及びロス額を記録し、
前記LTV値及びDSCR値をそれぞれ予め設定されたしきい値と比較してリファイナンスの可否を判定し、リファイナンスができないと判定した場合にはデフォルトが発生したと認定し、デフォルト時刻及びロス額を記録する
ることを特徴とするローンリスク評価パラメータ算出プログラム。 - コンピュータで不動産ノンリコースローンのリスク評価に関するパラメータを算出させるためローンリスク評価パラメータ算出方法であって、各種情報を格納した情報格納部を備えたコンピュータにおいて、
前記情報格納部に格納した賃料トレンド、賃料ボラティリティー、空室率ボラティリティーに基づいて賃料及び空室率を算出する賃料・空室率算出ステップと、
前記情報格納部に格納した前記不動産ノンリコースローンにかかる対象物件のテナント形態に基づいて、前記リスク評価に関する前記パラメータの算出に適用する適用賃料を決定する適用賃料決定ステップと、
前記情報格納部に格納した前記不動産ノンリコースローンにかかる対象物件のテナント形態に基づいて、前記リスク評価に関する前記パラメータの算出に適用する適用空室率を決定する適用空室率決定ステップと、
前記適用賃料及び適用空室率を用いてキャッシュフローを生成するキャッシュフロー生成ステップと、
前記キャッシュフローを用いて各種テストを実行し、デフォルト発生時のロス額を算出するテストステップと、
前記不動産ノンリコースローンの初期から満期までの間における所定の時刻における前記賃料及び空室率の算出、前記適用賃料の決定、前記適用空室率の決定、前記キャッシュフローの生成及び前記ロス額の算出を所定回数繰り返した後に、前記キャッシュフロー及び前記ロス額に基づいて前記パラメータを算出するパラメータ算出ステップと
備え、
前記キャッシュフローは、デットサービス後余剰金残高、LTV値及びDSCR値を含み、
前記各種テストは、DSテスト、DSCRテスト及びLTVテストを含み、
前記テストするステップは、
前記デッドサービス後余剰金残高を考慮してデッドサービスを実行できるか否かをテストし、デッドサービスが実行できないと判定した場合にはデフォルトが発生したと認定し、デフォルト時刻及びロス額を記録し、
前記LTV値及びDSCR値をそれぞれ予め設定されたしきい値と比較してリファイナンスの可否を判定し、リファイナンスができないと判定した場合にはデフォルトが発生したと認定し、デフォルト時刻及びロス額を記録することを備えることを特徴とするローンリスク評価パラメータ算出方法。
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